[1]      Suivant un recours introduit le 30 janvier 2013, le locataire demande 34 153,61 $ à titre de dommages punitifs le tout avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec et les frais judiciaires encourus.

[2]      Le 6 juin 2017, le locataire amende sa réclamation et réclame la somme de 68 497,61 $ qui se détaille comme suit :

-         8 556 $ à titre de différence de loyer pour 12 mois (1500 $-787 $);

-         1 253.61 $ pour le deuxième déménagement;

-         3 000 $ à titre de dommages moraux, troubles et inconvénients;

-         55 688 $ à titre de dommages punitifs (15,911% de 350 000 $ profit réalisé sur la vente de l’immeuble);

Question en litige

[3]      La reprise du logement du locataire a-t-elle été faite de mauvaise foi ?

Contexte

[4]      Suivant une décision rendue le 26 mai 2010, le Tribunal autorise la locatrice à reprendre le logement du locataire pour s’y loger à compter du 1^er juillet 2010 moyennant le paiement d'une indemnité de 3 434,88 $.

[5]      Au moment de la demande de reprise du logement, le loyer du locataire était de 787 $ par mois.

[6]      Le locataire a habité pendant neuf ans ce logement de sept pièces et demie situé au 2ième étage de l'immeuble avec sa famille.

[7]      L'immeuble en question compte deux logements à l’étage et des locaux commerciaux au rez-de-chaussée.

[8]      Le 9 décembre 2009, la locatrice qui est avocate achète ledit immeuble sis au 788 Ste-Croix à Saint-Laurent au prix de 625 000 $ sans garantie légale et avec charge d’assumer les conclusions d’un jugement à venir opposant le locataire et l’ancien propriétaire devant la Régie du logement.

[9]      À ce moment, elle habite un des logements de son fils sur la rue St-Dominique à Montréal suite à une demande de reprise de logement qui a été autorisée en sa faveur à compter du 1^er juillet 2009 puisqu’à ce moment, sa relation avec son conjoint venait de prendre fin.

[10]   Suite à sa séparation, elle désirait se rapprocher de son travail de sorte qu’elle a loué à son conjoint la maison sur la rue Leblanc à Laval, maison où ils avaient habité ensemble.

[11]   En achetant par la suite l’immeuble sur la rue Sainte-Croix, son intention était de s’installer dans le logement du locataire et d’y installer son bureau dans une des parties commerciales de l’immeuble qui était alors occupé par l’Église du Nazairien de Québec.

[12]   Elle doit donc, pour réaliser son projet, faire des travaux tant dans le logement qu’occupait le locataire que dans la partie commerciale de l’immeuble.

[13]   Peu de temps après l’envoi de l’avis de reprise, le locataire de l’autre logement l’avise qu’il désire quitter et céder son bail à une dame, demande à laquelle elle ne s’est pas opposée.

[14]   Au printemps 2010, elle contacte Francis Lavallée, entrepreneur en construction, alors qu’elle est en attente de la décision de la Cour du Québec en appel de la décision de la Régie du Logement autorisant la reprise du logement du locataire.

[15]   Suite à la décision de la Cour du Québec qui a confirmé son droit à la reprise, une visite de l’immeuble est complétée par l’entrepreneur en juillet qui doit, au retour des vacances de la construction, lui proposer des matériaux et lui faire une soumission.

[16]   Le 4 août 2010, alors qu’elle accompagne son ex-belle-mère Jacqueline Galipeau, laquelle était en fait la belle-mère de son ex-conjoint, chez le médecin, avec qui elle entretient une relation «mère fille», dit-elle, elle apprend que celle-ci souffre de démence.

[17]   La nouvelle est un grand choc pour elle, et ce même si elle avait constaté que suite au décès de son conjoint, celle-ci était un peu déprimée et qu’il lui arrivait parfois d’avoir des oublis sans plus.

[18]   Suite à ce diagnostic, elle décide donc de mettre son projet de reprise de logement sur la glace et espère que l’état de santé de cette dernière va s’améliorer avec la prise de médicaments.

