Décision

Cantin c. Agence du revenu du Québec								2016 QCCQ 6046
COUR DU QUÉBEC
«  Division administrative et d’appel »
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			JOLIETTE
LOCALITÉ DE				JOLIETTE
« Chambre Civile »
N° :		705-80-003817-141
DATE :	30 juin 2016
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE						L’HONORABLE	RICHARD LANDRY, J.C.Q.
______________________________________________________________________
NATHALIE CANTIN
Partie demanderesse
c.
AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC
Partie défenderesse
______________________________________________________________________
JUGEMENT RECTIFIÉ  [1] (article 338 Cpc)
______________________________________________________________________

[1]           Madame Cantin interjette appel de deux cotisations émises par l’Agence du revenu du Québec (« Revenu Québec ») ayant pour effet d’ajouter à ses revenus annuels imposables les montants suivants :

-       92 232 $ pour l’année 2009 à titre de revenus d’entreprise découlant de la vente d’une résidence sise au 44 Val-des-Bois, à Terrebonne [2];

-       10 043,93 $ pour l’année 2009 et 8 057,52 $ pour l’année 2010 à titre de revenus d’emploi résultant de l’utilisation de véhicules automobiles mises à sa disposition par la compagnie de son mari, 2842-5825 Québec inc (« Québec inc. »).  [3].

[2]           Revenu Québec conclut au maintien intégral de ces cotisations, celles-ci ayant fait l’objet de révisions en opposition et que le résultat reflète légalement les obligations fiscales de madame Cantin en regard des situations en cause.

LES QUESTIONS EN LITIGE

[3]   Le présent litige fiscal soulève les questions suivantes :

1)    La vente de la maison de la rue Val-des-Bois était-elle une opération de nature commerciale de sorte que le gain réalisé lors de la vente constituait un « revenu d’entreprise » (articles 1, 80 et 231 de la Loi sur les impôts [4])?

2)    Y a-t-il des avantages automobile imposables résultant de l’utilisation par madame Cantin des véhicules mis à sa disposition par Québec inc. et, dans l’affirmative, quelle est leur valeur?

LES FAITS

[4]           Madame Cantin est née en 1965.  En 1980, elle termine son secondaire V.  Entre 1980 et 1990, elle obtient un diplôme de courtier assurance en placements de comptes commerciaux et œuvre à ce titre jusqu’en 1990.

[5]           En 1987, elle se marie avec monsieur Alain Mongeau avec qui elle aura 3 enfants nés en 1992, 1995 et 1997.  Le couple se construit alors une maison qui portera le numéro civique […], à Lorraine [5].  Ils y demeurent jusqu’au 1^er février 1990 alors qu’ils déménagent au [adresse 1] à Lorraine jusqu’en juillet 1991 [6].

[6]           Monsieur Mongeau est technicien en réparation d’appareils électroménagers.  En 1990, il achète l’entreprise pour laquelle il travaille pour une somme de 350 000 $.  Il incorpore sa nouvelle entreprise sous le nom de 2842-5825 Québec inc. (« Québec inc. »).

[7]           À compter de juillet 1991, le couple emménage dans une maison située au [adresse 2] à Ville Lorraine.

[8]           Ils y demeureront jusqu’au 1^er mars 2002, soit pendant 11 années [7].

[9]           Le sous-sol de cette maison beaucoup plus grande sert de bureau d’affaires pour la compagnie Québec inc. puisque les activités de réparation de monsieur Mongeau se déroulent chez ses clients.

[10]        En 1990, madame Cantin devient secrétaire comptable de la compagnie de son mari à temps plein.

[11]        À compter de mars 2002 jusqu’à novembre 2009, madame Cantin fera construire trois maisons qu’elle gère selon le mode d’autoconstruction.  Les dates charnières sont les suivantes :

-       1^er mai 2002 : achat d’un terrain sur lequel madame Cantin fera construire une maison qui deviendra le 633 des Charentes à Rosemère (« des Charentes »).  Le couple et leurs enfants habitent cette maison jusqu’au 28 octobre 2003, date de sa revente au prix de 300 000 $ [8];

-       5 juillet 2004 : achat d’un terrain sur lequel madame Cantin fera construire une maison qui deviendra le 2125 Glen Abbey à Mascouche (« Glen Abbey ») que le couple et les enfants habiteront jusqu’à sa revente le 24 mai 2006 au prix de 340 000 $ [9];

-       6 juin 2006 : achat d’un terrain sur lequel madame Cantin fera construire une maison qui deviendra le 44 Val-des-Bois à Terrebonne (« Val-des-Bois ») que le couple et les enfants habiteront jusqu’à sa revente le 16 novembre 2009 au prix de 488 000 $ [10].

[12]        C’est cette maison de la rue Val-des-Bois qui fait l’objet de la cotisation en litige.

[13]        Au cours de l’année 2003, Québec inc. avait fait l’objet d’une première vérification en TPS/TVQ de laquelle a découlé une dette fiscale de 25 680 $.  Il intervient une entente par laquelle Québec inc. s’engage à rembourser cette somme de 25 680 $ à raison de 1 000 $ par  mois [11].  Une seconde vérification des affaires de Québec inc. en 2009 entraîne la faillite de monsieur Mongeau le 23 septembre 2011.

[14]        Cette dernière vérification des affaires de la compagnie amène Revenu Québec à procéder à une vérification du dossier fiscal de madame Cantin en 2011.  C’est madame Myriam Hétu qui en est chargé [12].

[15]        De cette vérification émanent trois cotisations à titre de « revenus d’entreprise » non déclarés, à savoir :

-       62 305 $ pour la vente des Charentes

-       85 101 $ pour la vente Glen Abbey

-       92 232 $ pour la vente Val-des-Bois

[16]        On la cotise également pour des revenus additionnels d’emploi découlant de son usage personnel de véhicules appartenant à Québec inc. (2009 : 10 043,93 $ et 2010 : 11 481 $).

[17]        Madame Cantin s’oppose à ces cotisations.

[18]        Me Ginette St-Louis est l’agente d’opposition chargée d’examiner les ventes des maisons des Charentes et Glen Abbey.  Pour les motifs contenus dans son mémoire sur opposition [13] sur lequel nous reviendrons plus loin, elle annule les cotisations émises concernant les ventes des maisons des Charentes et Glen Abbey qui, selon elle, n’ont pas engendré de « revenus d’entreprise ».

[19]        C’est Me Claudia Magny qui, à titre d’agente d’opposition, est chargée de la vente de la maison Val-des-Bois et des avantages automobiles imposables.  Me St-Louis avait alors quitté Revenu Québec, d’où l’intervention de Me Magny au dossier.

[20]        Concernant la vente de Val-des-Bois, elle maintient la cotisation de 92 232 $ pour les motifs contenus à son mémoire sur opposition [14] sur lequel nous reviendrons également.

[21]        Quant aux avantages automobile imposables, Me Magny maintient les cotisations émises sauf une réduction pour l’année 2010  de 11 481 $ à 8 057,52 $.

