Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada inc. | 2022 QCCS 1649 |
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
No: 500-17-114328-209
DATE: 9 MAI 2022
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE: L’HONORABLE SILVANA CONTE, J.C.S.
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JOHN E. LECHTER (MONTREAL PROFESSIONAL BUILDING)
Demandeur
c.
KEURIG CANADA INC.
et
MTY FRANCHISING INC.
Défenderesses
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JUGEMENT
APERÇU
[1] Le demandeur poursuit les défenderesses solidairement pour les loyers et taxes foncières/d’affaires dus entre le 31 mars 2020 et le 31 mars 2021 ainsi que les dommages liquidés et l’indemnité prévue aux clauses pénales du bail commercial liant les parties.
[2] Les défenderesses invoquent l'exception d'inexécution[1]. Elles soutiennent que les décrets constituent des troubles de droit au sens de l’article
[3] Qui plus est, elles soutiennent que les taxes foncières/d’affaires ne sont pas exigibles et que les clauses pénales prévues au bail sont abusives. Enfin, les défenderesses invoquent le défaut du demandeur de minimiser ses dommages.
[4] Le demandeur répond que les décrets ne sont pas des troubles de droit et alternativement, que les parties ont exclu la garantie du locateur dans le bail. De plus, il nie qu’il y a une obligation implicite d’assurer un achalandage et soutient que toutes les sommes réclamées sont exigibles en vertu du bail et que les clauses pénales ne sont pas abusives.
[5] Pour les raisons qui suivent, le Tribunal accueille la demande du demandeur et conclut que les décrets et arrêtés ministériels émis dans le contexte de la pandémie de la COVID-19 ne sont pas des troubles de droit garanti par le locateur en vertu de l’article
FAITS
[6] La défenderesse, MTY Franchising Inc. (MTY), exploitait un Café Van Houtte dans l’immeuble du demandeur, Montreal Professional Building, situé au 2020 Stanley à Montréal, et ce, en vertu d’une cession de bail conclue avec Keurig Canada Inc., cette dernière demeurant garante des obligations de MTY jusqu’à l’expiration du bail le 31 mars 2021[2].
[7] L’immeuble du demandeur a dix étages et comprend 155 000 pieds carrés d’espace locatif. Le rez-de-chaussée offre des espaces commerciaux. Les étages supérieurs sont des espaces de bureaux.
[8] Au début du mois de mars 2020, le taux d’occupation de l’immeuble est de 50 %. Le taux diminue d’environ 2 % par la suite en raison des expirations de certains baux[3].
[9] Les lieux loués à MTY étaient situés sur deux niveaux, soit au rez-de-chaussée de l’immeuble (1,865 pieds carrés) et au sous-sol (1,532 pieds carrés) avec un accès à l’extérieur et un accès au corridor intérieur de l’immeuble[4].
[10] Le Café Van Houtte est un restaurant à service rapide qui vend principalement des sandwichs, wraps, soupes, salades, légumes, croissants, cafés et autres boissons. Tous les cafés Van Houtte ont des salles à manger. La clause 6.07 d’usage au bail stipule ce qui suit[5] :
The Tenant shall use the Leased Premises for the unique purpose of store retailing, coffee, food, snacks, food service, croissants, espresso, cappuccino, soft drinks, soups and other items related thereto […].
[11] Le Café Van Houtte a été aménagé pour recevoir 50 clients assis simultanément dans l’espace salle à manger pour manger un repas sur place. L’espace pour s’assoir occupe 75 % de la superficie locative. Il était opéré par MTY et utilisé également pour faire de la formation et pour tester de nouveaux produits.
[12] Le 13 mars 2020, le gouvernement du Québec a déclaré l’état d’urgence sanitaire par le décret 177-2020, et ce, pour tout le territoire du Québec en vertu de l’article
[13] À compter du 25 mars 2020, les mesures sanitaires suivantes sont imposées par le gouvernement :
13.1. Le décret 223-2020 interdit toute activité en milieu de travail à compter du 25 mars 2020 mais permet la vente de produits pour emporter et pour livraison[7];
13.2. L'arrêté ministériel 2020-047 prend effet le 22 juin 2020[8]. Ce décret a permis la réouverture des restaurants à Montréal aux conditions mises en place dans le décret 615-2020[9], lesquelles sont :
a) que le restaurant maintienne l'équipement fonctionnel et opérationnel et prévoie la présence du personnel nécessaire pour assurer la préparation et le service de repas durant les heures d'exploitation;
b) que les lieux de consommation de repas, incluant les salles à manger et les terrasses, soient aménagés de façon à ce qu'une distance de deux mètres soit maintenue entre les tables, à moins qu'une barrière physique permettant de limiter la contagion ne les sépare;
c) que les règles applicables aux rassemblements dans une résidence privée permis conformément au présent décret s'appliquent aux personnes réunies autour d'une même table;
d) que les clients ne puissent se servir directement dans un buffet ou un comptoir libre-service de couverts ou d'aliments;
13.3. Le décret 1020-2020 ordonne à nouveau la fermeture de la salle à manger du restaurant à compter du 1er octobre 2020, permettant la vente de produits pour emporter et pour livraison. Cet ordre demeure en vigueur jusqu’à la fin du bail le 31 mars 2021[10].