[19]   Toutefois, son état ne s’améliore pas et madame Galipeau requiert de plus en plus sa présence, de sorte qu’elle doit lui consacrer une vingtaine d’heures par semaine et doit dormir chez elle de deux à trois fois par semaine.

[20]   Elle ne prend plus de nouveaux clients et apprend que son autre locataire va quitter son logement.  Aussi, l’église du Nazairien de Québec qui occupait la partie commerciale de l’immeuble dont le bail devait se terminer en juin quitte définitivement les locaux en septembre 2010. Son immeuble se retrouve alors à l’automne 2010 vide, sans aucun revenu de location.

[21]   Au même moment, elle doit s’occuper de madame Galipeau qui ne veut pas être placée et qui veut demeurer à tout prix dans la résidence autonome qu’elle occupe alors.

[22]   Le mandat d’inaptitude de madame Galipeau la désigne comme mandataire ainsi que sa belle-fille Danielle qui habite à Gatineau, mais celle-ci renoncera à sa charge.

[23]   Elle se retrouve donc seule à prendre soin de madame Galipeau, laquelle ne se sent pas à l’aise avec la présence masculine de son beau-fils, en l’occurrence son ex-conjoint.

[24]   Aussi, elle considère qu’elle a l’obligation de respecter les promesses qu’elle lui a faites dont de la garder le plus longtemps possible chez elle.

[25]   D’ailleurs son mandat d’inaptitude, dit-elle, le prévoyait.

[26]   En novembre 2010, elle a décidé d’abandonner définitivement son projet sur la rue Sainte-Croix et elle a donné mandat à son fils, qui est courtier immobilier, de vendre l’immeuble au prix de 975 000 $.

[27]   Celui-ci sera finalement vendu le 16 juin 2011 au prix demandé avec garantie légale cette fois, malgré des problèmes de contamination qui seront jugés acceptables par le nouvel acquéreur.

[28]   Le 30 avril 2012, la Cour Supérieure homologue le mandat d’inaptitude daté du 17 février 2003 et confirme sa nomination à titre de mandataire aux biens et à la personne de Jacqueline Galipeau afin de pouvoir la placer en juin 2012 dans un endroit spécialisé, son état de santé s’étant alors détérioré.

[29]   Entre-temps, soit en janvier 2011, elle s’est rapprochée de son ex-conjoint et en juin 2011, elle a quitté le logement sur la rue St-Dominique et elle est retournée vivre avec lui dans la maison de la rue Leblanc à Laval et ce, jusqu’en 2014 où ils ont déménagé à Blainville.

[30]   Elle soutient que des circonstances hors de son contrôle soit la maladie de madame Galipeau et le temps qu’elle devait lui consacrer l’ont obligée à mettre fin à son projet de reprise de logement.

[31]   Le locataire soutient qu’il a eu un choc lorsqu’il a constaté que l’immeuble avait été vendu et croit que cette reprise a été exercée de mauvaise foi dans le but de l’évincer et de vendre l’immeuble à profit.

[32]   Il explique que lui et sa famille étaient très attachés à ce logement et au quartier alors qu’il n’a pas été facile de trouver un autre logement de même dimension.

[33]   Le 10 juillet 2010, il signait un bail au […] pour un logement de sept pièces et demie à un loyer mensuel de 1 500 $.

[34]   Il indique que cette augmentation de loyer substantielle qu’il a subie les a forcés, lui et sa conjointe, à travailler encore plus et a eu comme conséquences de provoquer des tensions dans leur couple et par conséquent, l’éclatement de celui-ci.

[35]   Il réclame donc une somme de 3 000 $ à titre de dommages moraux pour troubles et inconvénients, ainsi que la différence de loyer payée entre le loyer de la rue Sainte-Croix et la rue Gohier, soit 8 556 $. Il réclame aussi les frais d’un deuxième déménagement du logement de la rue Gohier au logement de la rue Ouimet, en raison d’un problème de bruit.

