Décision

Debonville c. Potvin

2016 QCCQ 11391

 

COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
« Chambre civile »
N°:	500-22-201478-131
DATE :	20 octobre 2016
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q.
Sonia Debonville ET Fabien Choisez
Demandeurs
c.
Sylvie Potvin ET Mohammad Reza Moeiny-Ghavghani ET AmeriSpec
Défendeurs
JUGEMENT

JQ 0059

[1]           Les demandeurs, Sonia Debonville et Fabien Choisez réclament la somme de 59 112,35$, représentant les dommages-intérêts subis ou la diminution du prix de vente de l’immeuble acheté des défendeurs Sylvie Potvin et Mohammed Reza Moeiny-Ghavghani (connu sous le nom de Reza Moieny), alléguant qu’il est affecté de vices cachés.

[2]           Les défendeurs contestent cette action au motif que les défauts constatés à l’immeuble n’étaient pas cachés, mais visibles et résultent de l’usure normale d’un bâtiment de cet âge. Ils ajoutent que les coûts de réparation sont prohibitifs et qu’ils n’ont pas à payer pour la plus-value conférée à l’immeuble.

[3]           Les demandeurs réclament ce même montant de dommages-intérêts à la codéfenderesse AmeriSpec qui fut mandatée par eux pour effectuer une inspection préachat, au motif que cette dernière a manqué à ses obligations.

[4]           AmeriSpec conteste aussi cette action alléguant que l’inspection préachat a été faite selon les règles de l’art et selon le mandat qui lui fut confié par les demandeurs.

[5]           Les dommages réclamés aux défendeurs le sont au prorata de leur faute respective.

LES FAITS

[6]           Le litige soulève les questions suivantes :

-       s’agit-il ici de vices cachés ou de vices apparents?

-       les demandeurs ont-ils rencontré leur obligation d’acheteurs prudents et diligents?

-       les défendeurs vendeurs ont-ils rencontré leur obligation quand à la d l’inspection préachat a-t-elle été faite selon les règles de l’art?  Il s’agit de déterminer l’étendue des obligations de l’inspecteur en bâtiment;

-       quelles sont les obligations d’un inspecteur en bâtiment lors d’une inspection préachat et cette inspection a-t-elle été faite selon les règles de l’art?

-       les problèmes découverts au niveau de la fondation résultent-ils de la vétusté?

-       les réparations faites par les demandeurs ont-elles donné une plus-value au bâtiment? Faut-il appliquer une dépréciation aux montants réclamés par les demandeurs, et si oui, pour quel pourcentage?

[7]           Il s’agit d’un premier achat d’une propriété pour les demandeurs.  Ils font plusieurs visites d’immeubles avant de considérer le triplex des défendeurs, situé au […] à Verdun.

[8]           Avant de signer une offre d’achat, les demandeurs visitent le triplex en trois occasions distinctes.

[9]           Voici comment le demandeur Choisez explique les avantages de l’immeuble acheté des défendeurs :

-       Il s’agit d’un triplex, habité par les défendeurs et loué à des locataires, qui y habitent depuis plusieurs années, avec des loyers assez élevés;

-       C’est un immeuble mitoyen, sur trois étages, sans sous-sol, avec un vide sanitaire;

-       La déclaration du vendeur[1] ne révèle aucun problème;

-       Aussi beaucoup de rénovations ont été faites par le défendeur Moieny, lui-même entrepreneur en construction : salles de bain, toiture, cuisines, l’électricité en partie, la plomberie, les fenêtres en façade, le balcon du premier à l’arrière a été agrandi et un cabanon ajouté et les balcons du premier et du deuxième à l’avant, avec un revêtement en fibre de verre.  Certaines réparations doivent être faites sur un balcon;

-       L’état du bâtiment est intéressant, puisque financièrement les demandeurs n’ont pas les moyens de procéder, dans un proche avenir, à des réparations ou rénovations majeures;

-       L’immeuble est situé à Verdun, donc à proximité où les demandeurs habitent.

[10]        L’offre d’achat est conditionnelle à une inspection préachat satisfaisante. C’est AmeriSpec qui est mandatée. L’inspecteur Adrian Fraser, à l’emploi de AmeriSpec se présente sur les lieux pour l’inspection, le 19 juin 2009 et son rapport fut transmis aux demandeurs peu de temps après[2].

[11]        La demanderesse Debonville assiste à cette inspection avec l’inspecteur Fraser et son conjoint pour la visite à l’intérieur, mais seul le demandeur Choisez accompagne l’inspecteur durant toute la durée de l’inspection, notamment lors de la visite du toit, l’extérieur avant et arrière, le vide sanitaire et les trois logements.