[14] Le 25 mars 2020, MTY cesse d’exploiter le café au Local et cesse de payer le loyer à compter du 1er avril 2020, et ce, jusqu’à la fin du bail le 31 mars 2021.
[15] Le 30 mars 2020, MTY transmet un avis écrit à Michel Gaudette, représentant du demandeur, demandant sa position sur les loyers futurs[11].
[16] Selon la preuve, la majorité des franchisés de MTY ont pris la décision d’offrir des services de livraison afin de permettre un canal de vente supplémentaire et par la suite, ils ont ajouté des tables sur les terrasses et/ou aménagé les salles à manger pour satisfaire aux exigences des mesures sanitaires.
[17] MTY a pris la décision de ne plus opérer le café Van Houtte ni de payer les loyers et taxes foncières/d’affaires au demandeur. À l’audition, la représentante de MTY, madame Masha Zucconi, explique que MTY a cessé les opérations du Café pour les raisons suivantes :
17.1. Elle n’avait pas accès aux subventions du gouvernement comme les franchisés puisqu’elle opère un magasin corporatif; et
17.2. Les chiffres d'affaires étaient « anémiques » et en dessous du seuil de rentabilité de 500 000 $ par année.
[18] Madame Zucconi admet que le Café Van Houtte opéré par MTY était en dessous du seuil de rentabilité depuis au moins 2016[12].
[19] Le 14 août 2020, MTY écrit au demandeur pour demander une réduction de 75 % des loyers dus en vertu du bail.
[20] Le 17 août 2020, le demandeur refuse la demande et exige le plein montant des loyers dus en vertu du bail[13].
[21] Les 9 septembre 2020 et 23 octobre 2020, les procureurs du demandeur transmettent des mises en demeure aux défenderesses réclamant les loyers et taxes foncières/d’affaires dus au demandeur[14].
[22] Le 3 novembre 2020, le demandeur intente le présent recours réclamant les loyers de base impayés, les taxes foncières/d’affaires, les intérêts et les dommages liquidés.
QUESTIONS EN LITIGE
[23] Le litige soulève les questions suivantes :
23.1. Les décrets 223-2020 et 1020-2020 ainsi que l'arrêté ministériel 2020-047 imposés par le gouvernement en raison de la pandémie COVID-19, constituent-ils des troubles de droit selon l’article
23.2. Le demandeur a-t-il fait défaut de respecter son obligation de garantir un achalandage pour les lieux loués?
23.3. Les loyers de base et taxes foncières/d’affaires sont-ils exigibles en vertu du bail? Le demandeur a-t-il minimisé ses dommages, le cas échéant?
23.4. Les clauses pénales sont-elles abusives?
ANALYSE
[24] Dans le contexte d’un bail, l'inexécution par le locateur de son obligation de procurer la jouissance des lieux loués à son locataire, permet à ce dernier d'invoquer l'application de l'exception d'inexécution de son obligation réciproque de payer le loyer toutefois l’inexécution du locateur doit être « substantielle » et le locataire doit être de bonne foi[15].
[25] L’obligation du locateur de procurer à son locataire la libre jouissance des lieux loués constitue l’essence même du contrat de louage[16]. Cette obligation en est une de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant force majeure ou la faute d’une personne dont il n’est pas responsable[17].
[26] Le locateur est également tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué[18] et il est tenu de garantir au locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué[19]. Contrairement à l’obligation de résultat, la défense de force majeure est irrecevable, comme celle de l’absence de faute[20].
[27] Ces obligations de résultat et de garantie ne sont pas d'ordre public et les parties au bail sont donc libres d'y déroger[21].
