[1]           Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 16 juillet 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable François P. Duprat), lequel accueille une action en passation de titre et en dommages-intérêts.

[2]           Pour les motifs du juge Schrager, auxquels souscrivent les juges Bich et Vauclair, LA COUR :

[3]           ACCUEILLE l’appel en partie uniquement pour corriger la mention de la défenderesse 9079-9094 Québec inc. aux paragraphes 116, 117, 118, 119, 122, 124, 125, 127, 130, 131, 132, 133 et 137 du dispositif, de mettre à jour la mention des avocats qui détiennent le dépôt et de corriger la mention de la mise en cause au paragraphe 131, à savoir :

[116]    DÉCLARE la conduite des défendeurs Mamdouh Mansour et 9074-9094 Québec inc. dolosive;

[117]    CONDAMNE la défenderesse, 9074-9094 Québec inc. et le défendeur Mamdouh Mansour, solidairement, à payer au demandeur Abdul Fatihi la somme de 112 789.96 $ à titre de dommages avec les intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue par la loi, à compter de la mise en demeure datée du 2 août 2006; étant précisé que l’indemnité additionnelle n’est accordée que jusqu’au 31 décembre 2009;

[118]    ORDONNE la compensation judiciaire de tous montants pouvant être dus par 9074-9094 Québec inc. et Mamdouh Mansour à même les sommes devant être remises par le demandeur Abdul Fatihi à la défenderesse 9074-9094 Québec inc. conformément aux présentes;

[119]    DÉCLARE que le demandeur Abdul Fatihi et la défenderesse 9074-9094 Québec inc. sont liées à toutes fins que de droit par la promesse d’achat du 25 avril 2006, et la modification datée du 15 décembre 2006 et acceptée le 12 janvier 2007;

[…]

[122]    DÉCLARE inopposable l’acte intervenu en date du 13 juin 2007 entre 9074-9094 Québec inc. et 9183-1164 Québec inc. devant Me Richard Dion notaire, pour la vente de l’immeuble enregistré au registre des droits immobiliers, soit un emplacement situé en la ville de Montréal, connu et désigné comme étant le lot numéro TROIS MILLIONS TROIS CENT SOIXANTE ET UN MILLE NEUF CENT SOIXANTE-QUATORZE (3 361 974) au cadastre du Québec, bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal avec la bâtisse y érigée portant le numéro domiciliaire 4345 rue Frontenac à Montréal, province de Québec;

[…]

[124]    ACCORDE un délai de dix (10) jours au demandeur, Abdul Fatihi, pour parfaire ses offres réelles par le dépôt auprès de DHC AVOCATS INC. ou tout autre avocat des parties demanderesses en fidéicommis, du montant de la vente, déductions faites de la compensation judiciaire ordonnée par le Tribunal, à partir de la somme de 335 000,00 $;

[125]    ORDONNE au demandeur Abdul Fatihi de notifier aux défendeurs 9074-9094 Québec inc. et Mamdouh Mansour dans les cinq (5) jours du dépôt, une copie certifiée du reçu délivré par DHC AVOCATS INC. ou tout autre avocat des parties demanderesses et de notifier l’identité du notaire désigné par le demandeur Abdul Fatihi pour instrumenter la vente;

[…]

[127]    ORDONNE à la défenderesse 9074-9094 Québec inc. et à son représentant  Mamdouh Mansour de collaborer avec l’étude du notaire instrumentant et de communiquer tous les documents nécessaires à la préparation de l’acte de vente et de l’acte de prêt hypothécaire dans les cinq (5) jours de la réception d’une copie certifiée du dépôt et de l’identité du notaire désigné par le demandeur Abdul Fatihi pour instrumenter la vente;

[…]

[130]    ORDONNE au demandeur Abdul Fatihi de signifier aux défendeurs 9074-9094 Québec inc. et Mamdouh Mansour l’acte de vente amendé et le mémoire des ajustements sans délai;

[131]    ORDONNE aux défendeurs 9074-9094 Québec inc. et Mamdouh Mansour et à la mise en cause 9183-1164 Québec inc. de se présenter au bureau du notaire à être désigné par le demandeur, au plus tard le 28e jour suivant le présent jugement et suivant la signification du projet de l’acte de vente amendé et mémoire des déboursés;

[132]    ORDONNE au demandeur Abdul Fatihi de remettre à la défenderesse, 9074-9094 Québec inc., le reliquat des sommes détenues en fidéicommis par DHC AVOCATS INC. ou tout autre avocat des parties demanderesses, moins les ajustements relatifs au paiement du créancier hypothécaire et des taxes municipales; OU SUBSIDIAIREMENT, sur publication du présent jugement par l’officier de la publication des droits de la circonscription foncière de Montréal;

[133]    À DÉFAUT par la défenderesse 9074-9094 Québec inc. et la mise en cause 9183-1164 Québec inc. de procéder à la signature de l’Acte de vente amendée, DÉCLARE le demandeur Abdul Fatihi propriétaire de l’immeuble suivant :

«un emplacement situé en la ville de Montréal, connu et désigné comme étant le lot numéro TROIS MILLIONS TROIS CENT SOIXANTE ET UN MILLE NEUF CENT SOIXANTE-QUATORZE (3 361 974) au cadastre du Québec, bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal;

Avec la bâtisse y érigée portant le numéro domiciliaire 4345 rue Frontenac à Montréal, province de Québec. »

[…]

[137]    LE TOUT avec frais de justice contre les défendeurs 9074-9094 Québec inc. et Mamdouh Mansour.