[12]        Tout au long, le demandeur Choisez pose beaucoup de questions à l’inspecteur Fraser. Ce dernier est très rassurant. Il note quelques réparations à la brique, notamment le rejointoiement des briques à certains endroits, la réparation du crépi qui recouvre la fondation à l’avant, le problème des panneaux électriques qui sont situés à l’extérieur et un fil d’alimentation électrique qui touche au toit.

[13]        Bref, les demandeurs retiennent des commentaires de l’inspecteur Fraser et de son rapport, qu’il y a quelques petits travaux à faire, mais rien de sérieux et surtout rien de dispendieux.  L’inspecteur Fraser résume le tout en disant qu’il s’agit d’un bon bâtiment.

[14]        Quant à l’état de la fondation, qui est au cœur du présent litige, le demandeur Choisez questionne la qualité et la solidité du béton, dont la surface, qui est visible dans le vide sanitaire, n’est pas lisse. Encore là, l’inspecteur Fraser se fait rassurant, disant qu’il s’agit d’un type de béton normal pour une construction dans les années 20.

[15]        À la suite de cette inspection, les demandeurs demandent au défendeur Moeiny de corriger le fil électrique et de faire les réparations notées dont celles au seul balcon qui n’avait pas encore été rénové, ce qui est accepté. Le prix d’achat n’a pas été renégocié.

[16]        Quelques mois plus tard, au printemps 2010, les demandeurs font rafraichir la peinture du fer forgé aux balcons et escaliers par le peintre en bâtiment Yannick Gagnon.  C’est à ce moment que monsieur Gagnon alerte le demandeur Choisez que le béton de la fondation se détache.  Il lui recommande d’y apporter une attention urgente.

[17]        Les demandeurs retiennent alors les services de Action Inspection pour procéder à une nouvelle inspection de la fondation. Ils avisent aussi AmeriSpec de cette démarche.

[18]        Yvon Boulais, inspecteur et Claude C. Rouillard, ingénieur de Action Inspection, inspectent l’immeuble le 12 mai 2010 et remettent le rapport le 8 septembre 2010[3].

[19]        Dans le vide sanitaire, l’inspecteur Boulais est capable d’enfoncer, à main nue, un tournevis dans la fondation sur plusieurs pouces. Dans le rapport quelques autres problèmes sont soulevés, notamment au niveau des colonnes de soutien et des solives. Bref, ces experts concluent que la fondation est dans un état de dégradation avancée et que des réparations urgentes doivent être entreprises.

[20]        L’inspecteur Fraser revient sur les lieux et informe les demandeurs qu’ils recevront une lettre à la suite de cette visite. Le 4 juin 2010, Allen Fox, directeur général de AmeriSpec écrit aux demandeurs[4] où il affirme que les dommages maintenant apparents à la fondation n’étaient pas visibles lors de l’inspection initiale.  Puisqu’à l’époque, la fondation à l’avant était recouverte d’un crépi, balcon et treillis, à l’arrière elle était cachée par un balcon et treillis et dans le vide sanitaire, les murs à l’avant et à l’arrière étaient recouverts d’un plastique, d’isolant et de jute. Monsieur Fox conclue que les problèmes existaient avant la vente et sont donc des vices cachés. Il recommande aux demandeurs de faire évaluer les travaux et d’avertir les défendeurs.

[21]        Plusieurs travaux sont entrepris par les demandeurs à la suite de cette expertise de Action Inspection.  Notamment, la réfection de la fondation en la renforçant, tant de l’extérieur que de l’intérieur, par une armature et béton projeté de 12 pouces.

[22]        Le coût total des réparations et autres dépenses s’élèvent à 52 059,08$, plus autres dommages que les demandeurs réclament aux défendeurs après les mises en demeure transmise[5].

L’ANALYSE

[23]        Avant de répondre aux questions soulevées par ce litige, il est utile de rappeler les principes afférents à la garantie légale du vendeur et aux obligations découlant d’une convention d’inspection préachat.

[24]        L’arrêt de ABB c. Domtar Inc.[6], toujours d’actualité rappelle que la nature de l’obligation de garantie en matière de vente, que l’on retrouve à l’article 1726 Code civil du Québec, exige que le vice soit évalué en fonction d’une norme objective, c’est-à-dire en fonction d’un acheteur prudent et diligent.

[25]        Le vice doit être grave, existé au moment au moment de la vente et les déficits doivent être prouvés et ils doivent réduire de façon importante l’usage de la bâtisse. 

[26]        Le vendeur doit agir de bonne foi et dénoncer le vice qu’il connaît[7].

