[1]      Le 7 septembre 2016, la locatrice dépose devant le tribunal de la Régie du logement, une demande de résiliation de bail à l'encontre de la locataire dont elle réclame l'expulsion du logement concerné.

[2]      La demande a été notifiée à la locataire, par huissier, en date du 8 septembre 2016; ce qui est admis à l’audience.

[3]      La demande de la locatrice a été précédée de l’envoi d’une mise en demeure en date du 15 août 2016; ce qui est admis à l’audience.

PREUVE ET ANALYSE

[4]      La locatrice, madame Viktoria Schur et la locataire, Francine Laflamme, sont liées par un bail du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017, au loyer mensuel de 408 $.

[5]      L’immeuble abritant le logement concerné, un 3.5 pièces, est constitué d’un immeuble de cinq logements. La locataire occupe son logement depuis 18 ans.

[6]      La locatrice, en accomplissement de son obligation de procurer la jouissance paisible des lieux aux autres locataires de l’immeuble, demande la résiliation du bail de madame Laflamme en raison d’une deuxième infestation de puces d’animaux dans l’immeuble depuis 2012 et dont elle en impute la responsabilité aux deux seuls chats habitant l’immeuble : ceux de madame Laflamme.

[7]      Toujours selon madame Schur, la présence des chats de madame Laflamme et les conséquences immédiates de leur présence au logement, trouble la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble ainsi qu’elle lui cause des dommages financiers à savoir des frais d’extermination qu’elle ne pourra jamais récupérer auprès de madame Laflamme.

[8]      Aussi, madame Schur reproche à madame Laflamme de ne pas l’avoir avisée de l’infestation de puces dès son apparition et qui s’est aggravée en se propageant à deux autres logements de l’immeuble.

[9]      Suite à une plainte d’un locataire, monsieur Louis Thériault-Boivin qui affirmait souffrir de piqûres d’insectes au bas des jambes (photos P-5-2), madame Schur souligne qu’elle n’a pas mis longtemps avant de se rendre chez madame Laflamme pour enquêter la provenance des puces d’animaux au logement de monsieur Thériault-Boivin qui ne possède aucun animal contrairement à madame Laflamme : encore une fois, la seule locataire de l’immeuble qui possède des chats.

[10]   Il va s’en dire que les soupçons de madame Schur étaient alimentés par le fait que madame Laflamme avait déjà été reconnue responsable d’une infestation de puces d’animaux dans l’immeuble par décision de la Régie du logement en janvier 2015; ce qui lui avait d’ailleurs valu de se voir condamner par le Tribunal a lui rembourser les frais d’exterminateur de 919,20 $ qu’elle avait encourus pour l’occasion. Et la locatrice d’ajouter qu’elle n’a toujours pas obtenu de madame Laflamme qu’elle honore ce jugement par son paiement.

[11]   C’est ainsi qu’arrivée au logement concerné, madame Schur qui fut bien accueillie par madame Laflamme affirme avoir vu sur les lieux, deux chats très mal en point et un logement fortement encombré. Bien qu’à l’évidence, tout indiquait que les chats étaient à l’origine de la présence de puces aux logements de l’immeuble, mesdames Schur et Laflamme tentent de régler par elle-même cette situation préjudiciable.

[12]   Madame Schur s’est donc de nouveau présentée au logement avec un produit contre les puces pour et en vue qu’elle procède à un traitement sur les chats qui se sont particulièrement montrés hostiles au bien-être que leur destinait mesdames Schur et Laflamme.

[13]   Devant pareil échec, madame Schur qui n’avait guère autre choix, décide de faire appel, une fois de plus, à un exterminateur professionnel pour enrayer le problème de puces d’animaux. 

[14]   Pour ce faire, elle retient les services de la firme AZ extermination qui dépêche sur les lieux, un technicien, en la personne de monsieur Jérémie Dupont.

[15]   Questionné, monsieur Jérémie Dupont affirme s’être rendu à la demande de madame Schur au 2092 et 2094 rue Valois en date du 29 juillet 2016 pour répondre d’un problème de puces d’animaux.

[16]   Le technicien Dupont note dans son rapport (pièce P-1) que la locataire du 2094 Valois possède deux chats infestés de puces d’animaux. Quant au 2092, aucun animal. Les puces ont traversé chez eux.

[17]   Pour l’occasion, le technicien applique un traitement contre les puces et les œufs de puces dans chacun des deux logements. Le traitement est accompagné de mises en garde que madame Laflamme reconnaît avoir reçue et appliquée à la lettre.

[18]   À l’audience, le technicien affirme que la présence de puces au logement concerné sautait aux yeux à la simple visite visuelle. Il évalue leur nombre à une centaine de puces lors de cette visite.

