Décision

I

[1]           Le tribunal fut saisi, le 20 juin 2014, par le Syndicat de la copropriété Communauté Milton Parc (« Syndicat ») d’une requête pour l’émission d’ordonnances de sauvegarde en vertu de l’art. 754.2 C.p.c. Cette requête sollicite essentiellement trois ordonnances : (1) d’interdire à la mise en cause Ville de Montréal (la « Ville ») de délivrer un permis de construction relativement à un immeuble à être construit sur le lot numéro 4 361 809 du Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Montréal; (2) d’interdire aux défendeurs 9251-3191 Québec inc. (« 9251») et Maurice Fattal (« Fattal ») de construire quoi que ce soit sur ledit lot jusqu’à ce que jugement final intervienne au mérite; et (3) d’ordonner aux défendeurs de s’abstenir de toute action ou destruction des arbres plantés sur ledit lot jusqu’à ce que jugement final intervienne sur la demande d’injonction interlocutoire.

[2]           9251 et Fattal ont comparu par procureur et ont contesté la demande d’ordonnances de sauvegarde du demandeur.

[3]           La Ville a aussi comparu par procureure et a, elle aussi, contesté la demande d’ordonnance de sauvegarde qui la concerne.

[4]           Oxford La Cité Holdings inc. n’a pas comparu en l’instance.

II

[5]           Il convient de résumer brièvement le contexte de la demande d’ordonnances de sauvegarde sollicitée par le Syndicat.

[6]           Le 17 juin 2014, le Syndicat a intenté une requête introductive d’instance en injonction interlocutoire et en injonction permanente (art. 110 et 752 C.p.c.), en déclaration de servitude et de droit de passage (art. 912 C.c.Q.) et en nullité (art. 33 C.p.c.).

[7]           Le demandeur est un syndicat de copropriété d’un ensemble d’immeubles résidentiels et commerciaux situés sur le lot 1 514 707 du Cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Montréal. Ce lot est adjacent au lot 4 361 809 qui est la propriété de la défenderesse 9251 (le « Lot »).

[8]           Le 4 octobre 2011, 9251 a acheté de Fattal le Lot et entend y construire un bâtiment de trois étages.

[9]           Selon l’affidavit supplémentaire de madame Alanna Dow, présidente du Syndicat, daté le 18 juin 2014, la Ville est sur le point d’émettre, ce 23 juin 2014, un permis de construction à 9251 conformément à la demande déposée par cette dernière.  Le Syndicat s’oppose à ce que la Ville délivre un permis de construction à 9251 notamment pour les motifs qu’il invoque pour s’opposer à ce que 9251 construise un bâtiment de trois étages sur le terrain qu’elle a acquis de Fattal, soit le lot 4 361 809.

[10]        Essentiellement, le demandeur invoque cinq motifs au soutien de l’émission des trois ordonnances de sauvegarde qu’il sollicite :

a)            le Syndicat bénéficierait d’un droit de passage sur le Lot et, en conséquence, 9251 ne peut construire un bâtiment sur ce Lot sans violer le droit de passage dont bénéficie le Syndicat;

b)            l’acquisition par Fattal du Lot et les jugements rendus contre lui confirment l’existence d’un droit de passage sur ce Lot en faveur du Syndicat[1];

c)            des arbres ont été plantés sur le Lot par les copropriétaires du Syndicat et ces arbres ne peuvent être coupés ni enlevés selon la réglementation en vigueur;

d)            la défenderesse 9251 désire obtenir un permis de construction afin de construire sur le Lot un immeuble de trois étages qui va nécessairement entraîner l’obstruction totale du droit de passage réclamé par le Syndicat et la destruction des arbres plantés sur le Lot;

e)            la Ville ne doit pas délivrer un permis de construction à 9251 relativement au Lot parce que la résolution CA-08250379 (P-16) autorisant la modification de zonage du Lot serait nulle et, même si cette résolution était valide, les arbres plantés sur le Lot ne peuvent être ni coupés ni enlevés suivant la réglementation en vigueur.

III

[11]        La requête du Syndicat pour l’émission de trois ordonnances de sauvegarde est-elle bien fondée ?