[27]        L’acheteur doit faire un examen attentif et diligent de la bâtisse[8]

[28]        La connaissance du vice par l’acheteur ne se présume pas et le vendeur doit la prouver.

[29]        En ce qui concerne le contrat d’inspection préachat, il s’agit d’un contrat de services régit par les articles 2098 et suivants C.c.Q.  Tel que précisé à l’article 2100 C.c.Q., l’inspecteur doit agir au mieux des intérêts du client, avec prudence et diligence et conformément aux usages et règles de leur art.  Il est soumis à une obligation de moyens.

[30]        Le rôle de l’inspecteur en est un de généraliste et non d’expert.  Il cherche à identifier les vices majeurs; il ne réalise pas une expertise.  S’il y a des indices significatifs ou des doutes sérieux, l’inspecteur prudent dirige son client vers un expert[9].

[31]        Dans l’ouvrage La responsabilité de l’inspecteur préachat[10], les auteurs énumèrent les obligations de l’inspecteur préachat à la lueur des Normes de pratique:

-     Les obligations de l’inspecteur préachat sont les mêmes que celles de l’acheteur au sens de l’article 1726 C.c.Q.;

-     L’inspection préachat est une inspection des composantes visibles d’un immeuble visant à déterminer les défauts apparents majeurs qui affectent l’immeuble ou qui en diminuent l’usage ou la valeur;

-     Lorsque l’inspecteur doit noter des vices apparents qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d’un vice caché plus sérieux, l’inspecteur se doit d’attirer l’attention de son client sur cette possibilité et le référer à un expert en la matière ou proposer des correctifs efficaces aux défectuosités décelées;

-     L’inspecteur qui propose de tels correctifs encourt alors une responsabilité à cet égard;

-     L’inspecteur préachat doit voir ce qui doit être « vu » ou « constaté » et l’interpréter;

-     Si l’inspection révèle la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, l’inspecteur à l’obligation de faire un examen plus approfondi;

-     L’inspecteur doit référer le client à un spécialiste en cas de doute quant à l’existence d’un vice.

[32]        Dans l’article rédigé par Me Geneviève Cotman[11], on parle de la portée de l’inspection préachat en ces termes :

En effet, si l’inspection révèle la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, l’inspecteur a l’obligation de faire un examen plus approfondi. S’il ne le fait pas et qu’un vice est mis au jour, la conclusion que le vice n’était pas caché s’imposera alors. L’acheteur devra supporter les conséquences de l’examen négligent par son expert. Ironiquement, le vice qui aurait possiblement été occulte pour l’acheteur devient apparent du fait de la faute de l’inspecteur. L’acheteur disposera alors d’un recours en responsabilité contractuelle contre l’inspecteur.

L’inspecteur ne peut en effet se contenter de simples dénonciations générales ou de constatations sommaires pour arguer par la suite que, compte tenu du coût demandé et pour l’inspection, l’acheteur ne pouvait s’attendre à un rapport plus détaillé.

[33]        En d’autres mots, le vendeur et l’inspecteur ne peuvent être tenus responsables pour la même faute.  Dit simplement, si le vice est caché, la responsabilité du vendeur sera retenue, en autant que les autres conditions soient rencontrées.  Dans ce cas, la responsabilité de l’inspecteur préachat ne sera pas retenue.  Par ailleurs, si des indices significatifs auraient dû alerter l’inspecteur, le vice ne peut alors être qualifié de caché, il est apparent et alors le vendeur est libéré de toute responsabilité et la responsabilité de l’inspecteur sera probable.

[34]        Il n’y a aucun lien de droit entre le vendeur et l’inspecteur en bâtiment.

[35]        En d’autres circonstances, si la preuve révèle que la faute du vendeur et de l’inspecteur est distincte, ceci donne une ouverture à une condamnation in solidum[12].

[36]        En somme, l’acheteur a les mêmes responsabilités que l’inspecteur.  Tous deux doivent faire un examen sérieux et même si la découverte du vice présente certaines difficultés, la possibilité de le découvrir suffit pour qu’il ne soit pas caché[13].

L’INSPECTION DE AMERISPEC

[37]        Adrien Fraser explique qu’il a fait entre 2 000 et 2 100 inspections. Avant son arrivée chez AmeriSpec, il a travaillé comme entrepreneur en construction et rédacteur technique.

[38]        Préalablement à l’inspection, les demandeurs reconnaissent avoir reçu la Convention de service d’inspection d’un immeuble[14] et une copie des Normes de pratiques, émises par l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, dont l’inspecteur Fraser fait partie, en vigueur au moment de l’inspection[15].  Les demandeurs n’ont posé aucune question à l’inspecteur Fraser sur le contenu de ces documents.  L’inspecteur Fraser justifie sa démarche dans cette inspection en soutenant qu’il a agi conformément aux dispositions de la Convention de services et des Normes de pratique.

