Décision

[1]           Le tribunal est saisi d’une demande d’injonction permanente contre la défenderesse afin de l’empêcher d’utiliser comme stationnement une partie d’un immeuble situé dans la ville de Brome.

[2]           Dans sa défense et demande reconventionnelle, la défenderesse, plaide avoir acquis par prescription décennale la partie de l’immeuble, appartenant aux demandeurs, qu’elle utilise comme stationnement.

[3]           Les demandeurs sont propriétaires du lot 2 930 395 du cadastre du Québec, alors que la défenderesse est propriétaire du lot 2 930 394 du cadastre du Québec.  Ces lots sont décrits au certificat de localisation D-5, préparé par Gilbert Grondin, a. g. le 28 août 2012.

[4]           Ce certificat de localisation mentionne également, la partie du lot revendiqué par la défenderesse.

[5]           On constate, à ce certificat de localisation que les immeubles des parties font partie de ce que l’on pourrait qualifier d’ensemble immobilier, dont tous les propriétaires sont également propriétaires indivis du lot 2 930 393, qui est utilisé comme passage par les propriétaires contigus.

[6]           Les demandeurs, ont acquis leur immeuble, le 27 juillet 2011 de monsieur Guy Gagnon et Marie-Josée Gravel[1].

[7]           Guy Gagnon et Marie-Josée Gravel, avaient eux-mêmes acquis leur immeuble de Les Placements L.P. Therrien, le 14 mars 2006. 

[8]           Les Placements L.P. Therrien, avaient acquis son immeuble de Daniel Racine le 4 mai 2000.  Bien que le propriétaire en titre était Les Placements L.P. Therrien,  Serge Therrien est celui qui a occupé les lieux de 2000 à 2005 à titre de locataire.

[9]           En effet, la compagnie Les Placements L.P. Therrien, appartenait au père de Serge Therrien. Celui-ci n’a jamais occupé la résidence. De 2000 à 2005, Serge Therrien occupe le rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [.adresse 1], alors qu’un locataire occupe le sous-sol de l’immeuble.

[10]        Quant à l’immeuble de la défenderesse, situé au […], il a été acquis par Michel St-Pierre, qui y  habite de 1986 à 1993. Celui-ci acquiert l’immeuble en se fiant aux plans que lui avait présentés monsieur Benoît Racine des Développements Alpaga[2].  Le 19 octobre 1993, Michel St-Pierre vend son immeuble à Normand Robert.

[11]        La défenderesse Hélène Allie, a acquis son immeuble de la succession de son conjoint Normand Robert.

[12]        Le demandeur et ses auteurs en titre, ont témoigné sur l’utilisation du stationnement au cours des années qui nous intéressent.

[13]        Le témoignage du demandeur n’est pas très utile sur la question de prescription, puisqu’il a acquis son immeuble en 2011. Lorsqu’il achète, il obtient le certificat de localisation[3], qui ne peut laisser voir qu’une autre personne serait propriétaire d’une partie du lot qu’il achète.

[14]        Après l’achat de l’immeuble, il effectue divers travaux et en aucun moment, la défenderesse ne revendique un espace de stationnement.

[15]        Les photos P-15 à P-17, démontrent bien l’emplacement du stationnement revendiqué par la défenderesse. À l’automne 2011, le demandeur rencontre le fils de la défenderesse, monsieur Louis-Martin Robert.  Celui-ci lui indique qu’il utilise une partie du stationnement parce que le stationnement situé au bas des immeubles est endommagé l’hiver. Monsieur Robert ne lui parle que d’un espace de stationnement. 

[16]        Le 8 décembre 2011, les demandeurs font parvenir une mise en demeure[4], avisant la défenderesse de ne plus utiliser le stationnement. La défenderesse obtempérera à la mise en demeure.  Ceci n’a pas de conséquence sur la présente action.

[17]        La seule conclusion qu’on puisse tirer du fait que la défenderesse a obtempéré à la mise en demeure, est qu’il ne semble utile d’accorder l’injonction permanente réclamée par les demandeurs, si le tribunal en vient à la conclusion que la défenderesse n’a pas acquis une partie de l’immeuble par prescription décennale. Il semble évident que les parties se conformeront au jugement qui sera rendu.

