Romaniak c. Daneau Construction inc.							2006 QCCQ 15227
COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			LAVAL
LOCALITÉ DE				LAVAL
« Chambre civile »
N° :		540-22-009000-059
DATE :	Le 17 octobre 2006
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	MICHELINE SASSEVILLE, J.C.Q.
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BARBARA ROMANIAK
Partie demanderesse
c.
DANEAU CONSTRUCTION Inc. -et- DENIS DANEAU
Partie défenderesse
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JUGEMENT
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[1]                Le 20 août 2003, la demanderesse achète un immeuble détenu en copropriété, situé au 301 de la rue Marineau, app. 301 à Laval. La vente est faite par l’entrepreneur général en construction, Construction Daneau inc., représenté par son président, monsieur Denis Daneau.

[2]                La demanderesse recherche la responsabilité solidaire du vendeur, Daneau Construction inc., et de son président sur la base d’une présumée garantie qui lui aurait été donnée au préalable à l’effet que les poteaux d’Hydro-Québec qui obstruent la vue seraient enlevés.

[3]                Aux termes de sa requête introductive d’instance, elle s’exprime ainsi :

-          « Avant d’accepter de signer ledit acte de vente, la demanderesse a clairement exprimé son mécontentement quant à la présence de poteaux d’Hydro-Québec qui obstruaient son champ de vision, le tout tel qu’il appert des photographies communiquées en liasse au soutien des présentes comme pièce P-2;

-          la demanderesse a par conséquent exigé une garantie claire à l’effet que lesdits poteaux seraient enlevés entièrement aux frais de la co-défenderesse;

-          le co-défendeur Denis Daneau, président de la co-défenderesse, s’est personnellement porté garant de cette obligation de façon verbale devant     M. Victor Rudochvilow, époux de la demanderesse;

-          le 14 juillet 2003, M, Richard Deschênes, représentant d’Hydro-Québec, avait soumis au notaire Lavoie deux scénarios possibles quant à l’enlèvement des poteaux désirés, tel qu’il appert d’une copie d’un courriel envoyé au notaire Lavoie, communiquée au soutien des présentes comme pièce P-3;

-          en plus de son engagement personnel verbal précité et afin de prouver sa totale bonne foi ainsi que celle de sa compagnie à monsieur Rudochvilow, le président de la co-défenderesse a même apposé sa signature au haut du courriel imprimé de M. Deschêsnes, tel qu’il appert de la pièce P-3;

-          pour la demanderesse, l’enlèvement des poteaux d’Hydro-Québec constituait un élément essentiel du contrat de vente à intervenir entre elle et la co-défenderesse afin qu’elle consente à acquérir son unité de copropriété;

-          une partie des coûts d’enlèvement des poteaux devait aussi être défrayée par le notaire, Me Martial Lavoie, qui détenait un intérêt dans le projet résidentiel concerné;

-          le 20 août 2003, le co-défendeur a aussi co-signé une lettre démontrant que l’achat éventuel de l’unité de copropriété divise envisagé était conditionnel à la réalisation de l’un des scénarios soumis par M. Deschêsnes, tel qu’il appert de ladite lettre communiquée au soutien des présentes comme pièce P-4;

-          le même jour, M. Robert Girouard, représentant de la co-défenderesse, a confirmé l’engagement de celle-ci de faire enlever les poteaux d’Hydro-Québec dans la section « autres travaux » de la Liste préétablie d’éléments à vérifier du bâtiment émise par l’APCHQ, communiquée au soutien des présentes comme pièce P-5;

-          le 16 octobre 2003, une lettre de madame Annabelle Lebrun, assistante administrative au sein de la co-défenderesse, avisait la demanderesse que les travaux relativement à l’engagement pris ne pourraient être commencés qu’en mai 2004, tel qu’il appert d’une copie de ladite lettre communiquée au soutien des présentes comme pièce  P-6;

-          le 18 mai 2004, M. Richard Deschêsnes avisait le notaire Lavoie que le coût total des travaux à faire serait de 34 108,23$ excluant les taxes, tel qu’il appert d’un courriel, dont copie est communiquée au soutien des présentes comme pièce P-7;

