|
Baralis c. Prekatsounakis Goncalves & Associés |
2010 QCCS 6024 |
|||||||
|
JD2240 |
||||||||
|
|
||||||||
|
CANADA |
||||||||
|
PROVINCE DE QUÉBEC |
||||||||
|
DISTRICT DE |
MONTRÉAL |
|||||||
|
|
||||||||
|
N° : |
500-17-034847-072 |
|||||||
|
|
|
|||||||
|
|
||||||||
|
DATE : |
LE 6 DÉCEMBRE 2010 |
|||||||
|
______________________________________________________________________ |
||||||||
|
|
||||||||
|
SOUS LA PRÉSIDENCE DE : |
L’HONORABLE |
MICHEL DELORME, J.C.S. |
||||||
|
______________________________________________________________________ |
||||||||
|
|
||||||||
|
|
||||||||
|
CONSTANTIN BARALIS |
||||||||
|
et |
||||||||
|
ROSA RAGUSA |
||||||||
|
Parties demanderesses / défenderesses reconventionnelles |
||||||||
|
c. |
||||||||
|
PREKATSOUNAKIS GONCALVES & ASSOCIÉS |
||||||||
|
et |
||||||||
|
STYLIANOS PREKATSOUNAKIS |
||||||||
|
et |
||||||||
|
JORGE GONCALVES |
||||||||
|
Parties défenderesses / demanderesses reconventionnelles |
||||||||
|
et |
||||||||
|
L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL |
||||||||
|
Mis en cause |
||||||||
|
|
||||||||
|
______________________________________________________________________ |
||||||||
|
|
||||||||
|
JUGEMENT |
||||||||
|
______________________________________________________________________ |
||||||||
|
|
||||||||
1. Introduction
[1] Constantin Baralis et son épouse Rosa Ragusa, réclament à Stylianos Prekatsounakis, Jorge Goncalves et à leur société Prekatsounakis Goncalves & Associés, la somme de 174 306,30 $, suite à l'exécution qu'ils prétendent déficiente et à l'abandon en cours d'exécution de travaux de rénovation d'un immeuble portant les numéros […], dans l'arrondissement de Verdun (ville de Montréal).
[2] Ils désirent également que soit ordonnée la radiation d'un avis d'hypothèque légale et d'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire concernant cet immeuble que les défendeurs ont inscrit au bureau de la publicité des droits.
[3] Les défendeurs contestent ces demandes. Se portant demandeurs reconventionnels, ils réclament aux demandeurs la somme de 33 728,42 $ pour des travaux exécutés et non payés, ainsi qu'une somme de 10 000 $, à titre de dommages non pécuniaires.
2. Les faits
[4] Monsieur Baralis est propriétaire de l'immeuble […], l'ayant acquis en 1984. Il s'agit d'un bâtiment en rangée de deux étages comprenant deux logements, l'un au rez-de-chaussée et l'autre à l'étage.
[5] En juin 2005, dans le cadre du programme de rénovation Réno-Québec, il obtient de la ville de Montréal une subvention de 56 000 $ pour sa rénovation et sa mise aux normes.
[6] Les travaux subventionnés sont décrits à deux documents préparés par la ville de Montréal, l'un au printemps 2005 et l'autre qui est une mise à jour du premier, à l'automne 2005. Référant à ces documents, les parties les ont désignés à l'audience comme les « devis de la ville de Montréal ». Cette désignation est donc utilisée ci-après.
[7] Bien que monsieur Baralis soit seul propriétaire de l'immeuble et qu'il soit seul signataire de tous les documents pertinents, madame Ragusa s'implique autant que lui dans son projet de rénovation. La langue première de monsieur Baralis étant le grec et pouvant difficilement lire le français ou l'anglais, madame Ragusa l'assiste notamment s'il doit prendre connaissance d'un document ou le signer.
[8] Les travaux de rénovation sont initialement confiés en 2005 à l'entrepreneur Construction Miro inc. (Miro). Ils sont entrepris en août, mais sont interrompus à l'automne 2005 lorsque monsieur Baralis, insatisfait de ses services, met fin au contrat de Miro.
[9] Au début d'avril 2006, les demandeurs contactent monsieur Prekatsounakis et le 13 avril, monsieur Baralis signe avec la défenderesse, Prekatsounakis Goncalves & Associés, un contrat relatif à la poursuite des travaux.
[10] Il s'agit d'un contrat à forfait conclu pour un prix de 100 000 $ (avant taxes), qui comprend, à l'égard des travaux qui y sont prévus, le coût de la main-d'œuvre et des matériaux, de la surveillance des travaux, des assurances et du profit de l'entrepreneur. Il y est prévu que si des travaux additionnels sont requis, ils seront facturés séparément.
[11] Une première somme de 15 000 $ est versée à la défenderesse, à titre d'avance le 13 avril, et le solde du prix prévu au contrat doit être acquitté sur une base hebdomadaire, selon l'avancement des travaux.
[12] Les travaux débutent le 19 avril et doivent être complétés le 6 juillet suivant.
[13] Dès le début, la défenderesse constate que des travaux non prévus au contrat doivent néanmoins être exécutés.
[14] Elle transmet, le 25 avril 2006, à monsieur Baralis une lettre à cet effet lui confirmant que de tels travaux sont requis et qu'ils représentent un coût additionnel de 10 000 $ (avant taxes).
[15] Les parties ne signent pas de nouvelles ententes, mais les paiements effectués par la suite par les demandeurs tiennent compte de ces travaux additionnels.
[16] Rapidement, les parties ne s'entendent pas sur l'étendue des obligations de la défenderesse.
[17] Selon les demandeurs, la défenderesse s'est engagée à exécuter non seulement les travaux mentionnés au contrat du 13 avril 2006, mais plus généralement tous les travaux subventionnés prévus aux devis de la ville de Montréal.
[18] La défenderesse n'est pas d'accord. Elle soutient qu'elle ne s'est engagée qu'à exécuter les travaux mentionnés au contrat du 13 avril 2006 et à la lettre du 25 avril 2006 qui le complète.
[19] En outre d'exiger des travaux non prévus au contrat du 13 avril, la défenderesse reproche à monsieur Baralis son manque de collaboration.
[20] Dans ce contexte, les relations des parties se détériorent au point où le 8 juin 2006, la défenderesse informe le demandeur qu'elle suspend ses travaux.
[21] Loin d'amener les parties à convenir de solutions à leurs différends, cette lettre donne lieu à des échanges acerbes.
[22] Monsieur Baralis transmet en réponse, le 13 juin, une liste (non exhaustive) de tous les travaux dont il exige l'exécution avant le 30 juin. Il demande que la défenderesse réalise tous les travaux prévus à son contrat ainsi qu'aux devis de la ville de Montréal. Il réclame également les factures de tous les fournisseurs ainsi que copie de la carte de compétence de toutes personnes ayant œuvré sur le chantier.
[23] La défenderesse interprète cette réponse comme un nouveau refus de collaborer de monsieur Baralis et une menace. Le 22 juin, elle met définitivement fin à ses travaux et transmet à monsieur Baralis un état de compte final au montant de 40 048,83 $.
[24] Cet état de compte n'ayant pas été acquitté, elle publie au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal un avis d'hypothèque légale afin de protéger sa créance, puis un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire.
