Décision

[1]         Les demandeurs réclament des défendeurs Dominique Lamontagne (« M. Lamontagne ») et Sonia Gagnon (« Mme Gagnon »), solidairement, la somme de 50 491,29 $ en réparation des dommages découlant du vice caché affectant la résidence unifamiliale jumelée (la « Maison ») que ceux-ci leur ont vendue.

[2]         Les demandeurs recherchent également la condamnation, in solidum, de la compagnie qui a procédé à l’inspection préachat de la Maison, la défenderesse 9068-0331 Québec inc. (« Service d’Inspection Immobilière ») et qui n’aurait pas respecté les règles de l’art en la matière.

[3]           M. Lamontagne et Mme Gagnon (collectivement les « Vendeurs ») ont comparu, mais n’ont pas présenté de défense.

[4]           Le Tribunal procède également par défaut contre Service d’Inspection Immobilière, conformément à la décision prononcée en début d’audience le 29 janvier 2014, celle-ci ayant fait défaut de se constituer un procureur pour remplacer celui qui avait été autorisé à ne plus la représenter.

QUESTIONS EN LITIGE

1.         La Maison est-elle affectée d’un vice caché?

2.         Le vice a-t-il été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte?

3.         Service d’Inspection Immobilière a-t-elle commis une faute dans l’exécution de son contrat avec les demandeurs?

4.         Quelle est une juste indemnisation des dommages?

5.         Y a-t-il lieu de prononcer une condamnation in solidum entre les Vendeurs et Service d’Inspection Immobilière?

6.         Quel doit être le sort réservé à la demande reconventionnelle de Service d’Inspection Immobilière?

LES FAITS

[5]           Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve.

[6]           Le 8 juin 2009, les demandeurs acquièrent la Maison des Vendeurs pour la somme de 189 500 $[1]. Préalablement à cette acquisition, soit le 25 avril 2009, ils ont obtenu un rapport d’inspection préachat de Service d’Inspection Immobilière[2], auquel est annexé un formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » signé par les Vendeurs le 7 mars 2009 (« Déclarations du vendeur »).

[7]           En avril 2010, une infiltration d’eau le long du mur latéral gauche du sous-sol de la Maison incite les demandeurs à enlever les finis de bois sur le mur, ce qui leur permet de constater qu’il y a eu réparation d’une fissure. Au téléphone, M. Lamontagne admet avoir lui-même procédé à cette réparation. Une première tentative de rencontre entre les Vendeurs et les demandeurs ayant échoué, les demandeurs leur transmettent une lettre de mise en demeure[3].

[8]           Le 19 juin 2010, les Vendeurs rencontrent les demandeurs à la Maison. M. Lamontagne réitère être celui qui a procédé à la réparation et offre de refaire les travaux requis pour colmater la fissure. Les demandeurs préfèrent engager un entrepreneur. Les Vendeurs acceptent d’assumer 50 % des coûts des travaux.

[9]           C’est ainsi qu’en octobre 2010, Injecsol installe une membrane le long du mur de fondation[4] au coût de 1 015,88 $. Requis de payer leur part, les Vendeurs s’abstiennent.

[10]        En mai 2011, de nouvelles infiltrations d’eau, plus importantes que celles de l’année précédente, surviennent.

[11]        Le 8 septembre 2011, ProspecPlus identifie des fissures structurelles importantes dans les murs de fondation en façade et latérale gauche.

[12]        Le 14 octobre 2011, les procureurs des demandeurs transmettent une lettre de mise en demeure aux Vendeurs[5] suivie, le 19 octobre 2011, d’une lettre de mise en demeure à Service d’Inspection Immobilière[6].

ANALYSE

1.         La Maison est-elle affectée d’un vice caché?

[13]        L’expertise et le témoignage à l’audience de M. Claude Guertin[7] (« M. Guertin ») décrit les problèmes structuraux de la Maison. M. Guertin est un ingénieur civil oeuvrant dans le domaine de la construction depuis plus de 30 ans et qui est également membre de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec[8] dont Normand René, l’âme dirigeante et l’employé de Service d’Inspection Immobilière ayant procédé à l’inspection préachat, dit respecter les normes de pratique[9].

