9061-5832 Québec inc. c. Plourde				2020 QCCS 3667
COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE RIMOUSKI
No :		100-17-001956-178
DATE :	Le 23 octobre 2020
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :			L’HONORABLE PHILIPPE CANTIN, J.C.S
______________________________________________________________________
9061-5832 QUÉBEC INC.
Demanderesse
c.
RÉJEAN PLOURDE
Défendeur
et
RÉJEAN PLOURDE
Demandeur en garantie
c.
CLAUDE LANGLOIS
CLAUDE LANGLOIS INC.
VENDIRECT INC.
Défendeurs en garantie
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JUGEMENT
______________________________________________________________________

 

APERÇU

[1]       La demanderesse réclame 537 284,40 $  au défendeur Réjean Plourde (« Plourde »)[1] au motif qu’il n’aurait pas donné suite à son offre d’acheter un immeuble situé au [...] à Rimouski (« l’Immeuble »).

[2]           Le recours de la demanderesse comportait initialement des conclusions en passation de titre. Ces conclusions ont par la suite été abandonnées en raison de la vente de l’Immeuble à un tiers le 4 mai 2018.

[3]           Plourde conteste la demande au motif que l’une des conditions de l’offre, soit l’obtention d’un financement, n’a pas été satisfaite.

[4]           Plourde poursuit en garantie le courtier Claude Langlois, Claude Langlois inc. et Vendirect inc. (« Langlois ») pour les fautes et omissions de ces derniers dans la rédaction de l’offre d’achat qui ne serait pas conforme aux instructions qu’il prétend avoir données. Plus particulièrement, Plourde soutient que son offre d’achat devait être conditionnelle à l’obtention du financement nécessaire pour réaliser d’importants travaux à l’Immeuble et le convertir en immeuble de trente logements.

[5]           La demanderesse a modifié sa demande afin de rechercher des conclusions subsidiaires contre Langlois si les motifs soulevés par Plourde s’avèrent fondés.

[6]           Langlois nie quelque faute que ce soit et soutient que les documents d’offre d’achat qu’il a rédigés reflètent l’intention des parties.

[7]           Claude Langlois personnellement a fait cession de ses biens le 20 avril 2020 et un avis de surseoir aux procédures a été produit au dossier de la Cour.

CONTEXTE

[8]       La demanderesse est propriétaire de l’Immeuble depuis le 1^er avril 1998. Il s’agit d’un immeuble de chambres de quatre étages comportant quarante-trois unités.

[9]           Le 4 décembre 2015, la demanderesse par l’entremise de sa représentante Pierrette Bérubé (« Bérubé ») signe un contrat de courtage exclusif avec Vendirect inc., qui exerce ses activités au sein de Claude Langlois inc.[2].

[10]        Le lendemain, 5 décembre 2015, Langlois fait signer par Bérubé un formulaire de consentement à la communication de renseignements concernant l’Immeuble[3]. Par ce formulaire, la demanderesse autorise Plourde à obtenir de la Ville de Rimouski toute information relative à l’Immeuble, notamment en vue de confirmer si la destination qu’il entend donner à l’Immeuble est conforme à la réglementation applicable.

[11]        Langlois connaît bien Plourde puisqu’il a fait plusieurs transactions avec lui dans le passé. À l’époque, Plourde est propriétaire de plus d’une douzaine d’immeubles comportant au total plus de cent logements.

[12]        La démarche entreprise par Langlois en décembre 2015 à l’égard de Plourde ne mène pas à une offre d’achat puisque celui-ci est informé qu’un tiers est déjà en processus d’offre sur l’Immeuble et qu’il ne souhaite pas se placer en compétition.

[13]        Le 18 août 2016, alors que l’Immeuble demeure non vendu, Plourde signe une promesse d’achat[4] préparée par Langlois. La promesse prévoit un prix de vente de 1 300 000 $ dont 100 000 $ de mise de fonds, 1 000 000 $ pour la prise en charge d’un emprunt hypothécaire existant et 200 000 $ de solde de prix de vente.

[14]        Le même jour, Plourde signe l’Annexe relative au financement[5] et l’Annexe relative aux termes et conditions supplémentaires[6].

[15]        Il convient de reproduire les clauses F2.3 et F2.4 de DCL-3 de même que la clause G2 de DCL-4.

Pièce DCL-3 :

F2.3 - prise en charge des obligations hypothécaires existantes

F2.3.1 - modalités

L’ACHETEUR s’engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir, dans les cas où un tel consentement est requis, le consentement des créanciers hypothécaires à ce que l’ACHETEUR prenne en charge les obligations hypothécaires relatives aux emprunts suivants :

a)    un emprunt dont le solde s’élève à environ 1000000,00        $, garanti par hypothèque de 1     rang en faveur de centre financier desjardins beauport            ; cet emprunt, portant intérêt au taux de 3.95       % l’an (calculé semi-annuellement et non à l’avance), est payable par versements de 5 844.90               (fusionnant le capital et les intérêts), le solde en devenant exigible le 31 décembre 2018              .

b)    un emprunt dont le solde s’élève à environ                                   $, garanti par hypothèque de                     rang en faveur de                                 ; cet emprunt, portant intérêt au taux de                       % l’an (calculé semi-annuellement et non à l’avance), est payable par versements de                              (fusionnant le capital et les intérêts), le solde en devenant exigible le                  .

F2.3.2 - consentement

L’ACHETEUR s’engage à fournir au VENDEUR dans les                  jours suivant l’acceptation des présentes, copie du consentement des créanciers hypothécaires à cette demande. La réception de tels consentements dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions énoncées à F2.3.1.

F2.3.3 - absence de consentement

En l’absence d’une preuve de ces consentements, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu en F2.3.2 ou suivant la réception d’un avis de refus :

a)             demander lui-même, pour et au nom de l’ACHETEUR, le consentement écrit des créanciers hypothécaires à ce que l’ACHETEUR prenne en charge les obligations hypothécaires du VENDEUR. Advenant que le VENDEUR ne réussisse pas à obtenir, dans un délai de cinq (5) jours, ces consentements écrits, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception de tels consentements dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions de la présente section; ou

b)             rendre la promesse d’achat nulle et non avenue par un avis écrit à cet effet.

Dans les cas où le VENDEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe a) ou b) dans le délai stipulé, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.

F2.4 - solde du prix de vente

F2.4.1 - modalités

L’ACHETEUR paiera au VENDEUR le solde du prix de vente de 200000,00           $ apparaissant à la clause 5.5 de la promesse d’achat, lequel sera garanti par hypothèque de 2            rang subséquente à une ou des hypothèques garantissant un emprunt, dont le capital n’excèdera pas 1000000,00              $; ce solde du prix de vente, portant intérêt au taux de 3,00      % l’an (calculé semi-annuellement et non à l’avance) sera calculé selon un plan d’amortissement de 5         ans, le solde en devenant exigible dans un minimum de 6               ans.

L’ACHETEUR aura, en tout temps, le droit de rembourser par anticipation soit la totalité, soit une partie du solde pour autant que ce soit par versement de 5000,00               $ ou tout multiple de ce montant, et ce, sans pénalité.

