Décision

[1]   Le 23 janvier 2020, le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« Comité de discipline ») déclare l’intimé M. Enrico Boily coupable de 18 chefs d’accusation à la suite d’une plainte déposée par l’appelante Julie Pinet en sa qualité de syndique adjointe de l’OACIQ (« Syndique »)[1].

[2]   Le 29 avril 2020, le Comité de discipline rend une décision sur sanction et ordonne la suspension du permis de l’intimé pour une période de 7 ans pour chacun des 18 chefs de la plainte, lesquelles devront être purgées de façon concurrente entre elles (« Décision sur sanction »)[2].

[3]   La Syndique se pourvoit en appel de la Décision sur sanction. Elle soumet que ce Comité a commis une erreur déraisonnable en ordonnant la suspension du permis de l’intimé pour une période de 7 ans et considère que la sanction qui aurait dû être imposée est la révocation permanente du permis.

[4]   Les questions soulevées par l’appel sont les suivantes :

1.    Le Comité de discipline a-t-il imposé une sanction « déraisonnable » à l’intimé?

2.    Le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de droit en ne motivant pas suffisamment la Décision sur sanction de façon à la rendre intelligible et justifiée?

[5]   Comme question préliminaire, le Tribunal doit déterminer quelle est la norme d’intervention en appel d’une sanction imposée par le Comité de discipline de l’OACIQ.

Analyse

La norme d’intervention

[6]   La Syndique s’appuie sur l’arrêt Vavilov de la Cour suprême du Canada et l’article 83.1 de la Loi sur les tribunaux judiciaires (RLRQ, c. T-16), et plaide qu’en ce qui concerne la première question en appel, la norme d’intervention est la norme de l’erreur manifeste et déterminante puisque cette question soulève une question mixte de fait et de droit[3].

[7]   Quant au motif d’appel fondé sur l’insuffisance des motifs de la Décision sur sanction, la Syndique plaide qu’il s’agit d’une question de droit sujette à la norme de la décision correcte.

[8]   Le Tribunal est d’accord avec la Syndique quant à la norme d’intervention applicable à cette question.

[9]   Cependant, le Tribunal ne souscrit pas aux prétentions de la Syndique quant à la norme d’intervention applicable à la première question.

[10]        De l’avis du Tribunal, l’arrêt Vavilov n’établit pas le cadre d’analyse dans une telle situation.

[11]        Le Tribunal souscrit aux propos du juge Dufour dans Jacques c. Joyal où il écrit que le schéma d’analyse adopté par la Cour suprême dans Vavilov n’est pas applicable à un appel d’une sanction disciplinaire puisque la Cour n’était pas saisie de la question portant sur la détermination de la norme d’intervention lors d’un appel d’une sanction disciplinaire[4].

[12]        La juge Annie Breault abonde dans le même sens dans Gagnon c. Autorité des marchés financiers[5].

[13]        À l’instar des juges Dufour et Breault, le Tribunal estime que le cadre d’analyse révisé en matière de révision judiciaire énoncé dans l’arrêt Vavilov ne modifie pas la règle de retenue des instances d’appel à l’égard des décisions rendues par les décideurs d’instance en matière d’imposition de peine. C’est également la conclusion à laquelle est venu le juge Sansfaçon de la Cour d’appel siégeant sur une demande pour permission d’appeler dans Malus c. Gareau[6] :

[6]         Selon moi, le requérant voit dans l’arrêt Vavilov quelque chose qui n’y est pas. S’il est vrai que Vavilov a modifié la norme de contrôle des décisions des organismes administratifs lors d’un appel de sorte que l’approche employée ne soit plus telle que celle en matière de contrôle judiciaire, la Cour suprême n’a pas modifié la règle de retenue employée par les tribunaux d’appel à l’égard des décisions rendues par les juges et autres décideurs en matière d’imposition de peine, règle à laquelle il est fait appel de longue date et qui l’est toujours à ce jour. Or, contrairement à ce que soutient le requérant, rien dans Vavilov ne pointe en direction d’un changement en cette matière.