[14]        De cette preuve, le Tribunal retient qu’en date de la visite de M. Guertin, le 8 septembre 2011, il y a dislocation généralisée des murs de fondation en façade et latérale gauche de la Maison, provoquée par un tassement différentiel des sols sous celle-ci, c’est-à-dire un enfoncement qui n’est pas uniforme.

[15]        Le Tribunal doit donc déterminer si cette situation permet aux demandeurs d’exiger que les Vendeurs les indemnisent en raison de la garantie contre les vices cachés prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), qui se lit :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[16]        Or, tel que l’écrivent les auteurs Jobin et Cumyn[10] :

156 - Introduction - […] Pour donner ouverture à la garantie, le vice doit être grave, inconnu de l’acheteur, caché, antérieur à la vente et, pour les fins du recours de l’acheteur en dommages-intérêts, connu ou présumé connu du vendeur. […]

[17]        En l’espèce, le patron de propagation des fissures à travers les murs de fondation[11] est éloquent pour démontrer la gravité de la situation. Il confirme le phénomène de dislocation et de perte d’intégrité des fondations de la Maison, qui semble d’ailleurs s’être accéléré depuis l’achat. Nul doute qu’une instabilité structurale, jumelée à des infiltrations d’eau importantes à chaque printemps, sources de moisissure, affectent substantiellement l’utilité pratique de la Maison et en diminue la valeur.

[18]        Ce problème était inconnu des demandeurs. Les défendeurs, qui avaient le fardeau de prouver le contraire, n’ont présenté aucune preuve pour contredire les demandeurs et leur fils sur ce sujet et le Tribunal n’a aucune raison de douter des témoignages entendus.

[19]        Le Tribunal conclut également de la nature du problème et de son origine, soit le tassement différentiel des sols, que celui-ci existait antérieurement à la vente, même s’il s’est progressivement aggravé. D’ailleurs, la fissure dans le mur latéral gauche a permis une infiltration d’eau alors que les Vendeurs étaient propriétaires. De plus, les photos accompagnant le rapport d’inspection préachat[12] dénotent la présence de fissures et de cisaillements symptomatiques de la situation.

[20]        Par ailleurs, en dépit de ce que ces photos révèlent, le Tribunal estime que le vice était caché. En effet, un vice est caché s’il n’est pas soupçonné à l’occasion d’un examen raisonnable de l’immeuble par un acheteur prudent et diligent. Il s’agit là de la seule norme applicable. Elle ne varie pas lorsque l’acheteur a fait examiner la Maison par un inspecteur professionnel[13].

[21]        En l’espèce, le fait que le Tribunal estime que Service d’Inspection Immobilière a commis une faute à l’égard des demandeurs dans son évaluation de la signification des différentes fissures ne libère pas automatiquement les Vendeurs de leur responsabilité de garantir la Maison contre les vices cachés[14].

[22]        En effet, l’inspecteur préachat indique à son rapport  qu’il y a lieu de consulter un spécialiste si des infiltrations d’eau sont notées à l’intérieur[15] de la Maison. Or, non seulement de telles traces n’ont pas été notées, mais les Vendeurs ont répondu négativement aux deux questions suivantes des Déclarations du vendeur[16] :

SOUS-SOL DU BÂTIMENT (INCLUANT VIDE SANITAIRE)

D4.1     Avez-vous eu connaissance de déversements ou d’infiltrations de liquide (eau, mazout, huile, etc.) au sous-sol?

D4.2     À votre connaissance, des travaux aux structures du sous-sol ou aux fondations ont-ils déjà été effectués à la suite de problèmes tels que fissure de fondation, pourriture ou autres?

[23]        Ces réponses négatives des Vendeurs ont donc eu pour effet de rendre le vice juridiquement caché. En effet, elles ont rendu occulte un vice qui serait devenu apparent si toute l’information pertinente avait été communiquée par les Vendeurs aux demandeurs[17].

