Complex Jean-Talon West Inc. c. 2974100 Canada inc.						2011 QCCS 27
JG2163   COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			MONTRÉAL
N° :		500-17-051011-099
DATE :	11 janvier 2011
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	GÉRARD DUGRÉ, J.C.S.
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COMPLEX JEAN-TALON WEST INC.
Demanderesse
c.
2974100 CANADA INC.
Défenderesse
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JUGEMENT
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I.              INTRODUCTION

[1]           Le Tribunal est saisi par la demanderesse, Complex Jean-Talon West Inc. (Jean-Talon), locateur, d’une requête introductive d’instance, réamendée lors du procès, en jugement déclaratoire, en ordonnance de sauvegarde et, subsidiairement, en résiliation d’un bail commercial liant la défenderesse, 2974100 Canada Inc. (Canada), locataire.

[2]           Jean-Talon a demandé et a obtenu une ordonnance de sauvegarde afin de protéger ses droits, laquelle a été émise le 6 juillet 2009 par l’honorable juge Pierre Journet pour valoir jusqu’au jugement sur le fond.  C’est ce jugement que le Tribunal rend maintenant.

[3]           Jean-Talon demande au Tribunal de déclarer valide la résiliation extrajudiciaire du bail, droit exercé par l’envoi d’un avis daté du 4 février 2009, ou, subsidiairement, de résilier le bail de Canada.

[4]           Le terme de ce bail, daté du 2 avril 2004, s’étend du 1^er août 2004 au 31 juillet 2009 et comporte à son Annexe D une option de renouvellement de cinq ans, laquelle doit être exercée au moins six mois avant l’échéance du terme.

[5]           Canada conteste la requête de Jean-Talon.  Elle plaide essentiellement que l’avis de résiliation extrajudiciaire du 4 février 2009 est invalide et que, par conséquent, le jugement déclaratoire demandé par Jean-Talon est sans fondement.

[6]           Quant à la demande subsidiaire de Jean-Talon sollicitant du Tribunal la résiliation du bail, il plaide que tant au moment de l’avis de résiliation extrajudiciaire le 4 février 2009 que lors de l’institution de la requête de Jean-Talon le 12 juin 2009, Canada n’était pas en défaut compte tenu des ententes conclues avec le locateur Oxford Properties Group Inc. (Oxford) de qui Jean-Talon a acquis ses droits dans le bail.

[7]           La présente affaire amène le Tribunal à se prononcer sur la résiliation d’un contrat de bail commercial sans poursuite judiciaire.  Plus précisément, elle oblige le Tribunal à examiner notamment le sens et la portée des arts. 1605 et 1598 Code civil du Québec (C.c.Q.).

Remarques préliminaires

[8]           Avant de poursuivre, il convient de préciser la portée du présent jugement.

[9]           Essentiellement, Jean-Talon demande au Tribunal de déclarer valide la résiliation extrajudiciaire exercée par cette dernière le 4 février 2009 en se fondant sur la clause de l’art. XXII du bail qui prévoit la résiliation ipso facto, unilatérale et extrajudiciaire du bail en cas de défaut.

[10]        Cependant, le 7 janvier 2009, Canada avait avisé Jean-Talon qu’elle exerçait son option de renouvellement de cinq ans prévue à l’Annexe D du bail, et ce, pour la période du 1^er août 2009 au 31 juillet 2014.

[11]        Jean-Talon par lettre datée du 19 janvier 2009 a signifié à Canada son refus parce que, selon elle, Canada était en défaut en vertu du bail.

[12]        Or, en l’espèce, le Tribunal n’est saisi d’aucune demande ni d’aucune procédure concernant la validité de l’exercice par Canada de son option de renouvellement du bail.

[13]        En conséquence, le Tribunal ne se prononce pas sur les questions suivantes, que les parties ont volontairement laissé en suspens, et dont le Tribunal n’est donc pas saisi, à savoir :

a)            la validité de l’avis de renouvellement du bail daté du 7 janvier 2009 transmis par Canada à Jean-Talon et fondé sur l’art. 3 de l’Annexe D du bail;

b)            la question de savoir si le bail a été validement renouvelé le 1^er juillet 2009; et

c)            si, dans le cas où le bail aurait été validement renouvelé, les ententes particulières antérieures conclues par Canada avec Oxford ont, elles aussi, été renouvelées en même temps que le bail le 1^er juillet 2009.

II.            CONTEXTE FACTUEL

[14]        Le 2 avril 2004, Canada loue d’Oxford un local commercial situé au 4900 rue Jean-Talon Ouest, Suite 105, à Montréal, pour la vente au détail de tapis et autres accessoires de maison en vertu d’un contrat de bail[1] commercial d’un terme de cinq ans commençant le 1^er août 2004 et se terminant le 31 juillet 2009.

[15]        Canada opère son entreprise dans le local loué sous le nom de « Sahara Carpet ».

[16]        Jean-Talon détient les droits d’Oxford dans le bail en vertu d’un acte de vente signé le 14 septembre 2005[2].

[17]        Depuis que Jean-Talon a pris possession de l’immeuble le 14 septembre 2005, et dans lequel Canada a loué son local, Jean-Talon reproche à Canada essentiellement quatre cas de défaut en vertu du bail, à savoir : a) l’utilisation du stationnement; b) l’installation de bannières publicitaires à l’extérieur de l’immeuble; c) le défaut d’effectuer certaines réparations à la charge de Canada, selon Jean-Talon; et d) le paiement du loyer en retard de façon répétée.

[18]        Canada a toujours nié être en défaut et a toujours invoqué des ententes particulières conclues avec Oxford que Jean-Talon devait, selon elle, respecter.

