[1]          Les 7, 8 et 9 septembre 2022, le Comité de discipline de l’OACIQ (« le Comité ») se réunit en salle d’audience à Brossard pour procéder à l’instruction de la plainte numéro 33-21-2360 contre l’intimé David Tardif.

[2]          Le syndic adjoint Martin Cayer est présent et représenté par Me Isabelle Martel.

[3]          Quant à l’intimé, il est également présent et représenté par Me Martin Fortier.

I.               La plainte disciplinaire modifiée contre l’intimé

[4]          La procureure de la partie plaignante sollicite la permission d’amender la plainte disciplinaire afin qu’elle se lise comme suit, à savoir :

1. Concernant un immeuble sis à Montréal, l’intimé n’a pas évité de se placer en situation de conflit d’intérêts :

a)      Le ou vers le 12 mars 2018, en faisant signer au vendeur M. G. le contrat de courtage CCI 40647 et en lui faisant accepter de façon concomitante sa promesse d’achat PAI 03953;

b)      Le ou vers le 23 avril 2018, en ne mettant pas fin à son contrant de courtage CCI 40647 avant de présenter sa deuxième promesse d’achat PAI 04408;

c)      À compter du ou vers le 23 avril 2018, en n’avisant pas les autres indivisaires de la possibilité de se prévaloir de leur « droit de préemption »;

commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 2, 22 et 83 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

2. Le ou vers le 21 mars 2018, concernant un immeuble sis à Montréal, l’intimé a :

a) (…) retiré

b) A inscrit ou permis que soit inscrit une date de signature du contrat de courtage CCI 40647 inexacte à la fiche descriptive Centris portant le numéro 19055315;

commettant ainsi (…) une infraction aux articles 5, 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

3. Le ou vers le 3 juillet 2018, concernant un immeuble sis à Montréal, dans le cadre de l’envoi d’un courriel à N. T., l’intimé a manqué d’objectivité et modération envers cette dernière, commettant ainsi une infraction aux articles 62 et 63 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

4. Les 12 et 17 novembre 2018, concernant un immeuble sis à Montréal, dans le cadre de la négociation d’une transaction afin que N. T. rachète ledit immeuble, l’Intimé par l’intermédiaire de son avocat, a exigé qu’elle retire sa demande d’assistance auprès de l’OACIQ, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 68 et 107 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

[5]          Suite aux représentations des procureurs des parties, le Comité accorde la demande de modification puisqu’elle n’est pas contraire aux intérêts de la justice, ne retardera pas le déroulement de l’instance et qu’il ne s’agit absolument pas d’une demande entièrement nouvelle sans rapport avec la plainte initiale.

II.             Le plaidoyer de culpabilité de l’intimé

[6]          Me Fortier informe le Comité que l’intimé souhaite enregistrer un plaidoyer de culpabilité sur les chefs 1a), 1b), 2b), 3 et 4 de la plainte modifiée.

[7]          Par contre, l’intimé maintient son innocence sur le chef 1c).

[8]          Le Comité prend acte du plaidoyer de culpabilité de M. Tardif sur ces derniers chefs et le déclare coupable comme suit :

• Chef 1a) : pour avoir enfreint l’article 2 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

• Chef 1b) : pour avoir contrevenu à l’article 22 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

• Chef 2b) : pour avoir transgressé à l’article 69 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

• Chef 3 : pour avoir enfreint l’article 63 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

•  Chef 4 : pour avoir enfreint l’article 68 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

[9]          Un arrêt conditionnel des procédures est ordonné sur les autres dispositions réglementaires alléguées au soutien de ces chefs d’accusation.

[10]      L’instruction de la plainte modifiée se poursuit donc sur le chef 1c).

III.          Le contexte

[11]      L’immeuble dans le présent dossier est un quadruplex en indivision sis dans l’arrondissement de Verdun à Montréal (« l’Immeuble »).

[12]      Au soutien de ce chef, la partie plaignante fait entendre un seul témoin. Il s’agit de Tousignant[1].

[13]      En tout temps pertinent à la plainte, Tousignant est propriétaire en indivision de deux unités, soit les numéros 1005 et 1009, lesquels totalisent une proportion de 50 % indivis de l’Immeuble.

[14]      En tout temps pertinent également, Édith, la sœur de Tousignant, est propriétaire d’une unité indivise de 20 %, laquelle porte le numéro 1007 et Gendron, l’ex-conjoint de Tousignant, détient une portion indivise de 30 % de l’Immeuble, qui porte le numéro 1011.

[15]      Tousignant nous relate qu’en 2018, elle entretient une bonne relation avec Gendron. De plus, c’est elle qui administre l’Immeuble. Si des travaux sont envisagés, les indivisaires se réunissent, discutent et en conviennent. À ce sujet, des réunions ont lieu environ 4 ou 5 fois par année.  Tousignant affirme aussi qu’il est entendu entre les indivisaires que si l’un d’entre eux veut vendre, il doit offrir son unité aux autres indivisaires avant de vendre à un tiers. À cette fin, les indivisaires ont le droit de voir l’offre d’achat finale du tiers.

[16]      Or, au mois de mars 2018, Gendron veut vendre son unité. Tousignant informe Gendron que sa fille Annick pourrait être intéressée. Cependant, alors qu’Annick offrait 145 000 $, Gendron insistait pour obtenir un prix de vente de 165 000 $.

[17]      Un peu plus tard, Tousignant est sidérée de voir la pancarte de l’intimé en face de l’Immeuble. En effet, le 12 mars 2018, Gendron retient les services de l’intimé pour la mise en marché et la vente de son unité. À 15h45, Gendron signe un contrat de courtage exclusif – copropriété par indivision avec l’intimé[2].

[18]      À la clause 8.1 (3.) du contrat de courtage, il est expressément stipulé que Gendron accorde un droit de préemption à Tousignant et Édith, lequel peut être exercé dans un délai de 5 jours d’une promesse d’achat acceptée.

[19]      Le même jour que la signature du contrat de courtage, soit le 12 mars 2018, l’intimé présente sa promesse d’achat au montant de 155 000 $ à Gendron qui l’accepte à 15h55[3]. Cette promesse d’achat prévoit à la clause 10.1 que Tousignant et Édith bénéficient d’un droit de préemption dans un délai de 5 jours.

[20]      Le 14 mars 2018, l’intimé fait parvenir un courriel à Tousignant et Édith[4]. Ce courriel exprime ce qui suit :

Bonjour,

Tel que discuté, voici les conditions de l’offre déjà accepté (sic) par (…) Gendron en date du 12 mars 2018. À compter de maintenant vous avez 7 jours afin de décider si vous achetez la propriété aux présentes conditions. En l’absence d’avis de votre part dans le délais (sic), nous considérons (sic) que vous n’avez pas d’intérêt à vous porter acquéreur de l’immeuble :

Prix : 155 000$

Conditions de financement : 15 jours

Condition d’inspection : 6 jours

Acte de vente : 15 mai 2018

Occupation des lieux : 15 mai 2018 à 18h00

Passez une excellente journée et je suis disponible pour répondre à vos questions.

