Décision

[1]           Le 22 janvier 2018, madame Danika Giroux achète l’unité de copropriété divise de madame Marie-Ève Brunet. L’acte de vente stipule que la vente inclut le droit à l’usage exclusif de deux stationnements[1].

[2]           Or, la déclaration de copropriété[2] stipule que chaque copropriétaire possède le droit de stationner un véhicule moteur[3].

[3]           Madame Giroux réclame une diminution de prix de 7 000 $ en raison du fait qu’elle ne peut jouir d’un deuxième stationnement à usage exclusif.

[4]           Madame Brunet conteste la réclamation. Selon elle, madame Giroux ne subit aucun inconvénient puisqu’elle dispose d’un stationnement qui lui est spécifiquement attribué, en plus d’un autre espace pouvant être utilisé dans l’espace de stationnement réservé aux visiteurs. Elle dépose une demande reconventionnelle dans laquelle elle réclame 2 000 $ pour abus de procédure.

[5]           En plus de contester la demande, madame Brunet demande l’intervention forcée du notaire Guy Deslauriers, afin d’exercer une demande en garantie pour que ce dernier soit condamné à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle.

QUESTIONS EN LITIGE

[6]           Pour résoudre cette affaire le Tribunal doit traiter des questions suivantes :

-              Est-ce que madame Brunet a fait défaut de respecter son obligation de délivrance[4]?

-              Le cas échéant, quelle est la valeur de la réduction du prix auquel madame Giroux a droit?

-              Est-ce que le notaire Deslauriers a manqué à son devoir de conseil en rédigeant un acte de vente non conforme aux dispositions de la déclaration de copropriété?

-              Le cas échéant, est-ce que la faute du notaire Deslauriers a causé un dommage à madame Brunet?

Analyse et décision

·                     L’obligation de délivrance

[7]           Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de délivrer la quantité indiquée au contrat[5]. Il s’agit d’une obligation de résultat qui peut donner ouverture au recours de l’acheteur en diminution du prix, et ce, peu importe que le vendeur soit de bonne foi ou de mauvaise foi[6]. Lorsque le vendeur est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix de vente[7]. Dans le cas de l’immeuble, le vendeur doit le livrer avec tous ses accessoires et les caractéristiques promis[8].

[8]           Il convient de reproduire les articles pertinents du Code civil du Québec :

1720. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité.

1737. Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente.

Toutefois, l’acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l’excédent ou de remettre celui-ci au vendeur.

[9]           Selon l’auteur Deslauriers, en matière immobilière, l’obligation de délivrance exige que le vendeur délivre non seulement l’immeuble vendu, mais aussi les accessoires et les caractéristiques convenues. Il écrit: 

301. Dans le cas d’un immeuble, le vendeur doit le livrer avec tous ses accessoires, y compris notamment les immeubles par attache ou réunion, à plus forte raison si la convention le prévoit. (…) 

303. L’immeuble qui doit être délivré doit avoir les caractéristiques accessoires promises. Ainsi, l’obligation de délivrance n’est pas complète si l’immeuble a été décrit comme étant desservi par l’égout municipal alors qu’en réalité, les eaux usées se déversaient dans un puisard ou une fosse septique. Dans le domaine immobilier, le défaut de l’immeuble d’être conforme aux caractéristiques représentées ou demandées lors de pourparlers peut constituer un défaut de délivrance. (…) [9]

[notre soulignement]

[10]        En l’espèce, la promesse d’achat acceptée par madame Brunet stipule que l’unité de condominium comprend deux espaces de stationnement et représentés comme étant des parties privatives[10]. L’acte de vente spécifie que la vente inclut le droit à l’usage exclusif d’un espace de deux stationnements[11]. Qui plus est, l’acte de vente renvoie à la promesse d’achat en spécifiant que les parties confirment les ententes qui y sont contenues, mais non reproduites à l’acte de vente[12].

