Décision

De Santo c. Viacroze

2015 QCCS 5460

 

JC0BM5   COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
N :	500-17-073328-125
DATE :	Le 25 novembre 2015
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :		L’HONORABLE		suzanne courchesne, J.C.S.
FRANCESCO (FRANCO) DE SANTO
Demandeur / défendeur reconventionnel
c.
ROBERT VIACROZE
Défendeur / demandeur reconventionnel
JUGEMENT

 

1.    APERÇU

[1]          En avril 2011, M. De Santo (« l’Acheteur ») fait l’acquisition de l’immeuble résidentiel de M. Viacroze (« le Vendeur ») situé à Rivière-des-Prairies. L’Acheteur découvre après l’achat que les fondations de la résidence sont affectées de vices importants. Il réclame du Vendeur la somme de 139 711,27$ pour les coûts des travaux requis pour le remplacement des fondations et pour le réaménagement des lieux extérieurs, ainsi que pour les troubles et inconvénients subis et à venir.

[2]          L’Acheteur reproche au Vendeur de ne pas lui avoir divulgué les infiltrations d’eau survenues au niveau des fondations de la propriété et de lui avoir donné des informations fausses ou incomplètes à cet égard lors de l’inspection préalable à l’achat.

[3]          Le Vendeur conteste le recours. Il soutient qu’il a été privé, par les agissements de l’Acheteur, de son droit de démontrer que les infiltrations d’eau au niveau de la fondation constituaient un vice apparent. Il plaide que l’Acheteur était bien au fait de la vétusté de la propriété dont la construction date de 1947. Il reproche à l’Acheteur d’avoir agi de mauvaise foi dans leurs relations contractuelles et d’avoir mis en place un stratagème dans le but d’obtenir, aux frais du Vendeur, une fondation neuve.

[4]          Le Vendeur se porte demandeur reconventionnel et réclame de l’Acheteur les honoraires extrajudiciaires encourus pour sa défense ainsi que des dommages exemplaires pour la somme totale de 31 153,96$.

2.    CONTEXTE

[5]          Vers la fin de l’année 2010, l’Acheteur est à la recherche d’une propriété d’un seul étage pour y aménager avec son épouse dont la mobilité est réduite. Il identifie la résidence du Vendeur, mise en vente directement par celui-ci. En février 2011, l’Acheteur la visite en compagnie de son fils Antonio[1], en présence du Vendeur et de son épouse.

[6]          L’Acheteur et Antonio constatent que des travaux devront être réalisés au rez-de-chaussée afin de permettre les déplacements à l’aide d’une marchette ou d’un fauteuil roulant. Quant au sous-sol, il est encombré et difficile d’y circuler. Ils remarquent que les murs sont recouverts d’un revêtement et le sol d’un plancher de bois, sauf dans l’atelier où le sol est au ciment et où une portion du mur de fondation est visible.

[7]          L’Acheteur juge raisonnable le prix de vente demandé, soit 180 000$. Le 26 février 2011, Antonio prépare une promesse d’achat[2] qu’il complète pour son père. Celui-ci y appose sa signature. Le Vendeur y ajoute certaines mentions et la signe à son tour.

[8]          La promesse d’achat comporte une clause[3] prévoyant que la vente est conclue sous la condition que l’expert, choisi par l’Acheteur, déclare l’immeuble exempt de vices. Antonio mandate un inspecteur, M. Gilles Lévesque, pour qu’il procède à l’examen de la propriété. Une convention est signée à cette fin et stipule que selon l’entente convenue avec l’Acheteur, seul un rapport verbal de l’inspection sera communiqué[4].

[9]          Le 6 mars 2011, M. Lévesque procède à l’inspection de la propriété en compagnie de l’Acheteur, de son fils Antonio, du Vendeur et de sa conjointe. Il complète ensuite un document intitulé « Divulgation du propriétaire vendeur »[5], en présence du Vendeur à qui il pose directement les questions énoncées au document. M. Lévesque et le Vendeur le signent.

[10]        Satisfait des résultats de l’inspection, sous réserve de l’ajout de renfort du toit et du remplacement des bardeaux de la toiture auxquels le Vendeur s’engage verbalement à procéder, l’Acheteur confirme la transaction. Le 21 avril 2011, les parties signent l’acte de vente devant notaire[6].

[11]        L’Acheteur et son épouse prennent possession de la résidence au début de mai 2011 et entreprennent dès lors des travaux de réfection, principalement au rez-de-chaussée. Par la suite, lorsque les revêtements des murs du sous-sol sont retirés, Antonio découvre des fissures et des signes de détérioration des murs de ciment des fondations. Il en avise le Vendeur par téléphone et lui indique qu’il fera réparer les fissures par un entrepreneur, aux frais de l’Acheteur, mais que si les travaux requis s’avèrent plus importants, les coûts lui seront réclamés. Le Vendeur refuse toute implication.