[28] En l’espèce, le bail ne contient aucune clause dérogatoire expresse excluant la garantie contre les troubles de droit. La clause qui oblige le locataire de respecter la loi et les règlements[22] de même qu’une clause qui oblige le locataire à obtenir les permis nécessaires à l’exploitation de son commerce[23] ne sont pas des clauses qui exonèrent le bailleur de son obligation de garantir contre tous les troubles de droit.
- Les décrets 223-2020 et 1020-2020 ainsi que l'arrêté ministériel 2020-047 imposés par le gouvernement en raison de la pandémie COVID-19 (« mesures sanitaires »), constituent-ils des troubles de droit selon l’article
1858 du Code civil du Québec (C.c.Q.)?
La notion de trouble de droit
[29] La notion de trouble de droit visée par l’article
[30] Cette définition rejoint les formulations classiques données par les auteurs sous le Code civil du Bas-Canada, lesquels qualifient le trouble de droit « causé par un tiers qui prétend être propriétaire de la chose louée ou avoir sur elle une servitude personnelle ou réelle »[25].
[31] La doctrine et la jurisprudence ont élargi cette définition lorsque l’obstacle à la jouissance du bien est d’ordre purement juridique en y incluant des règlements de zonage ou d’une norme de droit public, dans la nature d’un règlement de zonage, qui vise le bien loué et empêche l’usage projeté du bien.
[32] Dans la série doctrinale Commentaires sur le Code civil du Québec (DCQ), Stanislas Bricka écrit[26] :
Le Dictionnaire de droit privé définit le trouble de droit comme suit : « Fait pour une personne d'interférer avec l'exercice d'un droit réel en se prétendant titulaire d'un droit dans la chose ». Aux fins de l'article 1858 du Code, la jurisprudence a élargi cette définition en y incluant la disposition législative ou réglementaire qui vient perturber la jouissance des lieux loués. Il peut s'agir de l'application d'un règlement de zonage, du Code de la construction, d'une réglementation sur la prévention des incendies ou encore d'un avis émanant d'une autorité administrative.
[33] Les auteurs Yan Campagnolo, Anne-Françoise Debruche et Sébastien Grammond définissent ainsi la garantie du trouble de droit :
Legal disturbance is to be understood as the loss of the lessee’s enjoyment of the property owing to the exercise of a third party’s rights in the property. The disturbance may stem from various legal sources, including private acts, such as the sale of the property during the term of the lease, or acts of a public body, such as expropriation or zoning changes[27].
[34] Deux décisions de la Cour d’appel confirment cette expansion de la garantie aux règlements de zonage.
[35] Dans l’affaire Tadros c. 9164-1852 Québec Inc.[28], le trouble de droit consiste en un règlement de zonage qui prohibe l’utilisation d’un espace commercial pour fin de commerce en gros en charcuterie, l’usage projeté des lieux loués. La Cour s’exprime ainsi :
[10] Le zonage applicable aux lieux loués a causé un trouble de droit à la jouissance des lieux par les appelants. L’article
[11] Ainsi, même si, de fait, les problèmes liés à l’obtention d’un permis pour opérer les lieux loués relevaient d’un manque de planification des appelants comme le juge l’a décidé, il revenait en droit à l’intimée, à titre de locatrice, de garantir que l’usage projeté était permis par les lois applicables ou plus précisément par le règlement de zonage. […]
[36] Dans Appartements Analena enr. c. Bakka[29], la Cour d’appel confirme qu’un règlement municipal qui n’autorisait qu’un seul restaurant dans un immeuble constituait un trouble de droit à l’égard d’un locataire qui ne pouvait obtenir un permis :
[2] L’intimée n’a pas pu utiliser les lieux loués à cette fin parce que celle-ci était prohibée par un règlement de la municipalité du site des lieux loués, à cause de la présence d’un premier restaurant actif dans l’immeuble abritant ces lieux.
[…]
[6] Bien que le juge ait commis une erreur en invoquant, entre autres, pour conclure à la résiliation du bail en faveur de l’intimée, l’article
[7] L’obligation de garantie énoncée dans cet article liait l’appelante qui, nulle part dans son bail, n’a stipulé s’y soustraire […].
[…]
[57] Le Tribunal considère qu'il est fondamental et impératif pour un locateur (et, par le fait même, ses représentants), désirant offrir en location un espace commercial dans son édifice, de connaître, entre autres, les exigences et, surtout, les restrictions auxquelles sont assujettis l'édifice et le local à louer aux termes des règlements de zonage applicables.