[11]        Par contre, en ce qui concerne l’attribution des stationnements la déclaration de copropriété stipule ce qui suit :

3^o Espace de stationnement :

chaque copropriétaire possède le droit de stationner en tout temps un véhicule moteur sur le terrain de stationnement ainsi aménagé;

à cette fin, il sera attribué un espace de stationnement à chacun des copropriétaires suivant les modalités et conditions qui seront déterminées par les administrateurs, avec entente que les espaces de surplus pourront être loués par les administrateurs au profit de la copropriété.[13]

[notre soulignement]

[12]        Ainsi, contrairement à ce qui est stipulé dans l’acte de vente, un seul espace de stationnement est attribué à madame Giroux, avec possibilité de convenir d’une entente avec les administrateurs du syndicat pour louer un espace additionnel.

[13]        Madame Brunet n’a donc pas satisfait son obligation de livrer l’immeuble avec toutes les caractéristiques et accessoires promis.

[14]        Pour tenter d’exonérer sa responsabilité, madame Brunet explique que madame Giroux peut, dans les faits, utiliser deux stationnements, soit l’espace qui lui est spécifiquement attribué et celui situé dans le stationnement réservé aux visiteurs. Même si pour ce dernier, aucun espace n’est spécifiquement attribué, il y a toujours une place de disponible pour les copropriétaires qui nécessitent l’utilisation d’un deuxième stationnement.

[15]        L’explication de madame Brunet n’est pas de nature à exonérer sa responsabilité.

[16]        De fait, par son explication, madame Brunet ne fait que reconnaître que madame Giroux dispose seulement d’un espace de stationnement à usage exclusif.

[17]        L’analyse du libellé de l’acte de vente, ainsi que celui de la promesse d’achat, force à constater que madame Brunet avait l’obligation de livrer deux espaces de stationnement à usage exclusif.

[18]        Madame Brunet soulève un autre moyen pour exonérer sa responsabilité.

[19]        Elle affirme que la politique du syndicat de copropriété relative à l’utilisation des stationnements a été expliquée à madame Giroux lors de la prise de possession qui a eu lieu chez le notaire.

[20]        Elle ne peut toutefois préciser si cette conversation a eu lieu avant ou après la signature de l’acte de vente. Son conjoint corrobore son témoignage. Tout comme madame Brunet, il n’est pas en mesure de se souvenir si cette conversation a eu lieu avant ou après la séance de signature de l’acte de vente.

[21]        Madame Giroux affirme que madame Brunet lui a expliqué la politique relative à l’utilisation des stationnements au moment de la remise des clés, après la signature de l’acte de vente. Cette explication lui a été donnée lorsqu’elle a demandé quel était le numéro attribué à son deuxième espace de stationnement. C’est alors que madame Brunet lui a expliqué qu’en fait, elle ne dispose pas de deux stationnements à usage exclusif.

[22]        Contrariée, madame Giroux a alors immédiatement communiqué avec son agent d’immeuble afin d’éclaircir la situation. C’est par la suite qu’on on lui a confirmé que la déclaration de copropriété ne prévoyait pas l’usage exclusif de deux stationnements.

[23]        Le Tribunal retient de la preuve que madame Giroux croyait véritablement acheter un condominium desservi par deux espaces de stationnement à usage exclusif.

[24]        Bien que la rédaction de l’acte de vente ne soit pas des plus limpides, il n’y a pas d’équivoque. L’acte de vente stipule le droit à l’usage exclusif d’un espace de deux stationnements.

[25]        Qui plus est, l’acte de vente contient une clause suivant laquelle la promesse d’achat lie les parties. Or, cette promesse d’achat prévoit que l’immeuble comprend deux espaces de stationnement en partie privative.

[26]        Bref, madame Brunet a fait défaut de délivrer un immeuble avec les accessoires et caractéristiques promises, ce qui constitue un défaut de délivrance, et elle n’a pas réussi à exonérer sa responsabilité.

[27]        Madame Giroux a donc droit à une diminution du prix.

·                     La diminution de prix

[28]        Ayant conclu que madame Giroux a droit à une diminution de prix, le Tribunal doit en déterminer la valeur.

[29]        Sans surprise, madame Brunet affirme que cette situation n’a aucun impact sur la valeur de l’immeuble.

[30]        Selon elle, les unités de condominium dans le secteur ne bénéficient pas de deux espaces de stationnement à usage exclusif. Les acheteurs n’ont pas une telle attente. Ce faisant, elle aurait attendu de vendre son condominium à quelqu’un d’autre plutôt que de réduire le prix de vente.

