Décision

[1]           Madame Josée Duchesne (Duchesne) était agent immobilier affilié de Re/Max 3000 inc. (Re/Max 3000 ou courtier immobilier[1]) jusqu’à son départ volontaire le 11 mai 2009. Duchesne réclame un montant de 126 228,99 $ à titre de commissions impayées pour des transactions immobilières complétées, mais non notariées avant la résiliation de leur Convention d’agent affilié.

[2]           Le courtier immobilier lui oppose une défense d’exception d’inexécution (1591 C.c.Q.), déplore le manque de loyauté et d’intégrité de Duchesne dans la cadre de sa résiliation unilatérale et sans préavis de la Convention d’agent affilié de Re/Max 3000[2] (Convention). Elle présente une demande reconventionnelle de 158 000 $, réduite à 75 000 $ au procès, pour réclamer les dommages découlant de son départ impromptu.

1.            LE CONTEXTE

[3]           En janvier 2005, Duchesne[3] obtient sa licence d’agent immobilier affilié et désire lancer sa pratique dans le quartier Bois-Franc de l’arrondissement Saint-Laurent, ville de Montréal.

[4]           Elle rencontre plusieurs représentants de courtiers immobiliers, dont Karen Kazandjian (Kazandjian), présidente et propriétaire de Re/Max 3000 qui détient les droits exclusifs d’utilisation du concept Re/Max sur les deux arrondissements Saint-Laurent et Ahuntsic-Cartierville. Convaincues, elles signent une Convention d’agent affilié de Re/Max 3000[4], aux termes de laquelle Duchesne devient représentant autonome.

[5]           Rapidement, Duchesne connaît d’excellents résultats et rendement[5], se classe en 2007 et 2008 parmi les meilleurs agents immobiliers Re/Max du Québec[6]. Elle travaille très fort, plus souvent de son domicile qu’au bureau de Re/Max 3000. L’organisation de ses dossiers est sans reproche.

[6]           Une première mésentente survient à l’automne 2007, alors que Duchesne se porte acquéreur d’un condominium à Ville Saint-Laurent, dont la livraison est prévue au printemps 2008. Kazandjian craint que Duchesne veuille y installer une place d’affaires, ce qui l’amène à transmettre à la représentante une lettre pour lui rappeler les normes de pratiques professionnelles au sein du Réseau Re/Max, dont la clause 2.2.2[7] :

Aux fins de l’application de l’article 3.5 de la convention de franchise, un agent qui travaille à partir de son domicile ne pourra s’annoncer ou laisser penser avoir un bureau immobilier à sa résidence que ce soit par correspondance, par affichage ou de toute autre façon.

[7]           Duchesne n’y installe jamais de place d’affaires.

[8]           En 2008, Duchesne suit sa formation et devient agent immobilier agréé. Par la suite, elle désire explorer ses possibilités d’avancement et fait des démarches en ce sens.

[9]           Dans le cadre d’une rencontre convoquée par Kazandjian en août, Duchesne discute de son intention d’engager une adjointe pour la supporter dans ses tâches. Comme d’autres chez Re/Max 3000, Kazandjian lui suggère de prendre une personne qui possède une licence d’agent immobilier affilié, habilitée à poser certains gestes utiles en son absence.

[10]        Selon Kazandjian, lors de cette rencontre, il est également question de références que Duchesne dirige à l’externe, notamment auprès de l’agente Chantal Corbeil (Corbeil) du courtier Re/Max du Cartier inc. Kazandjian lui explique les avantages économiques de privilégier les références à l’interne, auprès de ses collègues Re/Max 3000, mais apparemment Duchesne s’obstine, craint la concurrence et n’a pas l’intention de changer ses habitudes.

[11]        Duchesne lui explique aussi son désir de donner de l’expansion à sa carrière; elle aimerait développer une sous-franchise, une place d’affaires satellite de Re/Max 3000 dans le secteur Bois-Franc, comme il en existe chez d’autres courtiers Re/Max. Pour sa part, Kazandjian n’a jamais été intéressée de le faire pour son agence, elle désire maintenir le plein contrôle et évite de favoriser un agent immobilier au détriment des autres.

[12]        Pour tenter de la convaincre, Duchesne demande à son professeur Pierre Groleau, également agent chez Re/Max du Cartier, pour qu’il discute avec Kazandjian de ses possibilités chez Re/Max 3000, en vain. Cette dernière se trouve plutôt vexée de l’approche de Groleau, perçu comme un concurrent.

[13]        À la même période, d’autres courtiers approchent Duchesne, notamment Sotherby, La Capitale, et plus particulièrement l’agent immobilier Benoit Loyer du courtier Re/Max du Cartier. Elle le rencontre, en présence de l’agent Pierre Brousseau et Me Catherine Bérard, avocate de Re/Max Québec. Ils explorent les possibilités de Duchesne.

[14]        Dans ce contexte, Me Bérard communique avec Kazandjian pour discuter des projets de Duchesne. Choquée de ces démarches, Kazandjian interpelle immédiatement Duchesne pour lui exprimer son dégoût : «Je te considère un judas et je veux que tu quittes mon bureau.» Duchesne n’a pas souvenir de cette conversation. Par contre, selon Kazandjian, Duchesne aurait répondu : «Je ne quitterai pas. Je quitterai quand je serai prête.»

[15]        Bref, la relation devient des plus tendues entre les deux femmes.

[16]        Le 12 décembre, Kazandjian transmet une lettre à l’attention de tous ses agents, mais qu’elle admet viser plus particulièrement Duchesne, pour les aviser qu’«à compter du 1^er janvier 2009 afin qu’une commission de type «RÉFÉRENCE» (ou autre) puisse être payée à un agent externe, ou perçue par Re/Max 3000 pour le compte d’un de nos membres, cette transaction devra avoir reçue l’approbation antérieure de la direction du bureau[8].» [Reproduit tel quel.]

[17]        Entre temps, Duchesne embauche une nouvelle adjointe, Nathalie Guénette, qui  possède une licence d’agent affilié. Malgré son statut d’adjointe, Kazandjian demande à Duchesne d’assumer les frais mensuels de près de 1000 $[9] comme tous les agents affiliés. Ces frais représentent des coûts additionnels pour Duchesne alors que Guénette ne génère aucun revenu, aucune inscription. Pour les éviter, Guénette s’inscrit auprès d’une autre agence.