[25] À la suite du départ de la défenderesse, des contrats seront accordés à deux entrepreneurs pour terminer les travaux. Les demandeurs y emménagent en janvier 2009 et ils intentent leur recours contre les défendeurs au cours du même mois.
3. Le litige
[26] Il n'est pas contesté que la défenderesse a résilié unilatéralement le contrat qu'elle avait conclu avec monsieur Baralis. Pouvait-elle cependant le faire?
[27] Dans l'affirmative comme dans la négative, les parties ont-elles droit aux indemnités qu'elles réclament?
4. Le droit
1) la résiliation unilatérale du contrat d'entreprise
[28] Le contrat intervenu entre monsieur Baralis et la défenderesse est un contrat d'entreprise au sens du Code civil du Québec (C.c.Q., art. 2098). La défenderesse (l'entrepreneur) s'y est engagée envers monsieur Baralis (le client) à réaliser un ouvrage matériel (la rénovation de l'immeuble de la rue Claude), moyennant un prix que ce dernier s'est obligé à lui payer.
[29] Un tel contrat possède cette particularité de pouvoir être résilié unilatéralement soit par le client, soit par l'entrepreneur. Les articles 2125, 2126 et 2129 C.c.Q. énoncent ce qui suit à ce sujet :
2125. Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l'ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise.
2126. L'entrepreneur ou le prestataire de services ne peut résilier unilatéralement le contrat que pour un motif sérieux et, même alors, il ne peut le faire à contretemps; autrement, il est tenu de réparer le préjudice causé au client par cette résiliation.
[…]
2129. Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l'entrepreneur ou au prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu'il peut les utiliser.
L'entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, pour sa part, de restituer les avances qu'il a reçues en excédent de ce qu'il a gagné.
Dans l'un et l'autre cas, chacune des parties est aussi tenue de tout autre préjudice que l'autre partie a pu subir.
[30] Si le client peut, sans motif, résilier unilatéralement le contrat, l'entrepreneur doit par contre, pour pouvoir exercer cette faculté, respecter les conditions prévues à l'article 2126. Il ne peut donc le faire (1) que pour un motif sérieux et (2) pas à contretemps.
[31] Le professeur Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service, Wilson & Lafleur ltée, Montréal, 2005, passant en revue la jurisprudence, écrit ce qui suit, concernant l'exigence d'un motif sérieux :
[…] La jurisprudence a vu comme motifs sérieux l'ingérence répétée du client dans l'exécution du travail de l'entrepreneur, le manque de collaboration du client, la modification unilatérale par le client des conditions contractuelles, la grossièreté et l'incivilité soutenues […] [page 626]
(Références omises)
[32] Voir également : Vincent Karim, Les contrats d'entreprise, de prestation de service et l'hypothèque légale, Wilson & Lafleur ltée, Montréal, 2003, page 342.
[33] Lorsqu'il résilie unilatéralement le contrat en vertu de l'article 2126 C.c.Q., l'entrepreneur a, aux termes de l'article 2129 C.c.Q., notamment droit de recevoir du client, en proportion du prix convenu, ses frais et dépenses actuelles ainsi que la valeur des travaux exécutés avant la résiliation. Le cas échéant, il doit rembourser au client les avances reçues qui excèdent ce qu'il a gagné. Il doit enfin l'indemniser de tout autre préjudice qu'il a subi.
[34] À ce dernier propos, on doit distinguer l'obligation d'indemniser le client prévue à l'article 2129 C.c.Q. qui découle de l'exercice par l'entrepreneur de sa faculté de mettre unilatéralement fin au contrat, de son obligation prévue à l'article 2126 C.c.Q. de réparer le préjudice causé au client dans le cas d'une résiliation qui ne respecte pas les conditions qui y sont prévues.
[35] Le professeur Daniel Jutras, La résiliation unilatérale ou les joies de l'exégèse, (2002) 81 R. du B. can.,153, écrit :
[…] puisqu'elle constitue l'exercice d'un droit, la faculté de répudiation doit être, dans ses conséquences, différente de la faute - exercée dans les limites du droit, elle n'engage pas la responsabilité de la partie qui s'en prévaut. Ceci dit, puisque l'autre partie est alors innocente, on peut concevoir que celui qui se prévaut (sans en abuser) d'une telle faculté s'oblige néanmoins à en payer le prix : il devrait normalement restituer ce qui a été perçu en trop, compte tenu des prestations exécutées au jour de la répudiation, et aussi remettre en état la partie qui a engagé des frais et perdu des occasions sur la foi d'une relation plus durable. Mais il ne saurait être tenu de l'entier bénéfice que l'autre partie comptait tirer du contrat sans transformer la faculté de répudier en inexécution contractuelle. [pages 156 et 157]
[36] Puis traitant spécifiquement du droit de l'entrepreneur de mettre fin au contrat, il mentionne :
II faut alors conclure que le préjudice visé à l'article 2126 C.c.Q. est différent de celui qui est l'objet de l'article 2129 C.c.Q. Si l'entrepreneur fait valoir un motif sérieux et n'agit pas à contretemps, il exerce sa faculté d'interrompre le contrat, et n'est tenu que du préjudice visé à l'article 2129 C.c.Q., qui protège l'intérêt négatif du client. Si au contraire, l'entrepreneur ne fait pas valoir de motif sérieux, ou s'il agit à contretemps, il perd la faculté de mettre fin au contrat: sa répudiation devient fautive, et il est alors tenu de tout le préjudice (y compris la perte de profit) qui résulte de sa faute, mais l'exécution en nature de son obligation est probablement exclue par l'effet de l'article 2126 C.c.Q. [page 165]
(Références omises)
[37] Relativement à l'intérêt négatif protégé par l'article 2129 C.c.Q., il précise :
[…] En termes très généraux, le concept d'intérêt négatif (reliance interest) se démarque des attentes positives de la partie contractante (expectation interest). L'indemnisation tend à replacer la partie innocente dans la situation qui était sienne avant que sa confiance ne soit trompée : remboursement des frais inutiles et de la valeur des services effectivement rendus, perte de gains sur les occasions qu'elle n'a pu saisir alors qu'elle était engagée par le contrat résilié, etc. L'indemnisation fondée sur les attentes positives (expectation interest) place la partie innocente dans la position où elle se trouverait si le contrat avait été exécuté, et lui accorde tout le bénéfice qu'elle en aurait tiré. [page 163, note no 18]
[38] En cas de résiliation unilatérale du contrat en vertu des articles 2125 et 2126 C.c.Q., l'article 2129 C.c.Q. vise donc la remise en état du cocontractant à la date de la résiliation.
[39] Dans Pelouse Agrostis Turf inc. c. Club de golf Balmoral, 2003 CanLII 2728 (QC C.A.), monsieur le juge Forget conclut, dans le cas d'un contrat résilié unilatéralement par le client (dont les conséquences sont également prévues à l'article 2129 C.c.Q.) qu'un entrepreneur ne peut, aux termes de cet article, réclamer des dommages équivalents à son profit sur le contrat résilié.
[40] Il écrit notamment :
[29] Le premier paragraphe de l'article 2129 C.c.Q. limite la réclamation à la période écoulée avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation. Au troisième paragraphe, il semble que le législateur a voulu préciser qu'en sus de la valeur des services déjà rendus ou des travaux déjà exécutés l'entrepreneur ou le prestataire de services pourront réclamer pour le préjudice déjà subi. On doit d'ailleurs noter qu'on emploie ici le verbe au temps passé.
