Décision

Zerko (Avakian) c. King				2016 QCCQ 7884
JM2216   COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			TERREBONNE
« Chambre civile »
N° :		700-22-029834-131
DATE :	25 juillet 2016
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q.
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THÉRÈSE ZERKO (AVAKIAN)
Demanderesse
c.
PATRICIA KING
-et-
CHRISTIAN PERREAULT
-et-
MANON PAGÉ
-et-
ALEXANDRE BOUVET
-et-
SALAN (9144-6930 Québec inc.)
Défendeurs
-et-
PATRICIA KING
-et-
CHRISTIAN PERREAULT
Défendeurs et demandeurs en garantie
c.
FABRICE PLANCHET
Défendeur en garantie
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JUGEMENT
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[1]           Thérèse Zerko Avakian (Avakian) réclame 52 995,24 $ pour dol et vices cachés à la résidence qu’elle a achetée de Patricial King et Charles Perreault (King et Perreault), leur responsabilité à titre de vendeur étant soulevée.

[2]           Avakian soulève dol au niveau de la fosse septique et vices cachés au niveau d’une infiltration d’eau. Elle réclame aussi cette somme à l’agent inscripteur Manon Pagé (Pagé) et à l’agent collaborateur Alexandre Bouvet (Bouvet) soulevant fautes dans l’exécution de leur mandant. Finalement, à 9144-6930 Québec inc., f.a.s.n. de Salan (Salan), inspecteur préachat, elle réclame 2 908,67 $ pour fautes dans l’exécution du mandat.

[3]           Les défendeurs Patricia King et Christian Perreault (King et Perreault) ont appelé en garantie le propriétaire précédent de la résidence en litige, soit Fabrice Planchet (Planchet), en ce qui concerne la portion de la réclamation qui touche à de l’infiltration d’eau. Planchet a fait défaut de comparaître.

[4]           Salan qui avait déposé des moyens de défense a annoncé par l’intermédiaire de son avocat qu’il ne serait pas présent à l’audience. Perreault a annoncé au premier jour d’audition que King serait absente aussi.

[5]           Dans leur défense, Perreault et King ont nié l’existence de dol au niveau de la fosse septique et plaidé que l’infiltration d’eau est due à un manque d’entretien par Avakian de son toit, et non d’un vice caché.

[6]           L’agent inscripteur Manon Pagé (Pagé) allègue qu’elle a respecté ses obligations quant à la dénonciation de l’information connue quant à la fosse septique, et que puisque le problème d’infiltration était caché, elle ne peut en être responsable.

[7]           Subsidiairement, si le Tribunal venait à la trouver responsable, elle allègue que le partage de responsabilité devrait être 0 % en sa faveur et 100 % en faveur des codéfendeurs.

[8]           L’agent collaborateur Alexandre Bouvet (Bouvet) lui aussi soulève qu’il ne peut être tenu responsable de vices non apparents en ce qui concerne les infiltrations d’eau. En ce qui concerne la fosse septique, il indique que tant Perreault et King lui ont indiqué qu’elle était fonctionnelle, et qu’il  n’avait aucune raison de ne pas se fier à ces déclarations.

[9]           Il soutient avoir rempli son mandat en informant Avakian de l’âge de sa fosse septique et du fait qu’elle avait atteint la fin de sa durée de vie. Advenant que sa responsabilité soit retenue, il demande lui aussi que le partage de la faute soit de 0 % pour lui et 100 % pour les autres codéfendeurs.

LES FAITS

Premièrement un résumé très bref des faits

[10]        Planchet a mis en vente la résidence sise au […], la fiche MLS indique « Les installations septiques seront à refaire. Test de sol fait, coût approximatif 15 000 $. »

[11]        Le 9 juillet 2010, King et Perreault achètent la résidence.

[12]        Le 28 juin 2012, ils la revendent à Avakian. Ils n’ont pas refait l’installation septique et la mention inscrite par Planchet n’a pas été reprise à leur fiche MLS.

[13]        En septembre 2012, Avakian découvre des fissures et de l’infiltration d’eau, et lors des démarches au sujet du toit, elle découvre la fiche MLS de Planchet. Elle intente la présente poursuite.

[14]        Durant l’audition qui a duré quatre jours et demi, chaque partie est venue donner sa version des faits, plusieurs détails étaient contradictoires. Avant d’entreprendre la revue de la preuve testimoniale, le Tribunal va analyser la preuve documentaire pertinente.

P-5, DMP-2, DB-5 - Fiche descriptive de l’immeuble en 2010 au moment où Planchet met la bâtisse en vente.

[15]        Ce document démontre que la résidence s’est vendue à 183 000 $, qu’à l’origine Planchet demande 249 000 $ et a baissé le prix à 224 000 $, puis 194 000 $.

[16]        La fiche descriptive nous apprend aussi que le courtier collaborateur lors de cette vente est Manon Pagé, que l’année de construction est inconnue. Finalement, il est inscrit : « Les installations septiques seront à refaire. Test de sol fait, coût approximatif 15 000 $.

[17]        La liste des activités indique que l’inscription initiale a été faite le 18 septembre 2009, et c’est le 23 avril 2010 qu’apparaît l’indication que les installations septiques sont à refaire.

