APERÇU

[1]               Il s’agit ici d’une histoire impliquant deux hommes d’affaires aguerris à la grande conscience environnementale qui, dans le cadre des travaux de construction pour l’agrandissement de leur usine sur un terrain réhabilité qu’ils ont acquis, il y a quelques années, découvrent la présence de sols fortement contaminés. Les trois parties poursuivies – dont deux consultants en environnement – se renvoient la responsabilité de cette contamination. Qui doit assumer les frais de décontamination du terrain?

[2]               En somme, par suite de la découverte surprise d’un îlot de contamination durant l’excavation précédant des travaux de construction d’une extension à leur usine, les dirigeants de la demanderesse Paintwell Ltd. veulent faire disparaître ce « cancer » qui afflige leur propriété et effectuent donc un travail de réhabilitation important, pour lequel ils cherchent désormais à être indemnisés.

[3]               Sont poursuivis le vendeur, qui n’aurait pas bien effectué le nettoyage du site avant la vente, ainsi que les deux consultants en environnement impliqués dans les caractérisations et réhabilitations des sols en cause. Les garanties sur le droit de propriété et la qualité du site, ainsi que la responsabilité des consultants en environnement sont invoquées comme fondements en droit.

[4]               La contamination des sols est sournoise: un sol considéré « propre » peut notamment devenir contaminé par l’effet de circulation d’eaux souterraines problématiques, ou encore par suite d’un remblai qui aurait été effectué négligemment. 

[5]               La qualité des sols revêt une importance fondamentale autant sur les plans environnementaux que financiers ou commerciaux. Il est vrai qu’investir dans un sol qui pourrait s’avérer contaminé est souvent trop risqué, considérant l’imprévisibilité de la contamination et les coûts prohibitifs d’une réhabilitation. Hormis ces considérations plus individuelles, la protection de l’environnement requiert bien sûr une responsabilisation sociale et collective face aux sols contaminés. La reconnaissance progressive du crime d’écocide dans les systèmes juridiques nationaux à travers le monde témoigne de cette nécessité.

[6]               Même si, en l’espèce, le Tribunal aurait aimé voir toutes les parties défenderesses mieux responsabilisées de la contamination en cause, la preuve au dossier ne permet pas de condamner les parties défenderesses à assumer les dommages causés.

[7]               Ainsi, le Tribunal rejette la réclamation de la demanderesse pour les raisons qui suivent.

CONTEXTE FACTUEL

[8]               Le 15 décembre 2013, un incendie détruit complètement l’entrepôt de pneus situé au 8900, rue Elmslie à Montréal (le « Site»). Le propriétaire du Site est Pneus Lachine, qui appartient à Les Entreprises Géraldeau et Fils inc. «(« Géraldeau »). L’incendie est dû à un problème électrique.

[9]               À cette époque, l’édifice voisin abrite le siège social de Paintwell Ltée et appartient à la famille Anson (« les Anson »), soit messieurs Benjamin (« Ben ») Anson et Andrew Philip (« Andy ») Anson, lesquels y exploitent l’entreprise Superchute [« Superchute »].

[10]           Les Anson sont déjà intéressés, à l’époque, à acheter le Site et l’ont mentionné à son propriétaire, Steve Géraldeau.

[11]           Or, ce dernier est préoccupé par la contamination du sol du Site, par suite de l’incendie ayant ravagé l’entrepôt, particulièrement parce qu’il se doute qu’un ancien réservoir souterrain d’huile s’y trouve.

[12]           La question de l’état de contamination des sols du Site à la suite de l’incendie est soulevée par l’assureur de Géraldeau et par les Anson.

1. La caractérisation environnementale Phase II – de MSEI du 29 mai 2014

[13]           Le 28 mars 2014, Steve Géraldeau mandate MSEI MultiSciences Expertises Inc. (« MSEI ») pour réaliser une étude environnementale de type Phase II (caractérisation des sols) sur le Site, afin de vérifier que l’incendie n’a pas causé un impact négatif à la qualité des sols et de l’eau[1].

[14]           Le mandat donné à MSEI est décrit ainsi[2]:

À la demande de Pneus Lachine, MSEI a réalisé une caractérisation des sols et une évaluation de la qualité des résidus accumulés présents sur le site faisant l’objet de ce dossier.

Les objectifs de cette étude sont :

• L’excavation de tranchées aléatoirement réparties sur le terrain pour l’évaluation des sols.
• L’échantillonnage des sols et des matériaux observés pendant les excavations, ainsi que l’échantillonnage des matières qui ont été mises en tas.
• L’analyse des échantillons par un laboratoire agréé.
• L’interprétation des données selon les critères du ministère du Développement durable, de l’Environnement, de la Faune et des Parcs (MDDEFP).
• La production d’un rapport complet regroupant les données de terrain, les résultats d’analyses des échantillons, l’interprétation des résultats et les conclusions de MSEI. 

[15]           Le Schéma I, qui suit, présente un état de la localisation des tranchées effectuées par MSEI et estimation de la zone de contamination:

Schéma I

[16]           Huit (8) tranchées d’exploration sont réalisées pour cette étude (soit les tranchées TR1 à TR8) jusqu’à une profondeur maximale de 3,0 mètres par rapport à la surface du Site.

[17]           Trente-deux (32) échantillons sont soutirés et testés selon les paramètres (substances chimiques) susceptibles d’être présent(e)s, en fonction des activités passées et des risques potentiels, soit 10 échantillons pour HP C10-C50, 4 pour HAP et 1 pour BTEX[3]. Précisément, les sols sont analysés en fonction du critère « C »[4] applicable aux sols industriels et commerciaux.

[18]           Un rapport d’expertise intitulé MSEI 14-0087 Caractérisation environnementale, 8900, rue Elmslie, Montréal (arrondissement LaSalle) (Québec) [« Rapport MSEI Phase II »] est remis à monsieur Géraldeau le 29 mai 2014.

[19]           Le Rapport conclut qu’aucune contamination visuelle ou olfactive liée à l’incendie n’a été retrouvée[5].

[20]           Toutefois, les travaux de MSEI ont permis de découvrir des sols contaminés avec du mazout (huile de chauffage) à une profondeur de 1.5 à 2.5 mètres.

[21]           Précisément, deux des tranchées d’exploration (soit les tranchées TR3 et TR4) montrent des concentrations en HAP et/ou Hydrocarbures pétroliers C10-C50 non conformes à la vocation commerciale/industrielle de la propriété, soit des concentrations supérieures au critère « C »[6]. En outre, pour ce qui est des HAP par Gcms, la tranchée TR3-4 montre des concentrations de 32 mg/kg de 2-Méthylnaphtalène, 19 mg/kg de 1-Méthylnaphtalène et 29 mg/kg de 1,3 - Diméthylnaphtalène, tandis que la tranchée TR4-3 montre une concentration de 12 mg/kg de 1,3 – Diméthylnaphtalène, lesquelles sont des valeurs bien en haut de la normale. Quant aux hydrocarbures par Gcfid, la tranchée TR3-4 montre des concentrations de 4400 mg/hydrocarbures pétroliers (C-10-C-50).

[22]           L’étude permet aussi de conclure à la présence d’un réservoir de mazout souterrain qui serait la source de contamination des sols[7], à proximité des tranchées TR3 TR4 et TR5. Sur le Schéma I, ce réservoir apparaît dans une forme ovale hachurée.

[23]           MSEI conclut son étude en recommandant de procéder à la réhabilitation environnementale du Site pour qu’il soit conforme à son usage.

[24]           Monsieur Jean-René Dumont (« Dumont »), propriétaire et président de MSEI, présente une offre de service de décontamination du Site à Géraldeau.

2. La réhabilitation environnementale de MSEI d’octobre 2014

[25]           Le 27 août 2014, suivant le rapport de caractérisation Phase II de MSEI ainsi qu’une réactivation des négociations de vente du Site aux Anson[8], Géraldeau mandate MSEI pour entreprendre la réhabilitation environnementale afin de rendre le Site conforme à sa vocation commerciale/industrielle.

[26]           Le mandat de MSEI à ce stade est principalement d’éliminer les sols dont la concentration chimique est supérieure au critère « C » du MELCC[9].  Ce mandat est ainsi décrit [10]:

• Valider et déterminer l’étendue de la contamination résiduelle par des produits pétroliers.
• Planifier les travaux pour la localisation et l’enlèvement du réservoir soupçonné d’être enterré sur place.
• Planifier les travaux et effectuer le suivi de l’excavation des sols contaminés.
• Effectuer le prélèvement d’échantillons à partir des sols en place.
• Contrôler la récupération des eaux potentiellement contaminées et effectuer le prélèvement d’échantillons afin de bien les gérer.
• Déterminer la qualité des sols et des eaux en fonction des critères génériques de la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés (Politique) du MDDELCC.
• Remettre le site dans son état utilisable.
• Produire un rapport de réhabilitation environnementale.

[27]           Les travaux de réhabilitation sont supervisés par Dumont (coordonnateur) et Ian Harvey (chargé de projet), avec l’aide de Claude Dumont comme technicien de chantier. Ils se déroulent entre le 3 septembre et le 3 octobre 2014, en trois étapes :

1. Décapage des sols propres entre 0 et 1,5 mètres de profondeur et entreposage temporairement sur le site ;
2. Localisation et enlèvement du réservoir;
3. Excavation, transport et disposition des sols contaminés (supérieurs au critère « C »).

[28]           Le réservoir d’un diamètre de 1.2 mètre, localisé à 0.15 mètre de la surface, est localisé, et l’huile restante est d’abord pompée puis disposée. Le réservoir est ensuite enlevé et placé sur une membrane de polythène avant d’être récupéré et recyclé.

[29]           Or, pendant qu’on procède à l’enlèvement, une forte odeur d’hydrocarbures est perceptible dans les sols tout autour. Ces sols sont excavés et des échantillons sont prélevés pour confirmer la concentration des sols en place, suivant des analyses des paramètres HAP, C10-C50 et BTEX.

[30]           Les travaux d’excavation continuent sur le Site entre 1,50 à 2,50 mètres de profondeur, ainsi que sous le réservoir, jusqu’à une profondeur de 2,8 mètres. Le principe suivi est de « suivre la contamination », et non d’obtenir une surface lisse d’excavation.

[31]           Le Schéma II qui suit présente le plan d’excavation finale effectuée par MSEI :

Schéma II

[32]           1006 tonnes métriques de sols contaminés excédant le critère « C » sont excavées et transportées directement au centre de traitement de la compagnie Solution Eau Air Sol.

[33]           Durant les travaux, des échantillons des parois et des fonds d’excavation sont prélevés pour permettre d’éliminer les sols contaminés et pour confirmer que les sols maintenus en place sont conformes. Précisément, 119 échantillons sont prélevés, dont 47 sont analysés pour HP C10-C50, 44 pour HAP et 4 pour BTEX[11].

[34]           Pour les fins du projet, MSEI utilise les concentrations suivantes pour chacun des paramètres[12]:

[35]           MSEI produit un rapport de réhabilitation environnementale en date du 8 octobre 2014 [« Rapport MSEI Réhabilitation »][13]. Ce rapport conclut que la qualité du sol des parois et du fond de l’excavation répond aux critères applicables pour un site à usage industriel (critère «C ») et qu’aucune intervention environnementale complémentaire n’est jugée nécessaire.

[36]           Les échantillons des parois et du fond prélevés à l’emplacement de l’excavation finale (soit les parois externes et le fond de l’excavation) montrent des concentrations sous les critères C; l’objectif de la réhabilitation est donc atteint selon MSEI. D’ailleurs, pour ce qui est des échantillons prélevés pour vérifier que seulement les sols supérieurs au critère C ont été retirés du site, les résultats de MSEI montrent des concentrations en général plus élevées que 3500 mg/kg pour les HP C-10-C-50 et plus hautes que 10-100 mg/kg pour les HAP[14].

[37]           Le remblayage est fait avec des matériaux propres et des sols propres décapés auparavant[15]. En fait, sept tranchées ont été avancées et remblayées avec du sable et de la poussière de roche compactés pour finaliser la réhabilitation. Alors que de fortes odeurs avaient été détectées lors de l’excavation des tranchées, de faibles odeurs sont plutôt constatées sur les parois finales des tranchées. Des échantillons sont prélevés pour confirmer ces observations.

[38]           De même, l’eau des fonds d’excavation est pompée et entreposée dans des contenants sur le site, et les échantillons d’eau prélevés montrent des concentrations inférieures à la norme de rejet dans le système d’égout pluvial[16]. Deux échantillons sont prélevés pour analyser les HP C10-C50 et pour les HAP.

[39]           Durant cette étape de réhabilitation, précisons que MSEI supervise les travaux de réhabilitation, alors que Géraldeau embauche les ouvriers chargés de l’excavation, de la disposition et du remblayage du site. Géraldeau assume près de 170 000 $ pour ces travaux de réhabilitation[17].

3. Les négociations en cours entre les Anson et Géraldeau pour acquérir le Site

[40]           Au début du mois de septembre 2014, les Anson sont à négocier l’achat du Site. Considérant les travaux en cours, ils concluent une promesse bilatérale de vente et d’achat avec Géraldeau, comme les Anson l’expliquent au procès et comme en fait un courriel en pièce P-22. En somme :

1. Paintwell Ltd. achetait le Site pour 500 000 $, suite à un dépôt de 50 000 $ en fidéicommis avec le notaire Lamarre pour démontrer leur intention d’acheter l’immeuble;
2. La date de signature de l’acte de vente restait à être déterminée par les deux parties;
3. Les rapports des phases I et II de MSEI, ainsi que le rapport de réhabilitation de MSEI devaient être envoyés à la compagnie d’assurance de Paintwell, Fort Insurance;
4. Paintwell devait souscrire une assurance responsabilité environnementale (obligation qu’elle a subséquemment abandonnée après avoir obtenu et pris connaissance des rapports de MSEI et D&G);
5. Le large trou béant sur le Site devait être remblayé, conformément aux discussions avec le vendeur Géraldeau;
6. Un nouveau certificat de localisation – payé par le vendeur – devait être soumis; et enfin et surtout,
7. Le Site était vendu « with all legal rights retained by the purchaser »[18].

4. La caractérisation environnementale Phase I de MSEI d’octobre 2014

[41]           Suivant les travaux de réhabilitation, Géraldeau mandate MSEI pour effectuer une évaluation environnementale de site – Phase I – dans l’objectif de déterminer si, suivant les travaux, les risques environnementaux ont bel et bien disparu. Le mandat donné à MSEI est ainsi décrit[19] :

• A detailed, visual Site inspection;
• Interview with the Site representative;
• A visual investigation of adjacent properties, with emphasis on how they are impacting or may have degraded the Site under study;
• Determination of the current and past (if possible from visual observation) uses of hazardous substances and petroleum products;
• Contact with regulators and local officials and/or databases to determine if the presence of hazardous substances or petroleum products has been a concern at the Site.

[42]           Cette étude de MSEI effectue donc le bilan historique du Site et des anciens risques environnementaux, incluant les travaux de caractérisation et de réhabilitation environnementaux entrepris en mai et octobre 2014.

[43]           Un rapport final, rédigé en anglais, intitulé « Environmental Site Assessement – Phase I – Final Report – 8900 Elmslie Street Montréal, Québec » [« Rapport MSEI Phase I »][20] est produit par MSEI le 27 octobre 2014.

[44]           Le rapport conclut que, malgré la présence d’anciens risques historiques (réservoir d’huile à chauffage, présence de sols contaminés au-delà du critère « C »), par suite des récents travaux de réhabilitation, aucun sol non conforme n’est appréhendé et aucun travail supplémentaire n’est recommandé[21].

5. La caractérisation environnementale Phase I de D&G Enviro-Group Inc. de novembre 2014

[45]           Dans le cadre de la transaction immobilière d’achat du terrain Elmslie, Paintwell souhaite faire diligence raisonnable et mandate D&G Enviro-Group Inc. (« D&G ») en octobre 2014 pour effectuer une seconde étude Phase I. Le but de l’étude est de revoir l’ensemble de l’historique de la propriété, du voisinage, des activités et des risques pour la qualité des sols et de l’environnement.

[46]           Le mandat de D&G est ainsi décrit [22]:

The Phase I ESA is intended to identify those material conditions or operational practices, applicable to the subject site and surrounding areas, which may have created or may be creating circumstances presenting a risk of an adverse effect on the environment and which may impose obligations and responsibilities on the facility owner, with respect to environmental laws and regulations. This is accompanied through the documentation and evaluation of observations resulting from a review of available documents, a site inspection and interviews of persons familiar with the site. The purpose is to reduce, without necessarily eliminating, uncertainties relative to potential environmental liabilities and to establish, as the case may be, the basis for an additional environmental site assessment.