[30] Quant au préjudice déjà subi, on peut penser aux débours encourus pour les fins de ce contrat, tels l'achat ou la location d'équipement particulier, l'engagement de personnel spécialisé qui ne peut être mis à pied sans préavis, etc.
[41] Me Serge Gaudet, Réflexions sur le droit de l'entrepreneur au gain manqué en cas de résiliation unilatérale du contrat d'entreprise ou de service, dans Daniel JUTRAS, Nicholas KASIRER et David P. STEVENS (dir.), La pertinence renouvelée du droit des obligations: back to basics, Conférences commémoratives Meredith 1998-1999, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2000, p. 95, distingue l'indemnité de rupture de l'indemnité de responsabilité :
En résumé, l'indemnité de rupture et l'indemnité de responsabilité contractuelle, bien qu'elles aient en commun de compenser un préjudice, ont une nature distincte et visent des objectifs différents. La première vise à atténuer l'effet préjudiciable découlant de l'exercice d'un droit de rupture alors que la seconde sert justement à sanctionner une rupture illégale, et se situe donc dans le prolongement même du principe de l'irrévocabilité du contrat. Ces deux notions, qui par ailleurs se ressemblent beaucoup, ont des fondements qui diffèrent, qui s'opposent, même. [page 127]
[…]
En fait, il s'agit selon nous de bien distinguer l'indemnité de rupture de l'indemnité de responsabilité. Avec cette distinction en tête, il devient plus clair, selon nous, que l'article 2129 C.c.Q. cherche, en cas de résiliation légale du contrat, à limiter l'indemnité au seul damnum emergens, par opposition au lucrum cessans. Cela étant cependant dit en pleine conscience du fait que la frontière entre les deux notions, si elle nette en théorie, prend souvent des contours assez flous en pratique, […] [page 134]
[42] Le damnum emergens est la perte subie par le créancier alors que le lucrum cessans est le gain dont il est privé.
[43] L'article 1611 C.c.Q. énonce comme règle générale que « [l]es dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé ». Selon les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, Baudouin et Jobin, Les Obligations, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, p.905, la perte subie correspond aux « dépenses effectuées et devenues inutiles » (voir également Loyal Oil Co. Ltd c. Cousineau, AZ-50293002 , p. 309).
2) Les déficiences
[44] Les recours prévus aux articles 2126 et 2129 C.c.Q. n'ont pas d'incidence sur le droit du client d'être indemnisé pour la correction des déficiences que peuvent comporter les travaux exécutés par l'entrepreneur.
[45] L'article 2120 C.c.Q. mentionne en effet ce qui suit à ce sujet :
2120. L'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur pour les travaux qu'ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l'ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l'année qui suit la réception.
3) L'intérêt de madame Ragusa
[46] Les défendeurs allèguent que madame Ragusa n'a pas l'intérêt requis pour exercer le présent recours, n'étant pas partie au contrat intervenu entre monsieur Baralis et la défenderesse.
[47] Il faut tout d'abord souligner que le fait qu'elle ait apposé ses initiales à certains endroits sur le contrat du 13 avril 2006 ou qu'elle y ait inscrit certaines notes ne lui a pas conféré la qualité de partie à ce contrat. On ne peut y voir qu'un soutien apporté à monsieur Baralis en raison de son incapacité de lire le français ou l'anglais.
[48] Cependant, si un contrat ne lie que les parties, il constitue néanmoins un fait juridique qui peut engendrer la responsabilité extracontractuelle d'un contractant à l'égard d'un tiers qui est étranger au contrat.
[49] Ce serait le cas s'il était prévisible que la conduite fautive d'un contractant cause un préjudice à un tiers.
[50] En l'espèce, si le fait pour la défenderesse de mettre fin au contrat la liant à monsieur Baralis n'a pas respecté les exigences de l'article 2126 C.c.Q., elle pourrait avoir engagé sa responsabilité à l'égard des tiers, dont madame Ragusa.
[51] Voir : Banque de Montréal c. Bail, [1992] 2 R.C.S. 554 ; P.-G.Jobin et N. Vézina, op.cit., p. 510 et ss.
5. Analyse
1) Résiliation du contrat par la défenderesse
[52] La défenderesse, avait-elle, en vertu de l'article 2126 C.c.Q., un motif sérieux de résilier le contrat la liant au demandeur et si oui l'a-t-elle fait à contretemps?
a) Motif sérieux
[53] La défenderesse invoque comme motif de résiliation de son contrat, des exigences de la part des demandeurs concernant des travaux et matériaux qui n'y sont pas prévus ainsi que leur absence de collaboration et de communication.
[54] Selon les demandeurs, la défenderesse a plutôt voulu se dégager de ses obligations lui résultant d'un contrat devenu non rentable, puisqu'ils refusaient de lui verser plus que ce qui avait été convenu.
[55] La preuve démontre, d'une manière prépondérante, que la défenderesse s'est retrouvée en juin 2006 dans une situation d'impasse.
[56] Au départ, il y a eu désaccord sur le contenu du contrat.
[57] Selon la défenderesse, le contrat était constitué de l'entente du 13 avril 2006 et de la lettre du 25 avril qui l'a complété.
[58] Pour les demandeurs il comprenait d'une part l'entente du 13 avril (mais non la lettre du 25 avril qu'ils ne reconnaissent pas) et d'autre part les devis de la ville de Montréal. Ils estiment qu'en reconnaissant au contrat du 13 avril que le projet du demandeur était subventionné, la défenderesse acceptait de respecter les devis de la ville et s'obligeait à exécuter tous les travaux qui y étaient prévus.
[59] La défenderesse soutient quant à elle avoir, par cette reconnaissance, convenu non pas d'exécuter l'ensemble des travaux prévus aux devis de la ville de Montréal, mais bien de s'être déclarée, à l'égard des seuls travaux prévus à son contrat, disposée à respecter les exigences de ces devis.
[60] Le Tribunal est d'avis que la défenderesse a raison et que le contrat des parties comprend l'entente du 13 avril, la lettre du 25 avril, mais non les devis de la ville de Montréal.
[61] La mention apparaissant au contrat concernant la subvention des travaux par la ville de Montréal ne permet pas de conclure comme le font les demandeurs. Monsieur Prekatsounakis a d'ailleurs témoigné à l'audience qu'en raison de mauvaises expériences passées, il ne voulait pas être lié par de tels devis.
[62] En outre, si les parties avaient voulu que les devis de la ville de Montréal fassent partie du contrat, elles l'auraient prévu spécifiquement. Or, elles ne l'ont pas fait.
[63] Concernant la lettre de la défenderesse du 25 avril (que les demandeurs refusent de reconnaître), elle fait état d'une rencontre tenue à son bureau le 21 avril au cours de laquelle les parties auraient convenu de l'exécution de travaux additionnels totalisant 10 000 $ : plus précisément 7 000 $ pour l'exécution de travaux et 3 000 $ pour la pose d'échangeurs d'air. Monsieur Prekatsounakis témoigne à l'audience qu'il avait tout d'abord prévu pour ces travaux un coût additionnel de 15 000 $ qu'il avait accepté de réduire à 7 000 $, vu le refus des demandeurs d'acquitter une telle dépense.
[64] Il paraît invraisemblable que les demandeurs qui n'admettent pas qu'une telle rencontre ait eu lieu, n'aient pas répondu à cette lettre en soulignant à la défenderesse qu'elle ne s'était pas tenue.
