COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-17-2027
DATE :		21 mars 2018
LE COMITÉ :			Me Patrick de Niverville, avocat	Président
			Mme Marie-Andrée Dupras, courtier immobilier	Membre
			M. Abdel Arzik, courtier immobilier	Membre
SYLVIE JACQUES, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
LUC GUINDON, (F0489)
Partie intimée
DÉCISION SUR SANCTION

[1]       Le 5 février 2018, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition sur sanction dans le dossier numéro 33-17-2027;

 

[2]       La syndique adjointe était alors représentée par Me Marc-Antoine Bondu et, de son côté, l’intimé assurait seul sa défense ;

 

[3]       Le 15 novembre 2017, l’intimé a été reconnu coupable[1] des infractions suivantes :

 

1.   Concernant l'immeuble sis au […] à Les Coteaux, l'Intimé a:

 

a.   le ou vers le 29 août 2016, rencontré le vendeur Marie-Ève Asselin relativement à la mise en marché dudit immeuble;

 

b.   le ou vers le 31 août 2016, publicisé ou permis que soient publicisés sur Facebook ses services de courtier immobilier;

 

 

et ce, alors que son permis faisait l'objet d'une suspension, commettant ainsi, à chacune de ces occasions, une infraction à l'article 17 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d'agence.

 

2.   Le ou vers le 1er septembre 2016, concernant l'immeuble sis au […], à Les Coteaux, l'Intimé a indiqué ou permis qu'il soit indiqué que le contrat de courtage CCV 85044 avait été signé le 2 septembre 2016, alors qu'il savait ou aurait dû savoir que cela ne représentait pas la réalité, commettant ainsi une infraction à l’article 69 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

[4]       Cela dit, l’intimé a présenté une courte preuve sur sanction ;

 

I.          Preuve sur sanction

 

[5]       L’intimé a témoigné afin de faire valoir diverses circonstances atténuantes :

·      Il n’a pas agi de mauvaise foi ;

·      Il regrette ses faits et gestes et il n’a jamais eu l’intention d’enfreindre la loi et les règlements ;

·      Il a suivi plusieurs formations depuis la première décision sur suspension ;

·      Il est un père monoparental et il ne peut se permettre de ne pas travailler ;

·      Il était sincèrement convaincu qu’il pouvait recommencer à travailler le 1^er septembre 2016 ;

·      Il s’agit d’une erreur de bonne foi ;

[6]       Cela étant établi, les parties ont alors présenté leur argumentation sur sanction ;

 

II.         Argumentation

 

A)        Par la syndique adjointe

 

[7]       Me Bondu réclame, au nom de la partie plaignante, l’imposition des sanctions suivantes :

          Chef 1a) :          une amende de 1 000 $ et une suspension de 90 jours

          Chef 1b) :          une amende de 1 000 $ et une suspension de 90 jours

          Chef 2 :             une suspension de 60 jours

[8]       De plus, il suggère que les périodes de suspension imposées sur les chefs 1a) et 1b) soient purgées de façon concurrente entre elles, mais de façon consécutive à celle imposée sur le chef 2, pour un total de 150 jours ;

[9]       Au soutien de ces propositions, il insiste sur les facteurs objectifs suivants :

·      Le non-respect d’une sanction disciplinaire qu’il assimile à un outrage au tribunal (chef 1) ;

·      L’exemplarité et le caractère dissuasif que la sanction doit revêtir, vu la gravité objective des infractions ;

·      L’image de la profession ;

·      La fabrication d’un faux (chef 2) et la gravité objective de ce type d’infraction ;

[10]    Quant aux facteurs subjectifs, il souligne les suivants :

·      La présence d’un antécédent disciplinaire, soit la première décision imposant une suspension ;

·      L’expérience (6 ans) de l’intimé ;

·      Le risque élevé de récidive ;

 

[11]    À l’appui de ces prétentions, il produit une série de décisions disciplinaires, soit :

 

Ø Chef s 1a) et 1b) :

·      Pinet c. Assi, 2015 CanLII 19181 (QC OACIQ) ;

·      Pinet c. Megete, 2014 CanLII 43819 (QC OACIQ) ;

·      Pinet c. Veilleux, 2017 CanLII 3768 (QC OACIQ) ;

·      Pigeon c. Pépin, 2011 CanLII 99931 (QC OACIQ) ;