[47]           D&G conclut à son rapport que, malgré les travaux de MSEI, un risque de présence de sol non conforme persiste[23]. En outre, D&G explique que [24]:

• An environmental characterization undertaken on site by others following the fire which destroyed the subject building in 2013 identified the presence of contaminated soil likely the result of the (heating oil) UST.
• The UST and the contaminated oil were excavated and removed from the site but only a limited number of soil samples were retrieved and analyzed from a very limited portion of the subject site and no confirmatory samples of the remedial excavation walls and floor were retrieved and analyzed.
• Although the remaining soil was reportedly found to meet applicable criteria, the quantity of impacted soil reported to have been removed from the subject site in the course of the remedial activities is likely to have been understated and may not represent the total amount of the contaminated soil remaining on site as a result of the fire or as a result of other undocumented events.

[48]           D&G recommande de réaliser une nouvelle étude de caractérisation Phase II ciblée, notamment dans le secteur de l’ancien réservoir souterrain à huile de chauffage, le tout pour vérifier s’il reste des sols supérieurs au critère C dans ce secteur.

6. La caractérisation environnementale Phase II de D&G Enviro-Group Inc. de novembre 2014

[49]           Sur la base des recommandations de la Phase I de novembre 2014, D&G est mandatée par Paintwell pour réaliser une nouvelle étude de caractérisation environnementale des sols de la propriété.

[50]           Le mandat donné à D&G est ainsi décrit[25]:

• Location of underground services by Info-Excavation;
• Excavation of 13 exploratory trenches;
• Retrieval of representative soil samples;
• Laboratory analysis of representative soil samples;
• Interpretation of the analytical results;
• Preparation of a schematic diagram showing the location of the work undertaken;

and

• Preparation of a written report, including any subsequent recommendations and corrective measures, if required.

[51]           Pour les fins de cette caractérisation Phase II, D&G réalise un total de 13 tranchées d’exploration (soit les tranchées TR1 à TR13). La majorité des 13 tranchées sont faites dans le secteur de l’ancien réservoir souterrain, soit à l’intérieur de la zone réhabilitée par MSEI. Précisément, les tranchées sont effectuées au même endroit que les tranchées TR4 et TR10 de MSEI, au sein de la zone préalablement considérée la plus à risque.

[52]           Le Schéma III qui suit présente les travaux effectués par D&G en Phase II et l’étendue de la contamination[26]:

Schéma III

[53]           D&G prélève 46 échantillons et en analyse 9, le tout en fonction des paramètres (substances chimiques) susceptibles d’être présent(e)s, des activités passées et des risques potentiels[27].

[54]           Tous les échantillons ont des concentrations en HAP, Hydrocarbures pétroliers C10-C50, COV et/ou métaux inférieures au critère maximal pour un terrain commercial/industriel (critère « C ») et donc aucune étude supplémentaire n’est recommandée[28]. Plusieurs résultats correspondent à la plage « B-C » des critères et D&G évalue que ce volume est d’environ 460 tonnes métriques.

[55]           En novembre 2014, D&G produit un rapport final Phase II intitulé « Phase II Environmental Site Assessement – Commercial Property 8900 Elmslie Street, LaSalle, Québec, H8R 1V6 – Reference : 14-4065 – Final Report »[29]. 

[56]           Ce rapport conclut que: « Analysis of the data confirms that the quality of the soil in the investigated areas meets the applicable criteria for a commercial use site with respect to the analyzed parameters”[30]. Ainsi, aucune enquête environnementale supplémentaire n’est requise ou recommandée sur le site. D&G précise que tout matériel de catégorie B-C doit être disposé hors site, dans un lieu prévu à cet effet[31].

[57]           Le rapport de D&G est partagé par courriel avec les Anson et Géraldeau avant la vente du terrain à Paintwell du 25 novembre 2014[32].

7. Achat du Site par Paintwell

[58]           Le 25 novembre 2014, à la suite de l’obtention des rapports de MSEI et D&G, Paintwell acquiert le Site de Géraldeau pour la somme de 500 000$[33].

[59]           Les extraits suivants de l’acte de vente notarié daté du 25 novembre 2014 sont pertinents pour les présentes[34]:

DÉCLARATIONS DU VENDEUR 

Le vendeur fait les déclarations suivantes et s’en porte garant :

[…]

4.Il n’a reçu aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que ledit terrain n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur.

[…]

6.Il remet à l’Acquéreur en date des présentes le rapport combiné Phase I et Phase II, rapport 14-0087, daté du 29 mai 2014 et dûment présenté par la firme MSEI MULTI SCIENT SCIENCES EXPERTISES INC. ainsi que le certificat de réhabilitation environnementale du site, rapport 14-0150, daté du 8 octobre 2014.

[60]           Dans le cadre de cette transaction, les parties reconnaissent et sont conscientes que la demanderesse achète un terrain dont les sols sont inférieurs au critère C, avec la pleine garantie légale. D’ailleurs, les mandats donnés à MSEI et D&G en 2014 visent à assurer la complète réhabilitation et la conformité pour un usage commercial avant la vente de la demanderesse. Les rapports de MSEI sont remis à Paintwell dans le cadre de la vente, tel qu’en fait état l’acte notarié[35]. C’est donc sur cette base que Paintwell acquiert le Site.

[61]           En 2014, les Anson déposent une demande de subvention gouvernementale dans le cadre d’un programme appelé PRAM qui leur permettra, s’ils sont sélectionnés pour ce programme, de construire une nouvelle bâtisse sur le Site avec comme incitatif financier de n’être assujettis à aucune augmentation de taxe municipale pour une durée de cinq ans. Ils obtiendront une réponse favorable du programme en début 2015, mais ne lanceront pas immédiatement leur projet de construction pour des raisons principalement financières.

vii. Travaux de réhabilitation de 2017

[62]           Au mois de mai 2017, après avoir laissé le Site vacant pour trois ans, protégé par des blocs de béton pour empêcher tout passage ou entreposage sur le terrain, Paintwell débute enfin le projet de construction d’extension de l’usine après avoir obtenu un financement bancaire pour ce faire.

[63]           À la suite d’un appel d’offres, la firme Clobracon (« Clobracon ») est choisie comme entrepreneur général pour diriger les travaux, en vertu d’un contrat de 2,4 millions de dollars[36].

[64]           Le président de Clobracon, Michael Tylbor (« Tylbor »), prend connaissance des rapports environnementaux en possession des Anson et leur recommande de réhabiliter le Site afin d’en retirer les sols B-C avant de construire l’extension. Selon Tylbor, la pratique est de nettoyer les terrains sur le plan environnemental, pour satisfaire les banquiers du « clean bill of health » des sols. I

[65]           Par courriel, Clobracon propose d’effectuer cette tâche pour 41 700$ plus taxes, considérant le rapport Phase II de D&G et l’estimation de cette dernière de la masse de sols « B-C » à retirer (soit 462 tonnes métriques)[37]. Ces sols doivent être remplacés par des sols de qualité minimale « A-B ».

[66]           Les Anson acceptent cette proposition[38] et mandatent D&G pour superviser les travaux de réhabilitation du Site.

[67]           Précisément, l’objectif du projet de réhabilitation de D&G était de[39]:

[…] remediate petroleum hydrocarbon (PH C10-C50) and polycyclic aromatic hydrocarbon (PAH) impacted soils identified on the subject site during previous characterization studies. The impacted soil, likely attributable to the presence of a former underground fuel oil storage tank (UST), is present in exterior portions of the subject site along the north-east property limit in the vicinity of trenches TR3, TR4 and TR9.

[68]           De plus, le mandat de D&G est ainsi décrit [40]:

• Supervision of the following activities conducted by others engaged by Superchute:
  • Excavation and segregation of contaminated soils; and,
  • Transport and disposal of contaminated soils at MDDELCC authorized facilities.
• Field sampling of the walls and bottom of the excavation;
• Laboratory analysis of representative soil samples;
• Interpretation of the analytical results;
• Preparation of a schematic diagram showing the location of the work; and,
• Preparation of a written report, including any subsequent recommendations and corrective measures, if required.

[69]           Clobracon embauche l’entreprise d’excavation Construction Nexus inc. (« Nexus ») comme sous-traitant pour l’excavation et le transport des sols au lieu d’élimination et pour le remblayage du terrain.

[70]           À ce stade, l’objectif de Paintwell dans cette opération de décontamination est d’amener les sols du Site à un critère « A ». D’abord, un courriel daté du 9 mai 2017 envoyé par Tylbor à Andy Anson explique que le coût d’enlèvement et de disposition de 462 tonnes métriques de critère B-C et de remplacement par des sols de critère A-B ou mieux est de 41 700$ plus taxes[41].

[71]           Le lendemain, Andy Anson écrit à D &G[42]: “ […] Cobracon is going to remove all 462 tons B-C material that you found remaining on site and upgrade it to A backfill. We want the site to be as clean as possible before building on it, which I understand will be <B (better than B). We will need a new Phase 2 report that proves this work has been done. […]”

[72]           Ainsi, la décision des Anson de nettoyer complètement le site est un choix volontaire, puisque comme l’explique Tylbor au procès, il n’était pas nécessaire de creuser autant et aussi profondément pour installer une fondation pour le projet d’usine. Comme l’indique candidement Tylbor, si les Anson avaient plutôt choisi de ne pas décontaminer plus avant au critère A, Clobracon aurait néanmoins construit l’usine, mais en s’assurant de bien disposer des sols contaminés.

[73]           De plus, il faut souligner qu’à ce moment, aucune des parties impliquées ne soupçonne qu’il y a sur le site des sols dont la concentration excède la limite maximale du critère C[43].

[74]           Le 24 mai 2017, soit la première journée d’excavation, Nexus excave et transporte pour élimination vers le Complexe Enviro Connexions, 308,49 tonnes de sols contaminés identifiés comme ayant le critère B-C[44]. Le Complexe teste les sols reçus et constate qu’il s’agit de sols B et A-B.

[75]           Or, le même jour, le superviseur des travaux, Bachir Djerfaf (« Djerfaf »), découvre par surprise des sols qui semblent dépasser le critère C par leur odeur et couleur. Neuf échantillons seront prélevés ce jour-là, dont 7 échantillons de contrôle des parois et des fonds de l’excavation, dont l’échantillon FD-2[45].

[76]           Les travaux se poursuivent les 24 et 25 mai 2017 et sont arrêtés le 26 mai par des grévistes du domaine de la construction. Durant cette période, on constate que le volume de sols contaminés est plus important qu’anticipé. Djerfaf prélèvera alors 3 échantillons de contrôle sur une paroi et les fonds de l’excavation pour confirmer que les sols restant en place sont en-deçà du critère B-C.

[77]           Clobracon indique aux Anson le 25 mai que le travail sera désormais facturé en temps et matériel[46], puisqu’à ce stade, personne ne peut apprécier l’étendue de la possible contamination. Les Anson acceptent la soumission-modification.

[78]           Le 26 mai 2017, les travaux d’excavation et de disposition se poursuivent. Djerfaf prélève 4 échantillons de contrôle sur les parois et les fonds de l’excavation.

[79]           Le même jour, vers midi, D&G reçoit la confirmation que des sols dépassant le critère C se trouvent dans la zone d’excavation, tels que le confirment les échantillons analysés provenant des parois et du fond[47]. Précisément, il s’agit de l’échantillon FD-2, prélevé au fond de l’excavation, dont la teneur en hydrocarbures pétroliers HP C10-C-50 se situe dans la plage B-C, mais dont la teneur en HAP est supérieure au critère C, quoique seulement pour 2 des 27 composés[48].

[80]           Une grève de la construction est déclenchée le 26 mai.

[81]           Les travaux reprennent le 31 mai, et c’est ce jour-là que les sols dépassant le critère C et se trouvant autour de l’échantillon problématique prélevé sont excavés et éliminés hors site.

[82]           Lorsque Djerfaf se rend au chantier le 31 mai, la zone FD-2 a déjà été excavée et envoyée au site d’enfouissement. Djerfaf prélève et analyse 8 échantillons, dont un échantillon FD-2.1, prélevé à 0.5 mètre de l’échantillon FD-2.

[83]           FD-2.1 montre une contamination inférieure au critère A.

[84]           Djerfaf continue le travail et « suit la contamination » C+ jusqu’au 2 juin. Dans son témoignage au procès, il explique qu’alors qu’à l’occasion de la Phase 2 un choix demeure de tester ou non des échantillons ne présentant pas d’indices olfactifs ou visuels de contamination, à l’étape de la réhabilitation, son but est de tester tous les échantillons de parois et de fond. Dans le cas présent, lorsque l’échantillon prélevé montre des sols inférieurs à B, il continue de creuser plus profondément.

[85]           La présence d’hydrocarbures pétroliers C10-C50 et d’HAP aura été vérifiée dans tous les échantillons. Des concentrations supérieures à C ont été détectées dans un seul échantillon prélevé, soit le FD-2, uniquement pour 2 des 27 composés des HAP.

[86]           À compter du 8 juin, les remblayage et compactage du site débutent, et se terminent le 14 juin[49].

[87]           Durant toute la période d’excavation, approximativement 120 tonnes métriques excédant le critère C et 2700 tonnes métriques de sols contaminés au critère B-C ont été enlevées du Site par D & G[50].

[88]           Toutefois, dans le cadre de ces travaux, 120 tonnes métriques de sols contaminés à une concentration supérieure au critère C ont été découvertes dans le secteur de l’ancien réservoir d’huile.

[89]           Au terme de la réhabilitation de 2017, la qualité des sols des fonds et parois respecte les critères d’utilisation résidentielle (soit, en-deçà du critère B).

8. Une image vaut mille mots : le graphique-résumé des travaux environnementaux sur le Site Elmslie

[90]           Les divers processus d’évaluation environnementale et de réhabilitation des sols du Site Elmslie sont complexes. Pour mieux les apprécier, le Schéma IV suivant, préparé par Tetra Tech le 6 mars 2018, est utile. On y voit la surface contaminée estimée par MSEI en mai 2014, le réservoir de mazout, les diverses tranchées d’exploration effectuées successivement par MSEI et D&G, les zones excavées, et enfin, la zone contaminée au-delà du critère C et la limite d’excavation finale. Il est intéressant de remarquer, à titre préliminaire, l’adéquation entre la zone excavée par MSEI en 2014 et la zone trouvée contaminée en C+ en juin 2017. Nous y reviendrons.

Schéma IV

9. Les expertises et l’ordonnance de conciliation des experts

[91]           Quatre expertises ont été déposées au dossier de la Cour et quatre experts ont été entendus :

1. L’expert Patrick Fournier, de la firme Tetra Tech QI inc., qui a signé un rapport daté du 10 avril 2019, mandaté par la demanderesse (P-14A);
2. L’expert Erick Béliveau, de la firme Golder Associés Ltée, qui a signé un rapport daté de novembre 2019, mandaté par la défenderesse et demanderesse en garantie Géraldeau (DG-5);
3. L’expert Frédéric Déom, de la firme Déom + Associés – Experts-conseils, qui a signé un rapport daté de novembre 2019, mandaté par la défenderesse et défenderesse en garantie MSEI (DM-2); et
4. L’expert Michel Millmore, de la firme CEP Forensique, qui a signé le rapport daté du 8 novembre 2019, mandaté par la défenderesse D&G (DG-1).

[92]           Considérant que des travaux de caractérisation et de décontamination se sont déroulés sur le Site en cause durant les années 2014 et 2017, en 6 étapes, des données techniques nombreuses ont été compilées durant ces périodes. D’autres données ont bien sûr également été comptabilisées par les experts en environnement MSEI et D&G eux-mêmes, durant les études et pour les fins de rédaction de leurs rapports. Il y a ici de nombreux résultats de laboratoire complexes, impliquant des analyses chimiques spécialisées.