[4]           REJETTE les conclusions de l’intervenante sans frais.

[5]           CONDAMNE les appelants aux frais de justice des intimés, en appel.

I.             INTRODUCTION ET FAITS

[6]           Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 16 juillet 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable François P. Duprat), lequel accueille une action en passation de titre et en dommages-intérêts[1].

[7]           Le présent litige concerne la propriété d’un immeuble portant l’adresse 4345, rue Frontenac, à Montréal.

[8]           L’appelante 9074-9094 Québec inc.[2] (ci-après « 9074 ») est une entreprise de vente et de réparation de voitures usagées. Dans les documents du registre des entreprises fournis en appel, il est indiqué que Mme Sandra Mansour (fille de l’appelant Mamdouh Mansour) est administratrice de l’entreprise. Toutefois, M. Mamdouh Mansour (ci-après « Mansour ») est désigné comme administrateur tout au long des procédures sans que le nom de Mme Mansour y figure. D’après l’ensemble de la preuve, elle n’est pas impliquée dans les faits donnant naissance au litige et paraît n’être que la prête-nom de son père.

[9]           L’appelante 9183-1164 Québec inc. (ci-après « 9183 ») est, pour sa part, une compagnie constituée dans le seul but d’acheter la propriété en litige, quelques semaines seulement avant le transfert de propriété. Les fondateurs sont Mme Sandra Mansour et Jean Guy Larin. Toutefois, il semble que Mansour est également celui qui prend les décisions à l’égard et pour celle-ci selon son propre témoignage ainsi que les conclusions factuelles tirées par le juge.

[10]        L’intimée, Fatihi Auto inc., a pour administrateur unique M. Abdul Fatihi (ci-après « Fatihi »). Elle ne figure pas dans les conclusions du jugement de première instance.

[11]        En 2006, l’intimé, Fatihi, recherche un local afin d’y aménager son commerce qui se spécialise dans la vente d’automobiles usagées. Ses recherches le mènent à s’intéresser à l’immeuble de l’appelante 9074. Fatihi rencontre alors l’agent immobilier agissant pour 9074, M. Shareck.

[12]        Le 13 avril 2006, Fatihi et l’appelant Mansour, ce dernier au nom de 9074, signent une première promesse d’achat. Celle-ci prévoit un prix de vente de 335 000 $. Elle est également conditionnelle à ce que l’acheteur obtienne du financement auprès de la Banque de développement du Canada (ci-après « BDC ») et qu’il obtienne les permis nécessaires. Il est alors prévu que l’acheteur s’engage à rechercher un financement de 285 000 $. Il est également prévu que l’acheteur aura un délai de 30 jours pour se déclarer satisfait des conditions énumérées, à défaut de quoi, la promesse d’achat sera considérée nulle et non avenue.

[13]        À la suite d’une rencontre avec la BDC qui exige la décontamination du terrain, Fatihi propose ce qui suit : 1) il se charge de la décontamination; 2) le notaire se charge de rembourser la firme chargée des travaux de décontamination à même le prix de vente et le solde de celui-ci sera remis au vendeur.

[14]        Une autre offre d’achat est donc conclue entre les parties le 25 avril 2006. Celle-ci reprend essentiellement les éléments prévus au départ. Toutefois, elle comprend une clause selon laquelle le vendeur s’engage également à décontaminer le terrain à ses frais et à remettre la garantie concernant celle-ci à l’acheteur. De plus, l’offre prévoit que 10 000 $ doivent être versés à titre d’acompte au notaire instrumentant.

[15]        Le financement offert par la BDC et accepté par Fatihi à la fin de juin 2006 n’est que pour 240 000 $ (au lieu de 285 000 $ prévus dans l’offre), mais les échanges entre Mansour et lui continuent. L’appelant est sommé de se présenter chez le notaire le 15 août 2006 pour signer l’acte de vente, ce qu’il omet de faire. Fatihi témoigne qu’il était en mesure de combler la lacune du financement et son témoignage a été accepté par le juge. Mansour est d’avis que, vu cette lacune dans le financement, l’offre était nulle.

[16]        Les intimés intentent la présente action en passation de titre et dommages-intérêts le 22 septembre 2006.

[17]        Le 2 octobre 2006, un avis de préinscription de cette action est inscrit au registre foncier.

[18]        Au mois de décembre 2006, une nouvelle entente sous forme de lettre est proposée et contresignée par Mansour en janvier 2007 (ci-après « l’entente de décembre 2006 »). Celle-ci reprend essentiellement les termes de celle conclue le 25 avril 2006. Toutefois, une diminution du prix de vente (qui est maintenant fixé à 307 500 $) y est prévue afin de refléter les frais déboursés et à être déboursés par l’acheteur pour la décontamination, qui sera d’ailleurs entièrement assumée par lui selon les termes de l’entente de décembre 2006.