[19]   Si le logement de madame Laflamme était, dit-il, infesté de puces, dans le cas de l’autre logement, le 2092, il affirme qu’il s’agissait de présence de puces d’animaux.

[20]   Le technicien Dupont est catégorique pour dire que les puces ne peuvent pas s’introduire dans un lieu sans être transportées par des animaux qui vont à l’extérieur.

[21]   Monsieur Dupont souligne au passage que les deux chats étaient mal en point en ce qu’ils étaient sans fourrures par endroits et accusaient des blessures sur le corps.

[22]   Qu’il suffise d’examiner les photos des deux chats qui ont été prises par la locatrice le ou vers le 8 août 2016 pour se convaincre de la chose (pièce P-5).

[23]   L’état lamentable des chats semble exprimer douleur et souffrance. Madame Laflamme n’a pas elle-même manqué de dire que pour seul service qu’elle a obtenu de la SPCA qui fut aussi alertée par la locatrice, aura été d’être abîmée d’insultes par les représentants de la SPCA lors de leur visite.

[24]   Le technicien Dupont souligne qu’il est revenu sur les lieux pour appliquer un autre traitement en date du 19 août 2016 (pièce P-2).

[25]   Le même jour, la locatrice se voit remettre par l’exterminateur, une facture de 804,83 $ (pièce P-1) pour les services rendus aux logements […].

[26]   Le 15 août 2016, la locatrice fait transmettre à la locataire fautive, une lettre de mise en demeure (pièce P-6) dans laquelle elle lui réclame le montant de la condamnation de la Régie de janvier 2015 ainsi que la facture du 19 août 2016 (pièce P-2) au montant de 402,41 $.

[27]   Invitée par la locatrice à se rendre au logement n^o 2090 après que la locataire, madame Audrey Blouin, photos à l’appui, se soit elle aussi plainte de piqûres inexpliquées au bas des jambes, le technicien Dupont se rend appliquer un traitement préventif en date du 9 septembre 2016.

[28]   Aussi, la preuve révèle que l’inspecteur de la Direction de l’aménagement Urbain, qui s’est rendu au logement concerné en date du 29 juillet 2016, indique dans son rapport (pièce P-4) qu’il a pris des photos du logement encombré et des chats. Ces photos ont été déposées en preuve sous les cotes P-4a et P-4b.

[29]   Dans son rapport, l’inspecteur écrit :

« J’ai pu constater que les deux chats ont des puces et que l’un d’eux est en mauvais état. J’ai identifié la locataire et la propriétaire verbalement avec les policiers. La propriétaire était sur les lieux avec l’exterminateur puisque les puces se sont propagées dans au moins un autre logement de l’immeuble (voisin piqué aux jambes par les puces). Chat noir et blanc (mâle + - 14-15 ans, pas vacciné ni stérilisé; plusieurs plaies, très maigre, puces visibles. Chats beige roux (mâle), né en 2011, pas vacciné ni stérilisé, puce visibles sous le poil. »

[30]   Une nouvelle visite au logement par l’inspecteur en date du 12 août 2016 révèle que le logement de madame Laflamme est encombré avec conditions permettant la prolifération des pucerons (voir photos P-4b).

[31]   L’inspecteur note dans son rapport ce qui suit :

« Madame Laflamme est très hésitante à traiter ses chats avec le produit pour les puces (Zodiaque) mais elle leur en met quand même. Et il lui en reste. J’ai constaté une diminution de nombre de puces sur les chats, surtout le roux. Mais le chat noir et blanc semble encore en avoir malgré la diminution. »

[32]   Le 28 novembre 2016, l’inspecteur constate que le logement est désencombré, le corridor praticable et prend acte de la déclaration de madame Laflamme voulant qu’elle traite ses chats contre les puces.

Défense

[33]   Invitée à témoigner et à faire entendre sa défense, la locataire viendra dire qu’elle et ses chats sont les victimes innocentes d’un complot visant à ce qu’elle et ses chats soient évincés de son logement; ce qu’elle ne souhaite pas.

[34]   La locataire est catégorique pour dire que ses chats ne vont jamais à l’extérieur du logement, pas même sur le balcon et qu’ils ne peuvent, de ce fait, être tenus responsables de l’infestation de puces observée dans certains des logements de l’immeuble en juillet-août 2016.

[35]   Elle affirme être une bonne locataire qui voit au bien-être de la seule chose qu’il lui reste au monde : ses deux chats.

[36]   Elle affirme que depuis ces évènements, elle traite ses chats sur une base régulière et que ceux-ci ne sont plus porteurs de puces. Pour preuve, elle dépose les reçus attestant de l’achat d’un produit contre les puces (pièce L-1).

