Paradis Garneau c. Gauthier						2011 QCCS 2620
JM2257    COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			TERREBONNE
N° :		700-17-004780-085
DATE :	15 juillet 2013
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.S.
______________________________________________________________________
DENISE PARADIS GARNEAU
Demanderesse/défenderesse reconventionnelle
c.
NORMAND GAUTHIER
Défendeur/demandeur reconventionnel
DENISE GIRARD
ARMAND PICARD
Défendeurs
et
MUNICIPALITÉ DE SAINT-ADOLPHE-D'HOWARD
OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS D'ARGENTEUIL
Mis en cause
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JUGEMENT RECTIFIÉ
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[1]         ATTENDU que la soussignée a rendu jugement le 27 mai 2011;

[2]         ATTENDU que par lettre du 4 juillet 2013, M^e Isabelle Garneau, notaire, portait à l’attention du Tribunal qu’une erreur dactylographique s’est glissée aux paragraphes [104] et [105] du dispositif du jugement quant au numéro du lot 30-35;

[3]         ATTENDU que l’Officier du bureau de la publicité des droits d’Argenteuil ne peut procéder à la publication du jugement rendu le 27 mai 2011 sur les lots concernés au registre foncier au motif que l’identification du numéro de lot 30-35 est erroné aux paragraphes [104] et [105] du dispositif du jugement;

[4]         ATTENDU que le Tribunal RECTIFIE et MODIFIE en conséquence les para­graphes [104] et [105] des conclusions comme suit :

[104]     DÉCLARE que le droit de passage sur le 30-27 en faveur des lots 30-35 et 30-36 précités en ce qui concerne l'expression : « le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit » n'inclut que le droit d'amarrer une chaloupe ou autre embarcation légère pouvant être transportée à pied seulement, de type pédalo, canot, kayak, planche à voile, dériveur, sans le droit d'y entreposer des équipements nautiques tels que quai, plate-forme ou embarcations de façon prolongée, et sans le droit d'installer un quai ou une plate-forme sur le droit de passage ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[105]     DÉCLARE que sous réserve à ce qui précède, le droit de passage sur le 30-27 en faveur des lots 30-35 et 30 36 précités en ce qui concerne l'expres­sion : « le droit de se baigner dans ledit lac et de se servir de la grève à cet endroit » n'inclut que le droit à la baignade et à l'utilisation de la grève pour les fins de la baignade et de l'amarrage des embarcations ci-haut décrites mais n'inclut pas le droit d'aménager la grève, ni d'y entreposer des équipements nautiques tels que quai, plate-forme ou embarcations de façon prolongée, ni le droit d'installer un quai ou une plate-forme sur le droit de passage ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[99]      ACCUEILLE la requête introductive d'instance;

[100]    REJETTE la demande reconventionnelle;

[101]    DÉCLARE et détermine l'étendue du droit de passage à pied créé sur le lot 30-27 tel que créé en faveur des lots 30-41, 30-42 et 30-43 du rang 1, Canton d'Howard, circonscription foncière d'Argenteuil et libellé comme suit :

« Le vendeur accorde à l'acquéreur, ses successeurs et ayants cause un droit de passage à pied sur la plage portant le numéro vingt-sept des subdivisions officielles du lot originaire numéro trente pour communiquer au Lac Sainte-Marie. »

[102]    DÉCLARE que le droit de passage sur le lot 30-27 en faveur des lots 30-41, 30-42 et 30-43 précités se limite à un droit de passage à pied seulement pour commu­niquer au Lac Sainte-Marie, avec droit à la baignade, sans droit d'amarrer quelque embarcation sur la plage, sauf une chaloupe ou autre embarcation légère pouvant être transportée à pied seulement, de type pédalo, canot, kayak, planche à voile, dériveur, posée sur la grève temporairement lors de la mise à l'eau ou au retour d'une prome­nade sur le lac et sans droit d'utiliser la plage de façon prolongée, de même que sans droit d'y entreposer des équipements nautiques tels que quai, plate-forme ou embar­cations, et sans le droit d'y installer un quai ou une plate-forme tant sur le droit de passage que sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[103]    DÉCLARE et détermine l'étendue du droit de passage créé sur le lot 30-27 en faveur des lots 30-35 et 30-36 du rang 1, Canton d'Howard, circonscription foncière d'Argenteuil et libellé comme suit :

« Le vendeur transporte également à l'acquéreur, ses successeurs ou représentants, en faveur du lot présentement vendu, le droit perpétuel de passage à pieds seulement qu'il a pour communiquer du lot vendu au Lac Sainte-Marie.

Ce droit de passage sera pris sur le lot No. 30-27 dudit cadastre et sera en commun avec tous autres pouvant avoir droit dans ce passage.

Ce droit consiste en ce qui suit; savoir : le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit, et le droit de se baigner dans ledit lac et de se servir de la grève à cet endroit. »

[106]    ORDONNE aux défendeurs, leurs successeurs et représentants de respecter lesdites servitudes;

[107]    ORDONNE à Normand Gauthier d'enlever le quai installé sur le droit de passage du lot 30-27 ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard, dans les trente (30) jours du présent jugement;

[108]    INTERDIT à Normand Gauthier d'amarrer un ponton sur le droit de passage du lot 30-27 ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[109]    ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Argenteuil de publier le présent jugement sur les registres appropriés;

[110]    AVEC DÉPENS tant sur l'action principale que sur la demande reconven­tionnelle.