[19]        Un rendez-vous chez le notaire est prévu pour le 25 janvier 2007 afin de signer l’acte de vente. Mansour ne se présentera toutefois pas à celui-ci. Lors du procès, il indiquera au Tribunal avoir refusé de signer le projet d’acte de vente puisqu’il ne prévoyait pas que la décontamination devait être assumée par Fatihi.

[20]        Le 13 juin 2007, malgré la promesse intervenue entre Fatihi et 9074 ainsi que les procédures en passation de titre, un acte de vente intervient entre 9074 et 9183. L’acte ne sera inscrit au registre foncier que le 11 octobre 2007.

[21]        Le procès, initialement prévu en 2009, n’a pas lieu en raison du fait que l’avocat des intimés cesse d’occuper quelques jours avant la date d’audience prévue. La cause ne procède pas avant mars 2018 pour des raisons non expliquées.

[22]        Parallèlement au présent dossier, un recours est entrepris par la BDC à l’égard de Mansour, 9074 et 9183. La demanderesse réclame la somme représentant le montant original du prêt datant de 1989 en sa faveur, de même que les frais de décontamination dont elle s’est alors acquittée, considérant ceux-ci comme un débours conservatoire. La juge Fournier, alors à la Cour supérieure, condamne 9074, 9183, de même que Mansour au remboursement des sommes réclamées[3].

[23]        Le 26 octobre 2016, l’intervenante signe un acte de prêt hypothécaire avec les appelantes 9074 et 9183. Celui-ci est inscrit au registre foncier sous le numéro 22 696 960. Le même jour, l’intervenante signe une subrogation conventionnelle avec la BDC. Celle-ci est, elle aussi, publiée sous le numéro 22 696 960. Il est à noter que cette subrogation se fait à l’égard de l’acte de prêt hypothécaire de la BDC consenti et inscrit antérieurement à la préinscription de l’action en passation de titre.

II.           JUGEMENT ENTREPRIS

[24]        Le juge accueille en partie la demande introductive d’instance. Il condamne 9074 et Mansour solidairement à payer au demandeur Fatihi 112 789,96 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle à compter du 2 août 2006, l’indemnité additionnelle n’étant accordée que jusqu’au 31 décembre 2009. Il déclare également les parties liées par la promesse d’achat et ordonne à celles-ci une série de mesures afin de procéder à la vente. Il déclare aussi qu’à défaut de procéder à la vente, le jugement vaudra titre. Finalement, il ordonne la radiation par l’officier de la publicité des droits, de l’ensemble des inscriptions ayant été faites après la préinscription y inclus l’hypothèque et la subrogation en faveur de l’intervenante.

[25]        Après avoir résumé les principaux faits, documents signés et échangés par les parties ainsi que les grandes lignes des témoignages, le juge conclut que les parties sont liées par la promesse de vente du 25 avril 2006.

[26]        Le Tribunal en arrive à la conclusion que le refus de Mansour de se présenter chez le notaire afin de procéder à la vente n’est pas dû au fait que le projet de vente ne correspond pas aux conditions négociées et/ou au fait que celui-ci ne considère plus celle-ci valide. Le juge retient plutôt de la preuve que ces réticences sont plutôt dues au fait que celui-ci tente d’éviter de payer la commission due à l’agent immobilier. À cet égard, le juge précise n’accorder aucune crédibilité à Mansour et rejette ainsi les explications fournies au soutien de ses prétentions quant à la nullité de la promesse de vente.

[27]        Le Tribunal retient plutôt que Mansour accepte que l’offre demeure valide malgré le temps écoulé et qu’il est satisfait du financement obtenu puisque Fatihi est en mesure d’avoir les liquidités pour conclure la transaction. L’entente de décembre 2006 reflète d’ailleurs cette conclusion tout en prenant compte des circonstances particulières relatives à la décontamination. Ainsi, même si les délais ne sont pas tout à fait respectés, le juge est d’avis que le comportement des parties implique une modification des conditions de l’offre. Cela l’amène donc à établir la validité de celle-ci.

[28]        Le juge indique également que, même si l’offre était effectivement devenue nulle, Mansour appert avoir renoncé à cette nullité de par son comportement. Il note que cette volonté s’exprime par le fait que Fatihi paie en partie le coût de la décontamination avec l’assentiment de Mansour ainsi que par le fait que ce dernier accepte par l’entente de décembre 2006 de procéder essentiellement selon les termes et conditions de la promesse d’avril 2006.

[29]        Après avoir réglé la question de la nullité de la promesse de vente, le juge se questionne à savoir si la passation de titre est appropriée dans les circonstances. Passant en revue les critères présents dans le libellé de l’article 1712 C.c.Q et développés par la jurisprudence, celui-ci conclut que l’ensemble des conditions sont réunies. Il précise que malgré le fait que Fatihi n’a pas consigné le montant du prix de vente, ce dernier est en mesure de démontrer qu’il possède les liquidités afin de procéder à la transaction.

[30]        Le juge rejette également les prétentions des appelants à l’effet que l’article 1397 C.c.Q. rend impossible la passation de titre puisqu’une vente a eu lieu au profit d’un tiers. Celui-ci indique que la doctrine et la jurisprudence font état de différents moyens provisionnels pour protéger les droits lors d’une action en passation de titre, dont la préinscription. Il conclut donc que celle-ci a pour effet de rendre inopposable la vente subséquente à Fatihi et détermine au final que la passation de titre peut procéder malgré l’article 1397 C.c.Q.