[37] Les règlements de zonage sont parfois qualifiés de « charges de droit public » et assimilés à des servitudes, en particulier dans les contextes où ils mettent en cause la garantie du droit de propriété (articles
Le règlement de zonage de Ville Mont-Royal, qui défend d'occuper l'immeuble ... du boulevard Graham comme place d'affaires, constitue une "charge" au sens de l'article
[38] Une revue de la jurisprudence illustre que l’expansion de la notion de trouble de droit se limite aux règlements de zonage[31] ou aux normes du droit public qui sont dans la nature d’un règlement de zonage et qui visent a priori le bien loué et causent un obstacle à l’usage projeté du bien loué[32]. Dans tous les cas, le tiers (la municipalité ou autre autorité gouvernementale) exerce un droit selon les compétences accordées par une loi ou règlement, et qui portent sur l’aménagement ou l’usage du bien loué.
[39] Voici quelques exemples :
39.1. Dans l’affaire Dos Santos c. 9201 1824 Québec inc.[33], il s’agit d’un avis d’infraction émis par la Ville de Montréal faisant obstacle à l’usage de bien loué. Plus particulièrement, les normes de constructions requièrent des installations coupe-feu entre deux immeubles.
39.2. Dans l’affaire E.A. c. Montréal (Ville de)[34], il s’agit d’infractions émises en vertu des règlements de la Ville de Montréal et la Loi sur le Bâtiment occasionnant une éviction du lieu loué.
39.3. Dans Place Boucher et Desrochers inc. c. Cousineau[35], l’immeuble étant situé dans un milieu protégé en vertu de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles[36], la municipalité refuse d’émettre un permis d’exploitation du bien loué sans l’autorisation préalable de la Commission de protection du territoire agricole de Québec. Le locataire se voit dans l’impossibilité d’utiliser le bien loué.
39.4. Enfin, dans Gestion Yvon Lanthier inc. c. Yvan Labelle (1978) inc.[37], il s’agit d’un ordre du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles de retirer un réservoir de diesel connu par le locateur avant de louer la station d’essence au locataire. Cette obligation obligeait le locataire de cesser la vente d’essence ce qui lui a permis d’invoquer l’exception d’inexécution afin de réduire les loyers dus en vertu du bail.
[40] Cette expansion de la garantie du trouble de droit aux règlements de zonage et autres normes du droit public de la même nature, reflète l’évolution du droit en matière de vente, où la garantie du droit de propriété a été interprétée par la jurisprudence comme incluant certaines « limitations de droit public », principe maintenant codifié à l’article
[41] Ces limitations de droit public, parfois qualifiées de « charges de droit public grevant un bien » [38], sont assimilés à des servitudes non apparentes[39], et « découlent des règlements municipaux restreignant l'usage même de l'immeuble et affectant ainsi substantiellement le droit de propriété ou l'exercice du droit de propriété, comme c'est le cas par exemple des règlements de zonage »[40].
[42] Le Professeur Jobin explique qu'en matière de louage, la garantie contre les troubles de droit est un moyen approprié en présence d'actes administratifs qui font obstacle à la jouissance paisible du bien[41]. Il note la ressemblance entre de telles dispositions législatives ou réglementaires et des charges de droit privé pouvant grever un bien ainsi[42] :
Un grand nombre de lois particulières, des règlements fédéraux, provinciaux et municipaux prescrivent toutes sortes de normes pour les biens, meubles ou immeubles, qui font l'objet du louage. Ces règles légales ou réglementaires sont assorties des sanctions du droit pénal ou administratif (amende, refus ou retrait d'autorisation, ordonnance); très généralement, aucune sanction civile n'est prévue. […]
[…]
Du fait du règlement ou de la loi, le locataire subit un trouble de droit. Souvent d'ailleurs, il y a une grande similitude entre la disposition légale ou réglementaire et une charge: par exemple, entre un règlement municipal limitant la hauteur des bâtiments et une servitude dans le même sens. Faire appel, à titre subsidiaire, à la garantie d'éviction a aussi le mérite non négligeable de s'inscrire dans l'orientation du nouveau texte du Code civil du Québec, en matière de vente immobilière, de qualifier ce problème de garantie d'éviction, maintenant appelée garantie du droit de propriété. Ceci explique enfin pourquoi, dans le louage, il n'est pas opportun dans un tel cas de recourir à l'obligation du locateur de procurer la jouissance paisible, dont le domaine est vaste: le recours à la garantie d'éviction dans le louage comme dans la vente tend à unifier le droit dans ces deux contrats, évitant ainsi des disparités de solution inutiles et injustifiables.