 

 

 

		__________________________________ Geneviève Marcotte, j.c.s.
Me François Richard
VIDEIRA RICHARD
Procureur de la demanderesse/défenderesse reconventionnelle
Me Mathieu Robillard
MORRISSETTE ROBILLARD
Procureur du défendeur/demandeur reconventionnel
Mme Denise Girard, défenderesse
Non représentée
M. Armand Picard, défendeur
Non représenté (Par défaut)
Dates d’audience:	15, 16 et 17 novembre 2010

 

Paradis Garneau c. Gauthier						2011 QCCS 2620
JM2257    COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			TERREBONNE
N° :		700-17-004780-085
DATE :	27 mai 2011
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.S.
______________________________________________________________________
DENISE PARADIS GARNEAU
Demanderesse/défenderesse reconventionnelle
c.
NORMAND GAUTHIER
Défendeur/demandeur reconventionnel
DENISE GIRARD
ARMAND PICARD
Défendeurs
et
MUNICIPALITÉ DE SAINT-ADOLPHE-D'HOWARD
OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS D'ARGENTEUIL
Mis en cause
______________________________________________________________________
JUGEMENT
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INTRODUCTION

[1]           La demanderesse Denise Paradis Garneau (« Madame Garneau ») détient une propriété en bordure du Lac Sainte-Marie affecté d'un droit de passage en faveur des lots détenus par les trois défendeurs. 

[2]           Elle a initié une requête en jugement déclaratoire et en injonction permanente contre les trois défendeurs après que l'un d'eux, Monsieur Normand Gau­thier, ait installé contre son gré un quai devant le lot affecté du droit de passage et y ait amarré un ponton en juin 2007.

[3]           Elle demande au Tribunal de déterminer l'étendue et l'usage des droits de passage affectant sa propriété.

[4]           Monsieur Normand Gauthier (« Monsieur Gau­thier ») et Madame Denise Girard (« Madame Girard ») ont comparu et pro­duit chacun une défense au dossier.  Le troisième défendeur, Monsieur Armand Picard (« Monsieur Picard »), a fait défaut de compa­raître.

[5]           En début d'audience, Monsieur Gauthier a produit une défense et demande reconventionnelle amendée dans le but de régulariser sa procédure, vu la nature de certains de ses allégués.  Par ses con­clusions, il demande également au Tribunal de préciser la portée de la servitude de passage dont il bénéficie.

LES FAITS

[6]           Le 3 septembre 1975, Madame Garneau acquiert les lots 30-27, 30-44 et 30-45.

[7]           Le lot 30-27 est sujet à un droit de passage à pied en faveur des propriétaires des lots 30-41, 30-42 et 30-43[1].

[8]           Madame Garneau acquiert par la suite deux des trois lots bénéficiant de ce droit de passage, soit les lots 30-42 et 30-43[2].  Le 20 juillet 1988, Monsieur Picard acquiert  le lot 30-41 de son ex-épouse[3]. 

[9]           Le lot 30-41 détenu par Monsieur Picard bénéficie d'un droit de passage à pied sur la plage du lot 30-27 pour communiquer avec le lac.  Il est décrit comme suit à l'acte d'achat :

« Le vendeur accorde à l'acquéreur, ses successeurs et ayants cause un droit de passage à pied sur la plage portant le numéro vingt-sept des subdivisions officielles du lot originaire numéro trente pour communiquer au lac Ste-Marie. »[4]

[Soulignements du Tribunal]

[10]        Le 3 octobre 1989, Monsieur Gauthier achète le lot 30-35, qui bénéficie égale­ment d'un droit de passage à pied sur le lot 30-27 pour communiquer avec le Lac Sainte-Marie, de même qu'un droit d'amarrer une chaloupe, de se baigner et de se servir de la grève.  Ce droit de passage n'est toutefois pas mentionné à l'acte d'achat du lot 30-27[5], tandis qu'il est stipulé ainsi à l'acte d'achat du lot 30-35 :

« b) un droit de passage à pied sur le lot 30-27, tel que décrit dans le titre d'ac­quisition de la venderesse, enregistré sous le numéro 129637, et dans le titre d'acquisition antérieur, enregistré sous le numéro 100763. »[6]

[11]        Les titres 129637 et 100763 incorporés pour référence définissent le droit de passage en ces termes :

1.         Sous le numéro 129637 :

« Le vendeur transporte également à l'acquéreur, ses successeurs ou repré­sentants, en faveur du lot présentement vendu, le droit perpétuel de passage à pieds seulement qu'il a pour communiquer du lot vendu au Lac Ste-Marie. 

Ce droit de passage sera pris sur le lot No. 30-27 dudit cadastre et sera en commun avec tous autres pouvant avoir droit dans ce passage.

Ce droit consiste en ce qui suit; savoir : le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit, et le droit de se baigner dans ledit lac et de se servir de la grève à cet endroit.  »[7]

[Soulignements du Tribunal]

2.         Sous le numéro 100763 :

« Le vendeur accorde également à l'acquéreur, ses successeurs ou repré­sen­tants, en faveur du lot présentement vendu, un droit perpétuel de passage à pieds seulement pour communiquer du lot vendu au Lac Ste-Marie. 

Ce droit de passage sera pris sur le lot No. 30-27 du dit cadastre et sera en commun avec tous autres pouvant avoir droit dans ce passage.

Ce droit consiste en ce qui suit, savoir : le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit, et le droit de se baigner dans le dit lac et de se servir de la grève à cet endroit. »[8]

[Soulignements du Tribunal]

[12]        Le 14 décembre 2002, Madame Girard et Monsieur Renald Boissonneault acquièrent le lot 30-36, qui bénéficie d'un droit de passage à pied sur le lot 30-27, en des termes à peu près identiques à ceux du lot 30-35, tel qu'il apparaît de l'extrait pertinent de l'acte d'achat du lot 30-36 :

 « Le vendeur déclare que l'immeuble n'est l'objet d'aucune servitude à l'excep­tion de cette servitude de passage sur le lot 30-27 donnant accès au Lac Ste-Marie et de cette servitude de passage pour communiquer de l'immeuble au chemin public, tels que créées dans ces actes publiés au bureau de la circons­cription foncière d'Argenteuil sous les numéro 100886. À noter également qu'il est fait mention d'une servitude de passage donnant accès au Lac Ste-Marie tel que mentionnée dans ces actes publiés au susdit bureau sous les numéros 245244, 175358 et 300369. »[9]

[Soulignements du Tribunal]

[13]        L'acte notarié passé publié sous le numéro 100886 auquel réfère la définition prévoit :

« Le vendeur accorde également à l'acquéreur, ses successeurs ou représen­tants, en faveur du lot No. 30-36, un droit perpétuel de passage à pieds seu­lement pour communiquer du dit lot au Lac Ste-Marie.