[19]        Le 7 janvier 2009, Canada transmit à Jean-Talon un avis écrit par lequel elle exerce son option de renouvellement pour une période de cinq ans commençant le 1^er août 2009 et se terminant le 31 juillet 2014, tel que prévu à l’art. 3 de l’Annexe D du bail[3].

[20]        Par lettre du 19 janvier 2009, Jean-Talon avise Canada qu’elle refuse l’exercice de cette option de renouvellement parce que, selon elle, Canada est en défaut en vertu du bail[4].

[21]        Le 4 février 2009, Jean-Talon, par l’entremise de ses procureurs, avise Canada qu’elle exerce son droit de mettre fin ipso facto, unilatéralement et extrajudiciairement au bail avec effet immédiat conformément à l’art. XXII du bail, puisque Canada est, selon elle, en défaut de respecter ses obligations en vertu du bail[5].

[22]        Le 5 février 2009, le procureur de Canada avise le procureur de Jean-Talon qu’il conteste l’avis de résiliation extrajudiciaire ipso facto du bail.  De plus, il avise Jean-Talon que sa lettre du 26 janvier 2009 répond aux allégations contenues dans l’avis de Jean-Talon du 4 février 2009.  Canada informe également Jean-Talon qu’elle a dépensé plus de 100 000 $ dans le local loué et qu’elle a l’intention d’amortir ces améliorations locatives sur une période de 10 ans.  En conséquence, Canada avise Jean-Talon qu’elle contestera toute demande d’éviction[6].

[23]        Le 12 juin 2009, Jean-Talon intente sa requête en jugement déclaratoire visant à faire déclarer valide sa résiliation extrajudiciaire du bail exercée le 4 février 2009.  Elle réclame aussi une augmentation du loyer de base de 3 563,13 $ à 10 689,39 $ par mois, à compter du 1^er mars 2009, à cause du défaut de Canada de quitter le local loué.  De plus, Jean-Talon réclame un montant équivalent à six mois de loyer, soit 51 094,02 $ à titre de dommages liquidés suite à la résiliation du bail.

[24]        Le 6 juillet 2009, Jean-Talon demande et obtient l’émission d’une ordonnance de sauvegarde, par l’honorable juge Pierre Journet de cette Cour, afin de protéger ses droits jusqu’à la date du prononcé du jugement au fond[7].

[25]        Jean-Talon admet qu’aucune mise en demeure, conforme à l’art. 1605 C.c.Q., n’a été transmise à Canada, ni avant ni après l’avis du 4 février 2009.

III.           LA PREUVE

[26]        Jean-Talon a produit de nombreuses pièces lors du procès.  De plus, Jean-Talon a fait entendre deux témoins : Monsieur Barry Gurman, son représentant, et Madame Ginette Lemay.

[27]        Canada a, elle aussi, produit en preuve divers documents et a fait entendre Madame Donna Favreau, signataire de la lettre du 21 juillet 2004[8] alors qu’elle était gestionnaire pour Oxford et avec qui Canada a conclu son bail.  Enfin, Canada a fait entendre son président, Monsieur Ali Korhani.

[28]        Les éléments essentiels de la preuve testimoniale et documentaire seront relatés dans le cadre de l’analyse dans la mesure où cela est nécessaire pour trancher le débat soumis au Tribunal.

IV.          DISPOSITIONS CONTRACTUELLES ET LÉGALES

[29]        Le bail (P-1) daté du 2 avril 2004

« SECTION XXII                 DEFAULT

22.01   In any of the events following, namely :

(a)     if Tenant shall fail to pay to Landlord any instalment of rent or any additional rent after it shall have become due and payable as herein provided;

(b)     if Tenant or any guarantor of Tenant’s obligations under this Lease shall be declared dissolved, bankrupt or wound-up or shall make any general assignment for the benefit of its creditors or take or attempt to take the benefit of any insolvency, winding-up or bankruptcy legislation or if a petition in bankruptcy or in winding-up or for reorganization shall be filed by or against Tenant or any such guarantor or if a receiver or trustee be appointed for or enter into physical possession of the property of Tenant or any such guarantor, or any part thereof;

(c)     if Tenant shall assign, sublet or permit the use of the Premises, in whole or in part, by others except in a manner herein permitted;

(d)     if any execution be issued against the property of Tenant pursuant to a judgment rendered against Tenant;

(e)     if Tenant shall fail to take possession of the Premises or if Tenant should vacate or abandon the Premises or any part thereof;

(f)      if any insurance carried by Landlord or by any tenant in the Building be cancelled in consequence of the business carried on by Tenant or in consequence of anything brought into or stored in the Premises by Tenant;

(g)     if Tenant shall default in the performance of any of its other obligations under this Lease or shall violate any of the rules and regulations hereinafter set forth or hereafter to be established by Landlord;

(h)     if Tenant shall default in the performance of any of its obligations under any conventional hypothec or other security agreement granted in Landlord’s favour to secure Tenant’s obligations under this Lease;

