Goulet c. Abboud								2014 QCCQ 9746
COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			LAVAL
LOCALITÉ DE				LAVAL
« Chambre civile »
N° :		540-22-017698-126
DATE :	3 octobre 2014
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE						L’HONORABLE	YVAN NOLET, J.C.Q.
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ANNE-MARIE GOULET et WALTER FANNING
Partie demanderesse
c.
JOËLLE ABBOUD et ISSAM BECHARA
Partie défenderesse
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JUGEMENT
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[1]           Anne-Marie Goulet et Walter Fanning réclament 33 071,32 $ à Joëlle Abboud et Issam Bechara pour des vices cachés à la propriété qu'ils leur ont vendue. Ils soutiennent également que les défendeurs étaient informés de l'existence de plusieurs de ces vices.

[2]           Joëlle Abboud et Issam Bechara plaident que les problèmes dont se plaignent les demandeurs ne constituent pas des vices cachés. Ils font valoir que les biens et les équipements brisés étaient simplement vétustes et avaient atteint la fin de leur cycle de durabilité.

[3]           Ils soutiennent également que les demandeurs cherchent à remplacer ces biens et équipements vétustes par des biens neufs tentant ainsi de s'enrichir à leurs dépens.

[4]           Pour ce qui est de la trame factuelle de la présente affaire, celle-ci a été établie en très grande partie par les demandeurs et les personnes qui ont témoigné à l'appui de leurs prétentions. Seul le courtier immobilier des défendeurs, monsieur Yazigy, a témoigné concernant certains faits dont il avait connaissance. Les défendeurs n'ont pas témoigné en l'instance.

LES FAITS

[5]           Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants.

[6]           Joëlle Abboud et Issam Bechara sont propriétaires depuis quelques années d'une propriété construite à la fin des années cinquante et située sur le boulevard Goineau à Laval (la « propriété »).

[7]           À l'automne 2010, les défendeurs mettent en vente leur propriété par l'intermédiaire d'un courtier d'immeubles.

[8]           Plusieurs photos de la propriété apparaissent sur un site destiné à promouvoir la vente de la propriété dont quelques photos de la piscine.

[9]           Anne-Marie Goulet et Walter Fanning sont quant à eux à la recherche d'une résidence unifamiliale. Pour madame Goulet, il s'agit d'une première acquisition alors que pour monsieur Fanning, il est question d'une troisième.

[10]        Monsieur Fanning œuvre dans le domaine de la rénovation domiciliaire et est familier avec le domaine de la construction. Après avoir consulté les photos de la propriété, il est intéressé à la visiter.

[11]        Cette première visite dure environ une trentaine de minutes et est effectuée peu avant Noël en présence de son courtier. Lors de celle-ci, monsieur Fanning rencontre madame Abboud et monsieur Bechara et leur pose diverses questions concernant principalement le voisinage et l'état général de la propriété.

[12]        Satisfait de sa visite et des réponses obtenues, une deuxième visite est organisée dès le début janvier et madame Goulet l'accompagne. Cette visite dure plus d'une heure. Encore une fois, plusieurs questions sont posées aux défendeurs. Madame Goulet insiste particulièrement sur le rangement disponible et le fonctionnement de la thermopompe et des équipements de la piscine. Elle témoigne à l'effet que selon les défendeurs, tous les équipements fonctionnent bien.

[13]        Les demandeurs sont définitivement intéressés à la propriété et une offre est préparée et transmise aux défendeurs en janvier 2011. Cette offre est conditionnelle à la visite d'un inspecteur.

[14]        Avant que l'inspection n'ait lieu, monsieur Fanning visite une troisième fois la maison et la regarde à la lumière des améliorations que lui et sa conjointe aimeraient y apporter.

[15]        Pour l'inspection, monsieur Fanning demande à son associé dans l'entreprise de rénovations BoWalt Construction de la faire. Celui-ci effectue une visite de plus d'une heure et demie. Lors de celle-ci, il effectue le tour du périmètre extérieur de la propriété, vérifie tout ce à quoi il a accès, incluant la toiture. Il explique que les conditions hivernales l'empêchent de vérifier la thermopompe et les équipements de la piscine.

[16]        Après l'inspection, une rencontre a lieu et y participent l'inspecteur, les vendeurs, monsieur Manning et un des courtiers. L'inspecteur pose aux vendeurs diverses questions concernant la propriété, le bon fonctionnement des équipements de chauffage et climatisation et des équipements de la piscine.

