Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-11-1362
DATE :		15 juin 2016
LE COMITÉ :			Me Caroline Malo, avocate	Vice-présidente
			M. Mario Lamirande, courtier immobilier	Membre
			M. Michel Paquin, courtier immobilier	Membre
ROBERT DESCHAMPS, ès qualités de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
JEAN BERNARD MASSÉ, (C3832)
Partie intimée
DÉCISION SUR SANCTION

[1]       Par décision rendue le 26 novembre 2014, le Comité a trouvé l’intimé coupable des chefs suivants de la plainte qui se lit comme suit :

« Jean-Bernard Massé, en tout temps membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, a commis des actes dérogatoires à savoir :

1. Durant le ou vers le mois de mars 2005, concernant l'immeuble sis au [...] à Sorel-Tracy, l'intimé a participé à un stratagème dont le but était la revente profitable de l'immeuble en:

a) ne faisant pas visiter l'immeuble avant la signature de la promesse d'achat PA 39261 par la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin; et/ou

b) ne recommandant pas à la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin, de faire inspecter l'immeuble; et/ou

c) faisant signer la promesse d'achat PA 39261 au montant de 155 000 $ à la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin, alors qu'il savait ou aurait dû savoir que cette dernière n'avait pas les capacités financières pour faire cette acquisition et/ou alors qu'il en était insouciant; et/ou

d) omettant d'indiquer à la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin, que l'immeuble avait été acheté par le vendeur Immo Cr. Inc. le 1er février 2005 au prix de 115 000 $; et/ou

e) laissant croire à la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin, qu'elle bénéficierait d'une augmentation de la valeur dudit immeuble lors de sa revente; et/ou

f) promettant à la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin, que, pour sa participation à cet acquisition, elle toucherait une somme de 5 000 $, laquelle somme ne lui a jamais été versée;

abusant ainsi de la confiance de la promettante-acheteuse, Karine Beauchemin, le tout contrairement aux articles 1, 13, 24, 26 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

2. Durant le ou vers le mois de mars 2005, à l'occasion des démarches entreprises en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition de l'immeuble sis au [...] à Sorel-Tracy, l'intimé a transmis ou a permis que soient transmis à l'institution financière prêteuse des renseignements et/ou des documents qu'il savait ou aurait dû savoir faux, concernant l'emprunteur, Karine Beauchemin, le tout contrairement aux articles (sis) 1, 11, 13 et 35 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers.

3. Durant le ou vers le mois d'octobre 2004 et novembre 2004, concernant l'immeuble sis au [...] à Saint-Joseph-de-Sorel, l'intimé a participé à un stratagème dont le but était la revente profitable de l'immeuble en:

a) ne s'assurant pas que la promettante-acheteuse, Karine Mercier, visite l'immeuble avant la signature de la promesse d'achat PA 51062; et/ou

b) laissant signer la promesse d'achat PA 51062 au montant de 115 000 $ à la promettante-acheteuse, Karine Mercier, par l'intermédiaire de l'agent immobilier Normand Brouillard, alors qu'il savait ou aurait dû savoir que cette dernière n'avait pas les capacités financières pour faire cette acquisition et/ou alors qu'il en était insouciant; et/ou

c) ne s'assurant pas que la promettante-acheteuse, Karine Mercier, soit informée que l'immeuble avait été acheté par le vendeur Nicolas Maris le 25 octobre 2004 au prix de 55 000 $; et/ou

d) laissant croire à la promettante-acheteuse, Karine Mercier, qu'elle bénéficierait d'une augmentation de la valeur dudit immeuble lors de sa revente; et/ou

e) en laissant l'agent immobilier Normand Brouillard et/ou le vendeur Nicolas Maris représenter à la promettante-acheteuse, Karine Mercier, que pour sa participation à cette acquisition elle recevrait une somme de 5 000 $, laquelle somme ne lui a jamais été versée;

abusant ainsi de la confiance de la promettante-acheteuse Karine Mercier, le tout contrairement aux articles 1, 13, 24, 26 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

4. Au cours du mois de novembre 2004, à l'occasion des démarches entreprises en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition de l'immeuble sis au [...] à Saint-Joseph-de-Sorel, l'intimé a transmis ou permis que soient transmis à l'institution financière prêteuse des renseignements et/ou des documents qu'il savait ou aurait dû savoir faux, concernant l'emprunteur, Karine Mercier, le tout contrairement aux articles 1, 11, 13 et 35 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers.

