[1]      Le 14 septembre 2010, le locateur demande la résiliation du bail au motif que l’ancien locataire (Chris Mahoney) a cédé son bail au locataire (Piotr Torbiki) malgré l’opposition du locateur.

[2]      Le 21 juin 2011, le locateur produit un amendement. Il demande subsidiairement que si la cession est déclarée valide, de résilier le bail ou subsidiairement d’ordonner au locataire de remettre une copie de la clef du logement, d’ordonner l’accès au logement, de nettoyer les lieux, de ne pas abuser d’électricité et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.

[3]      À la dernière audience, le locateur a présenté un nouvel amendement fait le 29 juin 2012 concernant l’usage commercial de son logement. L’amendement a été refusé (pièce P-11), sans lien avec la présente demande.

[4]      AUDIENCES TENUES : Les 25 mai et 24 août 2012, à la suite d’une décision du 17 novembre 2011 accueillant la demande de rétractation du locataire.

LES FAITS

[5]      Le locateur est propriétaire de l’immeuble depuis 2009, situé dans le vieux Montréal, déclaré historique.

[6]      Il s’agit d’un immeuble de 14 logements, dont trois sont situés au sous-sol :

- Le 100 (anciennement le 100A), occupé par Torbciki, avant par Mahoney;

- Le 101 (anciennement le 100C), occupé avant par Torbicki;

- Le 102 (anciennement le 100).

[7]      Le locataire occupe l’immeuble depuis neuf ans. Il occupait le 101 et depuis le 15 août 2010, il habite le 100, l’ancien logement de Chris Mahoney, qui lui a cédé son bail.

[8]      Il appert que l’ancien locataire Mahoney était lié par un bail pour le logement 100 du 1^er juin 2006 au 30 juin 2007, au loyer mensuel de 485 $. Ce bail aurait donc été renouvelé jusqu’au 30 juin 2011.

[9]      Quant au locataire, il était lié par un bail pour le logement 101 couvrant la période du 1^er juin 2010 au 31 mai 2011, au loyer mensuel de 400 $.

[10]   De plus, il appert que jusqu’au mois d’août 2012, le locataire utilisait avec autorisation un petit locker adjacent au logement. Dans les faits, il était utilisé pour du travail de menuiserie, selon le locateur, sans son accord. Le locateur a invoqué des risques de surcharge électrique et des frais d’énergie. À la dernière audience, le tout avait été complètement vidé.

Cession de bail

[11]   Sur la question de cession de bail, la preuve établit que Mahoney a fait parvenir au locateur un avis de cession de bail le 15 août 2010 en faveur du locataire Torbiki. Le locateur a refusé la « sous-location » (sic) au motif qu’« il manquait des informations personnelles sur le nouveau sous-locataire » (sic). À l’audience, le locateur a invoqué une question de délai alors qu’il revenait de voyage.

[12]   Bref, la preuve est totalement nébuleuse sur cet aspect. Le Tribunal estime dans les circonstances, en vertu des articles 1871 et 1871 du Code civil du Québec, que le locateur n’a pas démontré que le refus était justifié. Qui plus est, il y a lieu de souligner que Monsieur Torbicki était déjà un locataire de l’immeuble. La cession de bail est donc valide. Le premier motif de demande de résiliation de bail est donc refusé et le locataire est donc lié par un bail reconduit jusqu’au 30 juin 2013, au loyer mensuel de 400 $.

Ordonnance d’accès au logement - remise d’une clef - nettoyage des lieux

[13]   Quant à l’autre motif de résiliation de bail, le locateur déclare que le locataire a changé la serrure après la prise de possession, sans son autorisation et depuis, il refuse de lui remettre un double de la clef.

[14]   De plus, le locateur ajoute que dans le logement du locataire se trouve le seul accès aux appareils de chauffage, d’électricité, de plomberie et de l’eau chaude pour l’ensemble de l’immeuble, alors que selon lui l’immeuble n’a pas été construit pour qu’un logement se situe à cet emplacement. Le locateur invoque que le locataire l’empêche d’avoir accès à ces appareils et qu’en cas d’urgence, la situation pourrait être grave de conséquence.