[17]        Une fois l'inspection complétée et à la suite des réponses obtenues des vendeurs, l'inspecteur conclut qu'il n'y a pas de vice significatif affectant la propriété. Les parties poursuivent alors le processus de la vente.

[18]        Le 11 mars 2011, l'acte notarié est signé et les demandeurs prennent possession de leur nouvelle propriété. Toutefois, leur bail étant toujours en vigueur, il n'y a pas d'urgence à déménager. Monsieur Fanning entreprend sans tarder différents travaux de rénovation. Essentiellement, il est question :

18.1.     de remplacer les portes des armoires de la cuisine, le comptoir et l'évier de celle-ci;

18.2.     d'enlever et installer un nouveau plancher dans la cuisine, la salle à dîner et le salon;

18.3.     d'enlever la céramique et le tapis de la salle de bain à l'étage, d'enlever et remplacer la vanité et le lavabo et d'installer une nouvelle céramique au plancher;

18.4.     de peinturer les principales pièces de la maison.

[19]        Monsieur Fanning explique qu'ayant de l'expérience en matière de travaux de rénovation, il prend certaines précautions avant de débuter les travaux dans la salle de bain. Il confirme avoir bouché le tuyau de la baignoire pour s'assurer qu'aucun débris ne pénètre dans les conduits de plomberie.

[20]        Il explique également que les travaux de plomberie dans la cuisine et dans la salle de bain ont simplement consisté à enlever l'évier et le lavabo et à les remplacer par de nouveaux.

[21]        Le déménagement des meubles des demandeurs s'effectue le 30 avril 2011.

[22]        Une fois le déménagement complété, madame Goulet utilise pour la première fois, la baignoire. Peu de temps après l'avoir vidé, les demandeurs constatent que l'eau de celle-ci n'est pas évacuée normalement et refoule sur le plancher du garage par le drain qui y est situé.

[23]        Une entreprise spécialisée est appelée afin d'identifier le problème.

[24]        Les demandeurs communiquent avec les vendeurs afin de les informer du problème et pour les inviter à venir constater la situation. Après quelques messages laissés sur la messagerie vocale des défendeurs, madame Goulet parle à madame Abboud le 2 mai 2011. Malgré les informations qui leur sont communiquées, les défendeurs ne se sont pas présentés à la propriété et ils n'ont mandaté aucun représentant pour le faire à leur place.

[25]        Le 9 mai 2011, l'entrepreneur spécialisé insère un furet dans le tuyau d'évacuation des eaux usées afin de le débloquer. Par la suite, une caméra est introduite dans l'égout et le visionnement de l'enregistrement DVD permet de constater que le blocage est causé par des racines situées à environ 25 pieds. C'est ce blocage qui a entraîné le refoulement.

[26]        L'enregistrement DVD permet de voir qu'entre le 16^e et le 25^e pied, diverses matières bloquent encore en partie l'écoulement normal des eaux usées. Sans voir clairement le bris de l'égout, il est manifeste que le tuyau est perforé ou qu'à tout le moins, il s'est déplacé au point de jonction de telle sorte que des racines ont pu pénétrer à l'intérieur de l'égout.

[27]        Les frais de l'inspection par caméra sont de 313,29 $.

[28]        Quant à la réparation, un témoin entendu en demande explique que n'eut été de l'infiltration des racines, le tuyau en place aurait certes pu y demeurer sans problème encore une cinquantaine d'années.

[29]        La solution qu'il propose est de tout refaire à neuf. À cette fin, il enlève les pierres décoratives, le paysagement en place, la galerie et l'arbre situé à proximité de l'axe de l'égout. Une fois ces travaux préparatoires exécutés, il excave le sol et enlève l'ancien tuyau.

[30]        Il propose l'installation d'une nouvelle conduite sur un lit de pierres concassées possédant une pente positive vers les installations sanitaires de la ville. En terminant, il recouvre le tout de pierres concassées, de la terre excavée, remet en place les pierres décoratives, réinstalle la galerie et complète l'aménagement paysager.

[31]        Pour l'ensemble de ces travaux, il réclame un montant de 13 797 $. Il confirme que ce prix est toujours valide à ce jour.

[32]        Le demandeur confirme ne pas avoir entrepris les travaux. Il témoigne qu'afin d'éviter tout autre problème de refoulement, il doit, à tous les 6 à 8 mois, louer un équipement afin de s'assurer que la conduite demeure libre de toute racine.

