[1]      Les locataires demandent l’exécution de divers travaux, une diminution de loyer de 325 $ par mois depuis le 10 septembre 2012, la condamnation du locateur à la diminution accordée, l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel et la condamnation aux frais.

[2]      Le locateur demande la résiliation du bail et l’éviction des locataires, le recouvrement du loyer dû au moment de l’audience avec les intérêts, l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel et la condamnation aux frais.

[3]      Par son amendement, il demande la résiliation du bail en raison du mauvais usage que feraient les locataires des lieux

[4]      Les demandes ont été réunies conformément à l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement.

LA PREUVE

[5]      Les parties ont conclu un bail pour la période du 1^er mai 2009 au 30 juin 2010 au loyer mensuel de 675 $, les frais d’énergie et de chauffage étant à la charge des locataires. Le bail a été reconduit depuis pour la période du 1^er juillet 2010 au 30 juin 2011, le loyer mensuel depuis le 1^er juillet 2013 étant la même.

[6]      La locataire explique qu’ils demandent une ordonnance pour que le locateur exécute les travaux suivants :

-         le changement de la fosse septique que le locateur avait dit devoir faire lors de la signature du bail parce que les excréments se retrouvent sur le terrain puis dans la rivière et dégagent une forte odeur l’empêchant d’étendre son linge;

-          la toilette réparée par le locateur au cours de l’été ne se viderait pas depuis quelque temps et ils doivent vider un sceau d’eau pour l’actionner;

-          La réparation du toit parce qu’il y a des infiltrations d’eau dans la chambre des enfants lors d’une bonne pluie et du plafond de la chambre;

-          La réparation du solage parce que l’eau entre dans la cave lors de pluie au printemps;

-          L’amélioration du terrain lequel est impraticable au printemps et qui cause l’enlisement de sa voiture 4 X 4 dans la boue;

-          La réparation des deux nouvelles plinthes de chauffage dans la chambre à coucher parce qu’elles ne fonctionnent pas`

-          La réparation du système de chauffage bi-énergie qu’ils ont fait vérifier (L-2) malgré qu’il y ait de l’huile dans le réservoir, son non fonctionnement les ayant obligés à chauffer à l’aide du poêle à bois et les plinthes électriques;

-          Un extincteur et un détecteur de fumée fonctionnel;

-          La réparation des portes avant autour desquelles il y a une fente d’un demi pouce et qu’ils doivent visser et mettre des couvertures pendant l’hiver pour empêcher le froid d’entrer ce qui ne leur laisse que la porte arrière pour accéder au logement;

-          Le changement de la fenêtre de la cuisine laissant l’air entrer de tous les cotés que le locataire a calfeutré, sans succès, pour finir par installer un plastic à l’extérieur lequel ne colle pas parce qu’il y a trop d’air. Le locateur a d’ailleurs mis du mastic autour (L-3).

-          les fenêtres doivent être changées parce qu’elles n’ouvrent pas en grande partie;

-          le changement des portes d’entrée de la cave dont l’une s’écroule d’un côté et l’autre laisse l’eau et l’air entrer;

-          la réparation des poteaux de la galerie lesquels sont tous pourris au point qu’un champignon est apparu cet été (L-4);

-          la serrure de la poignée de porte parce qu’elle ne fonctionne pas ce qui les obligent à verrouiller à l’aide d’un cadenas lorsqu’ils quittent (L-5).

[7]      Une mise en demeure a été transmise au locateur le 10 septembre 2012 (L-6) qui a réparé la toilette qui coulait et les marches de la galerie arrière en plus de faire venir un exterminateur pour les chauve-souris et araignées.

[8]      Au soutien de la demande en diminution de loyer, elle dit qu’ils ont perdu l’usage de la cave en raison des infiltrations d’eau par le solage, qu’ils ont dû aller vivre chez sa mère avec leurs quatre enfants du 30 septembre 2012 au 28 mai 2013 en raison de l’absence de chauffage et ce, bien qu’ils aient payé le loyer.

[9]      Le locateur a confirmé à l’audience du 28 août 2013 qu’aucun loyer n’était dû. Il demande la résiliation du bail au motif que les locataires détériorent les lieux loués, ce qui lui cause un préjudice sérieux puisqu’ils causeraient la perte de sa propriété ancestrale.

