Décision

Dumas c. Pinet					2019 QCCQ 2786
COUR DU QUÉBEC
« Division administrative et d’appel »
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE		MONTRÉAL
« Chambre civile »
N° :	500-80-036391-176 500-80-036407-170
DATE :	9 mai 2019
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE			L’HONORABLE	RICHARD P. DAOUST, J.C.Q.
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500-80-036391-176
MARIE-JOSÉE DUMAS
Appelante
c.
JULIE PINET, ÈS QUALITÉS DE SYNDIQUE ADJOINTE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC
Intimée
- et -   SECRÉTAIRE DU COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC              Mis en cause               500-80-036407-170   JULIE PINET, ÈS QUALITÉS DE SYNDIQUE ADJOINTE               Appelante   c.   MARIE-JOSÉE DUMAS             Intimée   - et -   SECRÉTAIRE DU COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIÉ DU QUÉBEC              Mis en cause
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JUGEMENT
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[1]          Insatisfaite d’avoir été condamnée par le Comité de discipline [Le Comité] de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [l’OACIQ] pour avoir permis que soient utilisés certains documents afin qu’un immeuble soit vendu à un individu qui n’était pas muni d’une vraie identité, cela par une participation illégale, Marie-Josée Dumas [Mme Dumas] en appelle de cette décision.

[2]          Comme sanction, le Comité lui impose une suspension de permis de 18 mois en sus l’obligation de suivre de la formation obligatoire.

[3]          La Syndique adjointe de l’OACIQ [la syndique] en appelle de cette sanction qu’elle suggère être trop clémente et réclame une suspension permanente ou toute sanction que la Cour pourrait considérer comme étant juste et appropriée.

[4]          Les parties admettent que pour les deux questions en litige, la norme de la décision raisonnable est applicable puisqu’il s’agit d’appels de deux décisions d’un Comité de discipline rendues dans le cœur de sa mission soit l’analyse de la preuve et la détermination de la sanction.

[5]          Ainsi donc, puisque les normes de comportement attendues des courtiers sont généralement mieux définies par des personnes qui œuvrent dans le secteur, comme les membres du Comité de discipline de l’OACIQ, la déférence envers le décideur de première instance s’impose[1].

[6]          Partant, le Tribunal aura à décider à l’égard des deux décisions attaquées si elles sont raisonnables et donc si elles possèdent le caractère d’intelligibilité et de transparence qui leur permet de constituer toutes deux une issue possible et acceptable en regard des faits et du droit[2].

1.    les questions en litiges

[7]          Les questions suivantes sont soulevées par le litige :

1)     Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable dans son interprétation des faits, son examen de la crédibilité des témoins et sa détermination de culpabilité en regard de l’article 69 du Règlement suivant le fardeau de preuve légal ?

2)     Le Comité a-t-il raisonnablement imposé une sanction ?

2.  le contexte

[8]              Dans un contexte inhabituel, le vrai M. Castillo [Castillo 1] rencontre des représentants d’une Caisse populaire pour obtenir un crédit hypothécaire qui lui sera refusé. Il remet alors ses pièces d’identité.

[9]              Au printemps 2012, le fils de Mme Dumas met un immeuble lui appartenant en vente par le biais d’une agence immobilière située dans les mêmes locaux que ceux de sa mère qui agit alors comme courtier hypothécaire au dossier.

[10]           Un faux M. Castillo [Castillo 2] dépose une promesse d’achat qui est acceptée et cet immeuble lui est vendu. Différentes transactions financières inhabituelles - concernant notamment des travaux à l’immeuble - sont alors complétées impliquant Mme Dumas, son fils M. Dumas-Barros et son ex-conjoint M. Barros.

[11]           Dans les semaines suivant la vente de l’immeuble, les paiements hypothécaires cessent et alors que le vendeur a été entièrement payé et que l’acheteur n’a pas déboursé un sou, s’ensuit une perte de l’ordre de 400 000 $. Castillo 2 n’a jamais été revu. Dans les faits, l’immeuble a été vendu à une personne qui n’existait pas.

[12]           Une enquête révélera que l’immeuble a été acheté par le faux et introuvable  Castillo 2 à partir de pièces d’identité falsifiées et de faux renseignements financiers le concernant qui ont transité par Mme Dumas et la Caisse.

[13]           Par la suite, l’immeuble a été repris par la Caisse par le biais de recours hypothécaires et Castillo 1 a porté plainte à la police pour l’usurpation de son identité.

[14]           Une plainte disciplinaire a été retenue contre Mme Dumas pour avoir participé volontairement ou avoir été complice de cette transaction frauduleuse.

3.  l’analyse

QUESTION 1

Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable dans son interprétation des faits, son examen de la crédibilité des témoins et sa détermination de culpabilité en regard de l’article 69 du Règlement suivant le fardeau de preuve légal ?

[15]       Le Comité se dirige bien en droit. Dès le début de son analyse, il établit  adéquatement les règles de preuve générales[3]. Il est exact comme il le précise d’ailleurs qu’en droit disciplinaire québécois, le fardeau de preuve est celui de la prépondérance suivant l’article 2804 C.C.Q.  La preuve nécessaire à prouver un fait doit revêtir le caractère de la probabilité et non celui de la certitude absolue. Il suffit comme le dit le Comité que la preuve rende plus probable le fait litigieux que son inexistence[4].

[16]       Par ailleurs, comme il n’y a pas de preuve directe de ce qu’on reproche à Mme Dumas, la preuve repose sur des présomptions. Ces présomptions de fait laissées à l’appréciation du Comité doivent être graves, précises et concordantes[5].

[17]        Les praticiens Dupuis[6] et Reynolds expriment bien ces concepts de la preuve par présomption et je m’inspire ici largement d’un texte qu’ils ont écrit[7]. La présomption de fait est une conséquence que le tribunal tire d'un fait connu à un fait inconnu. Le tribunal tire une conclusion à partir d'indices de faits prouvés dont il apprécie la valeur probante.

[18]       Les présomptions invoquées s'apprécient en fonction du poids des probabilités et la partie demanderesse, qui a le fardeau d'établir sa cause, doit fournir une preuve prépondérante. Les faits mis en preuve doivent mener à une conclusion qui, sans être certaine, doit à tout le moins être probable, et non seulement possible.

[19]        En vertu de l'article 2849 C.c.Q., le tribunal ne doit en effet prendre en considération que les présomptions de fait qui sont graves, précises et concordantes. Les faits sont graves lorsque le fait à déterminer s'infère logiquement du fait connu; ils sont précis lorsque le fait inconnu découle forcément du fait connu et ils sont concordants lorsque, ensemble, ils tendent à établir l'existence du fait inconnu.

[20]        Le recours à la preuve par présomption de fait peut pallier l'absence de preuve directe d'une faute.

[21]        La présomption de fait est considérée comme un mode de preuve indirecte et d'une qualité moins probante que la preuve directe d'un fait à laquelle elle supplée.

[22]        La présomption de fait peut découler de la preuve testimoniale, d'un écrit ou de la preuve matérielle, soit des indices de faits susceptibles d'y donner ouverture, sous réserve de la recevabilité en preuve de cette présomption.

[23]        En somme, un fait unique d’une preuve par présomption n’emporte pas la probabilité. C’est l’accumulation de ces preuves indirectes qui finit par faire conclure à la probabilité du fait à prouver.

[24]        L’avocat de Mme Dumas suggère dans son mémoire que pour fonder une déclaration de culpabilité sur une preuve « circonstancielle », la preuve ne doit permettre aucune autre conclusion logique et il réfère à une décision de la Cour suprême du Canada pour appuyer sa thèse[8]. Cette proposition est erronée. En droit criminel, cette notion a d’ailleurs été revisitée depuis mais ce principe s’expliquait par le lourd fardeau du ministère public. En droit civil et disciplinaire, c’est la preuve « par présomption » qui s’applique suivant le fardeau de preuve expliqué plus avant.

[25]        Ici, ce qu’on reproche à Mme Dumas, essentiellement, c’est d’avoir participé à une transaction avec une personne inexistante par une consultation auprès d’Équifax et l’utilisation de documents inexacts permettant à ce que l’identité d’un individu soit utilisée à son insu de façon illégale pour l’achat d’un immeuble au profit d’un tiers.