[33]        Malgré le déblocage du tuyau principal d'évacuation, les demandeurs constatent que le drain d'évacuation de la lessiveuse est toujours bloqué.

[34]        Le demandeur effectue des tentatives afin de remédier à la situation, mais sans succès. Son entreprise installe un nouveau tuyau d'évacuation ce qui règle définitivement le problème. Une facture de 1 400 $ plus les taxes applicables, lui est transmise par BoWalt et son associé confirme que cette facture demeure impayée à ce jour.

[35]        Le 16 mai 2011, madame Goulet tente de démarrer la thermopompe. À cette fin, elle communique avec un oncle qui est frigoriste depuis plusieurs années et qui la conseille. Malgré le fonctionnement apparent de l'équipement, la température de la maison demeure inchangée.

[36]        L'oncle de madame Goulet, monsieur Dubeau, se présente alors chez elle afin de vérifier l'équipement. Il remarque que la valve d'expansion est manquante et qu'il y a de la corrosion à l'intérieur des conduits. Dans l'état où se trouve la thermopompe, elle ne peut fonctionner.

[37]        Il vérifie tout de même le module extérieur et constate que le compresseur n'est pas opérationnel et que diverses pièces posent problème. Selon lui, la thermopompe n'a pas fonctionné depuis déjà un certain temps et elle n'est pas réparable. Il mentionne à sa nièce que les coûts en main-d'œuvre et en pièces sont trop importants pour une réparation. Il ajoute que cela nécessiterait également de remplacer la fournaise intérieure pour la rendre compatible avec une nouvelle thermopompe.

[38]        Selon monsieur Dubeau, le modèle de l'équipement est d'une ancienne génération. Ce type de thermopompe utilise un fréon et une huile qui diffèrent des produits maintenant utilisés pour les nouveaux équipements. Une nouvelle thermopompe serait ainsi incompatible avec la fournaise existante. C'est pourquoi il dit avoir recommandé à sa nièce de remplacer tant la fournaise intérieure que la thermopompe.

[39]        L'entreprise de monsieur Fanning a déjà transigé avec l'entreprise M. Sauvé climatisation et ventilation. Il communique avec monsieur Sauvé et lui demande d'être présent le 12 juin 2011 pour examiner la thermopompe.

[40]        Madame Goulet mentionne avoir informé monsieur Bechara de la visite de Sauvé ventilation et climatisation le 12 juin et l'invite à assister à celle-ci.

[41]        Lorsque monsieur Sauvé se présente à la date convenue, monsieur Béchara n'est pas présent. Monsieur Sauvé fait les mêmes constats que monsieur Dubeau et en vient aux mêmes conclusions. Tant la thermopompe que la fournaise doivent être remplacées et il offre de le faire au coût de 7 488,79 $. Il confirme que les demandeurs ont accepté son offre et qu'ils lui ont payé le montant convenu.

[42]        Madame Goulet communique à nouveau avec les vendeurs afin de les informer des problèmes du drain de la salle de lavage et de la thermopompe défectueuse. Elle témoigne à l'effet que les défendeurs ne sont pas intéressés à effectuer les réparations et qu'ils refusent tout simplement de collaborer.

[43]        Après la visite de monsieur Sauvé, madame Goulet témoigne avoir reçu une communication de monsieur Bechara à l'effet qu'un entrepreneur viendra le 14 juin pour examiner la thermopompe. Madame Goulet prend alors congé afin d'être présente lors de l'inspection. Finalement, personne ne se présente.

[44]        Monsieur Bechara rappelle madame Goulet le 15 juin afin de l'informer que l'entrepreneur n'a pu se rendre le 14 et viendra le 15. Cette dernière ne rentre pas au travail pour une deuxième journée et encore une fois, personne ne se présente pour l'inspection.

[45]        Même manège pour le 17 juin. Cette fois, c'est monsieur Fanning qui attend inutilement un entrepreneur qui ne se présente pas.

[46]        À la mi-mai, monsieur Fanning effectue la mise en marche de la piscine. Il constate que la pompe ne fonctionne pas. Il la change et assume le coût de cet achat. Une fois la nouvelle pompe installée, il doit interrompe à nouveau la mise en marche, car il y a ne nombreuses fuites d'eau.

[47]        Il résume les problèmes en mentionnant que l'écumoire est craquée, tout comme deux jets et un tuyau du chauffe-eau qui doivent, en conséquence, être remplacés.