[18]         D’ailleurs, la seule question en litige est de savoir s’il y a eu acquisition par prescription décennale.

[19]        Comme déjà mentionné monsieur Serge Therrien, a occupé le [adresse 1] de 2000 à 2005. Même si l’immeuble appartenait à une compagnie de placements de son père, c’est lui qui occupait les lieux. La première fois qu’il se présente sur les lieux est à l’automne 2000.  Le fils de la défenderesse, Louis-Martin Robert, est celui qui occupe la résidence de la défenderesse. Serge Therrien n’a jamais vu la défenderesse.  D’ailleurs, cela est confirmé autant par la défenderesse elle-même que par Louis-Martin Robert, qui témoignent tous deux qu’à compter du décès de son mari, la défenderesse n’a pas vraiment mis les pieds au […].

[20]        Serge Therrien témoigne, qu’il se stationnait à l’endroit où l’on voit une auto grise et noire sur la photo P-15.  Son locataire et le fils de la défenderesse utilisaient également le stationnement. Il déclare que tous devaient se stationner de façon ordonnée.  Il déclare : «on a dû se parler».  Selon lui, il fallait cultiver le bon voisinage.  Il témoigne qu’il a été convenu de laisser le stationnement «du bord» au fils de madame Allie. Il déclare qu’ils se sont entendus pour laisser une place au fils de la défenderesse.  Monsieur Léveillé, son locataire, se stationnait en laissant de la place aux autres.

[21]        Il déclare catégoriquement et positivement, qu’une discussion a eu lieu entre lui, Louis-Martin Robert et son locataire, monsieur Léveillé.  Il y a eu entente qu’une place serait laissée à monsieur Robert pour se stationner. Il déclare que le fils de la défenderesse n’a fait aucune déclaration ou prétention sur le fait qu’il était en droit d’avoir un plus grand stationnement.

[22]        La situation a perduré jusqu’en 2005.

[23]        Il s’agit de la seule fois où il a été question du stationnement avec le fils de la défenderesse. Il n’a plus jamais été question du stationnement, et le fils de la défenderesse n’a utilisé qu’un seul stationnement pendant toutes ces années.

[24]        Un peu plus tard, lors de son témoignage, il mentionne qu’il a peut-être vu madame Allie une fois pendant qu’elle était la propriétaire.

[25]        Monsieur Guy Gagnon, acquiert le [adresse 1] avec sa conjointe. Ils l’utilisent de mars 2006 à juillet 2011.  Il n’a jamais loué le sous-sol et l’a plutôt utilisé pour recevoir ses enfants.  Il a même ajouté un escalier entre le sous-sol et le premier pour faciliter les déplacements.  Pour ce qui est du […], il témoigne que la défenderesse était propriétaire, mais que seul le fils de celle-ci a occupé cet immeuble.  Il n’a jamais vu la défenderesse, sauf une fois avant d’acquérir la propriété pour discuter d’un problème de fissure entre les deux bâtiments.

[26]        Selon lui, les espaces de stationnements, que l’on retrouve au certificat de localisation[5], sont situés sur le lot du 177-1 et lui appartiennent.  Il n’a jamais discuté des espaces de stationnements avec madame Allie.  Même s’il n’y a jamais eu de discussion entre lui et le fils de la défenderesse, il déclare que ce dernier utilisait le stationnement la plupart du temps, lorsqu’il se rendait à l’immeuble de sa mère.

[27]        Il déclare qu’en toute bonne foi, il a laissé Louis-Martin Robert stationner dans son stationnement, puisqu’il n’avait aucune raison majeure de ne pas le laisser se stationner. Il témoigne que le peu de fois où il aurait manqué d’espace de stationnement, il a lui-même stationné au bas de la propriété sur le lot appartenant aux dix propriétaires indivis.

[28]        Il mentionne que la raison pour laquelle il ne demandait pas à monsieur Robert de déplacer son automobile, s’il manquait de stationnement, est que ce n’est pas dans ses valeurs d’aller frapper à une porte pour demander à quelqu’un de se déplacer.  Il préférait s’accommoder d’un autre espace de stationnement. 