5. Durant le ou vers les mois de mai 2005 et juin 2005, concernant l'immeuble sis au [...] à Sorel-Tracy, l'intimé a participé à un stratagème ayant pour but la revente profitable de l'immeuble en:

a) laissant l'acheteur Rolf François acquérir l'immeuble au montant de 126 000 $, alors qu'il savait ou aurait dû savoir que ce dernier n'avait pas les capacités financières pour faire cette acquisition et/ou alors qu'il en était insouciant; et/ou

b) en omettant de lui indiquer et/ou sans s'assurer qu'il soit informé que l'immeuble avait été acheté par le vendeur Immo CR inc. le 7 février 2005 au prix de 85 000 $; et/ou

c) laissant croire à Rolf François qu'il bénéficierait d'une augmentation de la valeur dudit immeuble lors de sa revente;

abusant ainsi de la confiance de l'acheteur, Rolf François, le tout contrairement aux articles 1, 13, 24, 26 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

6. Au cours du ou vers le mois de mai 2005, à l'occasion des démarches entreprises en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition de l'immeuble sis au [...] à Sorel-Tracy, l'intimé a transmis ou permis que soient transmis à l'institution financière prêteuse des renseignements et/ou des documents qu'il savait ou aurait dû savoir faux, concernant l'emprunteur, Rolf François, le tout contrairement aux articles 1, 11, 13 et 35 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers.

7. Durant le ou vers le mois de septembre 2004, concernant l'immeuble sis au [...] à Ste-Anne-de-Sorel, l'intimé a participé à un stratagème dont le but était la revente profitable de l'immeuble en:

a) ne faisant pas visiter l'intérieur de l'immeuble avant la signature de la promesse d'achat PA 73291 par la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard; et/ou

b) représentant à la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard, que les revenus de l'immeuble couvriraient la totalité des frais liés à cet immeuble, notamment des paiements hypothécaires; et/ou

c) faisant signer la promesse d'achat PA 73291 au montant de 133 000 $ à la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard, alors qu'il savait ou aurait dû savoir que cette dernière n'avait pas les capacités financières pour faire cette acquisition et/ou alors qu'il en était insouciant; et/ou

d) en omettant d'indiquer à la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard, que l'immeuble avait été acheté par la vendeuse, Geneviève Massé, la veille, soit le 29 septembre 2004 au prix de 81 000 $; et/ou

e) laissant croire à la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard, qu'elle bénéficierait de l'augmentation de la valeur dudit immeuble lors de sa revente;

abusant ainsi de la confiance de la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard, le tout contrairement aux articles 1, 13, 24, 26 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

8. Concernant l'immeuble sis au [...], à Ste-Anne-de-Sorel, l'intimé n'a pas:

a) préalablement à la signature de la promesse d'achat par la promettante-acheteuse, Marie-Claude Blanchard, le ou vers le 30 septembre 2004, fait connaître sans délai et par écrit sa qualité d'agent immobilier et son intérêt direct ou indirect qu'il possédait dans l'immeuble au contractant pressenti, Marie-Claude Blanchard, selon les modalités prévues à l'article 81 du Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec;

b) à compter du ou vers le 30 septembre 2004, transmis dans les meilleurs délais à l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec une copie de l'avis écrit de divulgation, ainsi que la promesse d'achat PA 73291;

commettant à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 22 et 23 de la Loi sur le courtage immobilier du Québec ainsi qu'à l'article 82 du Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

9. Au cours du ou vers le mois d'octobre 2004, à l'occasion des démarches entreprises en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition de l'immeuble sis au [...] à Ste-Anne-de-Sorel (sic), l'intimé a transmis ou permis que soient transmis à l'institution financière prêteuse des renseignements et/ou des documents qu'il savait ou aurait dû savoir faux, concernant l'emprunteur, Marie-Claude Blanchard, le tout contrairement aux articles 1, 11, 13 et 35 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers.

10. Le ou vers le 10 juin 2008, à Brossard, l'intimé a fait une fausse déclaration au cours d'une enquête tenue par le syndic adjoint, Robert Deschamps, en lui déclarant ne jamais s'être occupé du financement hypothécaire pour des acheteurs, le tout contrairement à l'article 55 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

11. L'intimé a participé à un stratagème dont le but était de permettre au promettant-acheteur d'obtenir un financement garanti par (sic) hypothèque immobilière sur la base de fausses représentations, notamment:

a) le ou vers le mois d'août 2004, à l'occasion de la demande de financement de Mme Nadia Joseph, relativement à l'acquisition par cette dernière de l'immeuble sis au [...], à St-Joseph-de-Sorel;

(…)

commettant à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. »

[2]       Le 20 juillet 2015, le Comité a rejeté la requête de l’intimé en rétractation de la décision sur culpabilité et en réouverture d’enquête. L’audition sur sanction a eu lieu les 11 janvier et 23 février 2016.