[18]        En décembre 2008, Duchesne installe sa nouvelle adjointe dans un bureau du 2500, rue des Nations, Bois Franc, prêtée temporairement par l’un de ces bons clients. Elle annonce publiquement l’arrivée de Nathalie Guénette au sein de son équipe[10].

[19]        Duchesne poursuit ses activités sous la bannière Re/Max 3000, et continue son référencement externe auprès de Corbeil, notamment.

[20]        Cependant, elle admet que c’est à cette période qu’elle entreprend en parallèle ses démarches pour démarrer son propre bureau de courtage. Elle vise le mois de mai 2009[11], mais n’avise pas Kazandjian de ses plans.

[21]        Elle communique avec l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) pour connaître la façon de faire pour faire le changement. On lui suggère notamment de préparer son départ et d’en informer son courtier qu’à la dernière minute, ce qu’elle suit.

[22]        Le 28 janvier 2009, Duchesne incorpore l’entreprise en courtage immobilier Résidia inc. (Résidia), dont elle est présidente et seule administratrice.

[23]        Le 24 février, Résidia signe une Offre de location pour des bureaux situés au 2500 rue des Nations. La durée prévue s’étend du 1^er juin 2009 au 21 mai 2014, mais l’entente prévoit que Résidia y aura accès dès le premier jour de mars 2009, pour qu’elle soit en mesure d’effectuer toutes les améliorations locatives. Le bailleur accorde l’exclusivité de commerce de courtier en immeuble dans le quartier de la Grande Place des Nations à Résidia pendant la durée du bail.

[24]        Le 12 mars, alertée par Kazandjian que Guénette n’est pas affiliée à Re/Max, Me Gérard transmet une lettre à Duchesne pour l’informer que cette situation est inconsistante avec le Règlement sur les normes de pratiques professionnelles au sein du réseau Re/Max et l’image de l’entreprise, et ainsi lui demander de cesser de faire une utilisation non conforme de la marque de commerce et du nom Re/Max et de cesser de s’afficher comme une «équipe».

[25]        Duchesne explique, et Guénette confirme qu’elle agit principalement comme une adjointe administrative; elle effectue le travail de bureau, répond au téléphone, envoie des courriels, répond aux demandes de renseignements, assiste dans les échanges de documents. Elle rédige des contrats de courtage sans jamais les signer, des promesses d’achat avec les renseignements qu’on lui soumet, sans jamais les négocier.

[26]        Duchesne présente seule les contrats, les offres, les promesses d’achat aux clients. Guénette se souvient d’être présente à une occasion seulement, pour recevoir une offre de Pierre Batbatian, agent de Re/Max 3000, mais sans intervenir dans la négociation. À l’occasion, l’adjointe ouvre des portes pour des visites d’agents collaborateurs, mais elle n’agit, n’intervient jamais comme agent immobilier auprès des clients.

[27]        Le 29 avril, Résidia recherche des agents immobiliers sur Workopolis[12].

[28]        Le ou vers le 10 mai, comme l’ACAIQ le lui suggère, Duchesne communique avec chacun de ses clients-vendeurs pour l’informer de sa décision de quitter le courtier Re/Max 3000 et lui donner les options suivantes[13] : maintenir son inscription avec Re/Max 3000, ou bien la suivre et transférer l’inscription auprès de Résidia, ou encore annuler l’inscription pour opter pour un autre courtier[14].

[29]        Huit d’entre eux choisissent de signer une lettre et un formulaire de modifications demandant l’annulation de leurs contrats de courtages auprès de Re/Max, pour suivre Duchesne chez Résidia[15]. Leurs demandes d’annulation sont transmises par fax à Kazandjian. Deux clients-vendeurs retirent leurs inscriptions.

[30]        Le 11 mai, Duchesne remet sa lettre de départ à Kazandjian, qui se lit ainsi :

Karen,

Je te fais parvenir ce courriel afin de t’informer de mon départ de chez RE/MAX 3000.

Suite à ton refus de m’offrir l’opportunité de grandir à l’intérieur du Groupe de RE/MAX-Québec, j’ai donc été mise devant l’évidence que je devais quitter pour réaliser mes objectifs.

Mes sincères salutations,

Josée Duchesne

[31]        Le même jour, l’ACAIQ informe Re/Max 3000 que Duchesne a fait une demande de reprise d’effet de son certificat pour se joindre à un autre courtier et qu’elle n’est plus réputée avoir été à son emploi jusqu’au 11 mai 2009 à 7h59[16].

[32]        Kazandjian se dit très surprise et choquée du départ immédiat de Duchesne. C’est en faisant des recherches sur le site de l’ACAIQ qu’elle réalise le démarrage de sa propre entreprise, le courtier Résidia.

[33]        En général, Kazandjian admet que Re/Max 3000 laisse les agents affiliés partir avec leurs propres inscriptions, avec le consentement des vendeurs[17]; mais en l’occurrence, elle estime que les démarches faites à son insu et la façon de faire de Duchesne s’avèrent inacceptables et empreintes de concurrence déloyale.

[34]        Ainsi, dans les jours qui suivent, Kazandjian communique avec les différents clients pour tenter de les récupérer, mais aussi elle approche tous ses contacts et les gestionnaires du secteur Bois-Franc pour dire que Résidia n’a aucun lien avec son agence, pour leur faire comprendre que le courtier Re/Max 3000 est là pour eux et ainsi tenter de redévelopper le lien de confiance.

[35]        Entre temps, les clients-vendeurs qui suivent Duchesne signent de nouveaux contrats de courtage avec Résidia. Pour cinq d’entre eux, Groleau du courtier Re/Max du Cartier accepte d’être agent co-inscripteur, afin d’éviter que les clients-vendeurs ne se retrouvent sans affichage pendant 7 jours[18].

[36]        Le 6 juin 2009, Duchesne reçoit un paiement du courtier Re/Max 3000[19] qui se détaille comme suit :

[37]        Toutes les sommes dues par Duchesne au courtier Re/Max 3000 sont ainsi réglées. À cette date, les commissions brutes reçues par Duchesne depuis le début de l’année 2009 s’élèvent à 157 553,42 $[20].