[29]        Il témoigne que des amis de Louis-Martin Robert se stationnaient un peu partout et qu’il les a avertis, qu’ils stationnaient sur sa propriété et qu’il s’agissait de son stationnement privé. 

[30]        Il témoigne que le certificat de localisation P-5 a été montré aux demandeurs.  Il mentionne qu’il a fait part aux demandeurs que des droits de passage existaient à l’avant et en arrière de sa propriété pour permettre à la défenderesse de se rendre à son immeuble.  Cette servitude de passage à pied seulement est bien identifiée au titre de la défenderesse.

[31]        Mis à part Louis-Martin Robert, aucune autre personne n’a stationné dans son stationnement.  Il mentionne qu’il est un peu surpris de l’utilisation du stationnement par Louis-Martin Robert, mais que dans la mesure où ça ne le brimait pas, il était tolérant. Sauf un incident relatif à une remorque qui aurait été laissée sur les lieux, il n’y a pas vraiment eu de discussions sur le stationnement entre Louis-Martin Robert et Guy Gagnon.

[32]        Ces témoignages sont en grande partie confirmés par tous les témoins de la défenderesse.

[33]        Michel St-Pierre acquiert l’immeuble […] en 1986.  Il mentionne qu’au moment de l’achat, il croyait être en droit d’avoir deux espaces de stationnement.  Il mentionne qu’il stationnait dans le stationnement revendiqué par la défenderesse.  Selon son témoignage, il utilisait le stationnement sur la moitié gauche de l’immeuble du demandeur, alors que celui-ci utilisait la partie droite du stationnement.  De 1986 à 1993, il utilise l’immeuble à toutes les fins de semaine pendant l’hiver.  En 1993, il vend son immeuble à monsieur Robert, le mari de la défenderesse.  Il déclare avoir avisé monsieur Robert qu’il était propriétaire de la moitié du stationnement du haut en plus du stationnement en bas.

[34]        Ironiquement, selon le témoignage de Michel St-Pierre, il est le seul dont les titres ne lui accordent aucun stationnement et il serait le seul à posséder trois espaces de stationnement plutôt que les deux qui semblent être une condition essentielle à son achat.

[35]        Il déclare avoir toujours payé les frais de déneigement des aires communes qui incluent les espaces de stationnement.  Ce fait n’est pas très déterminant, puisqu’il est très difficile de savoir la répartition exacte des coûts de déneigement et d’entretien des terrains.  En effet, il semble que toutes les dépenses étaient divisées en dix, puisqu’il y avait dix propriétaires.

[36]        D’autre part, il est certain que plusieurs personnes paient, sans nécessairement bénéficier d’autant de services que les autres. Il ne se souvient pas avoir reçu le certificat de localisation pourtant mentionné à son acte d’achat.  Mais, il suppose qu’il l’aurait reçu.

[37]        En fait, ce qui est important dans le présent dossier, est la possession qu’aurait faite la défenderesse avec son mari, puisqu’elle a acquis l’immeuble en 1993. 

[38]        Puisqu’à l’époque la prescription acquisitive était de 30 ans, il est certain que lors de l’achat en 1993, aucune prescription n’était acquise.  Selon tous les témoignages, de 2000 à 2011, seul le fils de la défenderesse a utilisé un stationnement.  Le témoignage de la défenderesse ne nous est pas très utile puisqu’elle n’a pas utilisé son immeuble depuis 2000.

[39]        Selon la défenderesse, de 1993 à 2000, elle aurait utilisé avec son mari, la moitié de l’immeuble situé à la gauche de l’affiche de stationnement interdit que l’on retrouve au centre de l’immeuble du demandeur.

[40]        Elle témoigne qu’on lui aurait dit que son stationnement se situait à partir du centre gauche de l’immeuble du demandeur.  Par contre, elle témoigne que la majorité du temps, une seule voiture était utilisée. Une deuxième voiture l’était au besoin selon elle.

[41]        Elle affirme qu’elle n’a jamais reçu de plainte, parce qu’elle se stationnait dans le stationnement du demandeur et n’a jamais demandé la permission pour s’y stationner.