-          à cette somme, doit s’ajouter un montant de 20 000$ afin que des descentes de Bell Canada, présentes sur les poteaux à enlever d’Hydro-Québec, soient aussi enlevées et relocalisées au cours du même processus, tel qu’il appert de la copie du courriel daté du 1^er juin 2004, communiquée au soutien des présentes comme pièce P-8;

-          les coûts des travaux relatifs à l’enlèvement des poteaux d’Hydro-Québec s’élèvent donc à un total de 59 232,99$ en ajoutant les taxes à la somme de 34 108,23$;

-          le ou vers le 3 décembre 2004, le notaire Martial Lavoie a versé la somme de 15 000$ à la demanderesse, représentant sa part des coûts d’enlèvement des poteaux, ce qui laissait un solde de 44 232,99$ à payer par la co-défenderesse afin de compléter ces travaux;

-          à la fin de l’année 2004, rien n’avait encore été entrepris par la co-défenderesse afin de remplir son engagement en vue d’enlever des poteaux d’Hydro-Québec présents à l’arrière de l’immeuble;

-          le 15 décembre 2004, les procureurs soussignés ont mis le président de la co-défenderesse en demeure de payer le solde de 44 232,99$ à la demanderesse afin de faire enlever les poteaux d’Hydro-Québec, tel qu’il appert d’une copie de la lettre et de la preuve de sa réception communiquées en liasse au soutien des présentes comme pièce P-9. »

[4]                La réclamation totale est pour un montant en capital de 44 232,99$, plus les intérêts et les frais.

[5]                Pour sa part, le défendeur Denis Daneau soutient qu’il n’a jamais souscrit d’engagement personnel pour l’enlèvement des poteaux. Il soumet que si la  responsabilité de sa compagnie est retenue, elle ne saurait excéder le montant de       26 000$ correspondant au prix estimé pour la mise en œuvre du scénario #2.

Analyse et discussion

[6]                Tous s’entendent pour dire qu’une garantie a été donnée à la demanderesse et plus précisément à son époux qui était partie aux pourparlers, à l’effet que les poteaux d’Hydro-Québec seraient enlevés selon un des scénarios émanant du représentant d’Hydro-Québec, soit celui qualifié de scénario #2, sans quoi elle ne se portait pas acquéreure de l’immeuble concerné.

[7]                Le témoignage des parties au litige de même que celui du notaire Martial Lavoie, du technicien d’Hydro-Québec, Richard Deschêsnes, et du directeur du projet chez la défenderesse, Robert Girouard, convergent tous en ce sens.

[8]                Monsieur Daneau, soutient par ailleurs qu’il n’agissait qu’à titre d’intermédiaire du notaire instrumentant, Me Martial Lavoie, qui avait lui-même des intérêts dans le projet.

[9]                Lors de son interrogatoire hors cour après défense qui s’est tenu le 20 mai 2005, monsieur Daneau a déclaré que c’est Martial Lavoie qui s’est engagé à payer vingt-six mille (26 000$) plus TPS/TVQ (n.s. à la page 7).

[10]            Aux termes de cet interrogatoire, il ne reconnaît aucun engagement de sa part qui aurait été contracté tant en son nom personnel qu’au nom de sa compagnie.

[11]            Dans sa défense écrite, il module sa réponse pour ce qui est de la compagnie, en déclarant notamment : « En ce qui a trait à la défenderesse Daneau Construction si engagement il y a eu de sa part, celui-ci doit être limité au coût mentionné à la pièce    P-3, soit la somme de 26 000$. » (paragraphe 8 de la défense).  Les allégations contenues aux paragraphes 9,12 et 13 du plaidoyer sont au même effet.

[12]            Contre-interrogé à l’audience, monsieur Daneau déclare qu’il ne s’était pas engagé personnellement à l’enlèvement des poteaux, son engagement si tant est qu’il existe, n’étant qu’en qualité de président de la compagnie. Quant à la signature apparaissant sur les documents P-3 et P-4, sans aucune autre mention y figurant, il la justifie comme étant une simple attestation à l’effet qu’il a pris connaissance des susdits documents.

[13]            La preuve testimoniale jumelée à l’ensemble de la preuve documentaire présentée dans cette cause établit clairement que la vente a été conclue à la suite de pourparlers au terme duquel une assurance a été donnée par le vendeur à l’effet que des poteaux électriques seraient enlevés selon un scénario précis, élaboré par Hydro-Québec.