[22]        Ces cotisations font l’objet d’oppositions et de décisions de Revenu Québec dont le résultat fut l’émission des cotisations mentionnées en préambule du présent jugement, à savoir;

-       92 232 $ à titre de revenus d’entreprise pour la vente de la maison de la rue Val-des-Bois en 2009;

-       10 043,93 $ à titre de revenus d’emploi additionnels pour 2009 en raison de l’usage personnel d’un véhicule de Québec inc.;

-       8 057,52 $ pour cet usage durant l’année 2010.

[23]        Dans sa requête en appel du 8 octobre 2014, madame Cantin plaide que les ventes de maisons en question, incluant celle de Val-des-Bois, ont eu lieu pour des raisons financières et familiales et qu’elles n’ont rien à voir avec l’exploitation d’une entreprise quelconque.

[24]        Quant aux avantages automobiles qui lui sont imputés pour les années 2010 et 2011, madame Cantin plaide qu’elle n’a jamais pu obtenir d’explications sur le fondement de ces cotisations et qu’au surplus, elles sont injustifiées car le pourcentage d’utilisation personnelle qui lui est attribué (75 %) ne reflète pas la réalité.

[25]        Revenu Québec maintient que les nombreux achats de terrains, les autoconstructions et les reventes à répétition dans un court laps de temps ne sont compatibles qu’avec l’intention de madame Cantin de réaliser des opérations commerciales profitables constituant des « revenus d’entreprise » et que la vente de Val-des-Bois a généré de tels revenus d’entreprise à hauteur de 92 232 $.

[26]        Quant aux cotisations relatives à l’usage personnel des véhicules de la compagnie, Revenu Québec plaide qu’elles sont basées sur les renseignements fournis par madame Cantin elle-même et qu’elle sont également bien fondées.

[27]        L’audition de l’appel a débuté le 22 janvier 2016 et fut complétée le 20 mai suivant.

[28]        Il convient maintenant de disposer du litige à la lumière des règles de droit applicables en la matière et de la preuve présentée.

LES RÈGLES DE DROIT APPLICABLES

1)    Notion de « revenu d’entreprise »

a. Les dispositions légales applicables

[29]        La Loi de l’impôt contient les dispositions suivantes concernant la notion de revenu d’entreprise :

 1. Dans la présente partie et dans les règlements, à moins que le contexte n'indique un sens différent, l'expression:

…

«entreprise» comprend une profession, un métier, un commerce, une manufacture ou une activité de quelque genre que ce soit, y compris, sauf aux fins du paragraphe a du premier alinéa de l'article 164, de l'article 250.4 et du paragraphe i du deuxième alinéa de l'article 726.6.1, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, mais ne comprend pas une charge ni un emploi;

…

80. Sous réserve de la présente partie, le revenu d'un contribuable provenant d'une entreprise ou d'un bien est le bénéfice qu'il en tire.

Les revenus qu'un contribuable doit, en vertu du présent titre, inclure dans le calcul de son revenu provenant pour une année d'imposition d'entreprises ou de biens sont ses revenus en provenant pour cette année, à moins de disposition contraire du présent titre.

231. Sous réserve des articles 231.0.1 à 231.2.1, le gain en capital imposable, la perte en capital admissible ou la perte admissible à l'égard d'un placement dans une entreprise est égal à la moitié du gain en capital, de la perte en capital ou de la perte à l'égard d'un placement dans une entreprise, selon le cas, résultant de l'aliénation d'un bien.

Le gain en capital, la perte en capital ou la perte à l'égard d'un placement dans une entreprise se calcule conformément au présent titre, à l'égard de l'année d'imposition au cours de laquelle a lieu l'aliénation du bien, à moins de disposition contraire de la présente partie.

b. La jurisprudence

[30]        Il existe de nombreux jugements qui se sont prononcés sur la notion de « revenu d’entreprise ».

[31]        En 2015, la Cour d’appel était saisie d’un cas où les contribuables ont acquis 5 terrains et sur lesquels ils ont fait construire 4 maisons sur une période de 6 ans.   Revenu Québec a cotisé la vente de deux de ces immeubles sur la base de revenus d’entreprise [15].  Un premier jugement de la Cour du Québec d’août 2013 maintient ces cotisations en concluant que l’autoconstruction et la revente rapide de résidences dans une période d’essor du marché immobilier engendraient des revenus d’entreprise [16].

[32]        Le 24 mars 2015, la Cour d’appel renverse cette décision.  La Cour formule la question en litige de la façon suivante [17]:

[6] « La question en litige consistait à déterminer si la vente des deux résidences concernées était un « un projet comportant un risque ou une affaire de nature commerciale », de sorte que le gain réalisé lors des deux ventes constituait un revenu d’entreprise. »

[33]        Pour y répondre, la Cour d’appel se fonde principalement sur les critères contenus dans le bulletin d’interprétation 1T-218R [18] :

1.    « Un gain provenant de la vente de biens immeubles sera considéré comme un revenu d'entreprise, un revenu tiré d'un bien ou un gain en capital. Ce bulletin ne traite pas des gains résultant de la vente de biens immeubles qui sont ou étaient désignés comme résidence principale, étant donné que de tels gains sont expliqués dans le IT-120R3.

2.    Le terme "entreprise" est défini dans le paragraphe 248(1) et comprend entre autres choses, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. En vertu de cette définition, une transaction isolée mettant en cause des biens immeubles peut être considérée comme une transaction d'entreprise. Comme pour toute entreprise, les gains ou les pertes qui en découlent doivent, en vertu de l'article 9, être pris en compte dans le calcul du revenu ou de la perte, selon le cas.

3. Dans la Loi de l'impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital. Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative:

a)    l'intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l'achat;

b)    la vraisemblance de l'intention du contribuable;

c)    l'emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d)    la mesure dans laquelle l'intention du contribuable est réalisée;

e)    la preuve que l'intention du contribuable a changé après l'achat du bien immeuble;

f)    la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou de l'occupation du contribuable et des associés;

g)    la mesure dans laquelle l'argent emprunté a servi à financer l'acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s'il y a lieu;

h)  la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i)       le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j)    la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

I) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l'immeuble.

4. Aucun des facteurs mentionnés en 3 ci-dessus n'est en soi un facteur concluant pour déterminer si un gain provenant de la vente de biens immeubles représente un revenu ou un gain en capital. La pertinence de tout facteur dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas.

5.        L'intention du contribuable au moment de l'achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d'entreprise ou un gain en capital. Au moment de l'acquisition du bien immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s'il doit abandonner son intention première. S'il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à titre de revenu tiré d'une entreprise.