[93]           Comme le remarquait le juge Gaudet dans un dossier d’envergure similaire, cette-fois de décontamination des eaux[51]:

22 En effet, en raison même des travaux de caractérisation et de décontamination qui se sont déroulés sur chacun des sites en cause depuis 2001, les entreprises retenues par les parties ont colligé au fil du temps une quantité massive de données techniques et d'analyses que les avocats des parties ont déposée en preuve. La manipulation de ces données est une tâche aussi dantesque que délicate, car il faut pouvoir à la fois comprendre la nature (très technique) des données recueillies (et ce, pour chacun des contaminants en cause), ainsi que le situs du puits de forage ou d'observation en question pour pouvoir tirer des conclusions utiles, le tout dans le cadre d'un processus complexe de dégradation chimique s'étirant sur une vingtaine d'années. Au surplus, les rapports déposés en preuve de part et d'autre ont le plus souvent été préparés par des experts pour d'autres experts (notamment ceux du ministère de l'Environnement) et ils n'ont donc pas été rédigés dans le but de pouvoir être compris par des profanes.  [Soulignements du Tribunal]

[94]           Considérant candidement qu’il lui était impossible de s’y retrouver dans la masse de données « rébarbatives » et « techniques », le juge nomme un expert pour le tribunal.

[95]           En l’espèce, le Tribunal considère que les expertises au dossier étaient, au contraire, compréhensibles et claires. Il a pu en prendre connaissance et les comprendre. Toutefois, considérant que les quatre experts sont fort qualifiés et ont rendu des opinions techniques logiques et structurées, il apparaissait difficile de les départager.  

[96]           Le Tribunal a donc ordonné, en vertu de l’article 240, al. 2 C.p.c., aux experts de se rencontrer, en l’absence de leurs avocats et en vue de se concilier, le neuvième jour du procès, soit le 10 mai 2023.

[97]           Les experts ont envoyé au Tribunal le lendemain matin une liste de 14 points d’entente, laquelle fut produite en pièce T-1[52]. Il est utile de remarquer que les experts indiquent, au document intitulé « Bilan de la rencontre entre professionnels-experts du 10 mai 2023 », que[53]:

La rencontre fut tenue le 10 mai 2023. La rencontre a été effectuée au Palais de justice de Montréal sous la forme de discussions ouvertes ou où tous ont participé activement et ou où l’objectif était d’identifier les points d’entente entre les 4 professionnels-experts impliqués. L’unanimité n’était pas obligatoire. 

NB : Aucun des avocats/procureurs n’était présent à la rencontre.

[98]           Les 14 énoncés sont faits de consentement entre les 4 experts et tous signent le document. Le Tribunal réfèrera à ce document à de nombreuses reprises dans le présent jugement. Les énoncés conjoints sont les suivants [54]:

1. Au moment où l’entrepreneur Nexus Construction, sous la supervision de D&G, ont débutés les travaux d’excavation (2017), aucune des parties impliquées ne soupçonnait à ce moment-là qu’il y avait présence de sols excédant le niveau ‘’C’’ des critères génériques du guide d’intervention du MELCC;
2. L’entreprise Enviro-Connexion qui gère notamment le lieu d’enfouissement technique de Lachenaie n’a pas les autorisations environnementales requises pour pouvoir recevoir et gérer des sols contaminés excédant le niveau ‘’C’’ des critères génériques du Guide d’Intervention (version 2016), protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés du MELCC;
3. Considérant le zonage du site (commercial/industriel), le critère applicable était le critère C applicable à un site à usage commercial/industriel;
4. L’objectif initial des travaux de réhabilitation 2017 visait le retrait d’un volume d’environ 462 t.m. de sol B-C, afin que la qualité résiduelle des sols du site soit inférieure au critère B;
5. Les dimensions et les emplacements représentés sur les plans contenus dans les études sont approximatifs et n’ont pas été arpentés;
6. Bien qu’il soit marginal, nous convenons que le résultat d’analyse de l’échantillon FD2, prélevé au fond de l’excavation, pendant les travaux de réhabilitation en 2017, est supérieur au niveau ‘’C’’;
7. Sur le plan 17-4568 de D&G (rapport de réhabilitation 2017) la position de la tranchée TR4, réalisée par D&G en 2014 dans leur étude de caractérisation Phase II se situe ‘’à l’intérieur de la ‘’petite maison’’. La ‘’petite maison’’ est la zone identifiée dans le rapport de réhabilitation de 2017 D&G dans le secteur du fond FD-2;
8. La quantité d’échantillon prélevée dans l’étude de réhabilitation 2014 MSEI respecte le nombre minimal (maillage de 5m2) recommandé par le guide de caractérisation du MELCC (2003);
9. L’estimation de 462 t.m. réalisée par D&G dans leur rapport de caractérisation de 2014 était une estimation grossière réalisée dans le cadre d’une caractérisation préliminaire visant à identifier la présence de sols de qualité supérieure à ‘’C’’;
10. Le tonnage de sol qui entre dans la zone identifiée comme étant la ‘’petite maison’’, entre 3,1m et 3,6m de profondeur sous la surface correspond à environ 60 t.m.;
11. Les résultats d’analyse qui dépassent le niveau ‘’C’’ des critères, à l’emplacement du fond de l’excavation FD-2, lors des travaux de réhabilitation de 2017, ne sont pas représentatifs d’un sol fortement saturé de produits pétroliers;
12. Le nombre de sondage lors de la caractérisation de MSEI 2014 respecte le nombre minimal recommandé dans le guide de caractérisation du MELCCFP (2003);
13. Sur la base des informations contenues dans l’étude de réhabilitation de MSEI de 2014, il subsistait des doutes qui justifiaient la réalisation d’étude supplémentaire (Phase II) par D&G;
14. Aucun résultat des échantillons analysés dans le cadre de l’étude de caractérisation (Phase II) de D&G en 2014 n’excède les critères ‘’C’’.

LES QUESTIONS EN LITIGE

[99]           L’article 1478 C.c.Q. dispose que « lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective. La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l'auteur, entraîne également un tel partage. »

[100]      Pour juger du bien-fondé des prétentions des parties, le Tribunal doit analyser les preuves testimoniale et documentaire présentées et répondre aux questions suivantes:

1)     L’expertise de Tetra Tech (Patrick Fournier) est-elle impartiale et a-t-elle une valeur probante?

2)     Quel critère générique de contamination s’appliquait au Site?

3)     La contamination du site au-delà du critère « C » est-elle suffisamment grave pour constituer un vice caché environnemental?

4)     La découverte des sols « C+ » en 2017 par Paintwell constitue-t-elle une violation aux limitations de droit public?

5)     MSEI a-t-elle commis une ou des faute(s) professionnelle(s) dont elle est responsable?

6)     D&G a-t-elle commis une ou des faute(s) professionnelle(s) dont elle est responsable?

7)     Y a-t-il eu rupture du lien de causalité entre la faute professionnelle de MSEI et les dommages subis par Paintwell?

8)     Paintwell a-t-elle droit aux dommages qu'elle réclame, et si oui, dans quelle proportion?

ANALYSE

1. QUESTION PRÉLIMINAIRE : L’EXPERTISE DE TETRA TECH (PATRICK FOURNIER) EST-ELLE IMPARTIALE ET A-T-ELLE UNE VALEUR PROBANTE?

[101]      Le Tribunal doit considérer, de manière préliminaire, la demande que fait la défenderesse D&G d’écarter l’expertise en demande de M. Fournier pour cause de partialité. Selon D&G, Fournier n’a pas fait preuve d’impartialité et d’objectivité dans le cadre de son expertise et son témoignage devant la Cour, de telle sorte qu’aucune valeur probante ne doit être accordée à son expertise. Principalement, D&G reproche à Fournier d’avoir expliqué, lors de son témoignage, s’être fié uniquement aux informations de faits rapportés par la demanderesse et ses procureurs, sans s’enquérir de la version des autres parties.

[102]      Le rapport de Fournier est-il partial, manifeste-il une préférence marquée sans souci d'équité ou de justice, ou est-il partisan?

[103]      L’article 241 C.p.c. permet d’écarter une expertise qui est entachée d’une irrégularité, d’une erreur grave ou encore un rapport impartial[55]. L’article 241 se lit ainsi :

[104]      En l’espèce, la demande de rejet du rapport de l’expert Fournier intervient pour la première fois à l’étape des plaidoiries.

[105]      Or, la demande en rejet doit être présentée, en principe, avant l'instruction[56]. L'article 294 C.p.c. dispose qu'une telle demande n'est recevable pendant l'instruction que si, malgré leur diligence, les parties n'avaient pu constater auparavant l'irrégularité, l'erreur grave ou la partialité de l'expert[57]. En l’espèce, le Tribunal constate que cela n’est pas le cas, et que la demande semble tardive.

[106]      L'expert doit accomplir sa mission avec objectivité, impartialité et rigueur, comme le prévoit l'article 22 C.p.c. Les principes d’indépendance et d’impartialité de l’expert sont essentiels pour que celui-ci s'acquitte de ses fonctions, tel que la Cour suprême du Canada l’a expliqué[58]:

[106] […] Pour qu'un témoignage d'expert soit inadmissible, il faut plus qu'une simple apparence de partialité. La question n'est pas de savoir si une personne raisonnable considérerait que l'expert n'est pas indépendant. Il faut plutôt déterminer si le manque d'indépendance de l'expert le rend de fait incapable de fournir une opinion impartiale dans les circonstances propres à l'instance. 

[107]      Avoir un intérêt ou un rapport quelconque avec la partie ne conduit pas à une conclusion que l'expert n'entend pas s'acquitter de sa mission envers le tribunal avec objectivité, impartialité et rigueur[59]:

[49] […] Le juge de première instance doit déterminer, compte tenu tant de la situation particulière de l'expert que de la teneur du témoignage proposé, si l'expert peut ou veut s'acquitter de sa principale obligation envers le tribunal. Par exemple, c'est la nature et le degré de l'intérêt ou des rapports qu'a l'expert avec l'instance ou une partie qui importent, et non leur simple existence: un intérêt ou un rapport quelconque ne rend pas d'emblée la preuve de l'expert proposé inadmissible. Dans la plupart des cas, l'existence d'une simple relation d'emploi entre l'expert et la partie qui le cite n'emporte pas l'inadmissibilité de la preuve. En revanche, un intérêt financier direct dans l'issue du litige suscite des préoccupations. Il en va ainsi des liens familiaux étroits avec une partie et des situations où l'expert proposé s'expose à une responsabilité professionnelle si le tribunal ne retient pas son opinion. De même, l'expert qui, dans sa déposition ou d'une autre manière, se fait le défenseur d'une partie ne peut ou ne veut manifestement pas s'acquitter de sa principale obligation envers le tribunal.

[108]      Pour être considérée partiale, l’expertise doit montrer un parti pris pour l’une partie au détriment de l’autre, ou encore que l’expert est incapable de mettre de côté ses idées préconçues et de décider en fonction de la preuve au dossier. Quoique l’expert ne doive pas se constituer avocat de l’une des parties[60], ce n’est pas parce qu’il endosse la théorie de la cause de la partie qui le mandate qu’il sera considéré partial.

[109]      Le fait d’omettre de faire état et d’analyser la position d’une des parties – comme il l’est ici reproché à Fournier – peut être considérée problématique[61], mais pas fatale.

[110]      En l’espèce, l’expert Fournier explique durant son témoignage au procès avoir analysé les rapports de consultation environnementale de D&G et MSEI, les expertises adverses, ainsi que les notes prises durant les interrogatoires au préalable, de même qu’avoir tenu des discussions avec les Anson. Ces informations sont amplement suffisantes pour se faire une opinion éclairée du dossier.

[111]      Le Tribunal ne dispose d'aucune preuve que Fournier ait usé de préjugé, de parti pris ou d'idées préconçues dans la façon de mener à bien son mandat d'expert. Le rapport d'expertise n'est pas entaché de partialité et est probant pour les fins des présentes.

2. QUEL CRITÈRE GÉNÉRIQUE DE CONTAMINATION S’APPLIQUAIT AU SITE? SURVOL DES PROCESSUS DE CARACTÉRISATION DES SOLS, DES CRITÈRES GÉNÉRIQUES DE QUALITÉ DES SOLS ET DES PROCESSUS DE RÉHABILITATION ENVIRONNEMENTALE

[112]      L’une des questions au cœur du présent litige est de savoir s’il y a et avait contamination des sols du Site, et si oui, dans quelle mesure. Pour être considéré contaminé, un sol doit dépasser les critères applicables selon la règlementation et les standards en vigueur à la date où la question se pose.

[113]      Il existe au Québec une « politique »[62] régissant notamment l’évaluation de la contamination des sols et des eaux souterraines et la réhabilitation des terrains contaminés. Cette politique, initialement intitulée « Politique de protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés », est devenue un guide depuis sa révision en 2016 : « Guide d’intervention : Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés » [le « Guide d’intervention » de 2021][63]. Le Guide fut révisé plus récemment en 2021, et s’ajoute aux dispositions de la Loi sur la qualité de l’environnement et ses règlements applicables. Il constitue le cadre de référence pour l’évaluation de la contamination des sols et des eaux souterraines, ainsi que la réhabilitation de terrains.

[114]      Selon l’auteure Sophie Lavallée (désormais juge à la Cour d’appel), les critères du Guide ne sont pas contraignants parce qu’ils ne sont pas prévus par une loi ou un règlement[64]. Néanmoins, lorsque les critères sont mentionnés au contrat de réhabilitation comme étant ceux à atteindre, par exemple, ils pourront constituer la « loi des parties, laquelle peut être sanctionnée par les tribunaux »[65].

[115]      Le Guide d’intervention énonce des critères génériques dont l’application dépend du contaminant et de l’usage du terrain en cause. Le critère « A » correspond aux sols dits « propres » - soit les teneurs de fond pour les paramètres inorganiques et limites de quantification pour les paramètres organiques; le critère « B » correspond à la concentration maximale acceptable pour les terrains résidentiels ou ceux où se déroulent certains usages institutionnels sensibles (comme les écoles, les garderies, les centres hospitaliers ou les centres de détention), et le critère « C » établit la concentration maximale acceptable pour les terrains industriels ou commerciaux ou qui servent à des usages institutionnels moins sensibles[66].

[116]      En juillet 2016, lorsque la section technique de la Politique est remplacée par le Guide d’intervention, trois principales phases à la caractérisation sont proposées, soit l’étape dite préliminaire des phases I et II, suivie de la phase exhaustive qui est la phase III. Les critères utilisés pour définir la qualité des sols au Québec sont aussi retrouvés au Guide de caractérisation, lequel s’appliquait aux faits dès 2014[67].

[117]      La caractérisation des terrains au Canada est effectuée selon les normes publiées par le Canadian Standard Association (« CSA »). Ces normes prévoient que la première phase de caractérisation, l’« évaluation environnementale de site Phase I », vise à établir un diagnostic initial relativement aux preuves de contamination réelles ou potentielles des sols et de l’eau souterraine. Pour cette phase, il s’agit essentiellement de consulter des dossiers historiques, d’effectuer des entrevues et de visiter le site.  La deuxième phase, dite « évaluation environnementale de site Phase II », complète la première et vise à confirmer la présence ou l’absence de contamination sur un terrain. On y prélève, pour se faire, des échantillons des sols et de l’eau souterraine, si nécessaire.

[118]      Les articles 20 et 31.43 de la Loi sur la qualité de l’environnement constituent des situations de violation de la Loi pour cause de présence de contaminants au-delà de la limite permise. Les articles disposent que[68] :

20. Nul ne peut rejeter un contaminant dans l’environnement ou permettre un tel rejet au-delà de la quantité ou de la concentration déterminée conformément à la présente loi.

La même prohibition s’applique au rejet de tout contaminant dont la présence dans l’environnement est prohibée par règlement ou est susceptible de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, de causer du dommage ou de porter autrement préjudice à la qualité de l’environnement, aux écosystèmes, aux espèces vivantes ou aux biens.

31.43. Lorsqu’il constate la présence dans un terrain de contaminants dont la concentration excède les valeurs limites fixées par règlement pris en vertu de l’article 31.69 ou qui, sans être visés par ce règlement, sont susceptibles de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, aux écosystèmes, aux autres espèces vivantes ou à l’environnement en général, ou encore aux biens, le ministre peut ordonner à toute personne qui:

— même avant l’entrée en vigueur du présent article (1er mars 2003), a émis, déposé, dégagé ou rejeté, en tout ou partie, les contaminants, ou en a permis l’émission, le dépôt, le dégagement ou le rejet;

— après l’entrée en vigueur du présent article (1er mars 2003), a ou a eu la garde du terrain, à titre de propriétaire, de locataire ou à quelque autre titre que ce soit,

de lui soumettre pour approbation, dans le délai qu’il indique, un plan de réhabilitation énonçant les mesures qui seront mises en œuvre pour protéger les êtres humains, les autres espèces vivantes et l’environnement en général ainsi que les biens, accompagné d’un calendrier d’exécution.