F2.4.2 - garantie et préférence de rang

L’acte de vente comprendra une clause résolutoire, les clauses garantissant habituellement le paiement d’un solde de prix de vente d’un immeuble, ainsi qu’une clause par laquelle le VENDEUR consent à céder sa préférence de rang soit en cas de création d’une nouvelle hypothèque, conformément à la clause 6.1 de la promesse d’achat, soit en cas de renouvellement ou de remplacement d’une hypothèque ayant déjà préférence sur le solde du prix de vente, pourvu que le solde des emprunts garantis par ces hypothèques ne soit pas augmenté et que l’ACHETEUR ne soit pas en défaut vis-à-vis de ses obligations.

L’hypothèque de premier rang de l’ACHETEUR ne pourra être qu’une hypothèque avec amortissement fixe dépourvue de clause lui permettant de réemprunter du capital. Cette hypothèque ne pourra garantir qu’une seule dette à terme, excluant des dettes futures et des ouvertures de crédit.

Si le VENDEUR doit consentir à céder sa préférence de rang en cas de refinancement de la propriété par l’ACHETEUR, le VENDEUR ne sera pas tenu de céder son rang pour un montant en capital supérieur au solde restant dû sur l’hypothèque actuelle de premier rang.

F2.4.3 - transférabilité

Le présent solde du prix de vente ne peut être transféré sans obtenir au préalable le consentement écrit du VENDEUR.

Pièce DCL-4 :

G2 termes et conditions supplémentaires

F) Aucune garantie de qualité des appareils électroménagers offerts dans cette vente, seulement le bon fonctionnement des appareils.

G) Cette promesse d’achat est conditionnelle à la conformité et aux normes municipales et autres règlements et lois applicables en matière de sécurité et d’incendie.

H) L’acheteur pourra effectuer une (1) visite de tout (sic) les loyers sans exception de l’immeuble dans les CINQ (5) jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat. Si l’acheteur n’est pas entièrement satisfait de cette visite et qu’il veut annuler la présente promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le vendeur par écrit dans les TROIS (3) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le vendeur. Dans le cas où l’acheteur n’aviserait pas le vendeur dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.

[16]        Selon la preuve non contredite, la promesse d’achat et ses annexes, rédigées par Langlois, sont lues et expliquées à Plourde avant qu’il ne les signe.

[17]        Langlois présente la promesse d’achat à Bérubé le 19 août 2016. La demanderesse y répond par une contre-proposition[7] au montant de 1 425 000 $.

[18]        Par la suite, Plourde et Bérubé s’échangent cinq contre-propositions entre le 20 août 2016 et le 19 octobre 2016[8].

[19]        Essentiellement, les contre-propositions portent sur le prix de vente de l’Immeuble.

[20]        Le 6 décembre 2016[9], Plourde apporte la modification suivante à sa dernière contre-proposition :

M5 autres modifications

l’offre est conditionnelle à l’acceptation du changement de zonage par la ville de rimouski, pour un immeuble de 30 logements, afin de permettre la réalisation du projet de l’acheteur.

[21]        Bérubé témoigne qu’il s’agit là de la première fois qu’elle est informée du projet de Plourde d’aménager trente logements dans l’Immeuble. Plourde et sa conjointe, Nicole Carrier (« Carrier ») témoignent plutôt avoir toujours eu l’intention de convertir l’Immeuble puisque leur portefeuille immobilier est exclusivement constitué d’immeubles à logements et qu’ils ne souhaitent pas gérer une maison de chambres.

[22]        Le 8 décembre 2015, Bérubé formule une contre-proposition au montant de 1 350 000 $[10]. Cette contre-proposition prévoit une mise de fonds de 150 000 $, la prise en charge de l’hypothèque existante de 1 000 000 $ et un solde de prix de vente de 200 000 $ payable sur dix ans.

[23]        Le paragraphe P2.3.4 E) reprend la clause M5 contenue à la modification DCL-17 et assujettit la contre-proposition à l’acceptation du changement de zonage par la Ville de Rimouski afin de permettre un immeuble de trente logements.

[24]        Cette dernière contre-proposition est acceptée par Plourde le 9 décembre 2016[11]. La contre-proposition prévoit que l’acte de vente sera signé au plus tard le 31 août 2017[12].

[25]        Bérubé accepte de s’impliquer dans les discussions avec la ville en vue d’obtenir le changement de zonage.

[26]        Les démarches auprès de la ville prennent plusieurs mois et nécessitent la préparation de plans par un architecte. Conséquemment, les parties conviennent à six reprises de reporter la date de transaction, soit au 30 avril 2017[13], au 15 juillet 2017[14], au 30 août 2017[15], au 30 septembre 2017[16], au 31 octobre 2017[17], et finalement au 15 novembre 2017[18]. La date butoir pour que Plourde fournisse la preuve de son financement est quant à elle reportée au 30 octobre 2017[19].

[27]        Les démarches auprès de la ville portent ses fruits. Le 21 août 2017, la Ville de Rimouski adopte la résolution confirmant le changement de zonage[20]. La MRC Rimouski-Neigette en fait autant le 30 août 2017[21]. Bérubé reçoit copie de ces résolutions au début septembre 2017[22]. Langlois remet copie des résolutions à Plourde le 25 septembre 2017[23].

[28]        Puisque Plourde n’a toujours pas fourni la confirmation du financement, Langlois sollicite une rencontre avec le représentant du créancier hypothécaire Desjardins, Maxime Fortier (« Fortier »).

[29]        Cette rencontre a lieu au bureau de Fortier le 25 septembre 2017. Seuls Langlois et Fortier y participent. L’objectif est de faire un suivi avec Fortier sur la demande de financement de Plourde. Fortier aurait alors informé Langlois que plusieurs renseignements nécessaires à l’analyse de la demande de financement de Plourde sont manquants. Selon Langlois, Fortier prévoit une réponse dans un délai de deux semaines. Après la rencontre, Langlois appelle Bérubé pour l’informer de sa discussion avec Fortier.

[30]        À l’audience, Fortier explique qu’il ne conserve pas de souvenirs de cette discussion du 25 septembre 2017 avec Langlois. Il confirme néanmoins qu’il lui faut normalement deux semaines à compter du moment où il a en main la documentation pertinente afin de prendre position sur une demande de financement.

[31]        Quoi qu’il en soit, à la suite de la rencontre du 25 septembre 2017, les semaines passent sans que Bérubé ou Langlois reçoivent de confirmation du financement par Fortier.

[32]        Le 26 octobre 2017, les avocats de Bérubé somment Plourde de fournir à Fortier la documentation nécessaire à l’étude de sa demande de financement[24].

[33]        Plourde prend les devants et organise une rencontre au bureau de Fortier. Cette rencontre a lieu le 8 novembre 2017 en présence de Plourde, Carrier, Bérubé, Langlois et Fortier.

[34]        Les témoignages divergent quant à la durée de cette rencontre.

[35]        Plourde, Carrier et Fortier témoignent que, lors de la rencontre, Plourde a exposé à Bérubé et Langlois que son projet de conversion de l’Immeuble n’était pas financièrement viable à moins que le coût des travaux soit révisé à la baisse et/ou que le prix de vente soit réduit. Fortier témoigne que, de son côté, Bérubé a maintenu les conditions négociées à la contre-proposition d’achat de décembre 2016[25]. La rencontre s’est terminée sans qu’aucune entente n’intervienne.