[65] Au surplus, les demandeurs se sont conformés à cette lettre en payant à la défenderesse la somme de 7 000 $ qui y est prévue. Ils ont de plus réclamé à la défenderesse l'exécution de travaux qui y sont mentionnés.
[66] En effet, s'appuyant sur cette lettre du 25 avril, les demandeurs prétendent que la défenderesse avait l'obligation d'installer en façade du bâtiment deux « galeries » en béton. La défenderesse soutient de son côté que seul le perron donnant accès au logement du rez-de-chaussée devait être construit en béton, mais non le balcon de l'étage. Il est manifeste selon elle que c'est par erreur que le mot « galeries » a été écrit au pluriel à la lettre du 25 avril. Elle précise que la construction d'un balcon en béton à l'étage aurait requis la mise en place d'une structure qu'un budget de l'ordre de celui convenu ne permettait pas.
[67] Le choix des portes extérieures, des couvre-planchers et des armoires de cuisine a également été sujet à désaccord.
[68] Par lettre du 15 mai 2006, la défenderesse invite monsieur Baralis à faire le choix, chez son fournisseur, des deux portes extérieures qui doivent être installées en façade de l'immeuble. Elle précise que son choix doit se porter sur des portes dont le coût ne doit pas excéder 500 $ pour chacune d'elles.
[69] Ne trouvant pas de porte qui convienne pour ce prix chez ce fournisseur, les demandeurs choisissent chez un autre fournisseur des portes d'une valeur de plus de 2 000 $ pour lesquelles ils ne sont toutefois pas disposés à assumer un excédent de coûts. Le contrat du 13 avril ne contient par ailleurs pas de précision à ce sujet.
[70] Le 29 mai, la défenderesse demande à monsieur Baralis de faire un choix d'armoires de cuisine de modèle standard chez son fournisseur. Les demandeurs prétendent qu'un budget de 1 500 $ leur est accordé à cette fin alors que la défenderesse témoigne qu'il s'agit plutôt de 2 500 $ (ce prix ne comprenant pas l'installation déjà prévue à son contrat). Quant au contrat, il ne prévoit pas de prix.
[71] Selon les demandeurs, le prix minimum pour des armoires de cuisine chez ce fournisseur est de plus de 3 800 $ (installation comprise) et ils ne s'entendent pas avec la défenderesse à ce sujet.
[72] Par ailleurs, ils ne font pas connaître leurs instructions concernant l'aménagement qu'ils souhaitent pour les cuisines.
[73] Lorsque la défenderesse propose aux demandeurs un choix de quelques carreaux de céramique, aucun ne convient. Les parties s'entendent alors sur un budget de 0,95 ¢ par carreau vendu chez un fournisseur qu'elles désignent. Le choix des demandeurs n'est cependant pas communiqué par la suite à la défenderesse.
[74] Une situation semblable se produit à l'égard du choix des planchers de bois.
[75] Dans ce contexte, la défenderesse informe monsieur Baralis le 8 juin qu'elle suspend temporairement ses travaux. Elle lui reproche de ne pas respecter leur contrat, en exigeant des travaux et des matériaux de finition qui n'y sont pas prévus. Elle lui mentionne en outre que pour lui permettre d'entreprendre l'aménagement de la cour arrière ainsi que la construction d'un escalier intérieur entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, des plans préparés par un professionnel et approuvés par la ville de Montréal doivent lui être remis.
[76] Le ton des échanges verbaux qui s'ensuivent envenime le désaccord des parties.
[77] Dans une lettre du 13 juin 2006, monsieur Baralis fait connaître par écrit sa position à la défenderesse. Il lui réitère de se conformer à son contrat ainsi qu'aux devis de la ville de Montréal. Notamment, il exige de nouveau, sans offrir d'en payer le coût, qu'elle exécute des travaux non prévus à son contrat : (1) réaménagement de la cour avant, (2) pose d'isolant sur les murs du sous-sol, (3) pose d'un escalier intérieur pour communiquer du rez-de-chaussée au sous-sol. De plus, il réclame à nouveau l'installation d'un balcon en béton à l'étage, en façade du bâtiment. Comme la toiture a été percée lors de travaux de plomberie, il lui demande de lui fournir une garantie de 10 ans sur la toiture. Il demande également un certificat attestant la conformité des travaux de plomberie au Code national du bâtiment et au Règlement de plomberie de l'arrondissement de Verdun.
[78] Par ailleurs, il ne lui transmet pas les plans demandés dans sa lettre du 8 juin. Il ne communique pas non plus ses choix quant aux carreaux de céramique et aux planchers de bois. Enfin, il ne propose rien concernant les portes extérieures et l'aménagement des cuisines.
[79] Sur réception de la lettre du 13 juin de monsieur Baralis, la défenderesse conclut qu'il n'y a pas de terrain d'entente possible et elle décide de mettre fin au contrat la liant au demandeur.
[80] Le Tribunal estime que la mésentente des parties a conduit au bris du lien de confiance qui devait exister entre elles.
[81] La situation d'impasse dans laquelle les parties se sont retrouvées a fait en sorte que la défenderesse a été incapable d'assumer ses obligations et de compléter la rénovation de l'immeuble de monsieur Baralis. Elle a donc résilié le contrat la liant à monsieur Baralis.
[82] Le Tribunal conclut qu'elle avait un motif sérieux de le faire au sens de l'article 2126 C.c.Q.
b) La défenderesse a-t-elle agi à contretemps?
[83] La défenderesse a-t-elle cependant agi à contretemps (at an inopportune moment, selon la version anglaise) comme l'interdit l'article 2126 C.c.Q. à un entrepreneur qui veut mettre unilatéralement fin à un contrat?
[84] L'article 1470 C.c.Q. énonce ce qui suit :
1470. Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d'une force majeure, à moins qu'elle ne se soit engagée à le réparer.
La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères.
[85] Les auteurs Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 7e édition, Éditions Yvon Blais, 2007, par. 1-1368, écrivent à ce sujet :
Le Code civil, suivant en cela la jurisprudence, assimile à la force majeure l'acte d'un tiers qui empêche l'exécution, à condition bien entendu qu'il possède les mêmes caractéristiques. […] Enfin, le créancier qui, par son acte, rend l'exécution impossible, doit en supporter les conséquences et ne saurait se plaindre de la défaillance du débiteur.
(Références omises)
[86] Voir aussi : 9025-3683 Québec inc. c. Camping Transit, REJB 1998-09629 (C.Q.); Les Revêtements Lemay & Beloin inc. c. 3081699 Canada inc. et al., REJB 1999-12193 (C.S.); 2911663 Canada inc., Groupe Alimentaire PMA inc. et al. c. A.C.Line Info inc., 2004 CanLII 14095 (QC C.A.), par 33.
[87] La défenderesse s'est ici trouvée dans une situation assimilable à une force majeure, soit l'impossibilité de terminer son contrat en raison d'une mésentente significative avec les demandeurs.
[88] Le Tribunal estime qu'on ne peut lui reprocher d'avoir agi à contretemps ou de manière inopportune au sens de l'article 2126 C.c.Q.
[89] Il conclut que la défenderesse a respecté les conditions prévues à l'article 2126 C.c.Q et qu'elle pouvait mettre fin comme elle l'a fait au contrat qui la liait au demandeur.
