Décision

[1]           Julien Sauvé (Sauvé) réclame 15 000 $ à Rénald Bouffard (Bouffard) pour vice à la fondation d’une maison qu’il a achetée de ce dernier. Il réclame la même somme à l’inspecteur préachat.

[2]           L’entreprise qui a fait l’inspection préachat, Auclair Simard Inspection en Bâtiments inc., n’a pas comparu.

[3]           De son côté, Bouffard nie l’existence d’un vice caché, parle plutôt de normes de construction différentes et d’usure, considérant que la résidence vendue a 40 ans.

[4]           Sauvé et Bouchard ont retenu les services d’experts qui n’ont pas témoigné à l’audience leurs rapports tenant lieu de leur témoignage (art. 293 C.p.c.)

QUESTION EN LITIGE

[5]           Sauvé a-t-il démontré l’existence d’un vice caché et/ou d’un vice apparent, si oui, a-t-il établi la valeur et ses dommages?

LES FAITS

[6]           Le 20 juin 2011, Sauvé achète la maison de Bouffard, Il fait faire au préalable une inspection préachat par l’entreprise Auclair Inspection en Bâtiments inc. Un an plus tard, de la moisissure apparaît au bas des murs du sous-sol. La situation est dénoncée à Bouffard qui nie toute responsabilité.

[7]           Au sujet du sous-sol l’inspecteur préachat avait noté les informations suivantes :

·         La maison est âgée d’environ 40 ans.

·         Sous-sol

Plancher :         Béton

Murs :               Blocs de béton

Fenêtre :           Utilisable

Isolation :          Non visible. Le vendeur déclare que le sous-sol est isolé.

·         Extérieur

Revêtement :   (commentaire identique à fondation). Nous observons des fissures à étanchéifier afin de prévenir les infiltrations d’eau et une détérioration prématurée.

À la section fondation, il est aussi écrit : Le vendeur déclare que les fondations son sous la ligne de gel du sol.

[8]           Sauvé retient donc, pour déterminer la nature du problème, les services de ProspectPlus Génie-Conseil, qui par l’entremise de l’ingénieur Claude Guertin a expertisé le sous-sol. Son rapport indique :

·         Fondation : Blocs de téton recouverts de crépi

·         Année de construction  1972

·         Mandat : vérifier et trouver la cause des principaux désordres observés.

[9]           Lors de son examen, il voit, sans ouverture quelconque, que la dalle de béton du sous-sol est à côté de la semelle, et qu’elle n’a que 1¾ pouce. Le tout non conforme au Code en vigueur au moment de la construction.

[10]        De plus, il est en mesure de voir qu’il n’y a pas de pare-vapeur sous la dalle. Cette non-conformité est à l’origine de l’apparition de la moisissure, il écrit à la page. 25, point i :

« Le principal problème que nous constatons (humidité de la dalle, cernes sur les murs, etc.) est dû au fait que la dalle soit installée à côté des semelles plutôt que par-dessus celles-ci. Cela crée un point d’entrée direct pour le passage de l’eau, l’humidité. »

[11]        Ensuite, en regardant par l’ouverture dans le gyproc, il constate qu’il y a de l’efflorescence sur les blocs de fondation lui indiquant que la barrière hydrofuge appliquée sur les murs de fondation en blocs n’est pas étanche à l’eau. (p. 25 ii).

[12]        Il reproche à l’inspecteur préachat de n’avoir jamais prévenu Sauvé du fait que les drains et la membrane hydrofuge extérieure avaient probablement atteint leur fin de durée de vie utile. (p. 57).

[13]        Toujours à travers ces ouvertures, il découvre aussi qu’il n’y a pas de pare-vapeur sur les murs périphériques ce qui est contraire aux normes de construction de l’époque. Le coût des réparations s’élève à 95 896,61 $.

ANALYSE ET DISCUSSION

[14]        Le Tribunal retient de la preuve d’experts que l’inspecteur préachat a fait défaut à ses obligations en ne relevant pas un problème majeur visible, soit la dalle mal installe et trop mince, et l’absence de pare-vapeur sous la dalle.

[15]        Il est aussi en faute en ne révélant pas à son client un élément d’importance qui affecte la décision d’achat, soit que le système de drain et membrane avaient atteint la  fin de leur durée de vie utile.

[16]        Les deux experts sont en accord pour dire que le problème vécu par Sauvé est dû à la protection déficiente de la membrane externe qui était en fin de vie, ainsi qu’à la dalle déficiente.

[17]        Le défendeur Bouffard retient, à son tour, les services d’un expert, Martin Neville de Concept Outaouais. Son mandat, identifier la cause d’un problème de condensation et d’infiltration et proposé des correctifs.

[18]        Il note que le gypse n’a pas plusieurs couches de peinture, donc contrairement à ce que Sauvé affirme le défendeur n’avait pas tenté de cacher de la moisissure passée, l’expert démontre que le problème de moisissure n’est apparu qu’un an après la prise de possession, et qu’il n’était pas là au préalable.

[19]        Il contredit l’autre expert à l’effet que l’isolation interne, faite avec de la laine seulement était une pratique standard permise dans ces années-là. Il indique que l’absence de pare-vapeur est une protection supplémentaire contre l’accumulation d’humidité.

[20]        Selon cet expert, l’apparition de moisissure est due à la détérioration de la membrane extérieure qui était en fin de vie, et ce, en accord avec les conclusions de son confrère. Quant à la dalle, bien qu’il reconnaisse qu’elle soit non conforme, il indique que, selon lui, elle n’est pas la source de l’humidité.

[21]        Sauvé au lieu de réparer décide de revendre avec perte de 28 000 $. Il ouvre son dossier aux petites créances en réduisant sa demande de dommages à 15 000 $.

[22]        L’inspecteur qui a fait défaut de dénoncer les déficiences de la dalle et la vétusté de la fondation est responsable des dommages. Quant aux dommages réclamés par Sauvé, il a prouvé un dommage de 28 000 $ qu’il a accepté de réduire à 15 000 $.

[23]        Quant à l’absence de pare-vapeur interne, la preuve est contradictoire quant aux conséquences de son absence. Un expert indique que cela favorise la présence d’humidité et l’autre indiquant, qu’au contraire, cela le prévient.

[24]        Considérant que le demandeur n’a pas rempli son fardeau à ce sujet, la responsabilité du défendeur Bouchard pour vice caché n’est pas retenue

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la demande contre Rénald Bouffard;

ACCUEILLE la demande contre Auclair-Simard Inspection en Bâtiments inc.;

CONDAMNE Auclair-Simard Inspection en Bâtiments inc. à payer au demandeur, Julien Sauvé, la somme de 15 000 $ avec les intérêts au taux légal, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, depuis la requête introductive, ainsi que les frais d’expert de 3 849,40 $.