[48]        Une entreprise spécialisée en réparation de piscine se présente le 20 juin et répare le tout pour 2 050,22 $, à l'exception du chauffe-eau. Celui-ci doit être remplacé au coût de 3 379,97 $, taxes incluses.

[49]        Une rencontre a finalement lieu à la fin juin entre les parties. Les participants à cette rencontre sont : le courtier des défendeurs soit monsieur Yazigy, monsieur Bechara, monsieur Fanning, son cousin et un ami de madame Goulet qui étudie en droit.

[50]        Selon monsieur Yazigy, monsieur Bechara est prêt à effectuer certaines réparations pour la thermopompe et la piscine. Monsieur Fanning lui explique cependant pourquoi la thermopompe a été remplacée et qu'il n'est donc plus question de réparation. Il lui montre les factures et estimations des diverses dépenses encourues ou à venir et demande à monsieur Bechara de lui faire une proposition. Il est effectivement question d'une offre, mais celle-ci est limitée à 1 000 $.

[51]        Dans ce contexte, les parties ne peuvent s'entendre.

[52]        En octobre 2011, une mise en demeure est transmise aux défendeurs. Celle-ci réitère la chronologie des événements et réclame aux défendeurs le coût des réparations. En mai 2012, les demandeurs intentent contre les défendeurs le présent recours et considèrent que les problèmes à la propriété constituent des vices cachés. Ils soutiennent aussi que les défendeurs connaissaient la plupart de ceux-ci.

[53]        À la suite de la requête introductive d'instance, les défendeurs mandatent un architecte pour que celui-ci examine le garage, la buanderie, la thermopompe et la piscine.

[54]        L'architecte analyse chaque aspect mentionné à la mise en demeure et somme toute, compte tenu des travaux déjà effectués, il n'est pas à même de conclure que ceux-ci  étaient nécessaires ou que les problèmes auraient pu être réparés autrement.

[55]        Il fait valoir que la maison a été construite à la fin des années cinquante. Dans les circonstances, il est d'avis que tant l'égout que la thermopompe et la piscine avaient atteint la fin de leur cycle de vie utile.

[56]        Le procureur des défendeurs réitère ce point de vue. Il considère que les problèmes soulevés par les demandeurs concernent la vétusté des biens et équipements en question et non des vices cachés.

[57]        Pour la question de l'égout, il indique que le montant mis en preuve pour la réparation est totalement disproportionné au problème à réparer. Il mentionne qu'une simple dépense d'environ 310 $ suffit à corriger le problème. Il ne voit pas en quoi il revient à ses clients de remplacer, à grands frais, ce tuyau des eaux usées alors qu'une simple dépense de 310 $ par année limite tout refoulement.

[58]        Enfin, le procureur des défendeurs plaide que si le Tribunal conclut à des vices cachés, le montant de la dépréciation devra être très important vu l'âge avancé des biens et équipements.

[59]        Les procureurs des demandeurs acceptent le principe d'une dépréciation, mais soutiennent que ce principe ne s'applique pas pour l'égout dont ils auraient pu bénéficier, en temps normal, pour une très longue durée.

DISCUSSION ET CONCLUSION

[60]        Les questions en litige concernant la requête introductive amendée sont les suivantes :

1. Les problèmes mis en preuve par les demandeurs sont-ils des vices cachés?

2. Si oui, quel est le montant des dommages auquel les demandeurs ont droit?

1.         Les problèmes mis en preuve par les demandeurs sont-ils des vices cachés?

[61]        Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec.

[62]        L'article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver, dans un premier temps, que les problèmes dont ils se plaignent sont le résultat de vices cachés.

[63]        Si les demandeurs ne s'acquittent pas de leur fardeau de preuve, leur demande sera rejetée. S'ils effectuent cette preuve, ils doivent par la suite établir le montant de leurs dommages.

[64]        Lors de l'analyse de la preuve, le Tribunal doit également tenir compte de la règle prévue à l'article 2804 du Code civil du Québec qui précise :

« La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

[65]        Cet article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait.