[90] Aussi, en vertu de l'article 2129 C.c.Q. monsieur Baralis doit lui payer, en proportion du prix convenu, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat. La défenderesse doit par contre, le cas échéant, restituer à monsieur Baralis les avances qu'elle a reçues en excédent de ce qu'elle a gagné. Elle est enfin tenue d'indemniser le demandeur de tout autre préjudice qu'il a subi.
2) Paiement de la valeur des travaux exécutés
[91] Lorsque la défenderesse met fin à son contrat, les demandeurs lui avaient versé la somme de 81 000 $ (taxes incluses) sur celle de 110 000 $ (avant taxes, 126 527,50 $ taxes incluses) qui y est prévue.
[92] Le technologue André Lavoie, appelé comme expert par les demandeurs, a évalué lors de son témoignage à l'audience, à 44 554 $ (avant taxes) les travaux non exécutés par la défenderesse prévus au contrat du 13 avril 2006 (39 842 $) et à la lettre du 25 avril 2006 (4 712 $). Sur le prix de 110 000 $ prévus au contrat du 13 avril et à la lettre du 25 avril, cela représente une proportion de 40,5 %. Les travaux exécutés représentent donc à son avis 59,5 % de l'ensemble des travaux ou 75 283,86 $ (126 527,50 $ x 59,5 %, taxes incluses).
[93] Une somme de 81 000 $ ayant été acquittée à la défenderesse, les demandeurs lui auraient donc versé par rapport au prix convenu, un excédent de 5 716,14 $ qui devrait leur être remboursé (81 000 $ - 75 283,86 $).
[94] De son côté, monsieur Prekatsounakis a estimé, lors de son témoignage à l'audience, qu'une proportion de 85 % de l'ensemble des travaux prévus à son contrat avait été exécutée lors de sa résiliation, ce qui représente 107 548,37 $ (taxes incluses) par rapport au prix convenu (126 527,50 $ x 85 %).
[95] Selon lui, seule une partie des travaux de finition demeuraient à compléter lors de la terminaison de son contrat. Or, de tels travaux totalisaient ici, selon son évaluation, 20 % du coût de son contrat alors que les travaux d'excavation, de structure, d'électricité et de plomberie ainsi que la pose de la brique en représentaient 80 %. Après avoir comparé les travaux que monsieur Lavoie considérait devoir être complétés et ceux prévus à son contrat, il a conclu au pourcentage de 85 % mentionné précédemment.
[96] Le demandeur lui devrait donc une somme de 26 548,37 $ représentant la proportion des travaux exécutés et non payés prévus à son contrat, par rapport au prix convenu (107 548,37 - 81 000 $).
[97] Le Tribunal estime que l'exercice auquel se sont livrés, séance tenante au cours de leur témoignage, l'expert Lavoie, dont le rapport écrit ne mentionne rien à ce sujet, et le défendeur Prekatsounakis ne présente pas la rigueur requise pour lui permettre de retenir leur conclusion.
[98] À défaut de meilleure preuve, le Tribunal estime que la somme de 81 000 $ déjà versée à la défenderesse représente la valeur des travaux qu'elle avait exécutés lorsqu'elle a mis fin à son contrat. Cette somme équivaut à 64 % de l'ensemble des travaux (81 000 $ ÷ 126 527,50 $ x 100).
[99] Comme déjà mentionné, le contrat du 13 avril prévoyait le versement initial d'une somme de 15 000 $ et des paiements hebdomadaires établis en fonction de l'avancement des travaux.
[100] Or, la preuve ne permet pas de conclure que les paiements demandés par la défenderesse et acquittés par les demandeurs au cours de l'exécution des travaux n'aient pas respecté, comme prévu au contrat, l'avancement des travaux.
[101] Rappelons en outre que la ville de Montréal a considéré après le départ de la défenderesse en juillet 2006 que 50 % des travaux subventionnés avaient été complétés, puisqu'elle a versé à monsieur Baralis 50 % de la subvention promise. Or, les travaux subventionnés ne comprenaient pas les travaux de nouvelles fondations.
[102] Le Tribunal conclut donc que les demandeurs ne doivent rien aux défendeurs en paiement des travaux exécutés.
3) La réclamation des défendeurs
[103] Après avoir mis fin à son contrat, la défenderesse a établi et réclamé à monsieur Baralis la valeur des travaux qu'elle avait exécutés, sans tenir compte du prix forfaitaire de 110 000 $ convenu initialement.
[104] Elle lui a tout d'abord réclamé la somme de 40 048,83 $ qu'elle a réduit à l'audience à 33 728,42 $. Cette somme est établie comme suit : (a) les travaux exécutés (91 430 $), (b) moins un crédit pour la plomberie non complétée (- 2 500 $), et (c) un crédit pour un échangeur d'air non livré (-1 800 $), (d) le profit d'entrepreneur (8 713 $), (e) les frais d'administration (4 356,50 $) et les taxes applicables (14 528,92 $) totalisant 114 728,42 $ de laquelle il faut soustraire la somme de 81 000 $ déjà payée.
[105] Cette réclamation qui fait l'objet de la demande reconventionnelle ne respecte pas l'article 2129 C.c.Q.
[106] En effet, elle ne représente pas en proportion du prix convenu, la valeur des travaux exécutés, le seul montant qui peut être réclamé, en vertu de cet article, par un entrepreneur qui a unilatéralement résilié un contrat d'entreprise.
[107] Relativement à la réclamation de 10 000 $ pour dommages non pécuniaires, elle n'est pas supportée par la preuve et ne s'inscrit pas dans le cadre de l'article 2129 C.c.Q.
[108] La demande reconventionnelle des défendeurs doit donc être rejetée.
4) Réclamation des demandeurs
[109] La réclamation des demandeurs totalisant 174 306,30 $ comprend : (a) leurs frais de déménagement (460 $), (b) la perte de loyer du logement situé à l'étage (4 327,50 $), (c) les coûts reliés à leur relocalisation temporaire (5 075 $), (d) l'augmentation de leur prime d'assurance habitation (611 $), (e) leur perte reliée à leur absence au travail (1 990,48 $), (f) le coût de renouvellement d'un permis de construction (50 $), (g) le stress, les inconvénients et la perte de temps qu'ils ont subis (25 000 $), (h) leur perte de jouissance de l'immeuble (25 000 $), (i) le coût des travaux à compléter et la correction de déficiences (86 053,16 $), (j) leurs frais extrajudiciaires (18 701,56 $) et (k) leurs frais d'expertises (7 037,60 $).
[110] Sauf quant aux travaux à compléter, à la correction de leurs déficiences, aux frais judiciaires et aux frais d'expertises, la réclamation des demandeurs vise la réparation de tout le préjudice pouvant avoir été causé par la résiliation unilatérale de son contrat par la défenderesse.
[111] Cela ne tient pas compte que la défenderesse a ici exercé une faculté prévue à l'article 2126 C.c.Q. et qu'elle ne peut être pénalisée pour l'avoir fait.
[112] Elle ne peut en conséquence être tenue, aux termes de l'article 2129 C.c.Q., qu'à une indemnité de rupture visant une remise en état à la date de la résiliation du contrat.
[113] À l'égard de monsieur Baralis, l'obligation de la défenderesse de l'indemniser se limite donc à le remettre dans la situation qui était sienne avant la terminaison du contrat; notamment, elle doit, le cas échéant, lui rembourser des frais engagés inutilement.