P-6, DMP-3 - Déclaration du vendeur Planchet

[18]        Au point D3.1, Planchet déclare oui à la question. « À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre? » On peut lire aussi inscrit à la main l’inscription « Réparé en août 2009 ».

[19]        À D8.7 F, à la question « À votre connaissance, y a-t-il déjà eu des problèmes au système (ex. odeurs, débordement, etc.)? » Ce à quoi, il fut coché Non. Cette question faisait référence aux installations septiques.

[20]        Planchet signe ce document le 8 décembre 2009. Il appert donc que de septembre à décembre, Planchet n’a pas connaissance de l’existence d’un problème, mais qu’entre le 8 décembre 2009 et le 23 avril 2010, il obtient une nouvelle information quant à la fosse qui fait en sorte qu’il déclare qu’elle est à changer.

DB-1 - Promesse d’achat - King-Perreault et Planchet du 9 juin 2010.

[21]        Indication à nouveau à 6.1 que les « installations septiques non fonctionnelles, système à refaire ».

D-4 Inspection préachat de Perreault et King faite le 18 juin 2010.

[22]        Page 4 - L’inspecteur note des fissures à la fondation.

[23]        Page 4 - Il note que la structure du toit est inaccessible ainsi que le sous toit et la ventilation. Il s’est rendu sur le toit et a observé que les joints d’étanchéité étaient à refaire à quelques endroits.

[24]        Page 11 - En ce qui concerne les fascias et les soffites, il mentionne qu’ils sont en bonne condition.

[25]        Page 23 - Finalement, au niveau des murs et plafonds, il écrit la note suivante :

« Dégât d’eau provenant de l’étage supérieur. Détériorations présentes observées. À Réparer adéquatement. Nous avons noté la présence de fissures sur le Placoplatre. À réparer adéquatement. »

D-9 - Facture vidange fosse septique

[26]        Cette facture montre que Perreault a fait vidanger sa fosse le 20 juillet 2010 au coût de 176 $. À la facture, il est inscrit : « Vidange fosse 750g au total » Rappel juillet 2012.

P-2 - Fiche descriptive lors de la mise en vente par Perreault et King

[27]        Contrairement à la fiche descriptive de Planchet, celle de Perreault et King ne comprend aucune information à l’effet que la fosse septique soit à refaire. Le prix demandé est de 259 000 $. L’année de construction inconnue. Le courtier inscripteur est Manon Pagé. Il appert de la fiche descriptive qu’un acheteur potentiel a accès en pièce jointe à une déclaration du vendeur, une lettre de la ville sur l’installation septique et un certificat de localisation.

P-7 - Déclaration du vendeur - Perreault et King

[28]        À cette déclaration Perreault et King indiquent que la résidence a une année de construction de 1984, alors que la fiche descriptive indique inconnue.

[29]        Perreault et King à D3.1 indiquent qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau.

[30]        En ce qui concerne la fosse septique, Perreault et King. indiquent qu’à leur connaissance, elle n’a aucun problème. Ce document est signé le 23 janvier 2011. La preuve est à l’effet que la maison fut mise en vente deux fois par Perreault et King, soit en janvier 2011 jusqu’à fin juin 2011, puis janvier 2012 à la fin juin 2012.

P-8, DMP-7 - Lettre de la Ville de Saint-Sauveur

[31]        Document qui indique que la fosse septique a été construite avant 1981, et qu’il n’y a aucune plainte au dossier de la Ville à son sujet.

P-1 - Acte de vente 28 juin 2012, entre Perreault et King et Avakian

P-15 - Inspection préachat

[32]        En juin 2012, Avakian fait inspecter la résidence par Laurent Bélégou de la compagnie Salan. Bélégou indique que l’année de construction est de 1983. En ce qui concerne la fosse septique il indique :

« […]

6.             À gauche du bâtiment est installé le système d’épuration des eaux usées.

La fosse septique se trouve à moins de 6’ (6 pieds) de la fondation de la maison. Les accès (2), sont installées en-dessous du niveau du sol et sont découverts permettant à l’eau de pluie de s’infiltrer dans la fosse, forçant le champ d’épuration à absorber une quantité supérieure à ses capacités, pouvant créer une zone marécageuse.

Une correction est recommandée, »

[…] »

[33]        Au sous-sol page 7, point 4, il écrit :

« […]

4.             Aucune trace d’humidité ou d’infiltration n’est visible dans les murs et les plafonds du sous-sol.

[…] »

P-13 - Mise en demeure du 28 novembre 2012

[34]        Avakian met en demeure Perreault et King pour des problèmes rencontrés au niveau de fissures, infiltration d’eau et fosse septique.

P-9 - Rapport expertise Galion mai 2013

[35]        Luc Gauthier, ingénieur, a inspecté la résidence afin d’émettre une opinion sur la cause de l’infiltration d’eau et sur l’état de la fosse septique.

i) Infiltration d’eau

[36]        Gauthier pour avoir accès à l’entretoit a dû dévisser un évent de type maximum situé sur le toit et a dû faire une ouverture dans le revêtement de gypse du plafond de la cuisine.