·      LeBel c. Samedi, 2017 CanLII 9414 (QC OACIQ) ;

·      LeBel c. Duclos, 2006 CanLII 84385 (QC OACIQ) ;

 

Ø Chef 2 :

·      Lebel c. Mourelatos, 2010 CanLII 100117 (QC OACIQ) ;

·      Pigeon c. Aubry, 2004 CanLII 76006 (QC OACIQ) ;

·      Jacques c. Lacombe, 2014 CanLII 81666 (QC OACIQ) ;

·      Gardner c. Audet, 2015 CanLII 92467 (QC OACIQ) ;

·      Pigeon c. Olivares, 2015 CanLII 41229 (QC OACIQ) ;

[12]    Enfin, il conclut en demandant une condamnation à tous les frais, incluant les frais de publication de l’avis de suspension ;

 

B)       Par l’intimé

 

[13]    Essentiellement, l’intimé reprend les différents facteurs atténuants sur lesquels il a témoigné et demande au Comité de ne pas lui imposer de suspension ;

 

III.        Analyse et décision

 

A)        La gravité objective de l’infraction

 

[14]    De l’avis du Comité, le défaut de respecter une ordonnance de suspension est particulièrement grave, compte tenu que cette infraction :

·      Porte atteinte à l’autorité et au caractère exécutoire et mandatoire des décisions du Comité de discipline ;

·      Met en péril la protection du public par l’exercice illégal de la profession de courtier immobilier ;

·      Constitue un affront à l’OACIQ, à la loi et aux règlements dont il a le mandat d’appliquer ;

 

B)       La sanction appropriée

 

[15]    Cela dit, le Comité considère que l’imposition d’une suspension de 150 jours, telle que suggérée par la partie plaignante, constituerait une sanction purement punitive ;

[16]    De l’avis du Comité, une suspension de 60 jours sera suffisante pour, d’une part, souligner la gravité objective des infractions et, d’autre part, afin d’assurer la protection du public ;

[17]    Pour les motifs ci-après exposés, le Comité imposera à l’intimé les sanctions suivantes :

          Chef 1a) :        une suspension de 30 jours et une amende de 1 000 $

          Chef 1b) :        une suspension de 30 jours et une amende de 1 000 $

          Chef 2 :            une suspension de 30 jours            

[18]    Enfin, les périodes de suspension imposées sur les chefs 1a) et 1b) seront purgées de façon concurrente, et celle imposée sur le chef 2 sera consécutive aux deux (2) autres, pour un total de 60 jours ;

 

C)       Le principe de l’individualisation de la sanction

 

[19]    Comme le soulignait la Cour d’appel, chaque cas est un cas d’espèce[2], et l’analyse des précédents disciplinaires constitue un exercice périlleux[3] puisque la sanction doit, avant toute chose, être individualisée et proportionnelle à la gravité de l’infraction et au degré de responsabilité du contrevenant ;

[20]    D’ailleurs, « le principe de l’individualisation de la sanction entraîne nécessairement un certain degré de disparité dans les sanctions infligées » [4] ;

 

D)       Les facteurs à considérer

 

[21]    Le Comité estime que l’intimé peut bénéficier de plusieurs facteurs atténuants, malgré la gravité objective des infractions commises ;

[22]    Il ressort de son témoignage que celui-ci n’a pas agi de mauvaise foi et qu’il n’était pas animé d’intention malveillante ;

[23]    D’autre part, il a exprimé de sincères remords et il regrette amèrement les gestes qu’il a posés ;

[24]    De cette preuve, le Comité conclut que l’intimé a appris sa leçon et qu’il présente, par conséquent, un faible risque de récidive ;

 

E)        Les conséquences de la sanction

 

[25]    Lors de l’audition, l’intimé a souligné, à plusieurs reprises, qu’il était un père monoparental et qu’il devait voir seul au bien-être de ses enfants ;

[26]    En conséquence, il convient de se référer, encore une fois, au jugement de la Cour suprême en matière de sanction, soit l’arrêt R. c. Pham^[5], et plus particulièrement aux passages suivants :

[8]  Outre la proportionnalité, le principe de la parité et l’impératif correctionnel de l’individualisation de la peine jouent aussi un rôle dans le processus de détermination de la peine.  Notre Cour a maintes fois souligné la valeur accordée à l’individualisation de la peine : Ipeelee, au par. 39; R. c. Wust,2000 CSC 18 (CanLII), 2000 CSC 18, [2000] 1 R.C.S. 455, au par. 21; R. c. M. (C.A.), 1996 CanLII 230 (CSC), [1996] 1 R.C.S. 500, au par. 92.  En conséquence, lorsqu’il détermine quelle est la peine juste dans l’espèce dont il est saisi, le juge doit tenir compte des circonstances aggravantes ou atténuantes (al. 718.2a) du Code criminel), ainsi que des facteurs objectifs et subjectifs liés à la situation personnelle du délinquant. 

