Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-16-1930
DATE :		11 janvier 2017
LE COMITÉ :			Me Jean-Pierre Morin, avocat	Vice-président
			Mme Denyse Marchand, courtier immobilier	Membre
			M. René Morrow, courtier immobilier	Membre
JULIE PINET, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
MICHAËL VEILLEUX, (G6047)
Partie intimée
DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET SANCTION

[1]       Le 27 octobre 2016, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition de la plainte numéro 33-16-1930;

 

[2]       Le syndic adjoint était alors représenté par Me Laurence Rey El fatih et, de son côté, l’intimé était présent par vidéoconférence et se représentait lui-même;

 

 

I.          La plainte

 

[3]       La plainte déposée dans le présent dossier se lisait comme suit :

 

1.      Entre-les ou vers les mois de février et mars 2015 alors que son permis faisait l’objet d’une suspension l’intimé a :

a)   Pris le titre de « Broker Real Estate» dans un courriel destiné à Philippe Audet, courtier immobilier;

b)   Concernant l’immeuble sis au [...], à Saint-Georges, effectué des opérations de courtage, notamment en :

i)       Rédigeant la promesse d’achat PA 94389 pour le promettant-acheteur, Steven Veilleux;

ii)      Transmettant  ladite promesse d’achat PA 94389 au courtier immobilier inscripteur Philippe Audet :

commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction à l’article 17 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence et aux articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité;

 

[4]       En début d’audition, l’intimé fut informé des risques de se représenter seul et de déposer un plaidoyer de culpabilité, mais celui-ci déclara bien comprendre le processus et maintint sa position;

 

[5]       Le Comité prenant acte du plaidoyer de culpabilité déclara l’intimé coupable de tous les chefs de la plainte ci-haut décrite;

 

[6]       Les parties furent alors invitées à faire leurs preuves sur sanctions;

 

 

II.         Preuve sur sanctions

 

[7]       Me El fatih dépose alors les pièces P-1 à P-7 de consentement, à savoir :

 

P-1 : Attestation d’usage du permis de courtier immobilier #G0647 de Michaël Veilleux en date du 11 juillet 2016;

P-2 : Lettre du service de la certification datée du 13 janvier 2015;

P-3 : En liasse, Courriel de l’intimé en date du 4 février 2015;

P-4 : Fiche Centris no 16729606;

P-5 : En liasse, Promesse d’achat PA94389 et Annexe F AF71214;

P-6 : Attestation d’usage du permis de courtier immobilier #G0647 en date du 29 septembre 2016;

P-7 : Résumé des faits.

 

[8]       La pièce P-7, résumé des faits, se lit comme suit :

 

1.      Le 10 septembre 2014, l’Intimé a obtenu un permis de courtier immobilier résidentiel (G6047), le tout tel qu’il appert de l’attestation du 11 juillet 2016 signée par Manon Pouliot, Pièce P-1 ;

 

2.      Cependant, entre le 12 janvier 2015 et le 30 avril 2016, le permis de courtier immobilier de l’Intimé a été suspendu suivant la cessation de ses activités au sein de l’agence immobilière pour laquelle il était autorisé à agir, à savoir Royal LePage Inter Québec, tel qu’il appert de P-1;

 

3.      Ainsi, au moment des faits reprochés, à savoir entre les mois de février et mars 2015, le permis de courtier immobilier de l’Intimé était suspendu;

 

4.       À cet effet, le 13 janvier 2015, le Service de la certification de l’OACIQ a transmis une lettre à l’attention de l’Intimé l’informant que son permis a été suspendu en date du 12 janvier 2015 et qu’il ne lui était ainsi plus possible d’effectuer des opérations de courtage visées à l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q., c. C-73.2 et ce, jusqu’à la levée de la suspension, le tout tel qu’il appert d’une copie de la lettre transmise à l’Intimé et datée du 13 janvier 2015, pièce P-2 ;

 

5.      Le 4 février 2015, l’Intimé a rédigé et transmis au courtier immobilier Philippe Audet (ci-après le « Courtier immobilier Audet») un courriel dans lequel il a pris le titre « Broker Real Estate », le tout tel qu’il appert du courriel de l’Intimé daté du 4 février 2015, pièce P-3, en liasse;