6.   Plus l'entreprise ou la profession d'un contribuable (par exemple, un entrepreneur, un agent immobilier) est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d'une entreprise plutôt que comme un gain en capital (se reporter aux numéros 3f) et j) ci-dessus). »

(nos soulignés)

[34]        Examinant la preuve présentée, la Cour d’appel conclut dans l’arrêt Hardy que les contribuables ont démontré que leurs motifs de vente n’ont pas été appréciés adéquatement par le juge de première instance et que s’ils l’avaient été, il aurait dû annuler les cotisations en litige :

[5] « Le juge commet une autre erreur lorsqu’il conclut que les motifs donnés par les appelants sont « subjectifs et personnels »[5]. Il adopte la position de l’intimée qui a fait abstraction des raisons fournies par les appelants, même si elle les savait véridiques. Sur le fond, les motifs donnés par les appelants ne sont pas « subjectifs et personnels ». À titre d’exemple, le fait de construire une maison ou d’en acheter une pour se libérer d’un fardeau financier trop lourd ne constitue pas une justification d’ordre subjectif. Au contraire, les moyens financiers des appelants relèvent d’une appréciation objective. D’ailleurs, l’intimée connaissait les revenus des appelants. L’achat d’une maison plus grande avec un garage, en remplacement d’une maison trop petite et sans possibilité de construire un garage, constitue aussi une réalité objective. Finalement, construire une maison ou en acheter une pour avoir une chambre supplémentaire parce qu’une enfant victime de violence conjugale doit revenir vivre chez ses parents et poursuivre ses études ne constitue pas non plus un motif non pertinent ou purement subjectif pour établir l’intention des appelants au moment de l’achat de la résidence.

[7] Avec égards, le juge commet une autre erreur en omettant de considérer les critères pertinents énumérés dans le bulletin d’interprétation IT-218R[6] qui reflète, avec certaines réserves[7], l’état de la jurisprudence »

(nos soulignés)

[35]        La Cour d’appel s’appuie également sur un arrêt antérieur [19] dans lequel elle qualifie de « gain en capital » plutôt de « revenu d’entreprise » la vente de 80 lots agricoles par une fiducie car la preuve d’une intention d’exploiter une entreprise de nature commerciale n’a pas été faite.

[36]        Pour toutes ces raisons, la Cour d’appel annule les cotisations dans l’arrêt Hardy.

[37]        D’autres décisions récentes annulent des cotisations au motif que ce que Revenu Québec considérait comme des « revenus d’entreprise » ne l’étaient pas.  On peut en citer les exemples suivants :

-     achat d’un immense hangar et terrain pour réaliser un projet d’entreposer des véhicules récréatifs; abandon du projet à cause d’un problème de liquidités ; subdivision du terrain et 5 ventes en quelques mois; absence de caractère commercial donc gain en capital [20];

-     reventes successives de deux immeubles en 2 ans; absence de preuve  d’une finalité commerciale, la contribuable ayant justifié les motifs personnels de ces deux ventes [21];

-     même s’il est dans le domaine de la construction, le contribuable a réalisé 2 ventes de résidences en 2 ans dont les motivations étaient autres qu’un but commercial [22].

[38]        À l’inverse, la Cour a conclu à l’existence de « revenus d’entreprise » dans les circonstances suivantes :

-     ventes de deux résidences autoconstruites en deux ans; incapacité des contribuables de justifier que les ventes faites avec forts profits étaient justifiées par des considérations familiales [23];

-     même si certaines situations personnelles et familiales ont été établies, la preuve ne justifie pas la revente de 4 résidences autoconstruites en 4 ans et la finalité de faire la promotion et la construction de maisons individuelles [24];

-     contribuables non crédibles et justifications non retenues pour expliquer des reventes rapides [25];

-     six reventes en 3 ans; finalité commerciale établie [26];

-     contribuable courtière immobilière qui a acheté 12 immeubles et en a revendu 9 sur 5 ans avec habitations de moins d’un an; transactions antérieures admises pour établir l’intention de spéculation [27].

[39]        Chose certaine, un revenu d’entreprise ne se limite pas seulement à l’existence de plusieurs ventes sur une courte période de temps. C’est en examinant la preuve présentée à la lumière des critères énumérés plus haut que l’on pourra décider s’il y a « revenus d’entreprise » ou non.

[40]        De cette brève revue de la jurisprudence récente sur la question, on constate qu’il n’y a pas de critère absolu, chaque cas demeurant un cas d’espèce à être examiné selon les circonstances particulières établies en preuve dans chaque dossier et les lignes directrices à retenir.

[41]        Les justifications farfelues ou invraisemblables pour soutenir des ventes à répétition ne passeront pas le test.  Par contre, des explications plausibles et soutenues par la preuve auront cet effet.

2)    Les avantages automobile imposables

[42]        C’est l’article 41 de la Loi sur les impôts qui décrit le traitement fiscal d’un avantage automobile :

41. Si un employeur ou une personne à laquelle il est lié met dans l'année une automobile à la disposition de son employé ou d'une personne liée à ce dernier, cet employé doit inclure dans le calcul de son revenu l'excédent d'un montant raisonnable qui représente la valeur de ce droit d'usage pour l'ensemble des jours dans l'année durant lesquels l'automobile était ainsi à sa disposition, sur l'ensemble de tous les montants dont chacun est un montant, autre qu'une dépense reliée au fonctionnement de l'automobile, qu'il paie ou que la personne à laquelle il est lié paie pendant l'année à l'employeur ou à une personne liée à ce dernier pour l'utilisation de cette automobile.

3)    La présomption de validité des cotisations

[43]        En vertu de l'article 1014 de la Loi sur les impôts (L.I.) [28], les cotisations ainsi émises par Revenu Québec sont présumées valides, jusqu'à preuve du contraire.  Cet article se lit comme suit:

1014. Sous réserve des modifications ou de l'annulation résultant d'une opposition, d'un appel ou d'un appel sommaire et sous réserve d'une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s'y trouve ou qui se trouve dans toute procédure s'y rattachant.

(nos soulignés)

[44]        Quel est le fardeau de preuve que le contribuable doit assumer lorsqu'il conteste une cotisation qui bénéficie de cette présomption de validité?

[45]        Il convient de rappeler à ce sujet les propos de la Cour d'appel tels qu'énoncés dans l'arrêt St-Georges [29]:

[8] « L'article 1014 L.I. établit la présomption de validité des cotisations fiscales.

[9] Dans 9027-5967 Québec inc. (Sous-Ministre du Revenu), J.E. 2007-223 (C.A.), la Cour rappelle les conséquences de cette présomption sur le fardeau de la preuve, aux paragr. 13 et 14 :

[13]      Dans l'arrêt Durand c. Québec (sous-ministre du Revenu), la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité de la cotisation fiscale et des fardeaux de preuve qui en découlent.  Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans Hickman Motors Ltd. c. Canada, la Cour dit :

La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité (art. 1014 Loi sur les impôts), qui peut être repoussée par le contribuable.

Le fardeau initial du contribuable consiste à « démolir » l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie.

Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve.

Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption.

[14]      Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire.  Dans Stewart c. M.R.N., le juge Cain mentionne qu'«une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créent un tel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que le contraire ne soit prouvé ».

[10] Dans Capobianco c. Québec (Sous-ministre du Revenu), J.E. 2007-1837 aux paragr. 12 à 14 (C.A.), la Cour précise que le contribuable n'a pas à établir le montant exact de son revenu imposable.   Cet enseignement met définitivement fin au flottement entourant la question du fardeau de preuve du contribuable qui s'oppose à l'avis de cotisation parce que le montant de son revenu imposable établi par le ministère du Revenu serait inexact.  Le contribuable doit seulement démolir l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie de son inexactitude.