[37]        Aux deux endroits, il a trouvé des signes d’un problème récurant d’humidité. Considérant qu’à deux ouvertures à deux endroits différents des signes d’humidité ont été trouvés, l’inspecteur soumet que le problème est présent sur la majeure partie de l’entretoit. (P-21 - Des photos prises lors des rénovations à l’automne 2013 montrent que tel était, bel et bien, la situation.)

[38]        La cause habituelle de ce type de problème est une mauvaise ventilation, causée selon lui par des soffites inadéquats. Lorsque l’ouverture au plafond de la cuisine fut faite Gauthier a trouvé des boulettes de journal ayant servi à colmater des trous. Ces boulettes portent la date du 30 octobre 2010. À ce moment, les propriétaires de la résidence sont Perreault et King.

ii) Installation septique

[39]        À la page 11 de son rapport Gauthier écrit :

« […]

La fosse septique avait, à ce moment, atteint sa durée de vie utile. Lors de la visite effectuée le 15 mai 2013, l’installation a été excavée en présence de l’ingénieur de Galion inc. experts conseils et il a été constaté qu’effectivement, l’installation doit être remplacée dans son ensemble puisqu’elle a atteint sa durée de vie utile depuis longtemps.

Il apparait évident que des informations importantes ont été soustraites à la connaissance de Madame Avakian au moment où elle a pris la décision d’acquérir la propriété.

[…] »

[40]        À l’audience, Gauthier va contredire son rapport au sujet d’une constatation visuelle. Gauthier a aussi commenté la connaissance préalable des propriétaires précédents basée sur son analyse des faits et des documents. Comme ces questions ne relèvent pas de son expertise, ses commentaires inappropriés ne sont pas repris au présent jugement.

P-16 - Rapport Galion de juin 2013

[41]        Dans ce rapport supplémentaire, l’expert de Gauthier s’est penché sur la question de vices apparents. À la page 13, point 2.7, il indique :

« […]

2.7          FISSURES DE FONDATIONS APPARENTES

Lors de la visite, plusieurs fissures ont été aperçues sur les murs de fondation. Elles pourraient laisser s’infiltrer l’eau, ou les insectes. La cliente aurait dû être informée de la présence de ces fissures et renseignée quant aux précautions devant être prises en leur présence.

Le rapport d’inspection visuelle ne fait pas mention de la présence de fissures.

[…] »

[42]        À la page 17 et 18, il indique au niveau des soffites :

[…] »

2.10        DIMENSION DES OUVERTURES DES SOFFITES

Lors de la visite, il a été remarqué que les ouvertures des soffites de la propriété sont insuffisantes pour assurer une ventilation adéquate de l’entretoit de l’immeuble.

Or, une ventilation inadéquate de l’entretoit peut entraîner des conséquences telles que des infiltrations d’eau dues à l’accumulation d’humidité.

Le rapport d’inspection visuelle n’en fait aucunement mention.

[…] »

À l’audience, il va modifier son opinion quant au travail de l’inspecteur préachat.

[43]        À la page 19 au niveau du toit il inscrit :

« […]

2.2          JOINTS DE SCELLANT À REFAIRE SUR LE TOIT

Lors de l’inspection du toit, il a été constaté que les joints de scellant y sont à refaire à plusieurs endroits. Cette situation peut favoriser les infiltrations d’eau. La cliente aurait dû en être prévenue par le biais du rapport d’inspection visuelle.

[…] »

[44]        La partie des pièces relative à l’établissement des dommages sera analysée à la section dommages.

Les témoignages

En demande

[45]        Thérèse Zerko Avakian : Avakian habite la France et veut acheter une résidence dans Les Laurentides. Elle retient les services d’Alexandre Bouvet, courtier, afin qu’il l’aide dans ses recherches et la conseille.

[46]        Ils visiteront plusieurs propriétés, dont une qui ne sera pas retenue entre autres à cause du problème de relocalisation de la fosse septique advenant son défaut. Lors de la visite de cette résidence non retenue, Bouvet a en effet avisé que le terrain de la résidence visitée semblait trop petit pour accueillir une nouvelle installation septique.

[47]        Au contre-interrogatoire Avakian précisera que Bouvet lui a parlé de cette problématique sans lui donner d’autres informations générales sur les fosses septiques au Québec. Avakian a indiqué que la fosse septique de cette maison bâtie en 1975 était en fin de vie utile à 37 ans.

[48]        Avakian, à un moment donné, visitera le […], soit la résidence en litige. Elle y fera trois visites d’une durée d’environ une heure, incluant une visite avec son inspecteur. La résidence lui laisse une bonne impression, elle est fraîchement peinturée partout.

[49]        Lors des visites, elle aura en main la fiche MLS (P-2). C’est ainsi qu’elle questionnera Bouvet sur l’année de construction déclarée inconnue. Bouvet lui aurait indiqué entre 1980 - 1984. Ainsi, en 2012, la résidence aurait entre 28 et 32 ans.

[50]        Lorsqu’elle a visité la résidence, elle a aussi eu accès à la déclaration du vendeur (P-7). Avakian indique que pour cette résidence, Bouvet n’a pas fait de remarque ou recommandation spécifique quant à la fosse septique. Elle reconnaîtra savoir que la maison a entre 28 et 32 ans.