[9]  Corollairement à l’individualisation de la peine, le principe de la parité requiert l’harmonisation des peines, c’est-à-dire l’infliction de peines semblables à celles infligées à des délinquants pour des infractions semblables commises dans des circonstances semblables (al. 718.2b) du Code criminel).  En d’autre mots,[traduction] « si la situation personnelle du délinquant est différente, l’infliction d’une peine différente sera justifiée » (C. C. Ruby, G. J. Chan et N. R. Hasan,Sentencing, (8^e éd. 2012) §2.41).

 [11]  À la lumière de ces principes, les conséquences indirectes découlant d’une peine s’entendent de tout effet qu’a celle-ci sur le délinquant concerné.  Elles peuvent être prises en compte dans la détermination de la peine en tant que facteurs liés à la situation personnelle du délinquant.  Cependant, ces conséquences ne constituent pas, à proprement parler, des facteurs atténuants ou aggravants, puisque, par définition, de tels facteurs se rattachent uniquement à la gravité de l’infraction et au degré de responsabilité du délinquant (al. 718.2a) du Code criminel).  Leur pertinence découle de l’application des principes d’individualisation et de parité.  Les conséquences indirectes pourraient également être pertinentes à l’égard de l’objectif de la détermination de la peine qui consiste à favoriser la réinsertion sociale des délinquants (al. 718d) du Code criminel).  En conséquence, lorsque deux peines sont appropriées eu égard à la gravité de l’infraction et au degré de responsabilité du délinquant, la peine qui convient le mieux pourrait être celle qui favorise le plus la réinsertion sociale de ce dernier.

[12]  Toutefois, le poids devant être accordé aux conséquences indirectes varie d’une affaire à l’autre et il doit être déterminé en tenant compte de la nature de l’infraction et de sa gravité.  Le professeur Manson a donné les explications suivantes à cet égard :

   [traduction]  Par suite de la perpétration d’une infraction, le délinquant peut subir des conséquences physiques, émotives, sociales ou financières.  Bien que ces conséquences ne constituent pas vraiment des punitions au sens de peines ou de fardeaux imposés par l’État à la suite d’une déclaration de culpabilité, elles sont souvent prises en compte aux fins d’atténuation de la peine. . . .

   L’effet atténuant des conséquences indirectes doit être examiné au regard de la réinsertion future du délinquant et de la nature de l’infraction.  Les difficultés et fardeaux découlant d’une condamnation sont pertinents s’ils rendent plus ardu le chemin vers la réinsertion sociale.  Parmi ces situations difficiles, mentionnons la perte de mesures de soutien financier ou social.  En effet, les gens perdent leur emploi, les familles sont divisées, les sources d’aide se volatilisent.  Malgré le besoin de dénonciation, les conséquences indirectes découlant de la stigmatisation ne peuvent être dissociées du processus de détermination de la peine si elles ont une incidence sur la capacité du délinquant de mener une vie productive dans la collectivité. L’atténuation de la peine dépendra de l’appréciation de ces obstacles par rapport au degré approprié de dénonciation requis par l’infraction.  [Je souligne.]