[14]            C’est ce que révèlent le témoignage de la demanderesse, celui de son époux, de même que celui du représentant de la défenderesse qui agissait comme vendeur, monsieur Robert Girouard. Celui-ci a apposé sa signature sur un document portant l’entête de Daneau Construction inc., document daté du 20 août 2003 ( P-4), qu’il a remis à la demanderesse avant la signature de l’acte de vente, dans lequel il est exprimé ce qui suit :

« Je, Barbara Rudochvilow, affirme aller de l’avant concernant l’achat du condo #301 situé au 301 rue Marineau à Ste-Dorothée, en considérant que le scénario numéro deux (2) d’Hydro-Québec proposé par Daneau Construction va être accepté. »

[15]            La signature de monsieur Daneau figure aussi en-dessous de celle de son vendeur et ce, à la demande expresse de l’époux de la demanderesse qui exigeait un engagement personnel de la part de celui-ci avant la conclusion de la vente. Il a requis aussi que monsieur Daneau signe de plus le document P-3 dans lequel apparaît notamment, le scénario #2, imaginé par monsieur Richard Deschêsnes d’Hydro-Québec.

[16]            Si l’engagement de la défenderesse Daneau Construction inc. ne laisse planer aucun doute, ayant été souscrit à plusieurs moments avant la vente et réitéré après, dans une lettre datée du 16 octobre 2003 (P-16), celui du défendeur Daneau personnellement  est au cœur du présent litige.

[17]            L’avocat du défendeur a cité et produit notamment la cause Paquette et Gadler c.151082 Canada inc. et al [1] dans laquelle l’Honorable John Gomery, J.C.S. s’est exprimé ainsi à propos du cautionnement personnel :

« The law imposes a particularly heavy burden of proof upon a party who allegues a verbal contract of suretyship. First, he must show that there is a commencement of proof, unless the contract was carried out by him in the ordinary course of business of an enterprise. » (art.2862 C.C.Q.). Even supposing that this initial hurdle has been oversome, Article 2335 C.C.Q. warns:

                         “2335. Suretyship is not presumed; it is effected only if it express.”

This is a restatement of Article 1935 C.c.b.C. As noted in Commentaires du ministre de la Justice, le Code civil du Québec tome II, Québec, Publications du Québec (1993) at page 1467 :

"L’article n’exige pas que le cautionnement soit écrit; il pourrait donc être verbal. En ce cas, cependant, la preuve devrait être faite avec l’intention ferme de s’engager ainsi."

 

"Le cautionnement est un contrat aléatoire pour la caution. N’ayant rien à débourser immédiatement, elle peut s’illusionner sur la portée de son engagement. ‘Qui cautionne paie’, dit cependant un vieux proverbe. Voilà pourquoi le Code édicte que le cautionnement ne se présume pas et qu’il doit être exprès (art.1935 C.c.). Il en résulte que le cautionnement ne peut être implicite, ou se déduire des circonstances. La volonté de s’engager de la caution doit être manifeste. Les règles spéciales du cautionnement dérogent à la règle générale des obligations qui prévoient la possibilité d’un consentement implicite (art.988 C.c.). "

Later on the same page, he continues :

" Le cautionnement n’est en principe soumis à aucune condition de forme. Il peut donc être verbal ou écrit et la preuve en sera alors plus ou moins facile selon le cas.

 

Dans la majorité des pays cependant, le consentement d’une caution doit être par écrit : cette exigence est susceptible de permettre à la caution de réaliser le sérieux et la gravité de son engagement. L’Office de révision avait recommandé que le consentement de la caution soit exprimé par écrit (art.848 C.c.), mais cette recommandation n’a pas été retenue dans l’avant projet de réforme sur le droit des obligations.