[51]        Au contre-interrogatoire, il lui fut demandé : « Vous saviez qu’en France une installation septique a une durée de vie de 40 ans? » Ce à quoi Avakian a répondu « Oui en France, mais au Québec, je ne le sais pas, j’ai retenu les services d’experts pour cela. »

[52]        Le procureur a alors enchaîné en demandant à Avakian : « Vous vous êtes intéressée à une propriété où l’on vous dit que la fosse septique de 1975 est finie, ici la fosse aurait été construire entre 1980-1984, vous n’avez pas pensé qu’elle avait atteint la fin de sa vie utile? » Ce à quoi Avakian a répondu « Non, surtout du fait que Bouvet ne m’a pas fait de mise en garde à ce sujet pour cette résidence-ci. »

[53]        Durant la visite de son inspecteur, ce dernier lui a recommandé d’élever et de couvrir les accès à la fosse septique afin d’éviter que de l’eau s’infiltre à cet endroit.

[54]        La maison est achetée le 28 juin 2012 et Avakian en prend possession le 3 juillet 2012.

[55]        En septembre 2012, il y a une infiltration d’eau à la salle de lavage. Des fissures apparaissent un peu partout. Avakian avise Bouvet, Salan et Perreault et King.

[56]        Lorsque Perreault et King iront voir l’infiltration d’eau, ils nient avoir eu ce type de problème eux-mêmes, précisant que le seul dégât d’eau à leur connaissance est celui déclaré par Planchet en 2009, causé par une laveuse non fonctionnelle, qui a entièrement été réparé.

[57]        Avakian leur parle aussi de la fiche MLS de Planchet qu’elle a découverte, et leur demande pourquoi ils ne lui ont jamais dit que la fosse septique était à refaire.

[58]        Bélégou de Salan inc. est aussi venu voir la maison, ainsi que Bouvet. Bouvet fut très surpris lorsqu’il a vu la fiche MLS de Planchet.

[59]        De son côté, Bélégou a préparé le 9 novembre 2012, un écrit (P-25) où il indique constater multiples fissures au plafond non présentes lors de l’inspection, d’avoir observé à la salle de lavage qui se trouve à l’étage des signes d’humidité non présents lors de sa visite; un trou dans le gypse s’est même formé. Bouvet voit des signes de réparations précédentes. Il a exécuté un test d’eau en arrosant le toit, test non concluant.

[60]        Pour les problèmes d’infiltration, Avakian fera venir l’entreprise Galion afin d’avoir un rapport d’expertise, mais ne demandera pas immédiatement un rapport écrit, laissant au préalable les avocats tenter de régler le litige.

[61]        Pour la fosse septique, elle fait venir l’entreprise Conceptic qui lui fera le 27 novembre 2012 une soumission à 15 500 $ (P-17). À ce document on peut voir qu’une vidange complète de la fosse coûte 300 $. À ce jour, Avakian n’a pas fait faire les travaux.

[62]        En plus de P-17, Avakian dépose P-10 une évaluation faite par Galion pour les travaux de fosse septique s’élevant à 22 826,60 $

[63]        Quant à l’infiltration, après celle de l’automne une deuxième s’est produite en février 2013. Les défendeurs sont, à nouveau, avisés et l’entreprise Galion est retenue pour une nouvelle visite qui aura lieu en mai et en juin, afin qu’un rapport écrit soit préparé.

[64]        C’est lors de la visite en mai que Gauthier trouvera les boulettes de journal portant la date d’octobre 2010. En mai, Gauthier émet l’opinion quant à la cause de l’infiltration qui serait due à une mauvaise ventilation.

[65]        Le 27 juin 2013, Galion fait une estimation des coûts visant à régler la problématique de condensation à 32 348,76 $.

[66]        Avakian retient les services de Stéphane Fleurant pour effectuer les travaux visant à régler les problèmes de ventilation ainsi que pour réparer les dommages causés, tant à l’étage qu’au sous-sol.

[67]        Fleurant émet trois factures (P-23) totalisant 27 187,35 $, l’assureur versera 20 788,79 $. Avakian a payé la balance de 6 398,56 $. Aucune preuve ne fut déposée pour déterminer si Fleurant a réparé tout ce que Galion avait noté à son estimation. Au descriptif des factures de Fleurant, il appert que les travaux pour l’amélioration de la ventilation sont faits par le changement des soffites.

[68]        Avakian témoigne qu’à cause des infiltrations d’eau elle a perdu deux contrats de location et soumet, à titre de preuve, P-11 où il appert que Jean Richer avait loué le logement d’Avakian pour 7 mois à 900 $/mois, du 1^er décembre 2012 au 30 juin 2013, pour un total de 6 300 $, mais qu’à cause des travaux prévus, il a annulé sa location.

[69]        En pièce P-24 est déposé un deuxième bail de 12 mois du 30 novembre 2013 au 30 novembre 2014 résilié pour cause d’odeurs. Elle réclame un dédommagement de 11 700 $ correspondant à un manque à gagner de location pour une durée de 13 mois.

[70]        Elle réclame aussi 4 000 $ à titre de troubles et inconvénients.