[15]   Plus amplement, le locateur déclare que le logement est mal entretenu, insalubre; des systèmes électriques ont été ajoutés ou modifiés, des fils longent le plancher; il y a surcharge électrique et la situation est dangereuse pour lui et les autres locataires. Il résume en disant que le locataire manipule l’électricité.

[16]   Le locateur insiste pour dire que dans l’état actuel des choses, l’immeuble n’est pas rentable, il est incapable d’avoir accès au logement, plus encore aux divers appareils, qu’il y a risque d’incendie et il se dit surveillé par les assurances d’autant plus qu’il s’agit d’un immeuble historique.

[17]   Au soutien de sa preuve, le locateur dépose des photos prises en juin 2011 lors d’une visite au logement avec l’assureur et d’autres en juin ou juillet 2011.

[18]   De plus, il fait entendre un témoin, le seul, Michel Frigon, courtier en assurance de dommages pour la compagnie Lloyd’s. Ce dernier, essentiellement à titre de témoignage, a relu un affidavit assermenté qu’il avait effectué le 22 septembre 2011 :

« AFFIDAVIT

Je, soussigné, MICHEL FRIGON, en tant que préventionniste pour Lloyd's de Londres et courtier d'assurance de dommages, j'ai visité, vers le 9 juin 2011 l'appartement 100 au 135 rue du Port à Montréal, Québec et déclare ce qui suit :

1.     Je suis le déclarant dans la présente;

2.     L'état lamentable des lieux ne peut être toléré;

3.     Il est évident de par sa localisation que la conception originale de ce local n'était pas pour un logement, mais bien pour de l'entreposage. L'accessibilité au système électrique et de chauffage de l'immeuble passe par ce logement ce qui occasionne des dérangements continuels pour la maintenance et le bon entretien de l'immeuble;

4.     Les risques de sinistres sont plus élevés vue la difficulté à accéder au système de chauffage, à la conduite d'eau principale et l'attitude que j'ai remarqué chez le locataire;

5.     L'utilisation non conforme des appareils de chauffage portatifs, la surcharge des prises électriques par de nombreuses rallonges et les fils électriques pendants et dénudés en font un risque élevé d'incendie;

6.     La douche attenante à l'entrée électrique du logis présente un danger réer d'électrocution;

7.     L'état général de désordre et la salubrité du logement n'est absolument pas acceptable;

8.     ll est fort probable que notre assureur nous demande d'être remplacé, voir même l'annulation du contrat si la situation n'est pas corrigée et le changement d'assureur entrainerait une augmentation importante des primes d'assurances de notre client;

9.     Tous les faits allégués dans cette affidavit sont vrai et au meilleur de mes connaissances. » (sic)

[19]   Monsieur Frigo reconnaît n’être jamais par la suite retourné dans le logement.

[20]   Questionné, Monsieur Frigo admet qu’aucun maître électricien n’était présent lors de la visite du logement. Selon lui, il faut que la porte des appareils soit distincte du logement. Sur ce, le locateur a déclaré que la chose était impossible en raison de l’épaisseur des murs.

[21]   À ce propos, le locateur a confirmé qu’aucun inspecteur, ni électricien n’avaient visité le logement pour se prononcer sur la question.

[22]   De plus, le locateur dépose un avis d’infraction émis le 19 juin 2012 par l’inspecteur de la Ville de Montréal, Luis Gonzales, ayant trait à une exploitation sans certification (atelier de travail). L’avis est donné également au locataire. Il s’agit en fait du locker que le locataire utilisait déjà lorsqu’il occupait l’autre logement, le 101, et qu’il se servait pour des travaux de menuiseries. En fait, cette situation est sans lien avec les présentes questions concernant le logement. De plus, tel que mentionné plus haut, les lieux ont été vidés une semaine après la visite de l’inspecteur.

[23]   Le locateur ajoute que la situation était différente avec l’ancien locataire Mahoney. Il avait accès aux divers systèmes (électricité, chauffage, plomberie, entrée d’eau), le logement était propre et il n’y avait aucune manipulation des fils électriques alors que des boîtes électriques sont ajoutées. Aussi, le locataire ramasse des objets qui encombrent le logement.

[24]   Plus encore, le locateur explique que le locataire ne s’occupait pas de son immeuble. Il a dû évincer plusieurs occupants qu’il prétend qu’ils habitaient sans droit : des itinérants, des robineux. Il a, depuis l’acquisition, effectué de nombreux travaux pour remettre le tout au goût du jour alors que des toilettes et douches communes servaient en même temps à plusieurs locataires.