[21]      Le 20 mars 2018, Tousignant transmet le courriel suivant[5] à l’intimé :

M. Tardif,

La présente est pour vous faire part de notre refus des conditions de vente actuelles exigées par (…) Gendron.

S’il y a des modifications lors de la vente, nous voulons en être informées afin de faire prévaloir tous nos droits de copropriétaires en indivise.

(nos caractères gras)

[22]      Quelques jours plus tard, l’adjointe de l’intimé, Bonneville, s’intéresse à l’Immeuble. Le 26 mars 2018, par l’entremise de l’intimé, elle présente une promesse d’achat[6] au montant de 155 000 $.

[23]      Relativement à cette dernière promesse d’achat, Tousignant veut en obtenir une copie et croit qu’il y a stratagème. Elle n’exercera pas non plus son droit de préemption au motif que ça va trop vite.

[24]      Le 31 mars 2018, Tousignant écrit le courriel[7] suivant à l’intimé :

M. Tardif,

par la présente, nous manifestons notre intérêt à acquérir le 1011 (…).

cependant, dans le but de bien faire cette transaction, nous voulons recevoir l’offre d’achat portant le no PAI-0416 au montant de 155 000 $ au nom de l’acheteuse (…) Bonneville, incluant la convention d’indivis.

(…)

Un questionnement s’est installé sur l’intention réelle de Mme Bonneville étant donné que cette dernière fait partie de votre équipe…(Équipe David Tardif)…

Il est impératif pour nous de recevoir l’offre en bonne et due forme.

Étant donné l’absence de pièce justificative (offre d’achat) le délai de 5 jours imposé ne tient plus nous devons présenter cette pièce justificative, du montant de la transaction, à notre prêteur hypothécaire, soit la Caisse populaire.

Veuillez agréer, M. Tardif, nos meilleures salutations!

(nos soulignements)

[25]      Le 2 avril 2018, l’intimé répond à Tousignant et Édith ce qui suit[8] :

Bonjour,

Merci pour votre courriel. Pour ce qui est de la promesse d’achat de (…) Bonneville, tel que mentionné précédemment, je ne vous l’enverrai pas pour des raisons que je vous ai déjà expliquées. Par contre, je vous précise que cette promesse d’achat est déjà dans les mains de Desjardins et je recevrai l’approbation finale sans doute demain.

Par la présente, je vous confirme que vous avez été avisé, en bonne et due forme, à 2 reprises du sérieux de la vente imminente du 1011 (…) et vous devez prendre action concrète; un simple intérêt n’est pas suffisant. Vous avez renoncé dans un premier courriel à votre droit en date du 20 mars 2018. Je vous conseille donc, rapidement, de parler à votre copropriétaire afin de vous entendre ou de choisir un représentant de votre choix pour rédiger une promesse d’achat en bonne et due forme aux conditions déjà énumérées.

(nos soulignements)

[26]      Un peu plus tard, le 5 avril 2018, Me Mélanie Chaperon, qui représente Gendron, fait parvenir une lettre à Tousignant, à laquelle est annexée une copie de la promesse d’achat de Bonneville et qui prévoit ce qui suit[9] :

Madame,

J’ai reçu le mandat de, (…) GENDRON, mon client et votre copropriétaire indivis de l’immeuble, de vous faire parvenir cette mise en demeure afin de cesser toute intimidation, et/ou harcèlement envers lui concernant la vente de son unité et de vous présenter votre droit de préemption.

Mon client m’a fait part que vous vous êtes manifesté pour acheter son unité, dès qu’il a eu l’intention de vendre en décembre 2017, mais sans offre monétaire formelle de votre part, ceci à causer beaucoup de perte de temps pour mon client, car mon client s’attendait à une offre en début mars 2018. Lors des visites des promettant-acheteurs, vous avez invoqué de fausses affirmations telles que : ‘’interdit de louer’’, ‘’interdit de faire des travaux’’, etc. La convention de propriété en indivision ne prévoit pas ces interdictions, au contraire, l’article 11.2 permet la location, d’ailleurs, vous-mêmes et votre sœur le faites, puis en matière de travaux et réparations, l’article 6.1 chaque copropriétaire à la responsabilité exclusive des réparations de son unité. Veuillez ne plus faire peur ni découragé les futurs promettant-acheteurs, s’il y a lieu, au risque de poursuite en dommages.

Dans un deuxième temps, et comme indiqué dans le titre de la présente, nous vous donnons un droit de préemption, même s’il est non-prévue (sic) à votre convention de propriété en indivision. Ce droit de préemption est un droit d’acheter au même prix/ prix supérieur OU décliner l’achat de la propriété. Nous vous soumettons donc en pièce jointe la promesse d’achat reçue, vous avez 7 jours pour répondre que vous offrez le même prix / un prix supérieur et que vous achetez à ce dit prix OU vous refusez d’acheter, après ce délai, l’offre de préemption devient caduque et nulle, et la propriété pourra être vendu (sic) au promettant-acheteur.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE

(nos soulignements, nos caractères gras)

[27]      Ainsi, Me Chaperon avise Tousignant que la promesse d’achat de Bonneville a été acceptée par Gendron et qu’elle bénéficie d’un délai de 7 jours pour exercer son droit de préemption.

[28]      Cependant, le même jour, soit le 5 avril 2018, un autre document est exécuté par Bonneville. Il s’agit d’une lettre transmise à Gendron[10].

[29]      Par cette lettre, Bonneville avise Gendron qu’elle annule sa promesse d’achat en invoquant 2 motifs. Premier motif, Bonneville est d’avis qu’elle ne pourra jamais s’entendre avec les autres indivisaires. Deuxième motif, elle aurait été informée par Tousignant qu’elle ne pourra pas faire les travaux qu’elle envisage exécuter.

[30]      Le 23 avril 2018, à 13h30, l’intimé exécute un avis de divulgation[11] et présente alors une promesse d’achat[12] à Gendron. Gendron accepte cette promesse d’achat à 14h00.

[31]      Fait important, la clause 10.1 (5.) de cette dernière promesse d’achat, laquelle est relative au droit de préemption des indivisaires, est laissée en blanc par l’intimé. Autrement dit, dans sa promesse d’achat, l’intimé fait abstraction du droit de préemption accordé aux indivisaires par Gendron, tel que prévu à la clause 8.1 (3.) du contrat de courtage P-5 intervenu avec ce dernier.

[32]      Le 14 mai 2018, à la demande de l’intimé, le notaire Amel Barkati débute ses démarches afin de faire signer une convention d’indivision par chacun des copropriétaires[13].

[33]      Le 24 mai 2018, l’intimé transmet le courriel suivant[14] à Tousignant et Édith, lesquelles refusent catégoriquement de mettre à jour la convention d’indivision :

Bonjour (…)

Concernant la transaction ci-haut mentionnée comme vous le savez j’ai proposé à Gendron d’acheter son unité afin de le dépanner et qu’il puisse enfin aller vers de nouveaux projets. La vente de cette unité et de l’ensemble des unités dans l’immeuble comme vous le savez, sera difficilement réalisable dans la condition actuelles (sic) étant donné le style de convention de copropriété.