[38]        Le 12 juin 2009, Duchesne transmet une lettre à Kazandjian, avec Me Bérard en copie conforme, pour demander les autres commissions des treize ventes conclues avant son départ, dont sept sont déjà notariées, et pour celles à venir, dès réception de Re/Max 3000 des paiements[21].

[39]        Le 13 juin 2009, Me Bérard prépare une lettre, signée par Kazandjian, qui répond qu’après analyse des dossiers, «les montants qui ont été payés à ce jour sont conformes aux ententes convenues, aux règlements de RE/MAX 3000, et aux clauses contenues dans votre convention d’agent affilie [Reproduit tel quel.][22]» La même lettre est retransmise le 18 juin 2009.

[40]        Le 11 septembre 2009, les procureurs de Duchesne transmettent une lettre de mise en demeure pour réclamer les commissions totalisant un montant de
116 462,43 $[23]. Par la suite, les procureurs de Re/Max 3000 contestent la réclamation.

[41]        Les parties ne parviennent pas à régler le dossier à l’amiable.

[42]        Pour l’année 2009, le courtier Re/Max 3000 émet pour Duchesne un relevé T4A déclarant des commissions au montant de 237 818,42 $, incluant celles qui sont contestées et non versées[24].

[43]          Entre-temps, au cours de l’année 2009/2010, Résidia emploie toujours Guénette, et également les agents Bernard Jean et Nancy Lehoux, notamment, qui sont tous employés pour appuyer Duchesne dans ses activités de courtage auprès de ses propres clients. Ils ne font aucun développement de clientèle.

[44]        En mars 2010, ils quittent tous pour la bannière Re/Max 3000. Les procureurs de Résidia leur transmettent une lettre de mise en demeure pour leur rappeler leur devoir de loyauté et d’honnêteté (2088 C.c.Q.), et leur demander de ne pas faire usage de l’information à caractère confidentiel qu’ils ont obtenue dans l’exécution ou à l’occasion de leur travail chez Résidia[25].

[45]        Duchesne intente son recours le 7 juin 2010, réclame 108 927,23 $ de commissions.

[46]        Le 20 septembre 2010, le courtier Re/Max 3000 oppose une défense en inexécution des obligations et une demande reconventionnelle en dommages de 158 000 $ pour perte d’achalandage et atteinte à sa réputation, troubles et inconvénients et ses honoraires extrajudiciaires, à parfaire.

2.            LES QUESTIONS EN LITIGE

[47]        Le présent litige soulève les questions suivantes :

a)     Duchesne a-t-elle droit aux commissions pour les ventes conclues, mais non notariées avant son départ (3.1) ?

b)     Le cas échéant, Re/Max peut-elle lui opposer l’inexécution de ses obligations (3.2)?

c)      Re/Max a-t-elle droit à des dommages pour les troubles et inconvénients occasionnés par les agissements de Duchesne (3.3.)?

d)     Re/Max a-t-elle utilisé la procédure de manière déraisonnable ou excessive et le cas échéant, Duchesne est-elle en droit de réclamer une partie de ses honoraires extrajudiciaires (3.4.)?

3.            L’ANALYSE

3.1  Le droit à la commission

[48]        Il n’est pas contesté que Duchesne est l’agent inscripteur des transactions et des ventes pour lesquelles elle réclame des commissions, et qu’elle s’est acquittée de toutes ses responsabilités en vertu des contrats de courtage afférents. N’eût été ses intentions cachées et son départ impromptu, Kazandjian admet que le courtier Re/Max lui aurait payé ses commissions.

[49]        Pourtant, le procureur de Re/Max 3000 soulève en plaidoirie un premier argument voulant que Duchesne n’ait pas droit à ses commissions le 11 mai 2009, lorsqu’elle quitte. Selon son interprétation des dispositions de la loi[26] et des clauses de la Convention[27], c’est l’agence qui a le droit de percevoir les commissions et celles-ci sont dues uniquement lorsqu’elles sont perçues. Ce qui lui permet d’exclure, selon lui, les ventes immobilières conclues, mais non notariées avant la résiliation, parce qu’elles ne sont pas dues.

[50]        Avec égards, le Tribunal estime que cette interprétation n’est pas conforme aux dispositions de la Convention, dont certaines clauses méritent d’être reproduites :

12.       Le REPRÉSENTANT AUTONOME a entière discrétion pour déterminer la commission qu’il entend obtenir pour un contrat de courtage.

            Toutes les commissions ou autres sommes devront être perçues par RE/MAX, mais seront en totalité comptabilisées pour et à l’acquit du REPRÉSENTANT AUTONOME. Les sommes ainsi payables à ce dernier ne seront dues que lorsque lesdites commissions auront été perçues par RE/MAX.

13.       Le partage des commissions entre le REPRÉSENTANT AUTONOME et d’autres courtiers devra s’effectuer dans les proportions qui feront l’objet d’entente entre eux.

20.       La présente convention est pour une durée de douze (12) mois à compter de la signature, à moins qu’il n’en soit disposé de l’une ou l’autre des manières suivantes :

a)         Par un simple avis de résiliation donné par RE/MAX au REPRÉSENTANT AUTONOME pour quelque motif qui puisse être jugé raisonnable et valable. Sans restreindre la généralité de ce qui précède, ces motifs peuvent être une action dérogatoire du REPRÉSENTANT AUTONOME quant à l’éthique professionnelle, une fraude, tentative de fraude, atteinte à la réputation de RE/MAX ou à son bon fonctionnement ou encore le défaut d’exécution de la part du REPRÉSENTANT AUTONOME de ses obligations y incluant le paiement des frais fixes, administratifs ou variables; cependant, un avis de résiliation pour défaut de paiement de frais fixes, administratifs et variables, soit les frais prévus aux articles 14 et suivants des présentes, ne pourra être donné par RE/MAX que si semblable paiement souffre un retard de quinze (15) jours de leur échéance.

b)         Le REPRÉSENTANT AUTONOME peut mettre fin à la présente en donnant un avis de résiliation de trente (30) jours précédant la date à laquelle semblable résiliation doit prendre effet. Cependant, à titre de dommages-intérêts liquidés pour rupture de contrat, le REPRÉSENTANT AUTONOME s’engage à payer à RE/MAX une somme équivalente à deux fois le montant des frais fixes et administratifs mensuels prévue à l’article 14 de la présente convention.

