Décision

9183-7831 Québec inc. c. Location Faubourg Boisbriand inc.						2011 QCCS 5304
JP 1975   COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			MONTRÉAL
N° :		500-17-060054-106
DATE :	13 OCTOBRE 2011
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	DANIEL W. PAYETTE, J.C.S.
______________________________________________________________________
9183-7831 QUÉBEC INC.
Demanderesse
c.
LOCATION FAUBOURG BOISBRIAND INC.
et
GESTION CENTRE D'ACHAT FAUBOURG BOISBRIAND INC.
Défenderesses
______________________________________________________________________
JUGEMENT
______________________________________________________________________

[1]           Son commerce n'ayant pas obtenu l'achalandage espéré, un locataire demande la résiliation du bail qu'il a conclu pour la location d'un local dans un centre commercial, ainsi que le remboursement du loyer payé et des améliorations locatives faites.

 

 

 

 

Les protagonistes

[2]           Gestion centre d'achat Faubourg Boisbriand Inc. (le « Bailleur »)[1] est propriétaire d'un centre commercial situé à l'intersection des autoroutes 15 et 640 à Boisbriand (le « Faubourg Boisbriand »).

[3]           Location Faubourg Boisbriand Inc. (« Location inc. ») est le gestionnaire du Faubourg Boisbriand et le mandataire du Bailleur.

[4]           Depuis juillet 2006, son actionnaire majoritaire est Centercorp Management Services Limited (« CenterCorp »), une entreprise de gestion immobilière spécialisée dans la gestion de centres commerciaux.

[5]           Convivia est un holding. Elle est actionnaire de franchiseurs en restauration dont les restaurants Pacini, une chaîne de restaurants italiens et Commensal 2007, s.e.c. (« Commensal »), une chaîne de restauration végétarienne rapide[2]. M. Christian Champagne (« Champagne »)[3] en est le vice-président exécutif - restauration depuis 2003.

[6]           9183-7831 Québec inc. (le « Locataire ») détient une franchise de Commensal. Il est propriétaire d'un restaurant au Faubourg Boisbriand. Son président est M. Sylvain Marchand (« Marchand »). Ses actionnaires sont Commensal, le franchiseur, et 9090-2727 Québec inc., dont l'actionnaire principal est Marchand.

Les faits

[7]           À l'automne 2007, après un an et demi de négociations, les parties signent une offre de location[4] (« l'Offre de location ») pour un local situé dans le Faubourg Boisbriand dans le but d'y exploiter un restaurant Commensal.

[8]           Dès décembre 2007, le Locataire entreprend la construction de ses améliorations locatives.

[9]           L'ouverture officielle se tient en mars 2008.

[10]        Le bail est signé le 11 février 2009[5] (le « Bail »). Il est d'une durée de dix ans.

[11]        Le 30 juillet 2010, déçu de l'achalandage que génère son commerce, le Locataire intente l'action dont le Tribunal est saisi.

Prétention des parties

[12]        Le Locataire plaide que le Bailleur ne respecte pas ses obligations à son égard en ne complétant pas la construction du centre commercial. Plus particulièrement, il lui reproche de ne pas avoir complété la  section « Village Lifestyle » et de ne pas avoir construit un hôtel ni un cinéma.

[13]        À cet égard, il invoque le non-respect d'engagements qu'aurait pris le Bailleur dans le cours des négociations. Il plaide que cela aurait vicié son consentement.

[14]        Il ajoute que, de toute façon, l'achèvement du Faubourg Boisbriand dans un délai raisonnable constitue une condition essentielle du Bail.

[15]        Le Bailleur ne lui procure donc pas la jouissance paisible des lieux loués et contrevient à l'article 4.01 du Bail qui se lit comme suit :

4.01      Exploitation du centre commercial

a) Le Bailleur exploitera et entretiendra les Parties et installations communes du Centre commercial d'une manière dite de première classe (« in a first class manner ») comme le ferait le propriétaire prudent d'un centre commercial identique quant à l'importance, l'âge et l'emplacement.

[16]        En raison du faible achalandage qui résulte de ces défauts, son chiffre d'affaires est inférieur à ses prévisions.