[10]   Ainsi, il allègue tout en produisant diverses photos (P-1) que la porte de la cave est endommagée, que le poêle à bois n’était que décoratif et non destiné à chauffer la maison lequel a été endommagé par l’utilisation faite par les locataires, que la céramique du plancher autour du poêle a été cassée, qu’ils ont mis de la poussière d’amiante dans l’entrée, sans son autorisation, qu’un trou a été percé dans la maison d’été pour installer un tuyau, qu’il y a des débris dans la cour, que le mur de la chambre de bain est brisé, que la porte avant et le mur ne sont pas nettoyés, ce qui attire les araignées, que les vitres de la voiture qu’il a remisé dans un garage ont été brisées, que de l’huile a été déversée sur le terrain probablement lors d’un vidange d’une voiture et qu’il devra faire décontaminer, que les deux chiens des locataires sont attachés par une chaine autour d’un arbre, ce qui l’a endommagé et aussi aux poteaux de la galerie arrière et avant qu’ils ont mordus et que la rampe d’escalier du sous-sol a été enlevée.

[11]   Selon lui, si le système bi-énergie ne fonctionne pas c’est parce que les locataires n’ont pas mis de l’huile ce qu’il aurait vérifié auprès de divers fournisseurs de la région. Il explique que le filtre doit être changé à chaque année sinon le système ne part pas, mais il reconnaît qu’il n’a pas demandé à qui que ce soit d’aller vérifier le système.

[12]   Il dit qu’il ne peut changer toutes les fenêtres, que le puits artésien part souvent, ce qui expliquerait pourquoi la toilette ne se vide pas et doute de l’usage que font les locataires du sous-sol parce qu’il a vu beaucoup de fils électriques et des fluorescents.

[13]   Quant à la fosse septique, il reconnait qu’elle n’est plus conforme aux normes mais selon lui, il n’y aurait pas d’odeurs tout comme il reconnait qu’il peut y avoir des infiltrations d’eau au sous-sol au printemps, ce dont il a informé les locataires lors de la location. Il dit qu’il est normal que le solage soit fissuré en raison de l’âge de la maison, ce qui explique la rigole faite autour de la maison et la creuse d’un fossé, et qu’il n’y peut rien.

[14]   En ce qui a trait à l’infiltration d’eau dans la chambre, il dit qu’il n’a pas vu d’eau et que la personne qui a vérifié le toit n’aurait rien trouvé d’anormal, qu’il y avait un extincteur et un détecteur à l’arrivée des locataires mais qu’il fera le nécessaire pour régulariser la situation par mesure de sécurité.

[15]   Il nie que les deux portes avant ne soient pas étanches et explique qu’il a mis du mastic au-dessus de la fenêtre de la cuisine parce que des pentures ont été mal installées par quelqu’un. Il ajoute que les plinthes électriques neuves ne fonctionnent pas lorsque la température ambiante est de 26 degrés, ce qui aurait été le cas lorsqu’il a vérifié à l’automne.

[16]   La locataire réplique que le réservoir a été rempli la première année mais que le système n’a jamais fonctionné et qu’aucun technicien n’est allé vérifier le filtre et seul le livreur de P.Gosselin a fait la livraison. Le Tribunal l’a autorisée à produire les factures de livraison.

[17]   Elle dit aussi que l’amiante a été mise par la ville et qu’ils n’ont rien fait à cet égard, qu’ils ne demandent pas une maison neuve mais de l’entretien normal, que les chiens sont attachés à leur niche, qu’un tuyau a été placé dans la fenêtre de la maison d’été par le locataire pour faire sortir le monoxyde de carbone lorsqu’il fait ses travaux de mécanique l’hiver, que les fils dans le sous-sol étaient là à leur arrivée et qu’ils ont même dû en enlever lorsque le technicien de Bell est allé, que la rampe d’escalier est retenue par deux collets dont l’un a tout simplement lâché et que le locataire n’a pas eu le temps de la réinstaller et finalement, qu’elle a commencé à décaper la peinture dans la chambre de bain mais n’a pas pu terminer encore.

DÉCISION

[18]    L’article 1855 du Code civil du Québec stipule que :

« 1855.      Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.»

[19]   Lorsque le locataire ne respecte pas cette obligation, le locateur peut demander la résiliation du bail s’il subit un préjudice sérieux.

[20]   De l’avis du Tribunal, le seul usage imprudent a été d’utiliser le poêle à bois comme chauffage d’appoint, utilisation ayant par ailleurs endommagé l’appareil. Toutefois, il ressort que cet usage découle du système de chauffage non fonctionnel et pour lequel le locateur n’a entrepris aucune démarche alors que les locataires n’avaient que l’obligation de faire remplir le réservoir d’huile et non pas de s’assurer de son entretien annuel.