[39]        Il réfère le Tribunal à la section 5.4 de la Convention qui décrit l’étendue de l’expertise en ces termes[16] :

L’inspection consiste en un examen visuel des systèmes et composantes facilement accessibles de l’Immeuble, tels qu’énumérés à la Norme de pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec reproduite en annexe à la présente convention.  Cet examen est attentif mais sommaire, et a pour but de donner au Client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l’état de l’Immeuble, tel que constaté au moment de l’inspection.

L’inspection n’a pas pour but ni ne peut permettre de découvrir les vices cachés pouvant affecter l’Immeuble mais vise à déceler les défauts apparents et les signes révélateurs de problèmes pouvant affecter de façon substantielle l’intégrité et l’utilité de l’Immeuble, ainsi qu’à rencontrer l’obligation d’examen prudent et diligent de l’Immeuble qui est imposée à un acheteur par l’article 1726 du Code civil du Québec reproduit au verso, le tout afin de réserver les droits du Client en matière de recours pour vices cachés contre le vendeur.

[40]        Il réfère aussi le Tribunal aux sections pertinentes des Normes de pratique en vigueur en 2009[17] :

2.          BUT ET OBJET

2.1        Une inspection conforme aux présentes lignes directrices a pour but de donner à un client les informations nécessaires à une meilleure connaissance de l'état d'un immeuble convoité, tel que constaté au moment de l'inspection.

2.2        L'inspecteur doit :

A.         faire un examen visuel de tous les systèmes et de toutes les composantes installées, facilement accessibles, qui sont énumérés dans la présente norme;

B.         fournir à son client un rapport écrit qui :

1.          décrit les systèmes et les composantes dont la description est prescrite dans les sections 4 à 12 ci-après;

2.          indique lesquels, parmi ces sysl.mes et ces composantes1 ont effectivement été inspectés, identifie ceux qu’il n’a pas inspectés et donne les raisons pour lesquelles il ne les a pas inspectés;

3.          indique lesquels exigent une réparation immédiate  ou une réparation majeure, incluant les éléments concernant la sécurité:

4.          informe son client des réparations majeures et peut référer en annexe à une table de coûts unitaires des réparations mentionnées.

2.3        L'inspecteur peut :

A.         inclure dans son rapport des observations ou des descriptions non exigées à la section 2.2;

B.         fournir des services d'inspection additionnels:

C.         exclure de l'inspection, à la demande écrite du client, certains systèmes ou composantes.

 

3.          LIMITATIONS E'F EXCLUSIONS GÉNÉRALES

3.1        Limitations générales

A.         les inspections effectuées conformément à la présente norme sont des inspections visuelles et ne sont techniquement exhaustives.

 

4.             SYSTÈME : COMPOSANTES STRUCTURALES

4.1           L’inspecteur doit regarder :

A.             les composantes structurales, y compris : les fondations.

4.2           L’inspecteur doit :

A.             décrire le type : de fondation.

B.             Sonder les composantes structurales qui semblent détériorées, cette opération n’étant toutefois pas requise lorsqu’elle aurait pour effet d’endommager une surface finie.

C.             Pénétrer dans les vides sanitaires.

D.             Indiquer dans son rapport les méthodes utilisées pour la visite des vides sanitaires et des combles.

[41]        Voici comment l’inspecteur Fraser décrit son inspection préachat.

[42]        Tout d’abord, à l’extérieur, à l’avant, la fondation n’était pas totalement visible à cause du balcon et du treillis[18] et de chaque côté du balcon, la fondation était recouverte de crépi.  Le rapport[19] précise détérioration observée et le crépi se détache par endroits.  Il ajoute devant le Tribunal :  I did notice some deterioration of the foundation as well as detached « crépi » or parging.

[43]        À l’arrière, la fondation est complètement obstruée par le balcon et le treillis.

[44]        Quant à sa visite dans le vide sanitaire, il mentionne qu’il n’y avait selon lui rien d’inhabituel pour un vide sanitaire de cet âge. Le mur avant était en partie couvert par de la jute et de l’isolant. Le mur arrière était plus difficilement accessible et aussi recouvert en partie par certains matériaux.  Les murs mitoyens étaient visibles et présentaient une usure normale.  La fondation n’avait pas une surface lisse et présentait un certain degré de dégradation, mais qui était normal, compte tenu de l’âge.