   (The Law of Sentencing (2001), aux p. 136-137) (Nos soulignements)

 

[27]    Bref, en tenant compte de ces principes, le Comité considère qu’une suspension de 60 jours serait plus que suffisante pour assurer la protection du public;

 

[28]    Mais il y a encore beaucoup d’autres facteurs qui justifient l’imposition d’une sanction réduite ;

 

 

F)        L’exemplarité positive

 

[29]    Le Comité doit aussi considérer la réhabilitation de l’intimé et tenir compte du principe de l’exemplarité positive tel qu’établi par le Tribunal des professions dans l’affaire Blanchette[6] suivant lequel on doit « permettre à un professionnel sur le chemin de la réhabilitation de redevenir utile à la société »[7] ;

 

[30]    Encore une fois, la Cour suprême rappelait l’importance de ce principe dans l’affaire Pham[8] dans les termes suivants :

[11]  À la lumière de ces principes, les conséquences indirectes découlant d’une peine s’entendent de tout effet qu’a celle-ci sur le délinquant concerné.  Elles peuvent être prises en compte dans la détermination de la peine en tant que facteurs liés à la situation personnelle du délinquant.  Cependant, ces conséquences ne constituent pas, à proprement parler, des facteurs atténuants ou aggravants, puisque, par définition, de tels facteurs se rattachent uniquement à la gravité de l’infraction et au degré de responsabilité du délinquant (al. 718.2a) du Code criminel).  Leur pertinence découle de l’application des principes d’individualisation et de parité.  Les conséquences indirectes pourraient également être pertinentes à l’égard de l’objectif de la détermination de la peine qui consiste à favoriser la réinsertion sociale des délinquants (al. 718d) du Code criminel).  En conséquence, lorsque deux peines sont appropriées eu égard à la gravité de l’infraction et au degré de responsabilité du délinquant, la peine qui convient le mieux pourrait être celle qui favorise le plus la réinsertion sociale de ce dernier. (Nos soulignements)

 

[31]    Ainsi, le Comité considère que l’imposition d’une suspension de 150 jours ne rencontre pas ce critère et il est donc préférable d’imposer 60 jours de suspension afin de ne pas nuire, outre mesure, à la réinsertion sociale de l’intimé ;

 

 

 

G)       Le devoir d’agir avec équité

 

[32]    D’autre part, en matière de protection du public, l’obligation imposée aux chambres professionnelles doit être mitigée par son corollaire, soit l’obligation de traiter équitablement[9] ceux dont le gagne-pain est placé entre leurs mains et il n’y a aucun avantage à faire prévaloir l’une de ces fonctions sur l’autre[10] ;

 

[33]    Enfin, tel que le soulignait la Cour d’appel dans l’arrêt Ordre des ingénieurs du Québec c. Gilbert[11] :

[34]    La justice disciplinaire a certes pour but de protéger le public mais elle doit également « traiter équitablement ceux dont le gagne-pain est placé entre ses mains »  (…)

 

 

H)       L’objectif de réinsertion sociale

 

[34]    Le Comité doit également favoriser la réhabilitation de l’intimé et éviter de lui imposer une sanction accablante, tel que le soulignait la Cour d’appel dans l’arrêt Duhamel[12] :

[14]        La Cour suprême du Canada rappelait récemment le rôle important de l’objectif de la réinsertion sociale des délinquants. Le juge Wagner écrit en effet ce qui suit :

[4]        Parmi les principaux objectifs du droit criminel canadien, on trouve l’objectif de réinsertion sociale du délinquant. Cet objectif fait partie des valeurs morales fondamentales qui distinguent la société canadienne de nombreuses autres nations du monde et il guide les tribunaux dans la recherche d’une peine juste et appropriée. (Nos soulignements)

 

[35]    Il s’agit d’une autre raison justifiant de ne pas imposer une suspension de 150 jours, tel que suggéré par la poursuite, laquelle constituerait une sanction accablante dans les circonstances ;

I)          Les conditions et modalités de la sanction

 

[36]     Finalement, dans le but de tenir compte des conséquences indirectes découlant de l’imposition d’une suspension de 60 jours sur la situation familiale de l’intimé[13], le Comité est d’avis qu’il y a lieu de reporter, pour quelques mois, l’exécution de la période de suspension afin de permettre à l’intimé de prendre les dispositions nécessaires comme soutien de famille ;

[37]    Le quatrième alinéa de l’article 98 de la Loi sur le courtage immobilier permet au Comité de fixer des conditions et modalités aux sanctions qu’il impose ;

[38]    D’ailleurs, la jurisprudence[14] reconnaît que le Comité de discipline possède une très large discrétion pour établir « les conditions et les modalités » de la sanction, à l’exception du fait qu’une période de radiation ne peut jamais être rétroactive ;

[39]    Forts de ce pouvoir, certains comités ont même décrété des suspensions inconditionnelles, de sorte que les périodes de suspensions ne furent jamais purgées[15] ;