[31]        Le juge entreprend par la suite l’analyse quant aux dommages et intérêts. Le juge reconnaît que Fatihi a encouru des frais découlant de l’échec de la transaction. Il note que ces frais ont tantôt été acquittés par Fatihi, tantôt par son entreprise, mais retient que ce dernier s’est engagé à rembourser son entreprise faisant ainsi échec à l’argument soulevé par l’appelant quant au fait qu’il ne peut être tenu responsable des dommages subis par Fatihi Auto inc.

[32]        Malgré le droit de Fatihi de percevoir des dommages, le juge note qu’au regard de la longueur des procédures, il y a lieu de réduire le montant réclamé par Fatihi puisqu’il n’a pas été diligent dans la poursuite de son action. Le juge détermine donc que les dommages octroyés quant au remboursement des loyers payés par Fatihi ou sa compagnie doivent être limités aux années 2006 à 2009, date où le dossier aurait normalement dû procéder. Il est également d’avis que les intimés ont droit au remboursement du montant déboursé pour la décontamination ainsi que ceux relatifs à l’ouverture du dossier auprès de la BDC.

[33]        Le juge reconnaît également le fait que les intimés auraient normalement engagé de frais hypothécaires si la vente avait procédé. Toutefois, il indique que puisque Fatihi n’a pas eu accès à l’immeuble et qu’il a dû entreprendre des procédures judiciaires afin de faire respecter l’offre, il n’y a pas lieu de mitiger davantage les dommages réclamés.

[34]        Il conclut également que Mansour doit répondre personnellement des dommages puisqu’il est l’âme dirigeante de 9074 et que c’est lui qui a personnellement pris toutes les décisions, agissant ainsi de mauvaise foi dans sa relation avec Fatihi. Vu son comportement et ses refus répétés de ne pas donner suite à la promesse de vente, le Tribunal juge également que sa conduite de même que celle de 9074 sont dolosives.

III.           MOYENS D’APPEL

[35]        Les appelants soulèvent les questions suivantes :

a)    Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que les parties étaient liées par la promesse d’achat du 25 avril 2006 ainsi que par une modification ultérieure, soit l’entente de décembre 2006?

b)    Le juge de première instance a-t-il erré en concluant à la conduite dolosive des appelants en raison de leur refus de conclure la vente, ainsi que pour avoir vendu l’immeuble postérieurement au refus et pendant l’instance?

c)    Le juge de première instance a-t-il erré dans son interprétation de l’article 1397 C.c.Q. en accordant à l’intimé Fatihi la conclusion en passation de titre malgré́ le libellé de cet article?

d)    Le juge de première instance a-t-il erré en condamnant l’appelant Mansour aux dommages découlant du non-respect de la promesse d’achat par l’appelante 9074?

e)    Le juge de première instance a-t-il erré dans l’octroi des dommages-intérêts à Fatihi?

f)     Le juge de première instance a-t-il erré en droit en refusant le constat d’abandon par les intimés de sa prétention à la propriété de l’immeuble alors qu’il a laissé dormir sa procédure pendant 7 ans?

[36]        Les questions soumises par l’intervenante se résument ainsi :

g)    Est-ce que le juge a erré en radiant l’acte de subrogation numéro 22 696 690?

[37]        Je propose de prendre les moyens un à la fois pour conclure qu’il n’y a pas lieu d’intervenir, sauf pour certaines corrections mineures au dispositif du jugement.

IV.          DISCUSSION

a)    Le juge de première instance a-t-il erré en concluant que les parties étaient liées par la promesse d’achat du 25 avril 2006 ainsi que par une modification ultérieure, soit l’entente de décembre 2006?

[38]        Les appelants soulèvent ici des questions essentiellement factuelles qui relèvent de l’appréciation de la preuve faite par le juge de première instance. L’intervention de la Cour ne sera donc possible qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante[4].

[39]        En l’espèce, le juge ne commet pas d’erreur en concluant que les parties étaient liées par la promesse d’achat et que leur comportement constituait une renonciation tacite à invoquer la cause de nullité.

[40]        Les termes de la promesse d’achat prévoient effectivement que le vendeur s’engage à fournir dans les 15 jours suivant l’acceptation de la promesse une copie de l’engagement du prêteur hypothécaire.

[41]        Toutefois, les termes utilisés ne semblent pas dénoter un quelconque délai de rigueur à l’égard de la réception d’une preuve de financement. La clause 6.3 indique que le vendeur devra, en l’absence d’une preuve d’un engagement d’un prêteur hypothécaire de la part de l’acheteur ou en cas de refus de prêt hypothécaire, aviser par écrit l’acheteur afin de notifier qu’il rend l’offre caduque. Il appert que ce n’est que plusieurs mois plus tard que Mansour a fait parvenir une lettre à Fatihi indiquant qu’il considérait l’offre caduque.