 

LA PREUVE

[3]       Comme preuve, la partie plaignante a déposé l’attestation d’usage du permis de pratique de l’intimé[1]. On y note que le permis de courtier immobilier de l’intimé est toujours en vigueur et qu’il est affilié à l’agence immobilière Re-Max Privilège inc. depuis le 16 mars 2015.

[4]       La partie intimée a fait entendre plusieurs témoins. Serge Lacaille, son actuel dirigeant d’agence a témoigné que depuis que M. Massé travaille avec lui, il n’a noté aucun problème et n’a connaissance d’aucune plainte de clients à son égard.

[5]       Carole Bussière, l’adjointe à la direction de chez Re-Max Performance inc., a tenu le même discours pour la période du 1^er février 2013 au 31 mars 2015.

[6]       Sarati Hassine est son assistante depuis un an chez Re-Max Privilège inc.  Elle a témoigné préparer les documents transactionnels qui sont par la suite revus par M. Massé. C’est elle qui s’occupe de transmettre le tout chez Re-Max.  Ils traitent ensemble environ 20 dossiers par année.

[7]       Elle témoigne aussi qu’elle a effectué le même travail avec M. Massé de 2004 à 2006[2]. Elle a quitté en 2006, soit en janvier ou février, étant donné que M. Massé était malade depuis environ le milieu de l’année 2005 et que la situation au bureau devenait difficile. En effet, M. Massé était souvent absent et Normand Brouillard s’occupait alors du bureau. Elle a quitté étant donné qu’elle ne voulait pas avoir de problème. Elle affirme que M. Massé n’était pas malade en 2004 lorsqu’elle a débuté son emploi mais bien vers le milieu de l’année 2005.

[8]       Sidney Levy, courtier hypothécaire, a témoigné avoir fait affaire avec M. Massé en 2007 jusqu’en 2009 pour environ sept à 10 dossiers qui ont été référés par M. Massé. Il témoigne n’avoir jamais eu de problème avec M. Massé.

[9]       Un autre spécialiste du prêt hypothécaire a été interrogé, soit Simon Dugas de la Banque de Montréal. Il témoigne que M. Massé lui a référé, depuis 2008 entre 40 et 50 clients et qu’il n’a noté rien de particulier avec ses dossiers. Il indique devoir suivre les règles de la Banque de Montréal et que tous les dossiers sont vérifiés par son centre administratif.

[10]    Anthony Koukourakis quant à lui, était le directeur de la Banque TD de Ville St-Laurent jusqu’en 2003 ou 2004. Il était le vérificateur de Kim Janna, soit l’employée qui a traité les dossiers hypothécaires visés par la plainte. Son témoignage n’a apporté que peu d’éclairage étant donné qu’il ne faisait pas les vérifications lui-même et n’obtenait pas les documents lui-même non plus.

[11]    Daniel Nelson est aujourd’hui courtier hypothécaire. Il a connu M. Massé au début des années 2000 alors qu’il achetait et vendait des duplex. Il est devenu ami avec M. Massé de même qu’avec Nicolas et Alexandre Marisse. Il témoigne avoir eu connaissance des problèmes de haute pression de M. Massé à cette époque.

[12]    Jacques Eybalin est un homme d’affaires de Granby qui a également témoigné. Il a connu M. Massé à la fin des années 1980 début des années 1990 alors qu’il était avocat. Les deux hommes sont devenus amis avec les années. Il connaît également Normand Brouillard qui était lui aussi avocat à l’époque.

[13]    M. Eybalin a cessé d’être avocat vers 2004 et a développé un parc immobilier à Trois-Rivières. Il a également acheté un duplex à Sorel par l’entremise de M. Massé. M. Brouillard, de son côté s’occupait de la perception des loyers. Cela s’est toutefois mal passé et il dû s’en occuper lui-même.

[14]    Il témoigne qu’à une certaine période, M. Massé faisait des crises et était instable. Il raconte l’avoir amené trois ou quatre fois à l’hôpital. Durant cette période, M. Massé passait beaucoup de temps à son érablière. Il témoigne également de ce qu’il a pu observer alors qu’il était de passage au bureau de M. Massé. Le Comité retient du témoignage de M. Eybalin que M. Massé a vécu une période difficile et que ce dernier a tenté de l’aider comme ami.