[45]        Lorsqu’il examine les colonnes de soutien reproduites dans les photos 9 et 10 du rapport de Action Inspection[20], l’inspecteur Fraser ne peut dire si la situation est la même qu’au moment de sa visite. Il s’agit de colonnes qui ont 90 ou 100 ans d’âge; pour lui elles sont en bon état.  Il ne voit pas que la solive est fléchie. Mais un fléchissement de ¾ de pouces sur six pieds c’est normal selon lui.  Dans son rapport, il ne fait aucun commentaire sur les colonnes et solives.

[46]        Quand l’inspecteur Fraser procède à une inspection, il est muni d’une lampe de poche et d’un tournevis pour ouvrir les panneaux électriques, ainsi qu’un hydromètre.

[47]        Il ne pique jamais la fondation et ne fait rien qui puisse endommager la bâtisse.

[48]        Même s’il voit que la fondation se détériore à certains endroits, à cause de la présence du crépi, il ne peut donc conclure qu’elle se détériore à d’autres endroits.

[49]        L’expert Boulais de Action Inspection est catégorique, l’inspecteur Fraser n’a pas fait une inspection selon les règles de l’art et son rapport, tout comme les commentaires faits aux demandeurs sont incomplets.

[50]        Il constate, lors de sa visite, qu’un morceau de béton s’est détaché sur la fondation à l’avant, le problème s’était donc aggravé depuis l’inspection de l’inspecteur Fraser.

[51]        Cependant le vide sanitaire est à peu près dans le même état que lors de l’inspection par l’inspecteur Fraser.  De la laine isolante et du jute pendent toujours à certains endroits, mais sans même tasser ces matériaux il est en mesure de voir l’état de la fondation.

[52]        Le fait que l’inspecteur Fraser recommande simplement de procéder à la réparation du crépi n’était pas suffisant et écrire, à la section 603 de son rapport, que le béton est satisfaisant, est incorrect.

[53]        Quant aux colonnes de soutien qui sont bien visibles, à la section 605, l’inspecteur Fraser écrit qu’elles sont satisfaisantes.  Ceci est aussi inexact selon l’expert Boulais compte tenu de l’état avancé de détérioration et d’effritement, surtout aux endroits où les solives s’y appuyaient.

[54]        Selon l’expert Boulais, l’inspecteur Fraser aurait dû piquer la fondation.  Insérer un tournevis dans la fondation ce n’est pas l’endommager. 

[55]        Bref, selon lui, il est clair, compte tenu de l’absence de commentaires sur l’état du sous-sol, que l’inspecteur Fraser n’a rien vu.

[56]        L’expert Boulais ajoute que l’inspecteur Fraser aurait dû sonder la fondation à l’aide d’un marteau ou pied-de-biche, il aurait dû parler de l’état de détérioration et d’effritement des colonnes.  Il aurait dû recommander que la capacité portante de la solive soit établie.  Surtout, il aurait dû recommander aux demandeurs de consulter un expert en fondation.

[57]        L’expert Gervais qualifie le rapport de AmeriSpec d’incomplet, puisqu’il laisse entendre qu’il s’agit d’un problème mineur, soit la réparation du crépi, alors qu’il s’agit d’un problème majeur.

[58]        Quant aux murs mitoyens, n’étant pas exposés aux éléments, ils sont en meilleur état. Or, ils sont aussi composés des mêmes matériaux, soit divers agrégats et des roches de différentes grosseurs. À certains endroits, les murs sont friables.

[59]        Entre le 7 et le 13 juin 2011, 9126-4044 Québec Inc., faisant affaires sous le nom de Réparation de béton Duraseal est mandatée pour réparer la fondation Louis Verdoni, son représentant, explique au Tribunal qu’il a dégagé la fondation en excavant, tant à l’extérieur que dans le vide sanitaire.  Il confirme l’état de dégradation de la fondation.

[60]        L’expert, Pawel Olejczyk, géologue à l’emploi de G&S Consultants, procède au carottage et aux essais de compression de la fondation[21].  Il confirme les affirmations de monsieur Verdoni et de l’expert Boulais, que l’ancienne fondation était poreuse et se désagrégeait et le mortier était presque disparu. Les murs avant et arrière avaient une faible capacité portante. Bref, l’ancienne fondation était rendue à la fin de sa vie utile.

[61]        Lorsque l’on exhibe à l’expert Olejczyk les photos 8 et 10 prises par l’expert Boulais, il affirme sans hésitation qu’à la seule vue de la fondation, il peut conclure que le béton est rendu à la fin de sa vie utile et qu’il aurait suggéré aux demandeurs un carottage et des essais de compression.