21.       Si l’une des parties met fin à la convention, RE/MAX se réserve le droit de se rembourser toute somme qui lui serait due par le REPRÉSENTANT AUTONOME à quelque titre que ce soit, et ce, à même tout montant perçu ou à percevoir pour ce dernier, celui-ci autorisant expressément par les présentes ce remboursement. Le solde, si solde il y a, sera alors remis au REPRÉSENTANT AUTONOME. Par ailleurs, RE/MAX se réserve le droit de percevoir toute somme due en vertu de la loi et les termes de la présente convention.

[51]        Le Tribunal est d’avis qu’il ressort de ces clauses que le droit aux commissions revient dès le départ à l’agent affilié, puisque la Convention précise qu’elles seront perçues «pour et à l’acquit» de ce dernier. Ainsi, au moment de la vente de l’immeuble, elles deviennent certaines et liquides, puis exigibles lorsqu’elles sont perçues par le courtier Re/Max 3000 après la signature de l’acte de vente chez le notaire.

[52]        De plus, en cas de résiliation, le courtier Re/Max envisage des situations où il aura à percevoir des montants «pour ce dernier», encore une fois pour l’agent immobilier. Cela vise nécessairement des commissions de vente survenues avant la résiliation, mais perçues par la suite.

[53]        Le Tribunal estime que la Convention ne souffre pas d’ambiguïté à cet égard, mais si besoin est, il y a lieu de remarquer, par ailleurs, que l’interprétation donnée par les parties abonde dans le même sens[28].

[54]        En effet, dès le 6 juin 2009, Re/Max 3000 verse automatiquement à Duchesne une commission de 11 253,67 $ pour une vente effectuée le 16 avril 2009, mais notariée le 1^er juin, soit trois semaines après son départ[29]. Cela permet au courtier de percevoir la pénalité prévue en cas de résiliation par l’agent, ainsi que de déduire certains frais restants.

[55]        Par la suite, le relevé T4A comptabilise automatiquement toutes les commissions pour les transactions finalisées par Duchesne durant l’année 2009.

[56]        Pour sa part, Kazandjian témoigne qu’elle n’a pas l’intention de priver un agent de ses commissions sur les ventes conclues avant son départ, s’il quitte de bonne foi. Les politiques du bureau prévoient uniquement un mécanisme pour les inscriptions pendantes, qui se lit ainsi :

2.4        Inscription - départ d’agent

Si l’inscription était originalement une co-inscription avec un agent du même bureau, l’agent qui demeure conservera l’inscription. Pour toutes les autres inscriptions de l’agent sortant, elles appartiendront au bureau.

Cependant, la politique interne permet que, si l’agent est en règle avec la compagnie et qu’il ne doit aucune redevance, le courtier puisse annuler les mandats et l’agent pourra alors les réinscrire avec son nouveau courtier, a la condition que le vendeur y consente, bien entendu.

[Reproduit tel quel.]

[57]        En l’absence de modalités précises sur les ventes signées et les commissions à venir, cela semble confirmer l’intention qu’elles reviennent à l’agent qui a mené la transaction à terme.

[58]        Pour sa part, quand Duchesne envoie sa lettre de départ, elle se préoccupe surtout des inscriptions, prenant pour acquis que les commissions perçues et à percevoir sur les ventes finalisées avant son départ lui seront dûment versées, en temps opportun.

[59]        Cette interprétation semble conforme aux usages de l’industrie, puisque l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) (qui remplace l’ACAIQ depuis le 1^er mai 2010)[30] énonce comme règle d’or le principe voulant que dans la mesure du possible, un agent ne devrait pas changer d’agence lorsqu’il y a des transactions en cours sur ses inscriptions, «sauf s’il ne reste qu’à signer l’acte de vente[31].»

[60]        En somme, le Tribunal conclut qu’en vertu de la Convention, au moment de la résiliation du contrat par Duchesne, le courtier Re/Max 3000 avait l’obligation de lui verser les commissions perçues ou à percevoir pour les ventes conclues avant son départ.

3.2  La défense d’inexécution des obligations

[61]        Les dispositions applicables se lisent ainsi :

1590.    L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou partie de l’obligation:

1°        Forcer l’exécution en nature de l’obligation;

2°        Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative;

3°        Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en œuvre de son droit à l’exécution de l’obligation.

1591.    Lorsque les obligations résultant d’un contrat synallagmatique sont exigibles et que l’une des parties n’exécute pas substantiellement la sienne ou n’offre pas de l’exécuter, l’autre partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative, à moins qu’il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu’elle soit tenue d’exécuter la première.

[62]        La défense du courtier Re/Max 3000 repose sur l’exception d’inexécution en vertu de 1591 C.c.Q. qui permet à une partie de refuser d’exécuter sa prestation tant que l’autre partie n’a pas substantiellement exécuté la sienne. Elle constitue essentiellement «un moyen de défense à une demande en justice, instituée contre le contractant qui est lui-même victime d’une faute contractuelle[32]».

[63]        L'exception d'inexécution est assujettie à quatre conditions, analysée par les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina qui se résument comme suit[33] :

a)    Exécution simultanée : Les contractants doivent être liés par un contrat synallagmatique;

b)    Inexécution : Il faut une inexécution de l’obligation réciproque par l’autre partie, soit être substantielle et appartenir au même contrat;

c)    Équilibre : Le créancier ne saurait prendre prétexte de l’inexécution d’une obligation secondaire ou accessoire par son cocontractant pour refuser d’exécuter son obligation principale; 

d)    Bonne foi : Celui qui invoque l’exception d’inexécution doit être de bonne foi.

[64]        L'exception d'inexécution constitue un moyen de défense à une demande en justice. Elle permet à une partie de suspendre l'exécution de son obligation jusqu'à ce que l'autre partie exécute la sienne. Elle n'a pas pour effet d'éteindre les obligations contractuelles[34].

[65]        La preuve incombe à la partie qui l'invoque.

[66]        En l’occurrence, le courtier Re/Max 3000 reproche principalement à Duchesne son manque de loyauté et d’intégrité dans la cadre de sa résiliation unilatérale et sans préavis de la Convention. Il considère que le démarrage de l’entreprise Résidia et les gestes posés à son insu par Duchesne avaient pour objectif de s’approprier pour son bénéfice personnel de la renommée de la marque Re/Max 3000, ainsi que son achalandage[35].