[26]        Ce qui est incontestable, c’est que :

·        En 2012, Castillo 1, avec l’aide d’un tiers inconnu et introuvable, se rend dans une Caisse populaire pour faire une demande de crédit qui lui sera refusée. Il remet alors copie de certaines de ses pièces d’identité;

·        Le fils de Mme Dumas, M. Dumas-Barros, est propriétaire d’un immeuble à Montréal qu’il met en vente puisque lui et sa conjointe souhaitent s’établir dans la région de Trois-Rivières;

·        Mme Dumas est courtière hypothécaire exerçant dans les mêmes locaux que Mme Audain, cette dernière ayant agi comme courtière immobilière concernant cet immeuble;

·        Castillo 2 se montre intéressé à l’immeuble en question l’ayant vu sur le marché;

·        Une demande d’évaluation de crédit est demandée par Mme Dumas, laquelle se solde par de fausses informations, ce dont personne ne se rend compte avant la fin des paiements par Castillo 2;

·        Avant de réaliser le prêt et la transaction sur l’immeuble, Castillo 2 remet de fausses pièces d’identité. Ce sont celles de Castillo 1 mais avec la photo de Castillo 2. L’identité de Castillo 2 a été vérifiée sur la base de ce qui semble être des cartes à signature et photographie contrefaites à l’aide de celles appartenant à Castillo 1;

·        Castillo 2 offre un revenu garanti par un emploi qui s’avèrera ne pas exister. Il fournit la preuve d’un placement de 58 000 $ qui n’existe pas non plus;

·        Les faux documents et informations sont transmis à la Caisse par Mme Dumas qui agit comme courtière hypothécaire;

·        Dans l’examen du crédit aux fins de réalisation de la transaction, personne à la Caisse populaire ne constate la fausseté de l‘identité de Castillo 2 ni des informations transmises;

·        L’immeuble est vendu 449 000 $ à Castillo 2 avec un financement de la Caisse de 407 011 $,

·        La mise de fonds de 44 250 $ de Castillo 2 provient du compte en fiducie de l’agence immobilière de Mme Audain qui a déposé une traite bancaire  de 44 250 $ provenant du compte de M. Barros, le père du vendeur Dumas-Barros et l’ex-conjoint de Mme Dumas;

·        Après le prêt et la transaction, certains dépôts en argent sont effectués dans le compte de Castillo 2. Les paiements faits pour payer le prêt hypothécaire sont rapidement déficitaires à telle enseigne qu’ils cessent complètement en août 2012;

[27]        La preuve directe que Mme Dumas a construit un plan illégal avec des complices et de faux documents pour la réalisation d’une transaction avec un acheteur qui n’existe pas n’a pas été faite. Pas plus de preuve directe qu’elle était au courant que les documents qu’elle transmettait étaient inexacts et faux. Pas de preuve directe non plus qu’elle a participé à une fraude ou qu’elle savait qu’il y en avait une pour la vente de l’immeuble de son fils.

[28]        L’avocat de Mme Dumas a raison de prétendre qu’aucune preuve directe n’incrimine sa cliente. Aucun des éléments mis en preuve, ne serait-ce que de façon contradictoire, n’implique Mme Dumas dans la connaissance que la transaction était irrégulière.

[29]        Par image, aucun témoin ne prétend que quelqu’un lui a dit que Mme Dumas savait que les documents étaient faux. Personne ne prétend avoir entendu parler que Mme Dumas était impliquée dans la situation à caractère frauduleux. Personne ne prétend avoir vu Mme Dumas en présence de Castillo 2 sauf dans la cadre du dossier. Personne ne prétend que Mme Dumas a encaissé une commission cachée. Bref, aucun des éléments retenus par le Comité, seul, n’incrimine Mme Dumas.

[30]        Dans une décision étoffée, le Comité retient que la preuve par présomption établit de façon prépondérante que Mme Dumas « s’est livrée à des manœuvres frauduleuses du début à la fin de la transaction immobilière visant la maison de son fils, M. Dumas-Barros. (…) [Mme Dumas] a été soit l’instigatrice ou à tout le moins la complice d’un stratagème frauduleux visant à faire en sorte que la Caisse soit flouée par l’usurpation de l’identité d’une personne et l’utilisation de faux documents et des transferts d’argent au faux M. Castillo sous de faux prétextes afin d’obtenir un prêt hypothécaire et de réaliser un profit substantiel sur la vente de la maison de son fils M. Dumas-Barros[9]».

[31]        Il faut ne pas perde de vue que la preuve requise n’est évidemment pas le niveau du droit criminel.

[32]        D’ailleurs, rien n’a été mis en preuve concernant ce qui aurait pu se produire en chambre criminelle. La preuve ne révèle pas que Castillo 2, Mme Dumas ou quiconque d’ailleurs, ait pu subir des procédures judiciaires en matière criminelle.

[33]        Partant, il y a lieu d’analyser si la preuve d’indices et l’accumulation de ceux-ci peuvent permettre au Comité de conclure qu’il est probable que Mme Dumas a participé au stratagème frauduleux même si aucun de ces indices ne la relie directement à une participation à cette fraude. Bref, la décision du Comité repose-t-elle sur une preuve qui permettait de conclure comme il l’a fait, sa conclusion devenant une issue possible, ou si la décision est déraisonnable puisqu’aucun des indices ne reliait Mme Dumas à la fraude ? Le Comité ne pouvait-il entretenir que des soupçons ou si la preuve était suffisante pour lui permettre de conclure à une preuve prépondérante ?

[34]        Dans l’analyse, il faut avoir à l’esprit que le Comité est le maître des faits et que seule une conclusion déraisonnable sur le degré de preuve requis peut faire accueillir un appel. Pour pouvoir intervenir, il faut que le Tribunal en vienne à la conclusion que le Comité ne pouvait pas conclure que Mme Dumas avait participé à la fraude puisque la preuve de cette participation n’aurait pas été établie devant le Comité.

[35]        Cela pourra paraître fastidieux et d’une lecture peu commode mais il est important de lister l’ensemble des principaux indices et faits dont le Comité s’est inspiré pour conclure à la participation volontaire de Mme Dumas à la fraude.

[36]        Dans cette analyse, il faut conserver à l’esprit que l’avocat de Mme Dumas laisse entrevoir que l’histoire alambiquée de Castillo 1 rend tout aussi probable que la fraude origine de lui.

[37]        Voici en lot les principaux éléments retenus par le Comité. Le Tribunal se permet de commenter objectivement chacun pour analyser si un lien peut être fait entre la fraude et Mme Dumas ou si, comme cette dernière le prétend, rien ne l’y relie. Évidemment, il s’agit des faits retenus par le Comité qui ne peuvent faire l’objet d’une révision en appel. Seule l’absence totale de lien entre Mme Dumas et la fraude avec les faits retenus par le Comité pourrait emporter une erreur déraisonnable pouvant faire intervenir le Tribunal. Selon le Comité, voici les principaux faits qui relient Mme Dumas à l’infraction.

1)        L’enquêteuse chez Desjardins, Mme Royer, s’est vue confier en 2013 plusieurs enquêtes concernant les pratiques de Mme Dumas. Cet élément doit être tenu en compte avec parcimonie puisque ces enquêtes sont commandées postérieurement aux événements et qu’on n’en connait ni la teneur ni le dénouement. Cependant, pour le Comité, cela semble allumer une lumière.

2)        Mme Dumas n’avait pas réussi à être accréditée auprès des Caisses en raison d’un dossier de pratiques professionnelles « problématiques ». Ici aussi, on ignore la teneur de cette pratique mais il n’est pas dénué de sens, même si cet indice ne démontre en rien une fraude, que le Comité ait à l’esprit que Mme Dumas n’est pas un courtier hypothécaire absolument sans tache.

3)        Mme Dumas a déjà été condamnée en discipline pour avoir transmis de fausses informations à une institution financière[10]. Sans prétendre que, « qui a bu boira », le Comité semble tenir compte dans son analyse de la probabilité d’une forme de fait similaire[11] d’une conduite antérieure plutôt qu’une propension qu’a Mme Dumas de commettre ce genre d’infraction. Si cette preuve est en principe utilisée avec parcimonie et illégale pour démontrer la propension en droit criminel en raison des règles liées au fardeau de preuve, même si ce n’est pas un élément qui relie directement Mme Dumas à la fraude, la considérer dans l’analyse globale de la probabilité à même la preuve par présomption ne constitue pas une erreur révisable.

4)        En 2010, M. Dumas-Barros achète cette maison 262 000 $, des rénovations venant d’être réalisées en plus de la réfection de la toiture en 2006. Selon ce dernier, il aurait rajouté 150 000 $ de travaux pendant les 2 ans où il en a été propriétaire. Seule, cette information ne relie pas Mme Dumas à l’infraction.

5)        Selon la preuve, M. Dumas-Barros dit en 2010 être un homme d’affaires de 19 ans et il en a 25 en 2012. Cette fausseté n’emporte rien à l’égard de Mme Dumas mais peut tendre à démontrer que le fils n’a pas dit la vérité à quelque part.

6)        Les fiches Centris concernant l’immeuble ne mentionnent pas lorsque mis en vente par M. Dumas-Barros qu’il a été l’objet d’une plantation de cannabis alors que cela apparait des fiches antérieures et postérieures. C’est le fils ici qui est visé par la réticence, pas la mère.

7)        La rencontre entre Castillo 1, l’énigmatique Sam et la personne de la Caisse est étonnante. C’est là que Castillo remet les cartes qui permettront l’usurpation d’identité. C’est vrai que c’est étonnant mais seule, cette situation ne peut être imputée à Mme Dumas.

