Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-17-2035
DATE :		8 mai 2018
LE COMITÉ :			Me Jean-Pierre Morin, avocat	Vice-président
			M. Normand Racine, courtier immobilier	Membre
			M. Marcel Descoteaux, courtier immobilier	Membre
ROBERT DESCHAMPS, ès qualités de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
THIERRY LINDOR, (D4950)
Partie intimée
DÉCISION SUR SANCTION

[1]       Le 24 avril 2018, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition des représentations sur sanctions dans le dossier de la plainte numéro 33-17-2035;

 

[2]       Le syndic adjoint était alors représenté par Me Isabelle Martel et de son côté, l’intimé était présent et était représenté par Me Jamie Benizri;

 

 

I.          La plainte

 

[3]        L’intimé a été trouvé coupable des chefs suivants :

 

1. Le ou vers le 17 mars 2011, concernant I ‘immeuble sis au […], boulevard de la Côte-Vertu, app 102, à Saint-Laurent, l'intimé a permis que la fiche Centris portant le numéro 8509540 soit publiée laquelle indiquait faussement que Hervé Barault-Lindor était le propriétaire dudit immeuble,

 

commettant ainsi une infraction à l’ article 5 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

2. Le ou vers le 22 mars 2011, concernant l'immeuble sis au […], boulevard de la Côte-Vertu, app.102, à Saint-Laurent, l'intimé a réclamé une rétribution, à titre de courtier collaborateur et ce alors que sa compagnie avait un intérêt dans ledit immeuble,

commettant ainsi une infraction à l’ article 23 du règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

3. Le ou vers le 16 avril 2011, concernant l'immeuble sis au […], boulevard de la Côte-Vertu, app102, à Saint-Laurent, relativement à la demande de financement de I ’emprunteur G. N. soumis à l'institution financière Banque Scotia, l’intimé :

 

a) ne s'est pas assuré que cette dernière soit informée que ledit emprunteur, agissait à titre de prête-nom dans le cadre de cette transaction;

 

b) a permis et/ou toléré que des faux documents et/ou de fausses informations soient transmis au soutien de ladite demande de financement;

 

commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction à l’article 69 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

5. À compter du 7 mai 2017 concernant l'immeuble sis au […, boulevard de la Côte-Vertu, app. 102, à Saint-Laurent, dans le cadre d'une enquête tenue par le syndic adjoint Robert Deschamps, l’intimé n'a pas collaboré, en négligeant ou en omettant de se présenter au bureau de l'Organisme d'autorèglementation du courtage immobilier du Québec afin de le rencontrer et/ou de communiquer avec celui-ci, commettant ainsi une infraction à l’article  105 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

 

II.            Preuve sur sanction

 

[4]        La partie plaignante produit les pièces suivantes au soutien de ses représentations sur sanctions :

 

PS-1 : Décision sur sanction en date du 27 mars 2018 dans le dossier 33-17-2003;

PS-2 : Copie de notes internes du service d’assistance de l’OACIQ;

PS-3 : Copie d’une lettre du service d’assistance de l’OACIQ à l’intimé en date du 26 juin 2017;

 

[5]        De son côté, l’intimé témoigne sur les pièces déposées par la partie plaignante et tente de justifier son comportement concernant les chefs 3 de la plainte, il déclare qu’il a tout remis entre les mains du courtier hypothécaire et qu’il n’était nullement impliqué;

 

[6]        Concernant ses activités professionnelles actuelles il déclare qu’il est propriétaire de l’agence Re/Max espace Griffintown et qu’il consacre ses efforts au marketing et à la formation des jeunes courtiers qui œuvrent dans son agence;

 

[7]        Interrogé sur ses inscriptions, il déclare qu’il est co-inscripteur et qu’il en aurait actuellement 25, sa photo apparait sur les affiches, car ayant une notoriété importante grâce à ses contrats auprès de Radio-Canada et de Rogers cela apporte une plus-value à ces mises en marché;

 

[8]        Il est beaucoup moins actif sur le terrain, s’occupant davantage des activités ci-haut mentionnées;

 

 

III.           Représentations sur sanctions

 

[9]        Me Martel pour la partie plaignante réclame l’imposition des sanctions suivantes :

 

            Chef 1 : une amende de 2 000$;

 

            Chef 2 : une amende de 5 000$

Chef 3 a) : une suspension de 90 jours;