[12]        Le 12 mai 2011, des travaux d’injection de béton dans les fissures de la fondation sont effectués.[7]. Malgré ces démarches, au cours de précipitations subséquentes, de l’eau s’écoule le long des murs des fondations au sous-sol de la propriété.

[13]        Le 6 juin 2011, Antonio transmet au nom de son père une lettre adressée au Vendeur, dans laquelle il dénonce les infiltrations d’eau observées, l’état des fondations et le fait que l’inspection préachat ne permettait pas de constater ces vices. Puisque des réparations majeures deviennent nécessaires, le Vendeur est mis en demeure « de réparer ces vices cachés » et de communiquer avec l’Acheteur dans les dix jours[8].

[14]        Le 9 juin 2011, le Vendeur répond par écrit qu’il n’a en aucun cas caché ou menti sur la condition de la maison, qui est conforme à ce qui peut être attendu, tenant compte de l’âge de la propriété et du prix de vente demandé. Il considère l’affaire « close et la vente finale »[9].

[15]        Le 25 août 2011, l’Acheteur, par la voie de ses procureurs, adresse une mise en demeure[10] au Vendeur par laquelle il lui accorde un délai de dix jours pour se rendre sur les lieux ou y envoyer son expert pour constater l’état de la propriété et les problèmes liés à la fondation. Il dénonce le coût des travaux qu’il compte entreprendre, soit la somme de 84 900$ plus les taxes.

[16]        Le 29 septembre 2011, le Vendeur se rend à la résidence en compagnie de son procureur et d’un tiers. Des photographies des lieux sont prises à cette occasion[11].

[17]        L’action est intentée le 16 août 2012.

3.    LE DROIT

[18]       Les dispositions suivantes du Code Civil du Québec établissent le cadre général de l’obligation de garantie contre les vices cachés:

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur.

1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

[19]        Les éléments suivants doivent donc être établis pour que soit applicable la garantie de qualité: le vice doit être caché, suffisamment grave, antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur[12].

3.1. Vice caché et inconnu de l’acheteur

[20]        L’acheteur n’est pas présumé, au terme de la loi, connaître l’existence du vice, à l’exception du vice apparent ou du vice dénoncé par le vendeur.

[21]        Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances[13].

[22]        Certaines obligations incombent à l’acheteur : il doit s’informer, poser les bonnes questions et avoir recours à des professionnels compétents pour effectuer les démarches nécessaires lorsqu’une possibilité de vice est soulevée. Ainsi, bien qu’il n’ait pas l’obligation de recourir d’emblée aux services d’un expert, l’acheteur prudent et diligent, en présence d’indices, pourrait devoir pousser plus loin l’investigation en ayant recours à un professionnel[14].

- inspection pré-achat

[23]        L’inspection préachat consiste à identifier les défauts apparents importants qui affectent l’immeuble et en diminue l’usage ou la valeur. Il s’agit d’une inspection des composantes visibles, sans qu’il ne soit requis de sonder planchers, murs, plafonds ou fondations.

[24]        L’examen, s’il doit être attentif, peut demeurer sommaire[15]. Il s’agit non pas d’une expertise, mais d’une inspection générale visuelle, d’un examen qui doit être attentif et sérieux, bien que plutôt rapide et non approfondi[16].

- déclarations du vendeur

[25]        Les déclarations du vendeur ont un impact sur la non-apparence du vice puisque celui-ci a l’obligation de mentionner à l’acheteur tout fait qui pourrait avoir une influence sur la transaction et donc, de dénoncer tout vice dont le bien pourrait être affecté[17].

[26]        Cette obligation de renseignement est fondée sur l’obligation de bonne foi qui s’étend à toute relation contractuelle[18]. Les représentations fausses ou inexactes du vendeur peuvent faire d’un vice apparent, un vice juridiquement caché[19].

[27]        Le vendeur, malgré sa bonne foi, est néanmoins tenu à la garantie de qualité à moins qu’il n’ait dénoncé les vices dont le bien est affecté. Le vendeur qui connaît les vices et ne les dénonce pas peut être condamné non seulement à rembourser à l’acheteur le prix de vente ou partie de celui-ci mais également à l’indemniser pour les dommages causés[20].

- critères d’analyse

[28]        Dans l'étude du caractère caché du vice, le tribunal tient en considération l'expertise de l'acheteur, la nature du vice, les circonstances de l'examen effectué par l'acheteur, les déclarations du vendeur, la nature et l’âge du bien et le prix convenu.

[29]        L’interprétation des faits ayant mené à la transaction, l’appréciation de la diligence de l’acheteur et des représentations du vendeur de même que la crédibilité des parties et des témoins s’avèrent déterminants dans l’analyse du caractère occulte du vice.