[11] La preuve du contribuable doit toutefois comporter un certain degré de précision et de probabilité en sa faveur par opposition à des allégations vagues et ambiguës.  Règle générale, la simple affirmation du contribuable ne suffit pas; elle aura avantage à être soutenue par une preuve documentaire ou circonstancielle.

[12] La thèse voulant qu'une simple négation de la part du contribuable puisse contrer la présomption de validité de l'article 1014 L.I. reviendrait à priver cet article de tout son sens.

[13] Dans Hickman Motors Ltd. V. R., [1997] 2 R.C.S. 336, la preuve se limitait à un témoignage, mais il s'agissait, selon madame la juge l'Heureux-Dubé, d'un témoignage clair, non ébranlé en contre-interrogatoire et offert par un témoin dont la crédibilité n'avait pas été mise en doute, alors qu'aucune preuve contraire n'avait été présentée par le fisc (paragr. 91)….»

(nos soulignés)

[46]        Ce dernier extrait du jugement de Madame la juge l'Heureux-Dubé dans l'arrêt Hickman Motors a notamment été récemment repris avec approbation par monsieur le juge Nadon pour la Cour d'appel fédérale dans l'affaire House c. R [30]:

[57] « À mon avis, le juge en chef adjoint a commis deux erreurs de droit. Premièrement, il a confondu la charge initiale qui incombait à l'appelant de « démolir » les hypothèses du ministre avec le fardeau général qui incombait aux parties de présenter leur preuve respective. Deuxièmement, il a commis une erreur en ne tenant pas compte du témoignage de M. Cole. S'il avait tenu compte du témoignage de M. Cole comme il aurait dû le faire, il aurait nécessairement conclu, à mon avis, que l’appelant avait présenté une preuve prima facie « démolissant » les hypothèses du ministre. Dans l'arrêt Amiante Spec Inc. c. Canada, 2009 CAF 239, 2009 ACF n^o 603 (QL), la Cour a expliqué comme suit, au paragraphe 23, ce qu'était une preuve prima facie :

[23] Une preuve prima facie est celle qui est « étayée par des éléments de preuve qui créent un tel degré de probabilité en sa faveur que la Cour doit l’accepter si elle y ajoute foi, à moins qu’elle ne soit contredite ou que le contraire ne soit prouvé. Une preuve prima facie n’est pas la même chose qu’une preuve concluante, qui exclut la possibilité que toute conclusion autre que celle établie par cette preuve soit vraie » (Stewart c. Canada, [2000] T.C.J. No. 53 au paragraphe 23).

[64] Je passe maintenant à la deuxième erreur du juge en chef adjoint. À mon avis, celui-ci a commis une erreur de droit en faisant abstraction du témoignage de M. Cole. Cette erreur repose sur l’idée erronée que le témoignage de M. Cole ne pouvait pas, sans l'appui de documents-source, aider l'appelant à établir le bien-fondé de sa demande.

[65] Le juge en chef adjoint mentionne très brièvement le témoignage de M. Cole à la page 116 de la transcription 2 (dossier d'appel, vol. 2, p. 391). Dans cette partie de ses motifs, que j'ai déjà reproduite au paragraphe 25 des présents motifs, il explique simplement que M. Cole, en qualité de comptable agréé, [traduction] « […] aurait dû [...] savoir mieux que quiconque » que les documents-source auraient dû être produits, ajoutant qu’[traduction] « […] il est possible qu’une erreur d'écritures ait été commise, mais cela n’est pas suffisant pour conclure, sans autre preuve permettant de réfuter les hypothèses, que l'appelant a reçu l'argent en 2003 ».

[66] Voilà comment le juge en chef adjoint a analysé le témoignage de M. Cole. À mon avis, il est manifeste qu’il n’a aucunement tenu compte de ce témoignage parce qu’il estimait que des documents-source auraient dû être produits. Cette idée est, selon moi, erronée. Comme je l'ai dit au paragraphe 57 des présents motifs, la juge L’Heureux-Dubé, a clairement indiqué au paragraphe 87 de l'arrêt Hickman, qu'un témoignage crédible n'a besoin d’aucun document d'appui pour établir un point.

[70] En résumé, je suis convaincu que le témoignage de M. Cole était suffisant pour « démolir » les hypothèses du ministre et que si le juge en chef adjoint en avait tenu compte, il aurait conclu que l'appelant avait présenté une preuve prima facie qui « démolissait » les hypothèses du ministre.

(nos soulignés)

[47]        Ainsi, un témoignage crédible du contribuable peut parfois suffire à combattre l'exactitude de la présomption avec succès sans qu’il soit nécessaire de produire des pièces justificatives à son soutien.

[48]        La Cour d’appel [31] rappelait toutefois récemment que lorsque des registres ou des pièces justificatives sont requis, ceux-ci doivent être produits.

[49]        Dans l’arrêt Hardy [32] de la Cour d’appel cité plus haut, la Cour précise ceci concernant le fardeau de la preuve :

« Le fardeau de preuve des appelants consistait plutôt à apporter une preuve « prima facie » c’est-à-dire un début de preuve convaincante. » (2007 QCCA 47, par. 14)

ANALYSE ET DÉCISION

1)    La vente de la maison de la rue Val-des-Bois était-elle une opération de nature commerciale de sorte que le gain réalisé lors de la vente constituait un revenu « d’entreprise » (articles 1, 80 et 231 de la Loi sur les impôts [33])?

[50]        À première vue, les quatre ventes de résidences sur une période d’environ sept ans et le « modus operandi » utilisé pour construire ces résidences (achats de terrains, autoconstructions, ventes à répétition, etc.) peuvent amener à croire que ces opérations ont été menées de manière commerciale et que le gain réalisé sur la vente de la maison Val-des-Bois puisse être qualifié de « revenu d’entreprise ».

[51]        Toutefois, lorsqu’on examine chacune de ces transactions et en particulier celle de Val-des-Bois à la lumière des critères applicables et des explications crédibles, cohérentes et documentées fournies par madame Cantin, on doit conclure que ce n’est pas le cas.

[52]        Il convient de mentionner que, dans un premier temps, il a existé un certain flou dans la preuve administrée lors de la première journée d’enquête car l’appelante n’était pas toujours en mesure de préciser les dates et certains détails reliés à chacune des transactions.

[53]        Cela s’explique essentiellement par le fait que l’appelante considérait que les faits entourant les ventes dont les cotisations ont été annulées (des Charentes et Glen Abbey) n’étaient pas pertinents parce qu’elles n’étaient plus en litige; elle l’a d’ailleurs plaidé spécifiquement dans sa requête en appel.  Pour cette raison, elle n’avait pas jugé opportun d’apporter avec elle les documents relatifs à ces transactions qui n’étaient plus en litige.  Pour sa part, Revenu Québec n’avait pas jugé opportun d’assigner madame Cantin pour qu’elle apporte ces documents ou les produire lui-même.