[31]        Elle précise avoir acheté cet immeuble en 2012 au prix de 140 000 $[14]. Le prix fixé à 136 000 $ était le minimum qu’elle était prête à accepter.

[32]        De son côté, madame Giroux reconnaît que dans les faits, elle bénéficie de deux espaces de stationnement. Un à usage exclusif et un autre dans le stationnement des visiteurs. Elle affirme cependant que ce deuxième stationnement, ne lui étant pas spécifiquement attribué, pourrait faire en sorte que son éventuel conjoint ou colocataire ne soit pas en mesure de stationner son véhicule.

[33]        De plus, selon la déclaration de copropriété[15] les administrateurs pourraient toujours exiger un loyer pour l’utilisation de cet espace additionnel.

[34]        Elle soutient donc que la valeur de son condominium est négativement affectée par le fait qu’elle ne dispose pas de deux stationnements à usage exclusif.

[35]        Il est indéniable que le fait de ne pas avoir une unité de condominium desservie par deux espaces de stationnement à usage exclusif affecte négativement la valeur de l’unité de condominium acquise par madame Giroux. Mais de combien?

[36]        D’entrée de jeu, soulignons qu’il aurait été souhaitable que madame Giroux produise un rapport exposant l’opinion d’un évaluateur agréé pour justifier la valeur de sa réclamation. Cela aurait certainement facilité la tâche du Tribunal.

[37]        Par contre, le Tribunal est également conscient que le Code de procédure civile impose aux parties le devoir de s’assurer que les moyens de preuve choisis sont proportionnés à la complexité et à la finalité de la demande[16].

[38]        Cela étant, les difficultés, ou le défi que présente l’exercice d’évaluation, ne justifient pas à priver madame Giroux d’une indemnité.

[39]        En matière de détermination de la valeur de l’indemnité, la jurisprudence reconnaît qu’une précision mathématique est difficile à atteindre. L’objectif est de parvenir à une indemnité juste et raisonnable, eu égard à toutes les circonstances[17]. Pour ce faire, le Tribunal peut procéder en faisant appel à une certaine approximation, à un certain degré d’appréciation et à sa discrétion[18].

[40]        Dans un arrêt récent, la Cour d’appel, en reprenant avec approbation les propos de l’honorable juge Bouchard J.C.S., précise qu’en matière de diminution de prix de vente, le Tribunal doit apprécier la situation du point de vue de l’acheteur et tenter de déterminer combien il aurait payé s'il avait connu la véritable situation au moment de la vente, comme il la connaît maintenant[19].

[41]        Dans une décision récente[20], l’honorable juge Deblois J.C.S. a quant à lui résumé les balises qui doivent guider le Tribunal lorsqu’il est appelé à établir la valeur de la diminution de prix :

[59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat. Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q.) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.).

[60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres.

[61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. (…).

[62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.  Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier.

[63] Les auteurs Lluelles et Moore écrivent :

Quant à la méthode appropriée pour la réduction, le législateur nous livre quelque peu à nous-mêmes, puisque, loin de fournir le moindre critère, il se contente de préciser qu'elle s'apprécie compte tenu « de toutes les circonstances » (art. 1604, al. 3).  En principe, la réduction devait se faire en fonction de la valeur des déficiences.

[…]

La préoccupation du juge sera de prononcer une réduction qui ne procure pas d'enrichissement au créancier. »

[42]        En l’espèce, bien que madame Giroux ne bénéficie pas de deux stationnements à usage exclusif, il n’en demeure pas moins qu’elle bénéficie tout de même de deux stationnements, dont un à usage exclusif. L’indemnité qui lui sera accordée en guise de diminution de prix de vente cherchera donc à compenser l’absence du droit d’usage exclusif de son deuxième stationnement.

[43]        La preuve révèle que madame Giroux a toujours eu deux stationnements de disponibles lorsqu’elle en avait besoin. Quant à elle, madame Brunet affirme que la disponibilité de stationnement dans l’espace réservé aux visiteurs ne lui a jamais causé de problème. Le Tribunal retient donc qu’il y a peu d’inconvénients significatifs qui découlent de cette situation.