Une ordonnance ne peut toutefois être prise contre une personne visée au second tiret du premier alinéa, dans les cas suivants:

1°  la personne établit qu’elle ne connaissait pas et n’était pas en mesure de connaître, eu égard aux circonstances, aux usages ou au devoir de diligence, la présence de contaminants dans le terrain;

2°  connaissant la présence de contaminants dans le terrain, elle établit avoir agi, dans la garde de ce terrain, en conformité avec la loi, notamment dans le respect de son devoir de prudence et de diligence;

3°  elle établit que la présence des contaminants dans le terrain résulte d’une migration en provenance de l’extérieur du terrain et dont l’origine est imputable à un tiers.

[119]      Revenons aux critères génériques. Le critère A correspond au sol dit « propre ». Comme l’explique l’expert Fournier au procès, quand on dépasse le critère A, le sol est considéré « contaminé ». Le critère B, plus restrictif, représente donc la concentration maximale acceptable pour les usages résidentiels, tandis que le critère C s’applique aux usages industriels/commerciaux. Les sols dont les concentrations se situent entre B et C sont des sols « B-C » qui respectent le critère générique pour un usage commercial (critère C), mais excèdent le critère pour un usage résidentiel (critère B). Par ailleurs, des sols dont la concentration pour un ou plusieurs paramètres excède le critère C sont identifiés dans l'industrie comme étant « supérieurs à C » ou « C+ » et ne respectent pas les recommandations du ministère pour un usage commercial ou industriel.

[120]      En l’espèce, les quatre experts s’entendent pour dire que considérant le zonage du Site en cause dans le présent dossier, soit le zonage industriel/commercial, le critère applicable était le critère C[69]. Les sols du Site, pour être conformes, devaient donc être inférieurs ou égaux à C.

3. LA CONTAMINATION DU SITE AU-DELÀ DU CRITÈRE « C » EST-ELLE SUFFISAMMENT GRAVE POUR CONSTITUER UN VICE CACHÉ ENVIRONNEMENTAL?

[121]      La première question au cœur du présent litige est celle de savoir à quel moment le Site est considéré comme étant « contaminé » au-delà du critère applicable. Cette question est à la fois factuelle et juridique.

[122]      Selon l’article 1 de la Loi sur la qualité de l’environnement[70], la « source de contamination » est définie comme « toute activité ou tout état de chose ayant pour effet le rejet dans l’environnement d’un contaminant. » La contamination affecte d’abord le sol qui la reçoit, pour ensuite parfois se propager dans les eaux de surface ou les eaux souterraines; cet effet sera appelé « migration de la contamination »[71].

[123]      Considérant qu’à toutes fins pratiques, et durant toute la période en cause, le Site a été d’usage industriel et commercial, le critère applicable est le critère « C ». Même s’il y a contamination dès lors que des sols plus grands que « A » sont présents, en l’espèce, ce sont les sols « C+ », retrouvés sur le Site en 2017, qui sont problématiques.

[124]      La demanderesse soutient que la découverte de sols excédant le critère « C » le 26 mai 2017, à la suite de l’obtention des résultats d’analyse des sols durant la réhabilitation de D&G, constitue un vice caché, rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, car empêchant la construction de l’usine prévue.

[125]      La garantie de qualité (autrefois appelée garantie contre les vices cachés) est l’un des deux arguments invoqués par la demanderesse contre Géraldeau. Le Tribunal en dispose dans les paragraphes qui suivent, sachant toutefois que c’est plutôt sous l’angle de la garantie du droit de propriété qu’il faut considérer les circonstances du présent litige[72].

[126]      La défenderesse Géraldeau admet judiciairement à l’audience que la présence de sols excédant le critère « C » constitue un vice caché. Toutefois, elle est d’avis que considérant que la quantité de sols contaminés – en l’occurrence, le sol associé à l’échantillon FD-2, qui se révèlera être un sol C+ – est minime, cette contamination ne peut être considérée comme un vice.

[127]      Une question importante se pose a priori, soit celle du tonnage réel de sols contaminés au critère C+. Selon le témoignage de Djerfaf au procès, l’échantillon de sols problématique représente environ 250 ml de contamination. Selon le rapport de surveillance des travaux effectué par D&G, en date de juin 2017, il y aurait plutôt 120 tonnes métriques de sols excédant le niveau C qui auraient été excavées et disposées hors Site. Les quatre experts ont toutefois convenu, durant leur rencontre, que le tonnage de sol entrant dans la zone contaminée en C+ correspond à environ 60 tonnes métriques.

[128]      Le Tribunal retient le chiffre de 60 tonnes métriques comme étant la meilleure estimation des sols C+ selon la preuve soumise puisque résultant d’une concertation des experts.

[129]      Cet îlot de contamination supérieure à C semble isolé, par ailleurs, puisque l’échantillon FD-2-1 prélevé le 31 mai 2017 n’a révélé aucune présence de sols excédant le critère « C »[73]. Ce volume de contamination est-il suffisamment important pour constituer un vice?

[130]      Pour qualifier le vice d’un immeuble de « caché », l’acheteur doit démontrer qu’il possède les caractères voulus pour être qualifié de vice caché, soit d’être occulte, grave, antérieur à la vente et inconnu de lui.

[131]      Le Tribunal se penche d’abord sur la gravité du vice, considérant l’argument de Géraldeau.

[132]      L’Annexe II du Rapport final de D&G du 19 juin 2017 (P-13) révèle que l’échantillon FD-2 prélevé le 24 mai 2017 et reçu au laboratoire le lendemain montre des résultats excédant le critère « C » pour 2 des 25 paramètres analysés, soit au niveau des hydrocarbures aromatiques polycycliques[74]. Il y avait donc contamination au-delà du critère C, donc contamination problématique, à cette date-là.

[133]      Les trois experts en défense ont témoigné que le résultat de l’échantillon problématique FD-2 est incompatible avec des sols considérés odorants ou visuellement contaminés.

[134]      De plus, l’ensemble des experts, contraints de se rencontrer par le Tribunal le neuvième jour du procès[75], se sont entendus sur les deux propositions concertées fondamentales suivantes, parmi d’autres :

1. « Bien qu’il soit marginal, nous convenons que le résultat d’analyse de l’échantillon FD2, prélevé au fond de l’excavation, pendant les travaux de réhabilitation en 2017, est supérieur au niveau « C »;
2. « Les résultats d’analyse qui dépassent le niveau « C », à l’emplacement de fond de l’excavation FD2, lors des travaux de réhabilitation de 2017, ne sont pas représentatifs d’un sol fortement saturé de produits pétroliers»[76]

[Soulignements du Tribunal]

[135]      Comme le définit habilement l’auteur et notaire à la retraite Pierre-Louis Bazinet, un vice caché environnemental « peut consister en une substance nocive ou dommageable qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine, si bien que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté, mais à un prix moindre, s’il l’avait connu[77].

[136]      Les Anson soumettent dans leur demande introductive que s’ils avaient su que le Site était contaminé, ils ne l’auraient pas acheté à ce prix, qu’ils ont dû le réhabiliter et que cela leur a occasionné des frais importants[78].

[137]      Les Anson auraient-ils acheté le Site s’ils avaient connu l’état de contamination excédant le critère « C », ou ce défaut est-il si insignifiant[79] qu’il ne peut donner lieu à un recours en dommages?

[138]      Il est reconnu dans la doctrine que la garantie de qualité protège l'usage auquel s'attend raisonnablement l'acheteur, mais non celui auquel s'attend personnellement l'acheteur[80]. Il n’est donc pas pertinent ici de considérer que les Anson ne pouvaient construire de manière résidentielle sur du sol présentant une contamination au-delà de « C ». Seul l’usage commercial et industriel était pertinent avant la vente, comme après, et à tous les moments pertinents du présent litige. 

[139]      En l’occurrence, le coût de disposition des sols C+ doit être pris en considération dans la qualification du vice comme étant « grave »[81]. Ce coût graviterait autour de 7 000$ selon l’éclairage fourni par les experts Béliveau et Déom, cet éclairage devant être ajusté pour un tonnage moindre de 60 tonnes métriques. Ce coût est minime si l’on considère l’ensemble des frais encourus par les Anson pour réhabiliter le Site.

[140]      Ici, le Tribunal retient de la preuve que les Anson ont choisi d’excaver complètement le Site pour les fins du projet de construction de 2017, sur recommandation de Tylbor. Ils ont voulu rendre le Site « propre » en enlevant tous les sols contaminés. Durant l’excavation, Djerfaf fait tester certains échantillons du fond, et l’échantillon FD-2 ressort comme étant problématique car excédant le critère « C ». Le Tribunal retient également l’explication donnée par l’expert Béliveau établissant que[82]:

[...] Dans le rapport d'expertise de Tetra Tech, il est mentionné, à quelques reprises, que "afin de pouvoir accéder à ces sols ayant des teneurs supérieures au niveau "C" des critères génériques, des centaines de tonnes de sols "B-C" se situant au-dessus des sols ">C" ont dû être excavées, manipulées et entreposées temporairement sur le site". Puisque les sols ">C" étaient présents au centre de l'excavation, que ceux-ci étaient facilement accessibles, qu'ils ont été découverts au terme de la première séquence d'échantillonnage et que l'excavation pour le retrait des sols ">C" n'a nécessité qu'une surexcavation de 0,5 m d'épaisseur sur une superficie relativement limitée (voir graphiques 2 et 3), nous sommes d'avis qu'il n'était aucunement requis de devoir gérer des sols "B-C" pour retirer les sols ">C". En fait, le volume de sols "B-C" requis pour retirer les sols ">C" dans le secteur de FD-2 était de 0 m3.  [Soulignements du Tribunal]

[141]      Quoique les Anson aient été extrêmement déçus et stressés de retrouver des sols C+ sur le site d’excavation en 2017, et quoique cela fut une surprise totale et réelle pour eux – et possiblement pour tous les intervenants au litige, le tonnage réel d’environ 60 tonnes métriques de ces sols problématiques demeurait minime. Comme le retient l’expert Béliveau, l’îlot problématique de sols C+ constituait une « anomalie »[83]:

[...] Les résultats de FD-2 ont présenté des concentrations en hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP) en excès des critères "C" du MELCC mais les concentrations étaient légèrement en excès des critères C et ce, pour seulement 2 des 27 paramètres des HAP. On peut donc qualifier ce dépassement de léger et de ponctuel. [...] À l'exception de FD-2, tous ces résultats analytiques ont présenté des concentrations sous les critères "C" du MELCC ce qui suggère que les résultats de FD-2 étaient ponctuels et représentaient une anomalie plutôt que la norme.  [Soulignements du Tribunal]

[142]      De même, le coût d’enlèvement des sols C+ était nécessairement moindre, principalement puisque ces sols étaient déjà gérés avec ceux qui devaient être enlevés. Comme le mentionne l’expert Millmore[84]:

L’enlèvement des sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C » n’a pas eu d’impact en termes de coûts ni changé la portée des travaux puisque ces sols ont été gérés par l’entrepreneur comme des sols dont le niveau de contamination était situé dans la plage « B-C » des critères […]

[143]      En effet, au moment de la découverte des sols qui s’avéreront excéder le critère « C », les Anson ont déjà décidé de retirer tous les sols « B-C » et de les acheminer hors site pour disposition. La preuve révèle que les sols « B-C » et les sols excédant le critère « C » ont été disposés ensemble, de la même manière et au même endroit, avant le 29 mai 2017, date à laquelle on apprend les résultats du laboratoire. En fait, il est probable qu’on n’aurait jamais découvert l’îlot contaminé s’il n’avait pas été décidé par les Anson de retirer tous les sols B-C.

[144]      Pour toutes ces raisons, le Tribunal conclut que le vice caché environnemental, quoiqu’existant, n’est pas assez grave pour fonder un recours contre Géraldeau.

4. LA DÉCOUVERTE DE SOLS « C+ » EN 2017 PAR PAINTWELL CONSTITUE-T-ELLE UNE VIOLATION AUX LIMITATIONS DE DROIT PUBLIC?

[145]      La demanderesse soumet que la découverte de sols C+ constitue une violation aux limitations de droit public en vertu de l’article 1725 C.c.Q . Selon elle, Géraldeau est responsable de cette violation aux limitations de droit public, car il lui aurait vendu un terrain contaminé. Elle soutient qu’une possible infraction à la Loi sur la qualité de l’environnement constitue l’une des situations visées par la garantie légale contre une violation aux limitations de droit public[85].

[146]      Le Tribunal est d’avis qu’un recours en vertu de 1725 C.c.Q. n’est pas possible en l’espèce, considérant qu'aucun élément de preuve ne permet de conclure qu’au moment de la vente, le Site contrevenait à quelques règlementation ou standard environnementaux que ce soit.

[147]      Le Code civil du Québec régit, aux articles 1708 à 1739, le droit applicable au contrat de vente. Le vendeur doit garantir à l’acheteur l’entière propriété du bien, tout autant que sa qualité. Dans leur contrat, les parties peuvent toutefois ajouter aux obligations de la garantie légale ou encore exclure ou diminuer les effets de la garantie[86].

[148]      Le vendeur d'un immeuble doit garantir le «droit de propriété» en vertu de l’article 1723 C.c.Q. Il se porte garant envers l’acheteur quant aux limitations de droit public qui peuvent le grever et échappent au droit commun de la propriété, spécialement en cas de violation en vertu de l’article 1725 C.c.Q.[87], lequel se lit ainsi :

[149]      Une possible infraction à la Loi sur la qualité de l’environnement constitue l’une des situations visées à la loi quant aux garanties de qualité et légales contre toute violation aux limitations de droit public[88]. En effet, sans norme environnementale, il n'y a pas de garantie de droit de propriété[89].

[150]      Le premier alinéa de l’article 1725 C.c.Q. énonce qu’il s’agit d’une garantie d'une violation effective à une limitation de droit public, et non d’une possible violation ou encore d’une simple existence d’une limitation. La limitation de droit public doit être violée au moment de la vente. A contrario, lorsqu’au moment de la vente, une restriction est en vigueur mais qu'il n'y a aucune violation de celle-ci, l'acheteur ne jouit pas de la garantie[90].

[151]      Comme l’a expliqué notre Cour[91]:

La première condition établie par ce texte est qu'il y ait, au moment de la vente, une violation d'une limitation de droit public échappant au droit commun de la propriété. C'est en effet d'une telle violation que le vendeur doit répondre. La jurisprudence et la doctrine insistent sur le fait que la garantie ne porte pas sur l'existence d'une limitation de droit public échappant au droit commun de la propriété, mais bien sur la violation d'une telle limitation au moment de la vente. [Soulignements du Tribunal]

[152]      En l’espèce, tel qu’énoncé ci-haut, le critère applicable pour les fins de décontamination d’un terrain est celui relié à l’usage de celui-ci. Le critère « C » s’appliquait au Site en cause, considérant son usage industriel/commercial. Géraldeau n’avait pas à garantir la qualité du Site pour un usage autre que commercial/industriel, puisque c’était le seul usage du terrain à ce jour et les Anson n’avaient jamais mentionné avoir l’intention d’en faire un usage autre après l’achat.

[153]      Il n’y avait pas de contamination au-delà du critère « C » au moment de la vente du Site aux Anson, puisque les sols avaient déjà été réhabilités par Géraldeau et MSEI avant la vente, tel qu’en fait foi la preuve en litige. Des rapports de caractérisation et de réhabilitation avaient été remis aux Anson en attestant, et avaient été envoyés au notaire, tel qu’en fait mention l’acte notarié. De plus, les Ansen, dans leur exercice de diligence raisonnable, avaient obtenu un deuxième avis de D&G leur confirmant en novembre 2014 que le terrain était conforme aux normes environnementales, à la suite d’études Phase I et Phase II.

[154]      D’ailleurs, les experts au dossier ont exprimé l’opinion concertée qu’« [a]ucun résultat des échantillons analysés dans le cadre de l’étude de caractérisation (Phase II) de D&G en 2014 n’excède les critères « C »[92].

[155]      Ainsi, au moment de l’acceptation de la promesse d’achat par Géraldeau, en novembre 2014, le Site ne contrevenait pas aux règlementations ou normes environnementales en vigueur. Il n’y avait aucune non-conformité à ce moment puisque les firmes MSEI et D&G en avaient attesté et que les décontamination et réhabilitation avaient été complétées dans le cadre de la vente du Site. 