(Citation omise)

[14]        Ainsi, la norme d’intervention en matière d’appel de sanction ou de peine demeure celle qui a été établie par la Cour d’appel et la Cour suprême du Canada, c’est-à-dire sauf au cas d’erreur de droit ou de principe ayant une incidence sur la détermination de la peine, une cour d’appel ne peut la modifier que si elle est manifestement non indiquée[7].

[15]        Le juge Dufour résume bien cette norme dans Jacques c. Joyal[8] :

[9]      Bien que le droit disciplinaire soit sui generis, il est reconnu que, saisie de l’appel d’une sanction imposée par un comité de discipline, la Cour du Québec applique les principes dégagés par la Cour suprême, notamment dans R. c. Lacasse. Dans cet arrêt, la Cour suprême écrit que, sauf dans les cas où le juge qui fixe la peine commet une erreur de droit ou une erreur de principe ayant une incidence sur la détermination de cette peine, une cour d’appel ne peut la modifier que si cette peine est manifestement non indiquée.

[10]            Dans l’arrêt qu’elle a rendu dans l’affaire Terjanian c. Lafleur, la Cour d’appel applique cette retenue judiciaire alors qu’elle écrit que la non-intervention est la règle en matière de sanction à moins que ne soient prouvées de sérieuses lacunes dans l’exercice de sa discrétion par le Comité de discipline. Elle ajoute que l’intervention ne sera justifiée qu’en présence d’une erreur de principe, de l’omission de prendre en considération un facteur pertinent ou d’une trop grande insistance sur un autre facteur ayant eu une incidence sur la détermination de la sanction ou si la sanction est manifestement non indiquée en ce qu’elle s’écarte de façon marquée et substantielle des peines qui sont habituellement infligées à des délinquants similaires ayant commis des fautes similaires.

[11]        Par ces propos, la Cour d’appel fait écho à elle-même, notamment dans l’arrêt Drolet-Savoie, où on peut lire qu’en l’absence d’erreur de droit ou de principe ayant une incidence sur la sanction, l’intervention du Tribunal d’appel ne peut se justifier, et dans Chénard c. Michalakopoulos, dont la ratio decidendi est au même effet.

(Citations omises)

Prétentions des parties

[16]        La Syndique adjointe reproche au Comité de discipline d’avoir fondé la Décision sur sanction alors qu’il commet plusieurs erreurs de principe, notamment en ce qu’il a omis de tenir compte du principe de la parité des sanctions et de l’autorité des précédents et que la gravité objective des infractions commises par l’intimé ne pouvait laisser place à une suspension de 7 ans.

[17]        De plus, la Syndique adjointe soutient que le Comité de discipline commet également une erreur lorsqu’il s’appuie sur la possibilité de la réhabilitation de l’intimé pour justifier une suspension de 7 ans plutôt que la révocation permanente du permis puisqu’aucune preuve n’a été administrée pour permettre au Comité de considérer ce critère.

[18]        L’intimé n’a déposé aucun acte de représentation; encore moins un mémoire. L’appel a été entendu en son absence.

[19]        Quant à la secrétaire du Comité de discipline, elle s’est limitée à demander que les frais de confection du dossier conjoint lui soient adjugés, peu importe qui sort victorieux de cet appel, en application des articles 175 du Code des professions et 339 du Code de procédure civile.

Le Comité de discipline commet-il une erreur révisable alors qu’il impose les sanctions?

[20]        Au moment des faits en litige, l’intimé est titulaire d’un permis de courtier immobilier délivré par l’OACIQ depuis le 14 mai 2003.

[21]        Le 21 mai 2019, la Syndique adjointe de l’OACIQ dépose une plainte disciplinaire contre l’intimé comportant 18 chefs d’accusation distincts. Ces 18 chefs portent sur 3 transactions immobilières distinctes à savoir une transaction en lien avec un immeuble situé à Candiac, une seconde transaction reliée à un immeuble situé à Rivière-au-Tonnerre, et enfin, une troisième transaction reliée à un immeuble situé à Saint-Amable.