3.2. Vice grave et antérieur à la vente

[30]        La preuve doit démontrer un déficit d’usage suffisamment grave pour qu’il rende le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou qu’il en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acquis à ce prix[21]. Le vice ne doit pas nécessairement empêcher toute utilisation du bien mais il faut qu’il en réduise l’usage ou l’utilité de façon importante ou qu’il en empêche l’usage normal.

3.3. Préavis au vendeur

[31]        Le préavis écrit prévu à l’article 1739 C.c.Q. doit être transmis au vendeur dans un délai raisonnable suivant la découverte du vice par l’acheteur. Cet avis permet au vendeur d’inspecter le bien, de vérifier si le problème dénoncé semble couvert par la garantie de qualité et de constater l’étendue des dommages et la présence du vice au moment de la vente. Il lui octroie également l’opportunité de réparer le bien ou de le remplacer à un coût moindre que celui demandé par l’acheteur[22].

4.    QUESTIONS EN LITIGE

1- La propriété achetée par l’Acheteur était-elle affectée de vices graves et non apparents au moment de la vente?

2. L’Acheteur a-t-il privé le Vendeur de la possibilité de démontrer que les vices étaient apparents au moment de la vente?

3. L’Acheteur a-t-il droit à une réduction du prix d’achat et à des dommages-intérêts?

4. La demande reconventionnelle du Vendeur est-elle bien fondée?

5.    ANALYSE ET DÉCISION

5.1. La propriété achetée par l’Acheteur était-elle affectée de vices graves et non apparents au moment de la vente?

5.1.1. La conduite des parties

- L’Acheteur       

[32]        Bien que l’Acheteur soit le propriétaire de la résidence et qu’il signe à ce titre la promesse d’achat et l’acte de vente, son fils Antonio est celui qui retient les services de Gilles Lévesque, qui prépare la promesse d’achat et qui, essentiellement, dirige les démarches entourant l’achat de la propriété et la réclamation auprès du Vendeur. Étant âgé de 82 ans lors du procès, l’Acheteur en compte environ 78 au printemps 2011.

[33]        L’Acheteur reconnaît ne poser lui-même aucune question, préalablement à l’achat, sur les fondations de la maison, sur le type de béton dont elles sont construites ni sur la présence ou l’absence d’un drain français. Antonio et l’inspecteur mandaté par ce dernier se chargent, précise-t-il, de toutes ces questions.

[34]        Le prix de vente lui convient puisqu’il ne le négocie pas.

[35]        L’Acheteur est à l’occasion confus, parfois imprécis lors de son témoignage quant à la séquence des événements entourant l’achat de la résidence et la découverte des problèmes d’infiltration d’eau. Il réfère régulièrement à Antonio pour une réponse plus exacte. Manifestement, il confie à son fils Antonio, qui agit dans ce contexte à titre de mandataire de l’Acheteur[23], la tâche de procéder aux vérifications préalables à l’achat, de gérer les travaux dans la résidence ainsi que les relations avec le Vendeur.

[36]        C’est donc la conduite d’Antonio qui sera appréciée par le Tribunal, tant avant la vente qu’après celle-ci.

- Le Vendeur

[37]        Le Vendeur acquiert la propriété en 1987. Comme il travaille dans le domaine de la construction, il procède lui-même, au cours des premières années suivant l’achat, à de nombreux travaux, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de la résidence.

[38]        Au sous-sol, qui est dénudé lorsqu’il acquiert la résidence, il entreprend notamment les travaux suivants : il installe deux poutres d’acier d’une extrémité à l’autre de la bâtisse, érige des murs de division, recouvre les murs de la fondation, sauf dans l’atelier et dans le débarras et refait l’escalier extérieur menant de l’atelier à l’arrière du terrain de la propriété. Avant d’ajouter le revêtement extérieur sur les murs du sous-sol, sur lesquels étaient apposés des panneaux de polystyrène, il y ajoute de la laine minérale.

[39]        Le Vendeur est donc bien au fait de l’état des lieux, auxquels il apporte lui-même des modifications et des travaux de réfection.

5.1.2. Visites et inspection préalables à l’achat

[40]        Le nombre et la durée des visites préalables à l’inspection préachat diffèrent selon chaque témoin. Le Tribunal retient qu’au moins une visite précédant la signature de la promesse d’achat du 26 février 2011 et l’inspection du 6 mars 2011 est effectuée par Antonio et l’Acheteur, d’une durée d’environ 30 minutes, au cours de laquelle ils font le tour de la résidence sans toutefois en examiner les détails et particularités.

[41]        Antonio mandate ensuite Gilles Lévesque et lui demande de lui fournir un rapport verbal de son inspection, pour fins d’économie. M. Lévesque est inspecteur en bâtiments depuis 1998 et procède à près de 400 inspections annuellement. Il rédige un rapport dans 90% des cas. Lorsque seul un rapport verbal est requis, le prix de l’inspection est réduit d’environ 50%.