            then notwithstanding any provision of law to the contrary (including, without limitation, Articles 1863 and 1883 of the Civil Code of Quebec [if those Articles apply]), this Lease may be terminated ipso facto at the option of the Landlord upon written notice to Tenant to such effect, Tenant to be in default by the mere lapse of time for performing its obligations.  It is expressly agreed that such termination shall be in addition and without prejudice to all other rights and recourses of Landlord as provided by law or in this Lease, without diminution or extinction of the liability of any guarantor of Tenant’s obligations hereunder.  Upon termination, Tenant shall immediately vacate and surrender the Premises and all of its rights therein and thereto and in and to the Lease to Landlord.  Upon the occurrence of any such event of default, Landlord may forthwith, without notice or any form of legal process, and with or without termination of the Lease, suspend any services and utilities, bolt the Premises and change the locks thereof.  Upon termination, Landlord may forthwith, without notice or any form of legal process, re-enter upon and take possession of the Premises, remove or cause to be removed therefrom any persons and property occupying same and re-let the Premises to whomsoever it may choose and, furthermore, declare forfeit any inducements, incentives and allowances granted to Tenant by this Lease, all of which shall immediately become due and payable by Tenant to Landlord, recover from Tenant all amounts due, expenses of such re-letting (including any repairs, decorating, alterations or improvements necessitated thereby) and rent for the three (3) months next succeeding the date of such termination or such longer period as may be allowed by law, all of which shall immediately become due and payable.  Thereafter Tenant shall pay to Landlord, as liquidated damages until the end of the full term of this Lease, an amount equivalent to the rent at the rate provided in this Lease, less the sum of the net receipts (if any) derived by Landlord from the re-letting of the Premises.  As used herein, the expression "rent" shall mean the rent payable pursuant to Section III hereof and all other additional rentals payable hereunder. »

[30]        Code civil du Québec, L.Q. 1991, c. 64

« 1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d'exécuter l'obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu'il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l'exécuter aura cet effet. Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l'obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu'il a laissé s'écouler ou qu'il ne l'a pas exécutée immédiatement alors qu'il y avait urgence. Il est également en demeure de plein droit lorsqu'il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu'il a, par sa faute, rendu impossible l'exécution en nature de l'obligation; il l'est encore lorsqu'il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l'obligation ou, s'il s'agit d'une obligation à exécution successive, qu'il refuse ou néglige de l'exécuter de manière répétée. 1598. Le créancier doit prouver la survenance de l'un des cas où il y a demeure de plein droit, malgré toute déclaration ou stipulation contraire. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur. Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. 1604. Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive. Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative. La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. 1605. La résolution ou la résiliation du contrat peut avoir lieu sans poursuite judiciaire lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d'exécuter son obligation ou qu'il ne l'a pas exécutée dans le délai fixé par la mise en demeure.

1594. A debtor may be in default by the terms of the contract itself, when it contains a stipulation that the mere lapse of time for performing it will have that effect. A debtor may also be put in default by an extrajudicial demand addressed to him by his creditor to perform the obligation, a judicial demand filed against him or the sole operation of law. 1595. The extrajudicial demand by which a creditor puts his debtor in default shall be made in writing. If the demand does not allow the debtor sufficient time for performance, having regard to the nature of the obligation and the circumstances, the debtor may perform the obligation within a reasonable time after the demand. 1597. A debtor is in default by the sole operation of law where the performance of the obligation would have been useful only within a certain time which he allowed to expire or where he failed to perform the obligation immediately despite the urgency that he do so. A debtor is also in default by operation of law where he has violated an obligation not to do, or where specific performance of the obligation has become impossible through his fault, and also where he has made clear to the creditor his intention not to perform the obligation or where, in the case of an obligation of successive performance, he has repeatedly refused or neglected to perform it. 1598. The creditor shall prove the occurrence of one of the cases of default by operation of law notwithstanding any statement or stipulation to the contrary. 1602. In case of default, the creditor may perform the obligation or cause it to be performed at the expense of the debtor. A creditor wishing to avail himself of this right shall so notify the debtor in the judicial or extrajudicial demand by which he puts him in default, except in cases where the debtor is in default by operation of law or by the terms of the contract itself. 1604. Where the creditor does not avail himself of the right to force the specific performance of the contractual obligation of the debtor in cases which admit of it, he is entitled either to the resolution of the contract, or to its resiliation in the case of a contract of successive performance. However and notwithstanding any stipulation to the contrary, he is not entitled to resolution or resiliation of the contract if the default of the debtor is of minor importance, unless, in the case of an obligation of successive performance, the default occurs repeatedly, but he is then entitled to a proportional reduction of his correlative obligation. All the relevant circumstances are taken into consideration in assessing the proportional reduction of the correlative obligation. If the obligation cannot be reduced, the creditor is entitled to damages only. 1605. A contract may be resolved or resiliated without judicial proceedings where the debtor is in default by operation of law or where he has failed to perform his obligation within the time allowed in the writing putting him in default. »

V.           QUESTIONS EN LITIGE

A.           Les ententes intervenues entre Canada et Oxford, en outre du bail, sont-elles opposables à Jean-Talon?

B.           Jean-Talon a-t-elle exercé validement son droit à la résiliation extrajudiciaire du bail?

C.           Subsidiairement, le bail devrait-il, en l’espèce, être résilié?

VI.          ANALYSE

A.           Les ententes intervenues entre Canada et Oxford, en outre du bail, sont-elles opposables à Jean-Talon?

[31]        Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis qu’une réponse affirmative s’impose à cette question en litige.

[32]        La preuve révèle qu’en outre du bail, Canada et Oxford ont conclu des ententes relatives notamment au paiement du loyer, au stationnement et à la publicité à l’extérieur du bâtiment.

[33]        Or, Jean-Talon détient les droits d’Oxford dans le bail en vertu d’un acte de vente signé le 14 septembre 2005[9].  Les arts. 1.1, 1.2, 4, 6.1 et 6.2 de ce contrat intervenu entre Jean-Talon et Oxford sont particulièrement pertinents aux fins du présent jugement.  En effet, l’art. 1.2 définit le terme « Leases » comme suit :

« "Leases" means all leases and accepted offers to lease or any other agreements to which Vendor is bound under which the Vendor has granted to any person the right to use or occupy any premises forming part of the Properties; » (soulignement ajouté)

[34]        L’art. 4 de ce contrat stipule :

« In virtue of these presents, the Purchaser shall have immediate possession of the Properties subject to the existing Leases. » (soulignement ajouté)

[35]        L’art. 6.2 de ce contrat prévoit :

« The present sale is thus made subject to the following conditions, to the fulfilment whereof the Purchaser binds and obliges itself, namely :

[…]

6.2 from and after this date, to be bound by and to perform and fulfil all of Vendor’s obligations under the Leases and the Contracts to Vendor’s exoneration, and to indemnify Vendor and hold it harmless in respect of any claims relating to Leases or Contracts; » (soulignement ajouté)

[36]        Il s’ensuit que ces ententes sont opposables à Jean-Talon : Pâtisserie de Gascogne Inc. c. 4817 Sherbrooke Inc.[10].