[54]        Le 22 janvier, séance tenante, le Tribunal décide que les transactions autres que celle cotisée sur Val-des-Bois pouvaient être pertinentes pour établir l’existence d’un « modus operandi » ou non [34].  Dans les circonstances, l’ajournement au 20 mai 2016 a permis de remédier aux lacunes dans la preuve et compléter la preuve des faits établis lors de la première séance par la production de documents additionnels.  C’est pourquoi il ne faut pas tenir rigueur à madame Cantin des quelques réponses imprécises ou inexactes qu’elle a fournies de mémoire au meilleur de sa souvenance lors de la première journée d’audition car, malgré cela, son témoignage demeurait consistant et convaincant.

[55]        De fait, le 4 mai 2016, madame Cantin fait signifier à l’avocat de Revenu Québec 3 pièces additionnelles [35].

[56]        Pour sa part, le matin de l’audition du 20 mai, Revenu Québec arrive avec un cahier de 17 pièces additionnelles [36] qu’il n’a pas transmis à madame Cantin au préalable.

[57]        Le Tribunal tient à mentionner qu’il réprouve une telle façon de faire, d’autant plus que madame Cantin n’est pas représentée par avocat et qu’une telle «surprise» ne pouvait que l’ébranler.

[58]        Le Tribunal a néanmoins permis la production de ces pièces additionnelles parce que madame Cantin a pu en prendre connaissance pendant un ajournement et qu’il s’agit majoritairement de documents qu’elle connaissait déjà.

[59]        Mais une telle façon de faire de la part de Revenu Québec dénote un manque de transparence et de «fair play» condamnable de sa part.

[60]        Cela dit, le soussigné retient de l’ensemble de la preuve présentée pour chacune des ventes réalisées par madame Cantin et/ou son mari entre le 1^er mars 2002 et le 16 novembre 2009 qu’elles sont justifiées par les contextes particuliers applicables à chacune d’entre elles [37].

[61]        Ces transactions s’expliquent comme suit :

1)    la vente de la Place de Bussang à Lorraine

-        cette maison fut le domicile et la propriété du couple Cantin Mongeau pendant 11 ans de 1990 au 1^er mars 2012; leurs 3 enfants y sont nés; elle est vendue le 1^er mars 2012 au prix de 262 500 $;

-        motif de vente : en raison des mensualités élevées causées par l’achat de Québec inc. au prix de 350 000 $ (mensualités de 6 000 $ révisées par la suite à 3 000 $) et la baisse de rentabilité du commerce.  Le couple n’arrive pas et décide de vendre la maison pour acheter plus petit; des comptes de taxes municipales étaient en arrérages depuis 3 ans [38];

-        le 1^er mai 2002, le couple achète le terrain du 633 des Charentes à Rosemère pour y autoconstruire une maison d’une superficie de 2 000 pi²;

-        la maison des Charentes est habitable à l’automne 2002 et ils y emménagent; dans l’intervalle, ils demeurent dans leur maison de Place de Bussang moyennant un bail mensuel de 2 000 $ avec les nouveaux propriétaires.

2)    la vente du 633 des Charentes à Rosemère

-        la famille habite cette maison à l’automne 2002 jusqu’à sa revente le 28 octobre 2003 à un prix de 300 000 $;  elle réalise un profit de 63 120 $;

-        motifs de la vente :

1)    la dette fiscale de 25 680 $ de Québec inc. envers Revenu Québec, impliquant des remboursements mensuels de 1 000 $ par mois convenus en septembre 2003 [39] les a coincés financièrement car cela doublait leurs paiements hypothécaires mensuels; des arrérages de taxes de 4 400 $ sont notés;

2)    le bruit important en provenance de l’autoroute 640 à proximité rendait l’habitation trop désagréable;

-        le 5 juin 2009, madame Cantin achète un terrain à Mascouche qui deviendra le 2125 Glen Abbey suite à l’autoconstruction de la maison complétée à l’automne 2004; prix du terrain sur Glen Abbey: 51 000 $ plus taxes;

-        en attendant que la maison soit habitable, la famille loue une maison sur Place Chateney dans le vieux Lorraine appartenant à leur agente immobilière, madame Aline Michel, pour un loyer d’environ 600 $/mois pendant près d’un an; cela leur a permis d’accumuler des liquidités vu le faible loyer;

3)  la vente du 2125 Glen Abbey, à Mascouche

-        la famille réside dans ce cottage de 2 étages d’une superficie de 2 000 pi² à compter de son habitabilité à l’automne 2004; il sera revendu le 24 mai 2006 au prix de 340 000 $, soit environ 20 mois plus tard.;

-        motif de la vente : le promoteur immobilier François Barnabé représente à madame Cantin qu’il peut lui vendre un terrain du Domaine de la Pinière à Terrebonne sur lequel ils peuvent construire un bungalow (plain pied) d’une superficie de 2 300 pi²; partout ailleurs, on exigeait une superficie minimale de 3 000 pi², ce qui était trop dispendieux.  Madame Cantin a toujours rêvé d’avoir un plain pied et le secteur est très attrayant pour une famille (piste cyclable, boisé, écoles et services à proximité);

-        elle achète le 26 juin 2006 le terrain qui deviendra le 44 Val-des-Bois au prix de 75 000 $ plus taxes [40], ce qui constituait un prix très abordable dans les circonstances pour ce type de terrain;

-        la mise de fonds de 85 000 $ provenait du profit de la vente de Glen Abbey;

-        le couple est conscient que cette nouvelle maison leur coûtera plus cher mais ils décident de se serrer la ceinture, travailler plus fort, ne pas renouveler la location de la Volvo venant à échéance de 2009 (850 $/mois), etc.

-        la maison du 44 Val-des-Bois est autoconstruite et disponible à l’habitation à l’automne 2006; dans l’intervalle, la famille loue la maison d’un client du promoteur Barnabé;

4)   la vente du 44 Val-des-Bois, à Terrebonne

-        il s’agit de la maison en litige qui fait l’objet de la cotisation de 92 232 $;

-        la famille y habite de l’automne 2006 jusqu’à sa revente le 16 novembre 2009 au prix de 488 000 $ [41];

-        motifs de la vente :

§  les taxes municipales qui devaient être de 4 000 $ par année au moment de l’autoconstruction de la maison doublent en l’espace de 3 ans [42] à cause de taxes spéciales (bordures, pavage, éclairage) ainsi que la hausse de l’évaluation; ces augmentations aussi inattendues qu’importantes font en sorte que le couple n’arrive plus; ils passent près de la vente pour taxes, tant au municipal qu’au scolaire [43];

§  n’eut été de ces contraintes financières imprévues, madame Cantin déclare que c’était la maison de ses rêves et qu’elle et son mari n’avaient aucunement l’intention de la revendre; elle produit notamment son prêt hypothécaire «fermé» de 2006 conclu pour un terme de 5 ans [44] à titre de corroboration qu’ils n’avaient nullement l’idée de revendre à court terme.

[62]        Suite à la vente du 44 Val-des-Bois en novembre 2009, l’appelante et sa famille deviendront locataires de 2009 à 2015.  Ainsi, le 3 novembre 2009, on loue une vieille maison achetée par le frère de madame Cantin [45] (rue Desroches à Terrebonne) jusqu’en novembre 2012 parce que le couple a été refusé à la Banque pour l’acheter.  De décembre 2012 à juin 2013, la famille loue une maison de ferme à Mirabel pour 1 200 $/mois puis à St-Lin par la suite pour un loyer de 1 500 $/mois (superficie 1 200 pi²) jusqu’en août 2015.