Il a été de votre décision de ne pas mettre à jour la déclaration de copropriété malheureusement. Dans ces circonstances, je vous demande de faire une offre officielle à Gendron, si l’unité vous intéresse, à un prix qui vous convient et pour lui permettre d’aller de l’avant dans ses projets, et ce avant le 27 mai 2018.

Dans l’éventualité où vous ne répondez pas à ce présent courriel et ne démontrez aucun intérêt, je vais procéder avec l’achat de la propriété au comptant pour en effectuer la location. L’indivision est une formule ou la bonne cohabitation entre les parties est une priorité et comme vous le savez « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » tel que stipulé par la loi et il serait malheureux d’en venir à forcer le partage des biens. Je vous invite sincèrement à me téléphoner afin de trouver une solution qui convienne à toutes les parties (…)

(nos soulignements)

[34]      Le 1er juin 2018, l’intimé met fin à son contrat de courtage avec le vendeur[15].

[35]      Le 1er juin 2018 également, l’intimé modifie sa promesse d’achat du 23 avril 2018 (P-21) à l’aide d’un formulaire de modifications[16] qui stipule ce qui suit à la section M.5 :

5.2) doit se lire 20 000 $

5.1) doit se lire 50 000 $

5.5) doit se lire 80 000 $ sans intérêt sur 5 ans (détails à voir avec le notaire)

11.1 acte de vente le ou avant le 15 juillet 2018

11.2 à l’acte de vente

11.4 il n’y aura aucune rétribution de perçue pour cette promesse d’achat

1. l’acheteur devra se lire « Gestion Gabchar inc. », [...], Verdun, [...], représentée par David Tardif

(nos caractères gras)

[36]      Par la suite, vers le début du mois de juin 2018, l’intimé commence à effectuer des travaux à l’unité 1011. Ces travaux n’ayant pas été autorisés par les indivisaires, le 6 juin 2018, Tousignant elle écrit un courriel à l’intimé[17] afin d’en savoir plus long sur la situation.

[37]      Le 7 juin 2018, l’intimé répond à Tousignant[18] et écrit qu’il y a un peu de ménage à faire chez Gendron et que ce dernier l’a mandaté à cet effet.

[38]      Le 15 juin 2018, devant le notaire Pierre Lacoste, Gendron cède son 30 % indivis de l’Immeuble à Gestion Gabchar inc.[19] Cette transaction est exécutée à l’insu de Tousignant.

[39]      Le 29 juin 2019, Tousignant dépose une demande d’assistance à l’OACIQ[20].

[40]      Autre fait important, le 3 juillet 2018, Tousignant reçoit un courriel de l’intimé dans lequel celui-ci la somme, entre autres, de cesser toute communication avec Gendron[21].

[41]      En réponse à ce courriel du 3 juillet 2018 de l’intimé (P-35), Tousignant lui écrit ce qui suit :

Message bien reçu.

Il est normal de répondre aux plaintes des voisins, face aux bruits et à la non-information sur des travaux de rénovations majeurs du 1011 Godin, non soumis, non acceptés, non signés.

(Cette unité possédant que 30 % de l’immeuble), majorité obligatoire à obtenir pour procéder légalement selon les clauses de contrat en indivision).

M. Tardif, le manque d’information sur vos intentions et celles de (…) Gendron, la non-transparence, sont sources d’incompréhension et nous laissent dans l’expectative.

Les 2 derniers courriels que je vous ai envoyés, le 27 et 29 juin 2018, n’ont pas reçu de réponse. Ce fait résume parfaitement la situation.

À quel titre exact opérez-vous dans le présent dossier???

Courtier en immobilier? Mandataire de (…) Gendron??? Propriétaire???Locateur??? Policier???

Précision impérative est requise.

Nous demeurons disponibles et alertes face à la présente situation,

(…) et (…) Tousignant.

[42]      Au cours de son témoignage, Tousignant affirme qu’elle n’a jamais vu la promesse d’achat de l’intimé avant de retenir les services d’un avocat.

[43]      Ce n’est que dans le cadre des négociations ayant donné lieu à l’exercice de son droit de retrait[22] que Tousignant a pu constater que l’intimé avait acheté l’unité de Gendron à des conditions de financement très avantageuses, notamment en bénéficiant d’une balance de prix de vente de 80 %, payable sur 5 ans, sans intérêt[23]. En somme, Tousignant n’a jamais pu exercer son droit de préemption aux mêmes conditions que l’intimé.

[44]      Cela étant dit, Gendron n’a pas témoigné au cours de l’instruction. Toutefois, la conjointe de Gendron, soit Bélanger, nous a fait part de sa version.

[45]      Au cours de sa déposition, elle exprime notamment l’avis que Gendron est un homme sans défense et une personne qui fait face à certains problèmes cognitifs. Elle intervient donc pour soutenir Gendron tout au long de la transaction.

[46]      En défense, l’intimé témoigne, mais il ne conteste pas vraiment les faits. Il tente essentiellement de blâmer Tousignant.

[47]      En contre-interrogatoire, l’intimé concède que Gendron est une personne vulnérable. De plus, il admet candidement qu’il a tout fait ce qu’il pouvait faire pour aider Gendron.

[48]      Confronté par les déclarations qu’il a faites au syndic Robert Deschamps lors de l’enquête tenue par ce dernier, l’intimé « se met à table » et avoue que s’il n’a pas donné une dernière chance à Tousignant d’exercer son droit de préemption, c’est parce qu’il voulait protéger Gendron et lui permettre ainsi d’aller vivre paisiblement à Trois-Rivières.

[49]      Enfin, l’intimé reconnait également qu’il aurait dû se distancier de toute cette affaire et la confier à un avocat.

[50]      Voilà l’essentiel du contexte du présent dossier.

IV.         Les plaidoiries

A)        Par la partie plaignante

[51]      Me Martel débute son argumentation en discutant du fardeau de preuve du syndic adjoint. Le fameux fardeau de preuve du 50 +1 que le Comité connait très bien. À ce sujet, elle nous réfère au jugement du juge Guy Cournoyer alors qu’il siégeait à la Cour supérieure[24] et insiste sur le critère « de la volonté de dire la vérité de bonne foi ».

[52]      Par la suite, la procureure du syndic adjoint traite du droit de préemption et plaide que la preuve prépondérante établie clairement tous les indivisaires reconnaissent et considèrent qu’ils bénéficient d’un droit de préemption lorsque l’un d’eux souhaite se départir de son unité. Ce droit de préemption résulte de la volonté des indivisaires.  Bien plus, le contrat de courtage que Gendron a signé avec l’intimé prévoit spécifiquement que Gendron accorde un droit de préemption à Tousignant et Édith[25].

[53]      Or, suivant l’article 2100 du Code civil du Québec, l’intimé devait agir au mieux des intérêts de son client Gendron, avec prudence et diligence, ce qu’il n’a manifestement pas fait puisque l’intimé a décidé de ne pas dévoiler sa seconde promesse d’achat (P-21) à Tousignant.