[24]        L’existence d’infiltrations d’eau au sous-sol et des travaux de réparation effectués par M. Lamontagne personnellement se devait d’être révélée. Les questions sont claires. Même si des fissures étaient apparentes, il était impossible pour un acheteur prudent et diligent de découvrir la situation qui prévalait réellement au niveau des fondations de la Maison sans engager les services d’un expert ou dégarnir l’intérieur des murs du sous-sol. Les Vendeurs se devaient d’agir de bonne foi et de répondre affirmativement aux deux questions.

[25]        En somme, le Tribunal conclut qu’à la date de la vente, la Maison était affectée par un vice caché et que les Vendeurs ont essentiellement induit les demandeurs en erreur quant au véritable état de la Maison, en les plaçant dans une situation de fausse sécurité.

2.         Le vice a-t-il été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte?

[26]        Il revient au Tribunal d’apprécier, selon les faits de chaque cas, si le vice a été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte par l’acheteur. En l’espèce, le Tribunal considère que la lettre de mise en demeure transmise en mai 2010[18] est une dénonciation valable et suffisante.

[27]        Les Vendeurs ont choisi d’ignorer leur obligation d’acquitter leur part des sommes payées à Injecsol. Malgré leur désintéressement face à la situation, les demandeurs, en leur transmettant la lettre du 14 octobre 2011[19], leur ont donné tout le loisir et le temps d’inspecter la Maison avant de procéder aux travaux correctifs.

[28]        Le Tribunal conclut donc que le vice a été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte.

3.         Service d’Inspection Immobilière a-t-elle commis une faute dans l’exécution de son contrat avec les demandeurs?

[29]        Les demandeurs et Service d’Inspection Immobilière étaient liés par un contrat de service[20].

[30]        En tant qu’inspecteur en bâtiments, Service d’Inspection Immobilière était tenu de conseiller les demandeurs et de les informer des problèmes que les fissures pouvaient laisser présager. Ayant une obligation dite « de moyens » envers les demandeurs, Service d’Inspection Immobilière devait agir avec prudence et diligence, conformément aux règles de son art[21]. Le Tribunal conclut qu’aucune des clauses du rapport d’inspection tendant à limiter la responsabilité de Service d’Inspection Immobilière ne peut trouver application en l’espèce.

[31]        Le rapport d’expertise[22] et le témoignage de M. Guertin convainquent le Tribunal qu’en présence des fissures de cisaillement dans le revêtement de brique du mur latéral gauche et des fissures près de la fenêtre et de la porte du mur de fondation latéral gauche, Service d’Inspection Immobilière se devait de conseiller aux demandeurs de procéder à un examen plus approfondi. Il ne pouvait se fier aux seules déclarations des Vendeurs, surtout que, selon M. Guertin, leur forme était révélatrice d’une problématique sous-jacente.

[32]        En décrivant comme « mineures » des fissures qui ne l’étaient pas, Service d’Inspection Immobilière a enfreint les règles de l’art et erronément réconforté et rassuré les demandeurs, qui ont cru que la Maison était exempte de défauts majeurs. Elle a donc commis une faute à l’endroit des demandeurs.

4.         Quelle est une juste indemnisation des dommages?

[33]        Les demandeurs réclament une réduction du prix d’achat de la Maison équivalente au coût des travaux correctifs déjà effectués et de ceux à venir pour stabiliser les quatre murs de fondation de la Maison. À cette somme de 47 491,29 $, ils ajoutent 3 000 $ en compensation pour les troubles et inconvénients vécus.

[34]        L’expert Claude Guertin a émis l’opinion[23] que les travaux correctifs suivants étaient nécessaires afin de remédier aux vices affectant la Maison, soit :

a)      démolir et remplacer les murs de fondation situés en façade et latérale gauche;

b)      enfoncer des pieux sur les quatre façades des murs de fondation afin de stabiliser les fondations;

c)      refaire les finis au sous-sol.

[35]        Afin de minimiser leurs dommages, les demandeurs, dont les capacités financières étaient par ailleurs limitées, ont d’abord effectué des travaux sur deux des quatre murs, pour une somme de 21 270, 38 $, suite à l’obtention d’un permis municipal leur ayant coûté 55 $[24]. Ces montants sont accordés.