[12]        Avant de trancher cette question en litige, il convient d’énoncer les critères régissant l’émission d’une ordonnance de sauvegarde en vertu de l’art. 754.2 C.p.c. Le tribunal a déjà écrit sur les demandes d’ordonnance de sauvegarde et sur l’injonction provisoire, et la distinction entre les deux : Placements Pellicano c. Montréal (Ville de), 2012 QCCS 2805; Fraternité des policières et policiers de Montréal c. Trudeau, 2012 QCCS 4056. Il n’est donc pas nécessaire en l’espèce de répéter les propos déjà énoncés à l’égard de ces deux procédures. Toutefois, en l’espèce, la demande d’ordonnance de sauvegarde est fondée sur l’art. 754.2 C.p.c. et la parenté entre une telle ordonnance de sauvegarde et l’injonction provisoire est évidente. Ainsi, l’art. 752 C.p.c. confirme sans équivoque la nécessité de démontrer l’urgence en plus des trois critères suivants, à savoir : (1) l’apparence d’un droit clair ou douteux; (2) un préjudice irréparable ou une situation à laquelle le jugement final ne pourra remédier; et (3) si le droit apparent est douteux, la prépondérance des inconvénients favorise le demandeur. S’il appert que le droit est inexistant, la demande sera rejetée.

[13]         Il convient de trancher d’abord la demande d’ordonnance de sauvegarde visant la Ville pour ensuite trancher celles visant 9251.

            demande visant à interdire à la ville d’émettre un permis de construction

[14]        Après avoir analysé l’ensemble du dossier, le tribunal est d’avis que cette demande d’ordonnance de sauvegarde doit être rejetée parce que le droit invoqué par le Syndicat apparaît inexistant.

[15]        En principe, la Ville doit délivrer un permis de construction à 9251 si la demande de cette dernière est conforme aux lois et règlements applicables. La procureure de la Ville a confirmé, lors de l’audition, qu’après examen de la demande de permis de 9251, la Ville est d’avis que cette demande est conforme aux lois et règlements et que le permis doit donc être émis. L’examen du dossier par le tribunal le confirme.

[16]        Ainsi, pour empêcher l’émission du permis de construction demandé par 9251, le Syndicat devait démontrer l’apparence d’un droit clair ou douteux. Or, l’examen des motifs invoqués par le Syndicat amène le tribunal à conclure que le droit qu’il invoque apparaît inexistant.

[17]        Au soutien de sa demande contre la Ville, le Syndicat devait à tout le moins démontrer prima facie l’apparence d’une irrégularité, d’une illégalité ou d’un acte ultra vires qui serait commis par la Ville en émettant le permis. Dans l’arrêt Immeubles Port Louis ltée c. Lafontaine (Village), [1991] 1 R.C.S. 326, le juge Gonthier explique la distinction entre ces trois termes et les conséquences légales pouvant s’ensuivre. Or, en l’espèce, aucun des motifs invoqués par le Syndicat n’apparaît être une irrégularité, une illégalité ou un acte ultra vires empêchant la Ville d’émettre le permis.

[18]        D’abord, la résolution et le règlement modifiant le zonage applicables au Lot, propriété de 9251, bénéficient d’une présomption de validité. Quoi qu’il en soit, l’action du Syndicat de contester la résolution adoptée par la Ville le 3 novembre 2008 modifiant le zonage du lot 4 361 809 est manifestement tardive : Immeubles S.G.T. ltée c. St-Germain-de-Grantham (Municipalité de), J.E. 2001-1454 (C.S.); Productions Abelin c. Groupe Archambault inc. (Distribution Sélect), 2006 QCCS 5378, par. 16-20.

[19]        De plus, les arbres plantés par les copropriétaires sur le terrain de 9251 ne peuvent, à l’évidence, empêcher la délivrance du permis de construction. D’ailleurs, l’art. 23.3 du Règlement sur le certificat d’occupation et certains permis, R.R.V.M., c. C-3.2, confirme qu’un certificat d’autorisation d’abattage d’arbre sera délivré à 9251 puisque les arbres sont situés dans l’aire d’implantation de la construction projetée par cette dernière[2].