Ce droit de passage sera pris sur le lot No. 30-27 du dit cadastre et sera en commun avec tous autres pouvant avoir droit dans ce passage. 

Ce droit con­siste en ce qui suit, savoir : le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit, et le droit de se baigner dans le dit lac et de se servir de la grève à cet endroit. »[10]

[Soulignements du Tribunal]

[14]        Le 24 février 2006, Madame Girard rachète la moitié indivise de Monsieur Bois­sonneault dans le lot 30-36[11].

[15]        Le Tribunal constate que lorsque Madame Garneau a acquis le lot 30-27 en  septembre 1975, les servitudes établies en faveur des lots 30-35 et 30-36 ne figuraient pas à l'acte d'achat[12].  Elles n'ont été indexées au registre foncier que par la suite, soit en 1990 en ce qui concerne le lot 30-35 et en 2002, pour le lot 30-36.

[16]        Madame Garneau ne conteste toutefois pas l'existence de ces servitudes, depuis qu'elle a pris connaissance des indexa­tions du registre foncier en 2002.   

[17]        Tout en reconnaissant l'existence des servitudes établies en faveur des trois défendeurs, elle demande néanmoins au Tribunal d'en définir la portée, en précisant l'usage permis pour chacun et de déter­miner notamment si leur droit de passage in­clut :

1.         Le droit ou non d'y installer un quai sur le droit de passage ou sur son prolongement dans le littoral du lac;

2.         Le droit d'amarrer un autre type d'embarcation que la chaloupe men­tionnée à la servitude.

LES TÉMOINS

[18]        Madame Garneau et ses deux enfants Isabelle et Alexandre ont témoigné pour la demande.  Madame Garneau a également assigné la directrice du service d'urba­nisme de la Municipalité de Saint-Adolphe-d'Howard, Madame Julie Lafontaine, pour qu'elle témoigne sur l'installation du quai de Monsieur Gauthier, la réglementation muni­cipale applicable relativement aux quais, les avis émis par la munici­palité à l'endroit de Monsieur Gauthier, ainsi que sur le jugement rendu contre lui et l'amende imposée.

[19]        Les trois défendeurs ont témoigné en défense, y incluant Monsieur Picard, malgré son défaut de comparution.  Monsieur Gauthier l'a assigné dans le cadre de sa preuve et a également fait témoigner sa propre ex-épouse, Madame Bellemare.

HISTORIQUE D'INSTALLATION DES PLATES-FORMES ET/OU QUAI

[20]        La preuve est plutôt imprécise et quelque peu contradictoire quant aux dates d'installation des différentes plates-formes sur le droit de passage et leurs dimensions.

Monsieur Picard

[21]        Selon Monsieur Picard, c'est vers la fin des années 70 ou au début des années 80 qu'il installe sur la grève, devant le droit de passage, une plate-forme de bois non fixe munie d'un flotteur à son extrémité[13].  Son ex-épouse détient alors le lot 30-41 qu'elle lui cède en 1988.

[22]        Il affirme avoir installé une première plate-forme à la sugges­tion de l'époux de Madame Garneau qui ne souhaitait pas le voir utiliser son quai. 

[23]        Madame Garneau s'est objectée en cours d'audience à ce que Monsieur Picard relate les propos de Monsieur Garneau pour justifier l'installation de la première plate-forme, au motif qu'ils constituent du ouï-dire. 

[24]        Monsieur Garneau n'est pas en mesure d'être contre-interrogé à l'au­dience puisqu'il souffre d'Alzheimer et le jugement recon­naissant son inaptitude a été déposé en preuve[14].   

[25]        L'objection a été prise sous réserve à l'audience.  Le Tribunal estime qu'il y a lieu de la rejeter.  D'une part, ce témoignage ne visait pas à établir la véracité des propos rapportés mais avait plutôt pour but d'expliquer les circonstances de l'installation de la plate-forme qui s'en est suivie[15].  D'autre part, peu importe les raisons qui aient pu motiver l'installation du quai Picard, elles revêtent peu de pertinence puisque Madame Garneau admet avoir elle-même toléré la présence de la plate-forme par la suite. 

[26]        De toute façon, ni l'invitation de Monsieur Garneau qui n'était pas propriétaire du lot 30-27, ni la tolérance de Madame Garneau par suite de l'installation ne confèrent quelque droit réel au défendeur Picard[16].  Le Tribunal aura l'occasion d'y revenir plus loin dans son analyse.

[27]         Selon Madame Garneau, la plate-forme d'origine a été retirée de l'eau pendant plusieurs années, avant qu'une nouvelle plate-forme munie de flotteurs ne soit mise en place en 1985, puis retirée en 1990[17]. 

[28]        Madame Garneau a reproché à Monsieur Picard de ne pas l'avoir consultée au préalable avant d'installer une nouvelle plate-forme mesurant 6 pieds de largeur par 7 pieds de longueur qu'il a prolongée d'une passerelle de 3 pieds de largeur.  Monsieur Picard reconnaît avoir cessé d'utiliser cette deuxième plate-forme en 1990.

Monsieur Gauthier

[29]        La deuxième plate-forme de Monsieur Picard était en place lorsque Monsieur Gauthier a acquis le lot 30-35 en 1989.  Les membres de sa famille l'ont utilisée pour amarrer leur propre pédalo, à côté de celui de Monsieur Picard. 

[30]        En 2000, Monsieur Gauthier soutient avoir repris la plate-forme abandonnée par Mon­sieur Picard dix ans plus tôt et l'avoir réinstallée, en la prolongeant d'une section de 20 pieds, pour la rendre « plus accessible » aux embarcations.