[54]      En somme, Me Martel est d’avis que l’intimé se place en situation de conflit d’intérêts à partir du tout début du dossier jusqu’à la fin de l’affaire[26]. Il en découle que le sable dans l’engrenage de cette transaction provient de l’intimé et non pas de Tousignant.

[55]      Selon la partie plaignante, Tousignant est un témoin solide qui relate avec aplomb et une grande crédibilité toute la pression qui fut exercée contre elle par l’intimé et le fait qu’elle ignorait que ce dernier avait acheté l’unité de Gendron.

[56]      Quant à la crédibilité de l’intimé, Me Martel est d’opinion qu’elle a été mise à rude épreuve en contre-interrogatoire particulièrement lors de la séquence qui concerne L’Équipe Tardif et la pièce P-48 au cours de laquelle l’intimé nie faire partie de l’équipe et blâme son frère.

[57]      Me Martel exprime également l’avis que le conflit d’intérêts est flagrant. L’intimé obtient toutes les informations stratégiques (prix plancher, délai, etc.) de Gendron et Bélanger afin de présenter sa promesse d’achat et non pas mettre l’immeuble en marché afin d’obtenir le meilleur prix de vente possible dans l’intérêt de Gendron.

[58]      Finalement, selon Me Martel, le 1er juin 2018, lorsqu’il met fin à son contrat de courtage qui stipule le droit de préemption, l’intimé sait exactement ce qu’il fait. Il va acheter et n’aura plus besoin d’aviser Tousignant. Bien plus, il commence des travaux en catimini et mentionne à Tousignant qu’il fait du ménage à la demande de Gendron.

[59]      Bref, le syndic adjoint est d’avis que tout ce qui s’est passé dans cette affaire résulte du fait que l’intimé s’est placé en situation de conflit d’intérêts du début à la fin.

[60]      Voilà l’essentiel de la plaidoirie de Me Martel.

B)    Par la partie intimée

[61]      Me Fortier débute son argumentaire en faisant une revue étoffée de la preuve.

[62]      Selon le procureur de l’intimé, Tousignant est la seule à blâmer dans cette affaire. Son intransigeance est à la source du conflit entre elle, Gendron et l’intimé. Le comportement déontologique de l’intimé doit donc être analysé à travers le spectre de l’inflexibilité de Tousignant qui ne veut faire aucun compromis.

[63]      Mais selon Me Fortier, il y a plus.

[64]      Il n’y a pas de droit de préemption dans le présent dossier. En conséquence, l’intimé ne peut sûrement pas être déclaré coupable d’avoir négligé d’aviser les indivisaires de la possibilité de se prévaloir de leur droit de préemption, ce droit est inexistant.

[65]      Pour s’en convaincre, Me Fortier nous invite à consulter l’article 11 de la Convention de propriété en indivision que l’on retrouve en annexe à la pièce P-3[27].

[66]      Considérant l’article 11 de cette convention, un indivisaire peut vendre son unité à un tiers sans aucune obligation d’accorder un droit de préemption aux autres indivisaires.

[67]      Selon Me Fortier, Tousignant est le seul indivisaire qui prétend que les indivisaires bénéficient du droit de préemption. Par ailleurs, l’exercice par Tousignant de son droit de retrait confirme qu’elle ne bénéficiait pas d’un droit de préemption puisque le droit de retrait ne peut être exercé lorsque l’indivisaire peut exercer un droit de préemption[28].

[68]      Quant au contrat de courtage P-5 qui prévoit un droit de préemption en faveur de Tousignant et Édith, cette convention liait uniquement Gendron et l’intimé.

[69]      Par ailleurs, selon Me Fortier, Tousignant a eu amplement de temps pour exercer son droit de préemption. Bref, selon Me Fortier, ça n’allait pas si vite que ça puisque Tousignant pouvait aisément répondre au courriel P-24 de l’intimé, ce qu’elle a négligé de faire.

[70]      Ainsi, selon le procureur, l’intimé doit être acquitté du chef 1c) de la plainte modifiée puisque le droit de préemption est inexistant.

[71]      Voilà ce dont le Comité retient des arguments de l’intimé.

V.            Analyse et décision

La notion de conflit d’intérêts

[72]      Les articles 2 et 22 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité[29] prévoient ce qui suit :

Art. 2. Le titulaire de permis doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, il doit le dénoncer sans délai et par écrit aux intéressés.

Art. 22. Le titulaire de permis qui souhaite acquérir un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble ou l’entreprise qu’il est chargé de vendre, louer ou échanger en vertu d’un contrat de courtage doit, avant de déposer sa proposition de transaction, mettre fin au contrat de courtage. Toutefois, il ne peut mettre fin au contrat de courtage en vue de l’acquérir ou le louer tant qu’il y a des transactions en cours sur l’immeuble ou qu’il collabore avec un autre titulaire de permis en vue de la réalisation de la transaction sur l’immeuble.

(nos soulignements)

[73]      L’article 3 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité édicte également la norme déontologique suivante :

Art. 3. Le titulaire de permis qui, en plus de ses activités en matière de courtage immobilier, se livre à d’autres activités professionnelles ou exploite une autre entreprise, doit éviter que ces autres activités ou cette autre entreprise ne compromettent son intégrité, son indépendance ou sa compétence.

(nos soulignements)

[74]      Or, comme nous le verrons plus loin, l’intimé exerce d’autres activités qui viennent interférer avec ses activités en matière de courtage immobilier.

Le jugement phare de la Cour supérieure en matière de conflit d’intérêts 

[75]      En vertu de l’article 15 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier immobilier a d’abord et avant tout l’obligation de protéger et promouvoir les intérêts de son client[30].

[76]      En d’autres mots, les intérêts du client doivent en tout temps et circonstances passer avant ceux du courtier immobilier.

[77]      En matière déontologique, cette obligation est fondamentale.

[78]      En 2015, le juge Simon Ruel, alors à la Cour supérieure, a eu à se prononcer dans une affaire de conflit d’intérêts impliquant des courtiers immobiliers[31].

[79]      Voici ce que le savant juge écrit à ce sujet :

[85] L’enjeu central dans les dossiers Gravel et Chouaïby est celui du conflit d’intérêts. Lorsqu’il soumet une promesse d’achat à Ménard alors qu’il est l’un des courtiers inscripteurs de la propriété, Gravel se place-t-il en situation de conflit d’intérêts? Le cas échéant, même s’il agit à titre personnel, Gravel est-il toujours soumis à ses obligations déontologiques?

[86] Face à son client, le courtier immobilier a notamment des obligations de prudence, de diligence, de compétence, de disponibilité, d’information et de promotion de ses intérêts. Il doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts. L’article 5 des Règles de déontologie de l’ACAIQ prévoit en effet que :

5. Le membre doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et, le cas échéant, il doit le dénoncer aux intéressés.

[87] La prévention des conflits d’intérêts est un enjeu central du droit professionnel dans une optique de protection du public. Généralement, la notion de conflit d’intérêts vise la situation d’un professionnel qui favorise ou pourrait favoriser ses intérêts personnels ou les intérêts d’un tiers dans le cadre d’un mandat, au détriment de ses devoirs et obligations face à son ou ses clients. Ces éléments ont été reconnus par les comités de disciplines de l’OACIQ au cours des années.