[17]        Le Locataire conclut qu'avoir su comment le projet du Faubourg Boisbriand évoluerait, il n'aurait pas conclu le Bail.

[18]        De son côté, Location inc. plaide n'être que le mandataire du Bailleur. À ce titre, elle ne saurait être responsable envers le Locataire.

[19]        À titre subsidiaire, Location inc. s'associe aux arguments du Bailleur.

[20]        Celui-ci nie tout engagement ou promesse concernant l'achalandage éventuel du restaurant du Locataire.

[21]        Il nie que le Locataire n'ait pas la jouissance paisible de son local.

[22]        Il ajoute que, de toute façon, le Locataire ne s'est pas acquitté de son fardeau de prouver les fondements de son recours.

Les objections

[23]        En début d'audition, les défenderesses formulent deux objections. La première vise la production d'articles de journaux. La seconde vise la preuve de discussions précédant la conclusion du Bail pour en tirer des engagements contractuels de leur part.

Articles de journaux

[24]        Le Locataire demande la production de trois articles de journaux faisant état de l'évolution des travaux au Faubourg Boisbriand ainsi que de récriminations de certains de ses locataires.

[25]        Les défenderesses s'y objectent. Elles plaident qu'il s'agit d'une tentative d'introduire une preuve par ouï-dire.

[26]        Puisqu'il ne s'agit pas d'un cas où l'existence de ces articles serait pertinente en soi, le seul intérêt de leur production réside dans leur contenu. Cela constitue du ouï-dire[6].

[27]        L'objection est donc maintenue.

Discussions précontractuelles

[28]         Le Locataire reconnaît qu'au cours des négociations menant à l'Offre de location et au Bail, ni le Bailleur ni ses mandataires ne lui ont fait de représentations, offert de garantie ou présenté de projections quant à l'achalandage de son restaurant[7].

[29]        Cependant, il allègue que Location inc. aurait promis de construire un « Village Lifestyle », un hôtel, un cinéma et d'autres commerces[8] dont le Locataire escomptait profiter d'une partie de l'achalandage. Or, si le « Village Lifestyle » est construit en partie, ni l'hôtel ni le cinéma n'ont encore vu le jour.

[30]        Le Bail contient une clause d'entente complète qui se lit comme suit :

Article 12.03       Intention des parties et interprétation du Bail

(…)

d)      Seule et unique convention

Le présent Bail, ses annexes et ses avenants, doublés des règlements administratifs, renferment tous les engagements, promesses, accords, conditions et ententes existant entre le Bailleur et le Locataire en ce qui concerne les Locaux et le Centre commercial et il n'existe aucun autre droit ni aucun autre engagement, promesse, accord, condition ni entente entre ces parties. Aucune modification du présent Bail ne liera le Bailleur ou le Locataire à moins qu'elle ne soit par écrit et signée par le Locataire et par un représentant autorisé du Bailleur. Le Locataire reconnaît avoir eu la possibilité de négocier toutes les conditions essentielles du présent Bail et avoir eu la possibilité d'être représenté par un conseiller juridique[9].

[31]        L'Offre de location contient une clause similaire[10].

[32]        La validité de ce genre de clause a été reconnue à de nombreuses reprises par les tribunaux qui y voient un aveu des parties qu'il n'y a pas d'autre entente les liant. Ce type de clause prohibe toute tentative de faire la preuve de telle convention à moins de se trouver dans certaines situations particulières à savoir :

v  lorsque l'aveu résulte d'une erreur;

v  en cas de fraude;

v  lorsqu'il y a eu des fausses représentations;

v  dans le cadre d'un contrat de consommation;

v  dans le cadre de contrats contrevenant à l'ordre public[11].

[33]        Aucune de ces situations n'est alléguée ni ne s'applique en l'espèce.

[34]        Il est aussi possible de faire la preuve des discussions précontractuelles pour interpréter une clause ambiguë ou pour rechercher la commune intention des parties[12]. Ce n'est pas ce que le Locataire plaide.

[35]        En fait, il n'a pas contesté l'objection avec force. Il s'est contenté de suggérer que la preuve proposée permettrait au Tribunal de discerner ses propres intentions lors de la signature du Bail. Or, il ne s'agit pas d'une situation donnant ouverture à la preuve que le Locataire veut faire.