[31]        Selon Monsieur Gauthier, cette nouvelle plate-forme améliorée est demeurée sur les lieux durant deux ans, avant d'être remisée sur le droit de passage en 2002. 

[32]        En 2003, Monsieur Gauthier a réinstallé bout à bout la plate-forme d'origine[18] et  la deuxième plate-forme[19].  L'arrangement de fortune n'a toutefois résisté qu'une sai­son, avant d'être emporté par les glaces au printemps 2004. 

[33]        Monsieur Gauthier a récupéré les débris qu'il a entreposés sur le droit de passage jusqu'en 2007, avant d'installer un quai neuf comportant deux sections de 16 pieds, et d'y amarrer un ponton, sans autre avis ni permis de la Ville et malgré l'oppo­sition de Madame Garneau.

Madame Girard

[34]        Madame Girard n'a pas installé de plate-forme puisqu'elle profite depuis son arri­vée du quai de son frère, voisin de Madame Garneau. 

HISTORIQUE D'UTILISATION DES EMBARCATIONS

Monsieur Picard

[35]        Entre 1982 et 1992, Monsieur Picard utilise un dériveur de 12 pieds de longueur par 40 pouces de largeur, qu'il amarre occasionnellement aux plates-formes. 

[36]        En 1984, il acquiert une chaloupe en aluminium de même dimension que le dériveur.

[37]         À l'époque, Madame Garneau lui signale qu'il n'a pas le droit d'utiliser deux embarcations.  Même s'il promet de se débarrasser du dériveur, il ne le fait pas et entre­pose ses deux embarcations sur le droit de passage.

[38]        En aucun temps toutefois, il n'amarre la chaloupe à la plate-forme.  Il la retourne plutôt à l'envers sur la grève lorsqu'il ne l'utilise pas, pour éviter qu'elle ne se rem­plisse d'eau. 

[39]        En 1990, lorsqu'il cesse d'utiliser la plate-forme, il acquiert une troisième embar­cation, soit un pédalo jaune, qu'il utilise jusqu'en 1996 et entrepose par la suite sur le droit de passage, avant de le démanteler.

Monsieur Gauthier

[40]        Les membres de sa famille utilisent un pédalo à compter de leur arrivée en 1989 jusqu'en 1994.  Par la suite, ils empruntent occa­sionnellement la chaloupe de Monsieur Picard ou celle d'un voisin, qu'ils amarrent à la plate-forme de Monsieur Picard. 

[41]        Il faut rappeler que Mon­sieur Picard a, de son côté, témoigné avoir remisé la deuxième plate-forme à compter de 1990, de sorte que sa plate-forme ne peut depuis avoir servi à amarrer le pédalo des Gauthier. 

Madame Girard

[42]        Madame Girard possède un pédalo qu'elle remise pour la première fois sur le droit de passage à la fin de l'été 2010, quelques mois avant l'audience, à l'endroit où Monsieur Picard entreposait autrefois son dériveur.  

AUTRES UTILISATIONS DES DÉFENDEURS

[43]        Au-delà de l'installation du quai de Monsieur Gauthier et de l'amarrage du ponton, Madame Garneau reproche aux défendeurs Picard et Gauthier d'avoir abusé du droit de passage, notamment en exécutant des travaux pour nettoyer le fond du lac et la grève sans son autorisation.

[44]        Entre 1982 et 1984, Monsieur Picard admet avoir tenté de nettoyer le fond de vase du lac, sans succès à l'aide d'une petite pelle mécanique, sans l'autorisation préa­lable de Madame Garneau ou de la Ville. 

[45]        Bien qu'il affirme avoir regretté ce geste, il a repris des travaux semblables vers 1992-1993, cette fois avec l'aide et l'équipe­ment de Monsieur Gauthier.

[46]        Il admet que Madame Garneau les aurait alors surpris en train d'enlever la boue du lac pour la déposer sur la grève et leur aurait exprimé son désac­cord. 

[47]        L'ex-épouse de Monsieur Gauthier, Madame Bellemare, admet qu'ils ont enlevé la boue du fond de lac.  Monsieur Gauthier affirme toutefois que les travaux ne visaient qu'à retirer la végé­tation en surface et à gratter la grève avec la pelle pour la nettoyer. Contrairement à Monsieur Picard, Monsieur Gauthier et son ex-épouse soutiennent que Madame Gar­neau ne leur aurait pas alors manifesté d'opposition lors des travaux . 

INSTALLATION DU NOUVEAU QUAI ET AMARRAGE DU PONTON

[48]        En juin 2007, Madame Garneau surprend Monsieur Gauthier en train de discuter avec un de ses amis de l'installation prochaine d'un quai et de l'achat d'un ponton.  Elle verbalise son opposition sur-le-champ et se rend à l'hôtel de ville pour dénoncer les intentions de Monsieur Gauthier.

[49]        Elle y recueille la carte d'un inspecteur du service d'urbanisme et l'informa­tion pertinente sur la réglementation en vigueur en matière d'installation de quais.  Elle remet la carte de l'inspecteur à Mon­sieur Gauthier, en lui rappelant qu'elle s'oppose à sa démarche et qu'il a l'obligation d'obtenir l'auto­risation préalable de la ville, ce qu'il ne fait pas.

[50]        Deux semaines plus tard, le quai comportant deux sections de 16 pieds chacune est installé.  Quinze jours plus tard, un ponton de 20 pieds y est amarré.

[51]        En juillet 2007, la municipalité transmet un avis préalable à Monsieur Gauthier[20].  En août 2007, elle lui envoie un avis d'infraction[21].

[52]        En décembre 2008, Monsieur Gauthier est condamné par défaut et se voit imposé une amende.  Malgré cela, il réinstalle son quai à l'été 2009 et con­tinue d'y amarrer le ponton, qu'il amène à l'eau avec sa remorque par la descente muni­cipale.