[114] En ce qui concerne madame Ragusa qui n'est pas partie au contrat du 13 avril 2006, il faut conclure que la défenderesse qui n'a pas commis de faute en exerçant cette faculté n'a pu engager envers elle sa responsabilité extra contractuelle. Elle ne peut donc être tenue de l'indemniser pour le préjudice qu'elle prétend avoir subi.
a) Frais de déménagement : 460 $
[115] L'immeuble de la rue Claude n'étant pas habitable comme prévu en juillet, les demandeurs ont dû emménager temporairement au […] dans l'arrondissement de Verdun.
[116] Ce déménagement a coûté 460 $ qu'ils réclament aux défendeurs.
[117] D'une part, le bail du logement occupé par les demandeurs expirant le 30 juin, ils auraient dû se relocaliser de toute manière puisque les travaux de rénovation de l'immeuble devaient être complétés après le 1er juillet. Un déménagement ailleurs que sur la rue Claude devait donc être prévu et son coût ne peut constituer un préjudice au sens de l'article 2129 C.c.Q.
b) Perte de loyer du […] : 4 327,50 $
[118] Les demandeurs devaient occuper le rez-de-chaussée ([…]) de l'immeuble de la rue Claude, l'étage ([…] étant un logement destiné à la location.
[119] Comme condition de la subvention accordée par la ville de Montréal, monsieur Baralis devait s'engager à ne pas exiger pour ce logement un loyer mensuel supérieur à 577 $.
[120] Le logement de l'étage a été loué à compter du 15 février 2007 et les demandeurs réclament aux défendeurs le loyer qui aurait été versé entre le 1er juillet 2006 et le 15 février 2007 si l'immeuble avait été habitable, soit 4 327,50 $ (577 x 7,5 mois).
[121] Étant une perte de revenu future et non une perte encourue lors de la résiliation du contrat liant les parties, elle ne peut être réclamée comme préjudice au sens de l'article 2129 C.c.Q. À cela s'ajoute que la preuve ne permet pas d'imputer à la défenderesse un délai de sept mois et demi entre son départ et l'occupation du logement situé au […].
c) Relocalisation temporaire : 5 075 $
[122] Les demandeurs ont habité le […] aux termes d'un bail conclu pour une année, soit du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 pour un loyer mensuel de 725 $.
[123] Ils n'ont toutefois occupé ce logement que de juillet à décembre 2006, le propriétaire ayant accepté de mettre fin à ce bail moyennant le versement d'une indemnité représentant un mois de loyer.
[124] Les demandeurs réclament aux défendeurs le loyer de sept mois d'occupation du […], soit 5 075 $ (725 $ x 7). Ils allèguent qu'ils n'auraient pas eu à payer ces sommes si la rénovation de l'immeuble de la rue Claude avait été terminée comme convenu avec la défenderesse.
[125] Il s'agit ici d'une dépense engagée postérieurement à la terminaison unilatérale du contrat de la défenderesse. Elle ne peut faire l'objet d'une réclamation admissible en vertu de l'article 2129 C.c.Q. De nouveau, la preuve ne permet pas d'imputer à la défenderesse un délai de sept mois entre la résiliation du contrat et l'occupation de l'immeuble de la rue Claude.
d) Prime d'assurance : 611 $
[126] Les demandeurs réclament la prime d'assurance qu'ils ont dû acquitter alors que l'immeuble de la rue Claude était en rénovation (et donc vacant).
[127] De mars 2006 à mars 2007, cette prime d'assurance a été de 1 334,16 $. Ils en réclament la valeur pour cinq mois et demi, de juillet à décembre 2006, soit 611 $ (1 334,16 ÷ 12 X 5.5) = 611,49 $.
[128] Il ne s'agit pas là d'une dépense engagée inutilement, l'immeuble étant en rénovation au cours de cette période. Qu'il n'y ait pas eu de travaux pour une certaine période après le départ de la défenderesse ne peut par ailleurs lui être reproché.
e) Absence au travail : 1 990,48 $
[129] En raison de leur présence à la Cour pour l'audition de la cause, les demandeurs allèguent avoir été privés de 10 jours de travail rémunéré, dont ils réclament la valeur aux défendeurs.
[130] Cela représente une somme de 1 990,48 $, dans le cas de madame Ragusa 1 358,47 $ et pour monsieur Baralis 632,01 $ (1 358,47 $ + 632,01 $ = 1 990,48 $).
[131] Une telle dépense ne vise pas une remise en état et elle n'est donc pas admissible.
f) Renouvellement de permis de construction : 50 $
[132] Les travaux de rénovation n'ayant pas été exécutés dans le délai prévu au permis de construction émis par l'arrondissement de Verdun, ce permis a dû être renouvelé, ce qui a occasionné aux demandeurs un coût de 50 $ dont ils réclament le remboursement aux défendeurs.
[133] Il ne s'agit pas d'une dépense inutile pour laquelle monsieur Baralis peut obtenir un remboursement des défendeurs à qui le délai pour le parachèvement des travaux ne peut par ailleurs être reproché.
g) Stress, inconvénients et perte de temps : 25 000 $
[134] Les demandeurs mentionnent que leur relation contractuelle avec les défendeurs et l'abandon des travaux par la défenderesse leur ont fait vivre un stress continuel. Ils allèguent avoir vécu sous tension et avoir été profondément perturbés par le fait de ne pouvoir habiter leur maison.
[135] Ils réclament à ce titre la somme de 25 000 $.
[136] Cette réclamation ne vise pas l'indemnisation d'un préjudice prévu à l'article 2129 C.c.Q.
h) Perte de jouissance de l'immeuble : 25 000 $
[137] Cette perte s'ajoute à la précédente. Les demandeurs invoquent les mêmes motifs à son soutien.
[138] Encore ici, cette réclamation ne vise pas l'indemnisation d'un préjudice prévu à l'article 2129 C.c.Q.
i) Travaux non complétés et déficiences : 86 053,16 $
[139] Les dépenses encourues par les demandeurs après le départ de la défenderesse (59 071,13 $) et celles qu'ils prévoient devoir encourir (26 982,03 $) totalisent la somme de 86 053,16 $ qu'ils réclament aux défendeurs pour travaux non complétés et déficiences.
[140] Deux entrepreneurs ont travaillé sur la rue Claude après le départ de la défenderesse : Entreprise Walter K (Entreprise Walter), en collaboration avec Newsam Wizard car Entreprise Walter ne possédait pas de licence de la Régie du bâtiment du Québec, et J.D. Consultation et fils, entrepreneur général (J.D. Consultation).
[141] Les services d'Entreprise Walter ont été retenus en novembre et décembre 2006.
[142] Entreprise Walter n'a fourni pour l'essentiel que la main-d'œuvre et les demandeurs lui ont versé la somme de 20 097,48 $.
[143] Ils lui ont par ailleurs procuré deux portes extérieures, des planchers de bois franc, des armoires et comptoirs, le tout d'une valeur de 16 082,77 $. Ils ont en outre acheté, entre 2006 et 2008, divers matériaux pour un montant de 17 108,44 $ dont une partie a servi à Entreprise Walter.
[144] J.D. Consultation a de son côté exécuté en septembre et octobre 2007 des travaux de finition du sous-sol, de pose d'asphalte et de bordures pour un montant de 5 782,44 $.
[145] Au titre des travaux exécutés suite au départ de la défenderesse, les demandeurs ont donc encouru la dépense susmentionnée de 59 071,13 $ (20 097,48 $ + 16 082,77 $ + 17 108,44 $ + 5 782,44 $).