[63]        On note ici au passage que madame Cantin et sa famille ont changé 3 fois de logement en 4 ans, ce qui corrobore une propension à déménager souvent pour améliorer leur sort, comme dans les années précédentes, sans que ces locations ne puissent évidemment être considérées comme des opérations commerciales.

[64]        Cette maison louée à St-Lin sera finalement achetée en août 2015 au prix de 260 000 $, conditionnellement à y faire des rénovations.

[65]        Revenu Québec invoque plusieurs arguments qui conféreraient le caractère de commercialité aux opérations de madame Cantin :

-        le mode d’autoconstruction utilisée dans les secteurs domiciliaires en développement;

-        le comportement de madame Cantin à travers ces différentes transactions permet « d’induire qu’elle a agi comme une femme d’affaires afin de réaliser un profit » (mémoire P-14, à la page 9);

-        le fait que madame Cantin soit désignée comme « femme d’affaires » dans le contrat de la rue des Charentes;

-        l’accomplissement des démarches pour acquérir de nouveaux terrains avant la vente des maisons;

-        le « modus operandi » similaire : des ventes à cause de difficultés financières alors qu’elle acquiert des maisons toujours plus dispendieuses, ce qui est incohérent (mémoire P-14, aux pages 10, 11 et 12);

-        même si l’intention «primaire» était d’habiter ces maisons, l’intention «secondaire» était de la vendre avec profit à la première occasion; l’intention secondaire annule l’intention primaire (Ace Holdings 1979 RDFQ 6).

[66]        Par contre, malgré tous les efforts de l’avocat de Revenu Québec pour la faire contredire ou la prendre en défaut, madame Cantin a répondu avec aplomb et de manière consistante avec toutes les déclarations antérieures faites sur le sujet.

[67]        De plus, suite à sa déveine avec la maison de Val-des-Bois, madame Cantin a cessé d’acheter et de construire, ce qui n’a rien à voir avec la vérification de Revenu Québec survenue en 2011.

[68]        Rappelons qu’au départ, Revenu Québec avait cotisé les trois dernières ventes (des Charentes, Glen Abbey et Val-des-Bois) sur la base de « revenus d’entreprise ».

[69]        La vérificatrice Myriam Hétu trouvait qu’il y avait des ventes à répétition avec le même «pattern» justifiant de cotiser.  Elle n’a notamment pas été convaincue par l’argument des augmentations de taxes importantes pour la propriété de Val-des-Bois [46].

[70]        Elle témoigne par ailleurs avoir eu une bonne entente avec madame Cantin dans le cadre de sa vérification.

[71]        Le 18 janvier 2012, madame Hétu livre le fond de sa pensée dans ses notes au dossier :

«Je lui explique que 3 maisons en 6 ans, construites et revendues, représentent pour nous une entreprise de revente».

[72]        Le 13 février 2012, elle parle de «4 maisons en 10 ans».

[73]        Comme on l’a vu précédemment dans l’analyse de la jurisprudence, l’opération à faire pour déterminer s’il s’agit d’un revenu d’entreprise ou non est loin d’être un simple exercice mathématique du nombre de maisons vendues sur une certaine période de temps.

[74]        C’est cependant l’exercice qui a prévalu et qui a débouché sur l’émission des cotisations en litige.

[75]        Suite aux oppositions de madame Cantin, c’est Me Ginette St-Louis qui fut saisie des ventes des Charentes et Glen Abbey en sa qualité d’agente d’opposition.

[76]        Me Claudia Magny fut pour sa part saisie de la vente Val-des-Bois et de la cotisation pour revenus d’emploi découlant de l’avantage automobile imposable suite au départ de Me St-Louis de Revenu Québec.

[77]        Dans son mémoire sur opposition (non daté) [47], Me St-Louis annule les cotisations émises pour ajouter des revenus nets d’entreprise pour la vente de la maison des Charentes (62 305 $) et Glen Abbey (85 101 $) en répudiant le rapport de la vérificatrice et en validant les explications fournies par madame Cantin.  Voici quelques extraits de son mémoire :

- pour des Charentes (à la page 4) :

« Ainsi, les deux explications fournies ont été validées.  Ces explications ne nous paraissent pas frivoles, elles sont soutenues par des documents et des circonstances appréciables.  À notre avis, il y a lieu d’accepter ces explications. »

- pour Glen Abbey (à la page 4) :

« Ainsi, une fois de plus, les explications ont été validées…À notre avis, il y a lieu d’accepter ces explications pour la vente intervenue en 2006 également. »

[78]        Me St-Louis émet également les commentaires prospectifs suivants concernant la vente de la maison de Val-des-Bois, même si elle n’avait pas à en disposer (à la page 4) :

«Nous n'aurons pas le choix d'étudier un peu la situation et la vente de la dernière demeure construite, soit celle située au [adresse 3], à Terrebonne. Tout d'abord, nous avons vérifié le prix du terrain payé à Terrebonne et sa valeur au moment du premier rôle d'évaluation foncière après l'achat : le prix payé pour le terrain est de 74 666 $ en 2006 et sa valeur en 2008 est de 117 600 $; une augmentation de la valeur du terrain de 42 934 $ en deux ans nous apparaît être une grande augmentation et milite en faveur de l'argument selon lequel la contribuable a acquis le terrain en bas de sa juste valeur marchande. Ensuite, nous avons constaté à l'aide d'une carte que la dernière demeure construite à Terrebonne est plus près du grand centre urbain de Laval que celle située au [adresse 4], à Mascouche. Enfin, nous avons constaté grâce aux informations disponibles à Revenu Québec que la demeure située à Mascouche comportait effectivement deux étages tandis que celle située au [adresse 3], à Terrebonne comporte effectivement un étage. Ainsi, une fois de plus, les explications fournies ont été validées. Ces explications ne nous apparaissent pas frivoles, elles sont soutenues par des documents et des circonstances appréciables. À notre avis, il y a lieu d'accepter ces explications pour la vente intervenue en 2006 également.

La demeure située à Terrebonne a été vendue en 2009, selon les explications de la contribuable, dû à l'augmentation des taxes municipales de 4 000 $ à 8 000 $; la contribuable n'était plus en moyen de les assumer et a vendu la propriété en 2009 et elle loue une maison depuis. La maison louée est un fait reconnu par la vérificatrice. Quant à l’explication fournie [48], nous déciderons si elle est à notre satisfaction lors du prochain dossier.  Toutefois, c’est une explication facilement vérifiable qui ne nous apparaît pas frivole de prime abord. »

[79]        Concernant le travail de la vérificatrice, Me St-Louis écrit (à la page 5) :

« Nous ne pouvons nous empêcher de remarquer que la vérificatrice n’a pas analysé les explications fournies par la contribuable, qui ont été les mêmes en vérification et en opposition.  En effet, la vérificatrice énumère les arguments fournis par la contribuable et plutôt que d’expliquer pourquoi elle rejette les arguments pour chaque transaction, elle les traite en bloc de façon plus générale et les refuse. »

[80]        Ce qui l’amène à conclure (à la page 5) :

« Notre conclusion, supportée par une jurisprudence récente émanant de la Cour d’appel du Québec (Fiducie Charbonneau c. Québec (Sous-ministre du Revenu) J.E. 2010-528 C.A.) est à l’effet d’annuler les revenus d’entreprise ajoutés en 2003 et 2006 à la contribuable ainsi que les pénalités qui y sont rattachées pour les raisons énumérées ci-dessus. »

[81]        Le soussigné partage entièrement l’analyse et les conclusions de Me St-Louis suite à la preuve entendue.