Les mesures sanitaires
[43] Les mesures sanitaires ont été adoptées conformément aux articles
118. Le gouvernement peut déclarer un état d'urgence sanitaire dans tout ou partie du territoire québécois lorsqu'une menace grave à la santé de la population, réelle ou imminente, exige l'application immédiate de certaines mesures prévues à l'article 123 pour protéger la santé de la population.
[…]
123. Au cours de l'état d'urgence sanitaire, malgré toute disposition contraire, le gouvernement ou le ministre, s'il a été habilité, peut, sans délai et sans formalité, pour protéger la santé de la population: […]
2° ordonner la fermeture des établissements d'enseignement ou de tout autre lieu de rassemblement; […]
4° interdire l'accès à tout ou partie du territoire concerné ou n'en permettre l'accès qu'à certaines personnes et qu'à certaines conditions […];
5° ordonner la construction de tout ouvrage ou la mise en place d'installations à des fins sanitaires ou de dispensation de services de santé et de services sociaux; […]
8° ordonner toute autre mesure nécessaire pour protéger la santé de la population.
[44] Les mesures sanitaires sont qualifiées par la Cour d’appel comme des actes normatifs règlementaires ayant force de loi[44]. Elles ont comme objet la « protection de la santé de la population et la mise en place de conditions favorables au maintien et à l’amélioration de l’état de santé et de bien-être de la population en général »[45].
[45] Suivant leur libellé, les mesures sanitaires suspendent ou restreignent les « activités » exercées dans certains « milieux de travail » ou « lieux », incluant les restaurants pour une durée limitée, et ce, selon la situation sanitaire du territoire concerné. Hormis cela, les lieux ou milieux de travail en question ne sont pas désignés selon leur situation géographique ou en raison de qualités propres aux biens occupés, mais plutôt selon le type de service qui y est offert ou d’activité qui y est exercée.
[46] Avec égard aux arguments des défenderesses, les mesures sanitaires ne sont pas des troubles de droit selon l’article
[47] Contrairement au règlement de zonage ou autres normes de droit public de la même nature, les mesures sanitaires ne visent pas le bien loué et son usage mais visent les « activités » de la population en général. Plus précisément, le gouvernement du Québec et le ministre de la Santé et des Services sociaux n’exercent pas un droit dans ou sur le bien loué. Les compétences accordées par la Loi sur la santé publique et exercées en l’espèce ne portent pas sur l’aménagement ou l’usage du bien loué.
[48] Dans l’affaire Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc.[46], cité par les défenderesses, le juge Peter Kalichman mentionne que le décret gouvernemental découlant de la pandémie « peut » constituer un trouble de droit au sens de l’article
[49] Pour ces raisons, le Tribunal conclut que les mesures sanitaires ne sont pas des troubles de droit en vertu de l’article
- Le demandeur a-t-il fait défaut de respecter son obligation de garantir un achalandage pour les lieux loués?
[50] La jurisprudence reconnaît que la jouissance paisible des lieux ne se limite pas seulement à l’espace loué décrit au bail, mais également à tout ce qui est nécessaire à l’utilisation des lieux loués[47].
[51] Dans le cas d’un centre commercial, les tribunaux imposent souvent une obligation implicite de maintenir un taux d’occupation suffisant. Dans Protégé Properties Inc. c. Provigo Distribution Inc,[48] la Cour d’appel a écrit :
[22] Le succès des centres commerciaux dépend de la synergie entre les divers types de commerce qu'on y retrouve. Il est difficile de concevoir qu'un commerçant accepterait de se joindre à un centre commercial si ce n'était de la présence des autres commerçants; l'ensemble des commerces génère l'activité économique.
[23] Si le locataire accepte généralement de se soumettre à certaines contraintes dans l'exploitation de son commerce, le bailleur s'engage en contrepartie à maintenir un taux d'occupation suffisant pour permettre un seuil de rentabilité acceptable pour les locataires.
[24] Il est difficile d'imaginer que le cessionnaire d'un bail dans un centre commercial puisse se retrouver seul et être tenu de continuer l'exploitation de son commerce au motif que la clause de résiliation ne lui a pas été cédée.
[25] Je suis donc d'avis que le droit de résilier le bail dans un centre commercial au motif que le taux de vacance est trop élevé n'est pas un droit personnel, mais est une condition essentielle de ce type de bail.
[26] De façon alternative, je dirais que ce droit est à tout le moins un accessoire du bail ou lui est intimement lié, au sens de l’article
[27] Par l'effet de la loi (art.