[156]      Enfin, la preuve ne démontre pas que les hydrocarbures aient pu continuer à se répandre dans les sols du Site. La preuve établit que l’échantillon excédant le critère « C », trouvé en 2017, constitue un îlot de contamination.

[157]      Pour ces raisons, le premier alinéa de l'article 1725 C.c.Q. n'est pas applicable.[93] Puisque la preuve ne permet pas de conclure qu'au moment de la vente, l'immeuble violait effectivement les limitations de droit public découlant de la réglementation municipale, le second alinéa de l'article 1725 C.c.Q. n’est d'aucun secours à la demanderesse en l'espèce. Géraldeau n’est donc pas responsable de l’îlot de contamination C+.

5. MSEI A-T-ELLE COMMIS UNE OU DES FAUTE(S) PROFESSIONNELLE(S) DONT ELLE EST RESPONSABLE?

1. Quelques précisions quant aux recours contre MSEI et D&G

[158]      MSEI est poursuivie par Paintwell sur une base extracontractuelle, considérant qu’elle a été mandatée par Géraldeau comme consultante en environnement pour les fins d’évaluer, de caractériser et de réhabiliter les sols du Site. MSEI est également poursuivie en garantie par Géraldeau, mais puisque le Tribunal considère que le recours contre Géraldeau n’est pas fondé, le recours de Géraldeau contre MSEI tombe également.

[159]      D&G est poursuivie par Paintwell, considérant que les Anson l’ont mandatée pour effectuer les études de Phase I et II et pour superviser les travaux de réhabilitation. Il faut préciser que D&G est mandatée par Superchute pour faire les phases I et II et par Paintwell pour faire la supervision. Ainsi, les reproches formulés contre D&G ont une base extracontractuelle pour ce qui est du mandat de Phase II de 2014 et contractuelle pour ce qui est du mandat de supervision de 2017.

[160]      Les contrats liant MSEI et Géraldeau (3 contrats en 2014), D&G et Superchute (deux contrats en 2014), et D&G et Paintwell (un contrat en 2017) sont des contrats de services, régis par l’article 2100 C.c.Q.[94]

[161]      Pour prouver la responsabilité des consultants en environnement, la demanderesse doit démontrer, par prépondérance des probabilités, le comportement fautif reproché, le préjudice subi et le lien de causalité, en vertu des articles 2803 et 2804 C.c.Q.

[162]      En l’occurrence, Paintwell allègue à sa demande introductive d’instance, que le préjudice qu’elle a subi, quant aux deux consultants, est le suivant: “The negligent advice and wrongful assertion provided by MSEI and D&G regarding the absence of contamination above the C criteria on the property clearly misled Paintwell into buying a property that still needed to be decontaminated before being constructible, contrary to their assertions”[95]. La demanderesse soutient que MSEI et D&G doivent être tenues responsables solidairement des dommages causés.

[163]      Le Tribunal rappelle ici que la preuve soutient l’existence de sols C+ retrouvés de façon fortuite durant les travaux d’excavation volontaire en vue de la construction de l’usine en 2017. Ces sols étaient isolés, et d’un tonnage moindre, considérant l’ensemble du Site. De plus, ces sols problématiques n’auraient jamais été retrouvés si les propriétaires n’avaient pas choisi de rendre le Site « propre ». Il en reste que les sols C+ sont les seuls « contaminés » pour les fins de l’usage envisagé et devaient être retirés pour réhabiliter le Site.

[164]      Or, les Anson étant des hommes d’affaires diligents et prudents, ils souhaitent faire les choses correctement. La découverte de sols C+ ne change rien réellement à leur plan dès 2017 de réhabiliter le Site parfaitement et de rendre leurs sols propres : « Ben and I thought it most important that the site be perfect before building, especially as the RBC will be putting a mortgage on the new building.[96] » Le projet de réhabilitation est déjà commencé avec les entrepreneurs Clobracon lorsque ces derniers découvrent qu’il y a plus de sols BC à excaver que prévu, considérant la présence d’indices olfactifs et visuels de contamination. Le prix de la réhabilitation change alors et la facturation devient en « temps et matériel ».

[165]      Les défenderesses consultantes en environnement sont d’avis qu’elles n’ont pas commis de fautes. Même en présence d’une faute, elles soumettent que les dommages sont exagérés et qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice causé.

[166]      Pour les raisons qui suivent, le Tribunal est d’avis que seule MSEI a été fautive sur une base extracontractuelle quant à Paintwell. Elle ne peut toutefois être tenue responsable compte tenu du bris de lien causal.

2. La norme applicable pour qualifier les fautes des consultants en environnement

[167]      Les consultants en environnement sont des professionnels qui peuvent engager leur responsabilité civile lorsqu’ils négligent de remplir leurs obligations contractuelles ou commettent une faute et causent un dommage à un client ou un tiers, le tout en fonction des articles 1457 et 1458 C.c.Q.

[168]      La preuve de la faute varie en fonction de la nature et de l'intensité de l'obligation assumée par le professionnel (moyen, résultat, garantie) et du régime de responsabilité applicable (contractuelle ou extracontractuelle)[97].

[169]      A priori, le consultant ou l’expert en environnement peut engager sa responsabilité envers un tiers[98]. Une opinion rendue par un expert consultant sur l’aspect conforme d’un site sur le plan environnemental, et sur laquelle on se fie pour acquérir le site en question, engagera ainsi sa responsabilité professionnelle si des dommages sont subis par suite de l’achat basé sur la promesse de conformité[99]. C’est bien le cas ici, quant à MSEI.

[170]      Pour déterminer s’il faut appliquer une obligation de moyens ou de résultat, la nature du mandat confié au professionnel et la portée du contrat intervenu sont déterminantes[100].

[171]      Comme l’écrivait la Cour d’appel en 2016,«[…] identifier la nature d'une obligation (de moyen, de résultat ou de garantie), c'est déterminer les balises suivant lesquelles analyser le comportement reproché aux fins de décider si ce comportement est fautif et s'il engage, potentiellement, la responsabilité.[101] »

[172]      L’obligation de moyens implique de promettre « de prendre les moyens requis pour atteindre un résultat », alors que celle de résultat est de promettre d’atteindre ce résultat[102]. De même, le professeur Jean-Louis Baudouin explique les deux obligations comme suit[103]:

34 – Obligation de moyens – L'obligation de moyens est celle qui exige que le débiteur agisse avec prudence et diligence en vue d'obtenir le résultat convenu, en employant tous les moyens raisonnables, sans toutefois assurer le créancier de l'atteinte du résultat. […]

35 – Obligation de résultat – l'obligation de résultat est celle qui exige que le débiteur fournisse au créancier un résultat précis et déterminé. […]

38 – Critère – […] pour départager les obligations de moyens et celles de résultat, le critère le plus utile à notre avis est celui de l'aléa. Il s'agit d'examiner concrètement le caractère plus ou moins incertain de la prestation à laquelle s'est engagé le débiteur, c'est-à-dire les probabilités qu'il puisse effectivement procurer au créancier le résultat envisagé. […] 

3. L’obligation de moyens de la consultante en environnement durant la Phase I

[173]      Généralement parlant, l’évaluation environnementale vise à vérifier s'il y a, sur un terrain, présence potentielle (Phase I) ou réelle et effective (Phase II) de contaminants qui dépassent les critères réglementaires applicables[104]. Le propriétaire qui suspecte une contamination sur son terrain doit investiguer davantage pour comprendre l’étendue de cette contamination ainsi que le coût de son enlèvement.

[174]      Il est vrai, comme l’explique Tylbor, que la présence de contaminants qui dépassent les critères règlementaires applicables peut faire obstacle à un refinancement, ou encore à une transaction immobilière d’achat ou de vente[105]. Les institutions financières exigent parfois alors la réhabilitation du terrain.

[175]      Quoique souvent « superficielle »[106], l’étude Phase I permet de réduire – mais non d’éliminer – l’incertitude quant au risque de contamination, à la manière d’un contrat d'inspection préachat d'une maison qui vise à éviter la mauvaise surprise d’un vice caché[107]. Dans les deux cas, le professionnel n’est tenu qu’à une obligation de moyens et non de résultat.

[176]      En effet, il a récemment été reconnu par notre cour, dans une situation de faits similaires, que les consultants environnementaux rendant des évaluations Phase I ont, en principe, une obligation de moyens[108]:

65 À la lumière des décisions rendues en matière d'évaluation environnementale de Phase I, les tribunaux reconnaissent que le consultant en environnement a en principe une obligation de moyens, son mandat en étant un d'inspection, afin d'évaluer s'il y a un risque potentiel de contamination, ce qui implique une investigation selon les paramètres identifiés pour découvrir s'il y a risque de contamination et non pas de découvrir la pollution.

[…]

67 Vu la marge d'erreur inhérente à la méthode de l'étude environnementale de type Phase I, une simple conclusion erronée ne constitue pas automatiquement une faute.

68 L'évaluation de la faute reprochée dans le cadre d'une évaluation environnementale (Phase I) est donc modulée en fonction des limites inhérentes à ce type d'évaluation.

On voit donc que la responsabilité du consultant pourrait être engagée notamment dans les cas suivants:

(i). S'il a fait défaut de vérifier des éléments qu'il aurait dû vérifier;

(ii). Si son rapport contient des informations ou des conclusions erronées, fausses ou ambiguës qui induisent le client (ou même un tiers) en erreur;

(iii). Si ses conclusions ont pour effet d'induire chez un client ou un tiers un faux sentiment de sécurité;

(iv). Si les limites de son rapport ne sont pas clairement identifiées (par exemple, si certaines zones n'ont pas été caractérisées ou si certains paramètres n'ont pas été vérifiés, etc.);

(v). S'il prodigue un conseil erroné ou incomplet à son client. On peut d'ailleurs se demander si un rapport qui ne contient aucune recommandation est un rapport complet. 

[177]      Le Tribunal est d’avis que quant à la Phase I, les consultantes en environnement étaient, de la même manière, tenues à une obligation de moyens.

4. L’obligation de moyens de la consultante en environnement durant la phase II et la réhabilitation de sols

[178]      À quel standard d’obligation les consultantes en environnement sont-elles tenues lorsqu’elles effectuent une Phase II et une réhabilitation des sols?

[179]      De manière générale, la Phase II a pour objet de confirmer la présence et la nature des contaminants, de même que leurs concentration et volume, et de déterminer quels secteurs sont effectivement contaminés[109]. Une fois que l’étendue de la contamination est définie, il est alors aisé d’évaluer les coûts de décontamination et les meilleures méthodes pour ce faire, considérant les particularités du terrain. Pour cette raison, la Phase II est souvent obligatoire avant de procéder à la réhabilitation environnementale d’un site.

[180]      Pour l’auteur Roger Paiement, les principales étapes de réalisation d'une Phase II sont les suivantes[110]:

1. La planification de la campagne d'échantillonnage ;
2. Les travaux sur le terrain ;
3. L'analyse des échantillons recueillis; et
4. L'interprétation des données et la préparation du rapport.

[181]      Paintwell soutient que l’obligation de résultat débute dès l’évaluation environnementale de Phase II, ainsi que lors des travaux de réhabilitation, compte tenu de la jurisprudence applicable[111]. Or, cette jurisprudence nous enseigne qu’il faut déterminer l'étendue des obligations contractées et l'intention des parties, tout en rappelant dans quel contexte le contrat a été conclu et en relisant les termes mêmes de la soumission acceptée[112]. Pour confirmer l’intention respective des parties à la conclusion du contrat, il est également utile de revoir le comportement ultérieur des parties au cours d'exécution des travaux[113].

[182]      Comme l’a récemment statué la Cour d’appel du Québec, il convient de qualifier une obligation de résultat lorsque le contrat prévoit un résultat précis et déterminé[114]. Dans un contexte de transaction quant à des travaux de remédiation d’eaux contaminées, notre Cour a plutôt déterminé que le contrat de transaction prévoyait « de faire tout ce qui était nécessaire et souhaitable » afin de ramener la concentration de contaminants dans les eaux souterraines du site en deçà du critère applicable, donc une obligation de moyens s’appliquait[115].

[183]      Même si l’étape de réhabilitation est plus grave de conséquences, et qu’il pourrait sembler logique d’y rattacher une obligation de résultat, le Tribunal est d’avis qu’il faut tenir les consultantes en environnement affectées d’une tâche de réhabiliter des sols à une obligation de moyens.

[184]      En l’occurrence, une lecture attentive du Rapport de réhabilitation de MSEI (P-7) en pièce P-7 montre que le mandat était de valider et déterminer l’étendue de la contamination résiduelle sur le Site, de planifier la localisation et l’enlèvement du réservoir à huile, de planifier l’excavation et de la superviser, de prélever des échantillons, de gérer les eaux contaminées, de déterminer la qualité des sols et des eaux selon les normes du MDDELCC, de remettre le site en état et de produire un rapport de réhabilitation environnementale[116].

[185]      Ce mandat écrit est vague quant au standard d’obligation à atteindre. Les témoignages au procès de Dumont et du superviseur de travaux Harvey sont à l’effet que le mandat de réhabilitation de MSEI était d’éliminer toute source de contamination C+[117].

[186]      Il faut comprendre que les étapes de caractérisation et de réhabilitation environnementales ne sont pas une « science exacte », mais relèvent plutôt du domaine des probabilités. Comme le reconnaît candidement l’expert Millmore[118]:

 [a]ucune évaluation environnementale n’a la prétention de pouvoir éliminer toutes les incertitudes concernant la qualité environnementale d’un terrain. 

C’est pourquoi la très grande majorité des évaluations environnementales de Phase I et Phase II sont assorties de limites qui sont jointes en annexe des rapports ou qui en sont partie intégrante.

[…] tout échantillon de sol soumis à des analyses chimiques peut être ou ne pas être représentatif du secteur ou où il a été prélevé, et dans un même prélèvement, il n’est pas anormal de détecter des variations significatives.»

[187]      La méthode des polygones (polygones de Thiessen) est généralement utilisée pour l’évaluation des superficies de sols en place. Cette méthode implique d’effectuer un calcul des superficies de sols fondé sur les résultats d’échantillons prélevés depuis les sondages ou tranchées effectués, en prenant comme zone d’influence d’un tel sondage ou tranchée la mi-distance entre les sondages et les limites des travaux projetés. Or, dans des sols hétérogènes remaniés tels celui du Site Elmslie, il est impossible de localiser toutes les poches de contamination. En effet, dans de tels sols, il peut arriver qu’un échantillon soit propre, alors que juste à côté réside un îlot sournois de contamination.

[188]      Comme l’énonce la norme CSA en matière d’évaluation environnementale du site Phase II, le processus d’évaluation en Phase II demeure incertain[119]:

On doit reconnaître que les échantillons prélevés représentent une portion discrète et précise d’un terrain à un moment donné et qu’ils peuvent être ou non représentatifs du terrain entier ou de la portion en question. Le recours à une méthodologie adaptée peut réduire, sans toutefois éliminer, cette incertitude inhérente à la nature même du processus.

[189]      Au même titre qu’un chirurgien cancérologue sera tenu à une obligation de moyens lorsqu’il opère pour retirer le mal latent qui afflige son patient, le consultant en environnement à qui l’on demande de réhabiliter un terrain pour le rendre conforme au critère environnemental applicable sera également tenu à une obligation de moyens. Ainsi, les professionnels de l’environnement qui réhabilitent des terrains contaminés doivent employer tous les moyens raisonnables pour ce faire, sans être tenus à une obligation de résultat.

5. La faute de MSEI dans l’exécution de ses mandats de consultant environnemental

[190]      Le Tribunal est d’avis que MSEI a été fautive comme consultante environnementale dans l’exécution de ses travaux de réhabilitation du Site. Quant aux travaux de caractérisation de MSEI, le Tribunal est d’avis que l’ensemble du travail effectué était conforme.

[191]      Par ailleurs, il est fondamental de souligner, dès le départ, que MSEI connaissait le contexte de vente du Site et savait que les Anson attendaient la réception des rapports pour se satisfaire de la réhabilitation du Site, le tout tel que le reconnaissent notamment Dumont et Géraldeau lors du procès. De plus, l’achat du terrain Elmslie était conditionnel à la réception en bonne et due forme des rapports de MSEI.

[192]      Les experts Fournier et Déom ont témoigné que le travail d’échantillonnage est hautement subjectif. Effectivement, les observations visuelles et olfactives peuvent varier d’une personne à l’autre, selon les sens de chacun et selon le jugement du preneur de décisions. Selon Fournier, « la perception des odeurs fluctue dans le temps, les produits volatiles peuvent s’envoler, … et cela n’est pas une science exacte! ». Selon les types de contaminants en cause, il faudra tester les bons paramètres.