[42]        En contre-interrogatoire, elle mentionne ne pas pouvoir contredire le témoignage de monsieur Therrien qui affirme qu’il utilisait deux espaces de stationnement et que le locataire en utilisait un puisqu’elle n’a pas été sur les lieux, après l’an 2000.

[43]        Louis-Martin Robert, le fils de la défenderesse, confirme que lors de l’achat de l’immeuble par son père, une seule voiture était utilisée par la famille pour se rendre au 177-2. Il mentionne que si le stationnement était utilisé pour plus de voitures, ils utilisaient le stationnement situé au bas de l’immeuble. 

[44]        Il mentionne que de 2000 à 2005, il y a toujours eu de trois à quatre véhicules qui utilisaient le stationnement. Il mentionne qu’il n’a jamais demandé la permission pour utiliser le stationnement et qu’on ne s’est jamais plaint du fait qu’il l’utilisait.

[45]        Il témoigne qu’il ne se souvient pas d’une rencontre avec messieurs Therrien et  Léveillé concernant l’occupation du stationnement. Par contre, il se souvient que des locataires utilisaient le stationnement ainsi que les auteurs en titre du demandeur.

[46]        Entre le témoignage positif de monsieur Therrien et le témoignage de Louis-Martin Robert qui déclare ne pas se souvenir de cette rencontre, le tribunal doit retenir le témoignage positif de monsieur Therrien. Il est possible que Louis-Martin Robert ait oublié cette rencontre, mais qu’elle a tout de même eu lieu.

[47]        Pour décider que cette rencontre n’a pas eue lieu, le tribunal devrait en venir à la conclusion que le témoin Therrien lui a menti, et rien dans la preuve ne permet de tirer une telle conclusion.

[48]        Me François Daviault a également témoigné.  Il a été  propriétaire de l’unité 8 de 1986 à 2003 avec son épouse. Il a accepté de prendre la responsabilité de l’administration des fonds des propriétaires indivis. C’est donc lui qui percevait les coûts de déneigement et d’entretien du gazon et de la pose de gravier.

[49]        Selon lui, monsieur St-Pierre, l’auteur en titre de Normand Robert, utilisait deux espaces de stationnement.  Soit celui au bas du terrain et un stationnement en haut du terrain.

[50]        Si on se fie à ce témoignage, l’utilisation publique qu’a fait la défenderesse et ses auteurs en titre, était d’un seul stationnement sur l’espace revendiqué.

[51]        En fait, tous les témoignages entendus par le tribunal se confirment entre eux.  Le tribunal croit que tous ont tenté de donner une version exacte, même si à première vue, elles peuvent sembler contradictoires.

[52]        Par contre, dans les faits, les témoignages ne se contredisent pas, mais se complètent.  Ainsi, lorsque Guy Gagnon témoigne que de 2006 à 2011, seul le fis de la défenderesse stationnait au 177-1, ce témoignage est confirmé par Louis-Martin Robert.  Lorsque Guy Gagnon affirme qu’il tolérait Louis-Martin Robert et qu’en toute bonne foi il le laissait se stationner, il confirme le témoignage de Louis-Martin Robert qui déclare qu’il utilisait ce stationnement publiquement, à titre de propriétaire.

[53]        Si Louis-Martin Robert agissait comme propriétaire d’un espace de stationnement, il n’y avait aucune raison pour que les parties aient à en discuter.

[54]        Par contre, puisque le fardeau appartient à la défenderesse de démontrer, que les espaces qu’elle revendique ont été utilisés par elle à titre de propriétaire, elle ne peut certainement pas réclamer plus d’un stationnement.

[55]        Le tribunal croit que la défenderesse a fait la démonstration qu’elle et ses auteurs ont possédé à titre de propriétaire pendant dix ans[6].

[56]        La possession de la défenderesse peut évidemment être jointe à celle de ses auteurs[7]. 

[57]         L’article 922 C.c.Q. prévoit :

«Art. 922.  Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque.»

[58]        Le demandeur ne conteste pas le caractère paisible de la possession, mais il plaide que cette possession avait un caractère équivoque et ne pouvait être qualifiée de publique.

