APERÇU

[1]         Le Tribunal est saisi d’une demande conjointe introduite en vertu de l’article 57.0.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (ci-après : LTAL)[1].

[2]         Cette demande conjointe des locataires s’inscrit dans le cadre de récentes modifications législatives qui permettent dorénavant à deux locataires ou plus d’une même résidence privée pour aînés certifiée de s’adresser au Tribunal administratif du logement, ensemble, dans le cadre d’une seule et même demande.

[3]         Essentiellement, par leur demande conjointe, la majorité des locataires recherchent une diminution de loyer de 250 $ pour les mois d’avril 2020 à juin 2020, pour les mois d’octobre 2020 à avril 2021, ainsi que pour les mois de décembre 2021 à février 2022.

[4]         Une diminution de loyer de 125 $ est également recherchée pour le mois de mars 2020, les mois de juillet 2020 à septembre 2020, ainsi que les mois de mai 2021 à novembre 2021.

[5]         Les locataires ont précisé que leur demande en diminution visait la période du 14 mars 2020 au 28 février 2022.

[6]         La condamnation du locateur au paiement de la diminution à être accordée avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et remboursement des frais de justice sont également recherchés.

[7]         Au soutien de leur demande conjointe, les locataires allèguent que le locateur a fait défaut de fournir un ou plusieurs mêmes services inclus dans leurs baux respectifs en raison des mesures sanitaires découlant de la pandémie de Covid-19.

[8]         En défense, le locateur allègue plusieurs moyens. Il allègue notamment :

      Qu’il bénéficie de l’immunité de poursuite de l’article 123 de la Loi sur la santé publique;

      Que seuls les locataires ayant eu un bail de façon continue pendant toute la période visée par les diminutions de loyer peuvent faire partie de la demande conjointe;

      Qu’il a rempli ses obligations prévues aux baux et qu’il ne s’est pas enrichi au détriment des locataires;

      Que la diminution de loyer ne peut débuter qu’à compter de la mise en demeure.

MISE EN CONTEXTE

[9]         La demande conjointe concerne les logements situés au [Adresse 1] et au [Adresse 2] dans la ville de Laval.

[10]     Les logements sont situés dans une résidence privée certifiée pour personnes âgées comportant approximativement 740 unités, construite en deux phases et connue sous le nom Les jardins de Renoir. La résidence accueille des personnes aînées autonomes et semi-autonomes.

[11]     Les baux des locataires prévoient, à la partie 1 de l’annexe 6, plusieurs services dont :

          Accès à des activités de loisirs selon un calendrier et animateurs;

          À l’intérieur : bibliothèque, piscine, salles (deux) d’entraînement physique, salle de billard, salle de cinéma, salle de loisirs multifonctionnelle, salle de quilles, salon internet et lieu de recueillement;

          À l’extérieur : aire de jeux, aire de repos et jardins.

          Service de navette et d’auto partagée.

[12]     Les conditions des baux des locataires, dont leurs périodes et le montant des loyers, ont été consignés par les parties dans divers tableaux résumés à la demande du Tribunal[2].

[13]     Le 13 mars 2020, le gouvernement du Québec a déclaré l’état d’urgence sanitaire par le décret 177-2020[3], et ce, pour tout le territoire du Québec en vertu de l’article 118 de la Loi sur la santé publique[4]. Cet état d’urgence sera renouvelé à de nombreuses reprises et prendra fin le 1er juin 2022 suivant l’adoption de la Loi visant à mettre fin à l’état d’urgence sanitaire, tout en prévoyant le maintien de mesures transitoires nécessaires pour protéger la santé de la population[5].

[14]     Suivant cette déclaration d’état d’urgence, plusieurs mesures sanitaires sont imposées par le Gouvernement, notamment la fermeture de certains lieux ou la réduction de leur capacité maximale, l’interdiction d’opération de certains services non essentiels, mesures de distanciation physique, interdiction de rassemblements intérieurs et extérieurs, restriction des déplacements entre certaines régions et le couvre-feu[6].

[15]     Des mesures sanitaires spécifiques sont notamment imposées aux résidences pour personnes âgées[7].

[16]     Ces différentes mesures ont eu pour conséquences de restreindre totalement ou partiellement les locataires dans l’utilisation, la disponibilité ou l’accès à certains services ou lieux inclus à leurs baux entre les mois de mars 2020 et février 2022.

[17]     Plus précisément, la demande conjointe des locataires concerne les services suivants[8] :

      Piscine et spa;

      Salle de billard;

      Salle de quilles;

      Salle d’entraînement physique (deux salles);

      Salle des casse-têtes;

      Salle de cinéma;

      Bibliothèque;

      Chapelle;

      Pièces pour artistes;

      Salle à manger;

      Salon des arts;

      Atrium phases 1 et 2;

      Salles communautaires;

      Salon de coiffure;

      Pharmacie;

      Jardins (sorties extérieures incluant aire de jeux);

      Service de navette et auto partagée;

      Activités de loisirs.

[18]     Le 30 avril 2021, une mise en demeure est transmise au locateur, mise en demeure requérant une diminution de loyer en raison de la perte de services[9].

[19]     Suivant cette mise en demeure, plusieurs échanges ont lieu entre les parties[10].

[20]     Le 12 août 2021, les locataires introduisent leur demande conjointe[11].

LES QUESTIONS EN LITIGE

[21]     Les questions en litige sont les suivantes :

1. Le locateur bénéficie-t-il de l’immunité de poursuite prévue à l’article 123 de la Loi sur la santé publique ?
2. Les locataires n’ayant pas eu un bail continu des mois d’avril 2020 à février 2022 doivent-ils être exclus de la demande conjointe ?
3. Les locataires ont-ils eu une perte de services justifiant une diminution de loyer ?
4. Dans le cas où les locataires ont droit à une diminution de loyer, à compter de quel moment celle-ci doit débuter ?
5. Dans le cas où les locataires ont droit à une diminution de loyer, quel est le montant de cette diminution ?

ANALYSE ET DÉCISION

Le locateur bénéficie-t-il de l’immunité de poursuite prévue à l’article 123 de la Loi sur la santé publique ?

[22]     La Loi sur la santé publique (LSP)[12] a pour objet la protection de la santé de la population et la mise en place de conditions favorables au maintien et à l’amélioration de l’état de santé et du bien‑être de la population en général.

[23]     Certaines mesures qu’elle contient visent à donner aux autorités de Santé publique les pouvoirs nécessaires pour intervenir lorsque la santé de la population est menacée[13], notamment par un agent biologique susceptible de causer une épidémie, si la présence de cet agent n’est pas contrôlée[14].

[24]     Le Gouvernement peut déclarer un état d’urgence sanitaire dans tout ou une partie du territoire québécois lorsqu’une menace grave à la santé de la population, réelle ou imminente, survient.[15]

[25]     Au cours de l’état d’urgence sanitaire, le gouvernement du Québec ou le Ministre peuvent, sans délai et sans formalité pour protéger la santé de la population, adopter diverses mesures qui sont prévues à l'article 123 LSP.

[26]     Il peut notamment ordonner la fermeture de tout lieu de rassemblements et plus généralement, ordonner toute autre mesure nécessaire pour protéger la santé de la population.

[27]     À ce sujet, l’article 123 LSP énonce :

« 123. Au cours de l’état d’urgence sanitaire, malgré toute disposition contraire, le gouvernement ou le ministre, s’il a été habilité, peut, sans délai et sans formalité, pour protéger la santé de la population:

1° ordonner la vaccination obligatoire de toute la population ou d’une certaine partie de celle-ci contre la variole ou contre une autre maladie contagieuse menaçant gravement la santé de la population et, s’il y a lieu, dresser une liste de personnes ou de groupes devant être prioritairement vaccinés;

2° ordonner la fermeture des établissements d’enseignement ou de tout autre lieu de rassemblement;

3° ordonner à toute personne, ministère ou organisme de lui communiquer ou de lui donner accès immédiatement à tout document ou à tout renseignement en sa possession, même s’il s’agit d’un renseignement personnel, d’un document ou d’un renseignement confidentiel;

4° interdire l’accès à tout ou partie du territoire concerné ou n’en permettre l’accès qu’à certaines personnes et qu’à certaines conditions, ou ordonner, lorsqu’il n’y a pas d’autre moyen de protection, pour le temps nécessaire, l’évacuation des personnes de tout ou partie du territoire ou leur confinement et veiller, si les personnes touchées n’ont pas d’autres ressources, à leur hébergement, leur ravitaillement et leur habillement ainsi qu’à leur sécurité;

5° ordonner la construction de tout ouvrage ou la mise en place d’installations à des fins sanitaires ou de dispensation de services de santé et de services sociaux;

6° requérir l’aide de tout ministère ou organisme en mesure d’assister les effectifs déployés;

7° faire les dépenses et conclure les contrats qu’il juge nécessaires;

8° ordonner toute autre mesure nécessaire pour protéger la santé de la population. »

Le gouvernement, le ministre ou toute autre personne ne peut être poursuivi en justice pour un acte accompli de bonne foi dans l’exercice ou l’exécution de ces pouvoirs. »

[Notre soulignement et nos caractères gras]

[28]     Selon le locateur, l’analyse du sens ordinaire et grammatical des mots utilisés par le législateur démontre qu’il bénéficie de l’immunité prévue au dernier alinéa de l’article 123 LSP. L’expression « toute autre personne » est claire et aucun élément ne doit restreindre la portée de cette formulation. Celle-ci inclut donc nécessairement les résidences privées pour aînés.

[29]     Toujours selon le locateur, une lecture globale de la LSP permet de constater que lorsque le législateur veut limiter la portée d’application de « toute personne », il le précise. Puisque le législateur n’a pas cru bon d’en limiter la portée, l’expression « toute autre personne » doit être interprétée conformément à son sens littéral.

[30]     Par ailleurs, l’utilisation du démonstratif « ces » dans l’expression « l’exercice ou l’exécution de ces pouvoirs », plutôt que le possessif, confirmerait que l’immunité s’applique également à quelqu’un qui ne possède pas les pouvoirs de l’alinéa 1.

[31]     En raison de l’utilisation de façon alternative des termes « exercice » et « exécution » dans l’expression « un acte accompli de bonne foi dans l’exercice ou l’exécution de ces pouvoirs », cela permet également d’étendre la portée de la disposition.

[32]     Ainsi, l’exercice des pouvoirs réfèrerait à l’utilisation par le Ministre ou le Gouvernement des pouvoirs qui leur sont dévolus à l’alinéa 1. L’exécution, quant à elle, serait la mise en œuvre d’un ordre fait par le Ministre ou le Gouvernement dans l’exercice de leurs pouvoirs par toute personne.

[33]     L’immunité s’appliquerait donc à « toute autre personne » qui n’a pas de pouvoir à exercer, mais qui doit quand même agir pour se conformer aux obligations découlant de l’exercice des pouvoirs par le Ministre et le Gouvernement, soit en exécutant les ordres ou directives.

[34]     Qu’en est-il en l’espèce ?

[35]     Le dernier alinéa de l’article 123 LSP n’a jamais fait l’objet d’une application, d’une interprétation ou d’une analyse par les Tribunaux du Québec à ce jour.

1)             La portée de l’article 123 de la LSP

[36]     Lorsqu’un état d’urgence est déclaré en vertu de l’article 118 LSP, cela a pour effet de transférer, du moins en partie, le pouvoir législatif de l’Assemblée nationale à l’Exécutif, soit le Gouvernement. En effet, les pouvoirs d’urgence prévus à la LSP autorisent le Gouvernement à adopter des décrets, des arrêtés ou à émettre des ordonnances qui peuvent notamment aller à l’encontre des lois en vigueur.

[37]     Ces pouvoirs exceptionnels, sous l’état d’urgence sanitaire prévus à l’article 123 LSP, sont donc accordés au Gouvernement, soit le Conseil des ministres.

[38]     Ces pouvoirs sont par leur nature des pouvoirs législatifs puisque le Gouvernement est autorisé à adopter des règles qui peuvent être contraires aux lois et règlements en vigueur.

[39]     L’article 123 LSP prévoit en outre que le Gouvernement peut habiliter le ministre de la Santé et des Services sociaux à exercer un ou plusieurs des pouvoirs d’urgence.