 

Même si les règles du cautionnement ne l’exigent pas formellement, un écrit est quand même nécessaire à toutes fins pratiques si le créancier veut prouver devant les tribunaux que la caution a vraiment cautionné la dette. Le créancier ne pourra se servir de présomptions inférées des circonstances. Ainsi, l’admission par certains actionnaires d’une compagnie de leur engagement personnel, n’est pas opposable à celui qui dénie le sien quand rien ne prouve le contraire. Son engagement ne se déduit pas de celui des autres. "

This opinion reflects the traditional view that the slightest doubt in these matters should be resolved in favour of the alleged debtor. For example Hervé Roch & Rodolphe Paré Traité de droit civil du Québec, tome 13, Wilson & Lafleur, 1952, write on the subject of Article 1935 C.C.b.C. as follows at page 604:

"La première règle de notre article découle de la nature même du cautionnement qui, comme contrat consensuel, exige que celui qui veut garantir, doit, pour être responsable, déclarer qu’il se rend responsable. Le consentement de la caution doit être formulé d’une façon positive, il ne peut jamais se déduire des circonstances externes. Si donc la volonté de cautionner existe, elle doit s’exprimer d’une manière non équivoque. Et l’on justifie la disposition par le fait que le cautionnement est, en général, une convention très onéreuse pour la caution puisqu’elle s’engage à payer au cas où le débiteur ne paierait pas lui-même ou ne remplirait pas son obligation.

Il s’en suit qu’on ne peut admettre l’existence d’un cautionnement sur de simples présomptions, même graves, précises et concordantes mais il n’est pas interdit au tribunal de rechercher la commune intention des parties, en envisageant soit les termes de l’acte, soit toute autre considération essentielle se rattachant au contrat. On ne peut non plus admettre un cautionnement tacite, quoique l’offre de cautionner, suivant la doctrine, peut être acceptée tacitement par le créancier. Le cautionnement n’exigeant pas de forme particulière pour sa formation, il peut, avons-nous dit, être verbal, mais il crée en ce cas les difficultés de la preuve. Dans tous les cas, l’existence du cautionnement ne doit être admise que s’il n’y a aucun doute possible sur la volonté de celui qui s’est engagé comme caution."

To these citations may be added one other, from the text of Professor Pierre Ciotola, Droit des sûretés, 2^nd edition, Montreal, Ed. Themis, 1987 at p.33 where he writes:

"1.31 Principes généraux d’interprétation - La volonté de cautionner doit exister. Le cautionnement ne se présume pas. Il n’y a pas de cautionne-ment tacite; toutefois, l’offre de cautionner peut être acceptée tacitement. La volonté certaine et véritable d’être caution doit être manifeste."

[18]            Ce rappel des principes applicables au cautionnement conforte surtout les prétentions de la demanderesse en l’espèce. En effet, même si le défendeur Daneau dénie son engagement, il reconnaît avoir apposé sa signature sur les documents P-3 et P-4 et il ne fournit aucune explication satisfaisante quant à la présence de sa signature, alors qu’aucune autre forme de mention n’est apposée à côté.

[19]            Monsieur Daneau n’était pas sans savoir qu’il risquait de mettre la vente de l’immeuble en péril s’il ne satisfaisait pas aux exigences de la demanderesse associées à une promesse d’enlèvement de poteaux d’Hydro-Québec et sujet à un engagement personnel de sa part.

[20]            Le notaire Martial Lavoie a témoigné aussi à l’effet qu’il avait conclu une entente verbale avec le défendeur Daneau pour le partage des frais d’enlèvement à parts égales. À cette époque, toutefois, le coût relatif à cet ouvrage n‘était pas connu. Depuis, la société Les Investissements C.H.L.S. enr., dont il est un actionnaire aurait versé     15 000$ à la demanderesse en règlement final de cette affaire et aurait obtenu une quittance pour autant.

[21]            Les Investissements C.H.S.L. est cette société qui avait vendu des terrains à la défenderesse en 1999 et 2000 pour la construction de condos, dont celui concerné par le présent litige. C’est le notaire Lavoie qui avait signé la convention intervenue avec la défenderesse en sa qualité de représentant de Les Investissements CHLS enr. C’est lui aussi qui a agi comme notaire instrumentant à l’acte de vente intervenu entre les parties au litige. De plus, c’est avec lui que le représentant d’Hydro-Québec, monsieur Richard Deschêsnes, a discuté puis transmis des scénarios pour l’enlèvement des fameux poteaux.

[22]            Me Lavoie ou Les Investissements C.H.L.S. n’avaient souscrit aucun engagement vis-à-vis la demanderesse qui ignorait même que le notaire pouvait avoir quelqu’intérêt, avant le transfert de propriété.  Si le paiement n’a pas été fait en exécution d’une quelconque obligation et sans qu’aucune demande ne lui ait été adressée de la part de l’une ou l’autre des parties et à l’insu du défendeur Daneau, pourquoi y a-t-il eu pareil versement?