[22]        Les chefs 1 à 18 de la Plainte contre l’intimé visent plusieurs stratagèmes frauduleux mise en place entre les mois de février et septembre 2015

[23]        Les chefs 1 à 6 pour lesquels l’intimé a été reconnu coupable portent sur une transaction en lien avec l’immeuble situé à Candiac. Il s’agit d’une résidence où il y avait eu de la culture de cannabis. Des tests avaient établi que l’air de la résidence avait été contaminé par cette culture. Or, l’intimé n’a jamais informé les promettants-acheteurs de l’existence d’un rapport d’analyse d’air qui conclut à l’état contaminé de l’immeuble, alors qu’il connaissait l’existence du rapport. Les acheteurs ont donc acheté une maison contaminée et atteinte d’un vice caché.

[24]        En outre, l’intimé est également trouvé coupable d’avoir participé à une stratégie de gonflement du prix de l’immeuble en ce qu’il a inscrit des prix plus élevés dans les documents transactionnels qui ne reflétaient pas la réalité (chef 4). Enfin, il a également imité la signature du vendeur sur la déclaration du vendeur (chef 1).

[25]        Selon la Décision sur culpabilité, l’intimé a notamment commis les manquements suivant afin de réussir ses stratagèmes:

a)    Permis qu’une autre personne signe des documents en lieu et place des intervenants à la transaction afin de conclure une vente[9];

b)    Caché des informations défavorables pertinentes quant aux immeubles visés[10];

c)    Fais signer des documents aux différents intervenants n’indiquant pas le réel prix de vente des immeubles afin de frauder les institutions financières impliquées en obtenant un financement plus élevé[11];

d)    Caché des documents transactionnels à l’agence immobilière à laquelle il était rattaché[12];

e)    Utilisé des prête-noms afin d’induire encore une fois des institutions financières en erreur[13];

f)     Transmis ou permis que des faux documents soient transmis aux institutions financières dans le cadre de demandes de prêts hypothécaires[14];

g)    Perçu des sommes d’argent afin de faire exécuter des travaux, mais n’a jamais procédé à ceux-ci[15];

h)    Pour chacune des transactions, M. Boily utilise son titre de courtier immobilier et ses connaissances afin de parvenir à ses fins et a une volonté claire de transgresser la norme déontologique[16].

[26]        Dans la Décision sur sanction, le Comité de discipline souligne à plusieurs reprises le comportement malhonnête ainsi que l’absence complète de probité et d’intégrité de l’Intimé :

Le comportement de l’intimé lors de sa courte et mouvementée présence lors de l’audience sur culpabilité, son défaut répété de donner suite à la plupart des communications qui lui ont été acheminées et son manque de collaboration dénotent une insouciance flagrante à l’égard du processus disciplinaire qui militent assurément en faveur de l’imposition d’une sanction sévère.[17]

(Soulignements du Tribunal)

Les infractions qu’il a commises et son comportement répété témoignent d’un désintérêt pour l’exercice de la profession, une négligence certaine à l’égard de ses obligations et un mépris des institutions.[18]

(Soulignements du Tribunal)

La preuve soumise et son comportement dénotent une absence complète de probité. Le dossier révèle également un individu qui se moque du public, n’a aucun respect pour la vérité, les documents qu’il prépare, les transactions qu’il échafaude, le témoignage qu’il livre, tout n’est que mensonge. [19]

(Soulignements du Tribunal)

Bref, force est de constater que la conduite de l’intimé porte ombrage à l’ensemble de la profession.[20]

(Soulignements du Tribunal)

(…) bien que la nature des gestes posés par l’intimé, sa nonchalance, l’absence de sérieux et le mépris pour les institutions de l’OACIQ ne militent assurément pas en faveur de l’imposition de sanctions clémentes (…)[21]

(Soulignements du Tribunal)

[27]        Le Comité de discipline conclut que :

[6] … Les infractions qu’il a commises et son comportement répété témoignent d’un désintérêt pour l’exercice de la profession, une négligence certaine à l’égard de ses obligations et un mépris des institutions. La preuve soumise et son comportement dénotent une absence complète de probité. Le dossier révèle également un individu qui se moque du public, n’a aucun respect pour la vérité, les documents qu’il prépare, les transactions qu’il échafaude, le témoignage qu’il livre, tout n’est que mensonge. Bref, force est de constater que la conduite de l’intimé porte ombrage à l’ensemble de la profession;[22]

(Soulignements du Tribunal)

[28]        De plus, le Comité de discipline réitère la gravité élevée des infractions ainsi que « l’absence de toute justification possible pour la plupart d’entre elles »[23].