[25]   Il désire avant tout récupérer le logement, car ayant des difficultés d’accès, il affirme qu’il ne peut gérer son immeuble. Il craint pour un risque d’incendie, il craint que si le l’entrée d’eau se brise que cela affecte tout l’immeuble, n’ayant pas accès au logement.

Défense du locataire

[26]   En défense, le locataire s’oppose à la résiliation du bail.

[27]   Le locataire rappelle qu’il occupe l’immeuble depuis neuf années et jusqu’à l’arrivée du locateur, jamais il n’avait connu de problème.

[28]   Il soumet que le seul but du locateur est de l’évincer de son logement comme il l’a fait avec plusieurs autres occupants de l’immeuble afin de relouer le logement après rénovation à meilleur prix.

[29]   Plus encore, le locataire insiste pour mentionner que depuis la première audience, il a maintes fois offert la clef de son logement mais que le locateur refuse de la prendre. Il admet avoir changé la serrure il y a un an parce que le locateur entrait dans son logement sans aucun avis. Plus encore, il exhibe des correspondances qu’il a eues avec le concierge afin d’établir qu’il n’empêche pas l’accès au logement. Le problème selon lui est le fait que le locateur ne lui donne aucun avis préalable pour visiter le logement.

[30]   Quant aux autres fils électriques auxquels fait référence le locateur, il s’agit de fils de son système de son, ordinateur. Les ajouts sont des barres d’alimentation courantes. Également, le locataire affirme n’avoir jamais effectué aucune manipulation. Il a pris le logement tel quel avec les vieux systèmes électriques du temps. Il réfère aux photos déposées par le locateur, voulant que ce soient des appareils d’époque : de vieilles prises, de vieux interrupteurs, et de vieux courant d’alimentation. La boîte près de la douche était en place lorsqu’il a pris possession du logement.

[31]   De plus, le locataire exhibe des photos voulant que le logement soit tenu ou remis en bon état.

[32]   Bref, le locataire réitère qu’il ne refuse pas l’accès au locateur, mais exige un avis et il est toujours prêt à lui remettre la clef de son logement. Qui plus est, s’il y avait urgence, le locateur peut défoncer la porte et il en subirait les dommages.

[33]   En réplique, le locateur insiste pour que le bail du locataire soit résilié et le locataire expulsé rapidement car il ne rencontre pas ses obligations. Il résume en disant qu’il a besoin des lieux pour faire des travaux majeurs. La résiliation est plus importante que l’accès des lieux ou l’obtention de la clef des lieux car le locataire ne collabore pas et il soumet qu’il a 14 locataires à protéger. Il ajoute qu’à la dernière audition il a même offert au locataire une somme monétaire afin d’éviter de déranger le Tribunal.

LES MOTIFS

[34]   Le recours du locateur est fondé est sur l’article 1863 du Code civil du Québec qui énonce ce qui suit :

«1863.       L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de deman­der, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agis­sant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résilia­tion du bail.

                             L'inexécution confère, en outre, au loca­taire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablis­sement du loyer pour l'avenir. »

[35]   Les principales obligations du locataire sont prévues aux articles 1855, 1933 et 1934 du Code civil du Québec qui se lisent ainsi :

« 1855.      Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. »

« 1933.      Le locataire ne peut refuser l'accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.

                Il peut, néanmoins, en refuser l'accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le loca­teur ne doive y effectuer des travaux urgents. »

« 1934.      Aucune serrure ou autre mécanisme restrei­gnant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.

                Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l'autre l'accès au logement. »

[36]   En vertu de ses articles, le locataire est donc tenu d’user du bien avec prudence et diligence. Il ne peut donc agir de manière à mettre en danger sa vie et celle des occupants de l’immeuble, ni agir de manière à enfreindre les lois.

[37]   Après analyse de la preuve, le Tribunal estime que si logement du locataire a été dans un certain état d’encombrement, de malpropreté, il y a eu avant la dernière audience correction de la situation.

[38]   Quant à l’argument voulant que le locataire manipule l’électricité, la preuve offerte n’a pas convaincu le Tribunal, hormis les blocs d’alimentation pour les divers systèmes de maison.