[20]        Enfin, le droit de passage invoqué par le Syndicat n’a aucune pertinence quant à l’émission du permis de construction demandé par 9251. Il convient de le répéter, la Ville doit émettre le permis de construction sollicité par 9251 si la demande de cette dernière est conforme aux lois et règlements applicables. Le litige opposant le Syndicat à 9251 quant à l’existence d’un droit de passage sur le Lot n’est pas un motif justifiant le refus de délivrer le permis de construction.

[21]        Partant, puisque le droit invoqué par le Syndicat au soutien de l’ordonnance de sauvegarde sollicitée contre la Ville apparaît inexistant, cette demande doit donc être refusée.

            ordonnances sollicitées contre 9251

[22]        Il ne sera pas nécessaire de traiter des quatre critères applicables puisque le tribunal est d’avis, à la lumière de l’ensemble du dossier, que les ordonnances de sauvegarde sollicitées contre 9251 doivent être refusées parce que les critères de l’urgence et du préjudice irréparable ne sont pas satisfaits dans les circonstances.

[23]        Le procureur du Syndicat plaide qu’il y urgence à émettre les ordonnances de sauvegarde sollicitées. Il soutient que l’urgence d’agir découle du fait que le 17 juin 2014, un préposé de l’Arrondissement du Plateau-Royal a avisé Mme Dow que le permis de construction serait émis le 23 juin 2014.

[24]        Toutefois, à la lumière de l’ensemble du dossier, le tribunal est d’avis que l’urgence invoquée par le Syndicat a été fabriquée de toutes pièces par sa négligence à faire trancher l’existence de son droit de passage sur le Lot, puisqu’il aurait pu présenter sa demande dès le 3 avril 2013.

[25]        En effet, depuis le 28 septembre 2010, le Syndicat détient une opinion de M^e Michel Tétrault, notaire, une opinion juridique concluant que la servitude de droit de passage créée en 1948 existe toujours et depuis au moins le 3 avril 2013, le Syndicat était au courant de la demande d’autorisation amorcée par 9251, comme le démontre clairement la lettre de sa procureure, Me Andrée Dolan, qui confirme qu’elle est au courant que 9251 a déposé une demande de permis pour construire un immeuble à logements sur le Lot.

[26]        Le 17 avril 2013, le procureur de 9251 avise la procureure Me Dolan, représentant le Syndicat, que 9251 a produit sa demande de permis de construction en s’étant assurée de son droit de construire un bâtiment résidentiel sur son terrain - le Lot - selon l’implantation projetée et qu’il n’y a aucune servitude de passage en vigueur sur son terrain.

[27]        Le 4 octobre 2013, Me Dolan répond au procureur de 9251 ce qui suit :

Cher confrère,

Notre cliente nous informe que votre cliente poursuivrait ses démarches auprès de l’arrondissement et de la ville afin d’obtenir les permis nécessaires pour construire un immeuble sur lot 4 361 809 situé sur la rue Hutchison, à Montréal.

Notre cliente désire réitérer son intention de prendre les mesures nécessaires incluant l’injonction afin de faire respecter l’assiette de la servitude de passage qui est inscrite en sa faveur sur ce lot advenant que le projet de construction de votre client n’en tienne pas compte.

[28]        Ainsi, le Syndicat aurait eu amplement le temps de faire trancher la question du droit de passage qu’il invoque maintenant sans attendre de savoir si la Ville allait émettre le permis de construction demandé par 9251.

[29]        Dans les circonstances, le Syndicat ne peut tirer profit d’une urgence qu’il a lui-même créée : vigilantibus non dormientibus jura inveniunt.

[30]        Le procureur du Syndicat plaide que son client est impécunieux et qu’en conséquence, la décision fut prise de faire des représentations auprès de la Ville avant d’entreprendre des procédures judiciaires coûteuses. Le tribunal en convient, mais la stratégie adoptée par le Syndicat ne peut préjudicier au droit de 9251 de contester les ordonnances de sauvegarde sollicitées en l’espèce.