 

6.      Le ou vers le 12 mars 2015, un contrat de courtage est intervenu entre l’agence immobilière Re/Max Avantages inc., représentée notamment par le Courtier immobilier Audet, ainsi que Nicole Baillargeon et Diane Baillargeon (ci-après les « Vendeurs ») pour la vente de l’immeuble sis au [...], à Saint-Georges (ci-après l’ « Immeuble »), le tout tel qu’il appert de la fiche Centris numéro 16729606, Pièce P-4;

 

7.      Le 27 mars 2015, le promettant-acheteur Steven Veilleux a formulé une promesse d’achat par l’intermédiaire de l’intimé en vue de faire l’acquisition de l’immeuble, le tout tel qu’il appert de la Promesse d’achat PA 94389 et de l’Annexe AF 71214, Pièce P-5, en liasse;

 

8.       C’est l’Intimé qui a alors préparé et rédigé cette promesse d’achat et annexe P-5;

 

9.       Le ou vers le 27 mars 2015, l’Intimé a transmis au Courtier immobilier Audet la promesse d’achat et l’annexe P-5;

 

10.    Le ou vers le 25 août 2015, l’Intimé avait un rendez-vous à Saint-Joseph-de-Beauce afin de rencontrer la Plaignante dans le cadre de l’enquête. Toutefois, ce dernier ne s’est pas présenté;

 

11.    Le 9 septembre 2016, le permis de courtier immobilier de l’Intimé a été révoqué, le tout tel qu’il appert de l’attestation datée du 29 septembre 2016 signée par Manon Pouliot, Pièce P-6 ;

 

12.    L’Intimé n’a pas d’antécédent disciplinaire;

 

 

[9]       L’intimé n’ayant rien à ajouter concernant la trame factuelle, la preuve fut déclarée close;

 

 

III.        Représentation sur sanctions

 

[10]    L’avocate de la partie plaignante rappela au Comité les objectifs d'une sanction en droit disciplinaire telle qu’établie par la cause de Pigeon c. Daigneault^[1], de même que les facteurs objectifs et subjectifs qui doivent guider le Comité pour imposer une sanction juste, équitable et appropriée;

 

[11]    L’intimé était au moment des faits reprochés un néophyte, car il a reçu son permis le 10 septembre 2014 pour le voir suspendu le 15 janvier 2015, puis révoqué le 30 avril 2015;

 

[12]    L’intimé a plaidé coupable à la première occasion évitant ainsi l’assignation de témoins et des déplacements à la ville de Québec, de plus, l’intimé n’a pas d’antécédents disciplinaires;

 

[13]    Du côté des facteurs subjectifs aggravants, il n’a pas bien collaboré avec le syndic en faisant défaut de la rencontrer le 25 août 2015;

 

[14]    Me El fatih recommande une amende de 1 000 $ pour le chef 1a), et soumet la cause de ACAIQ c. Lafontaine 2005 CanLII 80793 (QC OACIQ);

 

[15]    Dans l’affaire de Lafontaine, une simple réprimande avait été imposée à l’intimé qui avait engagé des dépenses d’impression de cartes professionnelles, le décrivant comme courtier, alors que sa démarche de rattachement à une agence n’avait pas été complétée, il y avait erreur simple de bonne foi et le Comité a été clément dans les circonstances;

 

[16]    Dans le présent dossier, la démarche de l’intimé semble bien malhabile, car il s’approprie le titre de courtier d’immeubles alors qu’il sait fort bien qu’il ne peut ce faire, puisqu’il avait reçu la lettre de l’OACIQ en date du 13 janvier 2015, pièce P-2;

 

[17]    Or, dans le courriel qu’il adresse à Philippe Audet, daté du 4 février 2015, pièce P-3, donc très peu de temps après avoir reçu l’avis du service de certification, il se décrit comme « Broker Real estate »;

 

[18]    Pour la partie plaignante, dans de telles circonstances, une amende de 1 000 $ semble juste et appropriée;

 

[19]    Les infractions reprochées au chef 1b) sont plus sérieuses, car il ne s’agit pas d’une simple recherche d’emploi, mais d’actes réservés aux courtiers dûment inscrits;