[88] Comme l’écrit un auteur :

Les professionnels doivent faire preuve d'objectivité et d'indépendance dans l'exercice de leurs activités professionnelles. Les membres de certaines professions encore plus que les autres ont une obligation très stricte de ne pas se placer en situation de conflit d'intérêts ou même d'apparence de conflit d'intérêts.  Ils doivent placer les intérêts de leurs clients au-dessus de leurs propres intérêts dans les actes qu'ils posent et dans les conseils qu'ils fournissent à titre professionnel.

[89] Ces commentaires sont directement applicables aux courtiers immobiliers qui sont spécifiquement visés par une obligation de prévention de conflit d’intérêts.

[90] Puisqu’ils interagissent avec de multiples parties et intérêts potentiellement conflictuels dans le cadre de transactions immobilières, il est impératif de reconnaître une obligation rigoureuse de prévention des conflits d’intérêts pour les agents et courtiers immobiliers. Ils doivent d’abord promouvoir les intérêts de leurs clients qui font appel à leurs services.

[91] L’absence de préjudice au client n’est pas un motif d’exonération. L’agent ou le courtier immobilier doit « éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts ». S’il se place dans une situation dans laquelle, en raison de ses propres intérêts ou des intérêts d’un tiers, il ne peut conseiller ou représenter son client avec l’objectivité nécessaire, ou autrement exécuter adéquatement ses obligations déontologiques face à son client, il se trouve en situation de conflit d’intérêts.

[92] Le terme « éviter » signifie que l’agent ou le courtier immobilier doit activement prendre des mesures pour ne pas se retrouver en situation de conflit d’intérêts.

[93] De l’avis du Tribunal, Gravel se place clairement en situation de conflit d’intérêts face à son client Ménard lorsqu’il lui présente une promesse d’achat alors qu’il agit en même temps comme courtier inscripteur pour vendre sa propriété.

[94] Comme le souligne le Comité de discipline, Gravel a l’obligation déontologique de procéder à la mise en marché de la propriété de Ménard de manière à ce que son client y trouve le meilleur bénéfice. Cette obligation entre directement en conflit avec sa position d’acheteur qui cherche nécessairement les conditions les plus avantageuses pour lui-même.

[95] Gravel invoque l’article 22 de la Loi sur le courtage immobilier, qui prévoit que l’agent ou le courtier immobilier qui se propose de faire l’acquisition d’un immeuble doit dénoncer sa qualité au contractant pressenti, en soulignant qu’il a divulgué sa qualité de courtier à Ménard.

[96] Le Tribunal ne peut retenir cet argument.

[97] Le courtier immobilier est un négociateur expert rompu aux us et coutumes du marché immobilier. Il est considéré comme un spécialiste dans son domaine de pratique. La divulgation du statut est nécessaire pour rétablir l’équilibre entre les parties dans le cadre d’une transaction immobilière impliquant un courtier immobilier, par exemple, lorsqu’un courtier souhaite faire l’acquisition d’une propriété pour lui-même ou dans un objectif de revente.

[98] Dans l’exécution d’un mandat de courtage, le courtier est susceptible d’obtenir plusieurs informations stratégiques et personnelles de son client : ses raisons pour vendre, sa stratégie de vente, son prix de vente plancher, le délai dans lequel il souhaite vendre.

[99] En agissant à la fois comme courtier et comme acheteur dans le même dossier, le courtier ne peut conseiller objectivement son client. Il se place clairement en situation où il pourrait favoriser ses propres intérêts au détriment de son client en utilisant l’information personnelle et stratégique du client.

[100] Le fait que Gravel divulgue son statut de courtier immobilier à Ménard n’était d’aucune utilité pour pallier le conflit d’intérêts. La seule solution qui s’imposait à Gravel, s’il souhaitait faire l’acquisition de l’immeuble de son client Ménard, était de se retirer de son contrat de courtier inscripteur. C’est d’ailleurs ce que recommande l’OACIQ dans un bulletin d’information à ses membres :

2. Un courtier ou agent qui souhaite acheter une propriété qu’il a lui-même inscrite

Dans ce deuxième scénario, l’agent ou le courtier doit mettre fin au contrat de courtage. À ce moment, il n’y a plus d’intermédiaire et il ne peut donc pas y avoir de rétribution. […]

[101] Gravel invoque un autre argument. Il plaide que si le mandataire fait l’achat de la propriété qu’il a pour mandat de vendre, le mandat prend nécessairement fin. Donc, en achetant la propriété de Ménard, son mandat de courtier inscripteur a automatiquement pris fin et il n’y a pas de conflit d’intérêts.

[102] Le Tribunal ne peut retenir cet argument.

[103] D’abord, le contrat de courtage est considéré comme un contrat de service au sens de l’article 2098 du Code civil du Québec. Il ne s’agit pas d’un contrat de mandat. En vertu de l’article 2126 du Code civil du Québec, le prestataire de services ne peut résilier le contrat que pour un motif sérieux. Il n’y a pas eu résiliation de contrat par Gravel en l’espèce.

[104] Surtout, les activités de courtage sont étroitement réglementées et les agents et courtiers immobiliers sont soumis à des obligations déontologiques précises et strictes. Gravel était et restait soumis à ces obligations à titre de courtier inscripteur de l’immeuble de Ménard tant que le contrat de courtage était en place.

[105] Pour conclure sur la question du conflit d’intérêts, bien que ceci ne soit pas un élément constitutif de l’infraction, le Tribunal note que Ménard était dans un état de vulnérabilité importante et qu’il se trouvait dans une situation financière très précaire. Cet élément était connu de Gravel.

[106] Ceci aurait dû inciter Gravel au respect rigoureux de ses obligations déontologiques et à faire preuve d’une grande prudence à l’égard de Ménard.

[80]      Le courtier immobilier est un prestataire de services. Il doit agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence[32] et respecter avec rigueur ses obligations déontologiques.

[81]      De prime abord, le courtier immobilier a l’obligation déontologique de procéder à la mise en marché de la propriété de son client, de manière à ce que celui-ci y trouve le meilleur prix de vente.

[82]      Or, il est manifeste que cette obligation du courtier entre directement en conflit avec ses intérêts d’acheteur puisqu’il cherche nécessairement à obtenir les conditions les plus avantageuses pour lui-même, souvent au détriment du vendeur.

[83]      Clairement, en l’espèce, l’intimé fait tout pour se placer en situation de conflit d’intérêts. L’intimé dit même à Gendron que s’il ne vend pas de sitôt, il achètera son unité. La vente est garantie. L’intimé présente même une promesse d’achat à son client Gendron simultanément à la signature de son contrat de courtage avec ce dernier!

[84]      Mais ce n’est pas tout. La preuve démontre également que l’intimé cherche à se bâtir un parc immobilier tout en se présentant comme courtier immobilier auprès de vendeurs potentiels. Or, cette autre activité de l’intimé est de nature à compromettre son intégrité et indépendance.

[85]      En somme, le conflit d’intérêts est non seulement flagrant, il est délibéré, institutionnalisé et constitue un modèle d’affaires privilégié par l’intimé.