[37]        Il importe de souligner que les ambiguïtés et les difficultés d’application de ces ententes particulières qui s’ajoutent au bail ne peuvent en soi constituer un cas de défaut en vertu du bail.

[38]        Enfin, un problème d’interprétation du bail ou d’une entente particulière ne peut constituer un cas de défaut puisque dans un tel cas, la menace de résiliation pourrait imposer l’interprétation de Jean-Talon à Canada.

B.           Jean-Talon a-t-elle exercé validement son droit à la résiliation extrajudiciaire du bail?

[39]        Jean-Talon admet d’emblée qu’elle n’a jamais transmis à Canada une mise en demeure conforme à l’art. 1605 C.c.Q.

[40]        Cependant, Jean-Talon plaide qu’une telle mise en demeure n’était pas nécessaire étant donné que Canada était en demeure de plein droit selon les termes mêmes du bail et que celui-ci comporte une clause de résiliation ipso facto, unilatérale et extrajudiciaire en cas de défaut.

[41]        Canada soumet qu’une réponse négative s’impose à cette question en litige.

[42]        Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que l’effet combiné des arts. 1605, 1597, 1598 et 9 C.c.Q. et de l’art. 51 de la Loi d’interprétation[11], conjugués à l’absence de preuve d’un des cas de demeure de plein droit prévus à l’art. 1597 C.c.Q., entraîne l’invalidité de la résiliation extrajudiciaire exercée par Jean-Talon et l’inopposabilité de l’avis de résiliation transmis à Canada le 4 février 2009.

_________________

[43]        La présente question en litige oblige le Tribunal à se prononcer sur la question inédite des modalités préalables nécessaires à l’exercice du droit à la résiliation unilatérale extrajudiciaire d’un contrat de bail commercial.

[44]        En droit civil québécois, le contrat est certes la loi des parties, sous réserve cependant de certaines limites imposées par la loi ou l’ordre public.  La liberté contractuelle est une valeur importante dans notre droit, mais, comme nous le verrons, elle comporte encore des limites.

[45]        Le législateur a imposé certaines limites au droit de résilier un contrat sans poursuite judiciaire, ce qui inclut un bail commercial.

[46]        En effet, malgré toute stipulation contraire, la partie qui désire résilier sans poursuite judiciaire un contrat de bail doit prouver la survenance de l’un des cas où le débiteur est demeure de plein droit d’exécuter son obligation, à moins qu’il n’ait choisi de transmettre au débiteur une mise en demeure d’exécuter son obligation dans le délai fixé.  Cela découle clairement de l’effet conjugué des arts. 1605, 1597, 1598 et 9 C.c.Q. et de l’art. 51 de la Loi d’interprétation[12].

[47]        Jean-Talon invoque l’art. XXII du bail pour justifier la résiliation ipso facto unilatérale et extrajudiciaire du bail.

[48]        Canada oppose la violation des conditions d’exercice de ce droit et l’absence de défaut pour contester les prétentions de Jean-Talon.

[49]        La Cour d’appel dans 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc.[13] a décidé que l’on peut contractuellement stipuler que le bailleur peut résilier extrajudiciairement un bail si le locataire fait défaut de payer son loyer.  Cependant, dans cet arrêt, la Cour ne s’est pas penchée sur les modalités préalables d’exercice de ce droit ni sur la portée de l’art. 1598 C.c.Q. dans un tel cas.  Elle a cependant confirmé que la décision du locateur peut faire l’objet d’un contrôle judiciaire a posteriori, ce dont le Tribunal doit s’acquitter en l’espèce.

[50]        Avant de poursuivre plus avant, il convient d’énoncer, sous forme de propositions juridiques, les principes sur lesquels les conclusions du Tribunal sont fondées :

a)            le droit de résiliation unilatérale extrajudiciaire d’un bail commercial existe bel et bien en droit civil québécois : art. 1605 C.c.Q.; 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc.;

b)            les parties peuvent, dans le bail commercial, exclure la nécessité d’une mise en demeure écrite préalable : art. 1605 C.c.Q.;

c)            cependant, les parties ne peuvent, par stipulation dans le bail, exclure que le débiteur doive être en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, selon l’art. 1597 C.c.Q. : arts. 1605 et 1598 C.c.Q.;

d)            le débiteur doit être en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, au moment de la résiliation unilatérale extrajudiciaire du bail puisque la preuve doit en être faite et, logiquement, pour qu’une telle preuve puisse être faite, il faut que le cas de demeure de plein droit existe au moment de l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire;

e)            cependant, la preuve de la demeure de plein droit pourra être faite après l’exercice du droit à la résiliation, mais elle devra l’être malgré toute stipulation contraire dans le contrat (art. 1598 C.c.Q.) et pourra faire l’objet d’un contrôle judiciaire a posteriori;

f)             les cas où il y a demeure de plein droit (« default by operation of law ») en vertu de l’art. 1605 C.c.Q. sont les cas énoncés à l’art. 1597 C.c.Q. et ne comprennent pas la demeure par les termes mêmes du contrat, ni l’exemption, par stipulation contractuelle, de donner une mise en demeure;