[40]     Malgré ce transfert du pouvoir législatif de l’Assemblée nationale au Gouvernement, cela ne se traduit toutefois pas par une abdication des pouvoirs législatifs de l’Assemblée nationale[16].

[41]     À cet égard, voici comment s’est exprimé la Cour d’appel dans l’affaire Bricka c. Procureur général du Québec[17] :

« [31] Comme le plaide l’intimé, on constate en effet que le pouvoir de désaveu que l’article 122 LSP reconnaît à l’Assemblée nationale s’inscrit dans la continuité du caractère généralement a posteriori de ce contrôle[29]. Il n’appartient pas à l’Assemblée nationale d’exercer le pouvoir exécutif dans notre tradition démocratique, mais elle doit toutefois en contrôler l’exercice. C’est au gouvernement que revient la décision de déclarer l’état d’urgence et il en est responsable devant l’Assemblée nationale. Cette dernière « peut désavouer par un vote la déclaration d’urgence sanitaire et tout renouvellement » (art. 122 LSP).

[32] La LSP crée un déséquilibre entre les pouvoirs législatifs et exécutifs afin de permettre au gouvernement d’agir rapidement pour lutter efficacement contre la crise :

Dans les États démocratiques, une crise de l’ampleur de celle dans laquelle l’émergence de la COVID-19 nous a plongés n’a pas pour effet d’abroger cette séparation des pouvoirs, mais de modifier de manière très importante l’équilibre en fonction duquel on répartira les responsabilités entre ses trois composantes [exécutive, législative et judiciaire] : l’exécutif étant appelé à prendre une place beaucoup plus importante.[30]

[33] Dans une telle situation d’urgence sanitaire, ce déséquilibre s’explique pour des raisons de gestion de la crise[31], mais l’Assemblée nationale conserve tout de même un contrôle a posteriori qui lui permet de désavouer tant la déclaration d’urgence sanitaire que ses renouvellements (art. 122 LSP).

(…)

[53] L’article123 LSP permet au gouvernement de prendre des mesures pour protéger la santé de la population lorsqu’il existe des menaces graves, réelles ou imminentes :

(…)

[54] Les mesures adoptées par le gouvernement étant assimilables à un règlement, chaque décret de santé publique constitue « un acte normatif, de caractère général et impersonnel, édicté en vertu d'une loi qui, lorsqu'il est en vigueur, a force de loi »[45]. »

[Citations omises]

2)             L’interprétation du dernier alinéa de l’article 123 LSP

[42]     Les professeurs Côté et Devinat écrivent :

« Les lois sont des textes qui comportent une structure et des composantes qui contribuent à la compréhension des règles de droit qu’elles énoncent. De la même manière que l’interprète ne peut faire abstraction des autres articles, il doit aussi tenir compte des différentes parties de la loi ainsi que sa présentation formelle, que l’on pourrait désigner comme son paratexte. Parmi les éléments qui doivent être pris en considération, on peut distinguer : le titre, le préambule, les dispositions d’objets, les notes marginales, les définitions, les éléments qui accompagnent le dispositif et l’annexe. » [18]

[43]     La Cour suprême, dans l’arrêt Bell ExpressVu Limited Partnership c. Rex, écrit au sujet de la méthode moderne d’interprétation[19] :

« 27 Cette méthode reconnaît le rôle important que joue inévitablement le contexte dans l’interprétation par les tribunaux du texte d’une loi.  Comme l’a fait remarquer avec perspicacité le professeur John Willis dans son influent article intitulé « Statute Interpretation in a Nutshell » (1938), 16 R. du B. can. 1, p. 6, [TRADUCTION] « les mots, comme les gens, prennent la couleur de leur environnement ».  Cela étant, lorsque la disposition litigieuse fait partie d’une loi qui est elle-même un élément d’un cadre législatif plus large, l’environnement qui colore les mots employés dans la loi et le cadre dans lequel celle-ci s’inscrit sont plus vastes.  En pareil cas, l’application du principe énoncé par Driedger fait naître ce que notre Cour a qualifié, dans R. c. Ulybel Enterprises Ltd., [2001] 2 R.C.S. 867, 2001 CSC 56, par. 52, de « principe d’interprétation qui présume l’harmonie, la cohérence et l’uniformité entre les lois traitant du même sujet ».  (Voir également Stoddard c. Watson, 1993 CanLII 59 (CSC), [1993] 2 R.C.S. 1069, p. 1079; Pointe-Claire (Ville) c. Québec (Tribunal du travail), 1997 CanLII 390 (CSC), [1997] 1 R.C.S. 1015, par. 61, le juge en chef Lamer.)

28 D’autres principes d’interprétation — telles l’interprétation stricte des lois pénales et la présomption de respect des « valeurs de la Charte » — ne s’appliquent que si le sens d’une disposition est ambiguë (…)

29 Qu’est-ce donc qu’une ambiguïté en droit?  Une ambiguïté doit être « réelle » (Marcotte, précité, p. 115). Le texte de la disposition doit être [TRADUCTION] « raisonnablement susceptible de donner lieu à plus d’une interprétation » ( Westminster Bank Ltd. c. Zang, [1966] A.C. 182 (H.L.), p. 222, lord Reid).  Il est cependant nécessaire de tenir compte du « contexte global » de la disposition pour pouvoir déterminer si elle est raisonnablement susceptible de multiples interprétations. Sont pertinents à cet égard les propos suivants, prononcés par le juge Major dans l’arrêt CanadianOxy Chemicals Ltd. c. Canada (Procureur général), 1999 CanLII 680 (CSC), [1999] 1 R.C.S. 743, par. 14 : « C’est uniquement lorsque deux ou plusieurs interprétations plausibles, qui s’harmonisent chacune également avec l’intention du législateur, créent une ambiguïté véritable que les tribunaux doivent recourir à des moyens d’interprétation externes » (je souligne), propos auxquels j’ajouterais ce qui suit : « y compris d’autres principes d’interprétation ».

30 (…) Il est donc nécessaire, dans chaque cas, que le tribunal appelé à interpréter une disposition législative se livre à l’analyse contextuelle et téléologique énoncée par Driedger, puis se demande si [TRADUCTION] « le texte est suffisamment ambigu pour inciter deux personnes à dépenser des sommes considérables pour faire valoir deux interprétations divergentes » (Willis, loc. cit., p. 4-5). »

[44]     La règle moderne d’interprétation des lois formulées par Driedger est qu’« il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur »[20].

[45]     D’ailleurs, dans l’arrêt Canadian Oxy Chemicals Ltd. c. Canada (Procureur général)[21], la Cour suprême indique qu’il faut « donner aux mots leur sens ordinaire le plus évident » et celui « qui s’harmonise avec le contexte et l’objet visés par la loi dans laquelle ils sont employés ».

[46]     Également, il faut examiner les termes utilisés par le législateur en vertu du principe voulant qu’à moins que le contexte ne s’y oppose clairement, un mot doit avoir le même sens dans un même texte législatif[22].

[47]     C’est d’ailleurs le principe codifié à l’article 41.1 de la Loi d’interprétation[23] qui prévoit ceci :

« 41.1. Les dispositions d’une loi s’interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble et qui lui donne effet »

Finalement, l’arrêt Rizzo & Rizzo shoes Ltd. (Re)[24] nous enseigne que « selon un principe bien établi en matière d’interprétation législative, le législateur ne peut avoir voulu des conséquences absurdes ».

[48]     Ainsi, il importe de prendre en considération d’autres dispositions de la Loi sur la santé publique, dont les suivantes :

« 2. Certaines mesures édictées par la présente loi visent à permettre aux autorités de santé publique d’exercer une vigie sanitaire au sein de la population et à leur donner les pouvoirs pour intervenir lorsque la santé de la population est menacée.

Dans la présente loi, on entend par une menace à la santé de la population la présence au sein de celle-ci d’un agent biologique, chimique ou physique susceptible de causer une épidémie si la présence de cet agent n’est pas contrôlée.

Les autorités de santé publique visées par la présente loi sont le ministre de la Santé et des Services sociaux, le directeur national de santé publique nommé en vertu de la Loi sur le ministère de la Santé et des Services sociaux (chapitre M-19.2) et les directeurs de santé publique nommés en vertu de la Loi sur les services de santé et les services sociaux (chapitre S-4.2) ou de la Loi sur les services de santé et les services sociaux pour les autochtones cris (chapitre S-5).

55. Lorsqu’un directeur de santé publique constate l’existence ou craint l’apparition dans sa région d’une situation présentant des risques élevés de mortalité, d’incapacité ou de morbidité évitables pour la population ou pour un groupe d’individus et, qu’à son avis, il existe des solutions efficaces pour réduire ou annihiler ces risques, il peut demander formellement aux autorités dont l’intervention lui paraît utile de participer avec lui à la recherche d’une solution adéquate dans les circonstances.

Les autorités ainsi invitées sont tenues de participer à cette recherche de solution.

Lorsque l’une de ces autorités est un ministère ou un organisme du gouvernement, le directeur de santé publique ne peut lui demander formellement de participer à la recherche d’une solution, sans en avoir préalablement avisé le directeur national de santé publique.

56. Le ministre peut en tout temps décider d’exercer lui-même le pouvoir prévu à l’article 55, en collaboration avec le ou les directeurs de santé publique concernés.

90. Tout professionnel de la santé qui constate qu’une personne omet, néglige ou refuse de respecter les mesures de prophylaxie prévues par le règlement visé à l’article 89 doit en aviser le directeur de santé publique du territoire dans les plus brefs délais.

Le directeur doit faire enquête et, à défaut par cette personne d’accepter de respecter les mesures de prophylaxie nécessaires, il peut demander à la cour une ordonnance enjoignant à cette personne de le faire.

Les dispositions de l’article 88 s’appliquent à cette situation, compte tenu des adaptations nécessaires.

Le directeur peut aussi, en cas d’urgence, utiliser les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 103 et les articles 108 et 109 s’appliquent à cette situation.

95. Les signalements faits en vertu des dispositions du présent chapitre ne permettent pas à celui qui l’effectue de dévoiler des renseignements personnels ou confidentiels, à moins qu’après évaluation de la situation, l’autorité de santé publique concernée ne les exige dans l’exercice des pouvoirs prévus au chapitre XI. (…)

100. Sous réserve de l’article 98, un directeur de santé publique peut, lorsque requis dans le cadre d’une enquête épidémiologique:

(…)

4° avoir accès à tout lieu et en faire l’inspection, à toute heure raisonnable;

101. Les pouvoirs accordés au directeur de santé publique par le paragraphe 4° de l’article 100 ne peuvent être exercés pour entrer dans une résidence privée sans le consentement de l’occupant, à moins que le directeur soit muni d’un ordre de la cour l’y autorisant.

Tout juge de la Cour du Québec ou des cours municipales des villes de Montréal, Laval ou Québec ayant compétence dans la localité où se trouve la résidence peut accorder l’ordonnance s’il est d’avis que la protection de la santé de la population le justifie.

113. Un directeur de santé publique peut exercer lui-même les pouvoirs prévus à la présente section ou autoriser spécifiquement certaines personnes à en exercer certains en son nom.

120. La déclaration d’état d’urgence sanitaire doit préciser la nature de la menace, le territoire concerné et la durée de son application. Elle peut habiliter le ministre à exercer un ou plusieurs pouvoirs mentionnés à l’article 123.

124. Une déclaration d’état d’urgence sanitaire n’empêche pas les autorités de santé publique d’exercer les pouvoirs qui leur sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi.

Pendant un état d’urgence sanitaire, le ministre agit avec l’assistance du directeur national de santé publique et les ordres ou directives donnés par le directeur national de santé publique doivent être exécutés de la même manière que ceux du ministre.

130. Les sommes requises par le gouvernement ou par le ministre, dans l’exercice des pouvoirs qui leur sont attribués en vertu de la présente section, sont prises sur le fonds consolidé du revenu. »

[Nos soulignements et nos caractères gras]

3)             Analyse

[49]     Dans la présente affaire, il ne fait aucun doute dans l’esprit du Tribunal que les « pouvoirs » dont il est fait référence au dernier alinéa de l’article 123 sont ceux énoncés aux huit paragraphes du premier alinéa.

[50]     Ceci dit, le fait de mettre en place, de respecter, de se soumettre ou de suivre une mesure émise par le Gouvernement ou le Ministre, en vertu de l’article 123 LSP, constitue-t-il « une exécution de ces pouvoirs » ?