Question en litige

[37]   La locataire, madame Francine Laflamme manque-t-elle à ses obligations découlant du bail et de la loi en raison de la présence de deux chats au logement concerné et, dans l’affirmative, ces manquements de la locataire causent-ils un préjudice sérieux à la locatrice et aux autres locataires de l’immeuble justifiant la résiliation de son bail?

[38]   Essentiellement, la locatrice estime que la présence des chats au logement concerné lui a valu d’être aux prises avec une deuxième infestation de puces d’animaux dans l’immeuble.

[39]   La locatrice fait valoir que la locataire est seule responsable de cette nouvelle infestation de puces à l’immeuble. Toujours selon la locatrice, la locataire manque, de ce fait, à ses obligations dont celle de ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble ainsi qu’elle a manqué à son devoir de la tenir informer de toute détérioration au logement. En corolaire, la locatrice affirme que ces manquements lui causent à elle ainsi qu’aux autres locataires, un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail.

[40]   Qu’en est-il des prétentions de la locatrice?

Le droit applicable

[41]   En l’espèce, la locatrice demande au Tribunal d’appliquer les articles 1860 et 1863(1) du Code civil du Québec. Ces dispositions édictent ce qui suit :

« 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers la locatrice et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

La locatrice peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail ».

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, la locatrice qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir ».

[42]   C’est donc dire qu’en présence d'un manquement du locataire à ses obligations, en plus de dommages-intérêts et de l'exécution en nature dans les cas qui le permettent, le locateur peut notamment exiger la résiliation du bail, dans la mesure où il est établi que l'inexécution par le locataire de ses obligations cause au locateur ou aux autres locataires et occupants de l'immeuble, un préjudice sérieux.

[43]   Pour réussir dans sa demande, la preuve doit s'avérer concluante, à la fois, sur le manquement allégué et sur le préjudice sérieux qui en découle. Encore une fois, il s’agit des deux éléments essentiels qui conditionnent le prononcé de la résiliation du bail en vertu de l’article 1863 du Code civil du Québec.

[44]   Le fait pour un locataire de contrevenir à la règlementation municipale, à une clause du bail, ou d'en excéder les droits répond de la première de deux conditions pour que la résiliation du bail soit prononcée par le Tribunal.

[45]   Quant au préjudice sérieux, la preuve doit démontrer que le préjudice subi par la locatrice et/ou les autres locataires va au-delà des simples inconvénients. Le trouble issu d’un évènement, d’un geste ou d’un comportement imputable au locataire doit comporter un élément dérangeant, anormal ou excessif.

[46]   Ces caractéristiques pourront être le fait qu’il est fréquent, répété, continu ou persistant. Dans certains cas, telle une agression physique, un incendie volontaire ou des menaces proférées, un seul manquement pourrait répondre de ce qui constitue un préjudice sérieux.

[47]   Outre la gravité objective du geste, le Tribunal prendra aussi en compte, les effets et les conséquences du geste sur la victime ou sur son patrimoine.

Discussion

[48]   En l'espèce, la locataire a signé un bail comportant une clause qui tolère et par conséquent, autorise la présence d’animaux au logement.

[49]   Toutefois, la présence autorisée d’animaux au logement en vertu du bail est tributaire d’obligations qui incombent au locataire dont celle de ne pas troubler la jouissance paisible des lieux des autres locataires de l’immeuble.

[50]   Cette présence autorisée d’animaux au logement en vertu du bail ne saurait non plus permettre que les lieux subissent une détérioration au-delà de l’usure normale en raison des animaux au logement.

[51]   Dans un cas comme dans l’autre, le locataire fautif, en raison de ses animaux, s’expose à voir son bail résilié advenant une preuve prépondérante que leur présence au logement cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires.

[52]   Selon la preuve, il appert que la locataire possède deux chats au logement concerné et qu’au moment des évènements relatés, ceux-ci sont mal en point et accablés de puces.  

[53]   Toujours selon la preuve, la présence des deux chats au logement concerné trouble la jouissance paisible des lieux des autres locataires de l’immeuble ainsi qu’ils causent à ceux-ci un préjudice sérieux tout comme à la locatrice.

[54]   En raison de l’infestation de puces d’animaux au logement concerné, laquelle s’est propagée à deux autres logements de l’immeuble, deux autres locataires ont eu à souffrir de piqûres de puces.