g)            bref, la modalité « lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation » (« where the debtor is in default by operation of law »), imposée à l’art. 1605 C.c.Q. pour que la résiliation du contrat puisse avoir lieu sans poursuite judiciaire, est impérative et ne peut être contournée, directement ou indirectement, par une stipulation contractuelle contraire (art. 1598 C.c.Q.); ainsi, à défaut d’une mise en demeure préalable, le créancier devra faire la preuve que cette condition préalable a été remplie;

h)            l’expression « débiteur en demeure de plein droit par les termes mêmes du contrat »[14] est erronée en droit civil québécois; d’abord, cette expression confond deux notions que le législateur a clairement voulu distinguer :

i)             la demeure par les termes mêmes du contrat (« in default by the terms of the contract itself ») prévus à l’art. 1594 al. 1 C.c.Q.; et

ii)            la demeure de plein droit (« by the sole operation of law ») ou par le seul effet de la loi (« by the sole operation of law ») : arts. 1594 al. 2 et 1597 C.c.Q.[15];

i)             le deuxième alinéa de l’art. 1602 C.c.Q. confirme qu’il faut distinguer ces deux notions de « demeure de plein droit » et « demeure par les termes mêmes du contrat »;

j)              la distinction fondamentale entre ces deux notions réside dans le fait que « la demeure de plein droit » (« default by operation of law ») est impérative selon l’art. 1598 C.c.Q., mais que la demeure par les termes mêmes du contrat (« default by the terms of the contract itself ») est supplétive : art. 1594 C.c.Q.;

k)            d’ailleurs, commentant ces nouvelles dispositions avant l’entrée en vigueur du C.c.Q., l’auteur Jean Pineau s’exprime ainsi :

« … il ne faudra donc pas confondre « demeure de plein droit par le seul effet de la loi » des articles 1597 et 1598, et la demeure conventionnelle « par les termes mêmes du contrat », prévue à l’article 1594, alinéa 1. »[16]

l)              les termes du 2^e al. de l’art. 1594 C.c.Q., du 1^er al. de l’art. 1597 C.c.Q. et du 2^e al. de l’art. 1602 C.c.Q., ainsi que la version anglaise de ces mêmes dispositions, amènent le Tribunal à conclure que les expressions « demeure par le seul effet de la loi » et « demeure de plein droit » sont synonymes et qu’elles doivent être distinguées de l’expression « en demeure (…) par les termes mêmes du contrat »;

m)          pour donner un sens, une portée et surtout un effet à l’art. 1598 C.c.Q., le Tribunal conclut qu’il faut l’interpréter comme suit : lorsque le législateur impose comme condition qu’un débiteur soit en demeure de plein droit (« default by operation of law ») ou soit en demeure par le seul effet de la loi (« default by the sole operation of law »), il oblige le créancier à prouver la survenance de l’un des cas prévus à l’art. 1597 C.c.Q.; c’est d’ailleurs ce qu’a fait clairement et expressément le législateur à l’art. 1605 C.c.Q. pour la résolution et la résiliation extrajudiciaire d’un contrat, donc d’un bail commercial.

[51]        En somme, il découle de ce qui précède ainsi que de l’effet combiné des arts. 1605, 1597 et 1598 C.c.Q. que :

a)            la partie qui veut se prévaloir de la résiliation extrajudiciaire peut se conformer à l’une ou l’autre des modalités préalables prévues à l’art. 1605 C.c.Q.;

b)            cependant, celle-ci ne peut invoquer que l’une ou l’autre des modalités ou conditions prévues à l’art. 1605 C.c.Q.;

c)            celle qui exerce le droit à la résiliation extrajudiciaire d’un contrat en invoquant la première modalité, à savoir lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation, doit obligatoirement en faire la preuve malgré toute stipulation contraire : art. 1598 C.c.Q.; de plus, elle ne peut, par une stipulation contractuelle, ajouter aux cas déjà prévus de demeure de plein droit, une exemption de donner une mise en demeure[17];

d)            si celle-ci invoque la seconde modalité, à savoir lorsqu’elle ne l’a pas exécuté dans le délai fixé par la mise en demeure, celle-ci doit dénoncer les manquements reprochés et accorder au débiteur un délai adéquat afin d’y remédier; de plus, l’on ne peut substituer à ce moyen, la demeure par les termes mêmes du contrat prévu à l’art. 1594 C.c.Q. puisque, d’une part, ce n’est pas le moyen que le législateur a choisi pour que le créancier puisse éviter l’exigence impérative de prouver la réalisation de la première modalité et, d’autre part, l’art. 1605 C.c.Q. ne prévoit pas la demeure par les termes mêmes du contrat comme moyen alternatif[18].

[52]        En l’espèce, aucune mise en demeure conforme aux exigences de l’art. 1605 C.c.Q., n’a précédé l’exercice par Jean-Talon du droit à la résiliation extrajudiciaire du bail.

[53]        Le Tribunal doit donc déterminer si Jean-Talon a fait la preuve de la survenance de l’un des cas où il y a demeure de plein droit selon l’art. 1597 C.c.Q. et ce, malgré toute stipulation contraire du bail (art. 1598 C.c.Q.).

[54]        Pour ce faire, il importe donc maintenant d’appliquer ces principes aux faits prouvés en l’espèce.

Application des principes aux faits prouvés

[55]        Jean-Talon plaide que le libellé de la clause XXII du bail est clair.  Cette clause prévoit en effet qu’il y a résiliation automatique (ipso facto) du bail en cas de défaut sans nécessité de mise en demeure.

[56]        Or, selon Jean-Talon, Canada est en défaut de respecter ses obligations en vertu du bail.  En conséquence, l’avis du 4 février 2009 résiliant le bail unilatéralement et extrajudiciairement est valide et Canada occupe donc sans droit le local loué depuis cette date.