[66]        À la lumière de ces principes, la preuve prépondérante établit quatre problèmes (les « problèmes ») :

66.1.     Le blocage de l'égout;

66.2.     Le drain de la buanderie;

66.3.     La thermopompe;

66.4.     Les équipements et les tuyaux de la piscine.

[67]        Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'article 1726 du Code civil du Québec. Cet article se lit comme suit :

« Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

[68]        Les auteurs Beaudoin Renaud indiquent dans leur ouvrage Code civil du Québec annoté[1]:

« 1726/28 Pour être couvert par la garantie légale le vice doit être nuisible à l'usage de la chose vendue, avoir une certaine gravité, être caché, être inconnu à l'acheteur et être antérieur à la vente ».

[69]        Plusieurs décisions[2] sont citées à l'appui de ce constat.

[70]        Il y a lieu d'analyser brièvement les cinq conditions pour qu'un vice caché soit couvert par la garantie légale :

1. Le vice doit être nuisible et posséder une certaine gravité;

2. Le vice doit être antérieur à la vente;

3. Le vice doit être inconnu des acheteurs;

4. Le vice n'est pas apparent;

5. Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci.

[71]        Dans la présente affaire, le caractère nuisible et la gravité des divers problèmes ont été démontrés. De plus, il est certain qu'avoir connu ces problèmes, les demandeurs n'auraient pas payé aux défendeurs un prix aussi élevé que celui qui leur a été versé.

[72]        Pour ce qui est de l'antériorité du blocage par rapport à la date de la vente, le procureur des défendeurs fait valoir que l'égout n'était pas bloqué au moment de la vente.

[73]        Or, l'entrepreneur qui a débloqué l'égout et les demandeurs parlent d'un lot de racines. Ces témoignages n'ont pas été contredits. De plus, le fait que des racines en viennent à obstruer l'égout n'est pas affaire de quelques jours ou même de quelques semaines. Enfin, le problème est constaté dès l'arrivée des demandeurs.

[74]        D'autre part, il n'y a pas de preuve à l'effet que les demandeurs ont une responsabilité relativement à cette obstruction. L'enregistrement DVD visionné de l'égout n'a révélé aucun débris de matériaux de construction. Pour ce qui est des travaux effectués à la propriété par les demandeurs en mars et avril 2011, ceux-ci visaient l'aspect visuel et non la structure de la maison.

[75]        En ce qui a trait aux travaux de plomberie, ceux-ci étaient relativement mineurs. En fait, ces travaux ne peuvent être à l'origine des problèmes rencontrés par les demandeurs concernant le blocage de l'égout et du drain de la buanderie.

[76]        Ainsi, la preuve prépondérante est à l'effet que l'obstruction de l'égout est antérieure à la vente survenue le 11 mars 2011. La même conclusion s'applique d'ailleurs pour le blocage du drain de la buanderie.

[77]        Concernant les démarches effectuées par les demandeurs avant l'achat, l'on parle de quatre visites. Une première visite plus rapide et trois autres qui ont duré plus d'une heure à chaque fois.

[78]        Il a été question que l'inspection préachat de la propriété ait été effectuée par l'associé de monsieur Fanning. Or, cette inspection a été sérieuse et le témoignage de l'inspecteur, tout associé qu'il soit, a été clair et convaincant concernant le sérieux de l'inspection effectuée.

[79]        Dans l'affaire Pinsonneault c. Entreprises VFJ inc.[3], le juge Michel Bédard effectue une analyse de la notion d'acheteur prudent et diligent : 

« [19]    Outre les critères retenus pour définir le concept de vice caché, il est à noter que le deuxième paragraphe de l'article 1726 C.c.Q. traite spécifiquement de la notion "d'acheteur prudent et diligent ".

[20]       Pour bien comprendre ce qu'est un acheteur prudent et diligent au sens du Code civil du Québec, il est approprié de s'en référer à la jurisprudence pour mieux comprendre comment cette notion a été appliquée, en débutant par le juge Jacques Lachapelle j.c.q. dans l'affaire Papazian c. Hébert[3] où il précise, que suivant le dictionnaire "Le Petit Robert ", il a retenu que les mots prudence et diligence sont définis comme suit :

La prudence réfère à la personne qui prend les dispositions pour éviter les erreurs, qui s'abstient de tout ce qu'il croit pouvoir être source de dommages.

La diligence est la qualité de celui qui s'applique avec soin à ce qu'il fait."

Le juge Lachapelle poursuit son analyse en ajoutant :

"Que le critère de l'acheteur prudent et diligent est plus exigeant que celui applicable à la personne raisonnable. En somme, « celui qui procède à l'examen doit être attentif, actif et poser les questions»»

[21]       Suivant la même logique, la juge Courville de la Cour supérieure dans l'affaire Brisebois c. Ouimette[4] s'exprime ainsi :

"[17] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux, car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché. La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi."