[62]        Lorsqu’on lui exhibe, dans le rapport de monsieur Fraser, la photo de la fondation à l’avant du bâtiment, il ne peut préciser, compte tenu de la présence du crépi, si la fondation est saine ou non, même si une fissure importante s’y trouve.  Pour l’expert Olejczyk, l’inspecteur Fraser aurait dû sonder la fondation en frappant avec un marteau pour  vérifier si ça sonne creux comme il dit.

[63]        Finalement, l’expert Richard Gervais, technologue chez Cerf-Plan a procédé à l’expertise technique des fondations[22]. Son mandat était de confirmer si les travaux à la fondation étaient nécessaires ou non.

[64]        Tout comme pour monsieur Verdoni et l’expert Olejczyk, il confirme que, non seulement la fondation était friable mais aussi les colonnes de béton.  Il était évident qu’à l’endroit où les solives s’appuient sur les colonnes, le béton se désagrégeait.

[65]        Lorsqu’il examine une fondation, il utilise un pied-de-biche pour sonder, parfois il va jusqu’à percer la fondation.  Dans ce cas-ci, il aurait sondé avec son pied-de-biche, il aurait perforé et même creusé pour dégager un peu la fondation dans le vide sanitaire. Il est catégorique que ceci ne peut être qualifié de destruction.

[66]        Bref, tous ces témoins confirment que le vice était apparent,  L’inspecteur Fraser aurait dû le voir, le noter à son rapport et référer les demandeurs à un expert.

[67]        L’inspecteur Fraser tente de justifier son travail.  Il témoigne qu’à l’époque, s’il avait mentionné que la fondation était détériorée, pour déterminer la source précise du problème, il ne pouvait se limiter à une inspection visuelle. Donc, en recommandant que le crépi soit réparé, le travail serait plus intrusif et l’état de la fondation aurait alors été relevé.

[68]        Pour le Tribunal, cette explication n’est pas acceptable puisque la réparation du crépi ne se fera qu’après l’achat de la maison, comme ce fut le cas ici. Il était trop tard.  Les demandeurs ont cru à tort qu’il s’agissait d’une réparation mineure.

[69]        Même s’il reconnaît qu’entrer un tournevis facilement d’une profondeur de 2 à 4 pouces révèle qu’un problème existe au niveau de la fondation, il ne le fait pas parce que c’est intrusif et il pourrait mal juger de l’état ou de la source du problème.

[70]        Selon lui, il n’est pas permis d’utiliser quelque méthode intrusive.  Lorsqu’à la section 4.2.B des Normes de pratique il est mentionné que l’inspecteur sonde les composantes, ceci veut dire describe, determine, ascertain, identify the components.

[71]        Au Québec il existe deux associations :  L’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ) et la Corporation des inspecteurs en bâtiment de la province de Québec (CIBQ), deux organismes à but non lucratif qui ont tous deux adoptés des normes qui sont différentes, mais qui contiennent des obligations similaires.

[72]        Tant l’AIBQ que la CIBQ n’a pas le statut d’ordre professionnel et ne sont pas régis par le Code de professions.  Les Normes de pratique adoptées par ces associations et leurs codes de déontologie, n’ont pas valeur de loi.  D’ailleurs, plusieurs inspecteurs en bâtiment ne font pas partie de ces deux associations.

[73]        C’est donc les articles 2098 et suivants C.c.Q. qui traitent du contrat de services qui trouve application.

[74]        Plus précisément l’article 2100 C.c.Q. :

L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure.

[75]        Les Normes de pratique et codes de déontologie adoptés par l’AIBQ et la CIBQ viennent ajouter aux expressions que l’on retrouve à 2100 C.c.Q. selon les usages et règles de leur art en matière d’inspection préachat^[23].

[76]        L’inspecteur Fraser était justifié de s’appuyer sur les Normes de pratique de l’AIBQ.  Or, sonder n’a pas la signification qu’il lui donne.  Cette expression signifie plutôt reconnaître au moyen de la sonde, forer, percer.

[77]        Ici on est en présence d’un bâtiment âgé et ceci a son importance.  Plus l’immeuble est âgé, plus il y a des risques que les composantes de celui-ci atteignent leur durée de vie utile et l’acheteur d’un immeuble ancien a l’obligation de l’examiner soigneusement[24].

[78]        L’inspecteur préachat est dans la même position que l’acheteur.

[79]        Il doit être aux aguets de signes apparents qui peuvent cacher un problème beaucoup plus sérieux, tel que fissure, gonflement de mur, dénivellation importante, trace d’humidité ou d’eau, etc.[25]  En d’autres mots, il doit voir ce qui doit être vu et l’interpréter.  Dans le cas de doute, il doit pousser son examen de façon plus approfondi et certainement référer son client à un expert, surtout en présence d’une maison centenaire[26].