[36]        Pour ces raisons, le Tribunal maintient l'objection des défenderesses quant à la preuve de tout élément qui viserait à modifier le Bail ou à y ajouter quelque obligation de leur part en raison de propos tenus ou de représentations faites avant sa conclusion.

 

La jouissance paisible des lieux loués

Le droit

[37]        L'obligation fondamentale d'un locateur est de procurer au locataire la jouissance paisible du bien pendant la durée du bail[13].

[38]        Cette notion de « jouissance paisible » s'applique non seulement à l'espace loué décrit au bail, mais également à ce qui est nécessaire à son utilisation en tenant compte de la nature des biens loués[14].

[39]        Cela dit, il appartient au locataire de prouver les faits sur lesquels il fonde ses prétentions[15].

Contexte

[40]        En 2005, Marchand est déjà un restaurateur d'expérience.

[41]        Il travaille dans la restauration depuis plus de vingt ans. Il possède un certificat d'études collégiales en gestion financière. Il est propriétaire de restaurants depuis 1994.

[42]        Il acquiert son premier restaurant Commensal en 2000, à Laval.

[43]        En 2005, son franchiseur d'alors l'informe de la disponibilité de locaux au Faubourg Boisbriand.

[44]        Marchand songe déjà à ouvrir un second restaurant Commensal dans cette région. Cependant, comme le loyer demandé alors est trop cher, il n'est pas intéressé à envisager la location d'un local au Faubourg Boisbriand.

[45]        Au printemps 2006, M. Robert Constantin (« Constantin ») communique avec Marchand.

[46]        Constantin travaille pour Intercom Services Immobiliers (« Intercom ») qui agit à titre de courtier de location pour le propriétaire du Faubourg Boisbriand.

[47]        Constantin lui présente le projet de développement du Faubourg Boisbriand[16]. Il s'agit d'un projet de développement d'un centre commercial à usages multiples (« mixed-use »). À terme, le projet doit comprendre 1 050 000 pi² d'espaces commerciaux. Cela dit, à cette époque, seuls 400 000 pi² sont construits dont environ 70 % sont loués.

[48]        Marchand est emballé par le projet et par son site. Ceux-ci évoquent pour lui le Quartier Dix30, un important centre commercial situé sur la Rive-Sud de Montréal.

[49]        Marchand amorce des négociations avec Constantin pour la location d'un local au Faubourg Boisbriand.

[50]        Les négociations sont serrées, de nombreux projets d'offre de location sont échangés.

[51]        En décembre 2006, Convivia acquiert la franchise Commensal. Champagne rencontre Marchand qui lui fait part de ses négociations avec Intercom.

[52]        Champagne n'est pas le premier venu dans le domaine de la restauration. Diplômé de l'Institut d'hôtellerie du Québec en gestion d'hôtellerie et restauration, il a toujours œuvré en restauration de type familiale.

[53]        Il travaille pour Convivia depuis 24 ans. À titre de vice-président exécutif, il supervise et dirige la partie opérationnelle du groupe restauration, la gestion des ressources humaines et le développement de marchés.

[54]        Champagne se montre si intéressé au projet du Faubourg Boisbriand que Convivia s'associe aux démarches de Marchand auprès d'Intercom dès le début de 2007.

[55]        Comme Marchand, Champagne voit dans ce projet « le Dix30 de la Rive-Nord »[17]. Il va même visiter ce centre commercial et se convainc que le Faubourg Boisbriand sera de la même eau.

[56]        Après l'entrée en scène de Centercorp, les négociations se poursuivent. Les deux parties reçoivent les conseils de leurs procureurs respectifs et s'échangent divers projets.

[57]        L'Offre de location est signée par Marchand en octobre 2007.

[58]        Convivia ne se contente pas d'aider Marchand à négocier un bail. Elle s'associe formellement à lui pour former le Locataire, le nouveau franchisé.

[59]        Celui-ci prend possession des lieux en décembre 2007.

[60]        Depuis la mi-2006, le Bailleur a construit 200 000 pi² de nouveaux espaces commerciaux.