8)        Le contrat de courtage de Mme Audain serait étonnant en ce que :

·  Délai court de 30 jours pour la prise de possession et la signature de l’acte de vente;

·  La rétribution du courtier est de 1000 $ si l’immeuble est vendu par le vendeur alors que l’annexe prévoit une rétribution de 2%;

Seule, cette situation ne met pas en scène Mme Dumas dans la transaction sauf qu’analysée dans le contexte du dossier, cela peut laisser supposer que si l’acheteur est trouvé d’avance, le courtier immobilier devient un paravent qui accepte d’être peu rémunéré, même en bas de ce qui est généralement prévu.

9)        La demande de crédit auprès d’Équifax faite par Mme Dumas pour l’achat par Castillo 2 démontre un emploi chez Black and White alors que Castillo 1 n’y a jamais travaillé. Le document est faux à l’évidence. Mais même le représentant de la Caisse n’a pu en déceler la fausseté.

10)     Le talon de paye et la lettre d’attestation d’emploi sont faux. Le  représentant de la Caisse n’a pu en déceler la fausseté.

11)     Mme Dumas a affirmé devant le Comité que le dossier ce crédit de Castillo 2 avait peut-être fait l’objet d’une préautorisation, cela n’ayant pas été démontré par preuve documentaire. Cette information imprécise n’emporte rien sauf qu’il n’y a pas d’autre élément d’explication afin de démontrer la raison pour laquelle Mme Dumas connaissait avant la promesse d’achat le prix de vente convenu. Cela rend énigmatique l’élément suivant de l’alinéa 12.

12)     Dès le 2 avril 2012, 4 jours avant la promesse d’achat signée par Castillo 2 le 6 et acceptée par le vendeur le 7, le document « Détails et modalités d’un prêt hypothécaire » émanant de l’agence hypothécaire de Mme Dumas mentionne que le prix de vente sera de 442 000 $ et la mise de fonds de 44 250 $, informations en principe non disponibles le 2 avril. Le prix de vente demandé dans le contrat de courtage était  de 449 000 $. Ce fait retenu par le Comité est d’une importance cardinale. Il lui permet de douter de la distance entre Castillo 2, Mme Dumas et son fils, le vendeur Dumas-Barros. Il est anormal que le détail du prêt hypothécaire soit connu 4 jours avant le dépôt de la promesse d’achat. Cela tend à démontrer que Mme Dumas connaissait le prix de vente avant que les parties n’en conviennent. Ce fait peut faire croire au Comité qu’une collusion est envisageable et que le prix élevé de la transaction (on verra pourquoi plus tard) est convenu d’avance et donc, que les 3 se connaissent mieux qu’ils le prétendent. L’avocat de Mme Dumas suggère que l’acheteur a pu lui confier son prix maximal avant la négociation. Cela apparait peu probable et n’est pas retenu par le Comité. D’une part, il n’y a pas de preuve de cela et d’autre part, il serait surprenant que l’acheteur confie à la mère du vendeur son prix maximal.

13)     Aucune négociation du prix de vente entre les parties. Ce fait peut corroborer la collusion parce qu’on sait que le prix de vente était convenu avant la signature de la promesse d’achat.

14)     L’acceptation de l’offre d’achat du 7 avril mène à un acte de vente signé avant le 30 avril et la prise de possession avant le 1^er mai, ces délais très courts étonnant le Comité qui se dit expérimenté. Seul, ce fait n’emporte aucune conclusion mais la rapidité des transactions peut corroborer un dessein malveillant puisque plus vite elles se réalisent, moins les délais peuvent permettre à des tiers de se questionner. C’est l’opinion du Comité.

15)     L’acompte sur le prix de vente de 44 250 $ ne provient pas de l’acheteur mais est remis par traite bancaire à l’agence immobilière par le père du vendeur Dumas-Barros, M. Barros, ex-conjoint de Mme Dumas. Cela peut étonner puisque même en tenant pour acquis que c’est pour des travaux à réaliser par l’acheteur qui auraient dû être faits par le vendeur, M. Barros n’a en principe rien à voir dans la transaction. Normalement, si on n’avait rien voulu cacher, on aurait baissé le prix de vente ou cette information apparaîtrait à la promesse ou au contrat d’achat. En fait, trois choses. Soit on convient avec l’acheteur qu’il n’y a pas de mise de fonds, ce qui est contraire aux règles usuelles en matière de prêt, ce qu’on cache à la Caisse, soit on diminue le prix de vente secrètement ou soit on avance 44 250 $ à un pur inconnu. Dans tous les cas, c’est intriguant.

16)     Le Comité s’étonne que cette somme de 44 250 $ ait été remise par un tiers à la transaction, le père du vendeur, au profit de l’acheteur qui était un inconnu des deux. Pourquoi le père n’a pas prêté l’argent à son fils qui aurait fait cette remise ? Pourquoi la vérité - si tant est que cette remise pour travaux soit la vérité - n’apparait pas au contrat ? Qu’est-ce qu’on veut cacher et à qui ?

17)     Le Comité s’étonne également que cette somme, selon la version de Mme Dumas, ait été consentie par le vendeur à l’acheteur pour des travaux que ce dernier réaliserait sur l’immeuble alors qu’il avait été rénové par le propriétaire antérieur à M. Dumas-Barros et par M. Dumas-Barros à la hauteur de 150 000 $ payés par sa mère. Le Comité semble mettre en doute que ces travaux aient été réalisés sur un immeuble qui venait d’être rénové[12]. Bien sûr Mme Dumas prétend qu’ils étaient nécessaires vu le sinistre mais le Comité semble en douter tout de même. On comprend par ailleurs en filigrane de la lecture de la décision que le Comité se questionne[13] sur les travaux de 150 000 $ payés par la mère qui n’ont pas fait l’objet d’une preuve documentaire et qui ont servi à augmenter le prix, bien que ce ne soit pas central dans son raisonnement.

18)     Le Comité s’étonne également que l’acompte ait transité par l’agence immobilière plutôt que par traite bancaire remise directement par M. Barros au bureau du notaire, tenant pour acquis pour les fins de l’analyse qu’il soit normal que ce soit le père du vendeur qui paye l’acompte de l’acheteur inconnu à son fils vendeur. Tenant pour acquit que c’est vraiment convenu que c’est pour rembourser des travaux et que, d’une certaine façon, le père prête l’argent à son fils, il n’y a aucune raison apparente qui explique pourquoi l’acompte est d’abord versé dans le compte de l’agence immobilière sauf pour rendre plus opaque ce transfert de fonds. Si ce n’est pas illégal, ce n’est pas usuel.

19)     Le document « Renseignements sur l’emprunteur » complété par Mme Dumas sans vérification sérieuse mentionne un actif de Castillo 2 de 58 000$ inexistant, Catillo 1 n’ayant eu lui-même que des actifs bancaires fort modestes. Seul, ce fait n’est pas relié à Mme Dumas.

20)     Dans le document « loan application » complété à la Caisse, les numéros de téléphone fournis par Castillo 2 pour fins de référence ne correspondent pas à ceux des personnes mentionnées. Seul, ce fait n’est pas relié à Mme Dumas sauf qu’elle n’a pas vérifié ces informations.

21)     Les photographies sur les cartes d’identité ne correspondent pas à celles des informations sur les cartes. Seul, ce fait n’est pas relié à Mme Dumas

22)     Il y a eu émission en avril et août 2012 de deux chèques respectivement de 57 374,49 $ et de 6 423,63 $ au profit de la Caisse et de M. Dumas-Barros  par la Capitale pour un sinistre survenu à l’immeuble quatre mois avant la transaction pertinente soit le 30 décembre 2011. Le Comité considère que les explications données par Mme Dumas à cet égard sont confuses, décousues et contradictoires notamment puisque :

·  Il n’y aucune preuve du dépôt de ces chèques dans la preuve;

·  Mme Dumas soutient que ces sommes ont été remises à Castillo 2 puisqu’il avait été convenu qu’il ferait lui-même les travaux rendus nécessaires suite au sinistre. Or, d’une part, cela est contredit par l’agent immobilier, Mme Audain et par la promesse d’achat qui n’en fait pas mention et d’autre part, c’est l’acompte de 44 250 $ payé par le père du vendeur rappelons-nous, qui devait compenser Castillo 2 pour ces travaux;

·  Aucune preuve documentaire n’appuie la prétention de Mme Dumas à l’effet que des travaux ont été réellement effectués par Castillo 2;

·  Le Comité retient que les explications données par Mme Dumas sur les divers transferts de fonds pour les travaux réalisés par Castillo 2 sont alambiquées, invraisemblables et peu crédibles.