[36]   Il demande aussi des dommages punitifs de 55 688 $, représentant 15.911 % du profit réalisé lors de la vente de l’immeuble en cause.

[37]   Daniel Ryan est évaluateur agréé et il a été mandaté par la locatrice afin d’estimer la valeur contributive des avantages et désavantages sur les loyers des logements de la rue Sainte-Croix et de la rue Gohier, arrondissement St-Laurent.

[38]   Selon les conclusions de son rapport, il estime que le loyer sur la rue Gohier représente le coût du marché, soit 1 500 $ par mois, soit 18 000 $ par année, alors que le coût du marché sur la rue Sainte-Croix représente un loyer de 909,75 $ par mois, soit 10 917 $ par année. Ainsi, le loyer payé par le locataire était inférieur au coût du marché.

[39]   Ainsi se résume l'essentiel de la preuve présentée lors des audiences tenues le 6 juin et le 22 août 2017.

[40]   Le 27 juillet 2017, le locataire a produit une requête en réouverture d'instance afin de produire une décision de la Régie du logement rendue le 16 novembre 2011 dans l’affaire Bracciale c. Côté.[1] Cette décision démontrerait que la locatrice a fait une fausse déclaration suivant laquelle elle a indiqué ne pas avoir de contact avec son ex-conjoint Fortunato Bracciale.

[41]   Cependant le tribunal estime, tout comme l’avocate de la locatrice, que les conditions requises à la réouverture des débats ne sont pas rencontrées tel qu’établi par l’arrêt de Symons General insurance compagnie c. Rochon [2]:

1) les nouveaux éléments de preuve découverts étaient inconnus du requérant au moment du procès ;

2) il lui était impossible, malgré sa diligence, de les connaître avant le procès ; et

3) ces nouveaux éléments de preuve pourront avoir une influence déterminante sur la décision à prendre.

[42]   Manifestement la décision que veut produire le locataire, qui est publique, était disponible lors du procès.

[43]   De plus, la preuve ne permet pas de conclure qu’il était impossible de la connaître avant l’audition.

[44]   Aussi, le tribunal après avoir entendu le témoignage du fils de la locatrice ne voit pas en quoi cette preuve pourrait avoir une influence déterminante sur la décision à rendre.

[45]   Considérant le rejet de la demande en réouverture d'instance, le tribunal procède à rendre jugement sur la preuve déposée.

Analyse

[46]   Le présent recours se fonde sur l'article 1968 du Code civil du Québec qui prévoit :

« 1968. Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi, qu'il ait consenti ou non à cette reprise ou éviction.

Il peut aussi demander que celui qui a ainsi obtenu la reprise ou l'éviction soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

[47]   Dans l'affaire Remise c. Sompolinsky([3]), la juge administrative Jocelyne Gravel fait une analyse des principes applicables en l'instance:

« Dans la décision de principe Sauvé c. Sousa, la Cour du Québec a dégagé les critères d'appréciation de ce recours. Analysant la jurisprudence, la juge Huguette St-Louis, explique qu'il appartient au locataire d'établir la mauvaise foi du locateur en établissant des faits précis, graves et concordants, auxquels le locateur devra répondre en apportant des explications satisfaisantes. Cette évaluation se fait depuis la date de l'envoi de l'avis de reprise et la bonne foi doit subsister jusqu'à la date de la reprise. Des évènements subséquents, imprévus et hors du contrôle du locateur, peuvent cependant surgir, faisant en sorte que les besoins du logement changent. Dans ces situations, la bonne foi initiale du locateur n'est pas nécessairement altérée. Il peut en être de même dans les cas d'occupation partielle ou temporaire du logement repris ou si la relocation n'a pas été autorisée par le Tribunal.