[67]        Le courtier allègue également «de nombreuses plaintes de la part de clients, d’agents et de courtiers relativement aux pratiques déloyales et non professionnelles de Duchesne[36]», auxquelles Kazandjian aurait consacré un nombre incalculable d’heures.

[68]        Il conclut que ces agissements constituent de la concurrence déloyale et vont à l’encontre de ses obligations de loyauté et d’intégrité en vertu de la Convention et des Politiques de Re/Max 3000.

[69]        Il y a lieu de rappeler que Duchesne n’est pas salariée, et donc que les principes de notre Code civil au chapitre du contrat de travail, notamment de l’article 2088 C.c.Q. et de la décision Métrivis ltée c. Capano[37] citée en défense ne s’appliquent pas à elle.

[70]        Ce sont les conditions de l’article 1434 C.c.Q. qui doivent guider le Tribunal en l’instance :

1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction.

1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi.

[Nos soulignés.]

[71]        En l’occurrence, les clauses contractuelles applicables sont les suivantes :

1.         Le REPRÉSENTANT AUTONOME s’engage à promouvoir le « Concept RE/MAX » et à observer en tout temps les conseils et directives émis par RE/MAX ou RE/MAX QUÉBEC INC.

2.         Le REPRÉSENTANT AUTONOME s’engage à respecter intégralement toutes les conditions et obligations auxquelles RE/MAX doit se conformer en vertu de sa convention de franchise.

3.         Le REPRÉSENTANT AUTONOME accepte et reconnaît à RE/MAX ses intérêts et ses droits dans le système de courtage immobilier et sur les méthodes d’exploitation de RE/MAX, y compris toutes les notes de service, marques de commerce, noms commerciaux, droits réservés, notes d’attestation, modèles, slogans, logos, sigles, noms ou documents de publicité qui sont ou pourraient être utilisés dans le commerce de RE/MAX.

4.         Pendant toute la durée de la présente convention, RE/MAX réglementera seul, l’utilisation par le REPRÉSENTANT AUTONOME desdits éléments ci-haut mentionnés, comme éléments caractéristiques dudit Concept, dans le but de protéger la réputation et l’achalandage de RE/MAX, ses agents, ses filiales et le Concept RE/MAX.

22.       Advenant la fin de la présente convention de quelque manière que ce soit, le REPRÉSENTANT AUTONOME s’engage personnellement à ne pas employer les marques de commerce, listes de clients, dossiers et leur contenu, renseignements confidentiels à ses fins ou son avantage ou à ceux de toute autre personne physique ou morale ou au détriment de RE/MAX.

[72]        Quant aux dispositions légales qui encadrent les activités de l’agent immobilier se retrouvent dans la Loi sur le courtage immobilier[38], le Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec[39] ainsi que les Règles de déontologie de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec[40].

[73]        Enfin, le Tribunal retient, à défaut de preuve contraire, les usages énoncés par l’OACIQ dans son document de référence La nouvelle Loi sur le courtage immobilier - Cahier du participant :

10.7      Le changement d’agence

Articles 24 à 26, Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité

Articles 9 et 10, Règlement sur les contrats et formulaires

Un courtier qui change d’agence

RÈGLE D’OR - PRINCIPE : Dans la mesure du possible, un courtier ne devrait pas changer d’agence lorsqu’il y a des transactions en cours sur ses inscriptions (sauf s’il ne reste qu’à signer l’acte de vente).

SOUS L’ANCIENNE LOI, la façon de faire la plus fréquente était la suivante :

·                L’agent immobilier préparait son transfert à l’avance et avisait son courtier à la dernière minute.

·                Souvent, l’agent avait fait signer des modifications et avis de réalisation de conditions par ses clients afin de devancer la date d’expiration des contrats de courtage à la veille de son transfert.

·                Une fois son certificat transféré chez son nouveau courtier, l’agent faisait signer de nouveaux contrats de courtage à ses clients[41] .

[74]        Duchesne a-t-elle manqué à ses obligations en l’espèce?

[75]        La preuve démontre qu’en prévision d’ouvrir sa propre agence, Duchesne communique avec l’ACAIQ afin de connaître la façon de faire appropriée pour quitter le courtier Re/Max 3000 et qu’elle suit les étapes proposées, à savoir :

a)    elle prépare son transfert à l’avance, soit en incorporant son entreprise Résidia, en louant une place d’affaires pour juin 2009, en plaçant des annonces pour recruter des agents immobiliers;

b)    elle avise ses clients avant son transfert, les informe de toutes les options possibles et avec ceux qui désirent la suivre, fait signer les documents nécessaires;

c)    elle avise Re/Max 3000 à la dernière minute;

d)    elle signe des contrats de courtage après le transfert avec sa nouvelle bannière Résidia;

[76]        D’emblée, lorsqu’elle quitte le 11 mai 2009, Duchesne ne donne pas le préavis de 30 jours prévu à la Convention. Par la suite, toutefois, le courtier Re/Max 3000 n’accorde pas d’importance à ce délai; d’abord Duchesne n’est jamais mise en demeure de le respecter. Plutôt, Kazandjian fait immédiatement les démarches pour tenter de récupérer les clients et les inscriptions de Duchesne.

[77]        Puis, avant l’expiration du délai, le 6 juin 2009, Re/Max 3000 donne effet à la clause de résiliation unilatérale de la Convention en mettant en application la clause pénale et en encaissant la pénalité afférente de 1 538,49 $[42]. Puis, dans les lettres du courtier immobilier des 13 et 18 juin suivants, il n’en est nullement question[43].

[78]        La défense n’insiste pas sur les 30 jours et Re/Max 3000 ne fait pas de preuve de dommages afférents au défaut de les respecter, pour notamment établir l’équilibre entre les obligations.

[79]        Dans les circonstances, le Tribunal applique l’enseignement de la Cour d’appel dans Midas Canada ltée c. Commission scolaire Jérôme Le Royer et estime Re/Max 3000 ne peut invoquer le principe de l'exception d'inexécution pour refuser de remplir ses propres obligations contre Duchesne, qui a rempli son obligation principale d’agent, dans les contrats de courtage, et le courtier immobilier en a bénéficié.  L'inexécution d'une obligation secondaire, telle que le délai de préavis en l’instance, ne donne pas ouverture à l'exception d'inexécution, surtout que Re/Max 3000 a explicitement renoncé à l'exécution de cette obligation[44].