[53]        Jusqu'à l'été 2009, il entrepose le quai sur le droit de passage pendant l'hiver.  À compter de 2009, il laisse le quai à l'eau en permanence.  Ainsi, lorsqu'à l'automne 2010, la  directrice du service d'urba­nisme de la municipalité se rend sur les lieux à la veille de l'audience, elle constate que le quai est toujours à l'eau. 

[54]        Au-delà du fait que le quai a été installé sans permis, Madame Lafontaine signale qu'il contrevient en toute vraisemblance aux articles 145 et 146 du Règle­ment de zonage numéro 634 (« Règlement de zonage »)[22] adopté en juin 2007 et qui a remplacé un premier règlement régissant l'installation de quais adopté en juin 1998[23].

QUESTIONS EN LITIGE

[55]        Le Tribunal est appelé à trancher les questions suivantes :

1.      Chacune des servitudes affectant le lot 30-27 comprend-elle le droit d'installer un quai, d'amarrer un ponton ou d'entreposer des équipements nautiques, tels un quai, une plate-forme ou une embarcation de plaisance?   

2.       Y a-t-il lieu pour le Tribunal de préciser davantage la portée des servitudes?

ANALYSE

1.   Chacune des servitudes affectant le lot 30-27 comprend-elle le droit d'ins­taller un quai, d'amarrer un ponton ou d'entreposer des équipe­ments nau­tiques, tels un quai, une plate-forme ou une embarcation de plaisance?   

Position des parties

[56]        Madame Garneau soutient que les servitudes doivent se limiter à ce qui est litté­ralement stipulé aux actes les créant.  Ces actes prévoient un droit de passage à pied seulement pour le lot 30-41[24] pour communiquer avec le Lac Sainte-Marie, tandis qu'en ce qui concerne les lots 30-35 et 30-36, ce droit de passage à pied est bonifié d'un droit d'amarrer une chaloupe, de se baigner et de se servir de la grève. 

[57]        Monsieur Gauthier plaide pour sa part qu'il faut interpréter largement les actes, de façon à donner un sens aux droits conférés par la servitude.  Selon lui, le droit de se servir de la grève inclut nécessairement la possibilité d'un usage sportif ou récréatif par le biais d'em­barcations de plaisance comme le ponton, de même que l'installation d'un quai pour y amarrer ces embarcations.  Il soumet que le droit d'amarrer une chaloupe doit être interprété largement en y incluant toute embarcation de plaisance au sens donné par la Loi de 2001 sur la marine marchande du Canada[25], du moment que l'em­barcation est autorisée à naviguer sur le lac.    

[58]        Il affirme que même si la réglemen­tation actuelle ne permet pas l'installation d'un quai à l'endroit où il a installé le sien, il devrait pouvoir bénéficier de droits acquis grâce aux plates-formes installées au fil des années par Monsieur Picard avant l'entrée en vigueur de la réglementation municipale régissant les quais et plates-formes.

[59]        En ce qui concerne le droit d'entreposage, Monsieur Gauthier plaide que la confi­guration des lieux conjuguée au texte de la servitude doit mener le Tribunal à conclure que le droit de passage inclut le droit accessoire d'y entreposer certains équi­pements nautiques qui ne peuvent être raisonnablement amenés à l'eau, puisqu'un tel entrepo­sage est nécessaire.

[60]        Madame Girard souhaite que le droit de passage en faveur du lot 30-36 soit également reconnu comme incluant le droit d'installer un quai ou une plate-forme, même si elle n'en a jamais personnellement installé.  Elle ajoute que Mon­sieur Gauthier lui a promis de lui permettre d'utiliser son quai.

[61]        Aux arguments soulevés en défense, Madame Garneau répond que le seul fait que les parties interprètent différemment l'étendue du droit de passage ne permet pas de conclure qu'il y a ambiguïté nécessitant l'interprétation du Tribunal. 

[62]        Elle ajoute qu'il n'y a pas lieu de remplacer le terme « chaloupe » dans le texte de la servitude par un terme de portée plus large pour avantager les défendeurs. 

[63]        Elle rappelle que les bateaux à moteur existaient au moment où l'acte de servi­tude a été créé et que, malgré cela, l'acte ne précise que le droit d'amarrer une cha­loupe. 

[64]        Selon elle, le choix de la chaloupe s'inscrit dans le sens des autres droits con­férés par la servitude, soit le droit de passage à pied, celui de se servir de la grève et de se baigner, lesquels sont susceptibles d'être com­promis par l'ins­tallation d'un quai et du ponton de Monsieur Gauthier. 

[65]        Elle plaide finalement l'aggravation du fonds servant découlant de l'installation du quai et des agissements des défen­deurs, qui ont effectué des travaux d'aménagement sur la grève sans son autorisation.

Principes de droit applicables

[66]        Dans la mesure où les actes créant les servitudes sont antérieurs à 1994, ce sont les dispositions du Code civil du Bas Canada qui doivent guider le Tribunal dans son analyse. 

 

 

 

[67]        L'article 545 C.c.B.c. prévoit que l'usage et l'étendue des servitudes se déter­minent d'après le titre qui les constitue.  Par ailleurs, tant sous le Code civil du Bas Canada[26] que sous le Code civil du Québec[27], nulle servi­tude ne peut s'établir sans titre et la posses­sion, même immémoriale, ne suffit pas à en conférer l'existence.   

[68]        C'est ce que souligne le juge Clément Trudel dans l'affaire Painchaud c. O'Connor[28], dans le cadre d'une dispute portant sur le droit d'amarrer un quai sur un muret de béton situé dans l'assiette du droit de passage, à l'extrait suivant :

« [23]  Autant sous le Code civil du Québec que sous le Code civil du Bas-Canada, nulle servitude ne peut s'établir sans titre et la possession, même immé­moriale, ne suffit pas à cet effet (C.c.Q. 1181, C.c.B.C. 549), les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne pouvant fonder la possession (C.c.Q. 924, C.c.B.C. 549 et 2196). Il s'ensuit que le passage lui-même ne peut s'acquérir par prescription. Toutefois, l'assiette de la servitude et son mode d'exercice le peuvent par prescription trentenaire sous l'ancien code et par prescription décen­nale en raison de l'article 2917 C.c.Q. »[29]

[69]        Le juge Trudel rappelle également dans ce jugement que le deuxième alinéa de l'article 1177 C.c.Q.[30] ne doit pas servir à étendre ou légaliser les usages qu'ont pu faire les déten­teurs de la servitude au cours des années, au-delà de ce qui est spécifi­quement prévu à l'acte constitutif, sous prétexte qu'il s'agit d'un usage néces­saire[31].