[15]    Jean-Pierre Desjardins était le voisin de M. Massé depuis 1998-1999 et a utilisé les services de M. Massé comme courtier immobilier pour acheter environ dix propriétés sur une période de huit ans. Il affirme n’avoir eu aucun problème avec M. Massé pour ses activités immobilières. En ce qui concerne le bureau de M. Massé, M. Desjardins a lui aussi été questionné pour tenter d’expliquer au Comité ce qu’il se passait sur les lieux. M. Desjardins a également été témoin des problèmes de santé de M. Massé ayant été le visiter à l’hôpital.

[16]    François Dumouchel, qui avait témoigné lors de l’audience sur culpabilité, a également témoigné sur sanction. Il était CMA à l’époque et louait un local dans les bureaux de M. Massé. Il a expliqué le fonctionnement du bureau de M. Massé et a témoigné de la période d’anxiété, d’angoisse et de haute pression de M. Massé. Pendant cette période M. Brouillard a pris le contrôle du bureau, et a agi comme le roi de la place. C’était très pénible pour les autres. Lorsque M. Massé est revenu au bureau vers la fin 2005 ou 2006, il y a eu deux ou trois semaines d’ajustement avec M. Brouillard et par la suite, M. Brouillard a dû quitter les lieux.

[17]    Le Dr Laurent Vanier a témoigné à la demande de l’intimé. Dr Vanier est médecin d’urgence et était un voisin de M. Massé. Il a exprimé son insatisfaction de devoir, à la demande de M. Massé et de son avocat se présenter devant le Comité de discipline. Le Comité note toutefois qu’il a bien collaboré et répondu à toutes les questions.

[18]    Durant la période de 2001 à 2004, il a vu à quelques occasions M. Massé dans un contexte médical. En fait, quand M. Massé se rendait à l’urgence de l’hôpital, il demandait de le voir lui en particulier. Il a également accepté de le suivre à son domicile en 2004. La dernière consultation médicale à domicile remonte au 4 août 2004.

[19]    Le diagnostic posé est un trouble anxieux causant des attaques de panique qui l’empêche de fonctionner dans ses activités usuelles de travail et au quotidien. Il s’agit d’un diagnostic par élimination, soit un diagnostic d’exclusion.

[20]    Finalement, M. Massé a témoigné dans le cadre de l’audition sur sanction. Il a expliqué son cheminement des dernières années et ses changements d’agence. Il a été chez Re-Max Métro de mai 2011 à mars 2012 et cette agence a fermé ses portes. C’est alors qu’il a été affilié à Re-Max Harmonie jusqu’en janvier 2013, moment où il a transféré chez Re-Max Performance étant donné que Re-Max Performance est situé sur la Rive-Sud. Toutefois, en raison d’un problème de stationnement, il a changé d’agence en mars 2015 et est maintenant chez Re-Max Privilège. Il témoigne que Re-Max est une agence où les courtiers sont plus encadrés que lorsqu’il était chez Asie/Bec au moment des évènements visés par la plainte. Il apprécie cet encadrement de même que le fait qu’il ne gère plus de bureau et de locataires/partenaires.

[21]    À compter de 2002-2003, il a vécu une période difficile et a laissé aller ses affaires. Il le regrette puisque les gens ont pris avantage sur lui. À la même période, il avait acheté 800 acres de terre pour son projet d’érablière. Ce projet l’a beaucoup occupé et il a délaissé ses affaires immobilières. Il affirme s’être écroulé en 2004 et qu’il aurait abandonné son bureau. Toutefois, étant donné qu’il était propriétaire du bureau, il continuait à toucher les revenus de sous-location des bureaux. Une fois qu’il a récupéré ses forces et stabilisé sa pression, il a été de retour en 2006 et depuis ce temps il travaille seul et se sent mieux.

[22]    Il est affilié à Re-Max, soit un bureau sérieux, avec des coûts et un encadrement. Il affirme que sa pratique va très bien et qu’il travaille très fort. Il a aujourd’hui 67 ans et veut continuer de travailler tant que sa santé le lui permette étant donné qu’il aime le contact des gens. Toutefois, il regrette d’être devant le Comité de discipline et d’être visé par ces accusations. Le Comité retient de son témoignage qu'il est affecté par le fait que son intégrité soit remise en question.

[23]    En contre-interrogatoire, il répond sans aucune hésitation et avec conviction qu’il n’a aucun regret en relation avec les faits énoncés aux chefs de plainte visant Mme Blanchard, Mme Mercier, Mme Beauchemin et M. François. Les transactions visées à ses chefs n’ont pas été une source de stress pour lui.