[57]        Bref, selon Jean-Talon, Canada est un locataire indésirable qui est en défaut depuis plusieurs années.  Pourtant, curieusement, ce n’est qu’après que Canada eut exercé son option de renouvellement du bail, le 7 janvier 2009, que Jean-Talon l’avisa, le 4 février 2009, qu’elle exerçait son droit de mettre fin extrajudiciairement au bail.  Pure coïncidence?

[58]        En conséquence, Jean-Talon allègue que sa requête pour jugement déclaratoire devrait être accueillie.

[59]        Canada conteste et demande le rejet de la requête.

[60]        Voyons ce qu’il en est.

[61]        D’abord, Jean-Talon a admis d’emblée lors de l’audition qu’aucune mise en demeure conforme à l’art. 1605 C.c.Q. n’a été transmise à Canada dénonçant les manquements reprochés et lui accordant un délai adéquat afin d’y remédier, et ce, préalablement à l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire.

[62]        Quant à l’avis de résiliation du 4 février 2009 et la requête réamendée dont est saisi le Tribunal pour adjudication, ni l’un ni l’autre n’est conforme aux deux conditions obligatoires de la mise en demeure prévues à l’art. 1605 C.c.Q.  De plus, il est logique de conclure que le terme « mise en demeure » de l’art. 1605 C.c.Q. réfère à l’art. 1595 C.c.Q.  Or, cet article utilise le vocable « doit » à deux reprises indiquant une obligation absolue : art. 51 de la Loi d’interprétation[19].

[63]        Cependant, la clause XXII du bail, clause valide, exempte contractuellement Jean-Talon de mettre en demeure par écrit Canada avant de résilier le bail ipso facto, unilatéralement et extrajudiciairement.

[64]        Or, rien dans le C.c.Q. n’empêche un locateur de stipuler une telle clause.  Le Tribunal doit donc lui donner effet.

[65]        En conséquence, le Tribunal est d’avis, en l’espèce, que l’absence de mise en demeure écrite conforme à l’art. 1605 C.c.Q. n’invalide ni l’exercice du droit ni l’avis de résiliation extrajudiciaire transmis par Jean-Talon à Canada le 4 février 2009.

[66]        Cependant, on ne peut juridiquement arrêter l’analyse à cette étape.  Le législateur, par le libellé de l’art. 1605 C.c.Q., nous oblige à poursuivre l’examen afin de déterminer si Jean-Talon a exercé validement son droit à la résiliation ipso facto, unilatérale et extrajudiciaire du bail le 4 février 2009.  Il s’agit du contrôle judiciaire a posteriori.

[67]        En effet, le libellé de l’art. 1605 C.c.Q., reproduit ci-dessus, pose, comme on l’a vu, deux modalités alternatives à la résiliation sans poursuite judiciaire d’un contrat, ce qui inclut évidemment le bail commercial liant Canada et Jean-Talon, soit :

a)      lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation (« where the debtor is in default by operation of law »); ou

b)      qu’il ne l’a pas exécuté dans le délai fixé par la mise en demeure (« where he has failed to perform his obligation within the time allowed in the writing putting him in default »).

[68]        Il n’est pas nécessaire de s’attarder sur la seconde modalité puisque Jean-Talon admet qu’elle n’est pas remplie en l’espèce.  En effet, cette dernière n’a jamais transmis à Canada une mise en demeure énumérant les défauts reprochés et lui accordant un délai raisonnable pour les corriger.  D’ailleurs, le Tribunal, après avoir analysé l’ensemble du dossier, en est convaincu.

[69]        Il est cependant essentiel de se pencher sur la première modalité prévue à l’art. 1605 C.c.Q., laquelle soulève la question de savoir si Canada était en demeure de plein droit (« in default by operation of law ») d’exécuter ses obligations prévues au bail lorsque l’avis de résiliation extrajudiciaire lui a été transmis par Jean-Talon le 4 février 2009, et si Jean-Talon en a fait la preuve.

[70]        Quant à l’argument de Jean-Talon voulant que Canada fût en demeure de plein droit par les termes mêmes du bail, le Tribunal a déjà conclu qu’il doit être écarté parce que non fondé en droit, en ce que, il convient de le rappeler :

a)      la clause de résiliation automatique, ipso facto, du bail ne peut exempter Jean-Talon de l’application de cette modalité puisque l’art. 1598 C.c.Q. l’oblige à prouver la survenance de l’un des cas où il y a demeure de plein droit (« one of the cases of default by operation of law ») malgré toute stipulation contraire;

b)      même si cette clause du bail a constitué Canada en demeure par les termes mêmes du contrat, cela ne satisfait aucunement l’exigence de cette première modalité de l’art. 1605 C.c.Q.; à cet égard, les termes des arts. 1594 et 1602 C.c.Q. sont incontournables;

c)      enfin, même si cette clause du bail exempte expressément Jean-Talon de donner une mise en demeure pour être en droit de résilier ipso facto, unilatéralement et extrajudiciairement le bail, il demeure, d’une part, que Jean-Talon doit remplir cette première modalité de l’art. 1605 C.c.Q.[20] et, d’autre part, pour la remplir, Jean-Talon doit prouver l’un des cas où il y a demeure de plein droit; c’est l’art. 1598 C.c.Q. qui l’y oblige, et ce, malgré toute stipulation contraire, donc malgré cette clause XXII du bail.

[71]        Les cas où Canada est en demeure de plein droit (« in default by operation of law ») sont prévus à l’art. 1597 C.c.Q. dont le texte est reproduit ci-dessus.  En l’espèce, Jean-Talon a l’obligation et le fardeau de prouver l’un de ces six cas.

