Décision

 

 

 

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-17-1982 33-17-1983
DATE :		14 juin 2017
LE COMITÉ :			Me Yves Clermont, avocat	Vice-président
			M. Denis Bureau, courtier immobilier	Membre
			M. Renaud Thibault, courtier immobilier	Membre
JULIE PINET, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
PIERRE E. JEAN-FÉLIX, (D1157) et INTERMOBILIA INC., (E3426)
Parties intimées
DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET SANCTION

 

ORDONNANCE DE NON-PUBLICATION, DE NON-DIFFUSION ET DE NON-DIVULGATION DE LA PIÈCE I-1 LE TOUT SUIVANT LES ARTICLES 95 LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER ET 39 DU RÈGLEMENT SUR LES INSTANCES DISCIPLINAIRES

 

[1]       Le 15 mai 2017, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition des plaintes numéros 33-17-1982 et 33-17-1983;

 

[2]       La syndique adjointe était alors représentée par Me Marc-André Bondu et de son côté, l’intimé se représentait seul et l’Agence n’était pas représentée.

 

 

I.          Les plaintes

 

[3]       Le 12 janvier 2017, la syndique adjointe déposait des plaintes à l’encontre des parties intimées.

 

[4]       Les plaintes se lisent comme suit :

 

Plainte no 33-17-1982

 

Pierre E. Jean-Félix, en tout temps pertinent titulaire d'un permis délivré par I'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, a commis des actes dérogatoires, à savoir:

 

Chef 1) À compter du 27 juin 2016, alors qu'il agissait comme dirigeant de I'Agence immobilière INTERMOBILIA lNC., I'lntimé n'a pas collaboré avec le Service de I'inspection professionnelle en ne complétant pas dans le délai prescrit I'auto-inspection de I'Agence pour I'année 2015, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71 et 105 du Règlement sur les conditions d'exercices d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

 

Plainte amendée no 33-17-1983

 

INTERMOBILIA lNC., en tout temps pertinent titulaire d'un permis délivré par I'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, a commis des actes dérogatoires, à savoir:

 

Chef 1) À compter du 27 juin 201 6, I'lntimée n'a pas collaboré avec le Service de I'inspection professionnelle en ne complétant pas dans le délai prescrit I'auto-inspection pour I'année 2015, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71 eL105 du Règlement sur les conditions d'exercices d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité et aux articles 19 et 20 de la Loi sur le courtage immobilier.

 

 

[5]       Lors de l’ouverture de la séance, M. Pierre E. Jean-Félix a confirmé son plaidoyer de culpabilité;

[6]       À cette occasion, le Comité de discipline a vérifié à plusieurs reprises le caractère libre et volontaire de la décision d’enregistrer un plaidoyer de culpabilité. L’agence Intermobilia Inc. n’était pas représentée par un avocat;

[7]       En conséquence, le Comité après avoir pris acte du plaidoyer de culpabilité, a procédé à l’audition sur sanction;

 

 

II.      Preuve sur sanction

 

[8]       Lors de l’audience, la procureure de la partie plaignante, Me Bondu, a déposé de consentement les pièces P-1 à P-20;

[9]       De plus, un résumé des faits fut produit sous la cote P-21;

[10]    Pour une meilleure compréhension des faits à l’origine de la présente plainte, il convient de reproduire le « résumé des faits » (P-21) :

 

 

RÉSUMÉ DES FAITS

En plus d’admettre les faits indiqués aux les plaintes 33-17-1982 et 33-17-1983, les intimés admettent ce qui suit :

 

 

1.      L’Intimé est titulaire d’un permis de courtier immobilier (D1157) depuis le 2 août 2002, tel qu’il appert de l’attestation signée par Sophie Desfossés le 24 novembre 2016, pièce P-1 ;

2.      Au moment des faits, l’Intimé était titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ;

3.      L’Intimé n’a pas d’antécédent disciplinaire, tel qu’il appert de la vérification d’antécédents disciplinaires effectuée auprès du greffe du Comité de discipline le 22 novembre 2016, pièce P-2 ;

Intermobilia Inc.