[42]        Lors de la visite d’inspection du 6 mars 2011, l’Acheteur, Antonio et M. Lévesque sont présents, ainsi que le Vendeur et sa conjointe. La visite dure plus de deux heures selon M. Lévesque. Elle se déroule en hiver et il y a présence de neige.

- observations de l’inspecteur

[43]        Les murs extérieurs de la fondation paraissent en bon état, à l’exception d’une fissure verticale présente sur le mur de façade.

[44]         M. Lévesque note quant au rez-de-chaussée, un léger affaissement du plancher, quelques solives manquantes à l’entre-toit et quelques sections de placoplâtre à réparer.

[45]        Il décrit le sous-sol comme étant « fissuré (au niveau du placoplâtre, du préfini sur les murs et du plancher), vieux et âgé ». Il est difficile de vérifier l’état des murs de fondation, qui sont recouverts de revêtements muraux et de placoplâtre et en raison de l’encombrement des lieux.

[46]        Le béton d’un mur de fondation est cependant visible dans l’atelier, une pièce située dans la section arrière-gauche du sous-sol. Le mur du fond dans l’atelier est refait et le béton a belle apparence[24], à l’exception d’une fissure près de la porte menant vers l’extérieur. Au bas de ce même mur, au sol, M. Lévesque constate la présence d’un cerne causé par l’eau, longeant le mur, démontrant un écoulement antérieur[25]. Le mur latéral gauche de cette même pièce, perpendiculaire au mur du fond, est recouvert d’une mince planche de bois qui ne permet pas de visualiser l’état de la fondation à cet endroit. Ce fait est confirmé par l’entrepreneur Jeffrey Paul qui entreprend les travaux de réfection de la maison en mai 2011. Le même cerne dessiné par l’eau se poursuit sur une portion du sol longeant ce mur latéral[26].

[47]        Les témoignages s’avèrent contradictoires quant à ce qui est visible au sous-sol au moment de la visite d’inspection. Antonio et M. Lévesque indiquent que seul le mur de fondation situé au fond dans l’atelier, à gauche de la porte de sortie, est apparent et semble en bonne condition. La seule autre pièce où la fondation pourrait être apparente, située à l’avant de la maison, est encombrée et mal éclairée.

- version du Vendeur

[48]        Le Vendeur soutient que lors de l’inspection, le mur latéral gauche, dans l’atelier, est dégarni et qu’au sol, au béton, le cerne causé par l’eau est visible[27]. Il désigne à ses visiteurs un caniveau qu’il a lui-même creusé dans le béton du sol le long du mur pour dégager le drain intérieur et permettre l’écoulement de l’eau qui provient, précise-t-il, de la jonction entre les deux sections de la fondation de béton. La fondation a en effet été soulevée de quelques pouces lors des travaux antérieurs réalisés par le Vendeur. M. Lévesque insère un tournevis dans le caniveau lors de l’inspection. Le Vendeur dénonce les infiltrations d’eau au niveau des murs de fondation.

[49]        Celui-ci maintient également que le mur de fondation est apparent dans une autre pièce située dans la portion avant-droite du sous-sol qu’il nomme le « débarras »[28]. Selon le Vendeur, M. Lévesque observe ce mur lors de l’inspection et y insère un tournevis. La pièce est bien éclairée.

- autre visite pré-achat

[50]        Une autre visite est effectuée avant la signature de l’acte de vente en avril 2011, au cours de laquelle Antonio est accompagné de l’entrepreneur Jeffrey Paul qui effectuera les travaux de réfection préalablement à l’aménagement de l’Acheteur et de son épouse. M. Paul confirme que le sous-sol est encombré lors de sa visite et que les murs sont couverts d’un revêtement.

5.1.3. La divulgation du Vendeur

[51]        Suivant la visite des lieux lors de l’inspection du 6 mars 2011, M. Lévesque soumet au Vendeur un questionnaire[29] qu’il complète selon les réponses verbales fournies par celui-ci.

- version de l’inspecteur

[52]        M. Lévesque pose trois fois chacune des vingt questions pour s’assurer d’une réponse complète. Il s’agit d’une phase importante du mandat puisqu’il ne peut tout déceler par une inspection visuelle.

[53]       Les réponses suivantes sont inscrites à la divulgation[30] :

1. Date de construction : 1945 approx.
2. Depuis quand êtes-vous propriétaire à cette adresse? 1987
(…)
4. Y a-t-il déjà eu infiltration d’eau actuelle ou antérieure?	Oui	√	Non
a) Au toit :    b) Fondation :    c) Fenêtre :   d) Autres : Porte du s. sol.
5. Y a-t-il eu un refoulement d’égout et/ou inondation dans le passé ?	Oui		Non	√
(…)	(…)		(…)
9. Y a-t-il eu un changement et/ou modification à la structure ? Balcon	Oui	√	Non
10. Y a-t-il déjà eu une expertise ou des travaux de stabilisation des fondations ?	Oui		Non	√
(…)	(…)		(…)
20. Y a-t-il d’autres anomalies que seul un propriétaire occupant ou son expérience pourrait nous révéler ?	Oui		Non	√

 

[54]        À la question 4 portant sur une infiltration d’eau antérieure ou actuelle, le Vendeur répond initialement non, pour finalement indiquer qu’il y a eu infiltration d’eau dans l’atelier, par la porte du sous-sol et que le problème est réglé. Le Vendeur répond par la négative à la question 5 portant sur une inondation dans le passé.