[31]        Mais il y a plus.

[32]        Le droit invoqué par le Syndicat est douteux à la lumière de l’affidavit détaillé de M. Philippe Perrault, président de 9251, et des arguments convaincants plaidés par son procureur quant à l’extinction de la servitude de droit de passage créée en 1948 sur le Lot, compte tenu que le même propriétaire serait devenu en juillet 1968 propriétaire du fonds servant et du fonds dominant, et qu’il n’y aurait eu par la suite aucune indication que le propriétaire du fonds servant aurait voulu faire revivre cette servitude de droit de passage[3].

[33]        Le procureur de 9251 soulève donc un doute sérieux sur l’existence d’une servitude de droit de passage en faveur du Syndicat grevant le Lot. Toutefois, compte tenu des opinions juridiques produites par le procureur du Syndicat, le tribunal conclut à l’apparence d’un droit douteux du Syndicat quant au droit de passage. Ceci obligerait le tribunal à se pencher sur la prépondérance des inconvénients dans les circonstances. Cependant, il ne sera pas nécessaire de le faire en l’espèce puisque le tribunal est d’avis que le refus d’émettre les ordonnances de sauvegarde sollicitées par le Syndicat à l’égard de 9251 ne lui causera pas un préjudice irréparable dans les circonstances.

[34]        L’examen du plan accompagnant le certificat de localisation daté du 6 mars 2012, préparé par l’arpenteur-géomètre Robert Katz et produit sous la cote D-7, montre que le lot du Syndicat (1 514 707) et le Lot de 9251 (4 361 809) ne sont plus enclavés et qu’un passage existe entre l’immeuble du Syndicat et la ligne séparative entre les deux lots.

[35]        Quant aux arbres plantés sans droit pas le Syndicat et ses copropriétaires sur le terrain de 9251, ils ne peuvent lui conférer un droit à l’encontre du droit de propriété de 9251.

[36]        9251 a clairement le droit de couper et d’enlever ces arbres. Bref, le Syndicat invoque sa propre turpitude : nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

[37]        En effet, il importe de souligner que le Syndicat invoque une servitude de droit de passage sur le Lot, propriété de 9251, pour bloquer le projet de construction de cette dernière pendant que l’on tranche l’existence ou l’inexistence de ce droit de passage. Or, à la lecture du dossier, le tribunal constate que le Syndicat tente à toutes fins utiles de transformer son droit de passage en droit pour planter des arbres et pour créer un parc sur le terrain de 9251. On peut donc franchement s’interroger sur l’application des art. 6 et 7 C.c.Q. quant à de tels agissements du demandeur.

[38]        Enfin, si le Syndicat obtient gain de cause au mérite, 9251 s’expose au risque d’une condamnation en démolition, en restauration du droit de passage ou à des dommages-intérêts. Il n’y a donc pas lieu de suspendre l’exercice du droit de propriété de 9251 dans les circonstances : voir notamment Sablière Chevrier et fils inc. c. Investissements Aloès inc., 2009 QCCA 1737; Association des propriétaires des Jardins Taché inc. et al. c. Entreprises Dasken inc. et al., [1974] R.C.S. 2, p. 17.

IV

[39]        En somme, le tribunal est d’avis que l’ordonnance de sauvegarde réclamée contre la Ville doit être rejetée parce que le droit réclamé par le Syndicat pour interdire l’émission du permis de construction apparaît inexistant.

[40]        De surcroît, les ordonnances de sauvegarde réclamées par le Syndicat à l’égard de 9251 doivent, elles aussi, être rejetées parce que le critère de l’urgence et celui portant sur le préjudice irréparable ne sont pas remplis dans les circonstances.

[41]        Enfin, le tribunal recommande fortement aux parties de procéder directement au fond (art. 752.1 C.p.c.) puisqu’il n’y a en l’espèce qu’une seule réponse quant au droit de passage : il existe ou il est éteint.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[42]        REJETTE la requête du demandeur pour l’émission d’ordonnances de sauvegarde;

[43]        LE TOUT, frais à suivre.