[51]     Le Tribunal ne le croit pas.

[52]     Lorsque le Gouvernement ou le Ministre rend des ordonnances et signent des décrets ou des arrêtés ministériels, ils exercent leurs pouvoirs.

[53]     Cependant, l’exécution de ces pouvoirs constitue non pas le fait de respecter ses ordonnances, décrets ou arrêtés, mais le fait de permettre de recourir à des moyens coercitifs pour faire respecter ses ordonnances, décrets ou arrêtés.

[54]     Le grand dictionnaire terminologique[25], réalisé par l’Office québécois de la langue française définit le mot « exercice », comme suit :

« Accomplissement d'une activité, d'une fonction ou d'un droit ».

[55]     Quant au mot « exécution », le grand dictionnaire terminologique indique : « Fait d'accomplir une obligation ».

[56]     Le mot « pouvoir » prend donc une importance significative dans l’interprétation de cet article puisque les mesures énoncées aux huit paragraphes du premier alinéa de l’article 123 LSP sont essentiellement un pouvoir législatif tel que mentionné précédemment.

[57]     Ce mot est défini dans le Dictionnaire de droit québécois et canadien[26] comme suit : « Prérogative conférée par la loi ».

[58]     Pour le Tribunal, « l’exercice ou l’exécution de ces pouvoirs » vise les acteurs du Gouvernement qui ont une autorité pour définir les normes qui seront édictées et ceux qui assurent la mise en œuvre (concrétisation des moyens d’intervention) ou leur respect.

[59]     Les personnes investies de l’immunité sont celles qui établissent et celles qui ont autorité pour faire respecter les normes établies et édictées en vertu de l’article 123 LSP, qui ont un lien de préposition avec le Gouvernement ou le Ministre.

[60]     Lorsqu’un citoyen prend des mesures nécessaires pour respecter un ordre, une consigne ou une mesure établie ou édictée en vertu de l’article 123 LSP, ou lorsqu’il met en place les mesures exigées par ceux-ci, il n’exerce pas ou n’exécute pas un pouvoir, mais respecte un devoir de se conformer à la norme établie en vertu de l’exercice ou de l’exécution des pouvoirs discrétionnaires prévus à cet article.

[61]     Il est vrai que pour accomplir les objectifs de protection de Santé publique, il est important d’obtenir la coopération de l’ensemble des citoyens. En effet, sans leur participation, les mesures prises en vertu de l’article 123 LSP par le Ministre ou le Gouvernement pourraient s’avérer inefficaces.

[62]     Cependant, cela ne fait pas en sorte que l’immunité prévue par l’article 123 LSP doive recevoir une interprétation suffisamment large afin de conclure que cette immunité vise à protéger les personnes qui, en respectant les décrets ou arrêtés pris en vertu de l’article 123 LSP, s’exposeraient potentiellement à des poursuites civiles.

[63]     L’immunité prévue à l’article 123 LSP vise à protéger les décideurs contre les poursuites en justice pour les décisions qu’ils prennent de bonne foi. De l’avis du Tribunal, l’objectif recherché par cette immunité est de permettre le bon déroulement de l’état d’urgence sanitaire et la prise de décisions dans un contexte où elles doivent être prises très rapidement.

[64]     Une interprétation logique, simple et compréhensible qui s’harmonise avec le texte et l’intention de la Loi permet donc de conclure que seul le Gouvernement, le Ministre, ou toute autre personne qui exerce ou exécute les pouvoirs de nature législative décrits au premier alinéa dans une situation d’urgence sanitaire, ne peuvent être poursuivis en justice.

[65]     De l’avis du Tribunal, cette immunité ne peut inclure tout citoyen, qu’ils soient particuliers ou corporatifs, qui respectent et mettent en application les directives ministérielles et autres mesures, notamment en suspendant ou en interrompant un ou des services prévus à un contrat tel un bail résidentiel.

[66]     Si tel était le cas, toute personne qui serait poursuivie en responsabilité contractuelle pourrait prétendre que son manquement ou son défaut découle du respect d’une mesure prise en vertu de l’article 123 LSP et pourrait alors invoquer l’immunité en prétendant avoir agi de bonne foi.

[67]     Par l’article 123 LSP, le législateur n’a certainement pas voulu faire bénéficier les citoyens d’une dérogation au droit commun qui leur permettrait d'être dispensés de certaines obligations ou d’être déchargés des conséquences légales de leurs actes au motif qu’ils ont agi de bonne foi.

[68]     Du moins, dans ce cas, il ne s’agit certainement pas de l’intention du législateur.

[69]     D’ailleurs, si tel était le cas, le législateur l’aurait exprimé clairement comme il l’a fait dans la Loi sur la sécurité publique[27] aux articles 124 et suivants, lesquels énoncent :

« 124. Toute personne qui respecte un ordre donné en vertu de l’article 47 ou 93 est réputée se trouver dans une situation de force majeure.

125. Toute personne mobilisée en application de mesures établies sous le régime de la présente loi ou dont l’intervention est requise ou acceptée expressément en vertu de celle-ci est, pour la détermination de la responsabilité civile à l’égard des tiers, réputée être, au cours de la durée de son service, une préposée de l’autorité sous laquelle elle est placée. Elle est, toutefois, réputée être une préposée de l’autorité responsable de la sécurité civile en défaut d’agir lorsqu’elle est mobilisée en vertu de l’article 83 ou une préposée du gouvernement lorsqu’elle est mobilisée à l’extérieur du Québec pour la mise en œuvre de mesures de coopération visées à l’article 68.

La même présomption s’applique, avec les adaptations nécessaires, aux périodes de formation, d’exercices d’évaluation des mesures ou d’exercices préparatoires.

Elle ne s’applique toutefois pas aux préposés de l’État ou des personnes morales de droit public qui ne cessent pas d’agir dans l’exécution de leurs fonctions du seul fait qu’ils sont placés temporairement sous le commandement d’une autre autorité.

126. Toute personne visée à l’article 125 qui participe à des mesures d’intervention lors d’un sinistre ou d’un autre événement visé par la présente loi, qu’il soit réel ou imminent, est exonérée de toute responsabilité pour le préjudice qui peut résulter de son intervention, à moins que ce préjudice ne soit dû à sa faute intentionnelle ou à sa faute lourde.

Cette exonération bénéficie à l’autorité sous laquelle la personne est placée, à l’autorité dont elle est présumée être la préposée et à l’autorité qui a mis en œuvre les mesures d’intervention ou qui les a demandées, sauf, dans le cas d’un sinistre majeur, à celle qui n’a pas participé à l’établissement d’un schéma de sécurité civile ou adopté les mesures de protection alors qu’elle y était tenue ou si les mesures, qui sont prévues au plan de sécurité civile applicable et liées aux actes reprochés, n’ont pas été prises ou réalisées conformément à ce qui a été établi »

[70]     Par ailleurs, le Tribunal ne retient pas les prétentions du locateur quant aux commentaires du Ministre de la Santé et des Services sociaux formulés au cours de l’étude détaillée de la Loi visant à mettre fin à l’état d’urgence sanitaire, sanctionnée et entrée en vigueur le 1er juin 2022. En effet, le texte de l’article 2 de cette loi est différent, les mots utilisés ne sont pas les mêmes que ceux utilisés à l’article 123 LSP, les commentaires du Ministre ne peuvent lier le Tribunal et les commentaires sont faits près de 20 ans suivant l’adoption de la LSP.

[71]     En conclusion, le Tribunal est d’avis que le locateur ne bénéficie pas de l’immunité de poursuite prévue à l’article 123 de la Loi sur la santé publique.

Les locataires n’ayant pas eu un bail continu des mois d’avril 2020 à février 2022 doivent-ils être exclus de la demande conjointe ?

[72]     Le locateur prétend que toutes les personnes ayant emménagé après le 1er avril 2020 ou qui ont quitté la résidence avant le 28 février 2022 doivent être exclues de la demande conjointe.

[73]     Le locateur fonde sa prétention notamment sur la décision rendue par le soussigné, dans l’affaire Rina Bouchard et al. c. Société en commandite Tours Rimouski[28]. Cette décision porte sur la mise en cause des autres locataires en vertu de l’article 57.0.2 LTAL.

[74]     Or, dans la présente affaire, aucun locataire n’a été mis en cause en vertu de l’article 57.0.2 LTAL. Les locataires partis à la présente demande ont tous signé la demande conjointe à titre de demandeurs.

[75]     Pour le Tribunal, il y a une distinction importante à faire entre les principes qui ont été énoncés par le soussigné relativement à la mise en cause des autres locataires dans l’affaire Rina Bouchard et al. c. Société en commandite Tours Rimouski et des locataires qui sont demandeurs ayant signé la demande conjointe, comme dans le présent cas.

[76]     Il apparaît déraisonnable aux yeux du Tribunal de rejeter un recours d’un locataire demandeur qui a signé la demande conjointe au seul motif qu’il n’ait pas eu un bail continu entre la période du 13 mars 2020 et le 28 février 2022. Ce seul fait ne peut justifier l’irrecevabilité ou le rejet au fond de son recours.

[77]     Tout au plus, cela ne pourrait que possiblement constituer un motif pour disjoindre les recours sans plus.

[78]     À cela s’ajoute que si le Tribunal devait donner suite à la prétention du locateur, cela aurait alors pour conséquence directe que chaque locataire qui verrait sa demande conjointe rejetée au seul motif qu’il n’a pas eu un bail de façon continue pour une certaine période devrait réintroduire une demande pour faire valoir ses droits.

[79]     Tout ce jeu de chaise musicale se ferait aux frais et dépens des justiciables, locataire comme locateur.

[80]     Pour le Tribunal un tel scénario ne favoriserait en rien la saine administration de la justice et heurterait au surplus le principe de proportionnalité consacré à l’article 63.1 LTAL.

[81]     Ce motif est par conséquent rejeté.

[82]     Le locateur prétend également que les locataires ayant conclu un bail après la déclaration de l’état d’urgence sanitaire du 13 mars 2020 et la mise en place des mesures sanitaires sont mal fondés de réclamer une diminution de loyer, ceux-ci ayant signé leurs baux en pleine connaissance de cause.

[83]     Pour le locateur, le fait que les locataires aient accepté de payer un loyer au prix convenu malgré la perte de services ou d’accès à certains lieux démontre que le prix du loyer était conforme à la valeur du marché.

[84]     Le Tribunal n’est pas en accord avec cette prétention du locateur. D’une part, le locateur n’a pas fait la preuve que les services ou lieux faisant l’objet du présent litige ne sont pas inclus dans les baux des locataires ayant été signés après le 13 mars 2020.

[85]     D’autre part, la preuve ne démontre pas que le locateur a augmenté le loyer des locataires ayant signé leurs baux après le 13 mars 2020, lorsque les mesures sanitaires ont diminué ou ont été cessées ou qu’il leur a refusé l’accès.

[86]     Cet autre motif est donc également rejeté.

Les locataires ont-ils eu une perte de services ou de jouissance des lieux justifiant une diminution de loyer ?

1)             Le droit

[87]     L’article 1854 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

[88]     Lorsque le locateur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut exercer les recours prévus à l’article 1863 du Code civil du Québec :

« 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer ; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. »

[89]     Il s’agit d’obligations de résultat. Conséquemment, les moyens de défense du locateur sont limités. Selon la doctrine appliquée par la jurisprudence, les auteurs Jobin et Baudouin mentionnent ce qui suit :

« ... dans le cas d’une obligation de résultat, la simple constatation de l’absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l’inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d’une preuve de simple absence de faute, c’est-à-dire démontrer que l’inexécution ou le préjudice subi provient d’une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d’absence de faute. » [29]

[90]     De plus, le deuxième alinéa de l’article 1854 du Code civil du Québec va plus loin. Il impose une obligation de garantie et donc la responsabilité du locateur s’en trouve accrue. Toujours selon les mêmes auteurs :

« En présence enfin d’une obligation de garantie, le débiteur est présumé responsable. La seule façon pour lui d’échapper à sa responsabilité est de démontrer que c’est par le fait même du créancier qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l’obligation assumée. »[30]

[91]     Ainsi, une fois la preuve du dommage établie par la locataire, il revient alors au locateur de démontrer que sa responsabilité ne pouvait être retenue en raison d’une situation s’apparentant à un cas de force majeure. Qui plus est, en présence d’une obligation de garantie, le locateur est présumé responsable. La seule façon pour lui alors d’échapper à sa responsabilité est de démontrer que c’est par le fait même du locataire qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l’obligation assumée.