[55]        Une fois le questionnaire complété, M. Lévesque le soumet au Vendeur pour lecture et signature. Le Vendeur dispose de tout le temps nécessaire pour ce faire et il reçoit un exemplaire du document suivant l’inspection.

- version du Vendeur

[56]         Au cours du questionnaire de l’inspecteur, le Vendeur dénonce des infiltrations d’eau provenant de la fondation en réponse à la question 4. M. Lévesque ne les note pas. Quant à la question 9, le Vendeur divulgue l’ajout de poutres d’acier au sous-sol et les travaux qu’il y a exécutés. Encore une fois, M. Lévesque omet de les écrire au document de divulgation. L’inspecteur lui pose chaque question une seule fois et le Vendeur n’est pas en mesure de lire le document lorsque M. Lévesque le complète.

[57]        Lorsqu’il lui tend pour sa signature, M. Lévesque ne lui laisse pas le document entre les mains. Le Vendeur ne le relit pas, faisant confiance à M. Lévesque. S’il avait eu l’opportunité de réviser la divulgation, il aurait indiqué à M. Lévesque qu’elle était incomplète.

[58]        Suite à la visite d’inspection, le Vendeur accepte, par simple gentillesse et sans aucune obligation de sa part de procéder au remplacement des bardeaux de la toiture et d’ajouter un renfort à l’entre-toit. Ces réparations sont ajoutées par Antonio à la promesse d’achat[31] à l’insu du Vendeur qui n’est jamais avisé de cet amendement[32].

5.1.4. Les expertises

- M. Gilles Lévesque (demande)

[59]        M. Lévesque, outre pour l’inspection préachat, est retenu le 15 juin 2011 par l’Acheteur, après la prise de possession de l’immeuble et la découverte d’infiltrations, pour procéder à l’inspection visuelle des murs de fondation. Il rédige un rapport[33] dans lequel il indique, quant à l’examen préachat du 6 mars 2011 qu’ « aucune déficience majeure reliée aux murs de fondation ainsi qu’aux poutrelles de charge ne pouvais (sic) être décelée à cause de certains revêtements muraux et de placoplâtre qui recouvraient les murs et plafond du sous-sol ainsi que du grand nombre d’objets entreposés qui reposaient sur le plancher »[34].

[60]        Lors de son inspection du 15 juin 2011, les murs et le plafond du sous-sol sont dénudés de façon telle que les fondations sont visibles. M. Lévesque constate que des travaux en sous-œuvre ont été réalisés dans le passé sur les quatre murs de fondation et sous les poutrelles de charge. Ces travaux ont été effectués de façon inadéquate en colmatant le solage par l’intérieur. Il observe un état de détérioration importante causé par des infiltrations d’eau. Il est en mesure d’insérer un tournevis sans difficulté à plusieurs endroits dans le mur de fondation.

[61]        M. Lévesque conclut que l’intégrité structurale de la propriété est affectée et que des travaux majeurs sont requis.

- M. Michel F. Coallier (demande)

[62]        M. Coallier est expert-conseil en immobilier et construction et formateur accrédité en pathologie des bâtiments usagés[35].  Il procède à l’examen des lieux le 2 décembre 2011 et rédige un rapport daté du 10 mai 2012[36].

[63]        Au moment de sa visite, les murs du sous-sol sont dégarnis de leur revêtement de finition.

[64]        M. Coallier constate que la paroi extérieure de la fondation, outre quelques fissures mineures, ne laisse voir aucun signe de détérioration majeure. Il observe que le sous-sol a été creusé de l’intérieur sur une profondeur d’environ quatorze (14) pouces lors de travaux subséquents à la construction de la maison, sans qu’il ne soit protégé contre les infiltrations d’eau à la rive inférieure de la fondation. La paroi intérieure de la fondation montre sa vétusté mais également le fait que de nombreuses réparations ont été effectuées avant la mise en place de revêtements de finition. Il considère probable que le Vendeur ait observé de nombreuses infiltrations d’eau, principalement lors de dégels rapides ou de fortes pluies, contrairement à ce qui est inscrit à sa divulgation.

[65]        Les défauts observés relèvent d’une part de la vétusté de la fondation construite vers 1946 jumelée à une malfaçon lors du re-creusage du sous-sol. L’usure de la fondation est anormale.