 

[20]    L’intimé sait qu’il ne peut poser des actes de courtage et malgré cela, il rédige et transmet une promesse d’achat au courtier Audet;

 

[21]    L’intimé transgresse volontairement la règle claire et sur laquelle il a été formellement avisé par l’OACIQ;

 

[22]    Me El fatih dépose les causes de jurisprudence suivantes;

 

·          Gardner c. Du, 2012 CanLII 95092 (QC OACIQ);

·          Pinet c. Magete, 2014 CanLII 43819 (QC OACIQ);

·          Pinet c. Assi, 2015 CanLII 19181 (QC OACIQ);

·          Pigeon c. Pépin, 2011 CanLII 99931 (QC OACIQ);

·          ACAIQ c. Duclos, 2006 CanLII 84385 (QC OACIQ);

 

[23]    Ces causes établissent le spectre de sanctions en pareilles affaires, soit des suspensions de 30 jours à quatre ans dans les cas les plus graves tels que dans la cause de Duclos;

 

[24]    Pour la partie plaignante, donc une suspension de permis pour une période de 30 jours semble appropriée, ce à quoi, I’intimé n’a rien à ajouter

 

 

IV.       Analyse et décision

 

[25]    L’intimé au chef 1a) semble faire peu de cas du fait qu’il s’attribue le titre professionnel de « Broker real estate » alors qu’il sait pertinemment qu’il ne détient pas ce titre;

 

[26]    Comme l’infraction reprochée est dans le cadre d’une communication dans une démarche de recherche d’emploi, on peut y voir une manœuvre d’une personne très peu expérimentée dans la matière;

 

[27]    Mais l’intimé sait qu’il n’a pas le titre et compte tenu des circonstances, l’amende minimale de 1 000 $ semble juste et appropriée pour la protection du public d’une part, et aura un effet d’exemplarité et de dissuasion pour quiconque se place dans une situation semblable;

 

[28]    L’infraction au chef 1b) est beaucoup plus grave et comme en toute cause où il y a volonté consciente de transgresser la règle, une suspension de permis s’impose;

 

[29]    Le Comité tenant compte des facteurs subjectifs atténuants que sont l’absence d’antécédents, le peu d’expérience de l’intimé dans le métier, et le plaidoyer de culpabilité à la première occasion, imposera une suspension légère dans les circonstances;

 

[30]    La suspension est d’autant plus nécessaire, car un individu qui agit sans permis met à risque de façon importante la protection du public;

 

[31]    Cela est inadmissible;

 

[32]    Puisque l’intimé ne semble avoir agi que dans un seul cas et qu’il agissait pour un membre de sa famille, cela le met à l’abri d’une sanction qui aurait pu être beaucoup plus sévère;

 

[33]    Si l’intimé veut exercer la profession, ce qui semble équivoque pour le moment, il aura avantage à se faire accompagner d’un directeur d’agence compétent qui pourra l’encadrer et lui prodiguer les conseils pour une bonne pratique professionnelle;

 

 

Par CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

DÉCLARE l’intimé Michaël Veilleux coupable des chefs 1a) et 1b) de la plainte disciplinaire pour avoir contrevenu à l’article 17 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence;

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l'égard des autres dispositions réglementaires alléguées au soutien des chefs 1a) et 1b) de la plainte;

Impose à l’intimé, les sanctions suivantes :

CHEF 1 A) :

ORDONNE le paiement d’une amende de 1 000 $;

CHEF 1 B) :

ordonne la suspension du permis de courtier immobilier (G6047) de l’intimé pour une période de trente (30) jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, ou à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

ordonne qu’un avis de la présente décision de suspension soit publié dans un journal où l’intimé a son établissement, à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, ou à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

condamne l’intimé au paiement de tous les débours, y compris les frais de publication de l’avis de suspension.

 

	___________________________________ Me Jean-Pierre Morin, avocat Vice-président   ____________________________________ Mme Denyse Marchand, courtier immobilier Membre           ____________________________________ M. René Morrow, courtier immobilier Membre
Me Laurence Rey El fatih
Avocate de la partie plaignante
M. Michaël Veilleux
Partie intimée
Date d’audience : 27 octobre 2016