[22]       La Cour suprême du Canada dans ABB Inc. c. Domtar inc.[5], rappelle la nécessité pour l'acheteur de se bien renseigner avant d'acheter :

"  Que l'acheteur a une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien ". »

[références omises]

[80]        À la lumière des principes mentionnés ci-dessus et de la preuve présentée en l'instance, le Tribunal considère que les demandeurs ont agi en acheteurs prudents et diligents.

[81]        Les demandeurs se sont en effet renseignés concernant l'état de l'immeuble qu'ils se proposaient d'acheter auprès des vendeurs. Ils ont également effectué plusieurs visites attentives de la propriété et ont requis en plus une inspection qui a été effectuée sérieusement. Enfin, le rapport ne révèle aucune information susceptible d'attirer l'attention des demandeurs sur l'un ou l'autre des problèmes.

[82]        Ainsi, les blocages de l'égout et du drain de la buanderie étaient inconnus des demandeurs et n'étaient pas apparents.

[83]        En ce qui concerne les problèmes reliés à la thermopompe et aux équipements de la piscine, les demandeurs ont témoigné à l'effet que les défendeurs leur ont représenté que ces équipements étaient fonctionnels. Ils indiquent toutefois que dès leur arrivée à la propriété, et à leur première tentative d'utiliser la thermopompe et les équipements de la piscine, ceux-ci ne fonctionnent pas.

[84]        Les demandeurs étaient pourtant en droit de s'attendre à ce que ces équipements fonctionnent normalement. Or, selon les témoignages entendus, la thermopompe n'était plus en fonction depuis déjà un certain temps. Quant aux équipements de la piscine, les différents bris rendaient impossible la circulation de l'eau et ne permettaient pas l'usage de celle-ci. Pourtant, les défendeurs n'ont pas soufflé mot de ces situations aux demandeurs et ont plutôt agi de manière à leur laisser croire que le tout fonctionnait bien.

[85]        Les défendeurs ont donc manqué de transparence et ont volontairement communiqué aux demandeurs des informations biaisées. En agissant ainsi, ils les ont induits en erreur concernant le fonctionnement de ces équipements. Ce faisant, ils se sont fait rassurant de telle sorte que les demandeurs étaient bien fondés de ne pas pousser plus loin leur examen de ceux-ci.

[86]        Dans ce contexte, bien que les problèmes de la thermopompe et de la piscine étaient facilement décelables, ils constituent malgré tout un vice caché pour lequel les demandeurs doivent être compensés. En effet, s'ils avaient été informés de l'état réel de ces équipements, ils n'auraient certainement pas payé aux défendeurs le prix convenu pour la propriété mais un prix révisé à la baisse.

[87]        La Cour d'appel indique, dans l'affaire Proulx-Robertson c. Collins[4], un passage cité dans de nombreux jugements :

« […]

   Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel.  Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. […] »

[88]        Il découle de l'analyse qui précède que les problèmes soulevés par les demandeurs constituent des vices cachés. Les demandeurs ont de plus fait la preuve de nombreux avis verbaux aux défendeurs afin de constater les problèmes et des réponses des défendeurs qui ont refusé de collaborer. Ils ont également transmis aux défendeurs une mise en demeure écrite en date 4 octobre 2011. Les demandeurs ont ainsi respecté les dispositions de l'article 1739 du Code civil du Québec .

2.         Quel est le montant des dommages auquel les demandeurs ont droit?

[89]        Les principes généraux en matière d'indemnisation pour une réclamation relative à des vices cachés sont résumés ainsi par les auteurs Baudouin et Deslauriers dans leur volume La Responsabilité civile[5] :

« 1-419 - Principes généraux - C'est peut-être à l'égard de l'indemnisation du dommage matériel que les règles jurisprudentielles établies pour la responsabilité contractuelle se rapprochent le plus de celles de la responsabilité légale. La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. La tâche des tribunaux est cependant facilitée par le fait qu'il est, en général, relativement aisé de fixer une valeur économique de marché ou de remplacement pour un bien matériel.