- M. Jean-Pierre Bigras (défense)

[66]        M. Bigras est technologue professionnel en génie civil et œuvre dans le secteur de la construction résidentielle. Il dispose d’une expérience significative dans le contrôle de la qualité et de l’évaluation du risque dans ce domaine[37]. Il visite les lieux le 28 juin 2013 au cours d’une pluie diluvienne. Son rapport est daté du 20 août 2013[38].

[67]        M. Bigras considère que les rénovations apportées à l’immeuble sont « artisanales », laissant ainsi planer un doute quant à son étanchéité. Notamment, le balcon attaché à la résidence constitue une structure lourde pouvant exercer une contrainte physique sur la bâtisse et entraîner des problèmes au niveau des fondations. De nombreux éléments étaient présents et décelables à son avis, au moment de l’achat et il était possible pour l’Acheteur de suspecter une problématique en lien avec les fondations mais aussi plusieurs sources d’infiltrations d’eau, autres que la fondation. Le fait que la fondation ait été coulée en deux étapes, observable dans l’atelier où le mur était dégarni, devait susciter un questionnement de la part de l’inspecteur, selon M. Bigras, sur l’étanchéité des murs de fondation.

[68]        Par ailleurs, ceux-ci lui apparaissent, lors de sa visite, dans une condition acceptable pour leur âge et il n’observe qu’une seule fissure suffisamment large pour permettre l’infiltration d’eau au sous-sol. Il constate toutefois des infiltrations d’eau lors de sa visite, au mur du coin en façade gauche de l’immeuble. Il croit possible que d’autres infiltrations se soient produites après son départ.

5.1.5. Analyse de la preuve

[69]        Le témoignage des parties est contradictoire quant à ce qui est visible lors de l’inspection et quant à ce qui est dénoncé par le Vendeur lors de celle-ci.

[70]        Le Tribunal retient la version de l’Acheteur pour les motifs suivants.

[71]        Lors de la visite d’inspection, l’Acheteur et Antonio sont accompagnés de l’inspecteur Gilles Lévesque dont le mandat est d’effectuer une inspection « visuelle et techniquement non exhaustive des composantes facilement accessibles de la structure et de la mécanique du bâtiment »[39]. L’objectif de l’inspection est d’informer l’Acheteur des défauts majeurs apparents de la propriété. Ce mandat correspond aux exigences de la jurisprudence qui requiert un examen attentif et sérieux bien que sommaire et non approfondi[40].

[72]        La preuve démontre que lors de l’inspection, le sous-sol est encombré et que ses murs, à l’exception de celui de l’atelier, à gauche de la sortie menant à l’extérieur, sont recouverts de revêtements qui empêchent de vérifier l’état des fondations. La version de la demande est confirmée à cet égard par le témoignage de l’entrepreneur Jeffrey Paul qui visite la résidence quelques jours ou semaines plus tard, avant l’achat. Le seul mur dénudé est en bon état et ne démontre aucun signe de dégradation. Seule une fissure près de la porte y est visible et l’inspecteur visualise au sol, le long de ce mur, un cerne causé par l’eau. Le Vendeur confirme que des infiltrations d’eau se sont produites à cet endroit mais que la situation est réglée.

[73]        Le questionnaire de divulgation[41] ne contient que très peu d’informations et porte la signature du Vendeur. Celui-ci se devait d’en prendre connaissance de manière attentive et d’y compléter les informations manquantes, le cas échéant, avant d’y inscrire sa signature. Il soutient que l’inspecteur ne lui en a pas laissé l’occasion. Or, le questionnaire, constitué d’une seule page, de facture simple et comportant une vingtaine de questions, est complété par M. Lévesque alors que le Vendeur est assis à la même table que lui, à sa droite.

[74]        Avant de le signer, le Vendeur a assurément l’opportunité de prendre connaissance du questionnaire et de rapidement constater, à sa consultation, si les informations inscrites s’avèrent ou non conformes à sa divulgation et complètes. M. Lévesque n’a aucun intérêt à ne pas inscrire adéquatement les informations divulguées par le Vendeur et celui-ci n’est pas contraint de signer un tel document, sans préalablement s’assurer qu’il contient des réponses complètes et conformes à sa dénonciation verbale. Étonnamment, il est allégué à la défense[42] que l’inspecteur a même complété le questionnaire de son propre chef sans consulter le Vendeur, ce qui ne correspond pas à la version de ce dernier livrée à l’audience.

[75]        Tenant pour acquis que les informations inscrites au questionnaire de divulgation sont celles qui sont dénoncées par le Vendeur lors de l’inspection, elles s’avèrent incomplètes. La seule modification à la structure dénoncée par le Vendeur au questionnaire[43] concerne le balcon alors que le Vendeur reconnaît à l’audience avoir exécuté des travaux importants au sous-sol, notamment par l’ajout de poutres d’acier et de béton. Il ne divulgue aucune infiltration d’eau au niveau des fondations, sauf celle survenue près de la porte de l’atelier. Pourtant, l’expert Coallier considère probable que le Vendeur ait observé des infiltrations fréquentes lors de pluies importantes. C’est d’ailleurs ce que constate l’expert Bigras au cours de sa visite effectuée lors d’une pluie diluvienne.