[72]        Distillés à leur plus simple expression, ces six cas de demeure de plein droit peuvent être exprimés ainsi :

a)      lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement par le débiteur que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler;

b)      lorsqu’il n’a pas exécuté immédiatement l’obligation alors qu’il y a urgence;

c)      lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire;

d)      lorsqu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation;

e)      lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation (répudiation de l’obligation); et

f)       lorsqu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée quand il s’agit d’une obligation à exécution successive.

[73]        Jean-Talon a-t-elle prouvé la survenance d’un de ces cas au moment où elle a exercé son droit à la résiliation extrajudiciaire le 4 février 2009?

[74]        Le Tribunal conclut, à la lumière de l’ensemble de la preuve, qu’une réponse négative s’impose à cette question.

[75]        Comme on l’a déjà souligné, Jean-Talon reproche à Canada essentiellement quatre cas de défaut en vertu du bail :

a)      l’utilisation du stationnement;

b)      l’installation de bannières publicitaires à l’extérieur de l’immeuble;

c)      le défaut d’effectuer certaines réparations à la charge de Canada, selon Jean-Talon; et

d)      le paiement du loyer en retard de façon répétée.

[76]        Il convient maintenant d’analyser chacun de ces cas de défaut allégués par Jean-Talon afin de déterminer s’il s’agit d’un des six cas de demeure de plein droit et, le cas échéant, si Jean-Talon en a fait la preuve par prépondérance.

a)         L’utilisation du stationnement

[77]        Jean-Talon reproche à Canada son utilisation du stationnement.  Canada prétend qu’il a droit à des places réservées devant la vitrine de son magasin alors que Jean-Talon nie ce droit à Canada.  De plus, Canada a laissé stationner un véhicule sur le terrain pendant plusieurs mois sans le déplacer.

[78]        L’utilisation du stationnement, même en présumant qu’elle est contraire au bail, n’est pas visée par les cas de demeure de plein droit permettant à Jean-Talon de résilier extrajudiciairement le bail.

[79]        L’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire et l’avis de résiliation du 4 février 2009 ne peuvent donc être fondés sur ce prétendu défaut.

[80]        À tout événement, à la lumière de l’ensemble de la preuve, particulièrement du témoignage de Monsieur Korhani, et de celui de Madame Donna Favreau, le Tribunal conclut que l’utilisation du stationnement par Canada n’est pas contraire aux termes du bail, compte tenu des ententes conclues entre Canada et Oxford lesquelles, comme on l’a vu, sont opposables à Jean-Talon.

b)         L’installation de bannières publicitaires à l’extérieur de l’immeuble

[81]        Jean-Talon reproche à Canada d’avoir installé des bannières publicitaires à des endroits inappropriés contrairement aux termes du bail.

[82]        Le seul cas de mise en demeure de plein droit qui pourrait peut-être être visé par cette situation, quoique le Tribunal n’en soit pas convaincu, est le cas décrit en c) ci-dessus[21], à savoir que Canada aurait manqué à une obligation de ne pas faire.

[83]        Or, la preuve d’un tel manquement n’a pas été faite par Jean-Talon.

[84]        En effet, le Tribunal retient le témoignage de Monsieur Korhani, corroboré par celui de Madame Favreau, et surtout par la lettre du 21 juillet 2004[22] adressée par Madame Favreau d’Oxford, voulant que Canada conclût une entente particulière avec son locateur Oxford relativement à la publicité extérieure.  Cette entente dont bénéficie Canada est opposable à Jean-Talon.

[85]        Le Tribunal estime que les problèmes d’interprétation et d’application de cette entente particulière ne peuvent donner droit à Jean-Talon de résilier unilatéralement et extrajudiciairement le bail.  Non seulement la bonne foi doit être présumée, mais elle doit aussi gouverner l’exécution des obligations contractuelles : arts. 6, 7, 1375 et 2805 C.c.Q.

[86]        En conséquence, Canada n’étant pas en défaut justement à cause de cette entente, Jean-Talon n’a donc pas prouvé que Canada était en demeure de plein droit lors de l’exercice du droit et de l’envoi de l’avis de résiliation extrajudiciaire du bail le 4 février 2009.

c)         Le défaut d’effectuer certaines réparations à la charge de Canada selon Jean-Talon

[87]        Il est manifeste que ce défaut reproché à Canada n’est pas un des cas visés à l’art. 1597 C.c.Q.  Il ne peut donc pas être le fondement de l’avis de résiliation extrajudiciaire du bail et valider l’exercice de ce droit aux fins de l’art. 1605 C.c.Q.

[88]        À tout événement, ce reproche est typiquement kafkaïen.  Canada s’est plainte à Jean-Talon que les vitres de sa vitrine de magasin devaient être réparées.  Jean-Talon lui rétorque que c’est la responsabilité de Canada en vertu du bail.  C’est Canada qui subit des inconvénients que les vitres ne soient pas réparées.  Jean-Talon invoque pourtant cette situation comme cas de défaut.  Manifestement, il s’agit d’un prétexte puisqu’il s’agit d’un défaut de peu d’importance dont seule Canada peut se plaindre.

[89]        Le Tribunal n’a pas à trancher la question de savoir si Canada se plaint à bon droit ou non.  Cependant, le Tribunal estime que ce défaut invoqué par Jean-Talon ne constitue pas un cas où il y a demeure de plein droit au sens des arts. 1597 et 1598 C.c.Q. et, par conséquent, au sens de l’art. 1605 C.c.Q.

d)         Le paiement du loyer en retard de façon répétée

[90]        Ce cas de défaut invoqué par Jean-Talon peut certes être visé par le cas décrit en f) ci-dessus[23].  Cependant, a-t-il été prouvé?

[91]        La preuve révèle que Canada a toujours payé son loyer au début de chaque mois, mais jamais le 1^er du mois, et ce, depuis le début de son bail le 1^er août 2004.  Ainsi, la question se pose donc de savoir si, de ce fait, Canada refuse ou néglige de payer son loyer de manière répétée le premier jour du mois conformément au bail.