[92]     Relativement à la diminution de loyer, celle-ci doit correspondre à la perte réelle subie, elle doit être objective et non pas varier selon les caractéristiques propres à chaque locataire.

[93]     Pour donner ouverture à une diminution de loyer, il faut que la perte de jouissance soit réelle, sérieuse, significative et substantielle[31].

[94]     En conséquence, pour obtenir une diminution de loyer, la perte de valeur locative ou la diminution de prestation d’une situation ou encore les défectuosités dénoncées par le locataire doivent lui occasionner une perte de jouissance des lieux qui soit réelle, substantielle et significative. Le trouble ne doit pas être mineur ou n’être qu’un simple préjudice esthétique. Somme toute, le trouble doit être sérieux.

[95]     Selon les dictionnaires, le mot « sérieux » fait référence au caractère de ce qui mérite attention et considération du fait de son importance, de sa gravité (critique, réel, préoccupant, inquiétant).

[96]     Au sujet de la diminution de loyer, le professeur Jacques Deslauriers[32] écrit :

« 1225. Le locataire qui subit une diminution partielle de jouissance peut demander une diminution de loyer (art. 1863, 1865, 1604 C.c.Q.) si le préjudice qui en résulte n’est pas assez sérieux pour justifier la résiliation du bail. Ce recours constitue un choix pour le locataire qui n’envisage pas la possibilité ou la nécessité absolue de rétablir le service dont il est privé dans un délai raisonnable. Il ne s’agit pas de permettre au locataire de recouvrer sous forme de diminution de loyer les dommages subis à la suite de la dégradation des lieux ou d’une carence de services, mais bien d’évaluer la part du loyer attribuable au service ou à l’espace non fourni et à diminuer le loyer en conséquence1745. Il ne s’agit ni d’un moyen de pression ni de représailles ni de dommages-intérêts1746. Il s’agit plutôt d’une compensation pour les services non fournis1747. La diminution doit correspondre à la perte réelle de la valeur locative du local d’habitation1748. Le locataire qui demande une diminution de loyer ne doit pas être la cause des problèmes entraînant la diminution de jouissance, par sa négligence qui a « invité la vermine à s’installer » et son manque de collaboration pour l’éliminer1749. »

(Références omises)

[97]     Plus loin, le professeur Deslauriers[33] exprime la distinction qu’il faut faire entre la diminution du loyer et le droit à des dommages-intérêts :

« 1245. La résiliation du bail, la rétention ou la diminution du loyer sont des recours qui peuvent être accompagnés d’une réclamation de dommages-intérêts. Il s’agit de recours distincts pouvant être exercés concurremment, séparément ou même de façon consécutive1772.

1246. Dans tous les cas, le locataire peut exiger des dommages-intérêts, sous réserve de certaines dispositions spécifiques qui en dispensent le locateur, quand les inconvénients subis résultent de faits ou de comportements de tiers dont il ne peut être tenu responsable parce qu’il a posé les gestes voulus pour les éviter ou y remédier (art. 1859, 1861, 1863 C.c.Q.). Les seuls dommages-intérêts qui peuvent être réclamés sont ceux qui résultent directement de l’inexécution de l’obligation du bailleur et ceux que les parties pouvaient prévoir lors du contrat, car il s’agit de responsabilité contractuelle (art. 1458, 1863, 1613 C.c.Q.) 1773. »

(Références omises)

[98]     Toujours en regard de la distinction à faire entre la diminution de loyer et les dommages-intérêts, la juge Matteau, dans l’affaire King George Electronique Inc. c. 2842122 Canada Inc., mentionnait[34] :

« [75] Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation respective des parties au bail. Il vise dès lors à compenser le locataire pour la perte de l’usage et des avantages du bien loué, en réduisant le loyer en proportion de la diminution réelle de la jouissance par rapport à l’ensemble de la jouissance convenue.

[76] Il est également utile ici de rappeler que le recours en diminution de loyer n’a pas le même objet qu’un recours en dommages. Alors que le second permet au locataire de recouvrer les dommages qu’il a subis à la suite d’une dégradation des lieux ou de la diminution des services, le premier vise à recouvrer la part du loyer attribuable à la fourniture du service ou à l’utilisation de l’espace dont il a été privé. »

2)             Historique des différentes mesures sanitaires

[99]     Pour une meilleure compréhension, il y a lieu de faire un rappel non exhaustif des différentes mesures ayant eu un impact sur les services et l’accès aux différents lieux de la résidence[35] :

      13 mars 2020 : Interdiction de visite non essentielle dans les résidences pour personne âgée;

      14 mars 2020 : Fermeture des lieux publics tels que salle de spectacle, piscine, etc.;

      15 mars 2020 : Réduction de la capacité des restaurants et des salles à manger de 50 %;

      21 mars 2020 : Interdiction de tout rassemblement intérieur ou extérieur; fermeture de tous les commerces;

      22 mars 2020 : Confinement obligatoire dans les résidences pour personnes âgées;

      24 mars 2020 : Fermetures de tous les services, sauf ceux essentiels;

      27 avril 2020 : Réouverture des commerces avec accès extérieur;

      6 mai 2020 : Autorisation de sortie extérieure pour les personnes vivant en résidence pour personnes âgées; levée de l’interdiction de visite dans les résidences pour personnes âgées;

      20 mai 2020 : Autorisation de pratique récréative individuelle, sans contact;

      21 mai 2020 : Autorisation de rassemblements extérieurs pour un maximum de dix personnes de trois ménages différents;

      29 mai 2020 : Réouverture des bibliothèques;

      30 mai 2020 : Ouverture des espaces publics extérieurs;

      8 juin 2020 : Reprise de l’entraînement en salle, de la restauration sur place et des rassemblements intérieurs dans les lieux privés (maximum dix personnes de trois ménages différents), sauf notamment dans la Communauté métropolitaine de Montréal (ci-après : CMM);

      19 juin 2020 : Reprise de la restauration sur place et des rassemblements intérieurs dans les lieux privés (maximum dix personnes de trois ménages différents) dans la CMM;

      22 juin 2020 : Rassemblements intérieurs et extérieurs dans les lieux publics permis, mais limités à 50 personnes; réouverture des salles de spectacle, des théâtres, des cinémas et des infrastructures sportives intérieures;

      3 août 2020 : Augmentation du nombre de personnes à 250 dans les événements intérieurs et extérieurs;

      23 septembre 2020 : La CMM passe en zone rouge : aucun rassemblement, activité de groupe intérieure interdite; les lieux accueillant un auditoire sont fermés;

      8 octobre 2020 : Activités sportives et de loisirs organisés interdites; fermeture des gymnases et des centres d’entraînement;

      16 octobre 2020 : En zone rouge : fermeture des restaurants;

      17 décembre 2020 : En zone rouge : Rassemblements intérieurs et extérieurs interdits; activités culturelles, récréatives et sportives en groupe permises à l’extérieur dans les lieux publics, en groupe d’un maximum de huit personnes, avec distanciation de deux mètres;

      25 décembre 2020 : Les commerces non-prioritaires doivent être fermés du 25 décembre au 10 janvier 2021;

      31 décembre 2020 : Prolongation de la fermeture des commerces jusqu’au 8 février 2021;

      9 janvier 2021 : Mise en place d’un couvre-feu;

      8 février 2021 : En zone orange : Réouverture des commerces dont les bibliothèques; ouverture des salles à manger dans les résidences pour personnes âgées, des gymnases pour entraînement individuel et des activités sportives ou de loisirs intérieurs permises en solo, duo ou personnes d’une même résidence;

      22 février 2021 : Réouverture des cinémas, des salles de spectacle et des piscines pour baignade libre; l’entraînement individuel et les activités sportives ou de loisirs sont permises à l’extérieur (maximum de huit personnes);

      24 mars 2021 : En zone rouge : Réouverture des salles à manger dans les résidences pour personnes âgées, pour les résidents ayant été vaccinés depuis plus de 21 jours;

      26 mars 2021 : En zone rouge : les lieux de culte peuvent accueillir un maximum de 25 personnes; autorisation des activités intérieures sans contact dans tout lieu, incluant tous les plateaux sportifs ou salles d’entraînement, avec capacité d’accueil restreinte; réouverture des piscines intérieures dans les établissements hôteliers; réouverture des installations intérieures et extérieures des établissements de spas et des salles de spectacles (mêmes consignes que les cinémas).

      7 juin 2021 : Les résidents d’une même résidence privée pour aînés qui auront eu deux doses de vaccin pourront se côtoyer à l’intérieur de leur unité locative, et ce, peu importe le palier d’alerte.

      1er novembre 2021 : Assouplissement des mesures pour les restaurants et les bars;

      20 décembre 2021 : Dans les résidences pour personnes âgées, un maximum de cinq visiteurs à la fois par jour et de quatre résidents par table est permis, fermeture des cinémas et des salles de spectacle; suppression des évènements publics et des activités intérieures; fermeture des lieux particuliers intérieurs (arcades, sites thématiques, centres d’amusement et récréatifs, etc.).

      31 décembre 2021 : Fermeture des salles à manger des restaurants, des aires de restauration et des lieux de culte (sauf pour funérailles); événements extérieurs avec limite de 250 personnes avec passeport vaccinal; sports intérieurs suspendus ou limités à deux personnes (ou personnes de la même résidence);

      7 février 2022 : Lieux de culte ouverts à 50 % de la capacité (maximum 250 personnes, avec passeport vaccinal); événements publics à l'intérieur (notamment cinémas et salles de spectacle) : capacité d'accueil à 50 % ou maximum de 500 personnes, avec passeport vaccinal.

      21 février 2022 : Dans les résidences pour personnes âgées, dix résidents pourront être assis à la même table avec distance minimale d’un mètre entre les tables; accès aux espaces communs pour les personnes proches aidantes et les visiteurs, en respectant les consignes sanitaires en vigueur;

      12 mars 2022 : Levée de la plupart des mesures.

3)             Analyse

[100] Les locataires prétendent avoir subi une perte de jouissance en raison de la fermeture de certains lieux de la résidence, de même qu’en raison de la perte de services en raison des mesures sanitaires.

[101] Quant au locateur, il prétend que les locataires n’ont pas démontré avoir subi une perte de jouissance ou de services réelle, sérieuse, significative et substantielle, que leur preuve est vague et imprécise, qu’il ne s’est pas enrichi à leur dépens et qu’il a rencontré ses obligations quant aux services d’animation et de loisirs, ainsi qu’en regard des espaces communs.

[102] Le Tribunal tient à souligner que le locateur n’invoque pas la force majeure à titre de moyen de défense.

[103] Les différents reproches formulés par les locataires seront analysés un par un.

Piscine et spa

[104] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de piscine.

[105] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, la piscine a été fermée complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois octobre 2020, les mois de novembre 2020 à janvier 2021, une partie du mois de février 2021, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[106] Par la fermeture complète de la piscine durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle justifiant une diminution de loyer.

[107] Le fait que les locataires utilisaient ou non la piscine ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importance et ne peut faire échec à une diminution de loyer.

[108] La perte d’un service n’a pas à être analysée de façon subjective selon l’utilisation ou l’importance que le locataire peut accorder à ce service. Ce service doit être analysé comme une composante du coût du loyer, et ce, peu importe le fait que la piscine soit plus utilisée par certains locataires que par d'autres ou pas du tout.

[109] Selon la jurisprudence[36], il faut considérer le facteur objectif qui peut servir de base tant à une augmentation qu'à une diminution de loyer répartie également sur l'ensemble des locataires, plutôt qu'une approche subjective s'appliquant à un ou des locataires en particulier.

[110] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès à la piscine ou son utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[111] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[112] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Salle de billard

[113] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de salle de billard.

[114] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, la salle de billard a été fermée complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois septembre 2020, les mois d’octobre 2020 à décembre 2020, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[115] Par la fermeture complète de la salle de billard durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle justifiant une diminution de loyer.

[116] Le fait que les locataires utilisaient ou non la salle de billard ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer, tel que déjà mentionné.