[193]      Néanmoins, selon le témoignage de Dumont, lorsque des échantillons montrent des signes visuels et olfactifs, mais que le superviseur sur place choisit de ne pas les analyser, il faut conclure que les sols sont toujours contaminés et que la réhabilitation n’est pas terminée[120]. Or, la preuve révèle que plusieurs échantillons qui montraient des signes de contamination n’ont été ni excavés ni analysés, ce qui peut signifier qu’ils étaient encore contaminés. Il y a aussi de nombreuses incohérences au rapport de réhabilitation de MSEI quant à plusieurs échantillons qui, en apparence, auraient pu être testés.

[194]      Selon l’expert Millmore[121],

Le rapport de réhabilitation environnementale préparé par MSEI soulevait des incertitudes sur la qualité environnementale des sols laissés en place notamment dans le secteur des échantillons PN1 (1,3 à 2,5 m), PN5-A (1,6 à 2,5 m) et PN5-C (1,5 à 2,6 m) prélevés sur la paroi nord-ouest de l’excavation, dans le secteur de l’échantillon PO5 ( 1,3 à 2,5 m) prélevé sur la paroi sud-ouest de l’excavation et dans le secteur de l’échantillon PS2 (1,8 à 2,3 m) prélevé sur la paroi sud-est de l’excavation.

Selon les certificats d’analyses, dans chacun de ces échantillons des concentrations en hydro- carbures pétroliers C10-C50 et/ou en HAP ont été mesurées en excès du critère « C », et il semble s’agir d’échantillons de contrôle finaux et après lesquels aucun nouveau contrôle n’a été effectué.

L’échantillon PN1-B pourrait correspondre à une reprise de l’échantillon PN-1 après une excavation supplémentaire, toutefois cet échantillon a été prélevé le même jour que PN-1 et n’a été analysé que pour les HAP, alors que des concentrations en hydrocarbures pétroliers C10-C50 en excès du critère « C » avaient aussi été détectées dans PN1.

De la même manière, les échantillons PN5-A et PN5-C pourraient être des reprises de l’échantillon PN5, cependant l’échantillon PN5 ne semble pas avoir été analysé et selon les certificats d’analyses, les échantillons PN5-A et PN5-C ont été prélevés le même jour et à la même heure. De plus, les résultats d’analyses excédaient toujours le critère « C » en hydrocarbures pétroliers C10-C50 et en HAP dans chacun de ces prélèvements.

En outre, il ne semble pas y avoir eu de reprises ou d’excavation supplémentaire pour confirmer que les sols contaminés à l’origine des échantillons PO5, PS2, PN5-A ou PN5-C ont été excavés et éliminés.

En soi, ces résultats à eux seuls suffisent à remettre en question la qualité environnementale réelle des sols laissés en place sur les parois d’excavation après les travaux de réhabilitation de MSEI, et nous croyons qu’une caractérisation complémentaire était bel et bien nécessaire pour réduire les incertitudes concernant la présence résiduelle de sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C ». [Soulignements du Tribunal]            

[195]      Il en reste qu’après s’être rencontrés, les experts au dossier se sont entendus pour dire que le nombre d’échantillons prélevés dans l’étude de réhabilitation de 2014 de MSEI respectait le nombre minimal et le maillage recommandé par le Guide de caractérisation du ministère[122]. De même, ils sont d’accord pour dire que le nombre de sondages effectué à ce moment respectait le nombre minimal recommandé dans le même guide[123].

[196]      Lorsque les travaux de caractérisation et de réhabilitation de MSEI sont conclus, les sols sont certifiés être conformes au standard industriel/commercial. MSEI confirme que les sols sont réhabilités jusqu’au critère « C » et que le sol a été remblayé de matériaux propres plus petits que « A ».

[197]      Se fondant sur cette opinion, les Anson prennent la décision de poursuivre l’investigation environnementale et mandatent D&G pour ce faire.

[198]      Dans les jours qui suivent, D&G débute en 2014 une phase I, puis une phase II, lesquelles concluent que le Site respecte les normes environnementales pour l’usage industriel et commercial. Ici, le travail de D&G fut nécessairement organisé et conduit en fonction de celui de MSEI et des conclusions des études antérieures de terrain de MSEI, dans une suite logique et cohérente. Il est impossible ici d’isoler les mandats de l’un et de l’autre. D&G a agi suivant les travaux de MSEI. Nous y reviendrons.

[199]      Fait important, les experts au dossier s’entendent pour conclure que « [s]ur la base des informations contenues à l’étude de réhabilitation de MSEI de 2014, il subsistait des doutes qui justifiaient la réalisation d’étude supplémentaire (Phase II) par D&G »[124]. Cette proposition suggère que la réhabilitation faite par MSEI était incomplète, et donc fautive. Le Tribunal accorde beaucoup de poids à cet élément de preuve.

[200]      Pour l’expert Fournier, quoique les travaux de réhabilitation de MSEI en 2014 aient permis de retirer des sols contaminés à partir de 1,5 mètres de profondeur jusqu’à 2,8 à 3 mètres sous la surface, les sols du fond des excavations résultantes aux profondeurs maximales n’ont pas été analysés pour confirmer l’absence de sols contaminés à une plus grande profondeur[125]. De plus, toujours selon Fournier, le choix de MSEI de ne pas analyser les sols d’endroits plus à risque, alors que des signes visuels et olfactifs étaient présents, de même que des odeurs moyennes de contamination aux hydrocarbures pétroliers « constitue un manquement grave aux règles de l’art ou bonnes pratiques de l’industrie. MSEI a donc erronément conclu que les sols résiduels sur le site à l’étude respectaient les critères « C » du Guide d’intervention du MELCC. »[126]

[201]      L’expert Millmore explique comme suit les incertitudes liées aux sols laissés en place sur les parois d’excavation après les travaux de réhabilitation environnementale de MSEI[127]:

Étendue latérale de la contamination

Le rapport de réhabilitation environnementale préparé par MSEI soulevait des incertitudes sur la qualité environnementale des sols laissés en place notamment dans le secteur des échantillons PN1 (1,3 à 2,5 m), PN5-A (1,6 à 2,5 m) et PN5-C (1,5 à 2,6 m) prélevés sur la paroi nord-ouest de l’excavation, dans le secteur de l’échantillon PO5 ( 1,3 à 2,5 m) prélevé sur la paroi sud-ouest de l’excavation et dans le secteur de l’échantillon PS2 (1,8 à 2,3 m) prélevé sur la paroi sud-est de l’excavation.

Selon les certificats d’analyses22, dans chacun de ces échantillons des concentrations en hydro- carbures pétroliers C10-C50 et/ou en HAP ont été mesurées en excès du critère « C », et il semble s’agir d’échantillons de contrôle finaux et après lesquels aucun nouveau contrôle n’a été effectué.

L’échantillon PN1-B pourrait correspondre à une reprise de l’échantillon PN-1 après une excavation supplémentaire, toutefois cet échantillon a été prélevé le même jour que PN-1 et n’a été analysé que pour les HAP, alors que des concentrations en hydrocarbures pétroliers C10-C50 en excès du critère « C » avaient aussi été détectées dans PN1.

De la même manière, les échantillons PN5-A et PN5-C pourraient être des reprises de l’échantillon PN5, cependant l’échantillon PN5 ne semble pas avoir été analysé et selon les certificats d’analyses, les échantillons PN5-A et PN5-C ont été prélevés le même jour et à la même heure. De plus, les résultats d’analyses excédaient toujours le critère « C » en hydrocarbures pétroliers C10-C50 et en HAP dans chacun de ces prélèvements.

En outre, il ne semble pas y avoir eu de reprises ou d’excavation supplémentaire pour confirmer que les sols contaminés à l’origine des échantillons PO5, PS2, PN5-A ou PN5-C ont été excavés et éliminés.

En soi, ces résultats à eux seuls suffisent à remettre en question la qualité environnementale réelle des sols laissés en place sur les parois d’excavation après les travaux de réhabilitation de MSEI, et nous croyons qu’une caractérisation complémentaire était bel et bien nécessaire pour réduire les incertitudes concernant la présence résiduelle de sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C ».  [Soulignements du Tribunal]

[202]      Ainsi, le Tribunal, après avoir entendu la preuve et considéré les opinions expertes, retient qu’un risque existait à la fin de la réhabilitation de MSEI de 2014 qu’une contamination existe toujours, dans certains secteurs plus critiques, particulièrement au fond de l’excavation, où des signes visuels et olfactifs suggéraient qu’il y avait peut-être encore des sources de contamination[128]. MSEI aurait dû tester plus loin et plus abondamment. Les signes visuels et olfactifs étaient là, il n’y avait pas de coût significatif à tester davantage et surtout, cela était nécessaire pour suivre la méthodologie indiquée.

[203]      D’ailleurs, un simple coup d’œil au graphique de Tetra Tech, reproduit ci-haut, réussit à convaincre de la faute de MSEI. La zone de contamination au-delà du critère C, trouvée par surprise en juin 2017 se superpose à la zone excavée par MSEI en septembre-octobre 2014. Cela signifie soit que la zone n’a pas été bien réhabilitée en 2014, qu’un remblai effectué négligemment aura pu laisser une trace de contamination problématique, ou encore, qu’un écoulement des eaux souterraines aura créé une telle contamination. Les experts ne se sont pas entendus sur ce point, mais ils ont convenu de dire qu’il subsistait des « doutes » par suite de la réhabilitation de MSEI de 2014, et cela suffit pour conclure à la faute de MSEI. 

[204]      Ainsi, le Tribunal est d’avis que MSEI n’a pas rempli son obligation de moyens de réhabiliter le Site en fonction du critère applicable.

6. D&G A-T-ELLE COMMIS UNE OU DES FAUTE(S) PROFESSIONNELLE(S) DONT ELLE EST RESPONSABLE?

[205]      Le Tribunal doit déterminer si D&G a commis une ou des faute(s) découlant des services rendus durant l’étude de Phase II en 2014, ainsi qu’à l’occasion de la supervision de la réhabilitation environnementale en 2017.

[206]      Relativement à son implication durant la Phase I, D&G avait pour premier mandat de confirmer que la réhabilitation avait été faite correctement et qu’il n’y avait plus de sols « C » sur le Site. Quoique l’expert Fournier soit d’avis que le rapport de Phase I aurait dû être plus nuancé quant à l’impact des sources potentielles de contamination, la demanderesse ne plaide pas de faute de D&G quant aux travaux en Phase I.

[207]      L’expert Millmore conclut que l’évaluation environnementale Phase I faite par D&G « l’a été en conformité avec les principes généraux de la norme CSA et avec la portée des travaux qui avait été convenue avec le client », « a permis d’identifier la seule source avérée de contamination du terrain » et a laissé perdurer des incertitudes concernant la conformité environnementale conduisant à la recommandation de compléter une Phase II.[129]

[208]      Pour ces raisons, le Tribunal ne peut alors conclure à un manquement réel à cet égard. Qu’en est-il toutefois des travaux de D&G en Phase II et au stade de la réhabilitation?

1. La(es) faute(s) alléguée(s) de D&G durant les travaux de Phase II

[209]      Selon la demanderesse, D&G n’a pas rempli son mandat dans les règles de l’art pour l’étude de Phase II, principalement en ce que D&G connaissait l’emplacement de l’ancien réservoir et l’étendue de l’excavation faite en 2014, et aurait dû tester les sols plus profondément qu’aux 2,8 mètres précédemment excavés pour s’assurer de la décontamination complète[130]. Ainsi, les sols testés par D&G à ce moment sont des sols de remblai, et non les sols potentiellement problématiques entourant les lieux de l’ancien réservoir. D&G n’aurait pas dû, selon la demanderesse, mentionner que les sols « B-C » excavés devaient être éliminés. Enfin, la demanderesse ajoute que ces faute et omission ont conduit Paintwell à considérer les sols conformes et à acquérir le Site sur cette base erronée.

[210]      Selon l’expert Fournier, la caractérisation de D&G n’a pas été faite dans les règles de l’art puisqu’elle aurait dû mieux cibler les zones risquées et des échantillons plus profonds auraient dû être prélevés. De plus, l’estimation des sols « B-C » à excaver était erronée et a induit Paintwell en erreur[131].

[211]      Il est utile de rappeler qu’initialement, c’est Superchute qui mandate D&G pour les deux études Phases I et II. L’objectif de la Phase II de D&G était de « confirm the absence of material adverse environmental impacts on the property arising from the presence of former underground fuel oil storage tank and the impact of a fire which destroyed the subject building in 2013.”[132] Selon le témoigne d’Éric Denman, l’objectif de la Phase II était donc de confirmer l’absence de sols excédant le critère « C ».

[212]      Selon l’analyse faite ci-haut, de la même manière que pour MSEI, D&G était tenue à une obligation de moyens lors de ses travaux de Phase II et de réhabilitation. D&G n’est pas fautive à cet égard, pour les raisons qui suivent.

[213]      L’objectif de la Phase II par D&G était de confirmer l’absence de dommages environnementaux ayant un impact négatif sur la propriété. Pour mettre cet objectif en perspective, il faut souligner qu’en 2014, le critère applicable au terrain était le critère industriel/commercial. Ainsi, retrouver des sols « B-C » ne constituait alors pas un dommage environnemental significatif.

[214]      Dans un courriel daté du 19 novembre 2014, Patrick Gillespie de D&G confirme à Ben Anson que : « Received the results, everything passes for commercial purposes. »[133]

[215]      L’expert Fournier explique dans son rapport que[134]:

(…) nous aurions, à titre de consultant diligent, fortement recommandé à notre client de procéder à des travaux complémentaires d’échantillonnage des sols plus profondément avec une autre méthode d’échantillonnage (forage à l’aide d’une foreuse par exemple), qui aurait permis d’atteindre les sols laissés en place au-delà de 3,0 mètres de profondeur pour s’assurer de leur qualité environnementale. La qualité des sols laissés en place après les travaux de MSEI était l’inquiétude principale qui a justifié l’étude de caractérisation de D&G et faisait partie des objectifs principaux de leur étude. En conséquence, D&G conclut erronément que la qualité des sols dans les tranchées d’exploration effectuées rencontre les critères applicables pour un site à usage industriel. 

[216]      Pour sa part, l’expert Millmore analyse la position et le raisonnement de Fournier et conclut que[135]:

(…) nous croyons qu’il était fondé d’effectuer une caractérisation complémentaire, comme l’a fait D&G, qui ciblait l’horizon de sol situé entre 1,3 et 2,6 m de profondeur dans lequel il demeurait des incertitudes, et nous ne retenons pas l’hypothèse de Tetra Tech qui n’est pas appuyée par les faits documentés et selon laquelle des sondages effectués au-delà de 3,0 m auraient permis de découvrir des sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C ».

[217]      Millmore ajoute que[136]:

• L’évaluation environnementale de site Phase II réalisée par D&G l’a été en conformité avec la portée des travaux qui avait été convenue avec le client ;
• Nous croyons que le nombre de sondages supplémentaires effectués par D&G et le nombre d’échantillons prélevés durant l’évaluation environnementale de site Phase II étaient suffisants pour réduire de façon raisonnable les incertitudes concernant les niveaux de contamination résiduelle rapportés par MSEI ;
• Contrairement à Tetra Tech, nous croyons que la profondeur des sondages effectués par D&G était adéquate et permettait de cibler l’horizon de sol dans lequel des incertitudes demeuraient quant à la présence de sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C » ;
• Considérant l’ensemble des travaux effectués sur ce terrain et les résultats d’analyse des échantillons prélevés durant la caractérisation de novembre 2014 par D&G, nous croyons qu’il était raisonnable de croire que la qualité environnementale résiduelle des sols du terrain n’excédait pas le critère « C ». 

[218]      Le Tribunal retient l’opinion des deux experts quant aux travaux de caractérisation Phase II de D&G. L’opportunité d’échantillonner plus profondément était davantage de l’ordre de l’hypothétique. D&G n’a pas été fautive durant les travaux de Phase II puisqu’elle a rempli son mandat de manière diligente de vérifier qu’il n’y avait pas de sols C+.

2. La(es) faute(s) alléguée(s) de D&G durant la supervision des travaux de réhabilitation de 2017

[219]      Le Tribunal est d’avis que D&G n’a pas commis de faute dans l’exécution de ses travaux de supervision de la réhabilitation complétée en 2017, pour les motifs qui suivent.