 

 

[70]        Il souligne la nécessité d'interpréter la servitude de manière restrictive puis­qu'il s'agit d'un démembrement du droit de propriété[32].  Ainsi, dans la mesure où l'acte constitutif de la servitude est clair, il faut s'y rapporter avant d'aborder tout autre moyen d'in­terprétation puisque : « C'est d'abord le texte établissant la servitude qui dicte les droits des parties. »[33]

[71]        En ce qui concerne la tolérance ou l'autorisation accordée au bénéficiaire du droit de passage, en l'absence d'un titre lui conférant de tels droits, elle s'avère au mieux un engagement personnel et ne constitue pas une extension du droit réel[34].

[72]        Il existe une abondante jurisprudence susceptible de guider le Tribunal sur la portée d'actes de servitude rédigés en termes semblables à ceux qui sont sous étude, notam­ment en ce qui concerne les limitations d'une servitude de passage à pied servant à communiquer avec un lac, le droit d'installer un quai ou d'amarrer des embar­cations à la plage, ou d'y entreposer des objets[35].

[73]        En l'absence de référence précise dans le texte de la servitude, les tribunaux refusent généralement d'inclure au droit de passage et d'accès à un lac, le droit d'y installer ou déposer des objets, d'y séjourner, d'y ancrer un quai ou des embarcations et d'utiliser la rive comme un propriétaire[36].

[74]        Récemment, dans l'arrêt Deschênes c. Gallant[37], la Cour d'appel rappelait qu'une servitude de passage à pied seulement ne permet pas d'amarrer une embar­cation légère sur la plage sauf de manière temporaire, lors de la mise à l'eau ou au retour d'une promenade, puisque ses termes ne donnent pas le droit d'utiliser la plage de façon prolongée. 

[75]        Dans ce cas, le droit de passage stipulé à l'acte constitutif précisait à l'origine à la fois un droit de passage à pied seulement pour communiquer au rivage du lac et un droit à la plage.  La description de la servitude avait toutefois été écourtée au fil des actes passés pour ne plus référer qu'à une servitude de passage à pied seulement pour commu­niquer au rivage du lac. 

[76]        S'exprimant pour la Cour, le juge Jacques Chamberland précisait ce qui suit :

« [66]    En ce qui concerne le droit d'accoster une embarcation, le juge de première instance explique que, s'agissant d'une servitude de passage « à pied seulement », il ne saurait être question pour l'intimé de transporter des embar­cations lourdes dont la mise à l'eau nécessite un véhicule avec remorque; partant, il ne saurait être question d'ordonner au propriétaire du fonds servant de permettre à l'intimé d'amarrer une telle embarcation, ni sur la plage ni dans la partie du lac visée par le bail hydrique qui se situe dans le prolongement de la servitude dans le lac.

[67]       Je suis d'accord avec cette analyse et l'appelant incident ne me convainc pas d'une erreur justifiant l'intervention de la Cour.

[68]       En ce qui concerne les embarcations légères, qui peuvent être trans­portées « à pied seulement », le juge de première instance n'en traite pas. Il est clair, selon moi, que l'appelant ne saurait avoir le droit d'amarrer une telle embarcation sur la plage, sauf temporairement lors de la mise à l'eau ou au retour d'une promenade sur le lac, puisque, faut-il le répéter, la servitude dont il bénéficie ne lui donne pas le droit d'utiliser la plage de façon prolongée. »[38]

[Soulignements du Tribunal]

[77]        Finalement, la jurisprudence reconnaît que le Tribunal n'a pas à aller au-delà du texte de l'acte pour stipuler le droit de naviguer lorsqu'il est en présence d'un lac navigable et flottable qui n'appartient pas aux propriétaires rive­rains, puisque  l'article 920 C.c.Q.[39] déter­mine le cadre général des droits d'accès aux cours d'eau et aux lacs[40].

Application des principes aux faits

[78]        À la lumière de l'analyse jurisprudentielle qui précède et du texte de l'acte de servitude stipulé au bénéfice du lot 30-41, le Tribunal estime que le droit de passage à pied qui y est prévu se limite à un droit d'accès au lac, sans droit d'amarrer quelque embar­cation sur la plage, sauf temporairement lors de la mise à l'eau ou au retour d'une promenade sur le lac.  Il ne comporte pas le droit d'utiliser la plage de façon prolongée ni d'y entre­poser des objets, incluant des équipements nautiques, plates-formes, quais ou embarcations[41]. 

[79]        Le droit de passage à pied seulement n'inclut pas le droit d'ins­taller un quai, et ce, bien que l'usage d'embarcations et de plates-formes ait pu ou non être toléré par Madame Garneau sur une base intermittente pendant 30 ans.  En l'absence de titre à cet effet, ni la tolérance ni l'autorisation ne lui confèrent quelque droit réel[42].

[80]        En ce qui concerne le droit de passage à pied en faveur des lots 30-35 et 30-36, sa portée est plus large, puisqu'il est assorti du droit d'amarrer une chaloupe, de se baigner et de se servir de la grève.

[81]        De l'avis du Tribunal et à la lumière de l'analyse jurisprudentielle qui précède, le droit d'amener une chaloupe inclut uniquement le droit d'amarrer une embarcation légère de même type, soit un pédalo, un canot, un kayak, une planche à voile, un déri­veur, qui ne néces­sitent pas l'emploi d'une remorque. Il exclut donc le droit d'utiliser des embarcations lourdes qui nécessitent l'em­ploi d'une remorque pour la mise à l'eau, tel le ponton de Monsieur Gau­thier. 