[36]        Fortier témoigne qu’il n’a pas présenté le dossier de Plourde pour approbation de financement puisqu’il n’a jamais reçu la documentation nécessaire.

[37]        Après la rencontre du 8 novembre 2017, Plourde effectue une autre visite de l’Immeuble avec Langlois et son entrepreneur afin de déterminer si le projet peut être modifié dans le but de le rendre financièrement viable.

[38]        Avec l’échec de cette démarche, Plourde ne donne pas suite à sa promesse d’achat.

[39]        Le 22 mars 2018, par l’entremise des avocats des parties, Bérubé informe Plourde de son intention de vendre l’Immeuble à un tiers[26].

[40]        Le 4 mai 2018, Plourde vend l’Immeuble à Immeubles DTM inc. (« DTM ») en contrepartie de la somme de 1 034 500 $[27].

QUESTIONS EN LITIGE

[41]    Le litige soulève les questions suivantes :

1.    la clause relative au financement constitue-t-elle une condition de la promesse d’achat ?

2.    quelle est la portée de la clause de financement ?

3.    la condition relative au financement a-t-elle été satisfaite ?

4.    si la condition relative à l’obtention du financement n’a pas été satisfaite, à qui en incombe la responsabilité ?

5.    la promesse d’achat est-elle nulle en application de la clause F2.3.3 ?

6.    la promesse d’achat est-elle nulle en raison de manquements de la part de la demanderesse ?

7.    le consentement de plourde a-t-il été vicié par l’erreur découlant de représentations par Langlois ?

8.    quelle est la valeur des dommages de la demanderesse ?

ANALYSE ET DÉCISION

1.    la clause relative au financement constitue-t-elle une condition de la promesse d’achat ?

[42]        Pour Bérubé, la promesse d’achat ne comportait qu’une seule condition, soit l’acceptation du changement de zonage par la Ville de Rimouski. La preuve établit clairement que cette condition a été satisfaite par l’adoption des résolutions par la Ville de Rimouski et la MRC Rimouski-Neigette[28].

[43]        Bérubé soutient, par ailleurs, que la clause de financement selon laquelle Plourde s’engage à entreprendre de bonne foi les démarches nécessaires pour assumer le prêt hypothécaire existant ne crée pas une condition à la promesse d’achat, mais constitue plutôt une promesse du fait d’autrui. Ainsi, pour Bérubé, l’engagement de Plourde est sans égard à la décision de l’institution financière d’accepter ou non le financement.

[44]        Au soutien de sa position, Bérubé cite le jugement Lombardo c. Rizzo[29] où le Tribunal conclut qu’une clause de financement similaire à celle en cause ici ne comporte pas une condition suspensive relativement à l’obtention du financement, mais plutôt un engagement de la part du promettant acheteur.

[45]        L’argument de Bérubé à cet égard n’est pas retenu et voici pourquoi.

[46]        La clause F2.3[30] rend la promesse d’achat conditionnelle à l’obtention du financement. Il est vrai que la clause comporte un engagement du promettant acheteur d’entreprendre toutes les démarches nécessaires pour obtenir le consentement du créancier hypothécaire afin d’assumer les obligations relatives à l’emprunt déjà existant et ayant été contracté par le vendeur. Toutefois, le texte des clauses F2.3.2 et F2.3.3 indique clairement que c’est la réception des consentements du créancier hypothécaire qui aura pour effet de satisfaire pleinement à la condition de financement. D’ailleurs, en présence d’un refus du créancier hypothécaire de consentir à ce que le promettant acheteur assume les obligations hypothécaires existantes, la promesse devient nulle[31].

[47]        Ainsi, bien que l’obligation contractée par Plourde soit assujettie à son engagement d’effectuer de bonne foi les démarches auprès de l’institution financière, elle demeure conditionnelle à l’acceptation du financement par le créancier. Ce faisant, il s’agit d’une obligation conditionnelle au sens de l’article 1497 C.c.Q. qui prévoit :

1497. L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en suspendant sa naissance jusqu’à ce que l’événement arrive ou qu’il devienne certain qu’il n’arrivera pas, soit en subordonnant son extinction au fait que l’événement arrive ou n’arrive pas.

[48]        Le Tribunal réfère par ailleurs aux arrêts de la Cour d’appel dans Les Placements Marc Laplante inc. c. Gagnon[32] et Seck c. Tremblay[33] où des clauses de financement similaires à celles en l’instance ont été considérées comme des conditions de l’offre d’achat.

2.    quelle est la portée de la clause de financement ?

[49]        Pour Bérubé, la portée de la clause de financement se limite à l’obtention de l’accord du créancier pour que Plourde assume les obligations hypothécaires existantes.

[50]        De son côté, Plourde soutient que la promesse d’achat est conditionnelle à l’obtention du financement pour réaliser les travaux nécessaires afin de convertir l’Immeuble en immeuble de trente logements[34].

[51]        Il ne fait aucun doute aux yeux du Tribunal que l’intention de Plourde, en achetant l’Immeuble, était de le convertir en immeuble à logements. Le portefeuille immobilier de Plourde ne comporte pas de maisons de chambres. Les explications fournies par Plourde et Carrier selon lesquelles ils ne souhaitaient pas assumer la gestion additionnelle inhérente à une maison de chambres sont convaincantes.

[52]        Toutefois, cette intention de Plourde de convertir l’Immeuble n’est pas suffisante pour rendre sa promesse d’achat conditionnelle à l’obtention du financement nécessaire à la réalisation des travaux.

[53]        À l’égard de Bérubé, l’obligation contractée par Plourde dans la promesse d’achat et aux nombreuses contre-propositions et modifications qui l’ont suivie se limite à l’obtention du consentement du créancier hypothécaire afin qu’il assume l’hypothèque existante sur l’Immeuble.

[54]        Le Tribunal retient que la portée de la clause financement se rattache uniquement à l’achat de l’Immeuble et non à la réalisation du projet projeté par Plourde. Voici pourquoi.

[55]        Tout d’abord, le texte même de la promesse d’achat[35] ventile le montant du paiement du prix d’achat. Aucune somme n’y est allouée pour des travaux de rénovation de l’Immeuble. Cette ventilation du prix d’achat est répétée au fil des contre-propositions qui sont faites entre le 28 août 2016 et le 8 décembre 2016[36].

[56]        Les documents de la promesse d’achat et de contre-propositions n’énoncent jamais que l’offre de Plourde est conditionnelle à l’obtention du financement de son projet de rénovation de l’Immeuble.

[57]        D’ailleurs, lorsque Plourde formule la première promesse d’achat, le 18 août 2016, son projet de rénovation de l’Immeuble est à un stade embryonnaire. Aucun architecte n’est alors mandaté et il n’a pas obtenu de soumissions de la part d’entrepreneurs en construction. L’architecte Ross est embauché dans le cadre de la demande de modification de zonage qui, elle, ne débute qu’en janvier 2017. D’ailleurs, les esquisses fournies par l’architecte sont datées de juin 2017.[37]

[58]        Quant aux soumissions pour les travaux, Plourde témoigne que ce n’est que lorsque les exigences finales de la Ville de Rimouski ont été connues qu’il a pu mandater des entrepreneurs. Or, ces exigences de la ville ont été connues en septembre 2017 lorsque le changement de zonage a été accepté[38].