[80]        Au-delà de ce simple délai, il y a lieu de déterminer si dans sa façon de faire et ses agissements, Duchesne contrevient à ses engagements et obligations de loyauté et de bonne foi envers le courtier Re/Max. Soit dit en tout respect, le Tribunal ne le croit pas, pour les motifs ci-après exposés.

[81]        Premièrement, la preuve ne permet pas de conclure que Duchesne utilise les éléments du Concept Re/Max autrement que dans le cours normal de ses opérations de courtage, pour mener à bien les contrats signés avec ses clients sous la bannière Re/Max. À une exception près (analysée ci-après)[45], tous les dossiers remis sont complets. Duchesne a rempli son obligation principale (mener à bien ses contrats de courtage) et Re/Max en a bénéficié.

[82]        Concernant le bureau installé rue des Nations de décembre 2008 au 11 mai 2009 :

a)            Re/Max 3000 ne produit aucune preuve qui démontre que ce bureau s’annonce, ou est autrement exploité comme un emplacement que le public pourrait percevoir comme étant une place d’affaires satellite du courtier Re/Max 3000, ni sous la bannière Résidia avant le 11 mai 2009;

b)            l’exclusivité obtenue par Duchesne entre en vigueur le 1^er juin 2009. En tout état de cause, pour qu’il soit fait au détriment du courtier Re/Max 3000, encore fallait-il que le courtier ait un intérêt à s’installer dans le secteur visé par l’exclusivité, ce qui n’a pas été établi;

[83]        En ce qui a trait à l’«équipe» dénoncée en avril 2009 :

a)            pour Duchesne, son «équipe» est constituée de Guénette comme adjointe et elle-même. Elle admet travailler beaucoup avec Corbeil, comme avec d’autres agents d’ailleurs[46], mais la preuve ne démontre pas qu’elles s’affichent comme une «équipe» d’agents immobiliers, comme d’autres agents choisissent de le faire dans leurs démarches et publicités;

b)            Duchesne affirme que son référencement à l’agent Corbeil est une décision personnelle tout à fait légitime. La lettre du 12 décembre 2008 transmise par Kazandjian à tous les agents Re/Max 3000 démontre qu’il est mis en pratique par plusieurs, donc qu’il n’est ni illégal, ni déloyal de le faire et qu’il générait même automatiquement des commissions jusqu’alors. Par contre, en vertu de cette lettre, à compter du 1^er janvier 2009, on comprend que pour recevoir les commissions afférentes, les agents doivent obtenir une approbation préalable. Mais cette pratique n’est pas pour autant bannie ou interdite. Au surplus, pour deux des commissions réclamées[47], Duchesne explique que les références sollicitées ont eu lieu avant cette lettre, et par conséquent, sont soumises à l’ancienne politique voulant qu’elles soient payées automatiquement.

[84]        Deuxièmement, le courtier Re/Max 3000 laisse entendre que Duchesne et son adjointe puissent avoir enfreint les règles de la Loi sur le courtage immobilier, et notamment les articles suivants :

1.          Pour l’application de la présente loi, exerce l’activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l’achat, la vente, la location ou l’échange d’un immeuble, la promesse d’achat ou de vente d’un immeuble, l’achat ou la vente d’une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l’achat ou la vente d’une entreprise, la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi que l’achat ou la vente d’une telle promesse, à l’exclusion d’une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01) ou d’une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1).

14.        Tout courtier doit affecter à un établissement les agents immobiliers qui sont à son emploi ou autorisés à agir pour lui.

15.        Nul ne peut effectuer pour un courtier une opération visée à l’article 1 ou prendre le titre d’agent immobilier s’il n’est titulaire d’un certificat d’agent immobilier délivré par l’Association.

Malgré le premier alinéa, le titulaire d’un permis de courtier délivré par le surintendant du courtage immobilier qui est à l’emploi d’un courtier ou est autorisé à agir au nom d’un courtier le 20 juin 1991 peut effectuer, pour un courtier, une opération visée à l’article 1 s’il est titulaire d’un certificat de courtier immobilier délivré par l’Association. Les dispositions applicables aux agents s’appliquent à cette personne.

18.        Tout agent doit, conformément au règlement de l’Association, se rapporter à l’établissement auquel il est affecté et transmettre à la personne qui dirige cet établissement, toutes les informations nécessaires au maintien des dossiers, des livres et des registres que détermine l’Association par règlement.

19.        Un agent ne peut être en même temps à l’emploi de plus d’un courtier ou autorisé à agir pour plus d’un courtier.

[85]        D’abord, il déplore que Guénette, pour éviter les frais mensuels, se soit affiliée à un autre courtier. À sa défense, Duchesne insiste sur le fait que de décembre 2008 au 11 mai 2009, l’adjointe travaille uniquement pour elle et ne pose aucun geste d’autorité, n’effectue aucune opération comme agent immobilier.

[86]        Sans analyser la légitimité de ses actes[48], le Tribunal s’étonne que le courtier Re/Max 3000 ne dépose aucune demande d’assistance auprès de l’ACAIQ, aucune plainte en temps opportun pour dénoncer cette situation s‘il considère qu’il existait véritablement un manquement à cet égard. Dans les circonstances, il s’avère difficile de conclure aujourd’hui qu’il y a là un motif d’inexécution substantiel à faire valoir à l’encontre de Duchesne. 

[87]        Ensuite, sur les activités de Duchesne avant son départ, Guénette laisse entendre que Duchesne, avant le 11 mai 2009, met en suspend la signature de certains contrats de courtage pour sa nouvelle bannière. Dans la mesure où Duchesne ne débute pas ses opérations de courtage[49] sous Résidia avant son départ, le Tribunal considère qu’il n’y a pas de preuve de confusion entre les deux courtiers dans l’esprit du public, ni violation de l’article 19 de la Loi sur le courtage immobilier précité.