4.      L’Intimée est titulaire d’un permis d’agence immobilière (E3426) depuis le 27 août 2007, tel qu’il appert de l’attestation signée par Sophie Desfossés le 24 novembre 2016, pièce P-3 ;

5.      Au moment des faits, l’Intimée était titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ;

6.      L’Intimé n’a pas d’antécédent disciplinaire, tel qu’il appert de la vérification d’antécédents disciplinaires effectuée auprès du greffe du Comité de discipline le 22 novembre 2016, pièce P-4 ;

7.      Au moment des faits, l’Intimé était le dirigeant d’agence de l’Intimée (P-2) ;

Auto-inspection 2015

8.      Chaque année, les dirigeants d’agence et courtiers immobiliers agissants à leur compte doivent produire une auto-inspection au service d’inspection de l’OACIQ, laquelle constitue une inspection au sens des articles 73 à 81 de la Loi sur le courtage immobilier ;

9.      Le ou vers le mois de février 2016, un avis est transmis à ces dirigeants d’agence et courtiers immobiliers pour les informer notamment de ce qui suit :

« Vous êtes un courtier agissant à votre compte ou un dirigeant d’agence ? Votre questionnaire Auto-inspection 2015 en ligne est maintenant disponible. Nous vous invitons à le remplir et à nous l’acheminer avant le 31 mars 2016. »

et ce, tel qu’il appert dudit avis et du plan de communication du service d’inspection pour l’année 2015, pièce P-5 en liasse ;

10.    Selon le plan de communication du service d’inspection, deux (2) rappels sont envoyés aux dirigeants d’agence et courtiers immobiliers :

11.    Le ou vers le 7 mars 2016, le premier rappel est transmis automatiquement à cet effet, tel qu’il appert d’une copie dudit rappel et d’une capture d’écran des paramètres d’envoi, pièce P-6 en liasse ;

12.    Le ou vers le 24 mars 2016, un deuxième rappel est transmis automatiquement à cet effet, tel qu’il appert d’une copie dudit rappel et d’une capture d’écran des paramètres d’envoi, pièce P-7 en liasse ;

13.    Le 31 mars 2016, les Intimés étaient en défaut de compléter et transmettre l’Auto-inspection 2015 à l’OACIQ ;

14.    Le ou vers le 4 avril 2016, un avis de défaut est transmis aux Intimés indiquant notamment ceci :

« En conséquence, nous vous demandons de produire électroniquement votre auto-inspection 2015 via notre site Internet d’ici le 15 avril 2016. À défaut de recevoir l’auto-inspection dans le délai prescrit, nous serons dans l’obligation de soumettre votre dossier SANS AUTRE AVIS NI DÉLAI au prochain Comité d’inspection. S’il constate qu’une infraction à la Loi sur le courtage immobilier ou à un de ses règlements est commise, le comité pourra en aviser le Bureau du syndic de l’Organisme. »,

et ce, tel qu’il appert dudit avis de défaut daté du 4 avril 2016, pièce P-8 ;

15.    Le 15 avril 2016, les Intimés étaient toujours en défaut de produire leur Auto-inspection 2015 ;

16.    Le ou vers le 10 juin 2016, le dossier des Intimés a été soumis au Comité d’inspection et ce dernier a formulé la recommandation suivante :

« IL EST RÉSOLU :

De transmettre aux courtiers identifiés un engagement de respecter l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité accompagné d’une copie de l’article 122369-Devoir du courtier et du dirigeant d’agence de collaborer avec l’OACIQ.

De plus, demande de compléter l’auto-inspection 2015 avant le 27 juin 2016,. Passé ce délai, nous recommandons que le dossier soit transféré au Bureau du syndic pour non-collaboration avec le service d’inspection et pour non-collaboration avec le comité d’inspection. »

le tout tel qu’il appert d’un extrait du procès-verbal de la séance du 10 juin 2016 du Comité d’inspection, pièce P-9 ;

17.    Le ou vers le 13 juin 2016, une lettre a été transmise aux Intimés pour les informer de la recommandation du Comité d’inspection et pour leur exiger de signer l’engagement de respecter l’article 105 du Règlement et compléter leur Auto-inspection avant le 27 juin 2016, sans quoi le dossier serait référé au Bureau du syndic, le tout tel qu’il appert de la lettre du 13 juin 2016 signée par Francine Boucher, ainsi que du courriel d’envoi et des pièces jointes à ladite lettre, pièce P-10 en liasse ;

18.    Le 27 juin 2016, les Intimés étaient toujours en défaut de produire leur Auto-inspection 2015 ;

19.    Le 4 juillet 2016, Le dossier a été référé au Bureau du syndic par le Service d’inspection de l’OACIQ, tel qu’il appert d’une lettre de Francine Boucher datée du 4 juillet 2016, pièce P-11 ;

20.    Au cours de l’enquête de la Plaignante, l’Intimé Jean-Félix a fait les déclarations suivantes :

a)      Par courriel, jeudi le 26 octobre 2016 :

« Pour ce qui est de mon dossier, je vais m'arranger pour le mettre à jour d'ici lundi. C'est-à-dire que l'auto évaluation sera produite, et l'engagement, que j'ai retrouvé, sera signé également. 