            Chef 3 b) : une suspension de 90 jours :

            Chef 5 : une suspension de 90 jours;

Que les suspensions requises aux chefs 3a) et 3b) soient purgées de façon concurrente entre elles, mais de façon consécutive à la suspension imposée au chef 5;

Que les suspensions soient consécutives à celles imposées dans le dossier le 33-17-2003, plus publication et déboursés;

[10]     De son côté pour l’intimé Me Benizri suggère l’imposition des sanctions suivantes :

            Chef 1 : une amende de 1 000$;

            Chef 2 : une amende de 3 000$;

            Chef 3 a) : une suspension de 30 jours;

            Chef 3 b) :  une suspension de 30 jours;

            Chef 5 : une suspension de 30 jours;

Me Benizri se dit d’accord pour que les suspensions prononcées dans le présent dossier soient purgées après les suspensions imposées dans le dossier 33-17-2003;

[11]     Les avocats au dossier ont produit des cahiers de sources venant appuyer leurs représentations et arguments;

 

IV. Analyse et décision

[12]     Il est de commune renommée dans le processus d’imposition de sanction que le Comité s’interroge sur les qualités du professionnel qui se présente devant lui;

[13]     Comment ce professionnel se compare-t-il au professionnel moyen de son ordre?

[14]     De plus le professionnel visé a-t-il compris le processus disciplinaire et pris le temps de prendre conscience de ses erreurs et entreprendre des démarches pour corriger sa pratique?

[15]     Le professionnel montre-t-il qu’il veut s’amender et adopter un comportement professionnel qui soit à la hauteur de sa profession?

[16]     Dans le présent dossier, le Comité est d’opinion que le dossier disciplinaire n’a eu aucun impact sur l’opinion que l’intimé se fait de lui-même et sur l’importance des obligations professionnelles résultant de son inscription à l’OACIQ;

[17]     Son témoignage sur sanction est à cet effet révélateur, il commente avec un certain détachement la pièce PS-2, démontrant qu’il considère n’avoir aucune obligation de collaborer avec le service d’assistance;

[18]     Il réduit à un simple fait divers son intervention dans la préparation de la demande de prêt hypothécaire s’en remettant au travail du courtier hypothécaire retenu dans ce dossier;

[19]     Or le Comité a considéré que l’intimé était l’instigateur de cette demande mensongère à l’institution prêteuse;

[20]     Il a évolué dans sa pratique dit-il, car étant propriétaire de son agence, il s’occupe de marketing et de formation de jeunes courtiers;

[21]     Malgré ce retrait apparent, il conserve son image sur ses affiches, car il bénéficie d’une renommée importante qui va bénéficier aux courtiers œuvrant à son agence;

[22]     Le passé étant garant de l’avenir, le Comité s’interroge sérieusement sur les bonnes pratiques professionnelles que l’intimé inculque à ses jeunes disciples;

[23]     L’intimé pratique comme courtier depuis 2004 tel qu’il appert de la pièce P-1;

[24]     Il a depuis son admission commis des fautes déontologiques en 2006, 2009, 2010, 2012 tel qu’il appert de la décision sur culpabilité dans le dossier 33-17-2003 pièce P-32 et en 2011 et 2017 tels qu’il appert du présent dossier;

[25]     Le Comité de discipline dans la décision sur sanction dans le dossier 22-17-2003 fait la remarque suivante aux paragraphes 43 et 44 :

ʺ…l’intimé se croit au-dessus de tout, y compris de ses devoirs et obligations déontologiques.

[44]      En fait l’ensemble de la preuve nous illustre à travers de nombreux exemples que l’intimé a un grave problème avec la vérité. ʺ

[26]     Le Comité fait siennes ces observations et ajoute que l’intimé semble prendre les outils qu’il a obtenus lors de son adhésion à la profession comme un moyen pour en arriver à ses propres fins sans se préoccuper de ses devoirs;

[27]     En fait l’honnêteté professionnelle de l’intimé est en cause tant dans le présent dossier que dans l’autre dossier et dès lors la protection du public est mise en péril par les agissements de cet intimé;

[28]     Or la protection du public est le premier objectif dont on doit tenir compte lors de l’imposition de sanctions,[1] cette protection du public a préséance sur tous les autres objectifs que sont l’effet dissuasif, l’exemplarité et le droit pour le professionnel de gagner sa vie;