Ici, le Comité ne croit pas Mme Dumas qu’il y ait eu des travaux faits par l’acheteur ni que les sommes aient été remises à Castillo 2 pour ces prétendus travaux. Il ne nie pas que le sinistre ait eu lieu ni que l’assureur ait payé mais plutôt, il croit que cette entente n’a pas eu lieu et qu’à tout prendre, les travaux n’ont pas été faits. Cet élément est déterminent dans la décision a quo puisqu’il remet en cause toutes les sommes qui ont été remises à Castillo 2 pour les travaux, ce qui place Mme Dumas et peut-être ses proches probablement actifs dans la transaction frauduleuse. Si ces travaux n’ont ni été convenus ni réalisés et que toutes ces sommes ont été transférées à Castillo 2 pour cette raison, cela corrobore la thèse de la collusion lors de la transaction frauduleuse. Fait à noter, Mme Audain ignore tout de cette entente.

23)     Castillo 2 n’a jamais habité l’immeuble. Ce fait peut sembler neutre mais si Castillo 2 est de connivence avec Mme Dumas, il corrobore également la fraude.

24)     Après la transaction, le 25 avril 2012, un chèque de 190 253 $ correspondant au solde de prix de vente après sans doute le paiement de la dette hypothécaire et des frais inhérents est remis par le notaire à M. Dumas-Barros qui l’endosse au profit de sa mère Mme Dumas. On peut se demander pourquoi M. Dumas-Barros n’a pas simplement donné instruction au notaire de payer directement Mme Dumas. Peut-être parce que son rôle comme courtière hypothécaire l’aurait mis mal à l’aise ?

25)     Selon le témoignage de Mme Dumas, cette somme lui est remise en remboursement des 150 000 $ qu’elle aurait avancés à son fils en 2010-2011 pour rénover l’immeuble, le remboursement étant de 40 000 $ supérieur à l’avance qu’elle dit avoir consentie. C’est Mme Dumas qui tend à prouver par son témoignage les 150 000 $ qu’elle a investis sur l’immeuble afin d’expliquer pourquoi les 190 235 $ lui ont été remis. L’argument soulevé par l’avocat de Mme Dumas à l’effet qu’il n’a pu à cet égard contrer l’argument de la syndique puisque le second chef a été retiré est en conséquence rejeté. On peut cependant se demander pourquoi c’est le solde du prix de vente au complet qui est remis à Mme Dumas et non pas seulement les 150 000 $ qu’elle dit qui lui étaient dus.

26)     Le 27 avril 2012, deux jours plus tard, 44 256.50 $ sont transférés du compte de Mme Dumas dans celui de son ex-conjoint M. Barros, le père du vendeur. Deux choses. Premièrement. Cette somme correspond aux 44 250 $ que M. Barros a payés pour l’acheteur comme mise de fonds sur la transaction. On pourrait supposer favorablement pour Mme Dumas que le vendeur n’avait pas les moyens d’avancer les coûts des travaux à l’acheteur et que son père a pu l’aider si tant est que cette explication puisse trouver un fondement. Si c’est le cas, Mme Dumas repaye le père. Pourquoi alors ce remboursement n’est-il pas effectué directement par le vendeur à son père ? Pourquoi le notaire ne fait-il pas le chèque à la bonne personne pour cette portion ? Pourquoi simplement le prix de vente n’a-t-il pas été réduit d’autan? Pourquoi ni la promesse d’achat ni le contrat de vente n’en font mention ? Toutes des questions que le Comité a dû se poser. Deuxièmement. À 4 000 $ près, cette somme correspond au montant remis à Mme Dumas qui excède sa contribution aux travaux de 2010-2011. Pourquoi passer par Mme Dumas ?

27)     Le 3 mai 2012, après la transaction, le vendeur Dumas-Barros transfère 17 500 $ supplémentaires aux 190 253 $ déjà remis à sa mère sans explication et 40 000 $ dans le compte de Castillo 2. Aucune explication logique n’explique ce transfert de 40 000 $. Si c’est pour le remboursement des travaux, le Comité était bien avisé de se demander pourquoi c’est le troisième paiement à cet égard pour des travaux de l’ordre de 85 000 $. Il y en a eu un par la remise des chèques d’assurance ou d’une portion de ceux-ci et une autre remise par Mme Dumas à même les 190 253 $ qu’on lui a remis comme solde du prix de vente.

28)     C’est précisément ce montant de 40 000 $ transféré curieusement du vendeur à l’acheteur qui permet des retraits à la hauteur de 32 000 $ dans le compte de Castillo 2 par des personnes inconnues. Pour le Comité, il est probable qu’il s’agisse de la rétribution à Castillo 2 pour son implication. C’est sa conclusion. Cette somme a été effectivement sortie du compte de Castillo 2 jusqu’à épuisement et après, les paiements hypothécaires se sont avérés anémiques.

29)     La Caisse reprend l’immeuble par droit hypothécaire exercé par défaut de paiement à compter d’août 2012, immeuble revendu à des tiers en avril 2014 pour 297 500 $. M. Dumas-Barros avait payé cet immeuble 262 000 $ en 2010. Il dit l’avoir rénové pour 150 000 $ et l’a revendu à Castillo 2 sans garantie légale  442 500 $ en 2012. Deux ans après les événements, en 2014, le prix de vente est de 145 000 $ inférieur à celui de la transaction du présent dossier. Cela peut tendre à démontrer que le prix de la douteuse transaction était plus élevé que le marché, cela n’ayant pas pour effet de prouver l’infraction pour laquelle le chef a été retiré mais plutôt d’établir que le vendeur Dumas-Barros, l’acheteur Castillo 2 et la courtière hypothécaire - à tout le moins cette dernière - étaient probablement au courant et complices de la transaction dont il s’agit puisque vendre à un tel prix ne peut se réaliser qu’avec la participation des trois.

[38]       Dans son mémoire, l’avocat de Mme Dumas fait grand état du fait qu’on reproche à Mme Dumas dans la décision d’avoir mal vérifié l’identité de Castillo 2, sa preuve d’emploi, ses actifs et de ses revenus. Il est exact que selon la preuve, les vérifications faites par Mme Dumas concernant l’identité et les aspects financiers ne sont pas hors norme et que le document « loan application » n’est pas rempli par elle mais par un représentant de la Caisse. Il est vrai également que les vérifications de la Caisse n’ont pas permis de déceler la fausseté des documents et de l’identité.

[39]       Cependant, deux choses. Premièrement, la lecture de la section « analyse et décision » du jugement attaqué[14] ne permet pas de conclure qu’il s’agit là d’un reproche déterminent qui n’est, de toute façon, pas repris en appel. La liste des 29 considérations du Comité préalablement exposée ne comprend pas ce reproche. Deuxièmement,  les méthodes de vérification par Mme Dumas des renseignements ne sont pas vraiment en cause. Elle peut avoir très bien fait son travail de vérification tout en sachant que les informations étaient fausses. Ce que le Comité croit, c’est que Mme Dumas a utilisé ou permis que soient utilisés des documents qui contenaient des renseignements faux et ce, à sa connaissance. Cette preuve provient de faits démontrés en aval.

[40]       L’avocat prétend également que le Comité a commis une erreur déterminante en concluant que Mme Dumas était au courant de la fausseté des informations puisqu’aucune preuve ne soutient cette conclusion. Vu que le Comité conclut que Mme Dumas, pour d’autres raisons, s’est livrée à des manœuvres frauduleuses du début à la fin de la transaction immobilière, cette prétention ne peut être retenue en droit d’autant plus que ce que le Comité détermine, à tort ou à raison, c’est qu’il n’est pas possible pour Mme Dumas de ne pas connaître depuis le début la fausseté des informations si elle a participé à la fraude.

[41]       Par ailleurs, il est vrai que le premier segment de l’histoire surprend aussi. Castillo 1 se fait convaincre par un inconnu qu’il rencontre par hasard de se rendre dans une Caisse populaire pour faire une demande de prêt qui lui sera par la suite refusée. Cet inconnu lui fait miroiter que ses contacts pourront l’aider à obtenir un financement qui lui a déjà été refusé. Il rencontre les gens de la Caisse avec cet inconnu et c’est ce denier se prénommant Sam - et non le représentant de la Caisse - qui l’informe ensuite du refus de sa demande. C’est alors qu’il avait remis copie de ses cartes d’identité qui seront par la suite falsifiées par des gens malveillants ayant participé à la fraude.

[42]       Castillo 1 est sans doute un homme naïf et peu connaissant des us et coutumes des pratiques bancaires. Mais là s’arrête le commentaire. L’avocat de Mme Dumas suggère que le Comité aurait davantage dû douter de la version de Castillo 1 plutôt que de celle de Mme Dumas. Pour les raisons reliées à l’analyse de la preuve plus avant expliquées, le Comité en était le maître et il est souverain quant aux choix qu’il exerce dans son analyse de la crédibilité des témoins. Au passage, il faut noter que ce choix du Comité n’est pas dénué de tout sens puisqu’il ne ressort pas de l’ordre naturel des choses qu’un individu vole sa propre identité pour ensuite se dénoncer lui-même à la police à risque de se faire incriminer.