[59]        Évidemment, les actes de simple tolérance ne sauraient fonder une possession utile.  Par contre, bien qu’un des auteurs en titre du demandeur ait pu croire qu’il agissait par simple tolérance, il a laissé la défenderesse acquérir une partie de son immeuble par prescription.

[60]        Dans le présent cas, on ne peut parler de tolérance, mais plutôt d’une véritable possession par la défenderesse.

[61]        Par contre, cette prescription ne peut aller au-delà d’un seul stationnement.

[62]        Le tribunal utilisera donc la description technique produite par le témoin Gilbert Grondin avec les adaptations pour ne créer qu’un seul espace de stationnement[8].

[63]        L’article 477 C.p.c. prévoit :

«477.  La partie qui succombe supporte les dépens, frais du sténographe compris, à moins que, par décision motivée, le tribunal ne les mitige, ne les compense ou n’en ordonne autrement.

Le tribunal peut également, par décision motivée, mitiger les dépens relatifs aux expertises faites à l’initiative des parties, notamment lorsqu’il estime que l’expertise était inutile, que les frais sont déraisonnables ou qu’un seul expert aurait suffi.»

[64]        Le tribunal croit que la demande reconventionnelle de la défenderesse devrait être accueillie, sans frais.  Tout d’abord, il s’agit d’un conflit entre voisins.  Il serait inutile d’ajouter des dépens et exacerber les relations entre les parties. 

[65]        D’autre part, la défenderesse obtient un résultat mitigé.

[66]        De plus, ce sont les vices de titre de la défenderesse qui ont obligé celle-ci à faire des procédures judiciaires.

[67]        De plus, bien que l’expertise et le témoignage de Gilbert Grondin ont été fort utiles au tribunal, force est de constater que ces dépenses sont dues aux vices de titre de la défenderesse.  Même s’il n’y avait eu aucune dispute sur le mode d’acquisition du stationnement par la défenderesse, elle aurait tout de même dû engager un arpenteur pour obtenir une description valable, afin de clarifier ses titres.  Il ne serait donc pas juste de faire supporter ces frais par les demandeurs.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL

[68]        REJETTE la requête introductive d’instance du demandeur, sans frais;

[69]        ACCUEILLE en partie la demande reconventionnelle de la défenderesse;

[70]        DÉCLARE la défenderesse seule et unique propriétaire d’un espace de stationnement situé au Nord-Ouest sur le lot 2 930 395 du cadastre du Québec, décrit comme suit :

« Un terrain de figure irrégulière faisant partie du lot DEUX MILLION NEUF CENT TRENTE MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUINZE (Partie 2 930 395) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome, décrit comme suit :

Commençant au coin Ouest du lot 2 930 395;

De là, vers le Sud-Est, longeant la limite Sud-Ouest du lot 2 930 395, assumant celle-ci comme ayant le gisement 152⁰-35’-37", une distance de sept mètres et trois centièmes (7,03 m) jusqu’à un point appelé le «POINT DE DÉPART» :

De là, vers le Nord-Est, selon un gisement de 46⁰-03’-24", une distance de cinq mètres et quatorze centièmes     (5,14 m);

De là, vers le Sud-Est, selon un gisement de 136⁰-33’-33", une distance de deux mètres et quarante-quatre centièmes (2,44 m);

De là, vers le Sud-Ouest, selon un gisement de 226⁰-03’-24", une distance de cinq mètres et quatre-vingt-neuf centièmes (5,89 m);

De la, vers le Nord-Ouest, selon un gisement de 332⁰-35’-37", une distance de deux mètres et cinquante-quatre centièmes (2,54 m) pour revenir au «POINT DE DÉPART»;

Ce terrain contenant treize mètres carrés et quarante centièmes (13,40 m²) en superficie, est borné comme suit : vers le Nord-Est, le Sud-Est et Nord-Ouest par le résidu du lot 2 930 935; vers le Sud-Ouest par le lot 2 930 393».

[71]        ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Brôme de publier le présent jugement sur paiement des deniers à cette fin;

[72]        LE TOUT sans frais.