Les trois dernières années ont été effectivement difficiles pour moi sur le plan personnel, mais le vent a tourné en ma faveur et je n'entrevois pas d'autres obstacles au maintien de mon statut avec l'OACIQ. »

b)      Par courriel, samedi le 28 octobre 2016 :

« Mes difficultés personnelles ont affecté ma rigueur par rapport aux auto-évaluations. Je vous assure aujourd’hui que la situation sera rétablie d¹ici lundi, et que vous n¹aurez plus à intervenir par rapport à un manque de ma part à l’avenir. »

le tout, tel qu’il appert de l’échange de courriels entre la Plaignante et l’Intimé dans la période du 19 au 30 octobre 2016, pièce P-12 ;

Autres Auto-inspections

Pour l’année 2013

21.    Concernant l’Auto-inspection 2013, celle-ci devait être produite avant le 31 mars 2014 ;

22.    Un avis a été transmis aux dirigeants d’agence et aux courtiers immobiliers en date du 6 janvier 2014, tel qu’il appert dudit avis et du plan de communication du service d’inspection pour l’année 2013, pièce P-13 en liasse ;

23.    Trois (3) rappels ont été transmis automatiquement par courriel, les 14 février, 7 mars et 24 mars 2014, tel qu’il appert d’une copie desdits rappels et d’une capture d’écran de leurs paramètres d’envoi, pièce P-14 en liasse ;

24.    Le 4 avril 2014, un avis de défaut de la produire dans le délai requis a été transmis aux Intimés le 4 avril 2014, tel qu’il appert d’une lettre datée du 4 avril 2014, pièce P-15 ;

25.    Ce n’est que le 8 avril 2014 que les Intimées ont produit leur Auto-inspection 2013, tel qu’il appert de ladite Auto-inspection, pièce P-16 ;

26.    Pour l’année 2014

27.    Concernant l’Auto-inspection 2014, celle-ci devait être produite avant le 31 mars 2015 ;

28.    Un avis a été transmis aux dirigeants d’agence et aux courtiers immobiliers en date du 7 janvier 2015, tel qu’il appert dudit avis et du plan de communication du service d’inspection pour l’année 2014, pièce P-17 en liasse ;

29.    Trois (3) rappels ont été transmis automatiquement par courriel, les 9 février, 6 mars et 23 mars 2015, tel qu’il appert d’une copie desdits rappels et d’une capture d’écran de leurs paramètres d’envoi, pièce P-18 en liasse ;

30.    Le 2 avril 2015, un avis de défaut de la produire dans le délai requis a été transmis aux Intimés, tel qu’il appert d’une lettre datée du 2 avril 2015, pièce P-19 ;

31.   Ce n’est que le 13 avril 2014 que les Intimées ont produit leur Auto-inspection 2014, tel qu’il appert de ladite Auto-inspection, pièce P-20 ;

 

 

[11]    Outre la preuve documentaire susvisée qui établit clairement les faits générateurs des infractions reprochées aux intimés, le représentant du plaignant, Me Bondu a mis l’accent sur le fait que depuis trois (3) ans les intimés sont en défaut de produire leur formulaire d’auto-inspection dans le délai requis par la Loi et le Règlement. De plus, ils ont été avisés par l’OACIQ de cette irrégularité;

[12]    L’intimé M. Pierre E. Jean-Félix, après avoir été dûment invité en cours d’audience à le faire, a jugé utile de présenter une brève preuve testimoniale;

[13]    Ainsi, l’intimé a déposé sous la pièce I-1 un rapport psychologique qui fournit des explications sur sa condition psychologique;

[14]    En résumé, M. Jean-Félix a attribué ses retards aux éléments suivants :

·      Une situation psychologique très difficile;

·      Ses problèmes personnels, financiers et de santé;

 

[15]    La preuve sur sanction a également permis d’établir :

·      Que l’intimé est un membre en règle de l’OACIQ depuis 2002 et dirigeant de l’agence Intermobilia Inc. depuis 2010;

·      Les intimés ont collaboré à l’enquête disciplinaire du syndic et plaidé coupable aux manquements reprochés dans les plaintes;

·      Que les intimés n’ont pas d’antécédents disciplinaires;

·      Que le courtier Jean-Félix a manifesté devant le Comité un repentir « réservé ».