[71]        Finalement, Avakian réclame 2 908,67 $ à Salan car, selon le rapport Gauthier, Bélégou aurait dû voir et noter à Avakian des fissures de fondation qui doivent être réparées. Le coût des réparations fut évalué par Galion.

[72]        Lise Perreault Sigman : Mme Sigman est membre de l’équipe familiale d’agents inscripteurs lorsque Planchet a mis la maison à vendre. Elle a été très peu impliquée dans ce dossier qui a été piloté en majorité par son mari assisté de leur fils, mais puisque son mari est aujourd’hui aphasique, c’est elle qui est venue témoigner, tant bien que mal, à la cour. Elle indique qu’il fut déclaré à Perreault et King qu’il y avait eu une infiltration d’eau en 2009, à la toiture près de la cheminée.

[73]         Maxim Sigman, fils de Lise : Il a assisté son père lors de la vente par Planchet. Il témoigne que suite à une plainte d’odeurs d’un locataire de Planchet, il fait venir Fabien Béland de la firme Conceptic afin de déterminer s’il y a un problème. Ce dernier aurait émis verbalement sa conclusion au père de Maxim à l’effet que la fosse septique devait être changée, et le père en a fait part à son fils. Béland aurait fait un test de sol pour déterminer l’endroit où la nouvelle fosse pourrait être placée.

[74]         Le contre-interrogatoire a permis à Sigman de préciser sa réponse. Il lui fut demandé : « On comprend que le test de sol a été fait pour vérifier où placer la nouvelle fosse septique, et la sorte de fosse septique à installer? » Ce à quoi Sigman a répondu : « Le but principal était de vérifier l’état de la fosse, ensuite où on pouvait la mettre. »

[75]        Avakian a choisi de ne pas faire entendre un représentant de Conceptic, et aucun rapport provenant d’eux ou d’une autre entreprise quant à la qualité de l’installation ne fut déposé.

[76]        Baghdasar Geolfayan : Geolfayan est le mari d’Avakian, son témoignage n’a rien ajouté de plus que ce qui avait déjà été mentionné par Avakian.

[77]        Stéphane Fleurant : Fleurant indique avoir fait les travaux de rénovation chez Avakian. Lorsqu’il a enlevé le gypse pour réparer, il a observé de la laine humide, l’assureur est revenu donnant son accord à un dégarnissage plus important.

[78]        Luc Gauthier, ingénieur chez Galion : Gauthier a longuement expliqué que la source de l’infiltration est due à une mauvaise conception du toit cathédral qui engendre un problème de ventilation. La mauvaise ventilation fait en sorte que de la condensation se forme à l’entretoit et finit par apparaître sur le gypse.

[79]        Des photos montrent que des cernes se forment à plusieurs endroits. Gauthier réfute l’argumentaire de l’expert de Perreault et King,  Denoncourt, à l’effet que l’eau s’infiltre par des joints non entretenus sur le toit, en indiquant que si tel fut le cas l’infiltration serait localisée et non répandue comme les photos le démontrent.

[80]        Gauthier répond aussi à l’argumentaire de Perreault et King que l’infiltration et les fissures sont dues à la neige laissée sur le toit par Avakian, simplement du fait qu’en septembre 2012, lors de la première infiltration et première fissure, il n’y a pas de neige,

[81]        Gauthier a aussi témoigné, malgré qu’il n’ait pas déposé de rapport écrit, à titre d’expert sur l’installation septique, à l’exception de la conception, domaine pour lequel il n’a pas la formation nécessaire. Il peut, par contre, se prononcer à savoir si une fosse septique est toujours fonctionnelle.

[82]        Le contre-interrogatoire a démontré qu’il n’a fait aucun test. En direct à la question : « Votre opinion si le système doit être changé? » Gauthier a été vague en répondant : « Si elle ne fonctionne plus, si elle est colmatée. »

[83]        Engendrant ainsi la question suivante : « Y-a-t-il indice de colmatage ici? » Et la réponse cette fois directe et franche : « Non ». Par contre, il indiquera qu’un indice que lui n’a pas perçu est l’odeur, et en contre-interrogatoire lorsqu’il lui fut demandé son opinion sur le fait que l’odeur à ce moment serait omniprésente et frappante, Gauthier a répondu : « Non peut-être intermittent parce que par exemple juste lorsque les gens flushent »

[84]        Gauthier a ensuite témoigné sur les vices apparents que Bélégou de Salan avaient dû voir. En ce qui concerne la réclamation de fissures aux fondations, il indique qu’elles sont très visibles et que Bélégou aurait dû les noter à Avakian, car un défaut de les réparer peut entraîner une fragilisation et poser un risque d’infiltrations.

[85]        Dans son rapport sur les vices apparents, il mentionne aux pages 17 et 18 que l’inspecteur aurait dû noter les soffites insuffisants qui donnent une ventilation inadéquate causant les infiltrations.

[86]        À l’audience, il a modulé son opinion en ajoutant que pour que le problème de condensation soit tenu pour apparent, il faut voir des bulles d’eau au joint du plâtre ou autre, ce que l’inspecteur n’a pas pu voir puisque la maison venait d’être repeinte, et que pour confirmer sa théorie, il aurait dû ouvrir un maximum et couper un carré de gypse, ce qui ne relève pas des obligations de l’inspecteur préachat .