Discussion

[61]        D'entrée de jeu, il convient de retenir l'argument de Location inc. qu'à titre de mandataire du Bailleur, elle ne saurait être responsable à l'égard du Locataire.

[62]        L'article 12.03 j) est clair à cet effet[18] et le Locataire n'a fait valoir aucun moyen permettant de passer outre.

[63]        Cela dit, la présente affaire se distingue des situations classiques auxquelles le Locataire réfère le Tribunal.

[64]        Dans ces cas, le locataire d'un immeuble commercial établi soutient généralement avoir perdu de l'achalandage concret en raison de l'action ou de l'inaction du locateur[19].

[65]        En l'espèce, le Locataire prétend plutôt n'avoir jamais pu jouir du local loué parce que le projet de centre commercial n'a pas encore été complété, ce qui l'a empêché d'atteindre l'achalandage escompté.

[66]        Il réclame le remboursement de tout le loyer payé ainsi que le remboursement de la valeur des améliorations locatives faites présumément à titre de dommages, de même que la résiliation du Bail.

[67]        Le recours du Locataire a toutes les allures d'un recours en résolution de bail plutôt qu'en résiliation de celui-ci puisqu'il demande d'annuler le Bail pour le futur et d'en éliminer les effets pour le passé.

[68]        Or, un contrat à exécution successive n'est pas sujet à résolution mais à résiliation[20].

[69]        Quoi qu'il en soit, le Locataire ne s'est pas acquitté de son fardeau de preuve.

[70]        D'abord, il convient de souligner que le Bail ne contient aucune clause garantissant le revenu ou l'achalandage du restaurant. S'il s'agissait là de conditions essentielles à la conclusion du Bail par le Locataire, il lui appartenait de l'y indiquer.

[71]        Ensuite, le Bail ne prévoit pas d'échéance à la finalisation du Faubourg Boisbriand.

[72]        À la signature de l'Offre de location, le Locataire sait qu'il loue un local dans un centre commercial en développement. Comment peut-il se plaindre que « dès l'ouverture » en mars 2008, l'achalandage provenant du « Village Lifestyle » et des autres commerces n'est pas au rendez-vous[21]? Il connaît l'état des lieux et sait que ces sections du Faubourg Boisbriand ne sont pas construites? D'ailleurs, cela ne l'empêche pas de conclure le Bail près d'un an plus tard.

[73]        Le Locataire argue que le délai de construction du Faubourg Boisbriand est déraisonnable. Marchand témoigne qu'il s'attendait à ce que tout soit terminé à l'intérieur d'un délai d'un an et demi de l'ouverture de son restaurant.

[74]        D'où vient cette croyance? Quel en est le fondement? Que serait un délai raisonnable? Si cette question de délai était si cruciale, pourquoi n'y a-t-il pas de clause en traitant dans le Bail?

[75]        Le Locataire plaide que le Bailleur se traîne les pieds dans la construction du Faubourg Boisbriand.

[76]        La preuve présentée ne permet pas au Tribunal d'en arriver à cette conclusion.

[77]        Depuis l'ouverture du restaurant du Locataire, environ 225 000 pi² de nouveaux espaces commerciaux ont été construits. Treize autres restaurants ont ouvert alors que deux doivent ouvrir bientôt et que des négociations sont en cours avec un autre, de grande dimension.

[78]        Quant à la section « Village Lifestyle » que le Locataire réclame, 52 000 pi² d'espaces commerciaux ont été construits dont 85 % sont loués. Il en reste certes 170 000 pi² à construire, mais 60 % de ces espaces font déjà l'objet de négociations avec des locataires potentiels.

[79]        En ce qui a trait au centre commercial lui-même, il ne reste que 130 000 pi² à construire. À l'heure actuelle, le Faubourg Boisbriand est loué à 96 %.

[80]        Bref, la preuve ne permet pas de conclure que le Bailleur n'assume pas ses responsabilités de compléter le projet.

[81]        Au demeurant, le projet est tributaire du développement du quartier avoisinant le Faubourg Boisbriand. Or, celui-ci est aussi en développement, lequel ne dépend pas du Bailleur.

[82]        Le Locataire plaide qu'encore aujourd'hui, il n'y a ni cinéma ni hôtel sur le site. Or, les plans initiaux faisaient état d'un projet de cinéma et d'hôtel.