[42]        Lorsque le comportement des parties est tel qu’il sera possible de conclure à l’acceptation de la prorogation du délai, il n’y aura pas lieu de conclure à la caducité de la promesse. C’est ainsi, par exemple, que les tribunaux ont refusé de conclure à la caducité d’une offre du seul fait qu’un acheteur n’avait pas obtenu le financement requis dans les délais stipulés[5].

[43]        En l’espèce, tel que noté par le juge, le comportement des parties, et surtout de Mansour, n’est pas compatible avec la caducité de l’offre. La preuve révèle plutôt qu’il a au départ préféré omettre de dire aux intimés qu’il considérait l’offre nulle et non avenue et a plutôt poursuivi les négociations avec eux. De plus, même si l’offre est devenue caduque, elle a certainement fait l’objet d’une renaissance par l’entente de décembre 2006. Cette entente fut signée après que les intimés eurent intenté l’action en passation de titre. En l’espèce, il est impossible de conclure que les appelants n’étaient pas obligés de vendre l’immeuble une fois cette entente signée en janvier 2007.

[44]        Or, la preuve révèle que Mansour a encore une fois refusé de signer l’acte de vente à ce moment. Au procès, il a tout d’abord justifié ce refus par le fait que l’acte de vente transmis la veille du rendez-vous chez le notaire n’était pas conforme à ce qui avait été convenu avec Fatihi. Notamment, il a mentionné que l’acte de vente ne prévoyait pas que les frais de décontamination devaient être assumés par Fatihi. Or, lorsque le juge a soulevé le fait que tel n’était pas le cas, Mansour a souhaité se rétracter puis a été incapable d’expliquer son refus. Le lendemain, celui-ci a justifié ses hésitations et sa confusion en indiquant au Tribunal qu’il n’avait tout simplement pas lu le projet d’acte de vente.

[45]        Devant ce témoignage, le juge a conclu que Mansour n’était pas crédible et a rejeté de ce fait ses explications et sa version des faits. Le Tribunal a plutôt retenu que la raison ayant poussé Mansour à ne pas aller de l’avant est liée à sa réticence à verser la commission à l’agent immobilier, M. Shareck.

[46]        De plus, le juge note que l’affirmation selon laquelle Mansour considère l’offre caduque est incompatible avec la preuve qui démontre que Fatihi a acquitté une partie des frais de décontamination en septembre 2006. Si l’offre n’était effectivement plus valide, Fatihi n’avait tout simplement plus d’intérêt à acquitter les coûts pour la décontamination d’un terrain qui ne lui appartiendrait au final jamais. Mansour devait le savoir. En laissant Fatihi payer les frais des travaux de décontamination du terrain, Mansour se trouve à agir à l’égard de la promesse d’achat comme si celle-ci était encore valide.

[47]        À l’audition devant la Cour, les appelants plaident que l’entente de décembre 2006 est une transaction en vertu de laquelle le litige entre les parties a été réglé. En conséquence, les intimés auraient dû intenter une action en homologation. Outre le fait que cela n’a pas été plaidé en première instance, il est clair qu’en l’espèce, même en acceptant le raisonnement des appelants, l’homologation aurait engendré des conclusions en passation de titre. Alors, c’est là où nous en sommes!

[48]        Le juge ne commet pas d’erreur en concluant que les appelants étaient liés par une promesse d’achat qui donnait lieu à la passation de titre.

b)   Le juge de première instance a-t-il erré en concluant à la conduite dolosive des appelants en raison de leur refus de conclure la vente, ainsi que pour avoir vendu l’immeuble postérieurement au refus et pendant l’instance ?

[49]        Les appelants persistent à affirmer que le refus de Mansour de signer l’acte de vente réside dans le fait qu’une clause quant au paiement de la décontamination par Fatihi ne figurait pas dans l’acte de vente malgré son témoignage indiquant qu’il ne l’avait pas lu.

[50]        Non seulement cette objection n’a pas été soulevée à l’époque par Mansour, mais l’acte réfère à l’entente de décembre 2006 qui prévoit que les frais de décontamination seront assumés par Fatihi :

DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT

Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat en date du vingt-cinq avril deux mille six (2006) et accepté (sic) par le vendeur le seize décembre deux mille six (2006). Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes.

[51]        Ce moyen doit échouer.

c)    Le juge de première instance a-t-il erré dans son interprétation de l’article 1397 C.c.Q. en accordant à l’intimé Fatihi la conclusion en passation de titre malgré́ le libellé de cet article ?

[52]        Les appelants soutiennent que le juge a erré en donnant effet à la préinscription malgré le fait qu’un transfert subséquent de l’immeuble ait eu lieu. Ils affirment que, dans de telles situations, seul le recours en dommages-intérêts peut être exercé. Ils soutiennent que l’exception au principe général prévoyant l’exécution en nature prévue aux articles 1590 et 1712 C.c.Q., l’exception prévue à l’article 1397 C.c.Q. devrait ici trouver application.