[44]        Le prix de vente est un autre facteur pris en compte pour déterminer la valeur de l’indemnité.

[45]        L’immeuble a été acquis pour 136 000 $. La réclamation de madame Giroux équivaut à une réduction de prix de vente de 5,12 %. Le Tribunal estime qu’il serait exagéré d’accorder une indemnité équivalant à 5,12 % du prix de vente uniquement pour l’absence du droit d’usage exclusif du deuxième stationnement.

[46]        Considérant la preuve et les circonstances entourant la transaction, le Tribunal estime que madame Giroux aurait été disposée à payer l’immeuble 133 000 $ si elle avait connu la situation actuelle au moment de la vente.

[47]        Le Tribunal estime donc qu’une réduction de prix de 3 000 $ s’avère juste et raisonnable dans les circonstances.

La responsabilité du notaire Deslauriers

[48]        Par le truchement de sa demande en garantie, madame Brunet demande que le notaire Deslauriers soit condamné à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle.

[49]        Voyons ce qu’il en est.

·                     L’analyse de la faute

[50]        Dans l’arrêt Roberge c. Bolduc,[21] la Cour suprême du Canada rappelle que les notaires ont l’obligation de rendre à leurs clients des services attentifs, diligents et compétents. Le Code de déontologie des notaires prévoit que le notaire doit s’assurer des faits essentiels au soutien d’un acte et informer son client des formalités nécessaires à son efficacité[22].

[51]        En l’espèce, ce qui est reproché au notaire Deslauriers, c’est d’avoir rédigé un acte de vente qui réfère à la déclaration de copropriété sans jamais faire la moindre vérification des stipulations qui concernent les stationnements[23]. Si cette simple vérification avait été effectuée, le notaire Deslauriers aurait constaté que la mention contenue à l’acte de vente voulant que la vente inclue le droit à l’usage exclusif de deux stationnements contrevient à la déclaration de copropriété.

[52]        Madame Brunet remet donc en question l’examen des titres effectué par le notaire Deslauriers.

[53]        La doctrine reconnaît qu’en matière immobilière, la validité des titres de propriété est un élément essentiel des transactions. Le mandat, même général, peut permettre d’inférer l’obligation au notaire de procéder à un examen de titres. De fait, la validité des titres n’est, en effet, acquise que dans la mesure où il y a recherche et examen critique de celui-ci antérieurement à la conclusion de la transaction. L’obligation du notaire comporte à la fois de faire des recherches appropriées sur les titres, et celle de conseiller son client sur la portée et la validité de ceux-ci. De plus, un notaire ne peut présumer que le travail antérieur de collègues a été exécuté convenablement. Il doit effectuer son propre examen de titres[24].

[54]        En l’espèce, le notaire Deslauriers admet ne pas avoir consulté la déclaration de copropriété afin de s’assurer que les stipulations contenues à l’acte de vente étaient conformes.

[55]        Comme justification, il indique s’être fié à l’acte de vente intervenu en avril 2012, instrumenté par un autre notaire, mais qui concerne le même immeuble. Il affirme candidement avoir tout simplement reproduit la clause relative aux stationnements qui s’y retrouve. Il produit en preuve cet acte de vente[25].

[56]        Tel que ci-dessus exposé, se fier au travail antérieur d’une collègue notaire est insuffisant. M^e Deslauriers devait vérifier la conformité de l’acte de vente à la déclaration de copropriété en vigueur.

[57]        Tant madame Giroux que madame Brunet étaient justifiées de s’attendre à ce que cette vérification soit effectuée. Malheureusement, M^e Deslauriers a tout simplement abdiqué son obligation d’examiner les titres de propriété.

[58]        Ce faisant M^e Deslauriers a commis une faute professionnelle. Par contre, pour que sa responsabilité soit engagée, la faute doit avoir causé un préjudice.

·                     L’analyse de la causalité

[59]        Suivant les enseignements de l’arrêt Chartré, Carrière et Club matériaux des Laurentides inc. c. Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc., certains pourraient prétendre que la faute de M^e Deslauriers n’est pas causale, puisqu’au final, madame Giroux aura payé le juste prix pour l’immeuble et madame Brunet aura quant à elle reçu ce qui lui revient.

