[1]           Après avoir réglé leur dossier, les parties se rendent compte qu’elles ne partagent pas la même interprétation de leur transaction. Le Tribunal a-t-il compétence pour se saisir d’une telle demande? Si oui, quelle est l’interprétation à donner à la transaction intervenue entre les parties?

LE CONTEXTE

[2]           Le 3 octobre 2011, la demanderesse, 6395473 Canada Ltée (vendeur), s’engage à vendre à la défenderesse, 9140-2347 Québec Inc. (acheteur), pour la somme de 180 000 $, un lot situé à Beaupré. Il est utile de reproduire la clause ayant trait au paiement du prix et des taxes :

« 1.1     Cette vente sera faite pour le prix de 180 000$ que l'acheteur convient de payer au vendeur comme suit :

                         (...)

   2.0                Il est convenu entre les parties aux présentes que le vendeur n'est pas tenu de conserver la taxe payable par l'acquéreur en vertu de la section 11, de la partie IX de la Loi sur la taxe d'accise (TPS), étant donné que l'acquéreur est inscrit aux termes de la sous-section D de ladite Loi et qu'il ne s'agit pas de fourniture d'immeuble d'habitation au profit d'un particulier, le tout conformément aux dispositions de l'article 221 (2) de ladite Loi. L'acquéreur déclare être dûment inscrit aux fins de la taxe sur les produits et services, et il s'engage par les présentes à respecter toutes les dispositions et à remplir toutes les formalités de la susdite loi, notamment l'article 228 (4) et relève par les présentes le vendeur de toute responsabilité quant à ladite taxe sur les produits et services. Numéro de TPS est le ____________________.

                        Il est convenu entre les parties aux présentes que le vendeur n'est pas tenu de conserver la taxe payable par l'acquéreur aux termes de la loi sur la taxe de vente du Québec (TVQ), étant donné que l'acquéreur est inscrit, le tout conformément aux dispositions de l'article 423 de ladite loi. À cet effet, l'acquéreur déclare être dûment inscrit aux fins de la taxe de vente du Québec et il s'engage par les présentes à respecter toutes les dispositions et à remplir toutes les formalités de la susdite loi, notamment l'article 438 et relève par les présentes le vendeur de toute responsabilité quant à ladite taxe. Numéro de TVQ est le ____________________. »

[3]           En octobre 2012, devant le défaut d’agir de l’acheteur, le vendeur dépose une procédure en passation de titre. Il demande à la Cour de déclarer bonne et valable la promesse d’achat, d’ordonner à l’acheteur de signer un acte d’achat chez un notaire et de verser la somme de 180 000 $ par chèque certifié ou, à défaut, de condamner l’acheteur à payer une somme de 180 000 $ et, sur paiement de cette somme, de déclarer l’acheteur propriétaire de l’immeuble.

[4]           Le procès est fixé au 18 février 2014.

[5]           Dans les jours qui précèdent, les parties s’entendent et le procès n’aura pas lieu.

[6]           Les 18 et 20 mars 2014, les parties signent un Reçu-Quittance et Transaction. Voici quelques extraits de cette entente :

« 2.     Harfang Construction achète le lot 4 854 087 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montmorency, pour la somme de 180 000,00$ toutes taxes incluses. Ledit acte de vente devant être signé au plus tard le 31 décembre 2014; »

« 6.     Les Parties acceptent de mettre fin à l'entente concernant les prix de base et de vente des condos dans l'immeuble de 4 logements (bloc 3) signé le 3 octobre 2011 et déposé au soutien de la Requête introductive d'instance en passation de titre sous la pièce P-11;

  7.      Les Parties acceptent de mettre fin à toute autre entente qui pourrait exister entre elles de quelque nature que ce soit et pour quelque projet que ce soit; »

(notre soulignement)

[7]           Le 20 mars 2014, pour satisfaire le vendeur au cas où l’acheteur ne s’exécuterait pas, ce dernier signe un acquiescement total à la demande en capital, intérêts et frais.