[43]       Le Comité conclut que Mme Dumas a probablement participé volontairement à la transaction qui a permis à Castillo 2 d’usurper l’identité de Castillo 1 pour acheter l’immeuble de son fils avec le dessein de ne jamais rembourser le prêt.

[44]       Ce que personne ne dit mais qui est évident, c’est que les seuls bénéficiaires de la transaction, si tant est que les travaux payés par Mme Dumas aient réellement été exécutés et payés par elle, ce sont Mme Dumas elle-même qui récupère 150 000 $ et son fils Dumas-Barros qui vend à un bon prix. L’agent immobilier ne se fait servir qu’une commission de 1000 $ et la Caisse perd son prêt.

[45]       Dans cette affaire, l’enjeu est de taille. La carrière de Mme Dumas est en jeu et dans ce genre de situation, les tribunaux supérieurs exigent une justice de haute qualité[15]. L’infraction reprochée est très grave et les allégations à prouver pour condamner Mme Dumas reposent sur des faits troublants, malhonnêtes et qui se concluent par une fraude ayant des conséquences lourdes soit une perte de l’ordre de 400 000 $.

[46]       Cependant, cela n’a pas d’effet sur le fardeau de preuve à rencontrer. La preuve par présomption doit démontrer qu’il est plus probable que non probable que Mme Dumas a participé à cette fraude en toute connaissance de cause par les gestes qu’elle a commis et qui sont colligés aux paragraphes a) à e) de la plainte disciplinaire.

[47]        Le Comité devait donc se demander si, en l’absence de preuve directe, l’accumulation des faits et indices le faisait conclure que Mme Dumas avait participé à la transaction frauduleuse en transmettant ou en rédigeant volontairement des documents faux. Ce faisant, si cette preuve existe, elle participait intentionnellement à un acte illégal en matière immobilière contrevenant ainsi à l’article 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité[16].

[48]       Il faut conserver à l’esprit que les faits reconnus par le Comité et la crédibilité qu’il a accordée aux témoins ne sont en principe pas révisables. Le Comité s’est bien dirigé en droit en établissant dès le début de son analyse les critères qui allaient le guider dans l’appréciation des témoignages et de la crédibilité des témoins[17].

[49]       Cette déférence s’impose en appel puisque bien sûr, c’est le Comité hautement spécialisé qui a entendu les témoins et qui a pu apprécier leur crédibilité. Comme l’enseigne la Cour suprême du Canada, apprécier la crédibilité ne relève pas de la science exacte. Il est très difficile pour le Comité de décrire avec précision l’enchevêtrement complexe des impressions qui se dégagent de l’observation et de l’audition des témoins[18]. C’est pour cela que les lacunes dans l’analyse de la crédibilité effectuée par un tribunal de première instance ne justifieront que rarement l’intervention d’une cour d’appel[19], cela étant d’autant plus vrai lorsque cette cour d’appel exerce sa juridiction concernant un appel d’une décision d’une instance spécialisée.

[50]       Par ailleurs, rien dans le mémoire de Mme Dumas ou dans les représentations de son avocat ne permet de conclure que le Comité a retenu un fait pertinent et important qui ne reposait pas sur la preuve. Partant, l’analyse de la question en appel ne remet en cause aucune question de fait ou de crédibilité retenue par le Comité.

[51]       En d’autres termes et de façon plus concrète, la crédibilité limitée qu’a donnée le Comité à Mme Dumas est une donnée non révisable et partant, là où il ne l’a pas crue, en appel, il est tenu pour acquit les faits reconnus par le Comité. Par image, quand le Comité ne retient pas les explications données par Mme Dumas sur des travaux qui auraient pu être exécutés par Castillo 2, le Tribunal d’appel est lié par cette conclusion. L’avocat de Mme Dumas plaide haut et fort que les explications de Mme Dumas à cet égard sont logiques et qu’elles auraient dû être celles retenues par le Comité mais cette révision factuelle est impossible, le Comité a tranché.

[52]       Il y a donc lieu maintenant de déterminer si le Comité avait objectivement suffisamment de faits reconnus par lui pour conclure par preuve par présomption  prépondérante que Mme Dumas avait participé activement ou passivement mais volontairement à la transaction frauduleuse.

[53]       Il est vrai qu’il n’y a pas d’aveu ni personne qui a témoigné à l’effet que Mme Dumas avait participé à la fraude. Il est vrai aussi que plusieurs faits sont en soi neutres et qu’ils ne peuvent emporter que des soupçons. Il en va autrement des arguments de nature financière retenus par le Comité.

[54]       Pour éviter les redites, je ne reprendrai pas les questionnements  exposés avec la liste des faits retenus par le Comité pour conclure à la culpabilité de Mme Dumas. En appel, certains questionnements ci-haut listés par le Tribunal n’ont pas été spécifiquement nommés par le Comité en première instance mais ils s’inféraient de la décision rendue. Le Comité n’a pas à rédiger tous les méandres de sa réflexion.

[55]       Je résumerais et paraphraserais ainsi les principaux éléments retenus ou mis en doute par le Comité[20] pour conclure à la probabilité de la participation de Mme Dumas à la fraude immobilière qui s’est produite :

·        La courtière hypothécaire connait le prix de vente final qui sera convenu entre les parties plusieurs jours avant qu’il ne soit déterminé par la promesse d’achat, cela pouvant établir que le prix était convenu à l’avance entre le vendeur et l’acheteur à sa connaissance suivant des paramètres qu’elle ne pouvait ignorer.

·        Il y a des doutes que les travaux de 150 000 $ que Mme Dumas dit avoir financés ont existé et qu’elle les a effectivement payés. Aucune preuve documentaire ne soutient cette prétention. Partant, ces affirmations de Mme Dumas peuvent démontrer que le prix de vente était artificiellement fixé et que cela lui permettait d’empocher 190 000 $ dont 40 000 $ peuvent avoir été remis à Castillo 2 pour sa participation à l’opération. Le prix de vente en 2014 tend à démontrer ce doute.

·        Il n’a pas été établi de façon prépondérante que des travaux de 85 000 $ ont été réalisés par Castillo 2 en lien avec le sinistre de décembre 2011 ni qu’il a été convenu que ce soit ainsi.  Il faut se rappeler que la courtière immobilière Mme Audain n’est pas au courant de cette entente. Le Comité ne croit rien du témoignage de Mme Dumas à cet égard. Partant, les sommes remises à Castillo 2 par le père Barros (la mise de fonds), le fils Dumas-Barros (les chèques d’assurance ou une portion de ceux-ci) et Mme Dumas (le retour de 40 000 $ sur les 190 000 $) l’ont été pour des raisons obscures. Il n’est quand même pas usuel qu’autant d’argent soit retourné à un acheteur, surtout que cet acheteur ici est nécessairement un fraudeur. Si les travaux n’ont pas été réalisés et que l’entente pour ce paiement retourné à l’acheteur n’a pas existé, c’est nécessairement à la connaissance de Mme Dumas.

·        Le fils, le père et la mère sont concernés par la transaction. Selon les faits retenus par le Comité, eux qui sont des personnes liées proches de Mme Dumas peuvent avoir tous trois participé à transiger sur des travaux qui n’ont jamais eu lieu, sur une valorisation de l’immeuble et sur la distribution étonnante du prix de vente.

·        Les ententes obscures et inhabituelles entre ces personnes liées tant sur les travaux de 150 000 $ que ceux de 85 000 $ ne font pas l’objet de clauses publiques ni dans l’offre d’achat, ni dans le contrat notarié, ni dans la distribution notariale alors qu’en plus, Mme Dumas est la courtière hypothécaire au dossier.

·        C’est le père du vendeur qui paye l’acompte de l’acheteur-fraudeur avec l’assentiment de tous. Castillo 2 n’a par conséquent aucun sou à verser dans la transaction frauduleuse dont il est l’instrument mais il retire des dizaines de milliers de dollars de cette dernière.

·        17 500 $ ont été remis à Mme Dumas en sus les 190 000 $ et ce, sans explication satisfaisante.

[56]       Peut-être le Comité aurait-il pu conclure autrement sur les faits et accepter certaines explications de Mme Dumas mais ce n’est pas ce qu’il a fait. La preuve retenue ne lui fait pas que susciter un doute, le Comité conclut qu’il n’a justement aucun doute  que Mme Dumas s’est livrée à des manœuvres frauduleuses du début à la fin de la transaction immobilière visant la maison de son fils[21].

[57]       Si le Comité n’entretient aucun doute, il est évident que le fardeau de la balance des probabilités est rencontré.

[58]       De façon objective, le Tribunal estime que les doutes entretenus sur les affirmations de Mme Dumas, les faits reconnus par le Comité et particulièrement ceux ayant trait aux opérations financières alambiquées de la transaction[22] joints aux autres considérations moins déterminantes[23] - mais convergentes - constituent des présomptions graves, précises et absolument concordantes permettant d’établir qu’il est probable que Mme Dumas ait été l’instigatrice ou la complice du stratagème frauduleux comme le croit le Comité.