[21]   Les autres anomalies relevées par le locateur relèvent plutôt de l’âge, de la vétusté ou du mauvais entretien des lieux par le locateur alors qu’un tuyau a simplement été placé dans la fenêtre de la maison d’été pendant l’hiver et que d’autres situations comme la présence de fils dans le sous-sol ne sont que pures hypothèses de sa part.

[22]   La demande en résiliation de bail ainsi que son amendement doivent être rejetés sauf pour les frais puisque divers loyers étaient impayés lors de l’introduction de la demande en recouvrement de loyer.

[23]   Les articles 1854 et 1864 du Code civil du Québec stipulent ce qui suit :

« 1854.      Le locateur est tenu de délivrer au loca­taire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouis­sance paisible pendant toute la durée du bail.

                 Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.»

« 1864.      Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues répa­rations d'en­tretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure.»

[24]   La jurisprudence est constante : l’obligation de procurer la jouissance paisible des lieux prévue à l’article 1854 alinéa 1 du Code civil du Québec est une obligation de résultat, alors que l’obligation prévue au second alinéa est une obligation de garantie. Pour s’exonérer, le locateur doit donc prouver dans le premier cas que l’inexécution provient d’un cas fortuit ou d’une force majeure alors que dans le deuxième cas, il devra démontrer que c'est par le fait même du locataire qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de son obligation.

[25]   Suivant l’article 1864, le locateur doit, en cours de bail, faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, y compris les menues réparations d’entretien qui résultent de la vétusté des lieux ou d’une force majeure. Il s’agit de réparations indispensables à l’usage du bien incluant tant celles requises pour la sécurité des occupants que celles requises pour maintenir le logement en bon état d’habitation. Il peut aussi s’agir de défauts d’entretien qui font diminuer la jouissance des lieux. Cette diminution substantielle doit être appréciée de manière objective et en fonction du loyer payé.

[26]   Lorsque le locateur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut obtenir l’exécution en nature des obligations, une diminution de loyer, des dommages-intérêts et le cas échéant, la résiliation du bail s’il lui en résulte un préjudice sérieux selon l’article 1863 du Code civil du Québec.

[27]   Le recours en diminution de loyer vise à rétablir un équilibre entre la prestation d’un locateur et celle d’un locataire. Aussi, lorsqu’un locataire n’a plus la jouissance des lieux comme il devrait l’avoir, il peut exercer le recours en diminution de loyer afin que son obligation soit réduite en proportion du trouble qu’il endure.

[28]   Le Tribunal doit donc évaluer la perte de valeur locative subie par la locataire en raison de l’inexécution des obligations du locateur.

[29]   Aucun barème n’existe pour guider le Tribunal dans l’évaluation objective de la perte de la valeur locative et la diminution de loyer sera basée sur l’analyse de la preuve et le pouvoir discrétionnaire du Tribunal. M^e Denis Lamy écrit [1]:

« Sur la façon d’apprécier et de déterminer la diminution de loyer à laquelle un locataire peut avoir droit, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin nous précise ce qui suit :

« La réduction du loyer est évaluée en fonction de la diminution de la jouissance, ou de la valeur locative,c’est-à-dire de la perte de l’usage et des avantages du bien loué. La méthode d’évaluation consiste à apprécier, dans les faits de chaque espèce, la diminution réelle de la jouissance par rapport à l’ensemble de la jouissance convenue; le tribunal est ainsi amené à considérer la dimension et la qualité du bien loué, tous ses accessoires, les services fournis et tous les autres avantages; si le locataire a perdu la jouissance d’une partie des lieux loués (par exemple, une pièce), l’évaluation ne se limitera pas au rapport arithmétique entre la surface perdue et la surface totale (…) »

[30]   Par ailleurs, le locataire qui a connaissance d’une défectuosité doit le dénoncer au locateur tel que prescrit par l’article 1866 du Code civil du Québec :

« 1866.      Le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantiel­les du bien loué, est tenu d'en aviser le loca­teur dans un délai raisonnable.»

[31]   Cette dénonciation formelle vise à permettre au locateur de remédier à la situation dans un délai raisonnable. La jurisprudence exige généralement que la demande en diminution de loyer soit précédée d’une mise en demeure.[2]

[32]   Considérant la preuve administrée, le Tribunal est d’avis que le locateur ne respecte pas ses obligations puisqu’il y a infiltration d’eau dans une chambre et le sous-sol, l’âge de la maison n’étant pas une défense opposable, le terrain est impraticable au printemps, le système de chauffage tant bio- énergie que électrique ne fonctionne pas, les portes à l’avant et de la cave ne sont pas étanches tout comme la fenêtre de la cuisine et la serrure de la poignée de porte ne fonctionnent pas.