[36]        Les demandeurs déposent des soumissions[25] démontrant que la pose de pieux aux murs de fondation arrière et mitoyen, de même que les travaux de remise en état du sous-sol[26], leur coûteront 27 961,32 $.

[37]        Puisque dans la détermination d’une juste indemnisation du préjudice matériel[27], le Tribunal doit veiller à replacer les demandeurs dans la situation où ils se seraient retrouvés si les Vendeurs avaient rempli leurs obligations envers eux et qu’il ne faut pas, par l’attribution de dommages, permettre l’enrichissement des demandeurs[28], la somme de 20 000 $ réclamée pour ces travaux est accordée.

[38]        De la même manière, considérant que la reconstruction des escaliers et du balcon extérieur, de même que la pose d’asphalte sur l’entrée de garage adjacente au mur latéral gauche, coûteront 4 599 $ aux demandeurs[29], le Tribunal estime respecter les principes légaux ci-devant énoncés en accordant les 2 000 $.

[39]        Le Tribunal considère que le coût total des travaux effectués par Injecsol, soit 1 015,88 $[30], doit être payé par les Vendeurs.

[40]        Considérant les fausses représentations des Vendeurs relativement à l’étanchéité des murs de fondation du sous-sol et aux travaux qu’ils y avaient effectués, le Tribunal accueille la réclamation de 3 000 $ pour compenser les demandeurs pour les troubles et inconvénients qu’ils ont subis, et subiront, en raison des travaux[31].

[41]        Finalement, les frais d’inspection et d’expertise de M. Guertin[32], totalisant 2 810,97 $, sont accordés, mais à titre de dépens.

5.         Y a-t-il lieu de prononcer une condamnation in solidum entre les Vendeurs et Service d’Inspection Immobilière?

[42]        La responsabilité solidaire des Vendeurs entre eux ne fait aucun doute.

[43]        Par ailleurs, les demandeurs plaident qu’en ne leur conseillant pas de retenir les services d’un spécialiste, Service d’Inspection Immobilière a commis une faute qui la rendait redevable de dommages-intérêts équivalents à ceux que leur ont causé les Vendeurs.

[44]        Se rangeant à l’analyse de la Cour d’appel dans Bourque c. Poudrier[33], le Tribunal conclut qu’il y a lieu de condamner Service d’Inspection Immobilière au paiement des dommages in solidum avec les Vendeurs[34]. En effet, tant celui-ci que les Vendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles respectives envers les demandeurs et doivent donc être tenus responsables envers eux pour le tout, puisque l’absence de faute de l’un ou de l’autre aurait empêché la réalisation du préjudice[35].

6.         Quel doit être le sort réservé à la demande reconventionnelle de Service d’Inspection Immobilière?

[45]        Service d’Inspection Immobilière avait formulé une demande reconventionnelle réclamant 15 000 $ des demandeurs pour abus de procédures. Considérant le défaut de Service d’Inspection Immobilière de se constituer un nouveau procureur, mais surtout les conclusions auxquelles le Tribunal en vient sur la demande principale, la demande reconventionnelle est rejetée, avec dépens.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[46]        ACCUEILLE en partie l’action des demandeurs;

[47]        CONDAMNE les défendeurs Dominique Lamontagne et Sonia Gagnon, solidairement entre eux et in solidum avec la défenderesse 9068-0331 Québec inc., faisant affaire sous le nom Service d’inspection immobilière Normand René, à payer aux demandeurs la somme de 47 341,26 $, avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévus par la loi, calculés à compter de la date d’assignation;

[48]        REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse 9068-0331 Québec inc., faisant affaire sous le nom Service d’inspection immobilière Normand René;

[49]        LE TOUT, avec dépens, tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle, et les frais d’expert de 2 810,97 $.

       ____________________________

                                                                                             MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q.

Me Maya Angenot

Norton Rose Fulbright Canada

Représentant la demanderesse

Dominique Lamontagne et Sonia Gagnon

Défendeurs

Absents, non représentés

9068-0331 Québec inc.

Défenderesse

Présente, non représentée

Date d’audience : 29 janvier 2014