[83]        D'une part, il ne s'agissait que d'une possibilité et non d'une promesse de la part du Bailleur[22].

[84]        D'autre part, si le Locataire y voyait là une condition essentielle à son engagement, il lui fallait le prévoir au Bail[23].

[85]        Il en est de même pour le « Village Lifestyle »  lui-même. Ce « Village Lifestyle »  est une section du centre commercial qui doit prendre les allures d'un village, avec des commerces dont l'entrée principale est sur la rue. Il est situé au centre du projet qui s'étend en demi-cercle de part et d'autre.

[86]        Le Locataire fait grand état de ses attentes à propos de cette partie du centre commercial en terme de synergie et d'achalandage pour son restaurant.

[87]        Or, si la rentabilité du restaurant en dépendait, il lui appartenait de l'inscrire au Bail.

[88]        Comme l'indiquait le M. le juge Mayer dans 9142-9134 Québec inc. c. 9180-9293 Québec inc. :

[155] To begin, when synergies are an important aspect of a tenant's success, it is wise to negotiate a co-tenancy provision in a lease, which gives a tenant the right to terminate his lease or reduce his rent if a prescribed percentage of neighbouring tenants become vacant or anchor tenants leave the center. This type of clause will help ensure that a tenant will obtain a certain relief in the event that there is not sufficient customer traffic that enables his business to remain viable.

[156] In the case at hand, there is no such provision in the Lease[24].

[89]        Or, non seulement le Bail ne contient-il pas semblable clause, mais il prévoit expressément que le Bailleur peut, en tout temps, « relocaliser », aménager ou modifier le plan d'aménagement du Faubourg Boisbriand ou des immeubles ou améliorations qui s'y trouvent ou « relocaliser » le local du Locataire sans que cela constitue un manquement à son obligation de fournir la jouissance paisible des lieux[25].

[90]        De surcroît, le Locataire n'a pas fait la preuve de cette probable synergie entre le « Village Lifestyle », l'hôtel et le cinéma projetés d'une part et son restaurant, ni de l'impact qu'elle aurait eu sur ses ventes.

[91]        Les clients de l'hôtel iraient-ils manger à son restaurant? La clientèle du cinéma projeté est-elle la même que la sienne? Se déplacerait-elle du site projeté du cinéma pour se rendre au restaurant du Locataire situé sensiblement plus loin? Quelle proportion des clients du « Village Lifestyle » irait en toute probabilité se sustenter chez le Locataire? L'ouverture de commerces dans le « Village Lifestyle »  a-t-il eu un impact quantifiable sur les ventes du Locataire dont on pourrait tirer des projections probantes?

[92]        Aucune de ces questions n'a reçu réponse.

[93]        Par ailleurs, la comparaison avec le Quartier Dix30, à laquelle le Locataire revient avec insistance, ne convainc pas.

[94]        Le Locataire n'a présenté aucune preuve significative concernant les opérations de ce centre commercial qu'il a utilisé comme étalon de comparaison[26].

[95]        Quand ce projet a-t-il débuté? Quelle a été l'évolution de son achalandage? Quels sont les loyers demandés? Comment se compare son environnement démographique à celui du Faubourg Boisbriand? Contient-il un restaurant comparable?

[96]        Tout ce que l'on sait avec certitude c'est qu'à terme, le Faubourg Boisbriand abritera un peu plus d'une centaine de commerces alors que le Quartier Dix30 en abrite plus de 300. Difficile alors de comparer les deux.

[97]        Si le Locataire voulait présenter le Quartier Dix30 comme le « propriétaire prudent d'un centre commercial identique quant à l'importance, l'âge et l'emplacement » auquel l'article 4.01a) du Bail réfère, il lui fallait prouver qu'il y correspondait. Cette preuve n'a pas été faite.

[98]        De même, si le Locataire voulait que le Tribunal conclue que le Faubourg Boisbriand n'est pas exploité « d'une manière dite de première classe » (« in a first class manner »), il lui appartenait de prouver ce que cette expression signifie. La référence à la preuve faite dans le cadre d'un autre dossier ne saurait suffire[27].