[8]           En juillet 2015, pour compléter la transaction, le notaire instrumentant prépare un acte de vente. Il indique que le prix est de 156 555,77 $. La taxe sur les produits et services est de 7 827,79 $ et la taxe de vente du Québec s’élève à 15 616,44 $, le tout pour un total de 180 000 $.

[9]           Le vendeur n’est pas d’accord avec l’inclusion des taxes à même le montant de 180 000 $ comme le propose le notaire. Il allègue qu’il comptait recevoir 180 000 $ en capital, l’acheteur ayant charge, d’après lui, d’assumer les taxes.

[10]        Évidemment, l’acheteur est confortable avec le projet d’acte de vente préparé par le notaire Robitaille.

[11]        Par une requête non spécifiquement prévue au Code de procédure civile, le vendeur demande au Tribunal d’adjuger sur l’interprétation de l’intention des parties.

[12]        Aucun témoin n’est entendu puisque les parties procèdent par admissions :

« Pour les fins de l'audition d'une requête en précisions d'une transaction écrite, les parties conviennent que le représentant de 6395473 Canada ltée, Monsieur Patrick Jacques, est avocat et qu'il œuvre dans le monde de l'immobilier depuis 2008. Il a réalisé 43 transactions immobilières dont au moins 3 avec la défenderesse.

Il a travaillé de février 2014 à septembre 2015 auprès de l'Agence du Revenu du Québec en droit pénal et ne se reconnaît aucune compétence précise en fiscalité.

Par ailleurs, si Monsieur Richard Brochu[1] était entendu, il confirmerait la signature de la promesse d'achat-vente du 3 octobre 2011 entre les parties. Il déclare avoir demandé et obtenu le financement pour une somme de 125 000 $, ce qui correspond à sa compréhension d'un achat pour une somme de 180 000 $ incluant les taxes, conformément à l'entente intervenue entre les parties les 18 et 20 mars 2014. »[2]

ANALYSE ET DISCUSSION

[13]        La requête innommée du vendeur nécessite d’abord que le Tribunal se prononce sur le droit des parties d’obtenir jugement.

[14]        La requête est fondée sur une disposition du Code de procédure civile :

« 20. Si le moyen d'exercer un droit n'a pas été prévu par ce code, on peut y suppléer par toute procédure non incompatible avec les règles qu'il contient ou avec quelque autre disposition de la loi. »

[15]        Dans l’arrêt Entreprises Larocque Inc. c. Bell Canada[3], la Cour d’appel a décidé qu’un juge de première instance peut juger d’une requête non prévue au Code; il jouit à cet égard d’un large pouvoir discrétionnaire.

[16]        Dans le présent dossier, le Tribunal use de sa discrétion pour rendre jugement puisque les parties ont fait les efforts souhaités par les tribunaux pour régler ce dossier sans leur intervention. De plus, les parties pourraient autrement demander à la Cour de se prononcer sur un point de droit[4], ce qui leur occasionnerait d’autres coûts et délais. Finalement, les parties ont formulé des admissions qui réduisent le temps d’audition nécessaire.

[17]        Cela étant, posons la question de fond: les parties ont-elles convenu que la vente se ferait pour une somme de 180 000 $ plus les taxes, ou pour cette même somme incluant les taxes?

[18]        Avant de discuter plus avant des intentions des parties, il est important de rappeler qui a normalement charge de payer les taxes et quels sont les moyens de les traiter entre parties contractantes.

[19]        L’acquéreur d’un bien a charge d’en payer les taxes d’achat[5] et, règle générale, à titre de mandataire de l’État, le vendeur a charge de percevoir la taxe et de la remettre à l’autorité fiscale compétente. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un immeuble, le vendeur est libéré de cette obligation lorsque l’acquéreur rencontre l’une des conditions établies par la loi fiscale applicable[6].