[33]   Quant à la toilette qui ne se viderait pas, il ressort que le locateur n’en était pas informé avant l’audience mais qu’il y a lieu de remédier à cette situation, tout comme il est important de s’assurer de la présence d’un extincteur et d’un détecteur de fumée.

[34]   Par contre, la preuve n’a pas démontré de manière prépondérante que le changement de toutes les fenêtres s’impose et il en va de même des poteaux de la galerie à l’exception du poteau affecté de champignons, puisque le Tribunal ne peut tenir pour avéré le contenu du rapport d’inspection de l’immeuble produit par la locataire en raison de l’article 78 de la Loi sur la Régie du logement et de l’article 36.1 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement :

«   78. Un régisseur peut décider qu'un rapport d'inspection fait sous la signature d'un inspecteur de la Régie, d'un inspecteur municipal ou d'un inspecteur nommé en vertu de la Loi sur la santé et la sécurité du travail (chapitre S-2.1), de la Loi sur la qualité de l'environnement (chapitre Q-2), de la Loi sur la Société d'habitation du Québec (chapitre S-8), de la Loi sur les installations de tuyauterie (chapitre I-12.1), ou de la Loi sur les installations électriques (chapitre I-13.01) tient lieu du témoignage de cet inspecteur.

Audition de l'inspecteur.

Toutefois, une partie peut requérir la présence de l'inspecteur à l'audition, mais si la Régie estime que la production du rapport eût été suffisante, elle peut condamner cette partie au paiement des frais dont elle fixe le montant. »

« 36.1. Sauf si l'autre partie consent à sa production, lorsqu'une partie entend demander au Tribunal l'autorisation de produire une déclaration pour tenir lieu de témoignage, elle doit, dans les meilleurs délais avant l'audience, aviser l'autre partie ou lui communiquer le document. Toutefois, si les circonstances le justifient, un régisseur peut, sur demande verbale, décider autrement des modalités et, s'il y a lieu, décider du délai de la communication.

Toute autre pièce, notamment un écrit ou un élément matériel de preuve, est produite à l'audience sans autre formalité. »

[35]   Il y a donc lieu de rendre les ordonnances appropriées pour qu’il soit remédié aux défectuosités ci-dessus retenues.

[36]   En ce qui a trait à la diminution de loyer demandée, il ressort de la preuve que les locataires ont perdu l’usage de la cave en raison des infiltrations d’eau par le solage et qu’ils ont dû quitter le logement pendant plusieurs mois en raison de l’absence de chauffage pour lequel le locateur n’a rien fait.

[37]   La diminution de loyer demandée s’avère donc bien fondée depuis la transmission de la mise en demeure du 1^er septembre 2012 et considérant le loyer payé, le Tribunal accordera une diminution de loyer de 325 $ par mois du mois d’octobre 2012 au mois de mai 2013 puisque les locataires ont perdu l’usage de la maison en totalité ou presque pendant cette période et une diminution de loyer de 200 $ par mois depuis le mois de juin 2013 jusqu’à ce que les travaux que le Tribunal ordonne soient exécutés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[38]   REJETTE la demande et la demande amendée du locateur;

[39]   ACCUEILLE en partie la demande des locataires;

[40]   ORDONNE au locateur d’effectuer les travaux suivants :

-          réparer le toit pour enrayer les infiltrations dans la chambre et le plafond de la chambre

-          Réparer le solage pour enrayer les infiltrations dans le sous-sol;

-          Rendre le terrain praticable au printemps;

-          réparer le système de chauffage bi énergie et les deux plinthes électriques non fonctionnelles;

-          Changer les deux portes avant et celles de la cave;

-          Changer la fenêtre de la cuisine;

-          Changer la poignée de porte avec une serrure fonctionnelle;

-          réparer la toilette pour qu’elle se vide normalement;

-     placer un extincteur dans le logement et rendre le détecteur de fumée fonctionnel.

-          changer le poteau de la galerie affecté de champignons.

[41]   ACCORDE une diminution de loyer de 325 $ par mois du 1^er octobre 2012 au mois de mai 2013 inclusivement et de 200 $ par mois du mois de juin 2013 au mois de septembre 2013 et CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 3 400 $;

[42]   ACCORDE une diminution de loyer de 200 $ par mois à compter du 1^er octobre 2013 et ce jusqu’à ce que les travaux ci-dessus mentionnés soient entièrement exécutés;

[43]   ORDONNE l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel;

[44]   Chaque partie assumant ses frais.