[…]

1-422 - Valeur de remplacement - Lorsque le bien est complètement détruit ou rendu inutilisable, la victime devrait théoriquement obtenir le montant d'argent qu'elle devra débourser pour se le procurer à nouveau. On ne saurait lui accorder simplement le prix d'achat original, étant donné que l'inflation et la dévaluation de la monnaie ne lui permettraient probablement pas d'obtenir un remplacement adéquat, non plus, s'il s'agit d'un immeuble ancien que le seul coût de reconstruction avec des matériaux d'origine. Cependant, lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un certain sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué. C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances.

1-423 - Détérioration - Si l'objet n'est que détérioré, on doit accorder en principe les déboursés nécessaires pour permettre sa remise en état, à condition toutefois que ceux-ci ne soient pas supérieurs au prix d'achat d'un objet identique sur le marché. Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plue-value au bien et augmentent sa valeur économique. Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. Toutefois, lorsque le propriétaire démontre qu'il était en mesure de vendre l'immeuble à un certain prix, les tribunaux lui accordent le manque à gagner sur la vente ainsi ratée. »

[références omises]

[90]        Les montants réclamés par les demandeurs sont décrits au paragraphe 14 de la requête introductive d'instance :

TRAVAUX RÉALISÉS

·        Drain       Facture 1488, plomberie Drains DM Métropolitain inc. (Pièce P-2)	313.29 $
·        Pompe Facture (Pièce P-4) ·        Piscine Facture 239265, Raymond Multi-Services (Pièce P-5)	432.90 $ 2 050.22 $
·        Thermopompe Facture 0566, Entreprises MSauvé      inc. (Pièce P-6)	7 488.29 $

 TRAVAUX À VENIR

·        Réfection du drain Soumission 15 février 2012, Les excavations F. Cousineau inc, (Pièce P-7)	13 797.00 $
·        Réparations diverses Soumission, BoWalt (Pièce P-8)	1 609.65 $
·        Chauffe-eau Piscines Tropicana ltée (Pièce P-9)	2 379.97 $
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GRAND TOTAL :	28 071.32 $

[91]        À ces montants, les demandeurs réclament également une somme de 5 000 $ à titre de dommages moraux.

[92]        Nous traiterons des montants réclamés par les demandeurs dans l'ordre suivant : le blocage de l'égout, le drain de la buanderie, la thermopompe, les équipements de la piscine et les dommages moraux;

[93]        Concernant le blocage de l'égout, la preuve révèle que sans l'infiltration des racines dans le tuyau de l'égout, celui-ci aurait pu servir encore sans problème pour plusieurs années. Toutefois, les racines ont endommagé l'égout de telle sorte qu'il laisse maintenant écouler une partie des eaux contaminées dans le sol. De plus, les racines reviendront systématiquement obstruer l'écoulement de ces eaux usées.

[94]        Par définition, un système d'évacuation des eaux usées se doit d'être un système étanche. Il doit empêcher la contamination du sol par des eaux usées et il doit  également empêcher toute infiltration de racine ou terre susceptible de bloquer le conduit. Il y a ainsi lieu de remplacer le tuyau de l'égout.

[95]        Les demandeurs réclament un montant de 13 797 $ à ce titre. De ce montant, une somme de 6 000 $ est toutefois très vague. Il est question d'un budget concernant le paysagement, incluant refaire une pente du terrain vers la rue et de travaux visant à défaire et refaire la galerie. Il revenait aux demandeurs de faire une preuve prépondérante de la nécessité de ces travaux, de leurs coûts et du lien de ceux-ci avec le remplacement du tuyau.

[96]        Le Tribunal ne considère pas que cette preuve a été effectuée. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire droit à l'item « refaire la pente du terrain vers la rue » ni d'accorder la totalité de la somme réclamée pour les items « paysagement » et « travaux à la galerie ». Conséquemment, il y a donc lieu de réduire le montant de 6 000 $ à 2 500 $ laissant ainsi une réclamation de 10 297 $ pour les travaux reliés à l'égout.

[97]        De cette somme, il faut tenir compte que la maison a été construite il y a environ 35 ans. Sans infiltration des racines, la preuve prépondérante est à l'effet que l'égout aurait certainement pu fonctionner pour une durée équivalente. Il y a ainsi lieu d'appliquer une dépréciation de 50 % à la valeur de ces travaux.

[98]        La réclamation des demandeurs en ce qui concerne la réparation du tuyau de l'égout est ainsi fixée à 5 148,50 $. À cette somme, il y a lieu d'ajouter les frais de l'inspection par caméra de l'égout de 313,29 $.