[55]   Bien que la locataire affirme que ses chats ne vont pas à l’extérieur et qu’ils ne peuvent, de ce fait, être tenus responsables des puces dont ils étaient accablés et le logement concerné infesté, le Tribunal qui ne croit pas la locataire lorsqu’elle affirme que ses chats ne vont jamais à l’extérieur, juge que la preuve, par présomption, permet amplement de conclure que les chats de la locataire sont les seuls responsables de la présence de puces d’animaux au logement concerné ainsi qu’à certains autres contenus dans l’immeuble.

[56]   Quant aux prétentions de la locataire comme quoi elle traite ses chats contre les puces sur une base régulière, le Tribunal ne peut que faire sien l’argument du procureur de la locatrice à l’effet que cette preuve est très faible puisque l’achat de produit contre les puces s’est fait à deux occasions seulement depuis juillet 2016, soit le 12 août et le 28 octobre 2016; rien par la suite.

[57]   Le Tribunal note aussi que la preuve démontre que la locatrice, en accomplissement de ses obligations et devoirs envers les autres locataires de l’immeuble, a dû assumer la gestion de ce dossier auprès de la locataire fautive, de l’exterminateur, des inspecteurs de la Ville de Montréal, de la SPCA et des autres locataires de l’immeuble qui ont souffert de piqûres de puces.

[58]   Cette situation n’échappe pas au fait qu’il s’agit, dans le cas de la locataire et de ses chats d’une récidive; la locataire ayant été tenue responsable de pareil méfait en janvier 2015 par la Régie du logement.

[59]   Bien que condamnée par la Régie du logement en janvier 2015 (pièce P-7) à payer des frais d’extermination à hauteur de 919,24 $ à la locatrice, celle-ci affirme qu’elle n’a pas, à ce jour, reçu le paiement de la locataire et ne nourrit que peu d’espoir de récupérer ce montant puisque la locataire confesse être bénéficiaire de l’aide sociale et ne pas pouvoir payer cette somme à la locatrice.

[60]   En corolaire, la locatrice souligne que la locataire ne lui paiera pas davantage, les frais d’extermination de 1 207,24 $ qu’elle a dû encourir pour cette deuxième infestation de puces au logement et à son immeuble. La locatrice dit craindre d’avoir à être de nouveau confrontée au même exercice dans un proche avenir; ce qui lui fera assurément perdre de bons locataires ont-ils affirmé de façon non équivoque, assure-t-elle.

[61]   Il s’agit là d’inconvénients majeurs qui sont l’expression d’un préjudice sérieux subi par la locatrice et les autres locataires en raison du manquement de la locataire à son obligation de ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble.

[62]   C’est dire que la locataire, en raison de la présence de chats au logement concerné et des conséquences directes de leur présence pour les autres locataires de l’immeuble et pour la locatrice, manque à son obligation de ne pas troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble et contrevient à l’article 1860 du Code civil du Québec.

[63]   Aussi, la preuve prépondérante démontre que le manquement de la locataire à son obligation de ne pas troubler la jouissance des autres locataires de l’immeuble cause un préjudice sérieux à ces autres locataires ainsi qu’à la locatrice dont le fait d’avoir eu à souffrir d’une deuxième infestation de puces à l’immeuble et à encourir des frais d’extermination à hauteur de 1 207,24 $.

[64]   C’est dire qu’en l’instance, la locatrice s’est acquittée de son fardeau de preuve tant sur le manquement de la locataire que sur le préjudice sérieux subi par elle-même et les autres locataires de l’immeuble. La locatrice a aussi établi la responsabilité de la locataire à l’égard des dommages qu’elle lui a causés et de la somme de 1 207,24 $ pour les frais d’extermination liés à l’infestation de puces dans l’immeuble en raison de ses deux chats.

[65]   Tenant compte de l’ensemble de la preuve tant testimoniale que documentaire, le Tribunal conclut que la preuve du manquement de la locataire à son obligation et du préjudice sérieux justifie la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

[66]   Interrogé sur les chances raisonnables que des ordonnances sous l’autorité de l’article 1979 C.c.Q. soient respectées par la locataire qui dit souhaiter conserver à la fois ses chats et son logement, le Tribunal juge qu’il n’y a pas lieu en l’espèce d’user de la discrétion judiciaire que lui confère l’article 1973 du Code civil du Québec, et de surseoir à la résiliation du bail et d’y substituer des ordonnances.

[67]   Quant à la demande d’exécution provisoire de la décision, le Tribunal juge que celle-ci n'est pas justifiée conformément à l'article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement, L.R.Q., c. R-8.1.

POUR CES MOTIFS,  LE TRIBUNAL :

[68]   ACCUEILLE la demande de la locatrice;

[69]   RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;

[70]   CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice la somme de 1 207,24 $ avec les intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 7 septembre 2016;

[71]   CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires et de signification de 82 $.