La crédibilité et fiabilité des versions

[86]      Au sujet de l’appréciation des témoignages et la crédibilité des témoins, il y a lieu aussi de rappeler les propos du juge Guy Cournoyer dans l’affaire Gestion immobilière Gouin c. Complexe funéraire Fortin[33], à savoir :

[42] La crédibilité et la fiabilité des témoins ne doivent donc pas être confondues.  Il faut toujours se rappeler qu'un témoin qui n'est pas crédible ne peut donner un témoignage fiable, mais aussi qu'un témoin crédible peut rendre un témoignage qui n'est pas fiable.

[43] Les critères permettant d'évaluer la crédibilité et la fiabilité des témoins peuvent être résumés ainsi:

1)     L'intégrité générale et l'intelligence du témoin;

2)     Ses facultés d'observation;

3)     La capacité et la fidélité de la mémoire;

4)     L'exactitude de sa déposition;

5)     Sa volonté de dire la vérité de bonne foi;

6)     Sa sincérité, sa franchise, ses préjugés;

7)     Le caractère évasif ou les réticences de son témoignage;

8)     Le comportement du témoin;

9)     La fiabilité du témoignage;

10) La compatibilité du témoignage avec l'ensemble de la preuve et l'existence de contradictions avec les autres témoignages et preuves

(notre emphase)

[87]      Relativement au témoignage de Tousignant, nous partageons la position de la partie plaignante. Non seulement Tousignant a livré un solide témoignage, mais sa version des faits est crédible et manifestement conforme à l’ensemble de la preuve documentaire.

[88]      Quant à l’intimé, sa crédibilité a été lourdement entachée notamment au cours de son contre-interrogatoire, et ce, particulièrement lorsqu’il fut questionné sur le modèle d’affaires de L’Équipe Tardif à l’aide d’un extrait du site internet de l’équipe daté du 26 août 2022[34].

[89]      Tout d’abord, le témoignage de l’intimé n’est pas crédible ni fiable lorsqu’il blâme uniquement son frère Maxime Tardif pour la mise en place du programme « Offre garantie de l’Équipe Tardif ».

[90]      Ensuite, ce programme que l’intimé tente d’imputer à son frère prévoit entre autres l’offre de service suivante de la part d’une équipe formée de deux courtiers immobiliers :

(…) Chez l’Équipe Tardif, c’est tout le contraire! Nous avons une structure établie et solide permettant de vous proposer rapidement une offre d’achat sur votre propriété, et ce, peu importe où vous vous trouvez au Québec.

Notre équipe immobilière a toujours été avant-gardiste dans ses approches. Au cours des 20 dernières années, nous avons acheté plusieurs propriétés et parfois, même celles de nos clients. Récemment, une demande accrue et répétée s’est manifestée de la part des vendeurs pour recevoir des offres d’achat en un très court laps de temps.

Nous avons donc décidé d’intégrer à notre offre de service le programme Offre garantie.

[91]      Que dire de ce programme étonnant où l’intimé intègre à son offre de service la possibilité de faire l’achat des propriétés de ses clients? Pas surprenant que l’intimé ait tenté maladroitement de se dissocier de cette combinaison.

[92]      À notre avis, toute cette séquence de la preuve jumelée avec les déclarations que l’intimé a faites au syndic Deschamps lors de la tenue de son enquête[35] entache sérieusement la crédibilité et fiabilité du témoignage de l’intimé.

Le droit de retrait prévu à l’article 1022 C.c.Q.

[93]      L’article 1022 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

Art. 1022. Tout indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis, à titre onéreux, la part d’un indivisaire, l’écarter de l’indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la part.

Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d’indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés.

(nos soulignements, nos caractères gras)

[94]      Ce droit important qui existe lorsque la convention d’indivision ne prévoit pas de droit de préemption a fait l’objet d’articles publiés par l’OACIQ lesquels ont été déposés en preuve sous les cotes P-45 et P-46.

[95]      L’article déposé sous P-45, intitulé Le droit des copropriétaires indivis d’écarter un éventuel acquéreur, se lit comme suit :

L’agence ou le courtier immobilier chargé de vendre la part d’un copropriétaire dans un immeuble détenu en copropriété par indivision, doit savoir que les autres copropriétaires peuvent avoir le droit d’écarter un éventuel acquéreur.

À cet égard, il importe d’abord de prendre connaissance de la convention d’indivision qui régit les relations entre les copropriétaires. En effet, plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir sa quote-part aux autres avant de l’offrir à un tiers, ou encore permettent aux autres copropriétaires d’égaler l’offre que le tiers pourrait faire pour acquérir cette quote-part, suivant des modalités prévues à la convention : c’est ce qu’on appelle le « droit de préemption ». Dans l’éventualité où le vendeur passerait outre ces modalités, celui-ci s’expose à des poursuites judiciaires pouvant conduire au paiement de dommages-intérêts.

Même si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision ou s’il n’existe pas de telle convention, le courtier devra informer l’acheteur potentiel que le Code civil du Québec prévoit quant à lui un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble : c’est ce qu’on appelle le « droit de retrait ». Il s’agit du droit octroyé aux copropriétaires de racheter la part vendue à un tiers en lui remboursant le prix et les frais de la vente. Un copropriétaire a 60 jours suivant le moment où il apprend que la quote-part d’un autre copropriétaire a été vendue pour exercer ce droit. Ce « droit de retrait » ne peut toutefois être exercé plus d’un an après l’acquisition par le tiers (art. 1022 C.c.Q.).

Qu’ils résultent de la convention d’indivision ou du Code civil du Québec, il importe que le vendeur et tout acheteur éventuel soient informés des droits des autres copropriétaires et de leurs conséquences sur la transaction envisagée. Afin de minimiser les risques, il serait prudent de s’assurer, dès la prise du contrat de courtage, de l’obtention d’une renonciation des autres copropriétaires à exercer un tel droit. Il est recommandé que cette renonciation soit préparée par un juriste. Dans l’ignorance de l’existence d’une telle renonciation, il est suggéré que toute promesse d’achat soit conditionnelle à ce que le vendeur en fournisse copie à l’acheteur. À ces égards, des clauses ont été prévues aux formulaires obligatoires Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision (clause 8.1) et Promesse d’achat – Copropriété par indivision (clause 10.1).

(nos soulignements, nos caractères gras)

[96]      Quant à la norme déontologique P-46, elle prévoit ce qui suit :

Vente d’une copropriété indivise : attention au droit des autres copropriétaires

Vous désirez vendre ou acheter une quote-part dans un immeuble détenu en copropriété par indivision? Saviez-vous que les autres copropriétaires ont préséance sur un éventuel acquéreur? En recourant aux services d’un professionnel autorisé par l’OACIQ pour réaliser votre transaction, ce dernier aura l’obligation de vous accompagner et de vous conseiller pendant tout le processus. De plus, vous serez protégé par la Loi sur le courtage immobilier.