[24]    En réponse à une question du Comité, il affirme ne pas avoir débuté la formation obligatoire de l’OACIQ étant donné que son avenir est incertain puisqu’il est en attente de notre décision sur sanction.

 

REPRÉSENTATIONS

[25]    La partie plaignante recommande la suspension permanente du permis de courtage immobilier de l’intimé. En effet, selon la partie plaignante, tous les chefs constituent des infractions d’une gravité objective très grave soit l’abus de confiance de ses clients à quatre occasions, la participation à une fraude dans le cadre de financement hypothécaire dans cinq cas et les mensonges au syndic. L’intimé a donc abusé de la confiance des clients ainsi que des institutions financières. Il y a plusieurs victimes, soit les acheteurs, les banques et l’institution de l’OACIQ qui a pour mission la protection du public.

[26]    La partie plaignante note qu’il y a plusieurs facteurs aggravants soit le nombre de transactions, le lien d’autorité avec ses clients dont trois étaient ses employés, l’absence de remords, son intérêt personnel et l’importance des informations dissimulées.

[27]    Brièvement, en ce qui concerne Mme Beauchemin, les chefs 1 et 2, il s’agissait de son employée et il était son mentor pour le courtage immobilier. Il a dissimulé le prix de vente précédent et a sacrifié Mme Beauchemin au bénéfice de ses partenaires d’affaires soit les compagnies de Jean-Denis Côté ou les frères Marisse.

[28]    En ce qui concerne Karine Mercier et les chefs 3 et 4, elle était aussi une employée avec des moyens financiers très limités. Il lui a dissimulé le prix de vente précédent et ne lui a pas versé le 5 000 $ promis pour financer la vente.

[29]    Il en est de même pour Rolph François et les chefs 5 et 6. Le prix de vente précédent a été dissimulé et cette vente a été faite au bénéfice du partenaire d’affaires de M. Massé soit M. Côté.

[30]    En ce qui concerne Mme Blanchard et les chefs 7 et 8, il avait établi avec elle une relation de confiance de longue date. Il lui a dissimulé le prix de vente précédent au bénéfice de sa fille. Il lui a également fait de fausses représentations à l’égard du fait que le prix des loyers allait couvrir le montant de l’hypothèque.

[31]    Au niveau subjectif, la partie plaignante souligne à juste titre que l’intimé n’a aucun regret à l’égard des flips immobiliers mentionnés à la plainte. Sa situation médicale et son état de santé n’ont aucun lien avec sa décision de poser les gestes visés par la plainte. En effet, M. Massé n’a aucun regret à cet égard mais a plutôt le regret d’avoir laissé aller ses affaires ce qui a eu pour conséquence que Normand Brouillard a pu prendre le contrôle de son bureau. Le Comité abonde dans le même sens.

[32]    Finalement, la partie plaignante fait remarquer au Comité que les clients de M. Massé ayant des moyens financiers qui ont témoigné à l’audience ont toujours été bien servis par ce dernier.

[33]    La partie intimée a basé ses représentations sur le fait que M. Massé n’était pas l’instigateur dans ce dossier mais qu’il s’agissait de M. Brouillard. De plus, comme la sanction ne doit pas être purement punitive mais qu’elle doit aider l’intimé à ne pas récidiver, il faut prendre en considération que l’intimé a 67 ans et qu’il a le droit d’exercer sa profession. Une période de suspension de permis trop longue serait donc l’équivalent d’une mise à la retraite.

[34]    L’intimé n’a pas d’antécédent disciplinaire et n’a aucune autre plainte pendante devant le Comité de discipline. Les faits visés par la plainte remontent à 2004 et 2005 et visent des personnes qui se connaissent et qui faisaient partie du même groupe au cours des mêmes années. En conséquence, dans l’établissement de la sanction, la partie intimée soumet que les périodes de suspension de permis devraient être purgées concurremment.

[35]    Selon la partie intimée, l’état de santé de M. Massé a influencé ce qui s’est passé et il a démontré une réhabilitation après avoir perdu le contrôle, en vendant son bureau et en s’affiliant à une bannière qui l’encadre. Au niveau de l’absence de regret exprimé par l’intimé, ses avocats tentent de l’expliquer sans succès toutefois.

[36]    La partie intimée souligne qu’il n’y a eu aucune preuve de bénéfice financier pour M. Massé relativement à ces transactions. Or, le Comité note que la preuve a démontré que les gens ayant bénéficié directement de ces flips immobiliers sont les partenaires d’affaires de M. Massé ainsi que sa fille. Il ne s’agit donc pas d’un facteur atténuant.