[53]        Les articles pertinents du Code civil du Québec sont rédigés comme suit :

[54]        L’article 1397 C.c.Q. prévoit que tout contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci. Les tribunaux ont précisé qu’une telle règle trouve également application dans les situations où un acheteur est au fait de l’existence de la promesse[6]. La Cour supérieure a ainsi soutenu que l’article 1397 C.c.Q. doit trouver préséance à l’action en inopposabilité prévue à l’article 1631 C.c.Q.[7]. Par contre, la Cour a eu l’occasion de suggérer en obiter que l’article 1631 C.c.Q. peut emporter sur l’article 1397 C.c.Q., mais uniquement en présence de « dissimulation », « manœuvre mensongère, dolosive ou autrement frauduleuse »[8].

[55]        Toutefois, la jurisprudence et la doctrine font état de la possibilité pour le bénéficiaire d’une promesse de vente de faire une demande en injonction ou une demande de saisie afin d’empêcher qu’une vente ait lieu au profit d’un tiers[9]. Ainsi, l’article 1397 C.c.Q. ne semble pas porter atteinte aux moyens conservatoires dont peut bénéficier une partie[10].

[56]        Pour sa part, la préinscription concerne toute demande en justice relative à un droit réel, incluant l’action en passation de titre[11]. S’appuyant sur les commentaires du ministre, la Cour d’appel résumait ainsi ses fonctions et ses effets :

La préinscription prévue au Code civil est de droit nouveau. Il s’agit d’une mesure facultative, visant à « sauvegarder des droits qui seraient en péril s’ils demeuraient inconnus » ; provisoire, parce que sujette à être remplacée par une « inscription définitive correspondante » [...] [rétroagissant], à l’égard des tiers, au moment de l’inscription de la [préinscription] » ; et, conservatoire, parce que « [emportant] indirectement une restriction au droit de disposer » (Commentaires du ministre de la Justice, Tome II, Les Publications du Québec, 1993, pages 1864-1865).[12]

[57]        Plusieurs jugements, ouvrages et articles ont d’ailleurs précisé la possibilité, voire même la pertinence de la préinscription afin de protéger les droits d’un promettant-acheteur qui serait devant une situation où un vendeur refuserait de s’exécuter[13].

[58]        La Cour supérieure a également précisé que lorsqu’une partie se prévaut de la préinscription, le risque de voir l’immeuble cédé à des tiers ou grevé de charges réelles postérieures à la préinscription est inexistant[14]. Certains juges ont également indiqué que la préinscription a pour effet de rendre nulles les inscriptions subséquentes[15]. C’est ainsi que certains ont ordonné la radiation d’inscriptions faites postérieurement à la préinscription dans le cas d’une action en passation de titre[16].

[59]        Parmi les jugements rapportés qui ont appliqué l’article 1397 C.c.Q., je ne vois rien d’identique avec la trame actuelle de la présente affaire. En l’espèce, le bénéficiaire de la promesse d’achat a intenté son action en passation de titre avec préinscription au registre foncier, et ce n’est qu’après que les appelants ont vendu l’immeuble à 9183. Cette situation se distingue de celle d’un contrat conclu en contravention d’une première promesse de vente ou pacte de préférence, alors qu’aucune action n’a été intentée. La publication de la préinscription rend le droit du promettant-acheteur et l’action opposables aux tiers[17]. L’article 1397 C.c.Q. s’adresse uniquement aux situations où le contrat subséquent est fait en violation d’une promesse antérieure de contracter. Il ne peut pas s’appliquer au présent cas, alors que la promesse de contracter fait l’objet d’une action en passation de titre et d’une préinscription. Ici, la vente à 9183 a été faite non seulement en violation de la promesse d’achat, mais en violation de l’action en passation de titre déjà devant la Cour supérieure. L’interprétation contraire telle que proposée par l’appelant dépouille la préinscription de ses sens et effets. Les droits des intimés dans l’action en passation de titre ne seront nullement protégés par la préinscription.

[60]        Surtout (et c’est plutôt le raisonnement du juge), en l’espèce, la vente postérieure faite à 9183 est factice. Cette société a été créée uniquement pour acquérir l’immeuble. Les actions sont détenues par la fille de Mansour, mais c’est ce dernier qui contrôle en fait cette société. Le juge ne fait pas d’erreur en décidant que cette machination frauduleuse n’est pas opposable aux intimés et ne constitue pas un obstacle à la passation de titre. En l’espèce et vu les conséquences qui découlent de l’application de l’article 2968 C.c.Q., le titre de Fatihi à l’immeuble est réputé publié avant la vente à 9183. Donc, celle -ci n’est pas opposable à Fatihi, et ce, sans qu’il soit nécessaire de recourir à l’art. 1631 C.c.Q. pour conclure ainsi.

d)   Le juge de première instance a-t-il erré en condamnant l’appelant Mansour aux dommages découlant du non-respect de la promesse d’achat par l’appelante 9074?

[61]        Les appelants soutiennent que le juge de première instance ne pouvait pas condamner Mansour en son nom personnel. Ils soutiennent que le soulèvement du voile corporatif ne peut avoir lieu que dans les cas où une personne physique peut être considérée comme un alter ego d’une personne morale ou lorsqu’elle use de cette dernière afin de masquer une fraude, un abus de droit ou la contravention d’une règle d’ordre public. Ceux-ci affirment toutefois que la preuve ne dévoile aucune de ces situations.

[62]        De plus, ils soutiennent que la fraude à laquelle fait référence l’article 317 C.c.Q. s’apparente à une conduite de nature criminelle qui n’est pas en cause dans le présent dossier.