En définitive, il s'agit de vérifier si la reprise a été effectuée telle qu'annoncée à la date de l'envoi de l'avis. Et dans le cas contraire, il faudra évaluer la crédibilité des changements de circonstances invoqués pour justifier que le bénéficiaire n'a plus besoin du logement. (nos soulignés)

De façon plus générale, est de mauvaise foi une personne qui ne rencontre pas les principes de la bonne foi se retrouvant aux articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec qui prévoient :

« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. »

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »

La bonne foi n'est pas définie dans le Code civil du Québec. Dans leur traité, Les obligations, les auteurs Beaudoin et Jobin la décrivent comme suit :

« 98- On doit d'abord rappeler le sens subjectif, traditionnel, de la bonne foi. En fait, ce premier concept de bonne foi a deux acceptions dans le vocabulaire juridique. La première est celle qui oppose bonne foi à mauvaise foi : est de bonne foi toute personne qui agit sans intention malicieuse. Notons à cet égard que l'article 2805 du Code civil du Québec édicte une présomption générale et réfragable de bonne foi. Le deuxième sens traditionnel de la bonne foi est l'ignorance ou la perception erronée de la réalité; une personne est de mauvaise foi lorsqu'elle agit en sachant qu'elle le fait de façon illégale ou illégitime.

Ces deux acceptions de bonne foi renvoient à la disposition d'esprit dans laquelle se trouve une personne lorsqu'elle agit. Le Code civil en consacre une troisième que l'on avait affirmée dans une trilogie de la Cour suprême. Cette bonne foi, dite objective, a un sens beaucoup plus large, soit celui de la norme de comportement acceptable. Selon le contexte, de telles normes ont une dimension morale, sociale, ou encore elles renvoient simplement au «bon sens» ou au «raisonnable». La bonne foi est donc devenue l'éthique de comportement exigée en matière contractuelle (comme d'ailleurs dans bien d'autres matières). Elle suppose un comportement loyal et honnête. On parle d'agir selon les exigences de la bonne foi (au sens subjectif), c'est-à-dire ne pas agir tout de même à l'encontre des exigences de la bonne foi, soit en violant des normes de comportements objectives et généralement admises dans la société. »

[48]   Dans la cause Bellware c. Eduardo, la juge administrative Chantale Bouchard analyse les notions de bonne et mauvaise foi dans le cadre d'un recours sous l'article 1968 du Code civil du Québec :

« Cette notion de bonne ou mauvaise foi en est une principalement d'intention. La négligence grossière, flagrante et outrancière pourra parfois l'équivaloir. Les faits et circonstances entourant les évènements viendront la teinter et tenteront à la révéler. Tantôt il pourra y avoir mauvaise foi malgré le fait que le bénéficiaire habite effectivement le logement, mais de façon factice, tantôt il ne saura en être question même si le bénéficiaire ne prend pas possession des lieux en raison notamment d'évènements imprévus ou hors du contrôle du locateur.

Le droit du locataire au maintien dans les lieux fait partie de l'essence même du bail résidentiel. En reprenant possession, il est fait légitimement accroc à ce droit et c'est pourquoi il est exigé que le locateur propriétaire démontre qu'il entend réellement reprendre pour les fins indiquées à son avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. À l'inverse, les locataires évincés devront démontrer que la reprise de leur logement a été effectuée dans un autre but, soit de mauvaise foi et ce, en vertu d'une preuve précise, grave et concordante. »

[49]   Vu ce qui précède, le Tribunal conclut que la locatrice n'a pas agi selon les exigences de la bonne foi en entreprenant un processus de reprise que le tribunal qualifie de factice.

[50]   Quoique la maladie de madame Galipeau soit bien malencontreuse et triste, la locatrice est loin d’avoir convaincu le tribunal qu’il s’agit d’un véritable motif pour ne pas avoir donné suite à ses projets.

[51]   Le tribunal ne juge pas crédible le fait d’avoir mis fin aussi rapidement à un projet de bureau motivé par une augmentation de clientèle et à un investissement financier relativement important pour un problème relevant de l’état de santé de son ex-belle-mère.

[52]   Aussi, la locatrice savait au moment de l’achat de l’immeuble que celle-ci éprouvait parfois des pertes de mémoire et était dépressive suite au décès de son conjoint, de sorte que le tribunal n’y voit pas là un évènement imprévu et soudain surtout si leur relation était telle qu’elle l’affirme.