[37]    La partie intimée recommande les sanctions suivantes :

1.         En ce qui concerne les chefs d’abus de confiance, une suspension d’une durée de trois mois par chef soit un total de 12 mois; (chefs 1, 3, 5 et 7)

2.         En ce qui concerne les chefs de financement, une suspension de trois mois par chef pour une durée totale de 15 mois; (chefs 2, 4, 6, 9 et 11a))

3.         En ce qui concerne les fausses déclarations au syndic, une suspension de 30 jours; (chef 10)

4.         En ce qui concerne le manquement à l’obligation de divulguer son intérêt, l’amende minimale de 1 000 $ (chef 8a)) et une réprimande (chef 8b)).

[38]    La partie intimée recommande que les périodes de suspension relativement aux chefs d’abus de confiance et aux chefs de financement soient purgées de façon concurrente, ce qui signifie donc une période de 15 mois à laquelle il faut ajouter la période d’un mois pour le chef 10 soit un total de 16 mois de suspension.

 

ANALYSE

[39]    Les facteurs à considérer dans l’établissement de la sanction juste et appropriée ont été bien établis dans Pigeon c. Daigneault.[3]  Le Comité doit considérer tous les facteurs, objectifs et subjectifs, pour atteindre les objectifs suivants :

i)          la protection du public;

ii)         la dissuasion du professionnel de récidiver;

iii)       l’exemplarité à l’égard des autres membres;

iv)        le droit du professionnel d’exercer sa profession.

[40]    Après avoir pris en considération la preuve, les représentations des parties et les autorités soumises, le Comité expose son analyse et ses conclusions ci-bas.

i)          L’abus de confiance (chefs 1, 3, 5 et 7)

[41]    En ce qui concerne les chefs d’abus de confiance, il appert des précédents soumis par les parties que les sanctions imposées antérieurement par le Comité varient énormément selon les facteurs subjectifs de chaque dossier.

[42]    Les parties s’entendent toutefois qu’une suspension du permis est nécessaire pour atteindre les objectifs de la sanction. Le Comité est d’accord avec cette conclusion puisqu’il y a eu volonté consciente de transgresser la norme déontologique de la part de M. Massé.

[43]    La partie intimée recommande une suspension pour une période de trois mois par chef tandis que la partie plaignante recommande une suspension permanente. Le Comité est d’avis que la suspension d’une période de trois mois est trop clémente et ne permet pas d’atteindre les objectifs de la sanction. La suspension permanente nous semble également inappropriée.

[44]    Soulignons tout d’abord qu’il s’agit d’une infraction objectivement très grave puisque la confiance est au cœur même du système professionnel. En effet, le système ne pourrait fonctionner si le public n’avait pas confiance aux titulaires de permis.

[45]    Il y a également des facteurs subjectifs aggravants dans ce dossier. Rappelons qu’il ne s’agit pas d’un cas isolé et que l’intimé n’a présenté aucun remords relativement aux faits reprochés. Son état de santé n’a aucun lien avec sa décision d’entraîner ses clients avec qui il entretenait des relations personnelles[4] dans un système de revente successive au bénéfice de ses partenaires d’affaires. Le Comité ne peut donc écarter le risque de récidive. De plus, le consentement des acheteurs n’était pas éclairé et ne peut constituer un facteur atténuant.

[46]    Les seuls facteurs atténuants sont l'absence d'antécédents et le fait que l'intimé ne fait plus affaire avec ses anciens locataires de l'immeuble de la rue de La Barre.

[47]    Dans les circonstances, le Comité est d’avis d’imposer une période de suspension du permis de l’intimé de 12 mois pour chaque chef d’abus de confiance. De plus, bien qu'il s'agisse du même type de transaction financée de la même façon et dont les immeubles devaient être gérés par Normand Brouillard, il s’agit de transactions distinctes et de faits distincts[5]. En conséquence, les périodes de suspension doivent être purgées de façon consécutive pour une période totale de 48 mois soit quatre ans.

ii)         Avoir permis la transmission de faux documents pour l’obtention d’un financement (chefs 2, 4, 6, 9 et 11a)

[48]    Encore une fois, il s’agit d’une infraction objectivement grave au cœur de la profession. La banque a été induite en erreur et a financé l'achat de maisons sur la base de faux documents. Les mêmes facteurs subjectifs que ceux énoncés pour les infractions d'abus de confiance doivent être pris en considération.

[49]    La partie intimée recommande une suspension d’une durée de trois mois par chef pour un total de 15 mois de suspension tandis que la partie plaignante recommande quant à elle une suspension permanente du permis de l’intimé.