[80]        L’inspecteur n’a pas à dénoncer à son client tous les problèmes visibles, il a néanmoins l’obligation de l’informer des problèmes qui, de par leur nature et selon les coûts de réparation engendrés peuvent influencer sa décision.

[81]        Il faut rappeler ici que l’inspecteur Fraser a visité le vide sanitaire.  À la seule vue des colonnes, murs mitoyens et section apparentes des murs avant et arrière, il aurait dû douter que la fondation pouvait être friable.

[82]        Il est vrai qu’un inspecteur n’a pas à arracher des matériaux qui recouvrent les murs, mais ici, il était facile de tasser l’isolant ou la jute qui pendait.

[83]        Perforer une fondation à l’aide d’un tournevis dans un vide sanitaire, endroit qui n’est nullement apparent, n’est pas endommager le bâtiment.  Si l’inspecteur est réticent à utiliser cette technique, il peut demander la permission au propriétaire et si on lui refuse, informer son client des réserves qu’il a et le référer à un expert.

LES DOMMAGES

[84]        Le Tribunal conclu que le vice était apparent.

[85]        Du témoignage du défendeur Moeiny, le Tribunal retient qu’il n’avait aucune connaissance d’un vice et il n’a caché aucune information aux demandeurs.

[86]        Le Tribunal ne conclu pas à la responsabilité des vendeurs, les défendeurs Potvin et Moeiny.

[87]        Qu’en est-il des dommages réclamés par les demandeurs?

[88]        Le Tribunal préfère les opinions émises par les experts Boulais, Olejczyk et Gervais et conclu que l’inspection de l’inspecteur Fraser était dans les circonstances incomplète et trompeuse pour les demandeurs.  Il n’a pas vu ce qui était visible.

[89]        À l’audience, les parties, par l’entremise de leur avocat, ont convenu d’admissions quant aux travaux faits par Indigo Construction[27] et Soudeco Inc.[28], soit que ces travaux ont été exécutés et que les coûts ont été payés. Elles admettent aussi qu’un dédommagement de 645$ et non de 695$ a été payé au locataire du premier[29].

[90]        À compter du 7 juin 2011, Indigo construction enlève les clôtures et balcons. Tous les matériaux, rampes d’aluminium, clôture, marches de fibre de verre et fer forgé, qui peuvent être récupérés sont conservés. Le coût s’élève à 4 841,81$. 

[91]        Les demandeurs ont encouru plusieurs autres dépenses afin d’obtenir un permis de la Ville de Montréal, ils ont dû retenir les services d’un ingénieur afin de faire préparer des plans et devis sur la méthode à être utilisée pour la réfection de la fondation.  Selon l’opinion de cet ingénieur, la solution retenue est de renforcer la fondation avec de l’armature et du béton projeté, faire la finition et le nettoyage. Ces travaux ont coûtés 34 496,50$[30].

[92]        Les balcons ont été refaits par les demandeurs et par la famille du demandeur Choisez, afin de réduire les coûts. Les plantations qui se trouvaient sur le terrain ont dû être arrachées et remplacées. L’ensemble de ces travaux a coûté 5 265,31$[31].

[93]        Soudeco Inc. réinstalle et soude les garde-corps des balcons et la clôture au coût de 2 335,46$[32].

[94]        AmeriSpec a fait entendre l’expert André Prudhomme, estimateur, qui a reçu mandat de se prononcer sur les travaux faits, d’en vérifier le coût et de déterminer si un facteur de dépréciation devait être appliqué[33]. Il suggère une dépréciation de 50%.

[95]        Les demandeurs voudraient convaincre le Tribunal qu’aucune plus value n’a été donnée à l’immeuble et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un pourcentage de dépréciation.

[96]        Notamment, ils réfèrent le Tribunal à la décision de Bouchard c. Grégoire[34] où il fût décidé que même si des éléments de la structure fondamentale de l’immeuble étaient remplacés, ceci ne donne pas automatiquement une plus value à l’immeuble.  On rappelle qu’il est nécessaire de faire la preuve qu’il y a eu une augmentation de la valeur économique de la maison à la suite des réparations et du remplacement de certains éléments structuraux.

[97]        L’expert Prud’homme confirme les commentaires de Action Inspection et de Cerf-Plan que la fondation se désagrégeait et qu’il était possible d’y insérer un tournevis, ce qui dénote une friabilité.