[63]        Le juge retient que Mansour est « l’âme dirigeante » de 9074 et détermine que c’est lui personnellement qui a pris l’ensemble des décisions. Il détermine également au regard de son comportement envers Fatihi ainsi que pendant le déroulement du litige, qu’il est de mauvaise foi. Il s’agit de constatations factuelles qui méritent la déférence d’une cour d’appel. De toute manière, je ne crois pas que ces conclusions soient entachées d’une quelconque erreur.

[64]        Mansour est clairement l’alter ego de 9074. Ainsi, et vu sa mauvaise foi, la porte était ouverte au soulèvement du voile corporatif et à sa condamnation personnelle[18].

[65]        L’argument de l’appelant que le comportement en question devrait atteindre le niveau d’une fraude criminelle pour justifier une condamnation personnelle est incorrect[19].

[66]        Surtout, Mansour a activement participé à la faute commise par les deux sociétés appelantes et l’a même orchestrée. En effet, il était de sa responsabilité de signer l’acte de vente afin de respecter la promesse dûment conclue par sa compagnie. Son refus de s’exécuter en l’absence de raisons valables s’écarte du comportement de la personne raisonnable. En présence d’un préjudice dûment établi, il y a lieu de retenir sa responsabilité.

e)    Le juge de première instance a-t-il erré dans l’octroi des dommages-intérêts à Fatihi?

[67]        Ce moyen comprend deux questions :

1-    Le juge de première instance était-il justifié d’accorder des dommages à l’intimé Fatihi pour les loyers et dépenses additionnelles de Fatihi Auto inc., en raison du non-respect par les appelants de la promesse d’achat et/ou de toutes ses modifications postérieures?

2-    Le juge de première instance a-t-il erré dans son appréciation du montant des dommages en ne tenant pas compte du coût comparatif de l’occupation de l’immeuble des appelants?

[68]        D’une part, les appelants soutiennent que la majorité des dommages accordés par le Tribunal concerne des factures d’exploitation de Fatihi Auto inc. Or, celle-ci n’a aucun lien de droit avec 9074 et, en ce sens, ces réclamations n’auraient pas dû être indemnisées.

[69]        Ils font valoir également que seules les dépenses liées à la promesse d’achat donnent ouverture à des dommages. Ainsi, ils allèguent que l’intimé Fatihi ne peut bénéficier d’un remboursement des dépenses liées aux frais d’exploitation de Fatihi Auto inc. même s’il s’est engagé à rembourser personnellement celles-ci. Les dommages (s’il y en a) sont encourus par Fatihi Auto inc.

[70]        Deux des trois baux déposés en preuve sont au nom de Fatihi. Le témoignage de Fatihi, accepté par le juge, fait voir des crédits et débits entre lui et Fatihi Auto inc. Ceci n’est certainement pas étonnant dans une petite entreprise. Il n’est pas contesté que l’acquisition de l’immeuble avait pour but l’opération de Fatihi Auto inc. Vu ces éléments, la compétence d’un juge d’arbitrer les dommages en fonction des éléments de la preuve et, puisque l’octroi des dommages par le tribunal de première instance exige la déférence en appel[20], il n’y a pas lieu d’intervenir sur cet aspect.

[71]        D’autre part, les appelants soutiennent qu’en octroyant les dommages comme il l’a fait, le juge s’est trouvé à accorder l’équivalent de quatre années de dépenses d’opération de l’entreprise Fatihi Auto inc. sans tenir compte des coûts qui auraient normalement été engagés, même s’il avait acheté l’immeuble. Ils y voient une autre erreur commise par le juge de première instance à l’égard des dommages octroyés.

[72]        Les dommages-intérêts accordés de 112 789,96 $ comprennent une somme de 4 899 $ payée pour une étude environnementale. Dans la mesure où le coût de décontamination devait être assumé par les intimés (en vertu de l’entente de décembre 2006), cette somme n’aurait pas dû être accordée à titre de dommages-intérêts et aurait dû être retranchée. Par contre, le juge déclare que le prix de vente est de 335 000 $ (stipulé dans l’offre originale en avril 2006) plutôt que de 307 500 $ (comme prévu par l’entente de décembre 2006). La logique (ou au moins l’équité) est basée sur le fait que la décontamination est maintenant faite aux dépens de Mansour. Vu de cette façon et encore en fonction de la déférence due à l’exercice de la discrétion par le juge dans la quantification des dommages, il n’y a pas lieu d’intervenir. L’acte de vente devra toutefois refléter un prix de 335 000 $.

[73]        Les frais d’exploitation encourus par les intimés dépassant les frais qui auraient été payés en occupant l’immeuble ont été réclamés. Il s’agit essentiellement du montant des loyers en sus du montant d’intérêts payables en vertu du prêt hypothécaire qui finançait l’achat. L’appelant plaide que l’ensemble des coûts des loyers ont été accordés par le juge à titre de dommages-intérêts et non le surplus. Ce n’est pas le cas. D’après les commentaires du juge, ce dernier ne souhaitait accorder que la différence. Les montants octroyés le confirment. Ces montants sont supportés par une preuve documentaire et par le témoignage de Fatihi. Vu la déférence due, je propose de ne pas intervenir.

f)     Le juge de première instance a-t-il erré en droit en refusant le constat d’abandon par les intimés de sa prétention à la propriété de l’immeuble alors qu’il a laissé dormir sa procédure pendant 7 ans?