[52] Dans d’autres cas, la nature des lieux et termes du bail peuvent également donner lieu à une obligation implicite de maintenir l’achalandage. Dans l’arrêt Aéroports de Montréal c. Hôtel de l’aéroport de Mirabel inc.[49], la Cour d’appel conclut, en raison de la nature des lieux ainsi que les dispositions dans le bail faisant un lien entre le trafic aéroportuaire et la disponibilité de l'hôtel, Aéroports de Montréal avait enfreint une obligation implicite visant à garantir le maintien d’un achalandage permettant à la demanderesse d’exploiter l’hôtel dans des conditions économiquement viables.
[53] Qu’en est-il en l’instance?
[54] D’abord, les termes du bail (incluant les amendements et la cession du bail) n’imposent pas au demandeur des obligations contractuelles en ce qui a trait au taux d’occupation de l’immeuble ou à l’achalandage.
[55] De plus, la nature des lieux ne permet pas de conclure que l’achalandage provenant des colocataires de l’immeuble était essentiel à l’opération du Café ou était une condition implicite du bail. Contrairement à un local situé dans un centre commercial, le Café avait pignon sur rue dans un immeuble situé au coin des rues Stanley et de Maisonneuve Ouest, au cœur du centre-ville de Montréal. Les clients du Café avaient accès directement au local par la porte extérieure.
[56] Qui plus est, il y a absence de preuve d’un lien causal entre le taux d’occupation de l’immeuble et une perte de profit. Bien que le taux d’occupation de l’immeuble au début 2020 fût 50 %, il n’y a aucune preuve du taux d’occupation avant 2020. De plus, la défenderesse MTY a admis que le Café Van Houtte était en dessous du seuil de rentabilité depuis au moins 2016[50], ce qui illustre qu’il n’y avait aucun lien entre le taux d’occupation en 2020 et 2021 et la rentabilité du Café.
[57] En conclusion, le demandeur n’avait pas d’obligation implicite de garantir un achalandage et n’était pas en défaut de procurer la jouissance des lieux loués.
- Les loyers de bases et taxes foncières/d’affaires exigibles en vertu du bail.
Les loyers de base
[58] Les loyers de base impayés totalisent 134 072,75 $[51].
[59] En vertu de l'article 2.04 du bail, le taux d’intérêt est le taux directeur plus trois pour cent[52]. Selon la preuve, le taux directeur de la Banque du Canada en date du 1er avril 2020 était de 2.45 %, pour un taux d'intérêt total de 5.45 %. Les intérêts totalisent 10 674,06 $.
[60] En prenant en considération le paiement partiel des défenderesses en août 2020, le total dû par les défenderesses au demandeur, à titre de loyer de base avec intérêts, en date du 31 janvier 2022 est de 144 746,81 $[53].
Taxes foncières/d’affaires
[61] La clause 4(c) du Bail amendé prévoit ce qui suit[54] :
Section 4 c) of the Amendment #2, paragraph 2.02.01 of the Original Lease and any other provision to the contrary in the Lease are amended as follows:
Any and all amounts payable under the Lease as amended (other than the Annual Basic Rental), including Tenant’s share of Surtax or Business Tax, etc., shall be calculated on a fixed occupancy percentage of 2.604% notwithstanding any discrepancies, up or down, revealed by the New Measurements.
[62] Cette clause confirme l’intention des parties exprimée à maintes reprises quant à l’obligation du locataire de payer sa quote-part des taxes foncières/d’affaires.
[63] D’abord, le premier amendement indique au paragraphe 5[55] :
THAT the Tenant covenants to pay to the Landlord its Quota of the surtax on non residential buildings imposed, by the municipality where the Building is located.
[64] Le second amendement prévoit également qu’une telle taxe sera payable à son article 4 c), définissant le concept de « guaranteed annual Basic Rental »[56] :
[…] Any and all amounts payable under the Lease as amended, including Tenant’s share of Surtax or Business Tax, etc., shall be adjusted and calculated based on Tenant’s percentage occupancy (1.42%).
[65] Le troisième amendement à son article 4, modifie encore une fois la clause concernant le paiement des taxes, mais uniquement quant au pourcentage d’occupation du locataire[57] :
« 4. Paragraph 4 shall be amended to read as follows:
[…]
c) any and all amounts payable under the Lease as amended, including Tenant’s share of Surtax or Business Tax, etc., shall be adjusted and calculated based on Tenant’s percentage occupancy (2.19%) .
[66] Les défenderesses soutiennent qu’il s’agit d’un bail semi-brut et que le demandeur doit charger seulement une part de la partie des taxes foncières qui excèdent l’année de base selon l’article 2.02.02 du bail et non l’entièreté des taxes.