[76]        Le Vendeur soutient qu’à la lumière du prix de vente demandé et de l’âge de l’immeuble, l’Acheteur devait savoir que les fondations étaient vétustes. Si le Vendeur fixe le prix de vente en fonction de l’état des fondations et des travaux de rénovation requis, il se doit d’en aviser clairement les acheteurs potentiels afin qu’ils puissent prendre une décision éclairée. De plus, dans l’atelier, soit la seule pièce où les fondations sont en partie visibles lors des visites préalables à l’achat, le mur de fondation est recouvert de béton presque neuf. Quant aux autres pièces, les murs sont également recouverts, sinon l’encombrement et l’éclairage des lieux n’en permettent pas une inspection plus approfondie.

[77]        Le Vendeur savait que des infiltrations d’eau se produisaient au niveau des murs de fondation. Il n’en connaissait peut-être pas l’ampleur mais il était certainement témoin de leur manifestation lors de pluies abondantes ou de dégel soudain.

[78]        Par ailleurs, en utilisant les services d'un inspecteur qui lui-même n'a pas décelé de problèmes reliés aux fondations ni d'indices d’infiltrations, autres que ceux énoncés à la divulgation du Vendeur, l'on ne saurait conclure que l’Acheteur n’a pas agi prudemment ou de façon diligente et que le vice affectant la propriété était apparent.

[79]        Les vices affectant les fondations sont suffisamment graves puisqu’ils affectent en partie l’intégrité de l’immeuble et qu’ils requièrent des travaux significatifs pour y pallier, tel que discuté à la section 3. Il s'agit de vices importants qui, indépendamment de leur connaissance par le Vendeur, engagent sa responsabilité au titre de la garantie de qualité en application de l'article 1726 C.c.Q.

5.2. L’Acheteur a-t-il privé le Vendeur de la possibilité de démontrer que les vices étaient apparents au moment de la vente?

[80]        Le Vendeur soutient que par ses agissements, l’Acheteur l’a privé de la possibilité de démontrer que les vices qu’il allègue étaient apparents avant l’achat. Il reproche à l’Acheteur d’avoir dégarni le sous-sol de ses revêtements de finition et d’avoir procédé à des travaux d’injection de béton dans les fissures de la fondation, retirant ainsi les « preuves permettant au Défendeur de constater un vice apparent au niveau de la fondation »[44].

[81]        Ces reproches ne sont pas fondés. Il est connu du Vendeur lors de la vente que l’Acheteur a l’intention de procéder à des travaux de réfection de l’immeuble, principalement au rez-de-chaussée mais également au sous-sol. C’est au moment de ces travaux, et plus particulièrement lors du dégarnissage des murs de fondation, que l’Acheteur constate la présence de fissures et l’état de détérioration des fondations.

[82]         Sans délai, Antonio en informe le Vendeur verbalement et lui indique qu’il entend faire procéder à des travaux d’injection de béton dans les fissures. Il l’avise qu’il lui réclamera les coûts de ces travaux si ceux-ci s’avèrent plus importants que prévus. Le Vendeur, dès lors, a l’opportunité de s’opposer à de tels travaux ou de vérifier l’état des fondations s’il le juge indiqué, ce qu’il omet de faire.

[83]        Subséquemment, par lettre transmise le 6 juin 2011, Antonio met le Vendeur en demeure de respecter son obligation de qualité, de réparer les vices cachés et de communiquer avec lui dans les  dix jours[45]. Le Vendeur n’y donne pas suite[46]. Dès cette date, le Vendeur a l’occasion d’aller sur les lieux et de constater la condition des fondations, ce qu’il néglige encore une fois d’effectuer.

[84]        L’obligation de l’Acheteur quant au préavis dans un délai raisonnable est respectée. Il appartenait au Vendeur d’agir s’il souhaitait intervenir ou conserver certaines preuves.

5.3. L’Acheteur a-t-il droit à une réduction du prix d’achat et à des dommages-intérêts?

[85]        En raison de la garantie de qualité, l’Acheteur a droit à une réduction du prix d’achat, pourvu que celle-ci soit en proportion avec la valeur de la résidence et ne procure pas à l’Acheteur un avantage indu[47]. La réduction du prix doit être déterminée en regard de toutes les circonstances et non uniquement en fonction des coûts projetés des travaux. Il ne s’agit pas d’enrichir indûment l’Acheteur.

[86]        Il faut également tenir compte du prix qu'aurait accepté de payer l'Acheteur s'il avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme de celui pour lequel le Vendeur aurait accepté de le vendre, s'il eut connu l’ampleur du vice[48].