[74]        Les appelants soutiennent que les intimés ont suspendu leur recours pendant une période de 7 ans, ce qui a eu pour effet de leur causer préjudice puisqu’ils étaient alors empêchés de disposer de l’immeuble et qu’il leur était difficile d’obtenir du financement. Ils soutiennent que, bien que le Tribunal ait sanctionné cette conduite négligente des procédures, l’arrêt volontaire de celles-ci constitue un abandon du recours des intimés et le défaut du juge de première instance de le reconnaître constitue une erreur.

[75]        Il importe tout d’abord de préciser que malgré ce qu’allèguent les appelants, les procédures n’ont pas été au point mort pendant une durée de 7 ans. Le plumitif révèle un avis pour cesser d’occuper par l’avocat des intimés le 22 avril 2009, deux jours avant la date d’audience initialement prévue. Puis y figure une série de demandes/requêtes qui ne semble pas avoir été tranchées. Le plumitif révèle ensuite une absence d’activité dans le dossier entre le 7 septembre 2010 et le 7 août 2014. La procédure a donc été en suspens pendant une période de 4 ans et a repris lors d’une substitution d’avocat dans le dossier de la part des intimés.

[76]        Personne n’est en mesure de justifier ou d’expliquer avec précision les délais lors de l’audience en première instance ni devant la Cour.

[77]        Quoi qu’il en soit, les appelants n’ont pris aucune initiative pour amener les procédures à une conclusion et ils ne peuvent pas maintenant mettre de côté le jugement de première instance à cause des délais dans la conduite du dossier.

[78]        Je souligne que le juge a diminué substantiellement les dommages-intérêts à cause de ces délais et il n’y a aucun appel incident sur cette question par les intimés.

g)   Est-ce que le juge a erré en radiant l’acte de subrogation numéro 22 696 960?

[79]        En 2016, (donc après la préinscription), les appelants ont refinancé le prêt hypothécaire concernant l’immeuble avec l’intervenante. Celle-ci a fait exécuter et publier un acte d’hypothèque et une subrogation conventionnelle dans les droits hypothécaires de l’ancien créancier hypothécaire, la BDC, sous le numéro 22 696 690 du bureau de la publicité des droits. L’intervenante prétend que le juge aurait dû ordonner que seule l’hypothèque soit radiée et non pas l’acte de subrogation conventionnelle.

[80]        La préinscription vise à protéger le droit réel revendiqué en l’espèce[21]. La subrogation a simplement pour effet de changer l’identité du créancier d’un droit préexistant, autrement dit de transférer ce droit à un nouveau créancier, mais non pas de le créer. En l’espèce, la subrogation fait de l’intervenante, qui se substitue à la BDC, la créancière de 9074 et la bénéficiaire de l’hypothèque inscrite sur l’immeuble en 1989. Par contre, le nouvel acte d’hypothèque publié par l’intervenante crée des droits réels. Puisque l’hypothèque et la subrogation sont inscrites dans un seul acte publié sous un seul numéro, on ne peut pas conclure que le juge fait une erreur révisable en ordonnant la radiation. L’intervenante peut toujours publier de nouveau sa subrogation. L’immeuble demeure grevé par cette hypothèque qui ne disparaîtra pas du fait de la passation de titre. L’intervenante conserve ses droits vis-à-vis le créancier hypothécaire, si des paiements sont reçus par ce dernier.

[81]        En conséquence, l’intervention doit être rejetée.

* * *

[82]        Comme dernier point, je remarque que le juge fait une erreur d’écriture en se référant à la défenderesse - appelante 9079-9094 Québec inc. au lieu de 9074-9094 Québec inc. et à la mise en cause-appelante 9183-1165 Québec inc. au lieu de 9183-1164 Québec inc. Celles-ci devront être corrigées dans le dispositif du jugement.

[83]        Nous sommes informés que le dépôt est présentement ou serait détenu par le cabinet DHC avocats inc. plutôt que par Bardagi Sénéchal inc., tel qu’inscrit aux paragraphes 124, 125 et 132 du dispositif. Cette situation exige une mise à jour par l’ajout de « ou tout autre avocat(s) des parties demanderesses ».

[84]        Enfin, puisqu’il n’y a pas d’appel incident, il n’y a pas lieu d’ordonner la radiation d’actes publiés après que le jugement entrepris a été rendu.

[85]        Pour tous ces motifs, je propose d’accueillir l’appel en partie uniquement pour corriger la mention de la défenderesse 9079-9094 Québec inc. aux paragraphes 116, 117, 118, 119, 122, 124, 125, 127, 130, 131, 132, 133 et 137 du dispositif, de mettre à jour la mention des avocats qui détiennent le dépôt et de corriger la mention de la mise en cause 9183-1164 Québec inc. au paragraphe 131 du dispositif.

[86]        En dernier lieu, je propose de condamner les appelants aux frais de justice en appel des intimés. L’intervenante devra assumer ses propres frais.