[99]        Il est vrai que le Locataire plaide que ses ventes réelles ne se sont jamais rapprochées de son volume de ventes projeté. N'est-ce pas là la preuve que les défenderesses ne respectent pas leurs obligations contractuelles?

[100]     Il faut prendre ces prévisions avec circonspection.

[101]     Champagne explique que lorsqu'il les prépare, la chaîne Commensal est composée de sept restaurants, dont six au Québec. Champagne prévoit qu'à sa première année d'opération, le restaurant du Faubourg Boisbriand aura des chiffres de ventes se situant entre ceux générés par le restaurant de Marchand à Laval et les restaurants du centre-ville de Montréal, soit les restaurants les plus performants de la chaîne au Québec.

[102]     Qui plus est, il prévoit que le nouveau restaurant atteindra des chiffres de ventes équivalents à ceux du centre-ville en cinq ans.

[103]     De telles prévisions surprennent. Le Faubourg Boisbriand est un projet en développement alors que Champagne le compare à des restaurants déjà établis.

[104]     De surcroît, Marchand lui-même fondait ses espoirs sur « un restaurant Commensal moyen…avec des ventes moyennes »[28].

[105]     Champagne rétorque que l'ajout d'une clause de loyer proportionnel à l'Offre de location par Location inc. l'a rassuré et a confirmé ses prévisions[29].

[106]     Cette clause, reprise dans le Bail[30], prévoit un loyer additionnel de 6 % du revenu brut du Locataire excédant 1 600 000 $.

[107]     La preuve ne permet pas de savoir comment ce niveau de revenu a été établi aux fins de cette clause. Elle ne permet pas d'y voir une corroboration des chiffres avancés par Champagne.

[108]     D'ailleurs, l'article 11.09 du Bail se lit comme suit :

Article 11.09    Ententes relatives au loyer

Le Locataire reconnaît que a) le Loyer payable par le Locataire a été établi au moyen de négociations et d'ententes mutuelles intervenues entre le Bailleur et le Locataire, b) le Locataire lui-même a établi que le montant de Loyer exigible et les Locaux conviennent aux objectifs commerciaux auxquels ils sont destinés, c) le Bailleur n'a formulé aucune déclaration ou garantie de quelque nature que ce soit concernant le volume d'activités commerciales, les bénéfices ou le mouvement de trésorerie que le Locataire peut espérer générer des Locaux (…).

[Notre soulignement]

[109]     De surcroît, il faut noter qu'en 2009, tous les restaurants de la chaîne sont déficitaires par rapport au budget[31].

[110]     Champagne s'en explique[32] :

R -      Bien, la récession commençait, mais je vous dirais, c'était le début de la                   récession à ce moment-là. Donc, il y avait une baisse, là, quand même                    d'achalandage au niveau de la restauration, en général, là. Donc,      Commensal est pas exclue de ça, là.

Q -      Alors, évidemment, ce n'est pas spécifique au Commensal…

R -      Ah! Non.

[111]     Or, les prévisions ont été préparées avant la crise économique. Comme Champagne l'indique[33] :

R -      C'était très avant ce qu'on a vécu comme période économique, dans les      dernières années, là.

Q -      Alors, les…

R -      On pouvait pas…on pouvait pas prévoir ça, à ce moment-là, parce que si     bien des gens l'avaient prévu, on en serait peut-être pas là aujourd'hui.

Conclusion

[112]     La preuve présentée ne permet pas de conclure que les défenderesses ont contrevenu à leurs obligations en vertu du Bail ni que ces contraventions sont la cause des déficits d'opération du Locataire.

[113]     PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[114]     REJETTE l'action de 9183-7831 Québec inc. contre Location Faubourg Boisbriand Inc. et Gestion centre d'achat Faubourg Boisbriand Inc.;

[115]     AVEC DÉPENS.

		__________________________________ DANIEL W. PAYETTE, J.C.S.
Me Louis St-Martin
Me Andrew Hyde
Joli-Coeur Lacasse
Procureurs de la demanderesse
Me David Stolow
Me Audrey Préfontaine
Davies Ward Phillips Vineberg
Procureurs des défenderesses
Dates d’audience :	27 et 28 septembre 2011