[92]        À la lumière de la preuve, le Tribunal ne le croit pas, et ce, pour une raison bien simple.  Cette pratique relative au paiement du loyer a été autorisée par entente entre Canada et Oxford, laquelle est opposable à Jean-Talon comme il fut démontré précédemment : Pâtisserie de Gascogne Inc. c. 4817 Sherbrooke Inc.[24].

[93]        D’ailleurs, ces ententes conclues par Canada avec Oxford sont non seulement opposables à Jean-Talon, mais elles ne pouvaient pas non plus être révoquées par cette dernière sans le consentement de Canada.  Or, cette dernière n’a jamais consenti à révoquer les ententes qu’elle avait conclues avec Oxford[25].

[94]        Sur cette question du paiement du loyer, le Tribunal retient le témoignage de Monsieur Korhani, président de Canada.  Cette pratique a toujours eu cours et a, de surcroît, été autorisée par entente particulière.

[95]        Cette façon de procéder de Canada ne constitue donc pas un cas de défaut ni un cas de demeure de plein droit au sens des arts. 1597, 1598 et 1605 C.c.Q.

[96]        En ce qui concerne l’obligation de fournir des chèques postdatés, le Tribunal croit le témoignage de Monsieur Korhani que Canada en a été dispensée par entente avec Oxford.  Il importe aussi de rappeler que le bail a débuté le 1^er août 2004, soit plus de quatre ans avant l’avis du 4 février 2009.

[97]        Quant au chèque du 4 janvier 2010[26] de 8 472,76 $ qui a été retourné par erreur par la banque de Canada, il s’agit d’une simple erreur qui a été bien expliquée par Monsieur Korhani et qui a été corrigée très rapidement lorsque ce dernier en fut informé.  Il s’agit d’une erreur de peu d’importance qu’aucune stipulation du bail ne peut juridiquement transformer en cas de défaut sérieux permettant la résiliation unilatérale et extrajudiciaire du bail.

[98]        Au contraire, le Tribunal estime, compte tenu de la preuve, qu’il s’agit d’un prétexte qui ébranle les assises des autres cas de défaut invoqués par Jean-Talon.  En effet, il convient de le rappeler, l’obligation d’agir de bonne foi s’applique à toutes les parties au contrat[27].

________________

[99]        Il est admis qu’aucune mise en demeure conforme à l’art. 1605 C.c.Q. n’a été transmise préalablement à Canada, et Jean-Talon n’a pas prouvé que Canada était en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, au moment de l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire du bail et de l’envoi de l’avis de résiliation ipso facto, unilatéral et extrajudiciaire du bail le 4 février 2009.

[100]     En conséquence, malgré les stipulations du bail et compte tenu du caractère impératif de l’art. 1598 C.c.Q.[28], le Tribunal est d’avis que l’avis de résiliation de bail du 4 février 2009 et l’exercice par Jean-Talon du droit à la résiliation extrajudiciaire du bail ne sont pas conformes à l’art. 1605 C.c.Q.  Cet avis est donc inopposable à Canada et l’exercice de ce droit invalide.

[101]     La demande de Jean-Talon que cet avis soit déclaré valide et que le bail soit résilié extrajudiciairement en date du 4 février 2009 sera donc rejetée.

C.           Subsidiairement, le bail devrait-il, en l’espèce, être résilié?

[102]     Vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive, il n’est ni opportun ni utile de se prononcer sur les conclusions subsidiaires de la requête de Jean-Talon compte tenu, notamment, des questions relatives au renouvellement du bail que les parties ont volontairement laissé en suspens et dont le Tribunal n’est pas saisi[29], et puisqu’un jugement sur cette question ne mettrait pas fin à la controverse existant entre les parties.  En effet, ce n’est pas parce que le bail n’aurait pas été résilié qu’il aurait été, par ailleurs, validement renouvelé selon ses termes, ce sur quoi le Tribunal ne peut se prononcer.

[103]     Cependant, si le Tribunal avait à se prononcer sur ces conclusions subsidiaires, il conclurait, à la lumière de la preuve, que les raisons avancées par Canada paraissent justifiées dans les circonstances, et que les défauts invoqués par Jean-Talon n’apparaissent pas suffisamment importants pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

[104]     À tout événement, les conclusions subsidiaires en résiliation judiciaire, énoncées dans la requête réamendée de Jean-Talon, sont incompatibles avec les conclusions déclaratoires relatives à la résiliation extrajudiciaire du bail[30].

VII.         CONCLUSION

[105]     En somme, le Tribunal est d’opinion que l’avis de résiliation extrajudiciaire, daté du 4 février 2009, transmis par Jean-Talon à Canada est inopposable à cette dernière, et l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire du bail est invalide parce qu’ils ne sont pas conformes aux modalités d’exercice de ce droit résultant de l’effet combiné des arts. 1605, 1597, 1598 et 9 du C.c.Q. et de l’art. 51 de la Loi d’interprétation[31].

[106]     Cependant, le Tribunal réserve les droits des parties quant aux questions sur lesquelles elles ont demandé au Tribunal de ne pas se prononcer, et sur lesquelles le Tribunal ne se prononce pas[32].

[107]     Quant aux dépens, il y a lieu, dans les circonstances, de les mitiger compte tenu du caractère inédit de la question tranchée en l’espèce.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[108]     REJETTE la requête de Complex Jean-Talon West Inc.;

[109]     LE TOUT, sans frais.

	__________________________________ GÉRARD DUGRÉ, J.C.S.
Me Lyne Guilbault Gilbert, Séguin
(Procureurs de la demanderesse)
Me Marc E. Barchichat Barchichat & Associés
(Procureurs de la défenderesse)