[99]        Pour ce qui est du drain de la buanderie, cette réclamation s'assimile plus à une réparation. Il est particulier que la soumission déposée en preuve pour la réparation émane de l'entreprise du demandeur. Quant à son contenu, la preuve n'a pas été très précise sur la nécessité d'effectuer chacun des travaux qui y sont décrits et sur le montant propre à chacun. Dans les circonstances, un montant de 550 $ est alloué aux demandeurs pour la réparation du drain de la buanderie.

[100]     Concernant la thermopompe, le procureur des défendeurs prétend qu'étant donné la vétusté de celle-ci, il n'y a pas lieu de dédommager les demandeurs pour la valeur de cet équipement. S'il fallait accepter ce point de vue, cela reviendrait à nier aux demandeurs leur droit d'être compensé malgré les fausses représentations des défendeurs et le fait que celles-ci les ont privées d'un examen plus approfondi de cet équipement. Il n'y a donc pas lieu de retenir cet argument.

[101]     Il a été question de l'incompatibilité de la nouvelle thermopompe avec l'équipement de chauffage existant. Or, la preuve prépondérante établit qu'afin d'installer la nouvelle thermopompe, il était nécessaire de remplacer également l'équipement de chauffage. Ainsi, le montant des dommages des demandeurs à cet égard tiendra compte de ces deux équipements.

[102]     Après analyse de la preuve, le Tribunal accorde aux demandeurs une somme de 2 900 $ pour le remplacement des deux équipements. Ce montant tient compte des facteurs suivants: i) les fausses représentations des défendeurs concernant le bon fonctionnement de la thermopompe; ii) le fait que les demandeurs bénéficient maintenant d'équipements neufs et pleinement fonctionnels; iii) bien que la thermopompe était inutilisable, ce n'était pas le cas du système de chauffage et, iv) les deux équipements, pour autant qu'ils auraient été bien entretenus, auraient pu être fonctionnelle quelques années encore, et ce, malgré qu'ils s'approchaient de la fin de leur durée normale de fonctionnement.

[103]     Pour les équipements de la piscine, ceux-ci n'étaient pas fonctionnels lors de la première saison estivale suivant l'acquisition de la propriété, et ce, malgré les représentations des défendeurs. La facture représentant les réparations de l'écumoire et des retours d'eau est de 2 050,22 $. Il n'a pas été établi que ces réparations donnent une plus value à la propriété. Tout au plus, ils rendent opérationnel ce qui devait l'être. Il y a lieu que les défendeurs assument le montant total de ces réparations.

[104]     Quant à la pompe et le chauffe-eau, les demandeurs étaient également en droit de bénéficier d'équipements fonctionnels. Les montants réclamés pour la pompe et pour le chauffe-eau sont respectivement de 432,90 $ et de 2 379,97 $. Toutefois, il s'agit là du prix d'équipements neufs. Considérant ce fait et la durée plus longue d'utilisation dont les demandeurs bénéficieront pour la pompe et le chauffe-eau, ils assumeront la moitié de cette valeur. Ainsi, les défendeurs en assumeront un montant de 1 406,44 $.

[105]     Reste maintenant à analyser la réclamation des demandeurs concernant leurs dommages moraux. L'article 1728 du Code civil du Québec précise :

« Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. »

[106]     Aucun des défendeurs n'a pas témoigné lors de l'audience. Toutefois, la preuve a révélé que les différents problèmes existaient lors de l'arrivée des demandeurs, et ce, contrairement à ce que les défendeurs leur avaient déclaré. Ainsi, le Tribunal considère qu'il y a une preuve prépondérante que les défendeurs connaissaient l'existence des vices cachés ou, à tout le moins, ne pouvaient les ignorer. Le Tribunal accorde ainsi une somme de 3 500 $ aux demandeurs pour leurs troubles et inconvénients.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[107]     ACCUEILLE en partie la requête introductive d'instance;

[108]     CONDAMNE Joëlle Abboud et Issam Bechara à payer conjointement à Anne - Marie Goulet et Walter Fanning la somme de 15 318,45 $ avec intérêts au taux légal, majorée de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 4 octobre 2011;

[109]     LE TOUT, avec dépens.

		__________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q.
Me Régis Nivoix
Doyon Izzi Nivoix avocats
Procureurs de la partie demanderesse
Me René Brabant
Procureur de la partie défenderesse
Date d’audience :	Les 29 et 30 avril 2014