[29]     Il n’y a aucun facteur subjectif qui puisse atténuer de la gravité des fautes commises par l’intimé;

[30]     Certes, il n’a pas d’antécédent disciplinaire à proprement parler, mais sa feuille de route depuis son admission démontre une pratique défaillante marquée au coin de la malhonnêteté;

[31]     Il n’a aucun remords ou admission de ses fautes, il est le candidat parfait pour de futures récidives;

[32]     Dès lors en plus de l’objectif de la protection du public l’objectif de l’effet dissuasif a ici une importance capitale;

[33]     Ces deux objectifs ont donc préséance sur celui du droit du professionnel de gagner sa vie;

[34]     D’ailleurs l’intimé étant maintenant propriétaire de son agence, une suspension de permis n’aura pas le même impact que pour un courtier producteur;

[35]     Ainsi l’objectif d’exemplarité entre en jeu, car un message clair doit être envoyé à la profession que de tels comportements sont sévèrement sanctionnés;

[36]     À la lumière de ces remarques concernant la personnalité de l’intimé, analysons maintenant quelle sanction devrait être imposée pour chaque chef;

 

Chef 1 :

[37]     De prime abord ce chef peut sembler une faute technique, l’explication de l’intimé étant qu’il avait préparé un brouillon qu’il avait publié par mégarde;

[38]     Le Comité n’a pas cru cette explication et est d’opinion que délibérément l’intimé a diffusé une information pour confondre le public, sur l’identité du propriétaire et sur la valeur de la propriété.

[39]     L’examen de l’index aux immeubles pièce P-3 démontre clairement que l’inscription à 299 000$ (pièce P-11) était grossièrement exagérée en mars 2011 et pouvait facilement constituer une première étape pour l’obtention d’un financement au-delà de la valeur réelle;

[40]     Malheureusement la preuve administrée sur ce chef n’a pu permettre un tel constat, et la situation demeure nébuleuse, situation causée par le manque de collaboration de l’intimé à l’enquête du syndic adjoint;

[41]     La partie plaignante réclame une amende de 2 000$ et la partie intimée une amende de 1 000$;

[42]     Le spectre des sanctions en de telles matières va d’une amende minimale de 1 000$ à une suspension de permis pour une période de 6 mois;

[43]     Le Comité considère que l’imposition d’une amende de 2 000$ est juste et raisonnable dans ces circonstances;

 

Chef 2 :

[44]     La culpabilité de l’intimé a été admise en fin d’audition et il est donc clair que l’intimé ne pouvait percevoir de rétribution alors qu’il se portait acquéreur de l’immeuble par le biais de sa société et de son frère;

[45]     Afin que cette pratique ne soit pas tolérée et que le calcul anticipé d’un profit au-delà de l’amende ne soit pas permis, la jurisprudence de ce Comité a été d’imposer une amende équivalente au montant de la rétribution indument perçue;

[46]     L’intimé ayant perçu une rétribution de quelque 5 000$ une amende équivalente est juste et raisonnable;

 

Chefs 3a) et 3b) :

[47]     Toute l’opération consistante à la démarche de l’achat de la propriété par Mme G.N. est un stratagème élaboré par l’intimé pour obtenir un financement gonflé d’une institution financière;

[48]     Utilisation d’un prête-nom, fausse documentation quant à la mise de fonds sont des créations de l’intimé;

[49]     La volonté consciente de transgresser la règle est manifeste et dès lors une suspension de permis est requise;

[50]     Selon la jurisprudence soumise par la partie plaignante le spectre des sanctions dans une telle affaire va de 60 jours à 6 mois de suspension, la norme de base étant 60 jours;

[51]     Le Comité a noté ci-haut l’absence d’admission de faute de l’intimé préférant rejeter sur d’autres la responsabilité de ses gestes;

[52]     L’absence de reconnaissance de faute par l’intimé, le risque de récidive et l’objectif d’exemplarité sont des facteurs aggravants qui militent en faveur d’une suspension de 90 jours sur chaque chef et le Comité est d’accord avec cette recommandation de la partie plaignante;

[53]     Ces chefs relevant du même évènement les deux périodes de suspension seront purgées concurremment;

 

Chef 5 :

[54]     Les parties sont d’accord à l’effet qu’une suspension de permis s’impose lorsqu’il est question de non-collaboration en vertu de l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