[60]        En effet, la réduction de prix ci-dessus déterminée fait en sorte que madame Giroux aura, au final, payé le juste prix pour son immeuble. En ce qui concerne madame Brunet, elle aurait encaissé ce qui lui revient. Partant, la faute de M^e Deslauriers n’aurait causé aucun préjudice à madame Brunet[26].

[61]        Or, nous devons également considérer ce que la preuve révèle et les particularités de cette affaire.

[62]        Comme l’enseigne la jurisprudence déjà citée, le Tribunal a évalué la réduction de prix de vente selon la perspective de l’acheteur. C’est-à-dire en tentant de déterminer combien madame Giroux aurait offert de payer si elle avait connu la véritable situation au moment de la vente.

[63]        Madame Brunet est quant à elle formelle. Elle n’aurait pas accepté de réduire le prix de vente pour tenir compte de l’absence d’exclusivité d’usage du deuxième stationnement.

[64]        Elle aurait tout simplement attendu qu’un autre acheteur prêt à payer 136 000 $ se manifeste. Elle appuie notamment son témoignage par le fait qu’elle a acquis l’immeuble en 2012 pour un prix de 140 000 $.

[65]        Bref, selon madame Brunet, la faute de M^e Deslauriers lui a fait perdre la chance d’obtenir le prix de 136 000 $ pour son immeuble.

[66]        L’indemnisation basée sur une perte de chance a fait couler beaucoup d’encre. De l’avis du Tribunal, le juge Gaudet J.C.S. dans l’affaire Fermes Benallan c. Ferme Lemay et Frères[27], expose avec justesse l’état du droit en matière d’indemnisation basée sur une perte de chance.

[67]        Le juge Gaudet J.C.S rappelle que la difficulté avec la perte de chance émane du fait que la faute vient interrompre un processus dont l’issue était incertaine. On ne saura donc jamais avec certitude si le résultat favorable escompté se serait matérialisé sans la faute commise.

[68]        Toujours selon le juge Gaudet J.C.S., mis devant une situation de perte de chance, le juge doit tout simplement se demander ce qui se serait probablement passé, n’eût été la faute du défendeur. Si le demandeur démontre qu’il était probable que le résultat favorable se fût matérialisé, il aura droit à une pleine indemnisation[28].

[69]        L’affirmation de madame Brunet voulant qu’elle aurait pu trouver un acheteur disposé à acquérir l’immeuble en contrepartie de 136 000 $, et ce, en dépit que seul un des deux stationnements soit à usage exclusif, n’a pas été contredite, ni ébranlée. Tout comme l’affirmation de madame Brunet voulant que les condominiums du secteur ne disposent généralement pas de stationnement à usage exclusif.

[70]        En dépit de la mention à la promesse d’achat, madame Brunet affirme avoir établi le prix de vente de l’immeuble en fonction du fait que seul un des deux espaces de stationnement soit à usage exclusif.

[71]        Par ailleurs, la preuve révèle qu’il y a amplement d’espaces de stationnement non spécifiquement attribués pour accommoder les copropriétaires qui ont deux véhicules. Il y a donc peu de véritables inconvénients qui découlent de cette situation et qui seraient susceptibles de décourager un acheteur potentiel.

[72]        Même s’il n’est pas certain que madame Brunet aurait pu obtenir d’un tiers le même prix que celui obtenu de madame Giroux, le Tribunal considère que selon la preuve et les circonstances de cette affaire, il est probable, que n’eût été la faute de M^e Deslauriers, madame Brunet aurait trouvé un acheteur disposé à payer 136 000 $ pour son condominium.

[73]        En somme, madame Brunet s’est déchargée de son fardeau de prouver le lien causal de la faute de M^e Deslauriers. Par conséquent, ce dernier sera condamné à l’indemniser.

Réclamation pour abus de procédure

[74]        Dans sa demande reconventionnelle, madame Brunet réclame 2 000 $ pour abus de procédure.

[75]        Considérant que la demande de madame Giroux est accueillie, la demande reconventionnelle ne peut être qualifiée d’abusive.

[76]        Par ailleurs, aucun abus de procédure n’a été constaté.

[77]        La demande reconventionnelle sera donc rejetée.