Décision

[1]       Le 5 décembre 2018, le Comité de discipline de l’OACIQ (ci-après le « Comité ») se réunissait pour procéder à l’audition sur sanction dans le présent dossier;

[2]       Le syndic adjoint étant absent, Mme Karine Lizotte, syndique adjointe (ci-après la « partie plaignante ») agissait en remplacement et était alors représentée par Me Maryse Ali assistée de Me Julie Blouin. De son côté l’intimé était présent et représenté par Me Josée Bouret;

[3]       Le 5 novembre 2018, le Comité de discipline avait rendu sa décision sur culpabilité[1] dans laquelle il a déclaré l’intimé coupable des deux chefs suivants :

1.      Avant le ou vers le 19 mars 2016, concernant un immeuble sis à Saint-Amable, l'Intimé s'est placé en conflit d'intérêts en ne mettant pas fin au contrat de courtage CCV 58811 avant le dépôt de la promesse d'achat PA 37721 de sa mère et son conjoint, commettant ainsi une infraction aux articles 2 et 22 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

2.      Le ou vers le 23 décembre 2016, concernant un immeuble sis à Saint-Amable, l'Intimé a incité le vendeur à retirer la demande d'assistance déposée auprès de l'OACIQ le concernant en échange d'un règlement au montant de 20 000 $, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69 et 107 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

I.          Preuve sur sanction

[4]       La partie plaignante a produit de consentement la pièce PS-1 (liste des journaux potentiels pour la publication d’un avis de suspension) et déclaré sa preuve close sous réserve du contre-interrogatoire de l’intimé;

[5]       La partie plaignante recommande que les sanctions suivantes soient imposées à l’intimé :

          Chef 1 : Amende de 5 000,00 $;

          Chef 2 : Suspension de 60 jours;

          ORDONNER qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal que le Comité de discipline juge le plus susceptible d’être lu par la clientèle de l’intimé, à l’expiration des délais d’appel, si l’intimé est titulaire d’un permis ou à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

          ORDONNER que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé, incluant ceux se rapportant à la publication;

[6]       Pour sa part, en plus de témoigner, l’intimé a produit de consentement la pièce IS-1 (liste des formations suivies par Franck Oliver);

[7]       Enfin, l’intimé informe le Comité qu’il suggère plutôt que des amendes minimums de 2 000,00 $ soient imposées à chacun des chefs 1 et 2;

          Chef 1

[8]       Lors de son témoignage, l’intimé explique qu’il est courtier depuis 2003 et qu’il a réalisé environ 500 transactions au cours de sa carrière. Il s’agit de sa première plainte disciplinaire. Il affirme avoir cheminé depuis les faits qui lui sont reprochés, se déclare déçu du verdict de culpabilité, mais réalise que des situations inconnues peuvent se présenter et qu’il doit s’informer avant d’agir;

[9]       Il allègue également les éléments suivants :

a)Qu’il aurait dû remplir un avis de divulgation;

b)Que ses parents n’ont pas été avantagés par cette transaction;

c)    Qu’il conseille dorénavant ses courtiers au bureau de garder une certaine distance avec leurs parents et autres membres de leur famille;

d)Il considère que la loi n’est pas suffisamment claire;

e)Il croit que l’amende réclamée par la partie plaignante est disproportionnée;

f)     Il n’est pas convaincu du préjudice subi par les membres du public;

g)Il déclare qu’il ne s’impliquerait plus dans une transaction impliquant un membre de sa famille, mais du même souffle, laisse entendre qu’il aurait facilement pu contourner la problématique en utilisant un collègue pour signer les documents.

Chef 2

[10]    Ici encore, le témoignage de l’intimé s’apparente plus à une justification des gestes qu’il a posés qu’à de véritables regrets;

[11]    Il explique avoir reçu par le passé une mise en demeure d’un ancien client. Il considère qu’il n’a jamais menacé les vendeurs ni tenté d’acheter leur silence. Ici encore, il considère comme disproportionnées les sanctions recherchées par la partie plaignante;

II.         Analyse et discussions

[12]    Dans l’affaire Pigeon c. Daigneault[2], la Cour d’appel a établi les critères d’imposition d’une sanction disciplinaire, à savoir la protection du public, la dissuasion, l’exemplarité et le droit du professionnel d’exercer sa profession. Le Comité retient en l’espèce que l’intimé n’a pas d’antécédent, mais qu’il détient une bonne expérience et qu’il est dirigeant d’agence. Comme facteur aggravant, le Comité retient également que l’intimé, tout au long de son témoignage, tente de minimiser la gravité de ses gestes. Que de plus, les faits qui lui sont reprochés sont au cœur de l’exercice de la profession et de son devoir d’honnêteté et d’intégrité;

[13]    Enfin, considérant son insistance à minimiser la gravité des gestes, le Comité ne peut écarter d’emblée un risque de récidive;

          Chef 1

[14]    Il est bien établi que la volonté « sous-jacente du législateur consiste à s’assurer que le vendeur bénéficie d’une représentation ou d’une assistance indépendante »[3]. Le choix de l’intimé de continuer au contrat de courtage tout en restant volontairement ambigu sur ses liens avec les acheteurs place le vendeur dans une situation de doute et d’inconfort compréhensible. Ses gestes sont d’une gravité importante et l’imposition d’une amende minimale, comme le souhaiterait l’intimé, n’est pas suffisante. En effet, bien que l’intimé n’ait pas d’antécédents, il n’en demeure pas moins qu’il est un courtier d’expérience et qu’il est directeur de son propre bureau. Ce faisant, il doit donner l’exemple;

[15]    De plus, considérant l’insistance de l’intimé de minimiser les gestes qu’il a posés, l’absence de repentir sincère et le risque de récidive, le Comité considère que la suggestion présentée par la partie plaignante est plus appropriée et condamnera donc l’intimé à payer une amende de 5 000,00 $;

          Chef 2

[16]    Le Comité considère, ici également, que l’intimé ne réalise pas totalement la gravité des gestes qu’il a posés et qu’il ne prend pas acte avec suffisamment de sérieux de l’importance de respecter les règles déontologiques;

[17]    Mais il y a plus, en continuant de maintenir, lors de son témoignage pendant l’audition sur sanction qu’il ne considérait pas que son courriel du 23 décembre 2016, à 17h10, pièce P-11 constituait une incitation à retirer la demande d’assistance des vendeurs auprès de l’OACIQ, il démontre qu’il n’a pas terminé son cheminement. De l’avis du Comité, l’intimé cherche encore et malgré tout à justifier ses gestes plutôt qu’à prendre acte de l’infraction qu’il a commise. Le risque de récidive ne peut donc être totalement écarté. Dans les circonstances, considérant également la gravité importante de l’infraction commise et le risque de récidive, le Comité ne considère pas que l’imposition d’une amende minimale rencontrerait les critères de l’affaire Daigneault ci-haut mentionnée;

[18]    Toutefois, il est bien établi que la fonction d’un Comité de discipline n’est pas de punir le professionnel. Une suspension de permis de 60 jours comme le recommande le plaignant semble trop sévère et inappropriée et ce, à la lumière même des autorités soumises par la partie plaignante;

[19]    Dans les circonstances, le Comité de discipline limitera la suspension du permis pour une période de 30 jours;

POUR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

Chef 1

IMPOSE à l’intimé le paiement d’une amende de 5 000,00 $;

Chef 2

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (D2955) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal circulant sur le territoire desservant la clientèle de l’intimé, et ce à l’expiration des délais d’appel, si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il redeviendra titulaire;

ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé, incluant ceux se rapportant à la publication.