[117] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès à la salle de billard ou son utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[118] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[119] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Salle de quilles

[120] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de salle de quilles.

[121] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, la salle de quilles a été fermée complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois septembre 2020, les mois d’octobre 2020 à décembre 2020, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[122] Par la fermeture complète de la salle de quilles durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle justifiant une diminution de loyer.

[123] Le fait que les locataires utilisaient ou non la salle de quilles ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer, tel que déjà mentionné.

[124] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès à la salle de quilles ou son utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[125] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[126] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Salle d’entraînement physique (deux salles)

[127] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de salle d’entraînement physique (gym).

[128] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, les salles d’entraînement ont été fermées complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois septembre 2020, les mois d’octobre 2020 à février 2021, une partie du mois de mars 2021, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[129] Par la fermeture complète des salles d’entraînement durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle justifiant une diminution de loyer.

[130] Le fait que les locataires utilisaient ou non les salles d’entraînement ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer, tel que déjà mentionné.

[131] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès aux salles d’entraînement ou leur utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[132] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[133] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Salle des casse-têtes

[134] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de salle de casse-têtes.

[135] Cela dit, pour le Tribunal, les locataires n’ont pas rempli leur fardeau de preuve sur ce chef de réclamation. La simple affirmation de la mandataire des locataires à l’effet qu’ils n’ont pu avoir accès à cette salle est insuffisante.

[136] Par ailleurs, l’interdiction d’accès à ce lieu n’a pas occasionné une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle, de l’avis du Tribunal.

[137] En conséquence, le Tribunal n’accorde aucune diminution de loyer quant à ce chef de réclamation.

Salle de cinéma

[138] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de salle de cinéma.

[139] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, la salle de cinéma a été fermée complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois septembre 2020, les mois d’octobre 2020 à janvier 2021, une partie du mois de février 2021, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[140] Par la fermeture complète de la salle de cinéma durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle, justifiant une diminution de loyer.

[141] Le fait que les locataires utilisaient ou non la salle de cinéma ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer, tel que déjà mentionné.

[142] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès à la salle de cinéma ou son utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[143] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[144] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Bibliothèque

[145] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de bibliothèque.

[146] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, la bibliothèque a été fermée complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois de décembre 2020, les mois de janvier 2021 à mars 2021, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[147] Par la fermeture complète de la bibliothèque durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle, justifiant une diminution de loyer.

[148] Le fait que les locataires utilisaient ou non la bibliothèque ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer, tel que déjà mentionné.

[149] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès à la bibliothèque ou son utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[150] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[151] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Chapelle

[152] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de lieu de recueillement.

[153] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, la chapelle a été fermée complètement durant une partie du mois de mars 2020, les mois d’avril 2020 à mai 2020, une partie du mois de juin 2020, une partie du mois de décembre 2020, les mois de janvier 2021 à mars 2021, une partie du mois de décembre 2021, le mois de janvier 2022 et une partie du mois de février 2022.

[154] Par la fermeture complète de la chapelle durant ces mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle, justifiant une diminution de loyer.

[155] Le fait que les locataires utilisaient ou non la chapelle ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer, tel que déjà mentionné.

[156] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès à la chapelle ou son utilisation a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[157] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[158] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Pièces pour artistes

[159] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de pièces pour artiste.

[160] Cela dit, pour le Tribunal, les locataires n’ont pas rempli leur fardeau de preuve sur ce chef de réclamation. La simple affirmation de la mandataire des locataires à l’effet qu’ils n’ont pu avoir accès à ces pièces est insuffisante.

[161] Par ailleurs, l’interdiction d’accès à ce lieu n’a pas occasionné une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle, de l’avis du Tribunal.

[162] En conséquence, le Tribunal n’accorde aucune diminution de loyer quant à ce chef de réclamation.

Salle à manger

[163] Pour le Tribunal, les locataires n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve sur ce chef.

[164] L’accès à la salle à manger est intimement relié à la prise d’un repas acheté auprès du locateur. La preuve ne permet pas de conclure autrement et aucune preuve à l’effet qu’un locataire pouvait consommer son propre repas dans la salle à manger n’a été faite.

[165] Or, le bail de la mandataire des locataires ne prévoit aucun service de repas. D’ailleurs, madame Légaré a témoigné acheter des carnets de repas. Elle utilise donc, le cas échéant, la salle à manger de façon ponctuelle.

[166] Aucun autre bail mentionnant un service de repas n’a été produit en preuve. De plus, le tableau résumé des baux ne mentionne aucun service de repas. Le Tribunal ne peut donc déterminer lequel des locataires bénéficiait d’un tel service.

[167] La preuve démontre que le locateur a continué à offrir le service de repas aux locataires et que lorsque les salles à manger étaient fermées en raison des mesures sanitaires, les repas ont été livrés à leurs logements.

[168] Quoi qu’il en soit, la fermeture des salles à manger n’a pas occasionné une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle

[169] En conséquence, le Tribunal n’accorde aucune diminution de loyer quant à ce chef de réclamation.

Salon des arts

[170] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de salon des arts.

[171] Cela dit, pour le Tribunal, les locataires n’ont pas rempli leur fardeau de preuve sur ce chef de réclamation. La simple affirmation de la mandataire des locataires à l’effet qu’ils n’ont pu avoir accès à ce salon est insuffisante.

[172] Par ailleurs, l’interdiction d’accès à ce lieu n’a pas occasionné une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle, de l’avis du Tribunal.

[173] En conséquence, le Tribunal n’accorde aucune diminution de loyer quant à ce chef de réclamation.

Atrium phases 1 et 2

[174] Pour le Tribunal, les locataires n’ont pas rempli leur fardeau de preuve sur ce chef de réclamation. La simple affirmation de la mandataire des locataires à l’effet qu’ils n’ont pu avoir accès à ces lieux est insuffisante.

[175] Par ailleurs, l’interdiction d’accès à ces lieux n’a pas occasionné une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle, de l’avis du Tribunal.

[176] En conséquence, le Tribunal n’accorde aucune diminution de loyer quant à ce chef de réclamation.

Salles communautaires

[177] Pour le Tribunal, les locataires n’ont pas rempli leur fardeau de preuve sur ce chef de réclamation. La simple affirmation de la mandataire des locataires à l’effet qu’ils n’ont pu avoir accès à ces lieux est insuffisante.

[178] Par ailleurs, l’interdiction d’accès à ces lieux n’a pas occasionné une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle, de l’avis du Tribunal.

[179] En conséquence, le Tribunal n’accorde aucune diminution de loyer quant à ce chef de réclamation.

Salon de coiffure

[180] Les baux des locataires ne prévoient pas le service de salon de coiffure.

[181] La preuve démontre que le locateur a loué à une tierce partie un de ses locaux pour l’exploitation d’un salon de coiffure. Aucune preuve n’a été faite quant aux heures d’ouvertures et de services offerts par ce salon de coiffure.

[182] Pour le Tribunal, il ne s’agit pas d’un service offert par le locateur aux termes des baux.

[183] Il s’agit d’une commodité dont les locataires bénéficient à même l’immeuble, dans lequel est situé leurs logements.

[184] À cela s’ajoute que la preuve ne démontre pas une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle.

[185] Il n’y a donc pas lieu de diminuer le loyer pour ces motifs.

Pharmacie

[186] Les baux des locataires ne prévoient pas le service de pharmacie.

[187] La preuve démontre que le locateur a loué à une tierce partie un de ses locaux pour l’exploitation d’une pharmacie. Aucune preuve n’a été faite quant aux heures d’ouvertures et de services offerts par cette pharmacie.

[188] Pour le Tribunal, il ne s’agit pas d’un service offert par le locateur aux termes des baux.

[189] Il s’agit d’une commodité dont les locataires bénéficient à même l’immeuble, dans lequel est situé leurs logements.

[190] À cela s’ajoute que la preuve ne démontre pas une perte de jouissance pouvant être qualifiée de réelle, sérieuse, significative et de substantielle.

[191] Il n’y a donc pas lieu de diminuer le loyer pour ces motifs.

Jardins (sorties extérieures incluant aire de jeux)

[192] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service d’aire de jeux, de repos et de jardin extérieur.

[193] Selon la preuve, dont notamment les pièces D-1, D-3, D-14 et D-16 à D-20 que retient le Tribunal, l’accès aux jardins été interdit une partie du mois de mars 2020, durant le mois d’avril 2020 et une partie du mois de mai 2020.

[194] Par la fermeture complète de l’accès aux jardins et en conséquence des aires de jeux durant ce mois et l’impossibilité d’y avoir accès, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle, justifiant une diminution de loyer.

[195] Le fait que les locataires utilisaient ou non les jardins ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer.

[196] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer. Il est vrai que l’accès aux jardins dont l’utilisation des aires de jeux a pu être moins commode par les différentes mesures dont le nombre de locataires pouvant y avoir accès en même temps.

[197] Cela dit, le locateur a offert le service, mais avec des modalités d’accès différentes.

[198] Le Tribunal ne peut donc conclure à une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle pour ces autres mois.

Service de navette et auto partagée

[199] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires prévoient le service de navette ou d’auto partagée.

[200] De la preuve que retient le Tribunal, ces services n’ont pas été offerts par le locateur qu’une partie du mois de mars 2020, durant le mois d’avril 2020 et une partie du mois de mai 2020.

[201] En conséquence, il est évident que les locataires ont perdu accès à un service prévu à leurs baux et qu’ils ont subi une perte de jouissance que l’on peut qualifier de réelle, sérieuse, significative et substantielle, justifiant une diminution de loyer.

[202] Le fait que les locataires utilisaient ou non ces services ou la fréquence d’utilisation n’a ici aucune importante et ne peut faire échec à une diminution de loyer.

[203] Quant aux autres mois, le Tribunal juge qu’il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer.

Activités de loisirs

[204] Spécifiquement à leur annexe 6, partie 1, les baux des locataires mentionnent le service d’accès à des activités de loisirs « selon un calendrier mensuel ».

[205] Pour le Tribunal, il n’y a pas eu perte de service ou de jouissance justifiant une diminution de loyer sur ce chef.

[206] La preuve démontre que le locateur a continué d’offrir des services de loisirs aux locataires.

[207] Certes, les mesures sanitaires ont fait en sorte que les activités de loisirs auxquelles les locataires étaient habitués ont été chamboulées, modifiées ou remplacées. Cependant, le Tribunal retient de la preuve que le locateur a modifié ses offres d’activités aux locataires, en tenant compte des restrictions imposées par la santé publique.

[208] Le témoignage de madame Rochon ainsi que l’analyse des pièces D-3, D-4, D-5, D-6, D-8 et D-10, démontrent que le locateur a continué à offrir son service de loisir aux locataires.

[209] Le Tribunal comprend que les activités de loisir offertes par le locateur durant certains mois n’ont pas favorisé la socialisation entre locataires. Il n’en reste pas moins que le locateur a rempli ses obligations contractuelles envers les locataires sur ce point.

[210] Le Tribunal n’accorde en conséquence aucune diminution sur ce chef.

Dans le cas où les locataires ont droit à une diminution de loyer, à compter de quel moment celle-ci doit débute ?

[211] Le locateur prétend que toute diminution de loyer est irrecevable pour la période précédant la mise en demeure du 30 avril 2021.

[212] S’appuyant sur la jurisprudence[37] et la doctrine[38], il prétend que la mise en demeure constitue le point de départ d’une réclamation en diminution de loyer.

[213] Qu’en est-il dans la présente affaire ?

[214] Les articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec énoncent :

« 1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet.

Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi. »

« 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. »

[215] La lettre de mise en demeure a pour fonction, non seulement de dénoncer des manquements, mais aussi d'accorder à la partie adverse un délai imparti pour exécuter ses obligations, sous peine de recourir au Tribunal.

[216] L'omission ou la tardiveté de la mise en demeure est considérée comme fatale[39], comme le rappelle l’auteur Denis Lamy dans son ouvrage La diminution de loyer[40] ou les auteurs Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy[41].

[217] Dans la décision Gongoroiu c. Modabbernia, la juge administrative Francine Jodoin écrit[42] :

« [22] Mais il y a plus. Bien que l'existence d'une obligation confère au locataire le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard, l'envoi d'une mise en demeure constitue un prérequis à la sanction de ce droit.