[20]        Dans le présent dossier, la rédaction de l’article 2 de la promesse d’achat rencontre l’une des exigences en autant que le numéro d’enregistrement de l’acquéreur y soit inscrit, ce qui était alors une formalité.

[21]        En clair, l’acquéreur n’aurait pas payé au vendeur de taxes, mais aurait dû le faire d’une manière ou d’une autre directement auprès des autorités fiscales. Chose certaine, le vendeur aurait reçu la somme nette de 180 000 $.

[22]        Venons-en aux prétentions des parties.

[23]        Le vendeur plaide que les règles d’interprétation permettent de tenir compte de l’entente initiale, alors que les discussions qui s’ensuivirent n’ont trait qu’à des modalités de paiement et de délais. En clair, n’ayant jamais rediscuté du prix, les dispositions de la promesse de vente devraient continuer de s’appliquer.

[24]        L’acheteur, vu le nombre de fois où la notion de « taxes incluses » a été évoquée par le vendeur lors des négociations du printemps 2014, conçoit mal que ce dernier revienne sur sa parole. Si l’acheteur a transigé, c’est parce que les taxes sont aujourd’hui incluses dans le prix global.

[25]        D’abord, l’usage des règles d’interprétation n’est utile que là où il y a ambigüité. Cette ambigüité peut naître du texte lui-même et alors, elle est dite « intrinsèque »[7], ou bien elle naît d’une situation ultérieure qui démontre que l’on doit rechercher l’intention des parties plutôt que d’en arriver à une situation incongrue, situation dite « extrinsèque »[8].

[26]        Or, de l’avis du Tribunal, il n’y pas d’ambigüité intrinsèque au contrat de transaction. Il dit clairement ce qu’il doit dire: la vente se fait pour 180 000 $ toutes taxes incluses.

[27]        Il y a toutefois une forme d’ambigüité extrinsèque car la situation prévue à la transaction n’est pas celle qui se serait produite si le vendeur avait dû exécuter l’acquiescement total à la demande signé en même temps que la transaction.

[28]        À première vue, s’il avait été présenté pour défaut de l’acquéreur de s’exécuter, l’acquiescement à la demande aurait normalement conduit le Tribunal à condamner l’acquéreur comme les conclusions de la requête introductive d’instance le prévoient, savoir condamner à payer une somme de 180 000 $, sans traiter des taxes.

[29]        Or, la jurisprudence[9] nous apprend qu’il faut chercher l’intention dans le texte de la procédure pour détecter l’intention du demandeur afin de connaître si les taxes doivent être ajoutées ou pas au capital qu’il réclame.

[30]        Dans le présent dossier, la procédure est muette en regard des taxes. Toutefois, la référence à la promesse d’achat nous amène à ce texte qui prévoit que le vendeur n’est pas tenu de percevoir les taxes puisque l’acquéreur répond à un critère qui permet au vendeur de ne pas percevoir les taxes au nom des autorités fiscales. C’est donc dire que, si le vendeur devait mettre à exécution l’acquiescement à jugement dont il a la détention, il pourrait normalement réclamer les taxes pour les remettre ensuite aux autorités fiscales, ou du moins il serait exempté de les payer et l’acquéreur devrait faire face à ses obligations.

[31]        Chose certaine, à cette étape, l’ambigüité extrinsèque est telle que le Tribunal doit mener une analyse pour déterminer l’intention des parties lors de la signature de la transaction.

[32]        Voyons l’intention des parties.

[33]        Le Code civil du Québec édicte les règles d'interprétation des contrats:

« 1425. Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés.

1426. On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. »

[34]        Quelles sont les circonstances de la transaction initiale? Quels sont les usages en cette matière?

[35]        En octobre 2011, l’intention des parties était d’exclure les taxes de la transaction et de faire en sorte que le vendeur encaisse une somme nette de 180 000 $.

[36]        Mais cette intention est-elle demeurée la même jusqu’à ce jour?

[37]        Le Tribunal ne le croit pas.