[87]        Finalement, Gauthier a témoigné sur l’évaluation préparée par son entreprise quant au coût de réparation. Son témoignage fut ambigu, n’étant pas l’auteur du document et reconnaissant que les mesures semblaient surévaluées.

[88]        La firme Gauthier a émis des factures totalisant 5 932,71 $ pour les rapports, préparation et vacation à la cour.

En défense

Christian Perreault

[89]        Perreault a, à maintes reprises, indiqué à la cour que lors de la visite de l’inspecteur, il lui a expliqué qu’il mettait de la chaux dans le drain du garage pour éviter les odeurs d’eau stagnante.

[90]        Or, il n’y a aucune réclamation au sujet du drain de garage qui est relié au drain français et non à la fosse septique, il n’est donc pas nécessaire de revenir plus amplement sur ce sujet.

Fosse septique

[91]        Perreault indique que lorsqu’il s’intéresse à la résidence, il a compris que la mention fosse septique à refaire, test de sol fait, voulait dire possiblement à refaire. Il fut informé que le locataire de Planchet avait senti des odeurs et que le courtier de Planchet avait fait venir un monsieur Fabien Béland qui avait fait un test de sol pour savoir où replacer la fosse septique, et qu’on lui avait montré une estimation des coûts de Béland. L’estimation est de 15 000 $. La preuve est à l’effet que le prix demandé a été diminué de ce coût.

[92]        Il en a compris que la fin de vie était hypothétique basée seulement sur la présence d’odeurs. Il a décidé d’acheter la résidence et dès la prise de possession, il a fait ses propres démarches pour découvrir si oui ou non la fosse septique était en fin de vie. Il l’a fait vidanger au complet et il a mis le boyau dedans pour voir si elle coulait. Il n’a vu aucun écoulement.

[93]        Ensuite, il a fait des recherches pour découvrir la source de la mauvaise odeur, c’est ainsi qu’il a découvert que l’odeur venait de l’eau stagnante au drain du garage et que la simple application de chaux empêchait cette odeur. Sans chaux l’odeur apparaissait dès qu’il y avait de la pluie.

[94]        Lorsque Perreault a décidé de remettre en vente la résidence, lui et Pagé ont discuté de la fosse septique à savoir si la mention « à refaire » devait être reprise.

[95]        Considérant que suite à la pause de chaux, il n’y avait pas d’odeur, et considérant qu’après avoir vidangé la fosse et mis un boyau, Perreault n’avait pas vu d’écoulement et surtout considérant que Perreault avait utilisé la résidence sans problème de fausse septique, il fut décidé de ne pas reprendre la mention qui selon Perreault était fausse, et qui avait le potentiel de faire peur à un acheteur éventuel.

[96]        Ainsi, il remplit la déclaration du vendeur et Manon Pagé la fiche MLS sans indiquer que la fosse septique était à refaire.

[97]        Lorsqu’Avakian visite la résidence avec son inspecteur et son mari, il explique à tous ce qu’il a fait au drain du garage et comment prévenir les odeurs en mettant de la chaux.

[98]        Avakian et son mari nient avoir reçu cette information. L’inspecteur Bélégou à son rapport préachat indique : « Le plancher du garage est peint et ne présente aucune fissure, la cuve de drainage au milieu est en bon état de fonctionnement. »

[99]        Perreault note que le mari d’Avakian a enlevé la chaux en septembre et que c’est après qu’ils ont noté des odeurs lors de fortes pluies. Il maintient qu’à ce jour, il n’y aucune preuve qui démontre qu’il a fait une fausse déclaration en omettant de reprendre la note de Planchet, puisqu’il n’y a pas de preuve que la fosse septique est non fonctionnelle.

Infiltration

[100]     Perreault indique que lorsqu’il a visité la maison avant son achat, il n’y avait pas de trace d’infiltration sauf au garage. Il s’est informé et Sigman lui a indiqué qu’il y avait eu un dégât d’eau dû à la laveuse dans la salle de lavage en haut qui depuis avait été réparé.

[101]     Cette version est contradictoire avec la défense écrite qui au paragraphe 33 indique « Les défendeurs ont effectivement été informés par ce même courtier qu’il y avait déjà eu une infiltration d’eau en 2009 par l’évent du toit au dessus de la salle de lavage, mais que la source de cette infiltration d’eau ponctuelle avait été réparée. » Cette version écrite est similaire au témoignage de Madame Sigman.

[102]     En haut au plafond de la salle de lavage et non au sous-sol, il a vu un trou de la grosseur d’une orange, il a demandé à Sigman ce que cela était et celui-ci lui aurait indiqué qu’il ne le savait pas, Perreault s’est dit à lui-même que cela pouvait être n’importe quoi.

[103]     Ainsi, en octobre, il a colmaté le trou avec du papier journal. Il s’avère que ce trou est exactement à l’endroit où les signes d’infiltration furent vus par Gauthier qui décida de découper le gypse à cet endroit et qui découvrit le journal.

[104]     Perreault a repeint l’ensemble de la résidence et n’a pas reparlé dans sa déclaration du vendeur de l’infiltration d’eau par l’évent du toit ni de la réparation qu’il a faite à la salle de lavage.