[53]   De plus, la preuve révèle que madame Galipeau vivait dans un centre d’hébergement pour personne autonome et qu’elle y a vécu jusqu’en 2012, soit deux ans après la date de reprise, moment où son état s’est détérioré et où le mandat d’inaptitude a été homologué par le tribunal.

[54]   Aussi, le tribunal a de la difficulté à croire que la locatrice était toujours seule à prendre soin de madame Galipeau puisqu’en juin 2011, elle est retournée vivre à Laval avec son conjoint qui, lui, est le véritable beau-fils de madame Galipeau.

[55]   Si son projet était aussi sérieux qu’elle le prétend, la locatrice pouvait facilement mettre en location les locaux commerciaux et les logements qui étaient devenus vacants dès l’automne 2010, soit seulement quelques mois après la date de la reprise du logement du locataire.

[56]   Aussi, il aurait été facile de mandater son fils qui est courtier immobilier pour ce faire.

[57]   En mettant en vente l’immeuble vide de tout locataire en si peu de temps, le tribunal croit que la locatrice n’a jamais réellement eu l’intention de s’y installer.

[58]   Le locataire a, par conséquent, établi avoir été victime d'une reprise de logement de mauvaise foi, ce qui lui donne droit à une compensation.

[59]   Le locataire a droit d'être compensé pour ses dommages moraux, c’est-à-dire pour ses troubles et inconvénients résultant de la faute de la locatrice. Dans ces circonstances, le Tribunal juge raisonnable de lui accorder la somme de 2 500 $, considérant qu’il a déjà reçu la somme de 500 $, à cet égard, lors du jugement ayant donné droit à la reprise de son logement.

[60]   Pour ce qui est des frais du deuxième déménagement, ceux-ci sont rejetés au motif qu’ils constituent, de l’avis du tribunal, des dommages indirects.

[61]   En ce qui concerne la différence de loyer réclamée sur 12 mois entre le logement en cause et le logement de la rue Gohier, le tribunal, après avoir entendu la preuve, arbitre la somme réclamée à 5 000 $, somme qu’il juge raisonnable dans les circonstances.

[62]   Le tribunal tient ainsi compte d’une part du fait que les deux logements n’étaient pas similaires et d’autre part des éléments subjectifs mis en preuve tant par le locataire que par l’expert de la défenderesse.

[63]   De plus, le tribunal ne peut écarter l’augmentation réelle de loyer qu’a dû subir le locataire suite à la reprise de son logement.

[64]   Le locataire a également droit à des dommages punitifs.

[65]   L'article 1621 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit quant à la détermination de ceux-ci :

« 1621. Lorsque la loi prévoit l'attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s'apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l'étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenue envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers. »

[66]   Le locataire réclame une somme de 55 688 $ basée sur une partie du profit réalisé par la locatrice au moment de la vente de l’immeuble, et ce, en regard de la décision Huard c. Nsiempba[4].

[67]   Le tribunal considère qu’il n’est pas lié par cette décision, dont les faits et les circonstances diffèrent de la présente affaire.

[68]   En l'instance, considérant la situation patrimoniale de la locatrice dont elle a témoigné et des possibilités de récidive, le Tribunal juge juste et raisonnable d'accorder la somme de 6 000 $ à titre de dommages punitifs.

[69]   Le tribunal rejette la demande de l’avocate de la locatrice de calculer les intérêts et l’indemnité additionnelle non pas à compter de la date de l’introduction de la demande mais à compter du 25 mars 2015, date de la demande de remise du locataire, considérant que cette demande de remise a été autorisée par le tribunal.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[70]   ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

[71]   CONDAMNE la locatrice à payer au locataire la somme de 7 500 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 30 janvier 2013;

[72]   CONDAMNE la locatrice à payer au locataire la somme de 6 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter de la présente décision;

[73]   REJETTE la demande quant au surplus.