[220]      L’expert Fournier suggère à tort, dans son rapport, que les travaux de réhabilitation effectués par Clobracon en 2017 avaient pour objectif d’enlever des sols dont le niveau de contamination excède le critère « C »[137]:

Le mandat de D&G incluait également l’échantillonnage des sols constituant les parois et les fonds finaux des excavations résultantes afin de documenter que les sols laissés en place suite aux travaux étaient conformes aux critères applicables aux sites dont le zonage municipal autorise un usage commercial ou industriel.

[221]      D&G décrit plutôt son mandat de 2017 comme suit[138]:

The purpose of this project was to remediate PH C10-C50 and PAH impacted soils identified on the subject site during previous characterization studies. The impacted soil, likely attributable to the presence of a former UST, is present in exterior portions of the subject site along the north- east property limit in the vicinity of trenches TR3, TR4 and TR9.

[222]      Or, D&G devait effectuer les tâches suivantes[139]:

• Supervision of the following activities conducted by others engaged by Superchute:
  • Excavation and segregation of contaminated soils; and,
  • Transport and disposal of contaminated soils at MDDELCC authorized facilities.
• Field sampling of the walls and bottom of the excavation;
• Laboratory analysis of representative soil samples;
• Interpretation of the analytical results;
• Preparation of a schematic diagram showing the location of the work; and,
• Preparation of a written report, including any subsequent recommendations and corrective measures, if required.

    [Soulignements du Tribunal]

[223]      C’est donc dire que dans le cas des travaux de réhabilitation de 2017, le mandat de D&G était de planifier et superviser l’excavation et la disposition des sols effectuées par d’autres sous-contractants.

[224]      Dans un courriel daté du 9 mai 2017, Tylbor envoie une offre de services à Ben Anson, juste avant le début des travaux de réhabilitation, dans lequel sont confirmés l’étendue et l’essence du mandat, ainsi que son coût : « The cost to remove and dispose off-site of the 462 MT of B-C and replace with uncontaminated sand (A-B or better), is $41,700 + taxes… »[140] C’était donc Clobracon qui effectuait l’excavation et la disposition des sols, et non D&G.

[225]      Les mandats de D&G et de MSEI étaient donc bien distincts, au stade de la réhabilitation. Dans le cas de MSEI, l’excavation était faite par MSEI. Cela aurait pu conduire le Tribunal à nuancer l’obligation à laquelle D&G est tenue envers Paintwell, et éventuellement, à élever ses exigences quant à MSEI. Quoiqu’il en soit, le Tribunal est d’avis que D&G a agi de manière diligente dans sa supervision des travaux de réhabilitation.

[226]      Selon l’expert Millmore, l’implication de D&G au stade de la réhabilitation était dans les règles de l’art, comme il le décrit ci-après[141]:

• L’objectif des travaux de réhabilitation effectués par Clobracon était l’enlèvement des sols contaminés dans la plage « B-C » des critères ;
• Paintwell était prévenue que la qualité environnementale du terrain était acceptable pour un usage commercial ou industriel et qu’elle entreprenait les travaux de réhabilitation sur une base volontaire ;
• Le résultat d’analyse en HAP de l’échantillon FD-2 prélevé par D&G et dans lequel des concentrations en excès du critère « C » ont été détectées est un résultat marginal qui s’inscrit dans les limites propres à la nature du processus de caractérisation des terrains contaminés ;
• Le volume de 120 tonnes de sols dont le niveau de contamination a été réputé excéder le critère « C » a été établi à partir de ce seul résultat d’analyse et n’est très probablement pas représentatif de la qualité environnementale réelle de ces sols ;
• L’enlèvement des sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C » n’a pas eu d’impact en termes de coûts ni changé la portée des travaux puisque ces sols ont été gérés par l’entrepreneur comme des sols dont le niveau de contamination était situé dans la plage « B-C » des critères ;
• Les volumes de sols dont le niveau de contamination excédait le critère « B » se seraient avérés plus importants que ce qui avait été estimé par D&G. Cependant, nous croyons que divers éléments peuvent expliquer cette situation, dont les suivants :
  • L’estimation sommaire des volumes de sols «B-C» faite par D&G s’appuyait sur les résultats d’une caractérisation qui avait pour objectif de vérifier la présence de sols dont le niveau de contamination était supérieur au critère « C » et n’incluait pas de déterminer avec précision les volumes de sols « B-C » ;
  • Les travaux de réhabilitation ont été entrepris environ 3 années après la caractérisation effectuée par D&G en 2014. Il est par conséquent probable que l’eau de ruissellement provenant d’épisodes de fortes pluies et provenant des dégels printaniers ait pu favoriser la migration de la contamination résiduelle sur le terrain et contribué à augmenter les volumes de sols contaminés dans la plage « B-C » ;
  • Les sols de surface ont été remaniés lors de la réhabilitation de 2014. Ils étaient donc très probablement plus perméables et, en outre, ils ne bénéficiaient plus de la couverture en surface que constituait la présence d’un bâtiment, ce qui a également pu contribuer à la migration de la contamination (« B-C ») plus en profondeur ;
  • L’excavation et la ségrégation des sols effectuées par l’entrepreneur ne faisaient pas l’objet d’une surveillance continue de D&G, et il est très probable que des sols dont le niveau de contamination était inférieur au critère « B » aient été mélangés aux sols « B-C » et expédiés au site d’élimination. »

[227]      Le Tribunal retient de l’expertise de Millmore que D&G a agi selon les règles de l’art à cette étape du projet et selon le mandat qu’elle avait.

[228]      Comme l’explique notre Cour dans la décision Axa Assurances inc., il s’agit pour les professionnels de l’environnement d’exercer un jugement dans leurs choix de procédés d’évaluation, de caractérisation ou de réhabilitation, dans le meilleur intérêt de leur client et conformément aux règles de l’art[142]:

[…] les professionnels sont régulièrement appelés à exercer leur jugement et à faire des choix pour identifier parmi plusieurs possibilités l'approche ou la méthode de travail qui devrait être utilisée pour réaliser des travaux ou atteindre les résultats recherchés par un client. Ces décisions sont prises à la lumière des informations disponibles. Elles doivent être prises dans le meilleur intérêt du client et être conformes aux règles de l'art.

[229]      En l’espèce, la demanderesse n’a pas démontré que D&G a fait preuve d'imprudence, de négligence, d'incompétence ou d'incurie dans l'exécution de son mandat ou que les méthodes qu'elle a choisies pour superviser la réhabilitation étaient inadéquates.

[230]      Ainsi, le Tribunal considère que la demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de prouver une faute professionnelle quant à D&G, considérant qu’en définitive, les objectifs de réhabilitation fixés ont été atteints et que les méthodes utilisées étaient conformes aux règles de l'art.

7. Y A-T-IL EU RUPTURE DU LIEN DE CAUSALITÉ ENTRE LA FAUTE PROFESSIONNELLE DE MSEI ET LES DOMMAGES SUBIS PAR PAINTWELL?

[231]      Le Tribunal retient l’existence d’une faute professionnelle de MSEI au stade de la réhabilitation des sols effectuée en 2014, tel qu’énoncé ci-haut. Toutefois, en l’absence d’un lien causal, MSEI ne peut être tenue responsable des dommages causés à Paintwell.

[232]      MSEI soutient qu’un bris du lien de causalité est survenu entre le moment de la faute en 2014 et le préjudice causé à Paintwell en 2017. Selon MSEI, il n’existe aucun lien causal entre les reproches de la demanderesse et la découverte éventuelle de sols C+. Le fait que D&G ait été mandatée pour des travaux subséquents à ceux de MSEI aurait d’ailleurs pour effet de rompre le lien de causalité.

[233]      La Cour d’appel s’est récemment prononcée sur le lien de causalité dans l’arrêt Hogue c. Procureur général du Québec :

[46] Malgré ce qui précède, les tribunaux empruntent régulièrement à la théorie de l’équivalence des conditions le critère de la « condition sine qua non », également appelé « test du facteur déterminant », critère de la cause nécessaire ou test du « n’eût été » (« but-for test », en common law) afin d’établir la causalité factuelle entre la faute et le préjudice. Cela consiste à se demander ce qu’il serait advenu du préjudice, n’eût été la faute.

[47] Toutefois, et c’est là le point le plus important, les tribunaux reconnaissent que ce « test » n’est pas suffisant en soi pour établir le lien de causalité selon la norme juridique applicable. Effectivement, encore faut-il que le dommage soit la conséquence directe, logique et immédiate de la faute.

[48] Je résume : le test du « n’eût été » permet de déterminer si une faute est susceptible d’avoir occasionné le préjudice « lorsque l’absence de faute n’aurait absolument rien changé au cours des choses, le lien de causalité est évidemment exclu ». Par contre, ce test n’est pas suffisant pour établir le lien de causalité, puisqu’il ne permet pas nécessairement de conclure que le dommage est une conséquence directe, logique et immédiate de la faute.

[49] La théorie de la causalité adéquate, conjuguée à l’occasion avec celle de la prévisibilité raisonnable des conséquences, peut s’avérer efficace puisqu’elle « opère une sélection parmi l’ensemble des circonstances, des comportements ou des événements qui ont pu mener à la réalisation du préjudice ». Elle permet ainsi de discriminer, parmi toutes les conditions sine qua non du préjudice, celle ou celles qui en constituent véritablement la cause directe, logique et immédiate. La causalité adéquate cherche ainsi à « distinguer la cause véritable du préjudice de la simple occasion de sa réalisation ou des circonstances qui ont coïncidé avec celle-ci ».[143]

               [Soulignements du Tribunal]

[234]      La demanderesse allègue que si MSEI avait respecté les règles de l’art dans la réalisation de ses analyses environnementales, elle n’aurait pas acheté le Site au prix conclu et n’aurait pas encouru les coûts liés à la réhabilitation et à la disposition des sols excédant le critère « C »[144]. La preuve prépondérante n’appuie toutefois pas cette proposition.

[235]      De plus, la demanderesse soutient dans sa demande que MSEI connaissait le contexte de vente du terrain et qu’ainsi, elle se devait d’être prudente et diligente envers les tiers dans ses analyses environnementales[145].

[236]      Or, au moment de la vente en 2014, le Site devait uniquement être utilisé pour des fins commerciales et industrielles et aucune réhabilitation n’était requise. Dans un courriel daté du 3 mai 2017, Eric Denman avise les Anson que les critères industriel/commercial étant remplis, aucun travail d’extraction des sols n’est nécessaire, à ce stade[146]:

Gentlemen;

Pursuant to my conversation this afternoon with Ben, this will confirm that, based on our environmental investigative work conducted in 2014, the subject property currently meets the applicable MDDELCC criteria for commercial/industrial use. No soil is required to be removed from the site. However, if any soil is excavated in the future it must be disposed of at an appropriate facility in accordance with applicable regulations. […]

[237]      Les Anson choisissent malgré tout de procéder à une réhabilitation volontaire, en toute connaissance de cause, en 2017[147]. Ils poursuivent les travaux de réhabilitation même après que les coûts aient été révisés à la hausse et de manière significative, considérant le volume de sols contaminés désormais plus important. Ce choix leur est propre et n’est pas pertinent pour les fins des présentes.

[238]      La question à se poser ici est la suivante: le préjudice causé à Paintwell en 2017 – soit la découverte de l’îlot de contamination de sols C+ - est-il une conséquence directe, logique et immédiate de la faute professionnelle de MSEI d’avoir effectué une réhabilitation fautive du Site en 2014? Le Tribunal est d’avis que non.

[239]      Il est vrai que le rapport de réhabilitation de MSEI de 2014 a servi à D&G dans ses travaux de Phase II de 2014, et à la suite de l’acquisition du terrain, les travaux de réhabilitation de 2017 ont également été organisés et menés en fonction du travail et des rapports antérieurs de MSEI.

[240]      La preuve ne révèle pas à quel moment la contamination de sols excédant le critère « C » est apparue, ni quelle est la cause exacte de cette contamination. D’ailleurs, il faut bien le rappeler, cette contamination reste marginale et isolée. Il s’agit d’un îlot de contamination trouvé fortuitement durant des travaux volontaires d’excavation d’un terrain, afin de le préparer à une rénovation massive et coûteuse.

[241]      Quoique D&G ait conclu en 2017 que « the quality of the soil on the final walls and bottom of the excavation meets the applicable criteria for an industrial use site and meets the property owner’s more stringent residential use requirement for the respective parameters used»[148], un échantillon – FD-2 – prélevé au fond de l’excavation s’est révélé être d’une concentration C+.

[242]      C’est à ce moment précis et unique que des sols supérieurs à C ont été observés.

[243]      Il reste beaucoup de zones grises dans la présente affaire, concernant l’îlot de sols « C+ », sa provenance, la raison de sa présence, et les circonstances de sa découverte en 2017. L’apparition de cet îlot fut une malchance pour les Ansen, certes, mais elle ne les a pas empêchés de voir leur Site réhabilité selon leur souhait, quoiqu’à grands frais.

[244]      Le Tribunal accorde beaucoup de poids à la position concertée des experts à l’effet que le rapport de MSEI de réhabilitation de 2014 ait pu laisser subsister des doutes quant au travail effectué. Toutefois, la preuve n’est pas prépondérante que ce doute, la négligence de MSEI dans ses travaux de réhabilitation, ou encore les déficiences de son rapport aient mené à la découverte des sols C+. Il est possible que l’îlot de contamination résulte de la faute de MSEI, mais il est aussi possible qu’il résulte plutôt d’un phénomène ou d’une cause autre.

[245]      À tout évènement, le dommage causé à Paintwell n’est pas une conséquence directe, logique et immédiate de la faute de MSEI.

[246]      Pour cette raison, Paintwell n’a pas droit aux dommages qu’elle réclame. Sa demande est donc rejetée.

[247]      Le Tribunal accorde les frais d’experts, lesquels seront assumés par la demanderesse. Toutefois, dans son pouvoir discrétionnaire, le Tribunal mitige les honoraires d’experts de CEP Forensique en les réduisant de moitié les frais demandés.

[248]      Il est de source connue que la finalité de l’expertise taxable est d’aider le tribunal[149]. L’expertise de CEP Forensique a été utile pour le Tribunal. Toutefois, il faut la réduire à un niveau raisonnable[150], considérant la somme en litige (360 670.08$) et les frais d’expertise des autres défenderesses au litige, lesquelles sont beaucoup moindres. De plus, des considérations de proportionnalité, en vertu de l’article 19 C.p.c., appellent à condamner au paiement d’une somme réduite. La demanderesse devra assumer 38 608.40$ en frais d’experts de CEP Forensique en faveur de D&G Environ-Group Inc.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[249]      REJETTE la Demande introductive d’instance modifiée de la demanderesse Paintwell Ltd.;

[250]      REJETTE la Demande reconventionnelle de la défenderesse Les entreprises Géraldeau et fils;

LE TOUT, avec les frais de justice, incluant les frais d’experts suivants:

• 36 940.96 $ pour les frais d’experts de WSP Golder en faveur de Les entreprises Géraldeau et Fils inc.;
• 27 296.51$ pour les frais d’experts de Frédéric Déom en faveur de la demanderesse MSEI Multisciences Expertises Inc.; et
• 38 608.40$ pour les frais d’experts de CEP Forensique en faveur de D&G Environ-Group Inc.

[1] Dans ce cas précis, considérant que le propriétaire et président de MSEI discute préalablement avec M. Géraldeau de la propriété et du fait qu’un réservoir d’huile souterrain s’y trouve probablement, et que l’assureur impliqué demande de vérifier si des résidus d’incendie sont toujours présents sur les lieux, une étude Phase II est privilégiée par rapport à l’étude Phase I. Il est utile de noter que le fait de procéder dans cet ordre est inhabituel.

[2] Rapport de MSEI du 29 mai 2014, p. 1, 2 (P-6). Le nom de l’actuel ministère chargé de l’élaboration ou l’analyse de ces critères est le ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques du Québec (« MELCC»), anciennement connu sous l’appellation ministère du Développement durable, de l'Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques du Québec (« MDDELCC »), ministère du Développement durable, de l'Environnement, de la Faune et des Parcs (« MDDEFP »), ministère du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs du Québec (« MDDEP »), ministère de l'Environnement du Québec (« MENV ») ou ministère de l'Environnement et de la Faune du Québec (« MEF »).

[3] P-6, p. 7 (rapport de caractérisation de MSEI daté du 29 mai 2014).

[4] Les critères sont discutés plus amplement ci-après, au par. 92ss.