[23] Aussi, la jurisprudence et la doctrine exigent généralement que le locataire dénonce clairement les reproches formulés eu égard à la perte de jouissance subie afin de permettre au locateur de corriger la situation dans un délai raisonnable, à défaut de quoi, les procédures judiciaires peuvent être entreprises (article 1595 du Code civil du Québec).

[24] Comme le soulignent les auteurs, Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy :

« Pour se prévaloir du recours en diminution de loyer, le locataire doit préalablement avoir fait parvenir au locateur une mise en demeure afin de lui permettre d'apporter les correctifs qui s'imposent. Sur ce point, les décisions de la Cour provinciale et de la Régie reconnaissent unanimement que l'omission de la mise en demeure est fatale au locataire. »

[26] Une simple discussion informelle avec le locateur ou ses représentants, le cas échéant, ne peut constituer une mise en demeure comportant une manifestation d'intention d'obtenir une compensation en raison de cette situation.

[26] Cette obligation de transmettre une mise en demeure constitue, en quelque sorte, une composante de la règle de minimisation des dommages.

[27] Si le locataire, par son silence, négligence ou omission, garde le silence, il ne peut espérer tirer profit de l'écoulement du temps et ainsi obtenir une réduction de loyer pour une période équivalant à la durée du manquement.

[28] Ceci étant dit, l'absence de mise en demeure transmise par le locataire constitue un vice fatal dans les circonstances du présent dossier. »

[218] La diminution de loyer ne prend donc généralement effet qu’à compter de la mise en demeure[43].

[219] Selon la jurisprudence, on ne peut, en conséquence, réclamer une diminution de loyer rétroactive sans avoir donné un délai raisonnable au locateur pour corriger la situation.

[220] Ce principe peut cependant faire l’objet d’une exception.

[221] À cet effet, les articles 1597 et 1598 C.c.Q. énoncent :

« 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. »

« 1598. Le créancier doit prouver la survenance de l’un des cas où il y a demeure de plein droit, malgré toute déclaration ou stipulation contraire. »

[222] Concernant l’ancien article 1068 (maintenant 1597 C.c.Q.), la Cour du Québec, sous la plume de l’honorable juge Michel St-Hilaire, écrit dans l’affaire Habitations Desjardins du Centre-Ville c. Barbe :

« 20 Le bailleur, selon 1068, ne peut donc exiger la mise en demeure prévue selon 1070 C.c.B.C. pour diminution de loyer, pour les raisons suivantes :

1o La diminution de loyer n’est pas un recours en dommages-intérêts, comme ceux dont parle 1070 C.c.B.C.

2o La diminution de loyer découle d’un manquement à une obligation de nature continue qui n’a pas été exécutée dans le temps qui s’est écoulé Le débiteur de telle obligation est toujours en demeure selon 1068 C.c.B.C.

[…]

22 Le Tribunal en vient donc à la conclusion qu’à moins d’être exigible selon l’article 1652.6 C.c.B.C., ce qui n’est pas le cas, la mise en demeure n’est pas obligatoire pour exercer un recours en diminution de loyer.

23 À ces premiers motifs de refus du moyen de contestation soulevé par l’appelante, viennent s’ajouter d’autres motifs découlant du fait que cette perte de jouissance provient des actes posés par le bailleur lui-même. »[44]

[223] Cette décision et ces principes ont été repris dans l’affaire Bélanger c. Société d’Habitation et de Développement de Montréal :

« [78] Il relève également d’autres situations où la mise en demeure n’a pas été considérée obligatoire :

Il faut également préciser que certaines précisions énoncent que la mise en demeure ne serait pas nécessaire si le locateur connaît ou est présumée connaître la situation, lorsqu’il y a infraction à l’obligation de ne pas faire ou lorsque le locateur manifeste clairement sa volonté de ne pas remplir son obligation.

[79] La Cour du Québec s’est déjà prononcée dans une situation similaire à la nôtre dans la cause Habitations Desjardins du Centre-Ville c. Lamontagne. Dans cette affaire un groupe de locataires réclamait des diminutions de loyer suite aux travaux de réfection des murs de brique de leur complexe immobilier.

[80] Le tribunal de la Régie du logement avait décidé que la mise en demeure n’était pas nécessaire puisqu’il était évident de la situation et des avis donnés par le locateur que ce dernier était pleinement au courant des troubles que ses travaux occasionnaient aux locataires. Cette justification a été retenue en appel. Poursuivant l’analyse, le juge Michel St-Hilaire explique comme suit qu’une action directe du locateur troublant manifestement la jouissance des lieux loués constitue une contravention à une obligation de ne pas faire :

[…]

[83] En l’instance, le trouble a été provoqué par des travaux effectués par le locateur. Il ne pouvait ignorer la perte de jouissance en résultant. Le bruit, la poussière et la perte d’usage des balcons et espace commun lui étaient connus. Le tout étant perceptible dans tout l’immeuble.

[…]

[87] Les locataires ont par conséquent droit à une diminution de loyer afin de compenser la perte de jouissance ou de valeur locative de leur logement durant la durée des travaux.

[…]

[89] Le Tribunal n’a donc pas à tenir compte de la présence des locataires ou non au logement durant les travaux bruyants ni distinguer ceux qui utilisaient ou non leur balcon ou la terrasse. Le montant de leur loyer comprend ces accessoires. Ils ont donc tous droit d’être compensés pour la perte de quiétude ou de services pour tous les mois où un loyer a été payé durant les travaux. »[45]

[224] Dans l’affaire FPI Boardwalk Québec Inc. c. Isik[46], la Cour du Québec, sous la plume du juge Christian Boutin, mentionne :

« [41] L’article 1597 C.c.Q. stipule ce qui suit :

1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée.

[42] Rappelons ici qu’il incombe ici au locateur, au terme de l’article 1854 C.c.Q., de procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué, et ce, durant toute la durée du bail.

[43] Dans l’affaire Habitations Desjardins du Centre-Ville c. Lamontagne[16], un groupe de locataires réclamait une diminution de loyer pour chacun de ses membres à la suite de travaux de réfection des murs de maçonnerie de l’édifice qu’ils habitaient. La Régie décida, comme le rappelle la juge administrative Gravel dans l’affaire postérieure Bélanger c. Société d’habitation et de développement de Montréal[17], que la mise en demeure « n’était pas nécessaire puisqu’il était évident de la situation et des avis donnés par le locateur que ce dernier était pleinement au courant des troubles que ses travaux occasionnaient aux locataires ».

[44] Se prononçant sur l’appel, M. le juge St-Hilaire écrivait : « Le bailleur est obligé de procurer la jouissance paisible des lieux loués. Il a donc, comme corollaire de cette obligation, l’obligation de ne rien faire qui aurait comme conséquence de diminuer ou d’anéantir cette jouissance. Tout acte du bailleur qui aurait cet effet lui est interdit par son obligation de ne pas faire ».

[45] Ainsi, comme le résumait la juge administrative Gravel, « une action directe du locateur troublant manifestement la jouissance des lieux loués constitue une contravention à une obligation de ne pas faire »[18].

[46] Dans une affaire récente, Condos Résidence Le Laurier inc. c. Sirois[19], M. le juge Coderre en vient à une conclusion similaire lorsqu’il écrit: « Or, le locateur, qui est le débiteur en l’instance, devait assurer à chaque locataire la jouissance paisible de son logement, ce qui lui est reproché. Il a donc manqué à son obligataire de ne pas porter atteinte à ce droit de chaque locataire ».

[47] Le Tribunal est d’avis qu’il faut appliquer le même raisonnement en l’espèce de telle sorte que Boardwalk était en demeure de plein droit et que l’envoi d’une mise en demeure n’était pas nécessaire. Ainsi, le début de la période d’indemnisation pouvait remonter à la date de début des travaux dont Boardwalk était l’instigateur et donneur d’ouvrage. »

[Références omises]

[225] S’appuyant sur ces dernières décisions, le Tribunal est d’avis que dans la présente affaire, le locateur était en demeure de plein droit et que les locataires n’avaient pas à transmettre une mise en demeure afin d’obtenir une diminution de loyer en raison de la perte de services ou d’accès à certains lieux.

[226] En effet, le Tribunal est d’avis que le locateur ne pouvait ignorer la fermeture des services ou que ces services n’étaient plus dispensés et le fait que les locataires n’y avaient plus accès à certains lieux durant certaines périodes en raison des différentes mesures sanitaires mises en place durant la pandémie.

[227] En conséquence, le Tribunal est d’avis que les locataires ont droit à une diminution de loyer à compter du 14 mars 2020, soit la date à laquelle la fermeture des lieux publics tels que salle de spectacle, piscine, etc. a été ordonnée par le Gouvernement.

Dans le cas où les locataires ont droit à une diminution de loyer, quel est le montant ce cette diminution ?

[228] Le Tribunal ayant conclu que les locataires avaient droit à une diminution de loyer, il y a lieu de déterminer le montant de cette diminution.

1)             Le droit

[229] Les principes applicables quant au montant qui peut être alloué à titre de diminution de loyer sont les suivants :

« Le recours en diminution du loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail ; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s’agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail ; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s’agit donc pas d’une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer »[47].

[230] Relativement à l’évaluation de la diminution de loyer, l’auteur Denis Lamy mentionne :

« La jurisprudence nous enseigne que l’évaluation et la détermination de la diminution de loyer repose essentiellement sur l’analyse de la preuve et sur l’entier pouvoir discrétionnaire et arbitraire du tribunal. La Cour du Québec l’a très clairement mentionné dans les affaires Diguer c. Mountview App. et Nicolo c. Malo51 :

Le Tribunal, dans l’exercice de sa discrétion, considère qu’une diminution de loyer au montant de 300 $ par mois serait raisonnable dans les circonstances, (commentaires de l’honorable juge Louis G. Robichaud).

[...]

De la même façon, la détermination du montant de la diminution du loyer dépend de l’appréciation de la preuve faite par le régisseur et cette question fait partie intrinsèque de la compétence de la Régie du logement (commentaires de l’honorable juge Richard Landry).

En effet, il n’existe actuellement aucun barème ou aucune norme que les tribunaux peuvent consulter pour quantifier objectivement la perte de valeur locative ou la diminution de prestation d’une situation donnée52.

Sur la façon d’apprécier et de déterminer la diminution de loyer à laquelle un locataire peut avoir droit, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin53 nous précise ce qui suit :

La réduction du loyer est évaluée en fonction de la diminution de la jouissance, ou de la valeur locative, c’est-à-dire de la perte de l’usage et des avantages du bien loué. La méthode d’évaluation consiste à apprécier, dans les faits de chaque espèce, la diminution réelle de la jouissance par rapport à l’ensemble de la jouissance convenue; le tribunal est ainsi amené à considérer la dimension et la qualité du bien loué, tous ses accessoires, les services fournis et tous les autres avantages; si le locataire a perdu la jouissance d’une partie des lieux loués (par exemple, une pièce), l’évaluation ne se limitera pas au rapport arithmétique entre la surface perdue et la surface totale [...].

Sur cette même question, Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy54 font les commentaires suivants :

4.4.3 Appréciation de la diminution de loyer

Lorsque le Tribunal fait droit à la demande, il doit veiller à ce que le montant de la diminution de loyer corresponde à la perte réelle de la valeur locative.