[59]       Pour être clair et cela n’ajoutant rien - bien qu’il y ait beaucoup plus -, le simple fait que (a) : Mme Dumas connaisse le prix de vente plusieurs jours avant la promesse d’achat, que (b) : deux personnes liées à elle et elle-même conviennent d’ententes financières obscures non dévoilées qui font distribuer des sommes d’argent importantes de façon atypique alors que Mme Dumas est au dossier comme professionnelle hypothécaire et que (c) : l’acheteur frauduleux n’ait rien déboursé dans la transaction alors qu’on lui remet des sommes d’argent importantes - notamment avec la participation directe de Mme Dumas - qui s’envolent en fumée, juste cela suffit largement à faire conclure à la participation volontaire probable de Mme Dumas dans l’aventure.

[60]       Bien sûr, en matière de stratagème frauduleux, le syndic a l’obligation de démontrer l’intention de le faire par le professionnel courtier[24], fardeau suivant la balance des probabilités clairement rencontré ici.

[61]       Le Tribunal précise cependant ceci. Il n’est pas absolument certain que Mme Dumas ait participé à la transaction frauduleuse comme le requiert de façon résumée le fardeau de preuve en matière criminelle[25]. En fait, il est possible que Mme Dumas n’ait pas participé au stratagème frauduleux ou qu’elle n’en ait pas eu connaissance mais ce qui est clair pour le Comité et pour le Tribunal d’appel, c’est qu’il est probable qu’elle y ait participé intentionnellement. Cela suffit pour qu’elle soit condamnée.

[62]       Loin d’être déraisonnable, la conclusion du Comité est une issue possible et acceptable en regard des faits et du droit et l’appel doit être rejeté.

QUESTION 2

Le Comité a-t-il imposé raisonnablement une sanction ?

[63]       Devant l’imposition d’une sanction disciplinaire, le tribunal d’appel n’a qu’un rôle limité à déterminer si cette dernière peut constituer une avenue possible et acceptable et si elle possède les attributs de l’intelligibilité et de la rationalité.

[64]       En fait, le degré de sévérité ou de clémence d’une sanction n’est pas un motif d’appel sauf s’il est démontré qu’elle est si sévère ou si clémente qu’elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l’infraction et à l’ensemble des circonstances atténuantes et aggravantes du dossier[26].

[65]       Cette réserve est nécessaire puisque le juge œuvrant à la chambre civile de la Cour du Québec ne saurait prétendre posséder une expertise particulière en matière de discipline professionnelle et, encore moins, en matière de courtage immobilier ou hypothécaire[27].

[66]       Chaque cas étant un cas d’espèce, la sanction imposée par un Comité de discipline doit permettre d’atteindre ces objectifs[28] :

·        Au premier chef, la protection du public;

·        La dissuasion du professionnel de récidiver;

·        L’exemplarité à l’égard des autres membres de la profession qui pourraient être tentés de poser des gestes semblables;

·        Enfin, le droit du professionnel d’exercer sa profession.

[67]       La sanction est imposée après avoir tenu en compte tous les facteurs objectifs propres au dossier (impact du geste sur le public, lien avec la profession, fréquence du geste, etc.) et subjectifs reliés au professionnel (expérience, passé disciplinaire, âge, volonté de s’amender, etc.) en soupesant les circonstances aggravantes et atténuantes.

[68]       C’est plutôt rare qu’un tribunal intervienne en appel sur sanction disciplinaire mais ici, il y a lieu de réformer la décision du Comité. Avec les faits retenus au dossier, la sanction prononcée n’est pas une issue possible et acceptable principalement pour quatre raisons.

[69]       Premièrement : la réhabilitation

[70]       Avec retenue, prudence, parcimonie et modération, le Comité « souhaite ardemment que l’Intimée Dumas soit totalement réhabilitée dans un avenir rapproché »[29] et « croit sincèrement que la réhabilitation n’est pas une « entreprise » impossible dans le cas de l’Intimée »[30].

[71]       Si l’on prend le sens usuel des mots et qu’on retranche ceux qui enveloppent l’idée, on comprend que le Comité « souhaite la réhabilitation » qu’il considère ne pas être une « entreprise impossible ». Bref, la réhabilitation est un élément crucial qui fait pencher le Comité vers une sanction clémente mais il reconnait lui-même que, d’une certaine façon, elle n’a pas été démontrée. En somme, le Comité souhaite qu’elle existe un jour puisqu’elle n’est pas impossible mais sans plus.

[72]       Bien sûr, le tribunal d’appel n’a pas à analyser de façon chirurgicale les motifs de première instance. C’est l’ensemble de la décision qui comporte le sens réel des motifs. Mais ici, le Comité utilise la réhabilitation comme facteur atténuant pour justifier la doctrine de l’exemplarité positive[31] alors que lui-même ne conclut pas à la réhabilitation. Il saupoudre ses motifs du concept sans référer à la preuve.

[73]       C’est normal qu’il agisse ainsi puisque la preuve ne révèle aucune réhabilitation. Il n’y a pas un iota de preuve d’une quelconque réhabilitation lors de l’audience devant le Comité à telle enseigne que dans son mémoire, l’avocat de Mme Dumas ne peut la justifier que de cette façon :

·        (…) le Comité de discipline a implicitement tenu compte du témoignage de l’Intimée pour en conclure que l’état d’esprit dans lequel elle se trouvait au moment de l’audition sur sanction militait en faveur d’une réhabilitation;

·        (…) il existe des éléments implicites permettant d’expliquer pourquoi le Comité de discipline n’exclut pas la réhabilitation de l’intimée (…)[32].

(Notre emphase)

[74]       Même l’avocat de Mme Dumas est incapable de référer à un seul mot dans la preuve démontrant la moindre amorce de réhabilitation.

[75]       On le sait, l’insuffisance d’explication des motifs peut engendrer l’arbitraire[33]. La décision doit comporter suffisamment d’indices pour permettre de dégager le raisonnement suivi par le décideur[34]. Cependant, « il est aussi utopique de chercher la perfection[35] ». La motivation des jugements « ne signifie pas que les tribunaux doivent faire état par le menu détail de chaque élément de preuve et de chaque argument »[36]. Le décideur n’a pas à expliquer tous les méandres de sa réflexion.

[76]       Ici, ce n’est pas si certain que, comme le prétend la syndique, il y a insuffisance de motifs concernant la réhabilitation. Que le Comité souhaite la réhabilitation, c’est un vœu pieux qui n’ajoute rien. Ce que le Comité n’a pas suffisamment motivé, c’est pourquoi il considère qu’il n’est pas une entreprise impossible que Mme Dumas se réhabilite. Cela n’est fondé sur rien. C’est un commentaire gratuit qui ne repose pas sur la preuve.

[77]       Mais à tout prendre, une réhabilitation qui n’est pas une entreprise impossible est au mieux un souhait intangible pour l’avenir ou encore une lapalissade puisqu’une réhabilitation qui n’est pas impossible, c’est toujours le cas mais ça ne veut rien dire.

[78]       Par ailleurs, lorsque l’avocat de Mme Dumas souligne que le Comité a implicitement tenu compte du témoignage de Mme Dumas ou qu’il affirme qu’il existe des éléments de preuve implicites pour démonter cette réhabilitation, en tout respect, cela n’est que du vent. S’il est vrai que l’implicite fait partie des décisions qui souffrent d’un appel, il en va autrement de la preuve. Un tribunal ne peut conclure à un fardeau de preuve selon la balance des probabilités uniquement par l’implicite ou les impressions. S’il est vrai que le tribunal de première instance est souverain dans son appréciation de la preuve, encore faut-il qu’il y en ait une pour qu’elle puisse être analysée ou qu’il puisse trancher. De toute manière, ici, le Comité ne conclut pas qu’il y a réhabilitation. Il souhaite simplement qu’il y en ait une puisque ce n’est pas impossible.

[79]       Ni le Comité, ni l’avocat de Mme Dumas ne sont capables de démonter une étincelle de preuve de réhabilitation dans le cas de Mme Dumas. Et l’analyse de la preuve entière par le Tribunal conduit au même résultat. La preuve de la réhabilitation est donc totalement inexistante.  

[80]       Il n’est en conséquence pas une issue possible d’utiliser la réhabilitation pour établir la sanction.

[81]       Deuxièmement : les facteurs

[82]       Le Comité souligne les principaux facteurs objectifs dont il doit tenir compte notamment l’importante gravité des gestes qui s’apparentent à de la fraude[37], le fait qu’ils se déroulent au cœur même de la profession et la mauvaise image qu’ils peuvent engendrer dans le public puisque, reconnait-il, l’intégrité du courtier et le respect de ses devoirs professionnels envers le public sont des aspects essentiels à sa démarche professionnelle[38].