[38]        Suite au différend qui a séparé les parties, elles négocient à quelques reprises[10].  Or, à chaque reprise, le vendeur formule des propositions de règlement et mentionne expressément que la vente se ferait pour une « somme de 180 000,00 $ toutes taxes incluses ». C’est la principale raison qui amène le Tribunal à favoriser la position de l’acquéreur.

[39]        L’imprécision de la requête introductive d’instance quant aux taxes permettait à l’acquéreur de croire que les taxes étaient incluses dans la somme réclamée. C’est donc de bonne foi que l’acquéreur a cru que les taxes étaient incluses, surtout qu’à toutes les fois où le vendeur lui écrit, il prend soin de spécifier la même expression que précitée.

[40]        Il faut ajouter que la transaction règle toutes les relations entre les parties; elle ne se limite pas seulement à cette promesse de vente. L’acquéreur pouvait donc croire à l’intention du vendeur d’acheter la paix pour 180 000 $ au point d’en assumer les taxes.

[41]        Comment l’acquéreur peut-il soupçonner que le vendeur ne veuille pas ainsi régler son dossier? Rappelons que le vendeur est avocat et qu’il est représenté par un avocat. Et aussi, comment imaginer que le vendeur qui reçoit quatre lettres écrites par son avocat ne réagisse pas en constatant qu’en son nom, son avocat déclare que la cause se réglerait pour une somme de 180 000 $ toutes taxes incluses?

[42]        À ce sujet, si l’expression « toutes taxes incluses » n’avait pas été ajoutée à ces lettres et à la transaction, le Tribunal serait dans la même situation que Monsieur le juge Paul Corriveau dans l’arrêt précité, savoir rechercher autrement l’intention des parties à la source de leur litige.

[43]        La transaction scelle donc le sort des relations des parties pour une somme différente que celle prévue à l’offre de vente. Le Tribunal tient à ajouter qu’il ne voit d’incongruité entre le fait que la transaction se fasse pour une somme incluant les taxes alors que l’acquiescement à la demande, si elle avait dû être mise en application, aurait mené l’acquéreur à payer une somme plus élevée. C’est souvent ce qui arrive lorsqu’un demandeur veut s’assurer du respect de la parole donnée lors d’un règlement hors cour: si le défendeur n’exécute pas volontairement ses obligations, la voie des tribunaux risque de lui coûter plus cher.

[44]        En terminant, faisons un dernier parallèle. Faisons l’hypothèse que le vendeur demande la nullité de cette transaction pour vice de consentement causé par l’erreur. L’entente intervenue entre les parties est une transaction qui ne peut être annulée que pour des raisons particulières prévues au Code civil du Québec:

« 2634. L'erreur de droit n'est pas une cause de nullité de la transaction. Sauf cette exception, la transaction peut être annulée pour les mêmes causes que les contrats en général. »

[45]        Se reportant donc aux dispositions ayant trait aux qualités et vices de consentement, nous retrouvons sur notre chemin une disposition dont il est utile de discuter :

« 1400. L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. »

[46]        Signer une promesse de vente « toutes taxes incluses », n’est-ce pas une erreur inexcusable quand on est assisté d’un avocat et qu’on l’est soi-même? Malheureu-sement, l’évidence échappe parfois aux plus expérimentés. Le Tribunal est d’avis que, vu les circonstances, il ne donnerait pas davantage raison au vendeur qui plaiderait une erreur de consentement en regard de cette transaction, elle dit ce qu’elle a à dire.

[47]        En conclusion, les règles d’interprétation qui s’appliquent à cause d’une ambigüité extrinsèque amènent le Tribunal à conclure que les parties ont accepté de régler leur dossier pour une somme de 180 000 $, toutes taxes incluses. 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[48]        DÉCLARE que la transaction s’est réalisée pour une somme de 180 000 $, toutes taxes incluses;

[49]        DÉCLARE que l’acte de vente préparé par le notaire Robitaille est valide en ce qui regarde la section traitant du prix;

[50]        SANS FRAIS, vu les circonstances.