[59]        Ce n’est qu’en octobre 2017 que Plourde obtient de l’évaluateur agréé Leblanc une estimation de la valeur marchande potentielle de l’Immeuble après travaux[39].

[60]        Bref, l’ensemble de ces éléments démontre que, lors de la signature de la promesse d’achat le 18 août 2016 et les contre-propositions qui l’ont suivie, il n’était pas possible pour Plourde d’évaluer la valeur du financement qui serait éventuellement nécessaire pour réaliser son projet.

[61]        Enfin, le 6 décembre 2016[40], Plourde modifie l’offre afin de la rendre conditionnelle à l’obtention du changement de zonage. C’est la première fois que la promesse d’achat est assujettie à une condition touchant le projet de Plourde. Malgré que son projet ne soit pas encore fignolé, il aurait pu alors proposer à Bérubé une condition additionnelle quant à l’obtention du financement du coût des travaux. Il ne l’a pas fait à cette occasion ni par la suite.

3.    la condition relative au financement a-t-elle été satisfaite ?

[62]        Il faut maintenant déterminer si Plourde a rempli ses obligations au terme de la promesse d’achat.

[63]        En l’espèce, la preuve est claire que le créancier hypothécaire Desjardins n’a jamais confirmé le financement en faveur de Plourde. Le courriel de Fortier du 26 septembre 2017[41] ne constitue pas une lettre de confirmation du financement.

[64]        D’ailleurs, le témoignage de Fortier est non équivoque. Il n’a jamais pu présenter le dossier pour analyse puisque celui-ci était incomplet. Fortier demandait à obtenir de Plourde des soumissions d’entrepreneurs pour le coût des rénovations de même que le rapport d’un évaluateur agréé quant à la valeur de l’Immeuble après travaux. Ces documents n’ont jamais été fournis à Fortier par Plourde.

[65]        Ainsi, il n’y a jamais eu de confirmation du financement.

[66]        Conséquemment, la condition de la promesse d’achat relative à l’obtention du financement n’a jamais été satisfaite par Plourde.

4.    si la condition relative à l’obtention du financement n’a pas été satisfaite, à qui en incombe la responsabilité ?

[67]        Tel qu’il appert du texte de la clause F2.3[42], Plourde s’est engagé à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir le consentement de Centre financier Desjardins Beauport afin de prendre en charge des obligations hypothécaires de la demanderesse.

[68]        Cette obligation, pour Plourde, en est une de moyen et non de résultat. Pour s’en acquitter, il doit déployer de réels efforts afin de favoriser l’accomplissement de la condition[43]. Il doit adopter une conduite proactive et ne peut avoir une attitude attentiste ou passive[44].

[69]        Si, par sa conduite, Plourde empêche la réalisation de la condition, celle-ci trouve alors tout son effet. À cet égard, l’article 1503 C.c.Q. prévoit :

1503. L’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement.

[70]        Dans Beauregard c. Huard[45], la juge Suzanne Gagné, j.c.s., écrit ceci quant à l’obligation conditionnelle :

[22] L’article 1503 C.c.Q. prévoit que « l’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement ».

[23] Cette règle trouve sa source dans la bonne foi qui doit gouverner la conduite des parties. Comme le notent les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore, « le comportement du débiteur éventuel qui fait obstacle à l’accomplissement de la condition est souvent contraire aux exigences de la bonne foi ». En ce cas, « [l]a défense du débiteur fondée sur l’échec de la condition est en quelque sorte frappée d’une fin de non-recevoir ».

[24] Il n’est toutefois pas indispensable que le comportement du débiteur soit empreint de malice ou de mauvaise foi. Un comportement simplement fautif ou négligent peut faire en sorte que la condition ne soit pas considérée comme défaillie.

[25] Ainsi, lorsque l’obligation est conditionnelle à l’obtention d’un financement, « le défaut d’obtenir le financement nécessaire entraîne la défaillance de la condition si le débiteur a déployé de réels efforts, mais non si l’échec de ses démarches est plutôt attribuable à sa négligence ».

[71]        Les témoignages de Plourde et Fortier démontrent que le financement qui était envisagé et discuté entre eux portait sur le projet global de Plourde et non uniquement sur la prise en charge de l’hypothèque de la demanderesse.

[72]        C’est un choix qui appartenait à Plourde que de tenter de financer tout son projet auprès de Desjardins en une seule démarche. Il ne s’agit toutefois pas de la nature de son engagement envers la demanderesse aux termes de la promesse d’achat. Cet engagement se limitait plutôt à obtenir le consentement de Desjardins afin que Plourde assume l’hypothèque existante.

[73]        Le 21 septembre 2017[46], Fortier avise Plourde que pour financer le projet à hauteur de 2 250 000 $, la valeur de l’Immeuble après travaux, telle qu’attestée par une évaluation faite par un évaluateur agréé, doit être de 3 000 000 $. Or, Plourde témoigne qu’en octobre 2017, l’évaluateur Leblanc l'informe verbalement que la valeur marchande anticipée de l’Immeuble après travaux est d’environ 2 000 000 $. Dès lors, en l’absence de modifications importantes, le projet devenait financièrement non viable pour Plourde.

[74]        Malgré la rencontre des parties tenue le 8 novembre 2017 et en dépit d’une visite additionnelle de l’Immeuble par Plourde afin de voir si le projet peut être modifié, les paramètres financiers ne permettent jamais d’obtenir le financement global souhaité par Plourde. Il cesse donc ses démarches.

[75]        Ce faisant, Plourde ne présente jamais à Fortier une demande visant uniquement à obtenir le consentement de Desjardins afin qu’il assume les obligations hypothécaires contractées par la demanderesse. Or, il s’agit pourtant de son engagement face à la demanderesse.

[76]        Pourtant, dans le courriel qu’il adresse à Plourde le 26 septembre 2017[47], Fortier évoque spécifiquement la possibilité de procéder à un financement en deux temps soit d’abord pour régler l’achat de l’Immeuble et ensuite évaluer le financement des travaux. À l’audience, Fortier témoigne que ceci aurait permis de se libérer des échéances imposées par la promesse d’achat pour mieux évaluer le projet. Cette option n’a pas reçu l’adhésion de Plourde.

[77]        Par sa conduite et son omission de demander le financement uniquement pour l’achat de l’Immeuble, Plourde a lui-même empêché l’accomplissement de la condition contenue à la promesse d’achat.

[78]        Plourde aurait pu tenter de prétendre que sa demande afin d’assumer les obligations hypothécaires de la demanderesse n’aurait pas été acceptée par le créancier hypothécaire. Il n’a toutefois pas fait cette preuve. Par ailleurs, le bilan de Plourde au 31 décembre 2016[48] démontre un avoir net de près de 6 000 000 $, ce qui laisse entrevoir que la réponse lui aurait été favorable.

[79]        Qu’à cela ne tienne, suivant l’article 1503 C.c.Q., la conduite de Plourde a donné tout son effet à l’obligation conditionnelle.

5.    la promesse d’achat est-elle nulle en application de la clause F2.3.3 ?