[55]     Le Comité a souventes fois déclaré qu’il y a tolérance zéro pour de telles fautes et qu’une suspension de permis pour une période de 30 jours est de mise lors d’une première infraction;

[56]     Dans le présent dossier, il y a des facteurs aggravants qui militent pour une suspension plus longue selon la partie plaignante;

[57]     La partie intimée se reposant sur la jurisprudence classique dit qu’une suspension de 30 jours est conséquente avec cette jurisprudence;

[58]     Le Comité doit trancher entre ces deux positions et croit que dans le présent dossier des circonstances aggravantes doivent être prises en considération;

[59]     Il a été mis en preuve que l’intimé choisi de ne pas collaborer avec l’OACIQ tel qu’il appert de la pièce PS-2;

[60]     Dans le présent dossier, il dit avoir remis le tout entre les mains de son avocat et qu’il n’avait plus à s’en préoccuper;

[61]     C’est l’obligation du professionnel de répondre et il ne peut déléguer cette responsabilité à un avocat ou à autrui, il s’agit d’un principe de base en matière de déontologie professionnelle;

[62]     L’intimé a préféré dans le présent dossier ne pas collaborer, car ainsi il pouvait adapter sa version des faits à la lumière de la preuve administrée par la partie plaignante;

[63]     Une telle attitude est inadmissible et met en question la probité de l’intimé;

[64]     Ne pouvant traiter ce chef comme découlant uniquement d’une première infraction à l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité; le Comité croit qu’une suspension de 60 jours est juste et appropriée;

[65]     Considérant les principes émis par la Cour d’appel dans l’affaire Tan c. Lebel[2], cette période de suspension sera purgée consécutivement à celles imposées aux chefs 3;

[66]     Enfin les parties ayant fait des recommandations communes quant au fait que les suspensions imposées dans le présent dossier soient consécutives à celles imposées dans le dossier 33-17-2003, le Comité signifie ici son aval;

[67]     Toutefois, le Comité est d’avis que cette recommandation doit être exécutoire seulement dans l’éventualité où les périodes de suspension dans le dossier 33-17-2003 soient exécutoires au moment où la présente décision est rendue et exécutoire;

[68]     En vertu de son pouvoir discrétionnaire pour fixer des conditions et modalités aux sanctions[3] et afin de protéger le public, le Comité va donner son accord à la demande de la partie plaignante, faite en cours de délibéré et qui, par ailleurs, n’a pas été contestée par la partie intimée;

[69]     Le Comité considère que les sanctions imposées sur chacun des chefs ne constituent pas globalement une sanction accablante, car compte tenu des qualités professionnelles de l’intimé, le Comité croit au contraire qu’elles sont adéquates, justes et raisonnables;

[70]     Mettant en perspectives les sanctions imposées dans le dossier 33-17-2003 et dans le présent dossier, le Comité espère ainsi que l’intimé prendra conscience de ses devoirs professionnels et se comportera conformément pour l’avenir;

PAR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

 

Chef 1 :

IMPOSE à l’intimé une amende de 2 000$;

 

Chef 2 :

IMPOSE à l’intimé une amende de 5 000$;

 

Chef 3 a) :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (No. D4950) de l’Intimé pour une période de 90 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’Intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

 

Chef 3 b) :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (No. D4950) de l’Intimé pour une période de 90 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’Intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

Chef 5) :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (No. D4950) de l’Intimé pour une période de 60 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’Intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

 

ORDONNE que les périodes de suspension des Chefs 3 a) et b) soient purgées de façon concurrente entre elles, mais de façon consécutive au Chef 5, pour un total de 150 jours de suspension;

 

 

ORDONNE que les périodes de suspension du présent dossier soient consécutives à celles ordonnées au dossier 33-17-2003 et ce, dans l’éventualité où celles-ci sont exécutoires au moment où la présente décision est rendue et est exécutoire; 

 

 

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal local où l’intimé a son établissement et ce, à l’expiration des délais d’appel, si l’Intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ; 

 

 

ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’Intimé, incluant ceux se rapportant à la publication.

 

 

 

	____________________________________ Me Jean-Pierre Morin, avocat Vice-président       ____________________________________ M. Normand Racine, courtier immobilier Membre       ____________________________________ M. Marcel Descoteaux, courtier immobilier Membre
Me Isabelle Martel
Avocate de la partie plaignante
Me Jamie Benizri
Avocat de la partie intimée

Date d’audience : 24 avril 2018