[39]   Les divers systèmes électriques, quoiqu’apparus aux yeux du Tribunal non conformes, désuets, la preuve offerte n’a pas établi qu’il s’agit d’ajout récent. Au contraire, les systèmes sont apparus plutôt proches de l’époque de l’immeuble. Le Tribunal n’a pas pu profiter d’aucune preuve d’expert : électricien, rapport d’inspecteur de la Ville ou autre; d’abord pour déterminer les risques, les dangers, les ajouts ou manipulation s’il y avait lieu et ainsi des corrections à faire.

[40]   La seule preuve offerte, hormis différentes photos, est le témoignage du courtier d’assurance, fait en septembre 2011. Pour le Tribunal, ce témoin n’est pas un expert en matière d’électricité et n’a pas été présenté et déclaré comme tel. Son expérience passée en dommages, sur d’éventuels risques de perdre un partenaire d’assurance et sur d’éventuels coûts plus élevés, ne démontre pas toute la situation alléguée par le locateur.

[41]   Il est bien évident également qu’une ancienne boîte de jonction électrique près de la douche ne peut être sans risque. Il revient donc au locateur d’agir en conséquence pour s’assurer de la conformité de son logement et de prendre les dispositions qui s’imposent. Mais dans l’état actuel des choses, la preuve ne permet de conclure que toute cette (ancienneté) relève du fait du locataire et de ses obligations contractuelles.

[42]   D’ailleurs, il y a lieu de rappeler que la demande du locateur et son amendement visait la résiliation du bail pour une cession de bail invalide, et une résiliation de bail pour défaut de remettre la clef et l’accès au logement, ensuite pour nettoyer les lieux, ce qui a été fait, toujours selon la preuve offerte et de ne pas abuser d’électricité. Sur ce dernier point, le locateur semble à l’audience plutôt invoquer que le locataire a manipulé l’électricité, ce à quoi le Tribunal a répondu.

[43]   Concernant les autres obligations du locataire de ne pas restreindre l’accès, de changer la serrure de son logement, sans autorisation, il est admis que le locataire a changé la serrure sans autorisation. Toutefois depuis la première audience, tenue en mai 2012, il appert que le locataire offre de la remettre, mais le locateur refuse. Il recherche davantage la résiliation du bail et l’expulsion de son occupant.

[44]   Quant à l’accès au logement, la preuve est contradictoire à cet effet. Le locateur s’est bien présenté au logement avec un courtier en assurance. Il pourrait également s’y présenter avec un inspecteur de la Ville ou autre expert concernant ses allégations. Le locataire se doit de donner accès autant pour des travaux, des inspections et vérifications.

[45]   Dans la présente, après considération de l’ensemble de la preuve, le Tribunal conclut qu’il y a lieu de clairement ordonner au locataire de remettre les doubles des clefs de son logement et sur avis de 24 heures, sauf urgence, de permettre l’accès de son logement au locateur.

[46]   Également, considérant que dans l’état actuel des choses, que l’équipement de l’immeuble (électrique, plomberie, chauffage et entrée d’eau) se trouve dans le logement du locataire, celui-ci doit permettre l’accès pour toute vérification nécessaire. C’est également pourquoi, le locateur doit d’autant plus obtenir une clef pour une situation jugée urgente, sans abus.

[47]   L’article 1863 prévoit tel que cité plus haut, que le locateur peut obtenir la résiliation du bail si l’inexécution de l’obligation de l’autre partie lui cause un préjudice sérieux. Le Tribunal estime que le préjudice sérieux n’a pas été démontré pour conclure à la demande de résiliation de bail.

[48]   La résiliation du bail demandée est apparue davantage importante pour évincer le locataire pour disposer des lieux dans un but autre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[49]   ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[50]   DÉCLARE valide la cession de bail en faveur du locataire;

[51]   DÉCLARE que le locataire est lié par un bail couvrant la période du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013, au loyer mensuel de 400 $;

[52]   ORDONNE au locataire de remettre au locateur les doubles des clefs de son logement;

[53]   ORDONNE au locataire de donner accès au locateur sur avis légal;

[54]   ORDONNE au locataire de maintenir son logement en bon état de propreté;

[55]   CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 72 $;

[56]   ORDONNE immédiatement l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel;

[57]   REJETTE la demande quant au surplus.