La convention d’indivision

La convention d’indivision précise le mode de fonctionnement et de gestion de la copropriété. Elle précise les droits de tous les propriétaires et permet d’administrer les droits d’usage exclusif attribués à chacun d’entre eux (ex. : votre appartement, votre stationnement privé). Pour éviter toutes poursuites judiciaires pouvant conduire au paiement de dommages-intérêts, assurez-vous de bien comprendre et de respecter les modalités de votre convention. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter votre courtier.

Attention : plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir sa quote-part de l’immeuble aux autres copropriétaires avant de l’offrir à un tiers. Certaines permettent même aux autres copropriétaires d’égaler l’offre que le tiers pourrait faire pour acquérir cette quote-part, suivant des modalités prévues à la convention. C’est ce qu’on appelle le « droit de préemption ».

Le droit de retrait

Par ailleurs, si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision ou qu’il n’existe pas de telle convention, le courtier de l’acheteur devra l’informer que le Code civil du Québec prévoit un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble : il s’agit du « droit de retrait ».

En vertu de ce droit, un copropriétaire a 60 jours, suivant le moment où il apprend que la quote-part d’un autre copropriétaire a été vendue à un tiers, pour la racheter en lui remboursant le prix et les frais de la vente. Ce droit de retrait ne peut toutefois être exercé plus d’un an après l’acquisition par le tiers.

Le courtier du vendeur devra veiller à ce que toutes les parties à la transaction soient informées des droits des autres copropriétaires et de leurs conséquences sur la transaction envisagée. Afin de minimiser les risques, il pourra s’assurer, dès la prise du contrat de courtage, d’obtenir une renonciation des autres copropriétaires à exercer un tel droit. Il est recommandé que cette renonciation soit préparée par un juriste.

Le courtier de l’acheteur, de son côté, pourra vouloir que toute promesse d’achat soit conditionnelle à ce que le vendeur fournisse copie de cette renonciation à l’acheteur.

Des formulaires pour mieux vous protéger

Pour votre protection, l’OACIQ a créé des formulaires pour ces situations, et que les courtiers doivent utiliser : le Contrat de courtage exclusif – Copropriété par indivision et la Promesse d’achat – Copropriété par indivision.

Comme tous les autres formulaires de l’OACIQ, ils ont été conçus afin d’assurer la transparence et l’uniformité des transactions, bref afin qu’elles se déroulent selon les règles de l’art. Afin d’en savoir plus, lire l’article Les formulaires de l’OACIQ, des outils à mieux connaître.

(nos soulignements)

[97]      Or, il nous semble que l’intimé n’a probablement jamais envisagé que Tousignant pouvait avoir un droit de retrait lui permettant de se porter acquéreur de l’unité de Gendron nonobstant l’achat de celle-ci par Gestion Gabchar inc.

[98]      Tout bien considéré, l’intimé nous apparait définitivement aveuglé par son conflit d’intérêts puisqu’il n’a absolument rien fait pour que cette transaction se déroule avec au moins un semblant des règles de l’art.

[99]      Cela étant dit, analysons maintenant plus précisément la preuve qui vise directement le chef 1c).

Le chef 1c) de la plainte modifiée

[100] Le chef 1c) reproche à l’intimé de s’être placé en situation de conflit d’intérêts en faisant défaut, à compter du 23 avril 2018, d’aviser les indivisaires de la possibilité de se prévaloir de leur droit de préemption.

[101] D’abord, par l’enregistrement d’un plaidoyer de culpabilité sur les chefs 1a) et 1 b), l’intimé reconnait qu’il est en conflit d’intérêts lorsqu’il présente à Gendron les promesses d’achat P-7 et P-21.

[102] Suivant la jurisprudence, un plaidoyer de culpabilité équivaut à une reconnaissance que les faits reprochés constituent une faute déontologique[36].

[103] Cela étant dit, à compter du 23 avril 2018, est-ce que l’intimé fait défaut d’aviser les autres indivisaires qu’ils pouvaient se prévaloir de leur droit de préemption?

[104] Regardons dans un premier temps ce qui se passe avant le 23 avril 2018.

[105] En ce qui a trait à la promesse d’achat P-7, laquelle est datée du 12 mars et qui prévoit un droit de préemption en faveur de Tousignant et Édith, l’intimé avise ces dernières par courriel en date du 14 mars 2018[37].

[106] Le 20 mars 2018[38], Tousignant répond au courriel du 14 mars de l’intimé et l’informe qu’Édith et elle-même n’entendent pas exercer leur droit de préemption, mais qu’elles souhaitent cependant être informées s’il devait y avoir des modifications à cette promesse d’achat.

[107] Quant à la promesse d’achat P-11 datée du 26 mars 2018 de Bonneville, elle stipule le droit de préemption à l’égard d’Édith et Tousignant. L’intimé avise Édith et Tousignant par courriel en date du 27 mars 2018[39].

[108] Le 31 mars 2018, Tousignant répond à l’intimé[40]. Elle avise ce dernier qu’elle et sa sœur manifestent leur intérêt à acquérir l’unité 1011. Cependant, Tousignant et Édith requièrent une copie de la promesse d’achat dans les termes suivants : « Il est impératif pour nous de recevoir l’offre en bonne et due forme ».

[109] Le 2 avril 2018, l’intimé répond[41] à Édith et Tousignant. Il refuse de transmettre une copie de la promesse d’achat de Bonneville.

[110] Le 5 avril 2018, Me Mélanie Chaperon fera parvenir une lettre à Tousignant avec une copie de la promesse d’achat requise[42]. Cependant, le même jour, soit le 5 avril 2018, Bonneville déclare unilatéralement et sans véritable motif sa promesse d’achat nulle[43].

[111] Ensuite, que se passe-t-il à compter du 23 avril 2018?

[112] Le 23 avril 2018, l’intimé exécute un avis de divulgation[44] qui stipule qu’il achète l’unité pour lui-même et dans le but de la louer. Simultanément à l’avis de divulgation, l’intimé présente une promesse d’achat[45] à Gendron d'une somme de 150 000 $ laquelle est immédiatement acceptée par ce dernier.

[113] Fait important, la promesse d’achat du 23 avril 2018, contrairement aux autres, ne fait aucunement référence au droit de préemption, stipulé au contrat de courtage P-5[46], soit le droit de préférence que Gendron accorde à Édith et Tousignant pour l’achat de son unité.

[114] En somme, la clause 10.1 (5.) est laissée en blanc en contravention flagrante du contrat de courtage exécuté par l’intimé avec Gendron qui souhaitait accorder un droit de préemption à Tousignant et Édith.

[115] Suite à sa promesse d’achat du 23 avril 2018, l’intimé tente, mais sans succès, de mettre à jour la convention d’indivision avec l’aide du notaire Barkati.

[116] Le 24 mai 2018, il transmet un courriel à Tousignant et Édith[47]. Dans ce courriel, l’intimé demande à Tousignant et Édith de faire une offre officielle.

[117] Cependant, l’intimé n’identifie pas les termes et conditions de sa promesse d’achat acceptée par Gendron et ne leur transmet aucune copie de celle-ci. Invoquant l’article 1030 du Code civil du Québec, l’intimé préfère les menacer d’une action en partage devant les tribunaux.