[105]     Perreault n’a soulevé que les conclusions de son expert Louis Denoncourt, quant à la source d’infiltration d’eau qui serait due à un mauvais colmatage des joints du toit, visible pour l’inspecteur préachat. Cette explication fut contredite par le témoignage de Gauthier et les photos qui montrent un problème plus généralisé.

[106]     Manon Gauthier, courtier de King et Perreault : elle a visité la propriété en litige pour l’acheter elle-même, puis l’a visité avec Perreault et King. Elle confirme que Sigman l’agent inscripteur leur a mentionné l’existence d’un dégât d’eau causé par un défaut de la laveuse à l’étage, causant un dommage au plafond du garage.

[107]     Elle a ensuite indiqué que Sigman lui a annoncé qu’un locataire s’était plaint d’odeurs, et que la fosse septique était à changer selon son opinion. Lorsque Perreault et King l’ont rappelé pour vendre, elle leur a demandé s’ils avaient procédé au changement de la fosse septique et ils lui ont dit que non.

[108]     Perreault lui aurait expliqué qu’il avait fait venir un plombier qui avait déterminé que l odeur venait du garage et non de la fosse septique. Perreault lui a aussi expliqué le test qu’il a fait avec sa fosse en la vidangeant complètement et en y mettant de l’eau pour voir s’il y avait un problème et qu’il ne s’était rien produit. Perreault et King ne voulaient pas que Gauthier mette la même mention « fosse septique à changer » que Planchet avait mis étant convaincu que c’était faux.

[109]     Gauthier dit s’être pliée à la volonté des clients, mais qu’elle s’est assurée de parler à l’agent d’Avakian, Bouvet de l’inscription que Planchet avait mis à sa fiche MLS.

[110]     Alexandre Bouvet : Bouvet nie que Gauthier lui ait parlé de l’ancienne fiche MLS. Il confirme par contre qu’elle lui a parlé que l’ancien propriétaire croyait que la fosse septique avait un problème à cause d’une odeur, mais qu’il s’est avéré que cette odeur provenait du garage, et que le problème a été corrigé par l’application de la chaux. Il ne se souvient pas s’il a discuté de cela avec Avakian. Lors de la visite intérieure, il indique qu’il n’y avait aucun signe d’humidité.

Rappel des principes de règles de preuve et critères du vice caché[1] :

[111]     Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

[112]     Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit.  Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.  Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès.

[113]     En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance.

[114]     La partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la partie défenderesse.

[115]     La partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable.

[116]     La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer.

[117]     Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute.

[118]     Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.  Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés.

[119]     Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction.

[120]     L'article 1726 du Code civil du Québec prévoit :

1726. Le  ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[121]     L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service définit en ces termes les vices cachés :

« L'article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché.  Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait.  Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix (art. 1604 C.c.Q.) »

[122]     L'auteur décrit ainsi les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours.  Il ajoute :

« Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci-après :  son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.  Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur;  des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté (art. 1728 C.c.Q.) »

[123]     Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'article 1726 C.c.Q., le vice doit réunir les conditions suivantes:

1)         Le vice doit être caché.

2)         Le vice doit être inconnu de l'acheteur.

3)         Le vice doit être important.

4)         Le vice doit être antérieur à la vente.

5)         Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante

[124]     Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.  Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque.

[125]     Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement.

[126]     L'âge du bien acheté est également pris en considération par les tribunaux.  Un acheteur qui acquiert un bien usagé à bas prix doit se poser davantage de questions quant aux vices qui pourraient l'affecter.

[127]     L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c. Comtois écrit :

« L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif avait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). »

[128]     Il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert.

[129]     L'article 1726 C.c.Q. n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert avant la vente.  Cependant, dans certaines situations, l'acheteur prudent et diligent doit obtenir de l'aide.  Par exemple, un acheteur qui n'a vraiment aucune connaissance du domaine de la construction devra, dans certaines circonstances, s'adjoindre les services d'une personne compétente.

[130]     Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie.

[131]     Le comportement du vendeur lors de la vente sera très important et toute omission de dénonciation de sa part engagera sa responsabilité.

[132]     À propos du devoir de divulgation du vendeur, l'article 1733 C.c.Q.. prévoit :

1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.

[,,,] »

ANALYSE ET MOTIFS

Fosse septique

[133]     Aux présentes, Avakian avait donc le fardeau de preuve de démontrer que Perreault et King avaient fait une fausse déclaration par omission en ne reprenant pas la mention « Les installations septiques seront à refaire, test de sol fait, coût approximatif 15 000 $ ».

[134]     Pour remplir ce fardeau, Avakian devait démontrer que la fosse septique était non fonctionnelle. Elle n’a pas rempli ce fardeau.

[135]     La soumission de Conceptic ne fait pas mention de l’état de fonctionnement de la fosse septique, et aucun représentant de cette entreprise n’est venu témoigner. De plus, Gauthier, expert honnête de la demanderesse, a indiqué qu’aux présentes, il n’a observé aucun indice de colmatage qui rendrait la fosse septique non fonctionnelle.

[136]     De plus, rien dans la preuve de la demanderesse n’est venu renverser le témoignage de Perreault à l’effet que les odeurs provenaient du drain du garage et non de la fosse septique.