[87]        Le montant réclamé par l’Acheteur, outre les dommages-intérêts, totalise près de 135 000$, soit 75% du prix d’achat de 180 000$, ce qui est excessif. Lors de l’achat, l’Acheteur juge le prix demandé raisonnable et ne le négocie pas. Il sait par ailleurs que des travaux devront être entrepris pour adapter le rez-de chaussée à l’état de son épouse. Il ne s’attend pas cependant à devoir effectuer des travaux majeurs au niveau des fondations.

[88]        L’expert Coallier reconnaît que la fondation, outre les travaux plus récents, date d’environ 1947 ou de quelques années plus tard et que des travaux de remplacement de la fondation procureraient à la propriété une plus-value appréciable. Il propose deux solutions, l’une permanente, impliquant le remplacement en sous-œuvre de la fondation, l’autre palliative, permettant plutôt de prolonger la durée de vie résiduelle du bâtiment. Cette dernière solution requiert toutefois que le béton de la fondation extérieure ne soit pas dégradé sur plus de deux (2) pouces d’épaisseur, ce qui ne peut être confirmé.

[89]        Les coûts des travaux palliatifs sont évalués à 28 750$, incluant les taxes. La solution permanente requiert un budget de 97 635$[49]. Si une dépréciation de 65% y est appliquée pour tenir compte de la plus-value apportée à l’immeuble, comme le suggère M. Coallier, ce dernier montant est réduit à 34 200$[50].

[90]        L’Acheteur réclame également des montants additionnels pour les travaux accessoires à ceux reliés aux fondations soit :

-       Pour le remplacement des balcons qui devraient être détruits et reconstruits suite aux travaux sur les fondations : 14 240$[51]

-       Pour le retrait et la remise d’une section du pavé uni : 414$[52]

-       Pour le remplacement d’une section de la clôture : 1 668.86$[53]

[91]        Quant aux travaux d’aménagement extérieurs, les deux solutions proposées par l’expert Coallier requièrent de retirer une portion du pavé uni et le trottoir de béton à l’arrière. La solution palliative permettrait peut-être d’éviter la démolition des balcons de béton.

[92]        L’expert retenu par le Vendeur, M. Bigras, n’observe quant à lui aucun signe de dégradation nécessitant des travaux majeurs de restauration de la fondation. Il remarque des signes d’effritement en surface, soit un amincissement de la paroi du mur de fondation, mais rien qui n’affecte la capacité de la fondation de soutenir l’immeuble. Il ne recommande aucuns travaux de réfection de la fondation, qu’il considère en bon état et suffisamment solide pour supporter la structure. Il ne voit aucune raison pour laquelle les fondations devraient être remplacées. À la rigueur, seuls des travaux de rénovation pourraient être envisagés selon lui.

[93]        À la lumière des témoignages, plus particulièrement ceux de l’inspecteur Gilles Lévesque et de l’entrepreneur Jeffrey Paul et du fait que l’expert Bigras reconnaisse l’effritement du béton de la fondation, le Tribunal conclut que des travaux de réfection sont requis afin de restaurer et de solidifier les fondations. L’érection de celles-ci remonte toutefois à plus de 60 ans et il doit en être tenu compte.

[94]        La réduction du prix doit s'évaluer en regard de toutes les circonstances et non uniquement en fonction des coûts projetés des travaux requis pour remédier au vice[54]. Les fondations de l’immeuble auraient dû, tôt ou tard, être refaites. Le Tribunal juge raisonnable, à la lumière de la preuve et accorde, à titre de réduction du prix d’achat, une somme totale de 35 000$.

[95]        L’Acheteur demande au surplus une condamnation du Vendeur à des dommages-intérêts de 5 000$, pour les troubles, ennuis et inconvénients causés par la situation. Aucune preuve n’a été soumise au Tribunal à cet égard. Cette réclamation est par conséquent rejetée.

5.4. La demande reconventionnelle du Vendeur est-elle bien fondée?

[96]        Compte tenu des conclusions sur le recours de l’Acheteur, la demande reconventionnelle par laquelle le Vendeur allègue des agissements frauduleux, une mauvaise foi et une utilisation abusive de la procédure de la part de l’Acheteur est mal fondée et est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[97]       ACCUEILLE en partie la requête introductive d’instance du demandeur;

[98]       REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur;

[99]       CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 35 000$, avec intérêts et indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 25 août 2011;

[100]    LE TOUT avec dépens, incluant les frais des experts Gilles Lévesque et Michel F. Coallier, tant pour la rédaction de leur rapport d’expertise que pour leur présence à la Cour.

		Suzanne courchesne, J.C.S.
Me Jacques Cyr
crochetière pétrin
Procureur du demandeur/défendeur reconventionnel
Me Lucie Goyette
Lauzon Avocats Inc.
Procureur du défendeur/demandeur reconventionnel
Dates d’audience :	Les 19, 20, 21 et 22 mai 2015