[82]        Le Tribunal rejette ainsi la suggestion de Monsieur Gauthier de remplacer le terme « chaloupe » par « embarcation de plaisance » au sens de la Loi de 2001 sur la marine mar­chande du Canada[43]. 

[83]        Le Tribunal ne retient pas l'argument voulant qu'il faille étendre la portée de la servitude et permettre l'installation d'un quai et d'embarcations lourdes au motif que la navigation ne pourra être exercée de façon sécu­ritaire si on limite la portée du droit d'amarrer une chaloupe aux embarcations légères définies plus haut.

[84]        D'ailleurs dans l'affaire Deschênes précitée[44] où un droit d'accès au Lac L'Achi­gan était en cause, la Cour d'appel n'y a pas vu l'occasion d'élargir la portée de la servitude aux plus grosses embarcations, bien que les dimensions et le trafic de navi­gation du Lac L'Achigan excèdent ceux du Lac Sainte-Marie.  

[85]        D'ailleurs, à l'instar du raisonnement de la Cour supérieure dans l'affaire Dupré c. Denholm-Meyer[45] et considérant l'article 920 C.c.Q., le Tribu­nal n'est pas requis de sti­puler le droit de naviguer à la servitude[46].

[86]        Le Tribunal juge qu'il n'y a pas non plus lieu d'élargir la portée du texte créatif de la servitude pour ajouter le droit d'installer un quai.  L'installation d'un quai ne s'inscrit pas dans la logique d'un droit de passage à pied seulement, où seule l'embar­cation légère est permise.  Celle-ci doit pouvoir être retirée aisément de l'eau et trans­portée à pied.  Elle peut également être amarrée à la plage. 

[87]        Le Tribunal estime par ailleurs que l'installation d'un quai n'est pas complé­mentaire ou accessoire au droit d'amarrer une chaloupe, ni au droit de baignade ou au droit d'utiliser la grève. 

[88]        De plus, le Tribunal signale qu'il aurait difficilement pu lire dans le texte de servitude un droit allant à l'encontre de la réglemen­tation municipale et de la loi[47]. 

[89]        D'une part, l'article 145 du Règlement de zonage[48] interdit que plus d'un quai soit installé par terrain, tandis que l'article 146[49] exige une largeur minimale de 30 mètres pour le terrain riverain desservi par un quai et impose que ce quai soit situé à plus de 5 mètres de la ligne de terrain[50].  Or, en l'espèce, le lot 30-27 affecté du droit de passage ne mesure que 20 pieds de large[51], soit environ 6 mètres, de sorte que la dis­tance minimale exigée par la Municipalité ne peut être respec­tée. 

[90]        Monsieur Gauthier réplique qu'il bénéficie de droits acquis par Monsieur Picard avant l'entrée en vigueur de la réglementation municipale qui régit l'installation de quais. 

[91]        La doctrine et la jurisprudence exigent de celui qui veut se prévaloir de droits acquis qu'il démontre un usage continu antérieur à l'entrée en vigueur de la régle­men­tation[52]. Or, une lecture sommaire du Règlement n^o 446 adopté en 1998, soit l'ancêtre du règlement en vigueur depuis 2007, laisse entrevoir que l'ins­tallation d'un quai dans le droit de pas­sage ou son prolongement était vraisem­blablement prohibée dès 1998. À l'époque, aucune plate-forme n'était en place, puisque la preuve révèle qu'entre 1990 et 2000 Monsieur Picard a cessé d'utiliser son qui. Aucune plate-forme n'était par ailleurs en place entre 2004 et l'adoption de la nouvelle réglementation en juin 2007. 

[92]        Finalement, le Tribunal constate que le Règlement sur le domaine hydrique de l'état[53] n'est d'aucune utilité au défendeur Gauthier.  Son article 2 prévoit la nécessité pour celui qui souhaite installer une plate-forme en front d'une propriété d'un terrain riverain au domaine hydrique qu'il obtienne, en sus de l'autorisation du proprié­taire du terrain, l'autorisation du ministre pour occuper gratuitement la partie du domaine hydrique sur laquelle il souhaite l'installation[54].  Or ici, Monsieur Gauthier ne respecte pas ces conditions puisqu'il n'a pas obtenu la permission de Madame Gar­neau, qui s'oppose catégoriquement à la présence du quai, non plus que la permission du ministre. 

[93]        En ce qui concerne le droit d'entreposage, à la lumière du raisonnement de la Cour d'appel dans Deschênes précité[55] et de celui de la Cour supérieure dans Vosniades c. Baillargeon[56], le Tribunal est d'avis que le droit de se servir de la grève n'entraîne pas le droit d'entreposer des équipements nautiques que souhaite voir recon­naître les défendeurs Gauthier et Girard.

[94]        Finalement, en ce qui concerne les travaux d'aménagement des lieux, qu'il s'agisse d'enlever la boue ou la végétation comme les défendeurs se sont permis de faire par le passé, le Tribunal estime que ni le droit de passage à pied, ni le droit d'amarrer une chaloupe ou autre embarcation légère de même type, ni le droit de se baigner ou de se servir de la grève n'incluent directement ou indirectement le droit de faire de tels travaux, lesquels travaux sont suscep­tibles d'aggraver le fond. 

2.    Y a-t-il lieu pour le Tribunal de préciser davantage la portée des servi­tudes?

[95]        À la lumière de l'analyse qui précède, le Tribunal juge qu'il est opportun de pré­ciser la portée des servitudes en rendant certaines ordonnances.