[29]        Malgré ce constat extrêmement sévère, le Comité de discipline est d’avis que l’imposition d’une révocation permanente ne constitue pas une sanction appropriée, car cette sanction doit seulement être imposée dans les cas extrêmes.

[30]        Pour le Comité, une révocation permanente est inappropriée en l’espèce considérant le droit de l’intimé d’exercer sa profession. En outre, il serait excessif de lui imposer cette sanction car cela aurait pour effet de lui interdire toute possibilité de réhabilitation.

[31]        À la lumière des motifs de la Décision sur sanction et de la preuve qui a été administrée lors de l’audition sur sanction, le Tribunal est d’avis que le Comité de discipline commet une erreur de droit ou de principe ayant une incidence sur la sanction qui aurait dû être prononcée.

[32]        Cette erreur de principe résulte du fait que le Comité de discipline applique le critère de la réhabilitation alors qu’aucune preuve n’a été administrée devant lui pour établir que l’intimé avait une possibilité de réhabilitation.

[33]        Certes, la réhabilitation du courtier ou du professionnel est l’un parmi les facteurs que le Comité de discipline doit évaluer pour établir une sanction juste et équitable. Mais il doit néanmoins exister une assise factuelle pour décider de retenir ce facteur dans l’exercice de pondération. Lorsque la preuve de la réhabilitation est totalement inexistante, comme en l’espèce, le décideur comme une erreur de principe.

[34]        L’intimé n’a soumis aucune preuve permettant au Comité de discipline de croire en sa possible réhabilitation. Au contraire, il a quitté l’audience sur culpabilité après quelques heures et ne s’est pas présenté à celle sur la sanction.

[35]        Le Comité de discipline ne peut utiliser le facteur de la réhabilitation afin de justifier l’imposition d’une sanction alors qu’aucune preuve ne lui est présentée quant à la possibilité de réhabiliter l’intimé^[24].

[36]        Il commet alors une erreur de droit et de principe ayant une incidence sur la sanction en justifiant sa décision sur la réhabilitation de l’intimé.

[37]        Dans ces circonstances, l’intervention de cette Cour est justifiée et il n’est pas nécessaire de trancher la question de la suffisance des motifs. Le Tribunal doit donc rendre la décision sur sanction qui aurait dû être rendue, n’eût été de l’erreur commise.

[38]        Compte tenu des constations extrêmement sévères que fait le Comité de discipline dans la Décision sur sanction quant au désintérêt total pour l’exercice de la profession de l’intimé, son absence complète de probité, qu’il n’a aucun respect pour la vérité, de la nature hautement répréhensibles des infractions et son mépris pour les institutions de l’OACIQ, une sanction sévère s’impose. En outre, le caractère répétitif des gestes reprochés, son manque de collaboration, les conséquences graves pour les victimes des gestes commis par l’intimé, et enfin, le fait que ces gestes portent ombrage à l’ensemble de la profession militent également en ce sens.

[39]        La preuve non contredite devant le Comité établit que la réintégration de l’intimé dans la profession n’est pas souhaitable et irait à l’encontre du critère de la protection du public.

[40]        Eu égard à la gravité de ces gestes et la jurisprudence du Comité en semblable matière, une révocation permanente du permis de courtier immobilier de l’intimé s’impose puisque c’est la seule sanction qui pourra adéquatement protéger le public[25].

[41]        La secrétaire du Comité de discipline demander que les frais de confection du dossier conjoint lui soient adjugés, peu importe qui sort victorieux de cet appel, en application des articles 175 du Code des professions et 339 du Code de procédure civile. Cette demande sera acceptée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[42]        ACCUEILLE l’Appel de la Syndique adjointe;

[43]        INFIRME la décision sur sanction du 29 avril 2020 du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec dans le dossier 33-19-2141;

[44]        IMPOSE la révocation permanente du permis de l’intimé et lui INTERDIT de présenter toute demande de délivrance de permis auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec;

[45]        AVEC FRAIS DE JUSTICE, incluant les frais de confection du dossier conjoint que l’intimé doit rembourser à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.