 

 

III.        Représentation de la partie plaignante

 

[16]    Le procureur de la partie plaignante, Me Bondu a rappelé les principes applicables en matière d’imposition de sanctions disciplinaires énoncés dans l’arrêt Pigeon c. Daigneault^[1];

 

[17]    Me Bondu a aussi rappelé les notions de facteurs objectifs et subjectifs applicables en matière disciplinaire;

 

[18]    Me Bondu a fait référence au fait que depuis 3 ans, l’auto-inspection n’a pas été remise dans le délai prévu et même encore cette année des documents étaient manquants afin de compléter son dossier d’auto-inspection. Bien que sa situation psychologique se soit améliorée, la journée de l’audience le courtier Jean-Félix ne s’était toujours pas conformé à ses obligations au sujet de l’auto-inspection. Me Bondu a exprimé clairement qu’il ne croit pas que le repentir de M. Jean-Félix soit réel. À son avis, il y a un risque de récidive. Il a rappelé que depuis 2013, M. Jean-Félix ne respectait pas son obligation de remplir le formulaire d’auto-inspection dans le délai prévu;

 

[19]    Me Bondu a insisté sur les éléments suivants : l’exemplarité et l’aspect dissuasif de la sanction et sur la protection du public;

 

[20]    À son avis, l’auto-inspection est l’un des outils disponibles à l’OACIQ afin d’encadrer et de surveiller l’exercice du courtage immobilier au Québec. Donc, la collaboration des courtiers est nécessaire pour la protection du public;

 

[21]    Les parties ne s’étant pas entendues sur des recommandations communes sur sanctions, Me Bondu, pour le syndic, suggère les sanctions suivantes:

 

- Dossier 33-17-1982: Chef 1) une suspension de 30 jours ; ordonnance de remise de document et la publication d’un avis dans un journal local;

 

- Dossier 33-17-1983 : Chef 1) une amende de 4 000$;

 

Il suggère également que les frais de l’instance soient partagés entre les intimés dans une proportion de 50-50, à l’exception des frais de publication de l’avis de suspension qui seront uniquement à la charge de M. Jean-Félix;

 

[22]    À l’appui de ces suggestions, Me Bondu réfère le Comité aux décisions suivantes déposées:

·        OACIQ c. Espinoza-Flaquer, 2016 CanLII 28811 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Intelligence hypothécaire, 2013 CanLII 47261 (QC OACIQ) ;

·        OACIQ c. Simoneau, 2014 CanLII 25280 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Sirois, 2015 CanLII 13069 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Métayer, 2014 CanLII 64187 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Gilbert, 2008 CanLII 900038 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Laflèche, 2014 CanLII 64181 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Paiement, 2015 CanLII 92455 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Selyé, 2015 CanLII 80604 (QC OACIQ);

·        ACAIQ c. Corporation des associés d’affaires Worldwide, dossier no. 33-96-0102;

·        ACAIQ c. 9000-0993 Québec Inc., dossier no. 33-96-0177;

 

 

IV.       Représentations des intimés

 

[23]    Essentiellement, l’intimé M. Jean-Félix a fait valoir que ses retards sont attribuables à sa condition psychologique difficile;

 

[24]    Le courtier Jean-Félix est en désaccord avec les sanctions demandées par la partie plaignante. Il conteste la demande de suspension de 30 jours, car il la trouve trop sévère;

 

[25]    Quant à l’amende demandée pour le manquement commis par l’agence qu’il dirige, à son avis, elle est trop élevée et déraisonnable;

 

[26]    Il a exprimé son intention de ne pas récidiver.

 

 

V.        Analyse et décision

 

[27]    À la lumière de l’affaire Pivin c. Inhalothérapeutes[2], un plaidoyer de culpabilité en droit disciplinaire est la reconnaissance par le professionnel des fautes qui lui sont reprochées et du fait qu’il y a une faute déontologique ;

[28]    Le Comité doit considérer dans la fixation de la sanction les critères établis dans le jugement Pigeon c. Daigneault^[3]. Ainsi, il doit prendre en compte les facteurs objectifs et subjectifs afin d’attendre les objectifs suivants :

i)      la protection du public;

ii)      la dissuasion du professionnel de récidiver;

iii)     l’exemplarité à l’égard des autres membres;

iv)     le droit du professionnel d’exercer sa profession.