[146] Le coût de tels travaux ne peut être réclamé à titre de dommages-intérêts aux termes de l'article 2129 C.c.Q.
[147] Les demandeurs allèguent cependant qu'une partie de ces travaux a servi à corriger des déficiences que comportaient les travaux de la défenderesse. La preuve ne permet cependant pas de déterminer la portion de ces travaux qui constitue la correction de telles déficiences.
[148] D'une part, rien dans le contrat de Entreprise Walter ne permet de conclure qu'elle était appelée à corriger de telles déficiences. D'autre part, les travaux exécutés par J.D. Consultation n'étant pas prévus au contrat de la défenderesse, il ne s'agit pas de travaux correctifs.
[149] Il appartenait aux demandeurs d'établir, au moyen d'une preuve prépondérante, que les travaux dont ils réclament le paiement aux défendeurs visaient la correction de déficiences et ils ne se sont pas déchargés de ce fardeau.
[150] À défaut, les demandeurs ne peuvent en obtenir de remboursement à ce titre.
[151] Selon le rapport du technologue André Lavoie qu'ils ont fait entendre, les demandeurs estiment devoir encourir dans le futur des dépenses totalisant 22 189,20 $ (avant taxes), pour corriger les déficiences suivantes qu'ils allèguent : (1) refaire la dalle de béton du sous-sol (6 011 $) et le drain français (1 200 $), (2) reprendre la brique de la façade arrière (2 960 $), (3) compléter la fenestration du sous-sol (350 $), (4) refaire des joints de mortier en façade avant (500 $), (5) installer de nouvelles briques en façade avant (5 295 $) et (6) reprendre l'insonorisation du plancher de l'étage (2 175 $). À ces sommes, il faut ajouter les frais d'administration (1 849,10 $) et les imprévus (1 849,10 $), ce qui totalise 22 189,20 $.
[152] Cette somme de 22 189,20 $ ayant été établie à partir de données de 2006, monsieur Lavoie est d'avis de l'indexer sur une base annuelle selon un taux de 2,5%. Il obtient ainsi un montant de 23 904,34 $ avant taxes (en réalité, il s'agit plutôt de 23 895,34 $) et de 26 982,03 $ avec taxes.
[153] Monsieur Lavoie mentionne dans son rapport d'expertise que la pente de la dalle de béton du sous-sol ne dirige pas l'eau vers l'avaloir. Pour corriger ce qui constitue à son point de vue une déficience, il recommande de concasser la dalle et d'en couler une nouvelle. Il évalue le coût de ces travaux à 6 011 $ plus taxes.
[154] Il mentionne également que le drain français est probablement écrasé ou obstrué, car au niveau du mur mitoyen gauche et du mur arrière, il y a infiltration d'eau entre la nouvelle dalle et le nouvel empattement de béton. Il suggère en conséquence de remplacer le drain français. Il recommande en outre l'installation d'une membrane d'étanchéité sur les murs de fondation afin d'évacuer l'eau vers le drain français. Le coût de ces travaux est estimé à 1 200 $.
[155] L'accumulation d'eau au sous-sol de l'immeuble est un problème constant qui existait même avant que ne soient entrepris les travaux de la défenderesse.
[156] La source du problème n'est toutefois pas connue. L'ingénieur Claude Guertin appelé comme expert par les demandeurs dit ne pas la connaître. Le technologue Lavoie ne connaît pas non plus la provenance de l'eau. Il témoigne à l'audience qu'il n'a examiné au moyen d'une caméra ni le drain, ni l'avaloir.
[157] Selon monsieur Prekatsounakis cependant, le drain français tout comme l'avaloir fonctionnent correctement et si la dalle de béton est droite c'est qu'elle est destinée à recevoir un plancher.
[158] L'eau provient selon lui de l'extérieur du bâtiment, soit de la cour arrière. À son avis, le problème peut être résolu en installant un muret souterrain à quelques pieds du mur arrière de l'immeuble, et ce, pour un coût minime.
[159] Le Tribunal estime qu'il appartenait aux demandeurs de démontrer par une prépondérance de preuve que les travaux qu'ils suggèrent corrigent d'une part une déficience des travaux de la défenderesse et règlent d'autre part le problème d'infiltration d'eau. Comme les experts qu'ils ont fait entendre ne connaissent pas la provenance de l'eau et qu'ils n'ont pas effectué les recherches requises pour la découvrir, il faut conclure qu'ils ne se sont pas acquittés de leur fardeau.
[160] La réclamation des demandeurs ne peut donc être accueillie.
[161] Monsieur Lavoie mentionne par ailleurs dans son rapport qu'il y a lieu d'enlever et de remplacer la brique posée par la défenderesse sur la façade arrière du bâtiment, ce qui représente un coût de 8 255 $ (2 960 $ pour enlever la brique et 5 295 $ pour refaire le mur).
[162] Il est d'avis que les travaux ne respectent pas les règles de l'art, car la brique n'est pas à niveau et l'épaisseur des joints de mortier est inégale.
[163] Monsieur Prekatsounakis a témoigné à l'audience que la brique posée en façade arrière jouxtait avec la brique des murs latéraux, ce dont le briqueteur avait dû tenir compte dans l'exécution de son travail. Cela explique les anomalies notées par monsieur Lavoie. Il ne s'agit pas cependant de déficiences pouvant être reprochées à la défenderesse.
[164] Cette preuve n'ayant pas été contredite, le Tribunal estime qu'elle doit être retenue. La réclamation des demandeurs à cet égard n'est donc pas accueillie.
[165] Relativement à l'insonorisation du plancher de l'étage, monsieur Lavoie note qu'elle a été faite, mais qu'aucune barre résiliente de métal n'a été mise en place. Il suggère donc que la finition de gypse du plafond soit enlevée afin de pouvoir installer des barres résilientes. Cela représente un coût de 2 175 $.
[166] Monsieur Prekatsounakis a produit à l'audience des photos qui confirment la présence de barres résilientes. Il ajoute qu'elles ont été posées par le premier entrepreneur, Miro, mais qu'il en a également installées.
[167] La réclamation des demandeurs à ce sujet n'est donc pas accueillie, faute de preuve.
[168] Concernant la fenestration du sous-sol, monsieur Lavoie indique enfin dans son rapport que les fenêtres sont en place, mais que la finition reste à compléter.
[169] Il ne s'agit donc pas d'une déficience des travaux de la défenderesse, mais bien de travaux à compléter qui ne peuvent faire l'objet d'une demande de la part des demandeurs (article 2129 C.c.Q.). La réclamation de 350 $ à ce sujet n'est donc pas accueillie.
[170] Il en va de même de la correction des joints ouverts en façade principale du bâtiment, que monsieur Lavoie évalue à 500 $.
j) Frais extrajudiciaires : 18 701,56 $
[171] Les demandeurs ont assumé des honoraires et déboursés extrajudiciaires de 18 701,56 $ dont ils demandent le remboursement aux défendeurs. Ils produisent les notes de leurs procureurs au soutien de leur demande.
[172] Le Tribunal considère cette demande irrecevable.
[173] Dans l’arrêt Viel c. Entreprises immobilières du Terroir ltée, J.E. 2002-937 (C.A.), monsieur le juge Rochon écrit à ce sujet :
[68] En principe, deux voies s'ouvrent aux plaideurs pour récupérer en totalité ou en partie les honoraires extrajudiciaires de son avocat : les dépens et le recours en dommages-intérêts.