[40]    D’autres comités ont suspendu de façon inconditionnelle le paiement de certaines amendes[16] ;

[41]    Une autre décision a décrété que les amendes et déboursés ne seraient payables qu’au moment où l’intimé redeviendrait titulaire d’un permis[17] ;

[42]    Cela dit, les sanctions imposées à l’intimé ne seront exécutoires qu’à compter du 1^er juillet 2018 ;

 

J)        Volet éducatif

 

[43]    D’autre part, afin de donner un volet éducatif à la présente sanction et d’éviter la répétition des gestes ayant mené à la présente plainte, l’intimé se verra imposer l’obligation de prendre connaissance de la capsule d’information no. 4903 intitulée « La suspension ou la révocation d’un permis prohibe le droit de pratique de son titulaire » et de s’y conformer ;

[44]    À cela s’ajoute le fait qu’il devra prendre toutes les dispositions nécessaires pour respecter sa période de suspension ;

[45]    En conséquence, l’intimé se verra imposer certaines « conditions et modalités » visant à assurer le respect de la loi et de la présente décision.

 

PAR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

 

IMPOSE à l’intimé les sanctions suivantes:

 

Chef 1a) :

 

ORDONNE le paiement d’une amende de 1 000 $ ;

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (F0489) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à compter du 1^er juillet 2018 si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

Chef 1b) :

ORDONNE le paiement d’une amende de 1 000 $ ;

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (F0489) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à compter du 1^er juillet 2018 si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

 

Chef 2 :

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (F0489) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à compter du 31 juillet 2018 si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

ORDONNE que les périodes de suspension imposées sur les chefs 1a) et 1b) soient purgées de façon concurrente entre elles ;

ORDONNE que la période de suspension imposée sur le chef 2 soit purgée de façon consécutive à celles imposées sur les chefs 1a) et 1b), pour un total de 60 jours de suspension débutant le 1^er juillet 2018 et se terminant le 30 août 2018 inclusivement ;

Conformément au quatrième alinéa de l’article 98 L.C.I., le Comité impose à l’intimé les autres conditions et modalités suivantes :

Le ou avant le 30 juin 2018 :

·               De prendre connaissance de la capsule d’information no. 4903 intitulée « La suspension ou la révocation d’un permis prohibe le droit de pratique de son titulaire » et de s’y conformer ;

·               De retirer ses pancartes ;

·               De retirer son nom comme courtier immobilier sur les fiches descriptives Centris ou tout autre service de diffusion d’information ;

·               De retirer son nom de toute publicité, notamment les annonces dans les journaux, les brochures et les sites internet ;

 

À compter du 1^er juillet 2018 :

·               De ne pas effectuer aucune opération de courtage visée à l’article 1 L.C.I. ;

·               De ne pas faire de publicité ou de sollicitation de clientèle ou de représentations relatives à des services de courtage immobilier ou hypothécaire ;

·               De ne pas utiliser le titre de courtier ;

 

À compter du 31 août 2018 :

·               De compléter le formulaire de l’OACIQ intitulé « Demande de levée de suspension de permis » et de l’acheminer aux autorités de l’OACIQ ;

·               De payer les frais afférents à ladite demande ;

·               De ne pas pratiquer avant d’avoir reçu une confirmation écrite de l’OACIQ suivant laquelle sa suspension est levée ;

 

Avis de suspension, déboursés et délai :

 

ORDONNE qu’un avis de la présente décision soit publié dans un journal circulant sur le territoire où le courtier a son établissement et ce, à compter du 1^er juillet 2018 si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

 

CONDAMNE l’intimé au paiement de tous les déboursés, y compris les frais de publication de l’avis de suspension ;

 

ACCORDE à l’intimé un délai de 90 jours pour acquitter le montant des amendes et des déboursés, y compris les frais de publication de l’avis de suspension, calculé à compter du 31 août 2018.

 

 

 

	____________________________________ Me Patrick de Niverville, avocat Président   ____________________________________ Mme Marie-Andrée Dupras, courtier immobilier Membre           ____________________________________ M. Abdel Arzik, courtier immobilier Membre
Me Marc-Antoine Bondu
Procureur de la partie plaignante
M. Luc Guindon
Partie intimée (agissant seul)
Date d’audience : 5 février 2018