[80]        Plourde plaide que la promesse d’achat est devenue nulle et non avenue puisque la demanderesse a fait défaut de se prévaloir des dispositions du paragraphe F2.3.3[49] dans le délai qui y est stipulé et alors qu’elle n’avait pas reçu le consentement du créancier hypothécaire à la prise en charge de l’emprunt[50].

[81]        Cette prétention est mal fondée.

[82]        La clause F2.3.3 prévoit deux possibilités permettant au vendeur de solliciter lui-même le consentement du créancier hypothécaire. Il s’agit d’abord de l’expiration du délai prévu à F2.3.2 ou suivant la réception d’un avis de refus du créancier hypothécaire à la démarche entreprise par l’acheteur.

[83]        Or, ici, la première option ne peut trouver application puisque la clause F2.3.2 n’a pas été complétée par les parties. Ensuite, la deuxième option ne s’est jamais réalisée, puisqu’il n’y a jamais eu d’avis de refus de la part du créancier hypothécaire en raison de la conduite de Plourde qui n’a pas fourni la documentation nécessaire à l’analyse de son dossier et qui a omis de présenter une demande limitée à la prise en charge de l’hypothèque.

[84]        Ainsi, la prétention de Plourde est mal fondée dans le contexte où le défaut d’obtenir le consentement de l’institution financière pour qu’il assume les obligations hypothécaires existantes est causé par son propre défaut de présenter une telle demande au créancier. À cet égard, le Tribunal réfère à Seck c. Tremblay[51] :

[18] Les intimés acceptent cette demande, sans pour autant renoncer à leurs droits découlant de la promesse d’achat. Si les appelants avaient donné suite à leur engagement en faisant une demande d’emprunt à la Caisse populaire Desjardins de l’Île-des-Sœurs et s’ils avaient essuyé un refus, la promesse serait devenue nulle et non avenue suivant l’article 6.3. Mais voici qu’ils ne contactent même pas cette institution. Ce faisant, ils empêchent eux-mêmes la réalisation de la condition liée à l’obtention d’un financement adéquat. L’article 1503 C.c.Q., lequel prévoit que l’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement, trouve ici application.

6.    la promesse d’achat est-elle nulle en raison de manquements de la part de la demanderesse ?

[85]        Plourde plaide que certaines conditions prévues à la promesse d’achat et aux contre-propositions qui l’ont suivie n’ont pas été satisfaites par Bérubé. Il s’agit plus particulièrement de :

-     fournir la déclaration du vendeur[52];

-     l’exactitude des représentations de Bérubé quant à la valeur des revenus de location[53];

-     la conformité de l’Immeuble à la réglementation en matière de sécurité et d’incendie[54].

[86]        Il convient de les reprendre une à une.

·                     Déclaration du vendeur

[87]        L’obligation de fournir la déclaration du vendeur découle de la promesse d’achat du 18 août 2016[55]. Selon le témoignage de Langlois, Bérubé a refusé de signer la déclaration du vendeur. Bérubé nie avoir refusé de signer la déclaration du vendeur et témoigne être convaincue de l’avoir fait. Quant à lui, Plourde témoigne ne jamais l’avoir reçue. Il ne témoigne pas en avoir fait la demande à Langlois ni à Bérubé.

[88]        Jamais, lors de la période des contre-propositions d’août 2016 à décembre 2016, la question de l’absence de déclaration du vendeur n’est soulevée par Plourde ou Langlois. Pas plus que pendant les nombreux mois qui ont suivi l’acceptation de la contre-proposition du 9 décembre 2016.

[89]        Ce motif n’a jamais été invoqué par Plourde à l’époque des démarches pour l’obtention du changement de zonage ou du financement, démarches qui, rappelons-le, se sont étendues sur onze mois. Il ne s’agit pas, non plus, d’un motif allégué à l’exposé sommaire des moyens de défense de Plourde.

[90]        Si l’obtention de la déclaration du vendeur était significative pour Plourde, il en aurait fait la demande en temps opportun. Ce moyen de défense n’est pas retenu.

·                     Représentations de Bérubé quant à la valeur des revenus de location

[91]        La promesse d’achat du 18 août 2016[56] comporte la clause suivante :

12. autres déclarations et conditions

12.1

D) Selon le vendeur les baux rapportes (sic), 16 855.00$ / Mois x 12 Mois =202 260.00$ / ANNÉE. DEUX CENT DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE DOLLARS ANNUELLEMENT ET AUTRES REVENUS DE TROIS MILLE 3 000.00$ POUR UN GRAND TOTAL DE 205 260.00 DOLLARS ANNUELLEMENT.

[92]        Cette clause reprend intégralement la déclaration faite par Bérubé le 4 décembre 2015 au paragraphe 11 du contrat de courtage[57].

[93]        Les revenus de location sont directement tributaires du taux d’occupation de l’Immeuble. Selon la preuve, pour la période de janvier 2017 à novembre 2018[58], les revenus de location ont fluctué entre 16 100 $ et 5 620 $ mensuellement. Une nette baisse est survenue en août 2017.

[94]        Bérubé explique la chute des revenus de location par le fait que, dès juillet 2017, la ville a installé deux affiches[59] à proximité de l’Immeuble, afin d’informer la population de la tenue d’une assemblée publique le 20 juillet 2017 pour discuter du projet de réaliser un immeuble de trente logements. Selon Bérubé, ces affiches ont eu un impact auprès d’une partie de ses locataires qui ont préféré quitter l’Immeuble plutôt que de renouveler leurs baux puis risquer devoir quitter ensuite lors de la réalisation du projet.

[95]        La preuve n’a pas établi le niveau des revenus de location générés par l’Immeuble pendant la période où les parties ont échangé des contre-propositions, soit d’août 2016 à décembre 2016. Il n’est donc pas possible d’affirmer que la déclaration de Bérubé était inexacte pour cette période.

[96]        Par contre, la preuve établit que Plourde a eu en sa possession, au plus tard en août 2017[60], 41 des 43 baux de l’Immeuble. Il était donc en position de constater par lui-même le potentiel de revenus locatifs de l’Immeuble.

[97]        Enfin, la déclaration de Bérubé quant aux revenus de location générés par l’Immeuble ne constitue pas une garantie que ceux-ci se maintiennent au même niveau à compter de l’acceptation de la contre-proposition le 9 décembre 2016[61] jusqu’à ce que la transaction soit éventuellement finalisée.

[98]        Ce moyen est rejeté.

·                    Conformité de l’immeuble à la réglementation en matière de sécurité et d’incendie

[99]        La clause G2 G)[62] prévoit :

G2. termes et conditions supplémentaires

G) Cette promesse d’achat est conditionnelle à la conformité et aux normes municipales et autres règlements et lois applicables en matière de sécurité et d’incendie.

[100]     Plourde produit une série de constats d’infraction[63] datés du 15 novembre 2017, faisant état de manquements relatifs à :

-     l’affichage des mesures à prendre en cas d’incendie;

-     l’omission de maintenir éclairés des panneaux indiquant les sorties;

-     l’entreposage de matières combustibles dans des endroits non conçus à cette fin;

-     l’obligation de s’assurer que les portes coupe-feu demeurent fermées;

-     l’omission de dresser un registre d’inspection et d’entretien des systèmes de protection contre l’incendie d’un appareil de cuisson;

-     l’omission d’installer des avertisseurs de fumée;

-     l’omission de dresser un registre d’inspection du système de sécurité incendie;

-     l’omission de faire inspecter les extincteurs portatifs.