Infiltration

[137]     Avakian a démontré qu’au moment de l’achat Perreault et King venaient de rénover et peinturer et qu’il n’y avait aucune trace visible d’infiltration.

[138]     L’expert Gauthier a d’ailleurs indiqué que la seule vision d’un soffite un peu petit ne pouvait amener un inspecteur à conclure à un problème de ventilation important s’il n’y avait pas en plus de signes visibles.

[139]     Le vice était donc caché tant pour l’inspecteur, pour les agents que pour Avakian.  Avakian qui avait retenu les services d’un inspecteur ne pouvait le connaître. Le vice est important en ce qu’il diminue la valeur de la résidence et son utilisation.

[140]     Il est antérieur, puisqu’il appert qu’en 2010, Perreault a effectué une réparation exactement à un des endroits où le vice est apparu. En conclusion, il s’agit d’un vice caché.

Dommages reliés à l’infiltration

[141]     Avakian  base sa réclamation sur une estimation de la firme Galion. Or, la personne qui a effectué cette estimation n’est pas venue témoigner et l’expert Gauthier a reconnu que plusieurs calculs semblaient exagérés. Le Tribunal ne peut donc retenir ce document à titre de preuve de la valeur des travaux.

[142]     Par contre, il reste le travail de Stéphane Fleurant qui indique avoir remplacé les soffites, soit le travail recommandé par Gauthier pour assurer une meilleure ventilation. Le coût du travail de Fleurant payable par Avakian fut de 6 398,56 $, c’est ce qui sera accordé.

[143]     Avakian demande aussi un dédommagement pour troubles et inconvénients, et considérant que Perreault a réparé une infiltration d’eau sans en connaître la source et qu’il n’a pas divulgué à personne qu’il a fait cette réparation le Tribunal accorde 4 000 $ pour tout le trouble et les inconvénients qu’engendrent des rénovations majeures.

[144]     Avakian demande aussi des dommages pour pertes de location, seule la perte du premier locateur, Jean Richer, est accordée puisque la durée du bail correspond à la durée des travaux. La somme de 6 300 $ est donc accordée.

[145]     Pour le deuxième locataire potentiel perdu à cause d’une odeur, aucun dommage n’est consenti, puisqu’il s’agit ici d’un trouble que le Tribunal n’a pas qualifié de vice caché.

Responsabilité de l’expert Salan quant aux fissures de fondation

[146]     L’expert qui performe une expertise préachat à l’obligation d’informer son client de tous défauts visuels qui ont une influence sur la décision de l’acheteur potentiel de procéder à son achat.

[147]     Salan en omettant de porter à l’attention d’Avakian des fissures visibles à la fondation qui en affectent la qualité à court et moyen terme, a fait défaut de respecter ses obligations.

[148]     Avakian a témoigné qu’elle n’a pu ainsi négocier ou budgéter convenablement le prix de la résidence n’ayant pas obtenu cette information. Elle a établi que le coût de réparation des fissures est de 2 908,67 $, et c’est ce qui lui est accordé.

Appel en garantie

[149]     Perreault a appelé en garantie son vendeur Planchet en ce qui concerne le vice de construction au toit et soffites affectant la ventilation.

[150]     Considérant que la preuve est à l’effet que ce problème était existant au moment où Perreault et King ont acheté, mais qu’il pouvait être découvert puisqu’un signe de l’existence d’un problème soit un trou de la grosseur d’une orange était apparent, l’appel en garantie est refusé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la demande en ce qui concerne les défendeurs Manon Pagé et Alexandre Bouvet;

REJETTE l’appel en garantie à l’encontre de Fabrice Planchet

ACCUEILLE la demande en partie à l’encontre de Patricia King et Christian Perreault;

ACCUEILLE la demande à l’encontre de Salan (9144-6930 Québec inc.);

CONDAMNE solidairement les défendeurs Patricia King et Christian Perreault à payer à la demanderesse la somme de 6 398,56 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation;

CONDAMNE solidairement les défendeurs Patricia King et Christian Perreault à payer à la demanderesse la somme de 10 300 $ à titre de troubles et inconvénients, ainsi que de perte de loyer avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation;

CONDAMNE Thérèse Zerko Avakian aux dépens à l’encontre de Manon Pagé et Alexandre Bouvet;

CONDAMNE la défenderesse Salan (9144-6930 Québec inc.) à payer à la demanderesse la somme de 2 908,67 $, avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation;

CONDAMNE in solidum, Patricia King et Christian Perreault aux dépens incluant les frais d’expert, et ce, dans une proportion de 85 % de responsabilité à Patricia King et Christian Perreault, et 15 % pour Salan (9144-6930 Québec inc.).

 

		__________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q.
Me Stéphanie Chartray Dufour, Mottet, Avocats
Procureur de la demanderesse Zerko Avakian
Me Andréanne Lupien
Langlois avocats
Procureure de la défenderesse Manon Pagé
Me Dominique Giguère Gilbert Simard Tremblay
Procureure du défendeur Alexandre Bouvet
M. Christian Perreault
Se représente seul
Dates d’audience :	Les 4, 5, 6 et 7 avril 2016