[29]    Les infractions portant sur le défaut de collaboration avec le bureau du syndic ou le service d’inspection de l’OACIQ constituent des manquements graves qui portent atteinte directement à la mission essentielle de cet organisme qui est la protection du public ;

[30]    Dans le présent dossier, les explications fournies par l’intimé Jean-Félix ne sauraient justifier l’absence de collaboration dont il a fait preuve envers l’OACIQ qui est l’organisme responsable de contrôler et surveiller l’exercice de la profession de courtier immobilier ;

[31]    Le Comité souhaite vivement que l’intimé tire de son expérience en matière disciplinaire une sérieuse leçon sur le plan professionnel;

[32]    Le Comité suggère également fortement à l’intimé de tenir ses connaissances à jour en matière de règles de base à respecter dans le domaine du courtage immobilier. Il en va notamment d’un meilleur professionnalisme et de la protection du public;

[33]    Par ailleurs, comme le rappelait la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Da Costa^[4], la sanction en droit disciplinaire n’a pas pour objectif de punir le professionnel, mais vise plutôt à assurer la protection du public;

[34]    À la lumière des faits du présent dossier et de la jurisprudence du Comité en semblable matière, le Comité est d'accord avec la partie plaignante que le permis de l'intimé doit être suspendu trente (30) jours pour atteindre les objectifs de la sanction[5];

[35]    En ce qui a trait à la culpabilité de l’Agence Intermobilia Inc., comme l’infraction est essentiellement la même que celle reprochée à son dirigeant, le courtier Jean-Félix et que tous les éléments essentiels de la plainte ont été établis en preuve, le Comité imposera une amende;

[36]    Comme l’intimé lors de l’audience n’avait toujours pas remis au Service de l’inspection pour l’année 2016 les relevés bancaires du compte en fidéicommis de l’agence pour l’année 2016, le Comité a pris acte de l’engagement de l’intimé de remettre lesdits documents dans d’ici l’expiration de la période de suspension qui sera ordonnée et il émettra une ordonnance sur ce point.

 

 

POUR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

 

 

PRONONCE une ordonnance de non-publication, de non-diffusion et de non-divulgation de la pièce I-1 le tout suivant les articles 95 la Loi sur le courtage immobilier et 39 du Règlement sur les instances disciplinaires.

 

 

En regard de la plainte numéro 33-17-1982

 

PREND acte du plaidoyer de culpabilité de l’intimé, M. Jean-Félix, sur le chef 1 de la plainte;

 

DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction décrite au chef 1 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r.1);

 

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard de toutes les autres dispositions règlementaires alléguées au soutien du chef d’accusation 1;

 

 

ET IMPOSE À L’INTIMÉ JEAN-FÉLIX LES SANCTIONS SUIVANTES :

 

Chef 1 :

 

IMPOSE la suspension du permis de courtier immobilier (D1157) de l’intimé pour une période de 30 jours à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire; ET

 

ORDONNE à l’intimé de communiquer au Service de l’inspection de l’OACIQ avant l’expiration de la période de suspension susdite, les relevés bancaires du compte en fidéicommis de l’agence l’Agence Intermobilia Inc. pour l’année 2016, le tout conformément au paragraphe 98 al.1 (5) de la Loi sur le courtage immobilier;

 

ORDONNE à l’intimé, comme condition additionnelle à la délivrance et/ou maintien de son permis de courtier immobilier, de communiquer au Service de l’inspection de l’OACIQ, les relevés bancaires du compte en fidéicommis de l’agence l’Agence Intermobilia Inc. pour l’année 2016, le tout conformément au paragraphe 98 al.1 (2) in fine de la Loi sur le courtage immobilier et aux paragraphes 1(7) et 15(6) du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence;

 

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal local circulant sur le territoire où l’intimé a son établissement à l’expiration des délais d’appel, si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

 

CONDAMNE l’intimé, M. Jean-Félix au paiement de tous les débours y compris les frais de publication de l’avis de la décision de suspension encourus dans le dossier 33-17-1982 ainsi qu’à la moitié des frais d’audience;

 

 

En regard de la plainte numéro 33-17-1983 - visant l’Agence Intermobilia Inc., le Comité :

 

DÉCLARE l’intimée coupable de l’infraction décrite au chef 1 pour avoir contrevenu à l’article 20 de la Loi sur le Courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2);

 

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard de toutes les autres dispositions règlementaires et législatives alléguées au soutien du chef d’accusation 1;

 

ET IMPOSE À L’INTIMÉE INTERMOBILIA LTÉE LES SANCTIONS SUIVANTES :

 

Chef 1 :

 

CONDAMNE l’intimée au paiement d’une amende de 4 000$;

 

CONDAME l’intimée au paiement de tous les débours encourus dans le dossier 33-17-1983 ainsi qu’à la moitié des frais d’audience.

 

 

	____________________________________ Me Yves Clermont, avocat Vice-président       ____________________________________ M. Denis Bureau, courtier immobilier Membre               ____________________________________ M. Renaud Thibault, courtier immobilier Membre
Me Marc-André Bondu
Procureur de la partie plaignante
M. Pierre E. Jean-Félix Agence Intermobilia Inc. Parties intimées   Date d’audience: Le 15 mai 2017