[83]       Il traite également des facteurs subjectifs notamment implicitement de l’expérience que Mme Dumas détient par rapport à celle qu’elle avait lors de son dossier disciplinaire de 2014 dont les faits remontent à 2007, ce dossier antérieur en semblable matière (avoir transmis de fausses informations à une institution financière prêteuse dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire), l’écart marqué que constitue son comportement par rapport aux standards élevés de l’industrie, son manque de probité auquel on aurait dû s’attendre ajoutant qu’il n’y a aucune excuse ou tolérance pour ce type d’infraction[39].

[84]       Le Tribunal précise qu’il est d’accord avec le Comité qui n’a pas considéré l’absence de repentir comme un élément subjectif puisque le professionnel qui bénéficie de son droit à une audience et qui continue de soutenir sa position n’a pas à être pénalisé[40].

[85]       Selon le Tribunal des professions[41], ces facteurs subjectifs reliés à la personne permettent de déterminer si la sanction envisagée, après étude des facteurs objectifs, doit être réduite ou accrue.

[86]       Après avoir nommé adéquatement ces facteurs et ajouté que ces infractions ont été commises sciemment dans le cadre d’un stratagème frauduleux bien planifié, le Comité se replie en considérant la réhabilitation de Mme Dumas et en tenant compte du principe de l’exemplarité positive suivant lequel on doit permettre à un professionnel sur le chemin de la réhabilitation de redevenir utile dans la société[42].

[87]       On le sait, personne ne prétend que la preuve démontre que Mme Dumas est sur le chemin de la réhabilitation.

[88]       De façon concrète, le Comité expose parfaitement les facteurs objectifs et subjectifs mais il n’en tient pas compte. Mis à part l’énoncé de principe quant à la gravité de l’infraction, de son caractère hautement répréhensible et de ses attributs reliés à la participation frauduleuse de Mme Dumas, il n’y a aucune explication sur des faits qui pourraient permettre au Comité d’imposer une sanction clémente sauf la réhabilitation dont on a parlé plus avant.

[89]       En apparence, la décision liste parfaitement les facteurs à considérer mais il n’est pas raisonnablement possible pour le Comité de conclure positivement pour Mme Dumas avec tout ce qu’il énonce. Ici, ce n’est pas que le Tribunal veuille intervenir en raison du fait qu’il diffère d’opinion avec le Comité. Il s’agit plutôt d’intervenir puisque le Comité fait émerger de facteurs positifs inexistants une sanction clémente, injuste et inadéquate eu égard à la gravité de l’infraction et à l’ensemble des circonstances atténuantes et aggravantes du dossier et ce, sans expliquer pourquoi.

[90]       Troisièmement : les objectifs

[91]       Encore une fois, citant adéquatement la Cour d’appel[43], le Comité se dirige bien en droit dans son énoncé. Il reconnait que la protection du public est au cœur du mandat confié à l’OACIQ.

[92]       Cependant, il n’applique pas l’ordre des objectifs défini par la Cour d’appel. Dans Pigeon c. Daigneault précitée, la Cour précise que la protection du public est au premier chef. Après avoir listé deux autres objectifs, elle précise qu’enfin, le droit du professionnel d’exercer sa profession doit être considéré. Notons au passage que le « droit d’exercer sa profession » est le fruit d’un privilège accordé par une organisme réglementé qui se distingue du « droit de gagner sa vie » qui appartient à tout citoyen, qu’il soit ou non membre d’un groupe professionnel[44].

[93]       En l’espèce, pour conclure à une sanction clémente, le Comité ne considère que le droit de Mme Dumas d’exercer sa profession. Il ne fait qu’effleurer avec des mots vides la protection du public en occultant complètement la dissuasion spécifique et l’exemplarité tel qu’on peut le lire notamment aux paragraphes 36 et 37 de la décision attaquée.

[94]       Cette dame qui participe ou est complice d’un stratagème frauduleux du début à la fin de la transaction qui permet l’usurpation d’identité d’un tiers, la remise à une fraudeur d’une commission, la vente d’un immeuble à une personne qui n’existe pas et une perte de l’ordre de 400 000 $ pour une Caisse, elle qui a un dossier antérieur en semblable matière, se voit servir une « dernière chance[45] » qu’elle doit saisir.

[95]       Le Comité devait tenir compte des quatre objectifs de détermination d’une sanction et de leur ordre défini par la Cour d’appel. N’en prioriser que le quatrième n’est pas une issue possible puisque cela conduit nécessairement à une peine exagérément clémente.

[96]       Quatrièmement : la parité

[97]       Le Comité a raison d’affirmer, jurisprudence à l’appui, que les fourchettes de peines ne sont pas des carcans et que les tribunaux de première instance jouissent d’une large discrétion au moment d’imposer une sanction[46].

[98]       Cependant, lorsque plusieurs professionnels sont accusés de la même infraction, ou d’infractions connexes ou semblables, l’objectif d’une certaine parité des sanctions invite à prendre en considération les sanctions qui ont été imposées dans d’autres cas en tenant compte des facteurs aggravants et atténuants propres à chacun[47].

[99]       Comme le rappelle d’ailleurs Me Pierre Bernard dans son ouvrage sur la déontologie[48], des sanctions trop disparates pour des infractions semblables peuvent créer une confusion lorsque les membres d’un Comité sont confrontés à une situation identique. Pour s’éloigner d’une fourchette, un tribunal d’instance doit en expliquer les motifs.

[100]    Selon la syndique, la fourchette des sanctions pour ce genre d’infraction si situe entre 7 ans de suspension du permis et une suspension permanente et elle propose pour convaincre les précédents jurisprudentiels suivants :

·        Castiglia c. Fuoco[49] : suspension de 7 ans.

Le courtier vise la vente de l’immeuble pour une autre personne que le vendeur contemporain. Il a frauduleusement fait signer des promesses d’achat pour une vente à une personne non contemporaine. Aucun respect du processus disciplinaire. Comme facteur aggravant, il est souligné qu’il participe à un système de grande envergure dans la région même si ce n’est pas ce sur quoi il plaide coupable.

·        Bernard c. Lacombe[50] : suspension de 8 ans

Un avocat a prêté son compte en fiducie comme « bureau de change » ayant un comportement complaisant pour éviter que des transactions laissent des traces. Antécédents en semblable matière.

·        Deschamps c. Pesta[51] : suspension permanente

Utilisation de prête-noms. Plusieurs victimes. A ruiné une famille choisie avec soin. Aucun facteur atténuant. Aucune qualité morale. Immoralité sans aucune limite.

·        Castiglia c. Siméon[52] : suspension permanente

Quatre fraudes. Recrutement de prête-noms. Aucun facteur atténuant. Gonflement des prix. Aucun respect pour les institutions financières. Aucun sens de la probité. Se moque du public. Tout n’est que mensonge. Risque élevé de récidive.

·        Lebel c. Bruno[53] : suspension permanente

100 000 $ empochés par le courtier suite à un flip immobilier fort complexe. Fraude colossale ayant fait plusieurs victimes aux conséquences désastreuses. Aucun facteur atténuant. Aucune qualité morale.

·        Pelletier c. Gardner[54] : suspension permanente

Déclaré coupable de trois actes criminels dont deux fraudes de moins de 5 000 $. Avait des antécédents de fraude. Aucune réhabilitation.

[101]    Selon Mme Dumas, la sanction de 18 mois est déjà très lourde et elle propose ces décisions pour en convaincre :

·        Pinet c. Dion[55] : suspension de 8 ans

Transmission de faux documents pour obtenir du financement. Avoir agi comme prête-nom. Culture de cannabis. Il y a des facteurs atténuants. Aucuns antécédents. Par erreur dans son mémoire ici, Mme Dumas parle de 2 ans mais c’est 8.

·        Castiglia c. Lagardière[56] : 1 an de suspension (recommandation commune)

Demande de financement par son frère sachant que des documents étaient faux. Un dossier antérieur. Risque de récidive. Gravité subjective moins importante que les autres dossiers puisqu’il n’y a pas de preuve de perte.

·        Castiglia c. Côté[57] : suspension permanente

Stratégie permettant à des individus d’acquérir des biens immobiliers sans mise de fonds à l’aide de faux documents et sous de fausses représentations faites aux institutions financières. 18 chefs, 12 clients.

·        Castiglia c. Warren[58] : suspension de 12 ans

Trois reventes simultanées permettant d’encaisser des profits substantiels sur la revente d’immeubles financés à même l’hypothèque obtenue par l’acquéreur subséquent sur la foi de fausses informations. Un dossier antérieur en semblable matière. Aucune réhabilitation. Explications loufoques. Fraude immobilière systémique.

·        Deschamps c. Sandhu[59] : 1 an de suspension

Le courtier a transmis 4 faux documents établissant des placements plus élevés que ceux réellement en possession des acheteurs. Aucune perte. Les vrais documents ont été remis à temps. Pas vraiment de conséquence. Il ne s’agit évidemment pas d’une fraude planifiée avec un faux acheteur.