[82]        Pour sa part, dans son mémoire non daté [49], Me Claudia Magny revient sur les ventes antérieures (des Charentes et Glen Abbey), dont les cotisations avaient été annulées par l’agente St-Louis, pour conclure dans le sens contraire de sa collègue (à la page 9) :

« En conséquence, nous pouvons induire du comportement de l’opposante qu’elle a agi comme une femme d’affaires en la matière afin de réaliser un profit. »

[83]        Pour la vente de Val-des-Bois, elle reconnaît qu’il y a eu augmentations importantes de taxes municipales et l’accumulation d’arrérages par l’opposante (aux pages 10 et 11).

[84]        Toutefois, elle trouve « incohérent que l’opposante prétende qu’elle avait l’intention d’habiter à long terme la propriété en litige lorsqu’elle avait déjà vendu à deux reprises des propriétés dont la valeur y est inférieure en invoquant l’impossibilité d’en assumer les charges financières » (à la page 12).  Pour Me Magny, les difficultés financières « ne peuvent être une justification pour tous les changements de résidence principale » [50].

[85]        Y voyant un « modus operandi », Me Magny conclut que « cette façon de faire est similaire aux faits de la cause Hardy » [51] dans laquelle le juge de première instance rejette les arguments de l’appelant et maintient les cotisations pour revenus d’entreprises [52].  Me Magny conclut donc dans le même sens.  La défense écrite de Revenu Québec du 26 février 2015 reprend d’ailleurs les mêmes arguments que ceux contenus au mémoire de Me Magny qui en a d’ailleurs témoigné à l’audition.

[86]        Or, le jugement Hardy de première instance de 2013 était alors en appel et, le 24 mars 2015, la Cour d’appel infirme ce jugement et déclare que les revenus cotisés « ne constituent pas des revenus d’entreprise », tel que nous l’avons vu plus en détail précédemment [53].

[87]        La décision de Me Magny de maintenir la cotisation de Val-des-Bois et la position de Revenu Québec auraient-elles été les mêmes si elle avait connu l’arrêt de la Cour d’appel?  Poser la question, c’est y répondre.

[88]        Il est exact que les faits dans la présente affaire sont « similaires » à ceux de l’affaire Hardy.  Or, tout comme dans l’affaire Hardy, l’appelante Cantin a donné des explications crédibles et cohérentes qui sont soutenues par des documents et des circonstances vérifiables et vérifiées.

[89]        Par conséquent, l’appelante a nettement renversé la présomption de validité de cette cotisation et clairement démontré que, lorsqu’elle a entrepris de faire construire sa maison de Val-des-Bois, elle n’a jamais eu l’intention secondaire de générer un revenu d’entreprise, ni par la suite.  En construisant Val-des-Bois, elle avait réellement l’intention d’en faire la résidence familiale à long terme et, n’eut été de l’explosion rapide des comptes de taxes municipales et scolaires, il est permis de croire qu’elle en serait toujours propriétaire car elle n’avait aucunement l’intention de la revendre dans une opération de nature commerciale.  C’était la maison dont elle a toujours rêvé pour elle et sa famille.

[90]        Avant d’entreprendre cette construction, madame Cantin avait pris la peine de s’informer au service de la taxation de la Ville de Terrebonne du montant des taxes annuelles à prévoir pour une maison comme celle qu’elle prévoyait construire et on les avait estimées à 4 000 $.

[91]        Revenu Québec a voulu démontrer que les comptes de taxes n’ont pas «doublé» en faisant entendre le directeur de l’administration des finances à Terrebonne, monsieur Luc Legris.

[92]        Celui-ci a établi ce qui suit concernant les comptes de taxes de la propriété en question.

- taxes 2006 :                 2 479,08 $      (terrain vague desservi)

- taxes 2007 :                 2 567,45         (terrain vague desservi)

                                       2 719,15         (nouvelle construction évaluée à 291 000 $)

- TOTAL :                       5 286,00 $

- taxes 2008 :                 7 180,30 $      (nouveau rôle triennal)

- taxes 2009 :                 6 855,65 $      (après demande de révision administrative

de l’évaluation faite par madame Cantin; réduite de 49 000 $ (pièce P-8)

[93]        L’avocat de Revenu Québec en conclut qu’il est faux de dire que les taxes ont «doublé», comme le déclare madame Cantin.

[94]        Celui-ci omet de considérer que c’est sur la base d’une estimation de taxes de 4 000 $ obtenue par madame Cantin au service de la taxation de la Ville de Terrebonne avant de construire que cette affirmation est faite et non à partir du compte de taxes de 2007.

[95]        C’est en passant d’une prévision de taxes de 4 000 $ en 2006 à un compte de plus de 7 000 $ en 2008 que madame Cantin témoigne qu’elle ne pouvait plus «arriver» avec son budget et qu’ils ont dû se résigner à vendre.  Des arrérages de taxes de 7 523,15 $ ont été accumulés, frôlant la vente pour taxes [54].

[96]        Une première mise en vente a lieu en novembre 2007 [55], renouvelée en novembre 2008 [56], menant à la vente de novembre 2009.

[97]        Il est possible, voire probable, que l’appelante voyait trop grand avec des budgets trop serrés; elle ne serait ni la première, ni la dernière à le faire.  Cela n’en fait pas pour autant un revenu d’entreprise.

[98]        En conclusion, il n’est pas plus justifié de cotiser la vente de Val-des-Bois à titre de revenus d’entreprise que cela ne l’était pour les ventes antérieures.

[99]        Madame Cantin explique qu’ils n’ont pas eu le choix de recourir au mode « d’autoconstruction» pour acquérir leurs maisons.  En effet, le couple était pratiquement sans salaire; monsieur Mongeau  recevait des dividendes de Québec inc. et elle, un salaire d’environ 10 000 $ par année.  Pour financer l’achat d’une nouvelle maison, leur institution financière, la CIBC, leur a offert leur programme « Hypothèque travailleur autonome CIBC MD ».

[100]     Selon ce programme [57], l’emprunteur devait verser 35 % de la valeur nette de la maison à construire comme mise de fonds et, par la suite, le financement de l’autoconstruction avait lieu par versements progressifs suivant l’avancement des travaux.

[101]     Sans ce programme, madame Cantin témoigne que le couple n’aurait jamais pu obtenir le financement nécessaire à l’achat d’une maison déjà construite.