[101]     Ces constats d’infraction découlent d’une visite d’inspection effectuée le 29 août 2017. La pièce D-7 comporte des constats d’infraction manuscrits datés du 29 août 2017 et d’autres dactylographiés datés du 15 novembre 2017. Les constats d’infraction datés du 29 août 2017 indiquent clairement qu’ils n’ont pas été remis à Bérubé lors de la visite d’inspection.

[102]     Bérubé témoigne qu’elle retenait les services d’une firme spécialisée en protection d’incendie afin d’inspecter l’Immeuble. Elle produit des certificats[64] attestant du bon état de fonctionnement du réseau d’alarme incendie pour les périodes d’avril 2015 à avril 2016 et de janvier 2018 à janvier 2019.

[103]     Bérubé reconnaît que certains travaux ont dû être faits lors de la vente de l’Immeuble à DTM en 2018. Elle ajoute que ceux-ci étaient mineurs. Le représentant de DTM, Miguel Perreault, témoigne que les coûts pour corriger les déficiences du système de protection d’incendie étaient d’environ 1 500 $ et ne comportaient aucuns travaux d’envergure.

[104]     Suivant cette preuve, le Tribunal retient que non seulement les déficiences alléguées ont été constatées postérieurement à la signature des contre-propositions, mais aussi que leur ampleur ne peut justifier de déclarer nulle la promesse d’achat.

[105]     D’ailleurs, Plourde n’a jamais allégué ce motif à l’exposé sommaire de ses moyens de défense.

7.    le consentement de plourde a-t-il été vicié par l’erreur découlant de représentations par Langlois ?

a.     Objection quant à l’admissibilité du témoignage de Plourde

[106]     Par son recours en garantie, Plourde reproche à Langlois d’avoir omis de prévoir que l’offre d’achat soit conditionnelle à l’obtention d’un financement pour la réalisation de son projet d’aménager trente logements dans l’Immeuble[65].

[107]     Plourde prétend avoir été induit en erreur par Langlois au motif qu’il lui aurait laissé croire que l’offre d’achat était conditionnelle à l’obtention du financement de son projet[66]. À l’instruction, alors que la preuve en demande est close, Plourde modifie sa défense afin de demander que l’offre d’achat DCL-2 soit déclarée nulle :

[10.2] La promesse d’achat DCL-2 est nulle puisque le consentement de M. Réjean Plourde a été vicié par les représentations de M. Claude Langlois (défendeur en garantie) quant au financement à être obtenu relativement au projet du défendeur[67].

[108]     Par son témoignage à l’instruction, Plourde tente de mettre en preuve que les instructions qu’il a données à Langlois diffèrent du contenu de la promesse d’achat.

[109]     Bérubé et Langlois s’objectent à cette preuve au motif qu’elle tente de contredire un acte juridique constaté par écrit.

[110]     L’objection a été prise sous réserve et le Tribunal doit maintenant en disposer.

[111]     Au soutien de leur position, Bérubé et Langlois invoquent l’article 2863 C.c.Q. qui prévoit :

2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve.

[112]     De son côté, Plourde soutient plutôt que la preuve testimoniale est permise par l’article 2864 C.c.Q. puisqu’elle vise à compléter un écrit manifestement incomplet :

2864. La preuve par témoignage est admise lorsqu’il s’agit d’interpréter un écrit, de compléter un écrit manifestement incomplet ou d’attaquer la validité de l’acte juridique qu’il constate.

[113]     L’objection est rejetée.

[114]     Le témoignage de Plourde ne cherche pas à contredire ou changer les termes de la promesse d’achat. Au contraire, les paragraphes 7 et 8 de l’acte d’intervention forcée pour appel en garantie[68] comportent un aveu judiciaire de Plourde à l’effet que la promesse d’achat qu’il a signée n’est pas conditionnelle à l’obtention du financement pour la réalisation de son projet :

[7] Le défendeur en garantie Claude Langlois aurait dû prévoir, dans les documents de courtage, pièces P-1, P-2 […], P-3 et P-4, que la vente était conditionnelle à l’obtention d’un financement pour le projet du défendeur/demandeur en garantie;

[8] Les documents de courtage rédigés par les défendeurs en garantie ne sont pas conformes au mandat et aux instructions […] donnés par le défendeur/demandeur en garantie;

[115]     Ainsi, le témoignage de Plourde ne vise pas à changer les termes de la promesse d’achat, mais plutôt à en obtenir la nullité et à supporter le recours en garantie contre Langlois. Dans ce contexte spécifique, le témoignage de Plourde est admissible :

Léo DUCHARME, Précis de la preuve, 6e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2005, paragr. 1112 et 1113 :

1112. En vertu de l’article 2864 C.C.Q., celui qui a été partie à un écrit constatant un acte juridique peut recourir à la preuve testimoniale pour démontrer la nullité de cet acte pour cause d’absence ou de vice de consentement. L’absence de consentement, l’erreur, la fraude, la crainte et la lésion sont des faits matériels qui se prouvent par témoins. Par exemple, lorsqu’une partie a été amenée à adhérer à un contrat par de fausses représentations, des promesses fallacieuses ou des manœuvres dolosives, elle peut recourir à la preuve testimoniale pour en faire la démonstration.

1113. De même, une personne peut recourir à la preuve testimoniale afin de démontrer qu’elle a été induite en erreur sur le contenu d’un écrit qu’elle a signé par les fausses représentations de la partie adverse ou d’un tiers. Qu’arrive-t-il, cependant, lorsque l’erreur commise par une partie concernant le contenu d’un écrit vient de ce qu’elle l’a signé sans l’avoir lu? Si en agissant de cette façon, cette partie a commis une erreur inexcusable, la validité du contrat n’en est pas affectée par application de l’article 1400 C.c.Q. qui déclare que l’erreur inexcusable ne constitue par un vice de consentement. Toutefois, l’obligation d’un débiteur de prendre connaissance d’un contrat avant de le signer ne dispense pas le créancier d’attirer son attention sur les clauses d’un caractère exceptionnel qui lui sont nettement préjudiciables. Une telle clause pourra donc être déclarée inopposable à un débiteur qui a signé un contrat sans le lire, si le tribunal estime que le créancier n’a pas respecté cette obligation. C’est ce qui s’est produit à propos d’une clause à l’endos d’un contrat signé par une personne en qualité de mandataire, clause qui le déclarait personnellement responsable de l’exécution du contrat. Cette clause, que ce mandataire n’avait pas lue, lui a été déclarée inopposable parce que le créancier avait défaut d’attirer son attention à son sujet.

[Soulignements ajoutés]

[116]     Bien qu’aux yeux de Bérubé et Langlois, le témoignage de Plourde tente de contredire la promesse d’achat, ce qui aurait été prohibé par l’article 2863 C.c.Q., le témoignage doit être considéré puisqu’il vise, ici, une autre fin[69].