[102]    De l’examen de la jurisprudence déposée et de toute celle existante, il semble se dégager qu’une période de plusieurs années sinon une suspension permanente est souvent imposée pour des infractions dans lesquelles la malhonnêteté est la pierre angulaire de la décision dans les cas où les fraudes sont planifiées et lorsqu’il y a des victimes et des pertes. On peut prétendre aisément que 18 mois de suspension de permis pour la trame factuelle retenue par le Comité, c’est clairement sous la barre minimale de la fourchette pour des sanctions de dossiers de même nature.

[103]    Si le Comité avait bénéficié de certains facteurs atténuants tels par exemple l’absence d’antécédents, le remboursement total ou partiel, l’absence d’expérience, le fait d’avoir été contrainte, un plaidoyer de culpabilité ou des remords sentis, il aurait pu être justifié d’ordonner une suspension plus courte pour favoriser le maintien de Mme Dumas plus rapidement dans la profession mais ce n’est pas le cas. Il n’y a ici aucun facteur atténuant ni d’explication raisonnable du Comité pour justifier la sanction rendue qui est par conséquent inadéquate et injuste.

*     *     *     *     *     *     *

[104]     Rappelons-nous à ce stade-ci à quel point la participation de Mme Dumas - reconnue par le comité - à la fraude, du début à la fin de la transaction, est grave et à quel point également elle est planifiée, orchestrée, raffinée et réalisée au détriment de Castillo 1 et de la Caisse qui assume une perte de l’ordre de 400 000 $. La participation probable de Mme Dumas comme instigatrice ou complice par la production de documents qu’elle savait être faux dans le but de réaliser la transaction factice est l’un des geste les plus malhonnête qu’un courtier hypothécaire peut réaliser dans le cadre de ses fonctions. C’est justement d’ailleurs ce titre professionnel qui lui permet d’espérer faire réaliser cette transaction frauduleuse.

[105]    Le Comité a rendu une décision comportant une sanction injuste et inadéquate  eu égard à la gravité de l’infraction et aux circonstances propres à l’affaire qui n’était pas une issue possible et acceptable en regard des faits et du droit.

[106]    Il a occulté les objectifs liés à la protection du public, à la dissuasion et à l’exemplarité en ne tenant compte que du droit du professionnel de continuer d’exercer sa profession et ce, en raison d’une prétendue réhabilitation favorisant l’exemplarité positive qui n’a pas fait l’objet d’une preuve devant lui. Au-delà du fait qu’il a inventé cette preuve, il n’a considéré que cet objectif au détriment des trois autres plus importants encore.

[107]    Il n’a par ailleurs pas tenu en compte que tous les facteurs objectifs et subjectifs ne militaient qu’en faveur d’une lourde sanction en l’absence absolue de facteurs favorables à Mme Dumas.

[108]    Enfin, il n’a pas suivi la jurisprudence qui lui était disponible en s’écartant de façon radicale de la fourchette des sanctions pour des infractions de même nature sans fournir d’explications, sans motiver et de toute façon, sans aucune raison intelligible.

[109]    La sanction de 18 mois de suspension de permis d’exercice imposée par le Comité constitue donc une sanction qu’il ne lui était pas possible d’imposer. Il s’agit d’une décision qui ne possède pas les attributs de la raisonnabilité. Il ne s’agit pas d’un dossier dans lequel il est raisonnable d’accorder « une deuxième et probablement une dernière chance que l’intimée Mme Dumas doit saisir »[60]. La décision imposant cette sanction injuste et inadéquate doit être cassée.

[110]    Il y a donc lieu maintenant d’imposer la sanction qui doit être octroyée à Mme Dumas comme le suggère la syndique dans la conclusion subsidiaire amendée, cette dernière suggérant une suspension permanente comme conclusion principale. L’article 100 de la Loi sur le courtage immobilier[61]réfère à la sous-section 5 de la section VII du chapitre IV du Code des professions[62] où se retrouve l’article 175 qui permet au tribunal d’appel de rendre la décision qui aurait dû être rendue.

[111]    Pour éviter de reprendre l‘ensemble de l’argumentation, le Tribunal précise que  la jurisprudence de même que tous les concepts plus avant exposés ont été considérés pour l’octroi de cette sanction.

[112]    Ainsi, en résumé, la protection du public doit être placée à l’avant plan. Cette courtière possédant un dossier disciplinaire antérieur en semblable matière dont on espère, tout au plus, qu’elle se réhabilite un jour puisque cette réhabilitation n’est pas une entreprise impossible, doit être écartée de l’industrie suffisamment longtemps pour protéger le public et la dissuader de récidiver.

[113]    On doit également imposer une sanction - qui ne sera pas une punition - suffisamment importante pour convaincre tout professionnel qui serait tenté de l’imiter.

[114]    Le public doit être rassuré que ce genre de comportement hautement répréhensible - et pour lequel l’OACIQ doit appliquer la tolérance zéro - sera toujours condamné par des sanctions importantes et ce, afin de maintenir la confiance de ce public envers l’industrie du courtage immobilier et hypothécaire et de l’Institution qui l’encadre.

[115]    Il existe deux seuls éléments qui, sans constituer des facteurs atténuants puisqu’ils sont neutres, tranchent avec les trames factuelles des dossiers pour lesquels une suspension permanente ou une lourde sanction a été ordonnée.   

[116]    Malgré le caractère frauduleux des gestes reprochés à Mme Dumas et du peu de crédibilité qu’on lui accorde, il n’est pas retenu comme facteur aggravant que Mme Dumas est d’une immoralité sans limite et sans sens de la probité ou qu’elle n’a aucun respect pour l’exercice disciplinaire auquel elle se livre. Par ailleurs, même si elle est d’importance, il n’y a qu’une seule transaction visée par les chefs d’infraction.  Ce sont ces considérations qui distinguent le dossier d’espèce des décisions citées. Puisque donc, l’absence absolue de probité, de sens moral ou de respect des autorités et le fait qu’il n’y ait pas plusieurs transactions et victimes ne sont pas des facteurs aggravants comme dans certaines décisions étudiées, la sanction doit en conséquence être moins lourde.

[117]    Une suspension du permis de courtier de 6 ans constitue la sanction juste et appropriée eu égard à l’ensemble des facteurs, des objectifs et des circonstances propres à l’affaire. Le Tribunal estime notamment que cette sanction protégera le public en plus de lui permettre de continuer de maintenir sa confiance dans l’industrie du courtage immobilier et hypothécaire et envers l’organisme d’autoréglementation qui supervise ses activités. Elle accorde à Mme Dumas le droit  d’envisager une deuxième portion de sa carrière après l’effet de sa sanction. Par cette importante suspension du droit d’exercer sa profession, Mme Dumas et ses collègues seront de plus sans aucun doute convaincus que ces répréhensibles gestes ne doivent pas être imités dans l’avenir.

[118]    Quant aux cinq formations imposées par le Comité, vu la réformation de la sanction et la conséquente longueur de la période d’absence d’exercice, leur utilité apparait moins pressante d’autant qu’il est loin d’être évident qu’elles existeront toujours sous cette forme dans 6 ans. Aussi, même s’il n’était pas déraisonnable d’exiger à Mme Dumas de suivre ces formations, de telles formations ne sont en général imposées que lorsque le courtier démontre des lacunes sérieuses au niveau de ses connaissances[63], non pas lorsqu’il participe volontairement comme initiateur ou complice à des gestes à caractère frauduleux. À ce stade-ci, il n’y a pas lieu de renouveler les ordonnances de formation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[119]    REJETTE l’appel dans le dossier 500-80-036391-176 et MAINTIENT la décision sur culpabilité du Comité de discipline rendue le 14 juin 2017;

[120]    ACCUEILLE l’appel dans le dossier 500-80-036407-170 et INFIRME la décision sur sanction du Comité de discipline rendue le 9 novembre 2017;

[121]    ORDONNE sur les chefs 1 a), 1 b), 1 c), 1 d) et 1 e) du dossier 33-16-1924 de l’OACIQ la suspension du permis de courtier D3814 de Mme Marie-Josée Dumas pour une période de 6 ans si elle est titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ ou, à défaut, au moment où elle redeviendra titulaire;

[122]    ORDONNE que les périodes de suspension imposées soient purgées de façon concurrente entre elles pour un total de 6 ans;

[123]    MAINTIENT la conclusion du Comité dans sa décision sur sanction à l’égard de la publication;

[124]    CONDAME Mme Marie-Josée Dumas au paiement des frais de justice dans les dossiers 500-80-036391-176 et 500-80-036407-170.

 

		RICHARD P. DAOUST, J.C.Q.
Me Vanessa J. Goulet
Avocate de la syndique Julie Pinet
Me Alain Mongeau
Avocat de Marie-Josée Dumas
Dates d’audience :	18 septembre et 2 novembre 2018