[102]     Le plus souvent, ce sont des contraintes financières qui ont forcé madame Cantin et son mari à vendre leurs maisons : mensualités pour payer le prix d’achat de Québec inc. trop élevées, dettes fiscales de 25 000 $ envers Revenu Québec, comptes de taxes qui doublent presqu’en trois ans.

[103]     Ces contraintes ont été démontrées par les pièces appropriées et constituent des explications vraisemblables, justifiant pourquoi madame Cantin a dû se départir de ses maisons, dont celle en litige.

[104]     Cette preuve convainc que madame Cantin n’avait pas l’intention ni primaire ni secondaire de spéculer commercialement sur l’achat et la vente de biens immobiliers sous forme d’exploitation d’une « entreprise ».  Elle n’a fait que s’ajuster tant bien que mal aux réalités rencontrées, ce qui a mené le couple Cantin Mongeau à devenir de simples locataires de novembre 2009 à août 2015 et madame Cantin de se trouver un travail de concierge à temps partiel dans une commission scolaire en 2014.

[105]     Ainsi, après que madame Cantin ait contré la présomption de validité de l’article 1014 du Code civil du Québec par une preuve convaincante qui a renversé le fardeau de la preuve [58], le fisc n’a pas « réfuté la preuve prima facie ni prouvé la cotisation établie par présomption ».

[106]     Pour ces motifs, la cotisation MU893637C02 du 21 janvier 2013 est mal fondée et doit être annulée.

B) Les allocations pour l’usage des automobiles

[107]     La preuve démontre qu’au cours des années 2009 et 2010, le couple Cantin Mongeau n’avait pas de véhicules personnels.

[108]     Leurs véhicules étaient ceux immatriculés au nom de Québec inc.

[109]     En ce qui concerne madame Cantin, celle-ci a reconnu dans ses réponses à un questionnaire de Revenu Québec [59] qu’elle a fait un usage personnel de la Volvo XC90 2006 jusqu’à la fin de sa location le 15 juin 2009, puis ensuite du Dodge Caravan 2009 qui a remplacé la Volvo :

Q) « Qui a la garde et le contrôle de chaque véhicule?

R)        - Volvo XC90 2006 : Nathalie Cantin et Alain Mongeau

- Dodge Caravan 2009 : Alain Mongeau jusqu’à l’achat du Patriot 2010; après Nathalie Cantin;

Q) Pendant combien de jours chaque véhicule a-t-il été mis à la disposition de ces personnes?

R) Tous les jours

Q) La Société autorise-t-elle la ou les personnes ci-dessus à faire un usage personnel du véhicule ou un tel usage est-il interdit?

R) Personnel pour Nathalie Cantin celui pour Alain Mongeau 100 % affaires »

(nos soulignés)

[110]     Un peu plus loin dans le questionnaire madame Cantin écrit concernant l’usage de la Volvo (à la page 4) :

« Ce véhicule était utilisé principalement commercial, aller chez les fournisseurs, chercher les pièces, faire les dépôts, livraison de pièces aux clients ou aux techniciens.  Et la fin de semaine, personnelle.  À noter qu’il n’y a pas de déplacement pour aller au travail parce que le bureau est au domicile. »

(nos soulignés)

[111]     Quant au Dodge Caravan 2009, elle écrit (page 5) :

« Utilisation 100 % commercial jusqu’à l’achat du 2010 Patriot.  Après j’ai utilisé ce véhicule comme le Volvo XC 90 2006, c’est devenu mon véhicule de remplacement »

(nos soulignés)

[112]     Concernant la JEEP Patriot 2010, elle précise (page 6) :

« Même que pour Caravan 2004, par souci d’économie de frais d’essence, nous avons échangé de véhicule à l’achat de celui-ci» 

[113]     Dans son témoignage, Me Magny déclare qu’elle a retenu un usage « personnel » de 75 % et 25 % « commercial » à madame Cantin pour la Volvo et ensuite pour la Dodge Caravan 2009.

[114]     Cependant, Revenu Québec n’attribue aucun usage « personnel » de ces véhicules à monsieur Mongeau.

[115]     Or, celui-ci est venu corroborer le témoignage de son épouse à l’effet qu’il se servait lui aussi de ces deux véhicules pour usage personnel car il tenait à conduire pour les sorties familiales ou avec celle-ci.

[116]     Cela paraît très vraisemblable et il y a une part d’usage personnel qui doit être attribué à monsieur Mongeau que le Tribunal fixe à part égale avec celle de son épouse.

[117]     Enfin, madame Cantin conteste la répartition 75 % « personnel » et 25 % « commercial » déterminée par la vérificatrice car elle faisait constamment usage de ces véhicules pour seconder son mari dans son travail : aller chercher des pièces de rechange, les livrer à l’endroit où son mari travaillait, etc.

[118]     Il est indéniable que madame Cantin a utilisé des véhicules de Québec inc. pour les besoins de la compagnie mais aussi à son usage personnel.

[119]     Mère de famille de 3 enfants qui, en 2009-2010, avaient 17, 14 et 12 ans, il tombe sous le sens qu’elle avait besoin d’un véhicule personnel pour les besoins de la vie courante de sa famille et de ses besoins personnels (loisirs, vacances, activités diverses, sorties, écoles, épiceries, etc.), comme il tombe aussi sous le sens que son mari faisait également un usage personnel de ces véhicules.

[120]     La répartition retenue par la vérificatrice Bergeron a engendré des ajouts de 10 043,93 $ et 8 057,52 $ aux revenus de madame Cantin pour 2009 et 2010 respectivement.

[121]     Suite à la preuve faite, je suis d’avis que le pourcentage d’utilisation personnelle dans le cas de madame Cantin doit être établi à parts égales avec son usage commercial (50%-50%).

[122]     Et je suis également d’avis que du 50 % de l’usage personnel à cotiser à madame Cantin, la moitié (50 %) de l’usage personnel est attribuable à son mari.  Donc, la part de l’utilisation personnelle à imputer à madame Cantin doit donc être de 50 % de ce pourcentage d’utilisation.

[123]     La cotisation devra donc être reformée en conséquence.

[124]     POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[125]     DÉCLARE que les revenus tirés de la vente du 44 Val-des-Bois à Terrebonne ne constituent pas un revenu d’entreprise;

[126]     DÉFÈRE au Ministre la cotisation numéro MU893637C02 du 21 janvier 2013 afin d’annuler les revenus d’entreprise attribués pour la vente du 44 Val des Bois et de ne retenir que 50 % d’usage personnel d’une automobile à madame Cantin, sans pénalités;

[127]     DÉFÈRE au Ministre la cotisation MU873721R02 du 29 août 2014 de manière à retenir 50 % d’usage personnel à madame Cantin et 50 % d’usage commercial et que 50 % de cet usage personnel seulement lui soit attribué, sans pénalités;

[128]     LE TOUT, avec frais de justice payables à l’appelante.

 

		__________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q.
Madame Nathalie Cantin
Personnellement
Me Husseyin Akyol
Larivière, Meunier
Avocat de la partie défenderesse
Dates d’audience :	22 janvier et 20 mai 2016