[117]     Enfin, soulignons que la question adressée à Plourde lors de l’instruction et à laquelle s’objecte les avocats des défendeurs a déjà été posée à Plourde par l’avocat de Bérubé lors de l’interrogatoire préalable[70] et ce, sans aucune objection :

Q. Okay. Vous prétendez dans votre défense et      3

dans le cadre de l’interrogatoire fait par vo-          4

procureur, de madame Pierrette Bérubé              5

que votre proposition était conditionnelle à           6

un financement, ça apparaît dans votre dé-         7

fense.                                                                     8

Comment se fait-il que à cette date, là, à             9

l’époque qu’est-ce que vous avez fait rajouter    10

la condition, hein vous avez fait rajouter une      11

condition à l’acceptation du changement de       12

zonage.                                                                13

Que vous n’avez pas profité de l’occa-               14

sion pour faire ajouter la condition à l’obten-       15

tion d’un financement de votre projet?                16

R. Parce que mon courtier dit que c’est, c’est        17

automatique c’est toujours conditionnel au         18

financement.                                                        19

b.     Le recours contre Langlois est-il fondé?

[118]     Plourde témoigne que Langlois lui a indiqué qu’il n’était pas nécessaire de prévoir que sa promesse d’achat soit conditionnelle à l’obtention du financement pour son projet de rénovation. Selon Plourde, Langlois lui aurait rapporté que « c’était automatique » et que l’offre tombait si le financement n’était pas accepté.

[119]     Langlois conteste vigoureusement cette affirmation de Plourde. Pour Langlois, il n’a jamais été question d’assujettir la promesse d’achat à l’obtention du financement pour réaliser les travaux sur l’Immeuble. Son mandat était d’agir comme courtier pour la vente de l’Immeuble et il ne prenait aucune part au projet de rénovation de Plourde.

[120]     Le courtier a une obligation de conseiller et d’informer avec objectivité la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction[71]. Il doit veiller à ce que les droits et obligations des parties à une transaction soient consignés dans un écrit reflétant adéquatement leur volonté[72].

[121]     En l’espèce, le Tribunal est d’avis que Langlois a respecté ses obligations tant à l’égard de la demanderesse que de Plourde.

[122]     L’obligation de conseil de Langlois s’apprécie en fonction de l’expérience et de la connaissance des parties à la transaction[73].

[123]     Ici, Plourde est un propriétaire immobilier aguerri. Il a acheté son premier immeuble à logements à l’âge de 18 ans. Lors de la signature de la promesse d’achat, il possède une douzaine d’immeubles[74]. Plourde reconnaît qu’il a souvent fait affaire avec Langlois pour l’achat de ses immeubles[75]. D’ailleurs, Langlois témoigne avoir agi comme courtier pour Plourde dans une soixantaine de transactions[76].

[124]     Compte tenu de cette expérience, il n’est pas crédible que Plourde ait pu penser que le financement de son projet de rénovation était « automatique » comme il le soutient.

[125]     Plourde témoigne que ses acquisitions antérieures d’immeubles étaient toujours conditionnelles à l’obtention du financement[77]. Il ajoute ne pas avoir voulu exiger l’ajout d’une condition quant au financement de son projet parce que Langlois lui avait dit que « c’est toujours conditionnel au financement »[78].

[126]     Plourde se méprend sur l’étendue de la condition de financement. Bien qu’il puisse être usuel qu’une offre soit conditionnelle à l’obtention du financement visant l’achat d’une propriété, ceci n’implique pas d’emblée que les travaux que projette de faire l’acquéreur font partie de cette condition. Ceci est d’autant vrai lorsque ces travaux sont de l’ampleur de ceux que Plourde projetait de faire ici.

[127]     Ensuite, non seulement le texte de la promesse d’achat ne traite aucunement du financement du projet de Plourde, mais les parties se sont échangé dix-huit contre-propositions et modifications qui n’en font pas plus mention. Pour un homme d’affaires de l’expérience de Plourde, il ne pouvait y avoir d’ambiguïté quant à la nature de l’obligation qu’il souscrivait en signant le document.

[128]     Langlois n’est pas responsable de cette méprise de la part de Plourde.

[129]     Langlois ne peut non plus être responsable de la conduite de Plourde qui a empêché la réalisation de la condition de financement. Langlois ne disposait d’aucun moyen afin de forcer Plourde à fournir les documents demandés par Fortier, pas plus qu’il ne lui était possible de contraindre Plourde à limiter sa demande de financement à la seule prise en charge de l’hypothèque de la demanderesse.

[130]     La conduite de Langlois démontre qu’il a été proactif dans le but d’obtenir la conclusion de la transaction. Il a notamment organisé et participé aux rencontres avec le créancier hypothécaire, assuré la communication entre les parties par la transmission de documents et les confirmations du changement de zonage et il a rédigé les modifications aux contre-propositions afin de prolonger les délais de l’offre.

[131]     Bref, le Tribunal ne retient pas les motifs de faute soulevés par Plourde à l’égard de Langlois. Conséquemment, le recours en garantie est rejeté.

8.    quelle est la valeur des dommages de la demanderesse ?

[132]     À la suite de la preuve et des modifications à la réclamation apportées à l’instruction, la réclamation de la demanderesse se ventile ainsi :

 

 

-       perte sur la vente de l’Immeuble :                                                              315 500,00 $

-       frais pour supporter l’Immeuble :                                                                 93 798,00 $

-       intérêts sur un prêt contracté par la demanderesse :                                17 313,31 $

-       dommages punitifs :                                                                                      15 000,00 $

-       honoraires d’architecte :                                                                                 2 091,40 $

-       frais pour le changement de zonage :                                                           3 100,00 $

-       somme payée pour disposer de l’Immeuble[79] :                                          27 371,03$

                                                                                                                     ___________

Total :                                                                                                            473 673,71 $

[133]     Suivant l’article 1611 C.c.Q., « les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé ». Le principe de réparation intégrale « doit permettre de replacer le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le débiteur avait fidèlement exécuté l’obligation »[80].

[134]     Il convient de reprendre chacun des postes de dommages séparément.

·                     Perte sur la vente de l’immeuble

[135]     Le prix d’achat final convenu entre les parties est de 1 350 000 $[81]. Bérubé a vendu l’Immeuble à DTM le 4 mai 2018 pour 1 034 500 $[82]. La demanderesse réclame la différence entre ces deux montants, soit 315 500 $.

[136]     Plourde et Langlois plaident que l’on doit plutôt considérer la différence entre le prix de vente à DTM et la valeur marchande de l’Immeuble telle qu’établie par l’évaluateur agréé Leblanc[83], soit 1 150 000 $[84]. Ceci représente 115 500 $.

[137]     En matière de bris de promesse d’achat, le Tribunal réfère à Seck c. Tremblay[85] :

[40] Premièrement, il est établi qu’en cas de bris de promesse d’achat acceptée, les dommages peuvent correspondre à la différence entre le prix de vente de la promesse et le prix de vente à un tiers si le vendeur, obligé de vendre à perte, a fait diligence pour obtenir le prix le plus avantageux.

[138]     En l’espèce, la vente à DTM a cristallisé la réclamation de la demanderesse en établissant la perte et le gain dont elle est privée. La preuve n’établit pas que la demanderesse a manqué de diligence dans ses négociations avec DTM.

[139]     Le montant de 315 500 $ est accordé.