[23]            Il y a du non-dit dans cette affaire. En tout état de cause, il n’y a aucun appel en garantie formulé contre le notaire Lavoie et la volonté de s’engager des défendeurs ne fait aucun doute, compte tenu de l’ensemble de la preuve testimoniale et documentaire dans cette affaire.

[24]            Par ailleurs, l’étendue de l’obligation de la partie défenderesse cause aussi problème dans cette affaire. D’autres scénarios ont été envisagés depuis le transfert de propriété et les coûts estimés pour les ouvrages proposés ont considérablement augmenté.

[25]            Selon monsieur Richard Deschêsnes, d’Hydro-Québec, le nouveau scénario sollicité par Me Lavoie, à la réquisition de la partie demanderesse, entraînerait des dépenses de 34 108,23$, plus taxes, excluant les travaux de Bell Canada et de Vidéotron qui peuvent s’avérer très onéreux.

[26]            Selon ce dernier scénario transmis à Me Lavoie en mai 2004, il s’agirait de conserver seulement le poteau de têtes de câbles et le poteau de branchement 120/240.

[27]            C’est ce scénario évalué à 34 000$ plus taxes, avec, en sus, une somme approximative de 20 000$ pour couvrir les frais de Bell Canada et de Vidéotron qui a servi d’assise à la présente réclamation à laquelle un montant de 15 000$ a été soustrait en considération du versement déjà effectué.

[28]            Il convient de remarquer que l’engagement souscrit par la partie défenderesse était limité au scénario deux dont les coûts étaient estimés à 26 000$ plus taxes.

[29]            La demanderesse n’a pas présenté de preuve ni même allégué l’existence d’une autre entente qui serait opposable à la partie défenderesse.

[30]            Aux termes de sa requête introductive d’instance et dans son témoignage recueilli à l’audience, elle s’en reporte toujours au scénario #2.

[31]            Ce n’est qu’en mai 2004, soit bien après le transfert de propriété et ce, à l’insu de la partie défenderesse, qu’un nouveau scénario a été envisagé.

[32]            La demanderesse et son époux estiment qu’ils seraient lésés s’ils devaient être tenus au scénario #2, considérant qu’il ne reflétait pas leurs exigences réelles et qu’il ne prenait pas en compte les coûts futurs exigibles par Bell Canada et Vidéotron.

[33]            D’une part, l’existence de ces coûts additionnels ont été évoqués mais il n’ont pas été prouvés. D’autre part, la demanderesse ne peut asseoir ses prétentions sur une entente, pour l’écarter par la suite au profit d’une autre, plus avantageuse pour elle.

[34]            C’est elle-même qui a introduit en preuve tous ces éléments relatifs à l’existence de cette entente, à commencer par le témoignage du notaire Lavoie. Et puis, toute la preuve documentaire à laquelle il a été référé pour établir la responsabilité des deux parties défenderesses, ne porte que sur le scénario #2 qui ne fait aucunement mention des coûts additionnels excédant le montant de 26 000$ plus les taxes.

[35]            À l’article 1434 du Code civil du Québec, il est prévu ce qui suit :

« Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité et la loi. »

[36]            L’entente alléguée et prouvée pour le montant précité est opposable aux parties. L’obligation ne peut excéder 26 000$ plus les taxes applicables, formant un montant total de 29 627$ duquel il y a lieu de soustraire le paiement de 15 000$. Cette opération de soustraction n’est pas mise en cause par la demanderesse.

[37]            Le Tribunal en conclut que la demanderesse a établi le bien-fondé de sa réclamation jusqu’à concurrence d’un montant en capital de 14 627$.

[38]            Par ces motifs, le Tribunal :

[39]            CONDAMNE solidairement les défendeurs Denis Daneau et Daneau Construction inc. à payer à la partie demanderesse la somme de 14 627,00$ portant intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter du 28 décembre 2004.

[40]            Le tout AVEC DÉPENS contre les défendeurs.

 

		__________________________________ Micheline Sasseville Juge à la Cour du Québec
En demande : Me Yves Papineau                        (Papineau & Associés)   En défense :   Me Olivier J. Brault                        (Gagnon et Brunet)
Date d’audience :	19-20 septembre 2006