[69] Dans le premier cas, l'octroi de dépens, compense peu ou pas le plaideur. C'est généralement le seul dédommagement possible. […]
[…]
[72] Sans élaborer plus avant sur les avantages ou les inconvénients «des dépens avocat-client», je suis d'avis que la seule indemnisation possible du plaideur victorieux passe par les règles de la responsabilité civile.
[…]
[74] Avant d'examiner plus avant cette question, il importe de distinguer et de définir l'abus de droit sur le fond du litige (l'abus sur le fond) de l'abus du droit d'ester en justice. L'abus sur le fond intervient avant que ne débutent les procédures judiciaires. L'abus sur le fond se produit au moment de la faute contractuelle ou extracontractuelle. Il a pour effet de qualifier cette faute. La partie abuse de son droit par une conduite répréhensible, outrageante, abusive, de mauvaise foi. Au moment où l'abus sur le fond se cristallise, il n'y a aucune procédure judiciaire d'entreprise. C'est précisément cet abus sur le fond qui incitera la partie adverse à s'adresser aux tribunaux pour obtenir la sanction d'un droit ou une juste réparation.
[75] À l'opposé, l'abus du droit d'ester en justice est une faute commise à l'occasion d'un recours judiciaire. C'est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense. Ce sera encore le cas lorsqu'une partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire. Ce ne sont que des exemples. […]
[76] Je formule la question qui nous est posée comme suit : la conduite répréhensible, abusive et de mauvaise foi d'une partie sur le fond du litige permet-elle en soi à la partie adverse de réclamer les honoraires extrajudiciaires de son avocat à titre de dommages-intérêts ?
[77] Soit dit avec égards, les principes de la responsabilité civile m'incitent à apporter une réponse négative à la question posée. En principe et sauf circonstances exceptionnelles, les honoraires payés par une partie à son avocat ne peuvent, à mon avis, être considérés comme un dommage direct qui sanctionne un abus sur le fond. Il n'existe pas de lien de causalité adéquat entre la faute (abus sur le fond) et le dommage. La causalité adéquate correspond à ou aux événements ayant un rapport logique, direct et immédiat avec l'origine du préjudice subi. Seul l'abus du droit d'ester en justice peut être sanctionné par l'octroi de tels dommages. Il m'apparaît erroné de transformer l'abus sur le fond en un abus du droit d'ester en justice dès qu'un recours judiciaire est entrepris. […]»
[174] La preuve ne permet pas ici de conclure à un abus d’ester en justice de la part des défendeurs.
[175] La réclamation des demandeurs ne peut donc être accueillie.
k) Frais d'expertise : 7 037,60 $
[176] Suite au départ de la défenderesse, les demandeurs ont retenu les services du technologue André Lavoie afin qu'il procède à l'inspection de l'immeuble et qu'il détermine si ses travaux avaient été exécutés suivant les règles de l'art et s'ils correspondaient à ceux prévus au contrat du 13 avril et à la lettre du 25 avril. Ils lui demandaient en outre d'évaluer les travaux à corriger ou à compléter.
[177] Dans son rapport daté du 13 septembre 2006, monsieur Lavoie conclut à un coût de 100 664,44 $ pour corriger les déficiences des travaux exécutés par la défenderesse et les compléter.
[178] Les demandeurs ont également retenu les services de l'ingénieur Claude Guertin afin qu'il vérifie la conformité aux règles de l'art des travaux exécutés par la défenderesse.
[179] Dans son rapport du 12 octobre 2006, il conclut que les travaux de la défenderesse n'ont pas été réalisés selon les règles de la bonne pratique et l'entente des parties. Ces travaux sont, à son avis, incomplets et une somme importante devra être considérée pour corriger les déficiences et compléter le projet de rénovation.
[180] Reconnus comme experts par le Tribunal, ils ont témoigné à l'audience.
[181] Les demandeurs ont produit leurs notes d'honoraires et déboursés pour la préparation de leurs rapports et leur présence à la cour. Ceux de l'ingénieur Guertin (ProspecPlus) totalisent 1 957,36 $ et ceux du technologue Lavoie (Multi-Inspect) 5 080,24 $.
[182] Les demandeurs réclament donc aux défendeurs à ce sujet 7 037,60 $ (1 957,36 + 5 080,24 = 7 037,60 $).
[183] Le Tribunal estime limitée l'utilité de leur apport à la solution du litige.
[184] En effet, il est étonnant que l'ingénieur Guertin conclue, dans son rapport d'expertise, que les travaux de la défenderesse n'ont pas été réalisés selon l'entente des parties, alors qu'il avoue à l'audience ne pas avoir pris connaissance du contrat du 13 avril et de la lettre du 25 avril 2006.
[185] Quant à monsieur Lavoie, il est regrettable que son mandat ne lui ait pas permis d'être plus précis dans ses conclusions, notamment celles concernant la présence d'eau au sous-sol de l'immeuble du demandeur et l'insonorisation du plancher de l'étage.
[186] Cela dit, le Tribunal estime que le témoignage et le rapport de monsieur Lavoie auront été plus utiles que celui de l'ingénieur Guertin et lui auront permis de disposer des demandes des parties.
[187] En conséquence, le Tribunal, mitigeant les dépens, accordera à titre de dépens les frais de l'expert Lavoie.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
ACCUEILLE partiellement la demande du demandeur Constantin Baralis;
ORDONNE la radiation de l'avis d'hypothèque légale (pièce P-47) et du préavis d'exercice d'un recours hypothécaire (pièce P-48) inscrits par la défenderesse Prekatsounakis Goncalves & Associés au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal concernant l'immeuble ci-après décrit :
Un emplacement connu et désigné comme étant le lot numéro 1 154 541 du cadastre du Québec, Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal.
Avec les dépendances y érigées notamment une bâtisse portant les numéros […], Verdun, Québec […];
DÉCLARE qu'à défaut par la défenderesse Prekatsounakis Goncalves & Associés de faire radier cet avis d'hypothèque légale (pièce P-47) et ce préavis d'exercice d'un recours hypothécaire (pièce P-48) dans les 10 jours de la signification du présent jugement, le présent jugement aura valeur de radiation;
ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits, mis en cause, d'inscrire le présent jugement pour valoir comme acte de radiation à l'expiration d'un délai de 30 jours du présent jugement, sur présentation d'une réquisition d'inscription conforme aux prescriptions de la loi et paiement des droits exigibles;
AVEC DÉPENS, y compris les frais de 5 080,24 $ de l'expert André Lavoie;
REJETTE la demande de la demanderesse Rosa Ragusa;
AVEC DÉPENS;
REJETTE la demande reconventionnelle;
AVEC DÉPENS.
|
|
||
|
|
__________________________________ MICHEL DELORME, J.C.S. |
|
|
|
||
|
Me Gabrielle Azran |
||
|
Me Mylène Lemmel |
||
|
Azran & associés |
||
|
Procureures des parties demanderesses / défenderesses reconventionnelles |
||
|
|
||
|
Me Panagiotis Peter Karavoulias |
||
|
Procureur des parties défenderesses / demanderesses reconventionnelles |
||
|
|
||
|
Dates d'audience: |
Les 10, 11, 14, 15, 16, 17, 21, 22, 23, 28, 29 et 30 juin 2010. |
|
AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.