[88]        Troisièmement, pour les nouvelles inscriptions, le courtier Re/Max 3000 soutient que la co-inscription avec l’agent Groleau est déloyale et constitue une façon détournée pour Duchesne de bénéficier de la renommée du Concept Re/Max. Or, on remarque que l’implication de l’agent Groleau est volontaire et intervient après le départ de Duchesne. Si cette association est contraire aux politiques de Re/Max du Cartier ou autrement du Concept Re/Max, ce que la preuve ne permet pas de conclure, les reproches afférents doivent être formulés contre lui.

[89]        À tout évènement, Duchesne affirme que l’affichage et la publicité des nouvelles inscriptions se font sous la bannière Résidia, les inscriptions produites le confirment et aucune preuve ne démontre le contraire. Il y a lieu de conclure que dans les circonstances, ces inscriptions conjointes ne peuvent constituer une inexécution opposable à Duchesne.

[90]        Enfin, quant aux autres reproches et plaintes invoqués par le courtier, le Tribunal constate qu’ils sont soient non fondés, soient tellement isolés et secondaires qu’ils ne peuvent constituer un défaut d’inexécution en vertu de 1591 C.c.Q., et notamment :

a)            Le condominium à Ville Saint-Laurent en 2007 : Situé dans un quartier résidentiel, il ne pouvait et n’a jamais servi de place d’affaires satellite du courtier Re/Max 3000. La preuve démontre que Duchesne en prend possession uniquement en juin 2009, complètement vide et dénudé, et donc nécessitant des travaux de construction pour l’habiter en 2010 seulement.

b)            L’inscription annulée, rue de l’Écu, à Ville St-Laurent : Il est admis que cette situation a dûment été réglée devant l’ACAIQ, sans que le courtier Re/Max 3000 n’ait à débourser le montant de 8 685,73 $ réclamé.

c)             Les chèques retenus à l’été 2009 : Duchesne admet avoir reçu des notaires les chèques des deux dernières ventes réclamées. Kazandjian lui reproche d’avoir retenus ces chèques, mais ne lui demande jamais en temps opportun et ainsi, ne lui permet pas de remédier à son «inexécution», le cas échéant. Kazandjian préfère ne pas communiquer avec Duchesne, mais plutôt demander aux notaires de les annuler et d’émettre deux nouveaux chèques. Ultimement, cet incident n’empêche pas le courtier Re/Max 3000 d’encaisser les commissions, totalisant 28 450 $.

[91]        En somme, beaucoup de reproches ont été faits à Duchesne, ultimement rejetés à la lumière de la preuve et de l’ensemble des circonstances du présent litige. De l’avis du Tribunal, certains de ces reproches s’apparentent davantage à des prétextes injustifiés pour tenter d’éviter de lui rembourser ses commissions

[92]        Pour tous ces motifs, le Tribunal rejette la défense d’inexécution du courtier Re/Max 3000.

3.3  Les troubles et inconvénients réclamés par Re/Max 3000

[93]        Une fois sa preuve close, le courtier Re/Max 3000 abandonne les dommages réclamés pour la perte d’achalandage et l’atteinte à la réputation auprès de clients, des courtiers dans le marché immobilier (75 000 $) et les honoraires extrajudiciaires
(8 000 $, à parfaire). Demeure la réclamation des dommages liés aux troubles et inconvénients occasionnés par la concurrence déloyale de Duchesne (75 000 $).

[94]        Dans un premier temps, le courtier immobilier Re/Max 3000 suggère que sa demande reconventionnelle est extracontractuelle, indépendant du résultat de l’action principal, mais le Tribunal ne peut être de cet avis.

[95]        D’abord, lorsque des parties sont liées par un contrat, elles ne peuvent se soustraire aux règles contractuelles en cas de violation d'une obligation qui en découle.  Une partie ne peut donc pas opter pour le régime extracontractuel, elle doit respecter le principe de la force obligatoire du contrat. Il s’agit d’une règle d’ordre public qui s’impose au demandeur comme au défendeur[50].

[96]        Ensuite, les allégations mêmes de sa procédure le contredisent, et notamment :

51.      Les agissements et manœuvres déloyales de la Demanderesse précités constituent un manquement et un défaut de ses obligations contractuelles en vertu de la Convention d’Agent affilié, Pièce P-1 et constitue une fin de non-recevoir à la réclamation des commissions échues après la résiliation de ladite Convention;

[Nos soulignés.]

[97]        Dans les circonstances où l’inexécution et la concurrence déloyale de Duchesne n’a pas été démontrée, il y a lieu de conclure que la demande reconventionnelle de Re/Max 3000 est non fondée et doit être rejetée.

[98]        Au surplus, le Tribunal identifie un autre obstacle fatal à cette réclamation : la Convention contient une clause pénale, reproduite de nouveau par commodité :

b)       Le REPRÉSENTANT AUTONOME peut mettre fin à la présente en donnant un avis de résiliation de trente (30) jours précédant la date à laquelle semblable résiliation doit prendre effet. Cependant, à titre de dommages-intérêts liquidés pour rupture de contrat, le REPRÉSENTANT AUTONOME s’engage à payer à RE/MAX une somme équivalente à deux fois le montant des frais fixes et administratifs mensuels prévu à l’article 14 de la présente convention.

[99]        Cette clause détermine, par anticipation, les dommages-intérêts exigibles par le courtier si l’agent met fin prématurément à la Convention, et répond ainsi à la définition de l’article 1622 C.c.Q. :

1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation.

Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation.

[Nos soulignés.]

[100]     La jurisprudence reconnaît que la présence d'une clause pénale dans un contrat écarte toute possibilité, pour celui qui s'en prévaut, de demander à la fois l'exécution de la clause pénale et des dommages-intérêts en compensation du même préjudice.

[101]     Or, le 28 mai 2009, le courtier Re/Max 3000 se prévaut que la clause pénale de la Convention en prenant l’initiative de déduire des commissions versées à Duchesne un montant de 1 538,49 $ à titre de «pénalité» de départ[51].

[102]     Ce faisant, le Tribunal conclut que Re/Max 3000 ne peut réclamer toute autre compensation additionnelle pour les agissements reprochés liés à la rupture du contrat.

[103]     En tout état de cause, le Tribunal constate que Re/Max met très peu d’effort et donne des explications très générales pour établir les dommages subis et justifier le montant substantiel de 75 000 $ réclamé. On comprend qu’il vise les troubles et inconvénients vécus par Kazandjian personnellement, soit notamment certaines démarches entreprises après le départ de Duchesne, mais sans qualifier, quantifier et prouver l’ampleur en temps et en énergie, et surtout, sans expliquer et ventiler de dommages directs pour le courtier immobilier Re/Max 3000 inc.