[50]    Selon les précédents du Comité, les périodes de suspension pour des infractions similaires varient de quelques mois de suspension à la suspension permanente[6]. L'absence de repentir justifie de suspendre le permis de l'intimé pour une période supérieure à quelques mois. À la lumière des précédents, la période de 6 mois de suspension par chef est retenue[7]. Les périodes seront purgées de façon consécutive vu qu'il s'agit d'évènements distincts[8]. Il s'agit donc d'une durée totale de suspension de 30 mois.

iii)     La divulgation d'intérêt (chef 8)

[51]    L'intimé a été trouvé coupable de ne pas avoir dévoilé à Marie-Claude Blanchard l'intérêt indirect qu'il possédait dans l'immeuble qu'elle a acheté. En fait, la fille de monsieur Massé a acquis l'immeuble de 81 000$ et le lendemain, madame Blanchard signait une promesse d'achat pour un montant 133 000$.

[52]    La sanction suggérée par la partie intimée soit l'amende minimale de 1 000$ est basée sur des cas où les acheteurs connaissaient l'intérêt du courtier mais que les formalités du Règlement de l'ACAIQ n'avaient pas été suivies. En l'espèce, la situation est tout autre. Madame Blanchard a connu l'identité du vendeur et l'intérêt de l'intimé seulement chez le notaire. Elle n'a pas non plus été avisée du montant d'achat par la fille de l'intimée.

[53]    En conséquence, une période de suspension s'impose pour atteindre les objectifs de la sanction. Une période de suspension du permis d'un mois sera imposée quant au chef 8a). Étant donné que la non-divulgation de ses intérêts s'inscrit dans la même lignée de comportements d'abus de la confiance de madame Blanchard, la période de suspension sera purgée de façon concurrente avec celle du chef 7 de la plainte.

[54]    Quant au chef 8b), l'intimé n'a pu transmettre l'avis de divulgation à l'ACAIQ puisqu'il n'a pas divulgué ses intérêts. Il est déjà sanctionné sous le chef a) à cet égard. En conséquence, l'intimé est réprimandé quant au chef 8b).

iv)     La fausse déclaration au syndic adjoint

[55]    En ce qui concerne le chef 10 et la fausse déclaration au syndic adjoint à l'égard du financement, il est bien établi qu’il s’agit d’une infraction distincte qui justifie une sanction consécutive puisque le membre qui collabore et dit la vérité, ne peut se voir imposer la même sanction que celui qui fait des fausses déclarations[9]. Un membre qui fournit une déclaration fausse ne s’en sortira donc pas à si bon compte que s’il avait dit la vérité.

[56]    Pour ce type d’infraction, le Comité a généralement imposé des suspensions de permis d’une période variant de 30 jours à six mois selon les circonstances[10]. Compte tenu de la globalité de la sanction, le Comité considère qu'une période additionnelle de suspension d’un mois est juste et appropriée dans les circonstances.

v)      La globalité des sanctions

[57]    La partie intimée a invité le Comité à tenir compte de l'effet global des sanctions imposées et de tenir compte de l'âge de l'intimé afin d'éviter d'imposer une série de périodes de suspension ayant le même effet qu'une suspension permanente.

[58]    Le principe de la globalité des sanctions vise à s'assurer que globalement les sanctions imposées soient justes et appropriées. En effet, il est possible qu'en bout de ligne, les sanctions imposées globalement puissent paraître accablantes même lorsqu'elles sont justes et appropriées individuellement.

[59]    En l'espèce, le principe de la globalité des sanctions a déjà été pris en considération en ce qui concerne la divulgation d'intérêt (chef 8) et le mensonge au syndic (chef 10).

[60]    Concernant les infractions d'abus de confiance et de financement, le Comité considère que les sanctions imposées sont justes lorsque prises isolément mais également lorsque le résultat est examiné globalement. En effet, les gestes posés par l'intimé ne sont pas isolés mais démontrent plutôt l'existence d'un système de revente rapide d'immeuble sans mise de fonds au bénéfice de certains et au détriment des personnes dont l'intimé a abusé de la confiance et des institutions financières. Il s'agit de 4 transactions en abusant de la confiance, de la participation à 5 financements frauduleux et de mensonge au syndic.

[61]    Compte tenu des précédents du Comité dont certains ont imposé la suspension permanente du permis, la période de suspension globale de 79 mois soit 6 ans et 7 mois n'est pas excessive dans les circonstances.