[118] Le 1er juin 2018, à l’aide d’un formulaire de modifications[48], l’intimé met fin à son contrat de courtage avec Gendron (P-5).

[119] Ce faisant, l’intimé croit erronément que le champ est libre.

[120] Il prépare donc un autre formulaire de modifications[49] afin de procéder au changement de plusieurs termes et conditions de sa promesse d’achat, notamment en obtenant une balance de vente de 80 000 $, sans intérêt, sur une période de 5 ans.

[121] L’opération qui précède est non seulement financièrement défavorable à Gendron, mais elle est effectuée par l’intimé, à l’insu total et complet de Tousignant et Édith, ainsi qu’en violation du droit de préemption accordée par Gendron.

[122] Or, cette dernière preuve est amplement suffisante pour déclarer l’intimé coupable de ne pas avoir avisé les indivisaires de la possibilité de se prévaloir de leur droit de préemption à compter du 23 avril 2018.

[123]  Quant à l’argument soulevé en défense voulant que le droit de préemption soit inexistant, il est sans fondement. En effet, la preuve prépondérante nous révèle que Gendron, Tousignant et Édith ont tous convenu que chacun d’eux pouvait bénéficier du droit d’acheter par préférence l’unité d’un autre indivisaire.

[124] Ensuite, lorsque l’intimé prépare sa promesse d’achat (P-21) du 23 avril 2018 et que Gendron l’accepte, le contrat de courtage P-5 est toujours en vigueur. Or, ce contrat stipule clairement que Tousignant et Édith ont un droit de préemption.

[125] Cette dernière promesse d’achat, faite en violation du contrat de courtage, et les modifications ultérieures P-25 et P-26, ne sont jamais communiquées aux autres indivisaires par l’intimé, lequel est manifestement en situation de conflit d’intérêts.

[126] N’oublions pas que Tousignant avait déjà transmis un courriel à l’intimé au mois de mars 2018 (P-9) afin de l’informer que « s’il y a des modifications lors de la vente, nous voulons en être informées afin de faire prévaloir tous nos droits de copropriétaires en indivise ».

[127] En résumé, la preuve établit de façon claire et convaincante que l’infraction déontologique est consommée. Même l’intimé le reconnait au cours de son témoignage lorsqu’il affirme qu’il a décidé de ne pas donner une dernière chance à Tousignant.

[128] Par conséquent, l’intimé est déclaré coupable d’avoir enfreint l’article 2 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

[129] Un arrêt conditionnel des procédures est ordonné sur les autres dispositions alléguées au soutien de ce dernier chef d’accusation.

Par CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité de l’intimé David Tardif sur les chefs 1a), 1b), 2b), 3 et 4 de la plainte modifiée 33-21-2360;

DÉCLARE l’intimé coupable des chefs 1a) pour avoir contrevenu à l’article 2 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

DÉCLARE l’intimé coupable du chef 1b) pour avoir contrevenu à l’article 22 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

DÉCLARE l’intimé coupable du chef 1c) pour avoir contrevenu à l’article 2 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

DÉCLARE l’intimé coupable du chef 2b) pour avoir contrevenu à l’article 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

DÉCLARE l’intimé coupable du chef 3 pour avoir contrevenu à l’article 63 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

DÉCLARE l’intimé coupable du chef 4 pour avoir contrevenu à l’article 68 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard des autres dispositions réglementaires alléguées au soutien des chefs d’accusation susdits;

DEMANDE au secrétaire du Comité de discipline de convoquer les parties pour fixer l’audition sur sanction;

LE TOUT, frais à suivre.

[1] L'utilisation de patronymes ou prénoms dans la présente décision vise à alléger le texte et non faire preuve de familiarité ou de manque de respect envers les personnes concernées;

[2] Voir le contrat de courtage pièce P-5;

[3] Pièce P-7;

[4] Pièce P-8, page 57 et 58;

[5] Pièce P-9;

[6] Pièce P-11;

[7] Pièce P-15;

[8] Pièce P-16;

[9] Voir la pièce I-1;

[10] Pièce P-19;

[11] Pièce P-20;

[12] PièceP-21;

[13] Voir à ce sujet la pièce P-23;

[14] Pièce P-24;

[15] Pièce P-25;

[16] Voir la pièce P-26;

[17] Pièce P-29;

[18] Pièce P-30;

[19] Pièce P-32;

[20] Pièce P-34;

[21] Voir à ce sujet la pièce P-35, soit le courriel décrit au chef 4 de la plainte modifiée, sur lequel l’intimé a enregistré un plaidoyer de culpabilité;

[22] Voir la pièce P-41, Tousignant exerce son droit de retrait en vertu de l’article 1022 du Code civil du Québec en date du 12 décembre 2018;

[23] Voir le formulaire de modifications du 1er juin 2018, pièce P-26;

[24] Gestion immobilière Gouin c. Complexe funéraire Fortin, 2010 QCCS 1763 (CanLII), aux paragraphes 42 et 43;

[25] Pièce P-5, à la page 37;

[26] La partie plaignante nous réfère à ce sujet à l’affaire OACIQ c. Laverdière, 2020 CanLII 27626 (QC OACIQ), au paragraphe 149;

[27] Pièce P-3, à la page 17 du document PDF;

[28] À ce sujet, le procureur de l’intimé nous réfère l’auteur Lucie LAFLAMME, La copropriété par indivision, Montréal, Wilson & Lafleur, 2e éd., 2007, p. 21;

[29] RLRQ, c. C-73.2, r.1;

[30] Voir également l’article 2100 du Code civil du Québec;

[31] Gardner c. Lavoie, 2015 QCCS 1484 (CanLII), conf. Gravel c. Gardner, 2015 QCCA 850 (CanLII);

[32] Voir l’article 2100 de Code civil du Québec et l’article 13;

[33] 2010 QCCS 1763 (CanLII), aux paragraphes 42 et 43;

[34] Pièce P-48;

[35] Le contre-interrogatoire de l’intimé a révélé que lorsque l’intimé a été interrogé par le syndic adjoint Deschamps, il aurait affirmé que Gendron commence à faire de la démence et qu’il était clair depuis le début que Tousignant voulait acheter l’unité de Gendron;

[36] Pivin c. Inhalothérapeutes, 2002 QCTP 32 (CanLII) et Castiglia c. Frégeau, 2014 QCCQ 849 (CanLII);

[37] Pièce P-8, à la page 58 du PDF;

[38] Pièce P-9;

[39] Pièce P-14, à la page 79 du PDF;

[40] Pièce P-15;

[41] Pièce P-16;

[42] Voir la pièce I-1;

[43] Voir la pièce P-19. Il est important ici de souligner que la promesse d’achat de Bonneville était uniquement conditionnelle au financement. Il en découle que les motifs d’annulation invoqués par Bonneville dans sa lettre P-19 sont irréguliers et injustifiés;

[44] Pièce P-20;

[45] Pièce P-21;

[46] Pièce P-5, clause 8.1 (3.), à la page 37 du PDF;

[47] Ibid., note 14. Voir également le paragraphe 33 des présentes où ce courriel de l’intimé est reproduit;

[48] Pièce P-25;

[49] Pièce P-26;