[67] La preuve du contrôleur du demandeur démontre clairement que les taxes foncières/d’affaires attribuables aux défenderesses sont celles calculées en conformité avec le bail et représentent uniquement leur quote-part.
[68] Les taxes foncières/d’affaires dues au demandeur avec intérêts, totalisent 9 742,06 $[58].
[69] Enfin, la prétention subsidiaire des défenderesses voulant qu’il n’ait pas l’obligation de verser la totalité des loyers puisque le demandeur n’avait pas mitigé ses dommages ne trouve aucun appui dans la preuve. Il ressort du témoignage du représentant du demandeur que des efforts raisonnables ont été faits pour louer les locaux qu’occupaient les défenderesses, mais sans succès.
- Les clauses pénales sont-elles abusives?
[70] Selon la Cour d’appel, la clause pénale constitue à la fois une liquidation conventionnelle des dommages-intérêts pour le préjudice causé par une éventuelle violation du contrat et un moyen de pression visant à obtenir l'exécution de l'obligation principale[59].
[71] L’article
[72] Les circonstances au moment de la faute doivent être prises en compte pour apprécier le caractère abusif d'une clause pénale, incluant « la gravité de la faute, son caractère intentionnel et les répercussions financières de la pénalité sur le débiteur »[60].
[73] Qu’en est-il en l’instance?
[74] Le demandeur réclame des dommages liquidés de 30 897,77 $ en vertu de la clause 9.01 du Bail[61], équivalents à 20 % de toute somme réclamée en vertu du Bail et qui demeure impayée, ce qui représente les frais administratifs pour la perception des sommes dues.
[75] De plus, le demandeur réclame une indemnité en vertu de la clause 9.07 du bail[62] qui prévoit un 20 % additionnel sur toutes sommes dues au demandeur lorsqu’il retient les services d’un avocat, et ce, afin de compenser pour les honoraires extrajudiciaires en lien avec la récupération des sommes dues ainsi :
9.07 Indemnity
In the event that the Landlord is obliged to retain the services of an advocate in order to enforce compliance by the Tenant with any obligations under this Lease, in such case the Landlord shall have the right to demand from the Tenant, in addition to and without prejudice to the judicial costs otherwise payable by the Tenant, whether or not judicial proceedings are initiated against the Tenant, an indemnity equal to twenty percent (20%) of the amount due by the Tenant to the Landlord.
[76] Les sommes dues s'élèvent à 185 386, 64 $, représentant la somme des loyers dus, des taxes dues, des intérêts et des dommages liquidés. Par conséquent, le montant réclamé à titre d’indemnité est de 37 077,32 $.
[77] Le Tribunal considère que la combinaison des deux clauses pénales n’est pas abusive ni disproportionnée. Les deux clauses pénales imposent une pénalité de 67 975,09 $, ce qui représente la moitié des loyers de base réclamés. Ces clauses ont été négociées par les parties, il y a 32 ans, et réitérées dans les amendements au bail par la suite. Elles remplissent les deux objectifs de la clause pénale, c’est-à-dire le caractère compensatoire et le caractère comminatoire (ou dissuasif).
[78] Enfin, le Tribunal considère que le fait de porter cette affaire en appel risque de causer un préjudice sérieux ou irréparable au demandeur qui n’a pas reçu paiement des loyers depuis le 31 mars 2020, et ce, malgré la stipulation claire dans le bail voulant que les parties se soient engagées à ne pas opérer compensation ou réduction par le biais d’une clause de renonciation à la compensation[63].
[79] Dans ces circonstances, l’exécution provisoire est ordonnée en vertu de l’article
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[80] ACCUEILLE la demande introductive d’instance;
[81] CONDAMNE les défenderesses solidairement à payer la somme de 222 463,96$ au demandeur avec les intérêts annuels de 5.45 % et ce, calculés à compter du 31 janvier 2022;
[82] ORDONNE l’exécution provisoire nonobstant appel de la somme de 154 488,87$, ce qui représente les loyers de base, les taxes foncières/d’affaires et les intérêts en date du 31 janvier 2022;
[83] LE TOUT avec les frais de justice.
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| __________________________________ SILVANA CONTE, J.C.S. | |
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Me Michael Chevalier PINTO LÉGAL | ||
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Me Philippe Colivas FRANCHISE MTY INC. | ||
Procureurs des défenderesses | ||
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Dates d’audience : | 31 janvier et 1er février 2022 | |
[1] Art.
[2] Pièce P-6.
[3] Interrogatoire de Michel Gaudette en date du 29 janvier 2021, page 13, Pièce D-5.