[62]    Quant à l'argument de l'âge de l'intimé, notons que l'intimé a témoigné ne pas avoir planifié sa retraite et qu'il désirait continuer de travailler tant et aussi longtemps que sa santé le lui permettrait. De plus, cet argument ne doit pas être considéré sans tenir compte de la protection du public. En effet, la sanction doit être dissuasive et compte tenu de l'absence de remords de l'intimé, la période de suspension globale permettra de diminuer le risque de récidive.

POUr CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

IMPOSE à l’intimé les sanctions suivantes :

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier C3832 de l’intimé pour une période de 12 mois par chef quant aux chefs 1, 3, 5 et 7 de la plainte pour une durée totale de 48 mois, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier C3832 de l’intimé pour une période de six mois par chef quant aux chefs 2, 4, 6, 9 et 11a) de la plainte pour une durée totale de 30 mois, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier C3832 de l'intimé pour une période d'un mois quant au chef 8a) de la plainte, à être purgée à l'expiration des délais d'appel si l'intimé est titulaire d'un permis délivré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

RÉPRIMANDE l'intimé quant au chef 8b) de la plainte;

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier C3832 de l’intimé pour une période d’un mois quant au chef 10, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

DÉCLARE que les périodes de suspension imposées sur les chefs 7 et 8a) seront purgées de façon concurrente;

DÉCLARE que les périodes de suspension imposées sur les chefs 1 à 7, 9, 10 et 11a) seront purgées de façon consécutive pour une période de suspension totale de 79 mois;

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal circulant sur le territoire où l’intimé a son établissement à l’expiration des délais d’appel, si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé incluant les frais de publication.

 

	____________________________________ Me Caroline Malo, avocate Vice-présidente     ____________________________________ M. Mario Lamirande, courtier immobilier Membre     ____________________________________ M. Michel Paquin, courtier immobilier Membre
Me Marc Gaucher
Procureur de la partie plaignante
Me Luc Lachance et Me Alexandre Ricci
Procureurs de la partie intimée
Dates d’audience : 11 janvier et 23 février 2016

 

ANNEXE

 

Autorités soumises par la partie plaignante

ACAIQ c. BA, 2009 (33-07-1028)

OACIQ c. Bédard, 2011 CD OACIQ (33-08-1172)

OACIQ c. Mailly, 2011 (33-08-1149)

OACIQ c. Brouillard, 2014 (33-11-1363)

ACAIQ c. Gauthier, 2006 CD OACIQ (33-06-0919)

ACAIQ c. Warren, 2008 (33-07-1029)

OACIQ c. Bortan, 2015 (33-09-1219)

OACIQ c. Berkame, 2015 (33-10-1317)

OACIQ c. Montreuil, 2015 (33-09-1269)

 

Autorités soumises par la partie intimée

Pigeon c. Daigneault, 2003 CanLii 32934 (QC CA)

Morand c. McKenna, 2011 QCCA 1197 (33-06-0987)

Audrey Létourneau et Mario Naccarato, Courtage immobilier, Publications CCH, Brossard, 2010 pp. 206 à 213

Pierre Bernard, « La sanction en droit disciplinaire : quelques réflexions », dans Développements récents en déontologie, droit professionnel et disciplinaire, volume 206, Service de formation permanente du Barreau du Québec 2004, Éditions Yvon Blais, Cowansville, pp. 71 à 126

OACIQ c. Estephan, 2015 CanLii 41225 (33-13-1643)

OACIQ c. Jean-Baptiste, 2007 CanLii 86869 (33-06-0938)

OACIQ c. Grégoire, 2011 CanLii 99877 (33-10-1284)

OACIQ c. Previlon, 2013 CanLii 41830 (33-10-1359)

OACIQ c. Mandryk, 2013 CanLii 17635 (33-09-1208)

OACIQ c. Murugiah, 2014 CanLii 53307 (33-13-1555)

OACIQ c. Desrochers, 2015 CanLii 19174 (33-11-1427)

OACIQ c. Parr-Dolbec, 2012 CanLii 92884 (33-11-1393)

OACIQ c. Joinville, 2013 CanLii 17634 (33-11-1370)

ACAIQ c. Lagardère, 2010 CanLii 100115 (33-09-1223)

ACAIQ c. Moniqui, 2009 CanLii 92333 (33-08-1113)

OACIQ c. Bergeron, 2014 CanLii 43822 (33-11-1395)

OACIQ c. Castonguay, 2015 CanLii 14559 (33-14-1716)

OACIQ c. Hamel, 2011 CanLii 100008 (33-10-1301)

OACIQ c. Bird, 2015 CanLii 13050 (33-10-1357)