[98]        À la suite des réparations faites, la fondation a été sur-épaissie de six pouces, à l’intérieur et à l’extérieur.  Selon le carottage effectué par G & S, ceci a grandement amélioré la condition de la fondation.  Si les fondations avaient été complètement refaites, le résultat, en terme de durabilité, aurait été le même

[99]        Selon le tableau préparé par l’expert Prud’homme que l’on retrouve à la page 7 de son rapport, pour la réparation aux balcons il accorde une dépréciation de 25% parce qu’ils ont été refaits à neuf, de même que pour les travaux de Soudeco Inc. dépréciés de 15%.

[100]     Il faut rappeler ici que les demandeurs, quand ils ont acheté la maison, compte tenu du rapport favorable d’AmeriSpec, achetaient une maison libre de tout vice caché et le prix payé par eux reflètent cet état d’esprit.

[101]     Il n’en demeure pas moins que la maison avait tout près de 90 ans.  Selon l’opinion de divers experts entendus, une fondation peut avoir une espérance de vie entre 75 et 150 ans selon les conditions rencontrées.  Ce sont des limites extrêmes.  Il est plutôt reconnu qu’une fondation a environ 100 ans d’espérance de vie.

[102]     Par conséquent, même si les demandeurs croyaient acheter une maison libre de tout vice caché, compte tenu de l’âge de la maison, ils ne pouvaient ignorer que des réparations importantes seraient nécessaires dans un avenir plus ou moins rapproché.

[103]     Par conséquent, le Tribunal est d’opinion que la maison contient maintenant des fondations dont la durée de vie a été grandement augmentée.

[104]     Puisque la seule preuve présentée à ce sujet est l’opinion de l’expert Prud’homme, le Tribunal retient son facteur de dépréciation de 50%.  La réclamation de 34 496$ sera donc réduite à 17 248,25$.

[105]     Par ailleurs, le Tribunal n’appliquera aucune dépréciation pour les réparations aux balcons ni pour le travail de Soudeco.  La clôture et garde-corps on tété enlevés pour permettre les réparations.  Aucune amélioration n’a été apportée à ces éléments.

[106]     Le même raisonnement peut être tenu pour les autres travaux.

[107]     Le Tribunal accordera donc des dommages de 15 875,93$ :

                        

4 841,81$	[35]	Pour les travaux de Indigo Construction
2 896,29$ 2 037,37$   3 120,00$ 331,65$	[36] [37]   [38] [39]	Pour les travaux faits et dépenses encourues par les demandeurs pour réparer les balcons et le terrain, y compris la main d’œuvre et les déplacements
2 335,46$		Pour les travaux de Soudeco
645,00$		À titre de dédommagement au locataire.

 

[108]     Le Tribunal n’accordera aucun montant pour la gestion des travaux.

[109]     Quant à la réclamation de 1 000$ pour les troubles et inconvénients, cette réclamation n’est pas déraisonnable et sera accordée.

[110]     Le Tribunal accordera tous les frais d’expertise réclamés par les demandeurs.  Les rapports et les témoignages de ces experts ont été fort utilises pour le Tribunal, notamment :

 

846,56$	[40]	Pour le rapport de Action Inspection
2 120,71$	[41]	Pour le rapport de Cerf-Plan
3 242,30$	[42]	Pour la préparation et le témoignage de Richard Gervais de Cerf-Plan
1 724,63$		Représentant les frais de carottage et essais sur compression réalisés par Pawel Olejczyk de G&S Consultants
1 006,04$	[43]	Pour la préparation et le témoignage de Pawel Olejczyk de G&S Consultants

 

[111]     En ce qui concerne la demande de remboursement du coût du rapport de AmeriSpec de 666,37$, le Tribunal n’accordera pas ce montant.  Le rapport sur plusieurs autres aspects de la bâtisse, a été utile pour les demandeurs, y compris la possibilité de faire faire certaines réparations par le défendeur Moeiny.

POUR CES MOTIFS ET CEUX ÉNONCÉS ORALEMENT À L’AUDIENCE, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE en partie l’action des demandeurs Sonia Debonville et Fabien Choisez;

CONDAMNE la codéfenderesse AmeriSpec à payer aux demandeurs Sonia Debonville et Fabien Choisez la somme de 34 455,83$ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation;

AVEC FRAIS de justice y compris la somme de 8 940,24$ à titre de frais d’expertise;

REJETTE l’action des demandeurs Sonia Debonville et Fabien Choisez contre les défendeurs Sylvie Potvin et Mohammad Reza Moeiny-Ghavghani;

SANS FRAIS.

 

 

 

		__________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q.
Dates d’audience :	13, 14 et 15 janvier 2016 ainsi que 20 avril 2016.