3.4  L’abus de procédure

[104]     Duchesne estime que la demande reconventionnelle est abusive et a été utilisée pour faire pression sur elle. Elle reproche à Re/Max 3000 d’attendre au procès pour renoncer à deux des trois chefs de réclamations et à réduire sa liste de témoins de huit à deux personnes au dernier moment, sans la prévenir en temps opportun.

[105]     Duchesne réclame la somme de 71 608,81 $, soit la partie des honoraires de ses avocats liée à la préparation et tenue du procès[52].

[106]     Les articles 51 et ss. du C.p.c. portent sur le pouvoir des tribunaux de sanctionner les abus de la procédure. Le législateur prévoit que «[l]’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics.»

[107]     Dans Charland c. Lessard, la Cour d’appel nous rappelle que «[l]’abus d’ester peut non seulement résulter d’une utilisation de la procédure de mauvaise foi ou dans le but de nuire à autrui, mais également d'une utilisation déraisonnable ou excessive de la procédure, sans mauvaise foi ou intention malicieuse[53].»

[108]     Aussi, l’article 342 du C.p.c. permet au Tribunal de sanctionner «les manquements importants constatés dans le déroulement de l’instance en ordonnant à l’une d’elles, à titre de frais de justice, de verser à une autre partie, selon ce qu’il estime juste et raisonnable, une compensation pour le paiement des honoraires professionnels de son avocat ou, si cette autre partie n’est pas représentée par avocat, une compensation pour le temps consacré à l’affaire et le travail effectué.»

[109]     Les reproches formulés envers Re/Max 3000 sont bien fondés.

[110]     On comprend que dans sa procédure initiale, Re/Max 3000 présente une demande reconventionnelle au montant de 158 000 $, plus élevée que la somme réclamée en demande.

[111]     À l’étape de l’interrogatoire au préalable de Kazandjian, dans une lettre du 26 janvier 2011 pour répondre aux engagements souscrits, Re/Max 3000 précise que :

La ventilation du montant de 75 000 $ réclamé pour perte d’achalandage peut s’effectuer comme suit : la perte d’achalandage est reflétée par la perte d’agents immobiliers affiliés à Re/Max 3000 inc. ou l’empêchement de procéder au recrutement d’agents que [Re/Max 3000] estime à une perte de 2 agents immobiliers par année. Cette perte représentant en moyenne une perte de revenu de 12 500 $ par année, par agent pour les périodes de 2007, 2008 et 2009[54].

[Reproduit tel quel.]

[112]     D’emblée, cette position était déjà insoutenable à l’époque : les statistiques mises en preuve par Re/Max 3000 elle-même démontrent que le nombre d’agents suit sa croissance normale, passent de 48 en 2008 à 55 en 2009, puis à 60 en 2010 (et ainsi de suite pour les années subséquentes)[55], ce qui comprend même des anciens employés de Duchesne, les agents Guénette, Jean et Lehoux! Même constat pour le volume des ventes totales de Re/Max 3000 qui ne cesse d’augmenter significativement[56].

[113]     Ensuite, en octobre 2011, la déclaration commune annonce deux témoins en demande, huit témoins en défense. Par conséquent, en préparation du procès, le procureur de Duchesne prépare les contre-interrogatoires de tous ces témoins et complète des recherches sur toutes les réclamations et motifs présentés en défense.

[114]     Le matin du procès, le procureur de Re/Max 3000 informe le Tribunal que la preuve en défense compte deux témoins seulement, sans avoir prévenu la partie adverse de cette modification importante de sa preuve.

[115]     Surtout, après deux jours de procès, au moment de débuter sa preuve, Re/Max 3000 abandonne sa réclamation pour la perte d’achalandage et atteinte à la réputation, et celle de ses honoraires extracontractuelles.

[116]     Il devenait évident que la ventilation des dommages décrite plus tôt se trouvait totalement contredite par la preuve, que Re/Max 3000 a toujours continué à accueillir de nombreux agents dans son équipe et à prospérer de 2008 à aujourd’hui[57].

[117]     Tout ceci nous porte à croire que la demande reconventionnelle n’a jamais été sérieuse, que le courtier immobilier Re/Max 3000 n’était pas justifié de réclamer les montants allégués et n’avait pas réellement l’intention d’appeler les témoins annoncés pour en faire la démonstration.

[118]     Or, le Tribunal ne saurait tolérer qu’une partie oppose une demande reconventionnelle futile et des dommages sans fondement réel, dans l’unique intention de contrebalancer indûment la réclamation principale.

[119]     Par conséquent, le Tribunal estime que Re/Max 3000 a fait preuve de mauvaise foi et d’une témérité[58] certaine et déraisonnable en opposant une demande reconventionnelle injustifiée à Duchesne, et a commis des manquements importants dans le déroulement de l’instance, contraires à l’obligation des parties de «s’informer des faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et des éléments de preuve qu’elles entendent produire[59]». Ceci a nécessairement occasionné des pertes de temps et des honoraires inutiles à Duchesne.

[120]     Le montant de 71 608,81 $ réclamé représente les honoraires pour la préparation complète du procès et l’audition, dont la moitié était nécessaire pour débattre de la demande principale. Le Tribunal estime donc raisonnable de condamner Re/Max 3000 à payer la somme de 36 000 $ pour sa demande reconventionnelle jugée abusive et les manquements afférents.

[121]     POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[122]     ACCUEILLE la demande introductive d’instance de Josée Duchesne;

[123]     CONDAMNE le courtier Re/Max 3000 inc. à payer la somme de 126 228,99 $, avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du C.c.Q. sur le montant de 109 778,21 $ à compter de la mise en demeure du 12 juin 2009;

[124]     REJETTE la demande et défense reconventionnelle du courtier Re/Max 3000 inc.;

[125]     CONDAMNE le courtier Re/Max 3000 inc. à payer à Josée Duchesne un montant de 36 000 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du C.c.Q. à compter du jugement.

[126]     LE TOUT, avec les frais de justice en faveur de Josée Duchesne.