[5] P-6, p. 9.

[6] Id., p. 15.

[7] Id., p. 10.

[8] Voir P-22 à cet effet.

[9] P-7.

[10] P-7, p. 4.

[11] P-7, p. 7.

[12] Id., p. 12.

[13] P-7.

[14] Id.

[15] Id., p. 11. MSEI conclut en effet que « Concernant les échantillons prélevés afin de vérifier que seulement les sols propres avaient été utilisés pour le remblayage de l’excavation, les analyses indiquaient des concentrations bien en deçà du critère « A » (bruit de fond) de la Politique. » Id., p. 13.

[16] Id.

[17] P-23.

[18] P-22, p. 2.

[19] P8, p. 4-5.

[20] P-8.

[21] Id., p. 24 (“Based on our findings, no areas of potential concerns were identified on site and no further investigation is recommended for the property located at 8900 Elmslie Street in Montreal, Quebec.”)

[22] P-9, p. 8.

[23] P-9, p. 4 (« the UST and the contaminated soil were excavated and removed from the site but only a limited number of soil samples were retrieved and analyzed from a very limited portion of the subject site and no confirmatory samples of the remedial excavation walls and floor were retrieved and anayzed.”)

[24] Id., p. 41.

[25] P-10, p. 7-8.

[26] Id., p. 32.

[27] P-10.

[28] Id. Le fait que les résultats d’échantillons analysés en Phase II de D&G n’excédaient pas le critère C est confirmé par les quatre experts au dossier. Voir T-1, point d’entente 14.

[29] P-10.

[30] Id., p. 3.

[31] Id., p. 4.

[32] Voir DEG-2, p. 3-4; DG-5, p. 5 à 7 et P-11. Ce fait est reconnu par les avocats de Paintwell lors du procès.

[33] Voir échanges courriels en P-22 et Acte de vente en pièce P-11.

[34] P-11, p. 3.

[35] Id., p. 4.

[36] P-20 et P-21.

[37] P-12.

[38] Voir DG-3.

[39] P-13, p. 7-8.

[40] Id.

[41] P-12.

[42] DG-7.

[43] Ce fait apparaît de la preuve au dossier, telle qu’appréciée par le Tribunal. De plus, les experts au dossier s’entendent tous les quatre sur ce fait.

[44] DG-18, DG-23, DG-24 et DG-25.

[45] P-13 et DG-26.

[46] Voir DEG-3. Voir aussi P-20 et P-37.

[47] P-13, p. 49 et DG-26.

[48] T-1, point d’entente 6.

[49] Voir, en outre, P-19 et P-20.

[50] P-13.

[51] Scene Holding Inc. c. Galerie des Monts inc., 2022 QCCS 793, par. 22.

[52] Pièce T-1, déposée de consentement au dossier de la cour, intitulée « Bilan de la rencontre entre professionnels-experts du 10 mai 2023 »,

[53] Id.

[54] T-1.

[55] Post c. Media QMI inc. (Le Journal de Montréal), 2017 QCCS 1212, EYB 2017-277990.

[56] Excavations Payette ltée c. Ville de Montréal, 2022 QCCA 1393, EYB 2022-486192 (« Le débat sur la recevabilité d'un rapport d'expertise doit donc en principe avoir lieu au stade préliminaire. Le devoir du juge saisi d'une demande de rejet fondée sur cette disposition est de trancher la question de la recevabilité du rapport, dans l'objectif de limiter le débat et d'éviter d'obliger une partie à produire un rapport d'expertise en réponse à une preuve d'expert qui n'est pas recevable. »)

[57] Voir aussi : Donald BÉCHARD, « Article 241 », 2021 EYB2021GCO248. Voir aussi Raymond Chabot Grant Thornton c. Directeur général des élections du Québec, 2018 QCCS 5697, EYB 2018-306036.

[58] Mouvement Laïque Québécois c. Saguenay (Ville), 2015 CSC 16, EYB 2015-250606, par. 106. Voir la décision récente de notre cour dans Firstonsite Restoration Limited (Restauration Permièraction) c. Centre de services scolaire de Montréal, 2022 QCCS 4171, EYB 2022-498271.

[59] White Burgess Langille Inman c. Abbott and Haliburton Co, 2015 CSC 23, EYB 2015-251384, par. 49.

[60] Compagnie d'assurances St-Paul/St-Paul Fire & Marine Insurance Co. c. SNC Lavalin inc., 2009 QCCS 56, EYB 2009-152933 (appel accueilli, C.A. Montréal, no 500-09-019384-098, 29 août 2011, EYB 2011-194826).

[61] Bernatchez c. Blanchet Allard, 2016 QCCS 3199, EYB 2016-267775.

[62] J’utilise ici librement l’expression choisie par mon collègue Serge Gaudet dans son récent jugement dans Scene Holding, préc. D’ailleurs, le juge fait habilement le tour des mêmes notions plus théoriques que j’expose dans les paragraphes suivants.

[63] Ce guide est disponible en ligne : https://www.environnement.gouv.qc.ca/sol/terrains/guide-intervention/guide-intervention-protection-rehab.pdf [le « Guide d’intervention de 2021 »].

[64] Sophie LAVALLÉE, La réhabilitation des terrains contaminés et le droit québécois : un droit négocié, Y. Blais, 2004, p. 275 (« La Politique de 1998 sert de « guide » pour la décontamination des terrains, en proposant des objectifs environnementaux qui se veulent opérationnels grâce aux critères génériques. Or, ces critères ne sont qu’indicatifs, compte tenu de l’instrument « mou » du droit dans lequel ils s’insèrent. »)

[65] Id., p. 258, citée dans Scene Holding, préc., par. 11. De plus, le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, qui est contraignant dans certains contextes prévus aux article 31. 51 et 31.53 de la LQE, reprend les critères B et C de la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés comme valeurs limites réglementaires (annexes I et II du Règlement) : https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/Q-2,%20r.%2037.

[66] Voir Guide d’intervention de 2021, préc., p. 221.

[67] Id.

[68] Loi sur la qualité de l’environnement, ch. Q-2, disponible en ligne à : https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/Q-2.

[69] T-1, point d’entente 3.

[70] RLRQ, c. Q-2 [« LQE »)].

[71] Odette NADON, La gestion et la responsabilité liées aux terrains contaminés et aux milieux sensibles au Québec, 3ème éd., Lexis Nexis 2021, p. 159. Voir aussi Michel BELANGER et Alexandre DESJARDINS, « La dérive des garanties légales en environnement », Développements récents en droit de l'environnement, (2018), Service de la formation continue du Barreau du Québec, 2018, EYB2018DEV2651, pp 13 à 16.

[72] Voir Tougas c. Malo, 2018 QCCS 4952, ou le juge Bachand, alors en Cour supérieure, rappelle ce principe, au paragraphe 30 de son jugement.

[73] P-13, p. 60.

[74] P-13, p. 49.

[75] Voir procès-verbal du 10 mai 2023.

[76] T-1, propositions concertées numéros 6 et 11.

[77] ABB inc. c. Domtar inc., 2007 CSC 50, EYB 2007-126361, par. 52. Voir aussi : Pierre-Louis BAZINET, « Chronique – Les arguments de l'acheteur d'un immeuble qui veut faire reconnaître la gravité suffisante d'un vice caché environnemental : les inconvénients du vice et la diminution de valeur », Repères, décembre 2020, EYB2020REP3196; Pierre-Louis BAZINET, « Chronique – Notions générales sur la garantie de qualité en regard des vices environnementaux », dans Repères, octobre 2014, La référence, EYB2014REP1598, section D « Définition d'un risque environnemental ».

[78] Amended Motion to Institute Proceedings, par. 72 à 76.

[79] Sur la trivialité en cas de vente d’un bien, voir : Pierre-Gabriel JOBIN et Michelle CUMYN, La vente, 4e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2017, EYB2017VEN13, no 171.

[80] Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, p 142, par. 362.

[81] Rousseau c. Gagnon, EYB 1986-62264, (1987) R.J.Q. 40 (C.A).

[82] DEG-5, p. 10.

[83] Id., p. 10-11.

[84] DG-1, p. 2.

[85] 9193-7169 Québec inc. c. ArcelorMittal Produits longs Canada, 2020 QCCS 1848.

[86] Art. 1732 C.c.Q.

[87] Voir aussi: Denys-Claude LAMONTAGNE, Droit de la vente, 4e édition, 2019 2019 EYB2019DRV11.

[88] 9193-7169 Québec inc. c. ArcelorMittal Produits longs Canada, 2020 QCCS 1848.

[89] EDWARDS, préc., p 142, par 309.

[90] JOBIN et CUMYN, préc., p.182 (par. 141).

[91] Foncière 384 St-Jacques inc. c. Wasserman, 2018 QCCS4606, 2018EXP-3252 (C.S.), par. 46.

[92] T-1, proposition 14.

[93] Voir aussi Société en commandite de l'Avenir c. Familia Saint-Jérôme inc., 2017 QCCS 4246, EYB 2017-284753, par. 47-48, (la Cour supérieure y a conclu à l'absence d'une limitation de droit public puisqu’aucune aucune preuve n'avait été faite d'une violation de la Loi sur la qualité de l'environnement lors de la vente).

[94] Banque de développement du Canada v. Experts Enviroconseil inc., EYB 2006-110793, par. 80 (où la juge Perreault caractérise le contrat du consultant en environnement de contrat de services).

[95] Amended Motion to Institute Proceedings, par. 77.

[96] Voir DM-1.

[97] Vêtements Flip Design inc. c. Traversy, 2022 QCCS 2986, EYB 2022-465707.

[98] Wightman c. Widdrington (Succession de), 2013 QCCA 1187, par. 200, 239 et 240.

[99] SNC-Lavalin inc. (Terratech inc. et SNC-Lavalin Environnement inc.) c. Deguise, 2020 QCCA 495.

[100] Flip Design, préc., par. 64.

[101] London Life Insurance Company c. Long, 2016 QCCA 1434, EYB 2016-270365, par. 140 (motifs de la j. St-Pierre).

[102] Lluelles & Moore, Droit des obligations, 3ème éd., 2018 EYB2018THM88, par. 103ss.

[103] Jean-Louis BAUDOUIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, 6e éd., par Pierre-Gabriel JOBIN avec la collaboration de Nathalie Vézina, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005.

[104] Roger PAIEMENT, « La responsabilité des consultants en environnement », Formation continue du Barreau - Développements récents (2015) 2015 EYB2015DEV2232, p. 4.

[105] Id., p. 4-5.

[106] 3979687 Canada inc. c. Consultants LBCD inc., J.E. 2010-664 (C.S.), EYB 2010-170773, p. 29-30.

[107] Warnock Hersey Professional Services Ltd. c. Gaspan, [1988] R.R.A. 672 (C.A.).

[108] Vêtements Flip Design inc. c. Traversy, EYB 2022-465707, 2022 QCCS 2986, par. 65, citant Banque de développement du Canada c. Experts Enviroconseil inc. (Enviroconseil), 2006 QCCS 5244, EYB 2006-110793, par. 90, 94 et 98-99. Voir aussi Forget c. Rollins, QCCS 2986, par. 64 et 65 (sur l’obligation de moyens du consultant en environnement).

[109] PAIEMENT, préc., p. 9.

[110] Id.

[111] Environnement PH inc. c. Services Enviro-Mart inc., 2016 QCCS 6064.

[112] Id., par. 23.

[113] Id.

[114] Groupe Bennett Fleet inc. c. Hydro-Québec, 2021 QCCA 842, EYB 2021-390746.

[115] Scene Holding, préc., par. 176ss.

[116] P-7, p. 4.

[117] Me Chun : Comment avez-vous obtenu le mandat de décontamination?

Dumont : Géraldeau a donné le mandat de décontaminer […] j’avais comme mandat de coordonner les travaux de réhabilitation et de décontamination et d’agir comme interlocuteur entre mon équipe et Géraldeau, et d’agir si jamais il y avait une problématique. […] quand un mandat de décontamination est ponctuel, comme ici, on part du point principal le plus contaminé et comme très contaminé, parce que ça pue […] quand on commence par ça on essaie d’éliminer la source de contamination […] on va excaver en périphérie pour enlever la problématique.

Me Chun : Y avait-il des préoccupations particulières en lien avec le site?

Dumont : […] pas de préoccupations […] l’objectif était de décontaminer en fonction du critère C. […] on suit la contamination en fonction de l’odeur et avec des instruments pour détecter […] on suit la contamination et on prélève des échantillons au fur et à mesure pour voir si cela concorde. Quand c’est plus contaminé, on arrête.

[118] DG-1, p. 19.

[119] CSA – Z769-00 – Évaluation environnementale de site, phase II (confirmée en 2013) – Section 3.9.2.

[120] Fait intéressant, l’expert Fournier explique aussi que les échantillons de fonds et de parois servent à bien documenter le travail effectué. Si le résultat revient positif pour une contamination, on enlève les sols de façon agressive ou encore on teste le sol au laboratoire.

[121] DG-1, p. 14. De plus, toujours selon l’expert Millmore, une caractérisation complémentaire était nécessaire à certains horizons de sols qui demeuraient incertains sur le plan de la contamination. Voir :  DG-1, id., p. 17.

[122] T-1, point d’entente 8.

[123] Id., point d’entente 12.

[124] T-1, point d’entente 14.

[125] P-14A, p. 14.

[126] P-14A, p. 14.

[127] DG-1, p. 14.

[128] Voir P-14A, p. 9 et DG-1, p. 14.

[129] DG-1, p. 28.

[130] Plan d’argumentation de la demanderesse, p. 40.

[131] P-14A.

[132] P-10, p. 7.

[133] DG-5, p. 7.

[134] P-14A, p. 12.

[135] Rapport CEP, p. 17.

[136] DG-2, p. 28-29.

[137] P-14A, p. 3. Fournier explique aussi que les sols dont le niveau de contamination était situé dans la plage « B-C » ont dû être excavés pour faire l’enlèvement des sols dont le niveau de contamination excédait le critère « C » : « Afin de de pouvoir accéder à ces sols ayant des teneurs supérieures au niveau « C » des critères génériques, des centaines de tonnes de sols « B-C » se situant au-dessus des sols « >C » ont dû être excavées, manipulées et entreposées temporairement sur le site. » (voir P-14A, p. 3).

[138] P-13, p. 7.

[139] Id.

[140] P-12.

[141] DM-2, p. 29-30.

[142] Axa Assurances inc. c. Assurances générales des Caisses Desjardins inc., 2009 QCCS 862, EYB 2009-155482, par. 217.

[143] Hogue c. Procureur général du Québec, EYB 2020-360218, 2020 QCCA 1081, par. 46 à 49.

[144] Amended Motion to Institute Proceedings, par. 53: « Had MSEI properly conducted its environmental studies and had it provided accurate information pursuant to the rules of the art, Paintwell would not have bought the Property at the price it did and would not have suffered all the damages related to the second rehabilitation necessary to dispose of the soil contaminated above the criteria C levels.”

[145] Amended Motion to Institute Proceedings, par. 54: “Even if MSEI was hired by Géraldeau, MSEI knew that its reports and its rehabilitation works were done in the context of the sale of the Property. MSEI knew that its actions would have an impact on a third party, i.e. Paintwell, and thus MSEI had to act with prudence and diligence towards this third party as well as towards Géraldeau.”

[146] DG-5, p. 2-3.

[147] Il ressort du témoignage des Anson qu’ils étaient convaincus en 2017 qu’il fallait se débarrasser de toute source de contamination, particulièrement lorsqu’un investissement aussi important que celui qu’ils s’apprêtaient à faire sur leur usine (plusieurs millions de dollars) était envisagé. En outre, lors de son interrogatoire au préalable, et encore au procès, Benjamin Anson affirme qu’il n’a jamais considéré arrêter les travaux. Les Anson devaient respecter l’échéancier pour se qualifier pour le programme PRAM. L’arrêt des travaux n’a jamais été une option pour les Anson et Benjamin Anson a affirmé au cours du procès avoir dit à Djerfaf « to keep on going and do what he had to do ».

[148] P-13, p. 34-35.

[149] Gadoua c. Beaudouin, 540-05-002643-967, 27 juillet 1999, REJB 1999-14586, j. Dalphond, JE-99-1724

[150] Massinon c. Ghys, C.A. Montréal, 1998 CanLII 12845 (QC CA), 500-09-004993-978, 12 mai 1998, REJB 1998-06203, j. Fish, Robert et Philippon JE-98-1195.