Ainsi, lorsqu’il s’agit de la suppression d’un service, la Régie va établir le prix de la réduction en évaluant la valeur du service supprimé eu égard au loyer convenu, à la dimension ou contenance du logement et à l’ensemble des accessoires, commodités ou services fournis :

« Lorsque la Régie accueille une demande, la réduction de loyer qu’elle accorde ne peut que correspondre à la perte réelle de la valeur locative du local d’habitation et ne peut jamais être utilisée comme représailles économiques ni servir de moyen de pression sur le locateur pour remédier à la situation. Elle ne peut être non plus une compensation pour les inconvénients subis. »

La Régie s’est prononcée également de façon fort précise au niveau de l’appréciation de la diminution de loyer lorsqu’il s’agit d’une perte de jouissance physique des lieux loués :

« Quant à l’appréciation de la diminution de loyer, le tribunal constate qu’il faut considérer plus que le facteur matériel des lieux ou la valeur relative de la privation physique en fonction de l’ensemble du logement. En effet, le tribunal souligne que le locataire a droit à la jouissance paisible des lieux loués et qu’il faut donc aussi considérer :

« ...le facteur de la jouissance des lieux loués, abstraction faite de la superficie du logement dont elle est privée par rapport à l’ensemble ou du coût réel du service dont elle a perdu l’usage. Ces deux facteurs peuvent cependant être considérés dans l’évaluation de la diminution de loyer à accorder, mais sans affecter le caractère personnel du recours; le bail crée d’ailleurs des droits personnels seulement et non réels, comme dans les cas de la vente. »

Bien que l’appréciation et la détermination de la diminution de loyer reposent essentiellement sur l’analyse de la preuve et sur le pouvoir discrétionnaire du tribunal, plusieurs principes peuvent être dégagés de l’analyse de la jurisprudence que nous avons regroupés sous trois thèmes :

–L’évaluation doit être objective

–L’évaluation doit être globale

–L’évaluation doit être équitable »[48]

[Références omises]

[231] Relativement au critère « objectif » de l’évaluation, l’auteur Denis Lamy mentionne :

« Pour déterminer la diminution de loyer à laquelle un locataire peut avoir droit, l’évaluation de la perte de valeur locative ou de la diminution de prestation d’une situation donnée, dont un locataire se plaint, doit être faite de façon purement objective55 par opposition à une évaluation subjective.

Ainsi, les appréhensions subjectives et l’état psychologique du locataire ou des occupants du logement ne doivent jamais sinon rarement56 prévaloir lors de l’évaluation de la diminution de loyer; il en sera tout autrement dans le cadre de l’évaluation des dommages-intérêts57 »[49]

[Références omises]

[232] Quant au critère « globale », il mentionne :

« Pour déterminer la diminution de loyer à laquelle un locataire a droit, il faut analyser sa demande ou sa réclamation dans un contexte global. La diminution de loyer à être accordée devra ainsi tenir compte du prix, de la dimension ou de la contenance du logement, des services, des accessoires et des commodités faisant partie du bail63.

Dans son ouvrage64, Pierre-Gabriel Jobin fait d’ailleurs clairement référence à ce principe :

« La réduction de loyer est évaluée en fonction de la jouissance, ou de la valeur locative, c’est-à-dire de la perte de l’usage et des avantages du bien loué. La méthode d’évaluation consiste à apprécier, dans les faits de chaque espèce, la diminution réelle de la jouissance par rapport à l’ensemble de la jouissance convenue; le tribunal est ainsi amené à considérer la dimension et la qualité du bien loué, tous ses accessoires, les services fournis et tous les autres avantages; si le locataire a perdu la jouissance d’une partie des lieux loués (par exemple, une pièce), l’évaluation ne se limitera pas au rapport arithmétique entre la surface perdue et la surface totale [...] Quand la diminution de jouissance a plusieurs causes, le tribunal apprécie globalement la perte de jouissance et la réduction de loyer. »[50]

[Références omises]

[233] Finalement, quant au critère « équitable », il mentionne :

« Le but du recours en diminution de loyer est de rétablir l’équilibre entre les prestations des parties, de sorte qu’en rendant sa décision le tribunal ne doit pas créer un nouveau déséquilibre en accordant au locataire une diminution de loyer disproportionnée ou tout à fait injustifiée. »[51]

[234] En ce qui a trait à la détermination de la perte de valeur locative, en vertu de l’article 1952 C.c.Q., le Tribunal mentionne dans l’affaire Castilloux c. Ouellette[52] :

« La Régie réitère que la diminution de loyer doit correspondre à la perte de valeur locative encourue lors de la suppression d'un service. Cette valeur locative doit elle-même correspondre à la valeur du service supprimé en regard du loyer convenu, de la dimension ou contenance du logement et de l'ensemble des accessoires, commodités ou services fournis par le locateur. La diminution de loyer ne doit pas correspondre à la valeur de remplacement du service perdu. »

[235] Également, dans l’affaire Quintal c. Hamilton[53], le Tribunal précise :

« [15] Or, le législateur a laissé à la discrétion du tribunal l'évaluation de cette perte de service compte tenu de son expérience et de sa spécialisation dans le domaine locatif. En général, la réduction à accorder se calcule toujours à partir du prix payé avant ajustement, puisque l'accessoire est déjà inclus dans le prix de ce loyer.

[16] En conséquence, on ne peut établir un montant fixe, c'est le tribunal qui en dispose en calculant toujours ce que peut représenter la perte de service par rapport au loyer payé En l'absence d'une évaluation spécifique faite par les parties au bail, le tribunal évalue quelle est la portion raisonnable de cet accessoire par rapport au prix du loyer payé. Bien entendu, chaque litige est différent puisque le prix du loyer payé est différent. »

[236] Bien que ces décisions réfèrent à un cas d’application de l’article 1952 C.c.Q. ou de l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation précité, les principes qui s’en dégagent sont applicables, de l’avis du Tribunal, lorsqu’il s’agit d’évaluer la valeur relative d’une diminution de loyer en raison de la perte d’un service.

2)             Position des locataires

[237] Les locataires recherchent une diminution de loyer de 250 $ pour les mois d’avril 2020 à juin 2020, pour les mois d’octobre 2020 à avril 2021, ainsi que pour les mois de décembre 2021 à février 2022.

[238] Une diminution de loyer de 125 $ est également recherchée pour le mois de mars 2020, les mois de juillet 2020 à septembre 2020, ainsi que pour les mois de mai 2021 à novembre 2021.

[239] Ces diminutions recherchées sont également en fonction de la période des baux des locataires.

[240] Les locataires mentionnent que les services inclus à l’annexe 6 partie 1 de leurs baux ne précisent pas la valeur des différents services pour lesquels ils demandent une diminution de loyer.

[241] Pour évaluer le montant des diminutions demandées, la mandataire a fait référence au coût des loyers d’une autre résidence pour personnes âgées n’offrant pas les services qu’ils ont à leur résidence[54].

[242] Les locataires ont également fait référence à un formulaire de fixation de loyer produit par le locateur dans un autre dossier, lequel mentionne le coût des services[55].

[243] La mandataire des locataires prétend notamment que le montant de la diminution peut s’appuyer sur le montant des dépenses pour les services inscrits au formulaire de fixation, déduction faite des loyers perçus par le locateur, et évaluer en fonction des loyers comparables de résidence sans service.

3)             Position du locateur

[244] Le locateur prétend que la diminution réclamée est mal fondée et exagérée. Il prétend que les locataires ne peuvent réclamer le même montant de la diminution puisque le montant de leur loyer et les dimensions de leurs logements varient selon les locataires-demandeurs. La diminution recherchée par les locataires aurait dû être exprimée en pourcentage.

[245] Il ajoute que les diminutions recherchées ne tiennent pas compte de l’évolution des mesures sanitaires et des services additionnels mis en place par le locateur.

[246] Finalement, il prétend que les montants réclamés par les locataires sont exagérés.

4)             Analyse

[247] La détermination de la valeur de la perte locative est un exercice qui repose sur plusieurs éléments qui doivent être analysés globalement par le Tribunal.

[248] Malheureusement, cette perte de valeur locative ne se fonde pas sur un calcul purement mathématique.

[249] Bien que les prétentions des locataires quant à la valeur des revenus locatifs, déduction faite des dépenses du locateur quant aux services, peuvent être invitantes, le Tribunal ne peut aller dans cette voie. En effet, retenir cette prétention aurait pour conséquence de ne pas tenir compte des coûts d’immobilisation du locateur quant à la mise en place du service, tel que le coût des infrastructures.

[250] Il est souvent très difficile d’établir précisément la valeur d’un service offert à même le coût du loyer. D’ailleurs, la représentante du locateur a dûment reconnu lors de son contre-interrogatoire ne pouvoir attribuer un coût à chacun des services et que la détermination du loyer exigé par le locateur était fondée sur de nombreux facteurs.

[251] Évidemment, si le locateur n’est pas en mesure de déterminer lui-même la valeur ou le coût d’un service prévu au bail, cet exercice par le Tribunal s’avère des plus fastidieux, notamment dans la présente affaire vu la preuve effectuée par les parties.

[252] Le Tribunal écarte les prétentions du locateur à l’effet que la diminution recherchée par les locataires aurait dû être exprimée en pourcentage. Un locataire peut soit requérir une diminution de loyer au terme d’un montant défini par mois ou globalement, soit en pourcentage de son loyer.

[253] Le Tribunal n’y voit dans ce cas aucun enjeu particulier quant à la recevabilité de la demande des locataires, contrairement aux prétentions du locateur.

[254] Le fait que le locateur se soit enrichi ou non n’a aucune incidence sur la détermination de la perte de valeur locative. Il en est de même des dépenses supplémentaires que ce dernier a pu engager.

[255] À ce sujet, le locateur a fait grand état des services additionnels qu’il a offerts ou mis en place durant la pandémie. Or, le locateur a été indemnisé en très grande partie par le Gouvernement pour les coûts engendrés par ces services additionnels[56].

[256] Il est vrai que le montant de la diminution à être accordée peut varier selon le montant du loyer et les dimensions des logements.

[257] Relativement aux dimensions des logements, aucune des parties n’a fait une preuve à ce sujet. En effet, les différents tableaux produits par les parties quant aux conditions des baux ne font pas état de cette information. Le Tribunal ne peut donc se fonder son analyse sur cette caractéristique. Cependant, cela n’a pas pour effet de faire en sorte que le Tribunal ne soit pas en mesure d’établir la perte de valeur locative.

[258] Des tableaux produits par les parties, le Tribunal retient que le loyer mensuel de base le plus bas payé par un locataire entre les 13 mars 2020 et 28 février 2022 a été de 1 327 $ et le loyer mensuel payable le plus élevé a été de 3 242 $.

[259] Pour le Tribunal, la différence dans le montant des loyers résulte notamment en raison de la superficie des logements, de leur situation dans l’immeuble et d’autres facteurs reliés aux logements eux-mêmes.

[260] Le Tribunal rappelle que la diminution de loyer concerne des services communs à tous les locataires. Il n’est donc pas déraisonnable, de l’avis du Tribunal, de retenir que les coûts des différents services prévus à la partie 1 de l’annexe 6 des baux ont une valeur identique, très proche ou similaire pour tous les baux.

[261] Les parties ont soumis chacune des décisions ayant accordé une diminution de loyer à un locataire pour la perte d’un ou de plusieurs services.

[262] Dans l’affaire Martin c. Horizon-Gestion de résidences (Habitation Pelletier)[57], la juge administrative Suzanne Guèvremont a accordé une diminution de loyer pour la perte du service de loisirs au montant de 30 $ pour les mois d’avril à juin 2020 et de 15 $ à compter du mois de juillet 2020, alors que le loyer mensuel payable était de 984 $.

[263] Dans l’affaire Bigeault c. 9891200 Canada Inc.[58], la juge administrative Marie-Louisa Santirosi a accordé une diminution de loyer de 150 $ par mois, notamment pour la perte de la piscine, du gymnase, de la terrasse sur le toit, de la salle de billard et du salon pour invités, alors que le loyer mensuel payable était de 1 865 $.

[264] La juge administrative Micheline Leclerc, dans l’affaire Ringuet c. Société en commandite Capreit[59], a accordé une diminution de loyer de 75 $ par mois, alors que le loyer mensuel payable était de 1 200 $.

[265] Finalement, dans l’affaire Deschênes c. Gianchetti[60], le Tribunal a accordé une diminution de loyer globale de 250 $ pour la fermeture d’une piscine pour une durée approximative de 10 mois, alors que le loyer mensuel payable était de 997 $, sans compter la location de l’espace de stationnement.

[266] Le Tribunal analysera le montant de la diminution pour chacun des mois où il a retenu une diminution de loyer.

Mars 2020

[267] À compter de l’état d’urgence, soit le 14 mars 2020 ou dans les jours suivants, le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque, chapelle, navette et jardins.

[268] Le Tribunal juge que cette perte de services justifie une diminution de loyer de 70 $.

[269] Cette diminution représente 5 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Avril 2020

[270] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois d’avril 2020 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque, chapelle, navette et jardins.

[271] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 135 $.

[272] Cette diminution représente 10 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Mai 2020

[273] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois de mai 2020 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque, chapelle et en partie les services de navettes et des jardins.

[274] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 125 $.