·                     Frais pour supporter l’immeuble

[140]     Ce poste de dommages représente les coûts mensuels supportés par la demanderesse pendant neuf mois. Ces coûts comportent les frais d’assurance, les taxes municipales et scolaires, les frais d’électricité, le capital et les intérêts sur le prêt hypothécaire et les frais de câblodistribution[86].

[141]     Les défendeurs plaident que la réclamation s’étend plutôt sur une période de six mois, soit à compter de l’expiration de l’offre d’achat le 15 novembre 2017[87] jusqu’à la date de la transaction avec DTM le 4 mai 2018[88]. Ceci représente un total de 62 532 $.

[142]     Les défendeurs soutiennent que les montants de remboursement en capital sur le prêt hypothécaire de la demanderesse, soit 2 218 $ par mois[89], doivent être déduits de la réclamation. Enfin, ils soulignent que les revenus de location générés par l’Immeuble pendant la période de six mois, soit 42 165 $[90], doivent également être pris en considération.

[143]     La position des défendeurs est bien fondée et les dommages sous ce poste s’établissent à 7 059 $[91].

·                     Intérêts sur un prêt contracté par la demanderesse 

[144]     Le 25 janvier 2016[92], la demanderesse a fait un emprunt de 212 000 $ en vue de l’acquisition d’un gîte situé à Sainte-Flavie. Cet emprunt, dont le terme était d’un an, a été renouvelé le 27 février 2017[93]. Le taux de financement était de 14 % de sorte que les intérêts s’élevaient mensuellement à 2 473,33 $.

[145]     La demanderesse réclame ce montant pour la période du 30 octobre 2017 au 4 mai 2018, soit un total de 17 313,31 $. Elle soutient essentiellement que si la transaction avec Plourde s’était concrétisée, elle aurait eu les liquidités pour rembourser le prêt et ainsi éviter des frais d’intérêts.

[146]     Les défendeurs soutiennent que ce prêt a été contracté pour un projet spécifique qui n’a aucun lien avec la transaction immobilière avortée. Ils soulignent également que le prêt a été contracté plusieurs mois avant que la promesse d’achat initiale soit faite le 18 août 2016.

[147]     La position des défendeurs est bien fondée et la réclamation sous ce poste de dommages est rejetée.

·                     Dommages punitifs 

[148]     L’octroi de dommages punitifs est encadré par l’article 1621 C.c.Q. qui prévoit :

1621. Lorsque la loi prévoit l’attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s’apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l’étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenu envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers.

[149]     En droit québécois, l’octroi de dommages exemplaires revêt un caractère d’exception. Ces dommages ne visent pas à compenser un préjudice, mais plutôt à marquer la désapprobation à l’égard de la conduite d’une partie[94].

[150]     La demanderesse fonde sa demande de dommages punitifs sur ce qu’elle qualifie être la mauvaise foi de Plourde[95]. Par ailleurs, elle n’allègue pas le texte législatif sur lequel s’appuie sa demande.

[151]     En l’espèce, malgré que le Tribunal retienne que Plourde a manqué à ses engagements envers la demanderesse, la preuve n’est pas suffisante pour conclure à l’octroi de dommages-intérêts punitifs.

[152]     La réclamation sous ce poste de dommages est rejetée.

 

·                     Honoraires d’architecte et frais pour le changement de zonage 

[153]     La demanderesse réclame 2 191,40 $ représentant les honoraires de l’architecte Ross de même que 3 100 $ pour les frais relatifs à la demande de modification du zonage.

[154]     Les services de l’architecte Ross ont été retenus pour préparer les esquisses en vue de la demande de changement de zonage.

[155]     L’entente des parties était qu’elles assumeraient les frais supplémentaires encourus par la demande de changement de zonage en parts égales[96]. Or, pour les honoraires de l’architecte Ross, la demanderesse a payé 2 091,40 $ alors que Plourde a assumé 918,65 $[97]. La demanderesse a donc droit à une somme de 586,38 $ pour les honoraires de l’architecte.

[156]     Quant à la réclamation pour la modification du zonage, la preuve documentaire[98] établit que ces frais s’élèvent à 2 600 $. La demanderesse a donc droit à 1 300 $.

·                     Somme payée pour disposer de l’immeuble

[157]     La demanderesse produit l’état des répartitions du vendeur[99] découlant de la vente de l’Immeuble à DTM. On y voit que la demanderesse a dû débourser une somme de 27 371,03 $ afin d’assumer certains frais ainsi que les ajustements nécessaires quant aux dépenses inhérentes à l’Immeuble. Elle réclame cette somme à titre de dommages.

[158]     La réclamation de la demanderesse sous ce poste est essentiellement constituée d’arrérages en taxes municipales[100], en taxes scolaires[101] et en frais d’électricité[102]. La somme réclamée comporte également des montants pour les honoraires du notaire lors de la transaction et la préparation du certificat de localisation. Il s’agit de sommes dont la demanderesse est redevable sans égard à la transaction avortée avec Plourde.

[159]     Cette réclamation est rejetée.

Sommaire des dommages

[160]     En considérant ce qui précède, la valeur des dommages s’établit ainsi :

 

-       perte sur la vente de l’Immeuble :                                                              315 500,00 $

-       frais pour supporter l’Immeuble :                                                                    7 059,00 $

-       intérêts sur un prêt contracté par la demanderesse :                                          0,00 $

-       dommages punitifs :                                                                                                0,00 $

-       honoraires d’architecte :                                                                                    586,38 $

-       frais pour le changement de zonage :                                                           1 300,00 $

-       somme payée pour disposer de l’Immeuble :                                                      0,00 $

                                                                                                                     ___________

Total :                                                                                                            324 445,38 $

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[161]     ACCUEILLE partiellement la demande introductive d’instance;

[162]     CONDAMNE le défendeur Réjean Plourde à verser à la demanderesse la somme de 324 445,38 $ avec intérêts au taux légal depuis le 1^er décembre 2017, date de signification de la mise en demeure P-13;

[163]     REJETTE la demande introductive d’instance contre Claude Langlois inc. et Vendirect inc.;

[164]     REJETTE la demande reconventionnelle;

[165]     REJETTE l’acte d’intervention forcée pour l’appel en garantie contre Claude Langlois inc. et Vendirect inc.;

[166]     LE TOUT, avec les frais de justice de la demanderesse contre le défendeur Réjean Plourde sur le recours principal et les frais de justice de Claude Langlois inc. et Vendirect inc. contre le défendeur Réjean Plourde sur le recours en garantie.

		PHILIPPE CANTIN, j.c.s.
Me Jocelyn Vézina
verreau dufresne avocats
1610, boulevard Alphonse-Desjardins, bureau 500 Lévis (Québec)  G6V 0H1
Avocats de la demanderesse
Me Guillaume Lavoie
dussault lemay beauchesne s.e.n.c.r.l.
2795, boulevard Laurier, bureau 450 Québec (Québec)  G1V 4M7
Avocats du défendeur - demandeur en garantie
Me Yves Tourangeau
gilbert simard tremblay, s.e.n.c.r.l.
1200, avenue McGill College, bureau 1800 Montréal (Québec)  H3B 4G7
Avocats des défendeurs en garantie
Dates d’audience :	Les 7, 8 et 9 octobre 2020