[96]        En ce qui concerne le droit de passage en faveur du lot 30-41, il y a lieu de déclarer que ce droit se limite à un droit de passage à pied seulement pour commu­niquer au Lac Sainte-Marie, avec droit à la baignade, sans droit d'amarrer quelque embar­cation sur la plage, sauf une embarcation légère pouvant être transportée à pied seulement, et posée sur la grève temporairement lors de la mise à l'eau ou au retour d'une promenade sur le lac.  Il ne comporte pas le droit d'utiliser la plage de façon prolongée, ni le droit d'entreposer des équipements nautiques, ou d'installer un quai ou une plate-forme, et ce, tant sur le droit de passage que sur son prolongement. 

[97]        En ce qui concerne les lots 30-35 et 30-36, le Tribunal estime qu'il y a lieu de préciser que le droit perpétuel de passage à pied établi en leur faveur pour commu­niquer au Lac Sainte-Marie inclut un droit d'accès au lac, ainsi qu'un droit d'amarrer une chaloupe ou toute autre embarcation légère pou­vant être transportée à pied seulement, de type pédalo, canot, kayak, planche à voile, dériveur.  Il est assorti d'un droit à la baignade et d'un droit de se servir de la grève sans pour autant conférer le droit d'aménager la grève, d'y entreposer équipements nautiques de façon prolongée ou d'installer un quai ou une plate-forme tant sur le droit de passage que sur son prolon­gement. 

[98]        Finalement, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu pour le Tribunal d'ordonner au défendeur Gauthier d'enlever le quai installé illégalement en juin 2007.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[99]        ACCUEILLE la requête introductive d'instance;

[100]     REJETTE la demande reconventionnelle;

[101]     DÉCLARE et détermine l'étendue du droit de passage à pied créé sur le lot 30-27 tel que créé en faveur des lots 30-41, 30-42 et 30-43 du rang 1, Canton d'Howard, circonscription foncière d'Argenteuil et libellé comme suit :

« Le vendeur accorde à l'acquéreur, ses successeurs et ayants cause un droit de passage à pied sur la plage portant le numéro vingt-sept des subdivisions officielles du lot originaire numéro trente pour communiquer au Lac Sainte-Marie. »

[102]     DÉCLARE que le droit de passage sur le lot 30-27 en faveur des lots 30-41, 30-42 et 30-43 précités se limite à un droit de passage à pied seulement pour commu­niquer au Lac Sainte-Marie, avec droit à la baignade, sans droit d'amarrer quelque embar­cation sur la plage, sauf une chaloupe ou autre embarcation légère pouvant être transportée à pied seulement, de type pédalo, canot, kayak, planche à voile, dériveur, posée sur la grève tempo­rairement lors de la mise à l'eau ou au retour d'une prome­nade sur le lac et sans droit d'utiliser la plage de façon prolongée, de même que sans droit d'y entreposer des équipements nautiques tels que quai, plate-forme ou embar­cations, et sans le droit d'y installer un quai ou une plate-forme tant sur le droit de passage que sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[103]     DÉCLARE et détermine l'étendue du droit de passage créé sur le lot 30-27 en faveur des lots 30-35 et 30-36 du rang 1, Canton d'Howard, circonscription foncière d'Argenteuil et libellé comme suit :

« Le vendeur transporte également à l'acquéreur, ses successeurs ou repré­sentants, en faveur du lot présentement vendu, le droit perpétuel de passage à pieds seulement qu'il a pour communiquer du lot vendu au Lac Sainte-Marie.

Ce droit de passage sera pris sur le lot No. 30-27 dudit cadastre et sera en commun avec tous autres pouvant avoir droit dans ce passage.

Ce droit consiste en ce qui suit; savoir : le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit, et le droit de se baigner dans ledit lac et de se servir de la grève à cet endroit. »

[104]     DÉCLARE que le droit de passage sur le 30-27 en faveur des lots 35-35 et 30-36 précités en ce qui concerne l'expression : « le droit d'y amarrer une chaloupe à cet endroit » n'inclut que le droit d'amarrer une chaloupe ou autre embarcation légère pouvant être transportée à pied seulement, de type pédalo, canot, kayak, planche à voile, dériveur, sans le droit d'y entre­poser des équipements nautiques tels que quai, plate-forme ou embarcations de façon prolon­gée, et sans le droit d'installer un quai ou une plate-forme sur le droit de passage ou sur son prolon­gement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[105]     DÉCLARE que sous réserve à ce qui précède, le droit de passage sur le 30-27 en faveur des lots 35-35 et 30-36 précités en ce qui concerne l'expression : « le droit de se baigner dans ledit lac et de se servir de la grève à cet endroit » n'inclut que le droit à la baignade et à l'utilisation de la grève pour les fins de la baignade et de l'amarrage des embarcations ci-haut décrites mais n'inclut pas le droit d'aména­ger la grève, ni d'y entreposer des équipements nautiques tels que quai, plate-forme ou embarcations de façon prolongée, ni le droit d'installer un quai ou une plate-forme sur le droit de passage ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[106]     ORDONNE aux défendeurs, leurs successeurs et représentants de respecter lesdites servitudes;

[107]     ORDONNE à Normand Gauthier d'enlever le quai installé sur le droit de passage du lot 30-27 ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard, dans les trente (30) jours du présent juge­ment;

[108]     INTERDIT à Normand Gauthier d'amarrer un ponton sur le droit de passage du lot 30-27 ou sur son prolongement sur le littoral du Lac Sainte-Marie, à Saint-Adolphe-d'Howard;

[109]     ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Argenteuil de publier le présent jugement sur les registres appropriés;

[110]     AVEC DÉPENS tant sur l'action principale que sur la demande reconven­tionnelle.

 

 

		__________________________________ Geneviève Marcotte, j.c.s.
Me François Richard
VIDEIRA RICHARD
Procureur de la demanderesse/défenderesse reconventionnelle
Me Mathieu Robillard
MORRISSETTE ROBILLARD
Procureur du défendeur/demandeur reconventionnel
Mme Denise Girard, défenderesse
Non représentée
M. Armand Picard, défendeur
Non représenté (Par défaut)
Dates d’audience:	15, 16 et 17 novembre 2010