[275] Cette diminution représente 9 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Juin 2020

[276] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu en partie les services suivants au mois de juin 2020 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque et chapelle.

[277] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 80 $.

[278] Cette diminution représente 6 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Septembre 2020

[279] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu en partie les services suivants au mois de septembre 2020 : billard, salle de quilles, salles d’entraînement et salle de cinéma.

[280] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 60 $.

[281] Cette diminution représente 4 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Octobre 2020

[282] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois d’octobre 2020 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement et salle de cinéma.

[283] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 100 $.

[284] Cette diminution représente 7 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Novembre 2020

[285] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois de novembre 2020 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement et salle de cinéma.

[286] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 100 $.

[287] Cette diminution représente 7 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Décembre 2020

[288] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois de décembre 2020 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma et en partie la bibliothèque et la chapelle.

[289] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 115 $.

[290] Cette diminution représente 8 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327$.

Janvier 2021

[291] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois de janvier 2021 : piscine, salles d’entraînement, bibliothèque, chapelle et en partie la salle de cinéma.

[292] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 65 $.

[293] Cette diminution représente 5 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Février 2021

[294] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu en partie les services suivants au mois de février 2021 : bibliothèque, chapelle et en partie la piscine et les salles d’entraînements.

[295] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 35 $.

[296] Cette diminution représente 3 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Décembre 2021

[297] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu en partie les services suivants au mois de décembre 2021 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque et chapelle.

[298] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 60 $.

[299] Cette diminution représente 4 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Janvier 2022

[300] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu les services suivants au mois de janvier 2022 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque et chapelle.

[301] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 80 $.

[302] Cette diminution représente 6 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Février 2022

[303] Le Tribunal a conclu que les locataires avaient perdu en partie les services suivants au mois de février 2022 : piscine, billard, salle de quilles, salles d’entraînement, salle de cinéma, bibliothèque et chapelle.

[304] Le Tribunal juge que cette perte de service justifie une diminution de loyer de 60 $.

[305] Cette diminution représente 4 % du loyer mensuel le plus bas payé entre le 13 mars 2019 et le 28 février 2022, au montant de 1 327 $.

Périodes des baux et totaux des diminutions de loyer pour les locataires

[306] Pour la détermination de la diminution de loyer totale que chaque locataire a droit en fonction de leurs baux, le Tribunal utilisera le tableau résumé des baux qui a été produit par le locateur, notamment quant à la période des baux[61].

[307] Puisque certains baux ont débuté après le mois de mars 2020 ou se sont terminés avant le mois de février 2022, le Tribunal a identifié les locataires dont les baux ont débuté après le 1er mars 2020 et/ou qui se sont terminés avant le 28 février 2022.

[308] À cet égard, le Tribunal retient que :

      Pour les locataires, André Larivière, Marguerite Chiasson, Gemma Bernier, Daniel Borches et Monique Gallant (colocataires) et Yolande Hillman, leurs baux ont débuté au 1er mai 2020 et étaient toujours en vigueur au mois de février 2022. Ceux-ci ont donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 900 $.

      Pour le locataire Benoit Larivière, son bail a débuté en date du 1er juin 2020 et était toujours en vigueur au mois de février 2022. Il a donc droit à une diminution totale, pour une somme de 775 $;

      Pour les locataires Léonne Blondin et Marie-Charline Arbour, leurs baux ont débuté le 1er juillet 2020 et étaient toujours en vigueur au mois de février 2022. Elles ont donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 695 $;

      Pour les locataires Rénald Bourgeois et André Brière, leurs baux ont débuté en date du 1er septembre 2020 et étaient toujours en vigueur au mois de février 2022. Ils ont donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 695 $;

      Pour les locataires Bernard Tessier et Marie-Claude Boileau (colocataire) et Lucille Laporte, leurs baux ont débuté le 1er décembre 2020 et étaient toujours en vigueur au mois de février 2022. Ceux-ci ont donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 435 $.

      Pour le locataire Roger Lacelle, son bail a débuté le 1er juillet 2019 et s’est terminé au 31 mars 2021 suivant un transfert dans un HLM. Il a donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 885 $.

      Pour la locataire Gisèle Cormier, son bail a débuté le 1er octobre 2019 et s’est terminé au 30 septembre 2021. Elle a donc droit à une diminution totale, pour une somme de 885 $;

      Pour la locataire Francine Grenier, son bail a débuté en date du 1er octobre 2020 et s’est terminé au 26 septembre 2022. Elle a donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 635 $;

      Pour la locataire Henriette Morin, son bail a débuté le 31 mars 2021 et était toujours en vigueur au mois de février 2022. Elle a donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 220 $;

      Pour les locataires Benoit Larivière et Luce Brunet (colocataires), bien que leur bail ait débuté au 1er avril 2020, leur déménagement a été reporté et ceux-ci ont débuté le paiement de leur loyer qu’à compter du 1er juin 2020. Leur bail étant toujours en vigueur au mois de février 2022, ceux-ci ont droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 775 $;

      Pour le locataire Gérald Marcil, son bail a débuté le 1er mars 2021 et était toujours en vigueur au mois de mai 2022. Il a donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 220 $;

      Pour tous les autres locataires, ceux-ci ont tous des baux en vigueur pour la période de mars 2020 à février 2022 inclusivement. Ils ont donc droit à une diminution de loyer totale, pour une somme de 1 105 $.

      Par ailleurs, le Tribunal retient que les locataires suivants sont colocataires et occupent le même logement aux termes d’un même bail :

          Roger Drolet et Pierrette Laforest ([...]);

          Léon Legault et Marie-Jeanne Gravel ([...]);

          Benoit Larivière et Luce Brunet ([...]);

          Gilles Berthiaume et Huguette Bélanger ([...]);

          Bruno Addante et Maria-Luisa Guarini ([...]);

          Gérard Dumesnil et Thérèse Senneville ([...]);

          Lucien Tremblay et Lilianne Fournier ([...]);

          Jean-Luc Fillion et Gisèle Benoît ([...]);

          Bernard Cournoyer et Rose-Marie St-Martin ([...]);

          Jacques Desjardins et Francine Sorel ([...]);

          Alcide Lalande et Madeleine D’amours ([...]);

          Danielle Roy et Laurianne Dupuis ([...]);

          Richard Racine et Irène Lortie ([...]);

          Richard Bellefleur et Gisèle Gagnon ([...]);

          Jacques Babin et Anita Plourde ([...]);

          Richard Côté et Hélène Turcotte [...]);

          Denis Paquette et Marielle Desjardins ([...]);

          Serge Tanguay et Denise De Launière ([...]);

          Laurent Séguin et Rollande Hamel ([...]);

          Bernard Tessier et Marie-Claire Boileau ([...]);

          Raymond Dalcourt et Claire Richard ([...]).

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[309] ACCUEILLE en partie la demande conjointe;

[310] DIMINUE les loyers selon les modalités suivantes :

      Mars 2020 : 70 $;

      Avril 2020 : 135 $;

      Mai 2020 : 125 $;

      Juin 2020 : 80 $;

      Septembre 2020 : 60 $;

      Octobre 2020 : 100 $;

      Novembre 2020 : 100 $;

      Décembre 2020 : 115 $;

      Janvier 2021 : 65 $;

      Février 2021 : 35 $;

      Décembre 2021 : 60 $;

      Janvier 2022 : 80 $;

      Février 2022 : 80 $.

Pour les locataires André Larivière, Marguerite Chiasson, Gemma Bernier et Yolande Hillman :

[311] CONDAMNE le locateur à payer à chacun des locataires la somme de 900 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Daniel Borches et Monique Gallant (colocataires) :

[312] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 900 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour le locataire Benoit Larivière :

[313] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 775 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Léonne Blondin, Marie-Charline Arbour, Rénald Bourgeois et André Brière :

[314] CONDAMNE le locateur à payer à chacun des locataires la somme de 695 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Bernard Tessier et Marie-Claude Boileau (colocataire) :

[315] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 435 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour la locataire Lucille Laporte :

[316] CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 435 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Roger Lacelle et Gisèle Cormier :

[317] CONDAMNE le locateur à payer à chacun des locataires la somme de 885 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour la locataire Francine Grenier :

[318] CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 635 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour la locataire Henriette Morin :

[319] CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 220 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Benoit Larivière et Luce Brunet (colocataires) :

[320] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 775 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour le locataire Gérald Marcil :

[321] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 220 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Roger Drolet et Pierrette Laforest ([...]) :

[322] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Léon Legault et Marie-Jeanne Gravel ([...]) :

[323] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Gilles Berthiaume et Huguette Bélanger ([...]) :

[324] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Bruno Addante et Maria-Luisa Guarini ([...]) :

[325] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105$, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Gérard Dumesnil et Thérèse Senneville ([...]) :

[326] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Lucien Tremblay et Lilianne Fournier ([...]) :

[327] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Jean-Luc Fillion et Gisèle Benoît ([...]) :

[328] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Bernard Cournoyer et Rose-Marie St-Martin ([...]) :

[329] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Jacques Desjardins et Francine Sorel ([...]) :

[330] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Alcide Lalande et Madeleine D’amours ([...]) :

[331] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Danielle Roy et Laurianne Dupuis ([...]) :

[332] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Richard Racine et Irène Lortie ([...]) :

[333] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Richard Bellefleur et Gisèle Gagnon ([...]) :

[334] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Jacques Babin et Anita Plourde ([...]) :

[335] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Richard Côté et Hélène Turcotte [...]) :

[336] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Denis Paquette et Marielle Desjardins ([...]) :

[337] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Serge Tanguay et Denise De Launière ([...]) :

[338] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Laurent Séguin et Rollande Hamel ([...]) :

[339] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour les locataires Raymond Dalcourt et Claire Richard ([...]) :

[340] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

Pour tous les autres locataires :

[341] CONDAMNE le locateur à payer à chacun des locataires la somme de 1 105 $, le tout avec intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 avril 2021, date de la mise en demeure.

[342] CONDAMNE le locateur à payer à la locataire Marie-Laure Légaré les frais de 87 $.

ANNEXE A

Liste des demandeurs

Succession De Simone Barbe

[Adresse 3]

Laval (Québec), [...]

Adrien Bigras

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Adrienne Tremblay

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Agathe Joly

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Agathe Leblanc

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Alcide Lalande

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Aline Bélanger

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Aline Du Perron

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Aline Joly

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Aline Landry

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

André Benard

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

André Brière

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

André Charbonneau

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

André Larivière

[Adresse 4], app. [...]

Montréal(Québec), [...]

André Mastropietro

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Andrée Paquin

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Anita Plourde

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Auguste Boucher

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Benoit Larivière

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Benoit Roy

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Bernard Cournoyer

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Bernard Tessier

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Bruno Addante

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Carmen Desbiens

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Carmen Picard

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claire Arsenault

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claire Richard

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claire Tremblay

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claude Chartrand

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claude Lévesque

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claudette Goyer

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Claudette Levasseur

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Clémence Leblanc

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Daniel Borches

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Danielle Roy

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denis Paquette

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise Beland L'Heureux

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise Bourgoin

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise De Launière

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise Desjardins

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise Gendron

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise Larose

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise Morin

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Denise St-Laurent

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Doris Labbé

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Emilienne Beaudoin Trottier

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Eugenie Gaudet

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

 Fernand Le Jour

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Fernand Potvin

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Francine Grenier

[Adresse 5], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Francine Laplante

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Francine Millette

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Francine Quevillon

[Adresse 6], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Francine Sorel

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Françoise Desjardins

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Françoise Goyer

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Françoise Tardif

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Françoise Villeneuve

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gemma Bernier

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gemma Bigras

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Georges-Etienne Bérard

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Georges-Étienne Lapointe

[Adresse 2]

Laval (Québec), [...]

Gertrude Pelchat

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Ghislaine Groleau

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gilles Berthiaume

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gilles Ferland

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gilles Mailly

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Ginette Demers

[Adresse 2], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Ginette Lacourse

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Giselle Cormier

[Adresse 7]

Châteauguay (Québec), [...]

Gisèle Benoit

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gisèle Gagnon

[Adresse 10], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gisèle Pelletier

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gérald Marcil

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gérard Dumesnil

[Adresse 1], app. [...]

Laval (Québec), [...]

Gérard Sénéchal

[Adresse 1], app. [...]