[4] Pièce P-6.
[5] Pièce P-1.
[6] Loi sur la santé publique, RLRQ, c. S-2.2.
[7] Pièce D-1.
[8] Pièce D-2.
[9] Pièce D-3.
[10] Pièce D-4.
[11] Pièce D-16.
[12] Pièce D-18.
[13] Pièce D-18.
[14] Pièce D-9 en liasse.
[15] Art.
[16] Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2013, nos 1113 et 1119.
[17] Max Aviation inc. c. Développement de l'aéroport Saint-Hubert de Longueuil (DASH-L),
[18] Art.
[19] Art.
[20] Banque Laurentienne du Canada c. Parc d'amusement Deux-Montagnes Inc.,
[21] Max Aviation inc. c. Développement de l'aéroport Saint-Hubert de Longueuil (DASH-L), préc., note 17, par. 87; Karrum Realties Inc. c. Ama Investments Inc.,
[22] Pièce P-1, clause 10.05 du bail; Appartements Analena enr. c. Bakka,
par. 7-8).
[23] Pièce P-1 clauses 11.03 du bail; Tadros c. 9164-1852 Québec Inc.,
[24] Denys-Claude LAMONTAGNE et Bernard LAROCHELLE Droit spécialisé des contrats, vol. 1 " Les principaux contrats : la vente, le louage, la société et le mandat ", Cowansville, Yvon Blais, 2000, par. 517; Pierre-Gabriel JOBIN, Le louage, 2e éd., coll. « Traité de droit civil », Cowansville, Yvon Blais, 1996, par. 152; Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2e éd., (2013) Wilson Lafleur, par. 1203; René GAUTHIER, Collection de droit 2021-2022, Volume 6 – Obligations et contrats, École du Barreau du Québec, page 280.
[25] Traité de droit civil du Québec, t. 12 « Du louage » , Léon FARIBAULT, Montréal, Wilson & Lafleur, 1951, p. 108; (Cité aussi dans Thérèse ROUSSEAU-HOULE, Précis du droit de la vente et du louage, 2e éd., Québec, Presses de l'Université Laval, 1986, p. 324.); Pierre-Basile MIGNAULT, Le droit civil canadien, t. 7, Montréal, Wilson & Lafleur, 1906, p. 269, à la note (c).
[26] Stanislas BRICKA, Commentaires sur l’article
[27] Yan CAMPAGNOLO et al.,Quebec Contract Law, Chapter 8, 3e éd. (2020), Wilson & Lafleur, par. 755.
[28] Tadros c. 9164-1852 Québec inc., préc,, note 23, par. 7-12.
[29] Appartements Analena enr. c. Bakka, préc., note 22, par. 2,6-7.
[30] Kraus c. Nakis Holding Ltd.,
[31] Guy Morin Avocat inc. c. Barrot,
[32] Khodayari c. 9375-5593 Québec inc.,
[33] Dos Santos c. 9201 1824 Québec inc., préc., note 31.
[34] E.A. c. Montréal (Ville de),
[35] Place Boucher et Desrochers inc. c. Cousineau,
[36] Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, RLRQ, c. P-41.1.
[37] Gestion Yvon Lanthier inc. c. Yvan Labelle (1978) inc.,
[38] Kraus c. Nakis Holding Ltd., préc., note 30, cité dans Girard c. Doiron,
[39] Larin c. Curadeau, 1997 CanLII 10378 (QC CA).
[40] Immeubles de l'Estuaire phase III inc. c. Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire Condo phase III,
[41] P.-G. JOBIN, Le louage, préc., par. 152.
[42] P.-G. JOBIN, Le louage, préc., par. 50, 51.
[43] RLRQ, c. S-2.2.
[44] Bricka c. Procureur général du Québec,
[45] Ibid., par. 21; voir art.
[46] Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc.,
[47] 2020 University Associates c. Riauchi (Dunkin Donut's),
[48] Protégé Properties Inc. c. Provigo Distribution Inc.. 2002 CanLII 37530 C.A.
[49]
[50] Pièce D-18.
[51] Pièce P-11.
[52] Pièce P-1.
[53] Pièce P-8.
[54] Pièce P-5.
[55] Pièce P-2.
[56] Pièce P-3.
[57] Pièce P-4.
[58] Pièce P-11.
[59] Lavallée c. 134525 Canada inc.,
[60] 6169970 Canada inc. c. Sévigny, (C.A., 2019-06-17),
[61] Pièce P-1.
[62] Pièce P-1.
[63] Pièce P-1, clauses 2.05 et 2.06.
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