| COUR D'APPEL |
| CANADA |
| PROVINCE DE QUÉBEC |
|
GREFFE DE |
MONTRÉAL |
| N° : | 500-09-009167-008 |
| (500-05-053196-992) |
| DATE : | 1er MAI 2002 |
| CORAM: | LES HONORABLES |
MICHEL PROULX J.C.A. MORRIS J. FISH J.C.A. RENÉ LETARTE J.C.A. (AD HOC) |
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LES PLACEMENTS FAVO |
| APPELANTE - Intimée |
| c. |
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9012-5642 QUÉBEC INC. (QUALIPAK), |
| INTIMÉE - Requérante |
| ARRÊT |
1. LA COUR;- Statuant séance tenante sur le pourvoi de l'appelante contre un jugement rendu le 22 décembre 1999, par la Cour supérieure, district de Montréal (l'Honorable Pierre Viau), accueillant une requête pour jugement déclaratoire;
2. Le premier juge accueille une requête pour jugement déclaratoire et déclare (1) «bonne et valable» l'option de renouvellement (prévue dans un bail commercial) exercée par l'intimée et (2) que le bail a plein effet et lie les parties pour une période de cinq ans à compter du premier mars 2000, au taux de 2,85$ le pied carré, le tout avec dépens.
3. La question que soulève ce pourvoi consiste à déterminer si l'option de renouvellement a validement été exercée par l'intimée.
Les faits pertinents en regard des clauses du bail
4. Les parties sont liées par un bail commercial d'une durée fixe de cinq ans. Y est stipulée une clause d'option de renouvellement pour une période additionnelle de cinq ans à la discrétion du locataire (l'intimée).
5. Le bail expire le 28 février 2000. Pour exercer cette option, l'intimée doit envoyer au locateur (l'appelante) un avis au moins six mois avant l'expiration du bail, soit le 28 août 1999. C'est l'article 3B du bail qui stipule le délai:
3B - Option
Provided the Lessee is not in default under the terms of the Lease the Lessee shall have one option to renew this Lease and then current market rate but such rate in any event shall not exceed $2.85 par square foot. The Lessee must send the Lessor written notice of its intent to renew the Lease at least six (6) months prior to the expiration of the Lease.
6. L'article 30 du bail prévoit l'importance des délais:
Time of essence
Time shall be of the essence of this Lease and every part thereof.
7. Enfin, c'est l'article 25 qui dispose de la manière de donner tout avis écrit prévu au bail:
Notices and Demands
Unless otherwise provided in this Lease, any notice or demand given by Lessor to Lessee shall be deemed to be duly given when served upon Lessee personally, or when left upon the Leased Premises or when mailed to Lessee at the address of the Leased Premises. Lessee elects domicile at the Leased Premises for the purpose of service of all notices, writ of summons or other legal documents in any suit at law, action or proceeding which Lessor may take under this Lease.
Any notice or demand given by Lessee to Lessor shall be deemed to be duly given when served upon Lessor personally or when received by Lessor at the address designated by Lessor for purposes of payment of the rent hereunder.
8. C'est donc le second alinéa de cet article 25 qui s'applique au locataire: l'avis écrit peut être signifié au locateur personnellement, ou encore vaudra s'il est reçu à l'adresse désignée par le locateur pour les fins de paiement du loyer.
9. En l'espèce, le premier juge retient de la preuve que l'avis a été «mis à la poste» le 27 août 1999, tout en reconnaissant que le locateur n'a pas reçu cet avis mais uniquement une télécopie datée du 15 septembre 1999.
10. Le premier juge a conclu que l'avis mis à la poste le 27 août était conforme aux termes du bail, estimant que le délai n'était pas de rigueur et qu'il suffisait d'établir que le locateur avait de fait reçu l'avis requis subséquemment.
Discussion
11. Les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres et les formalités prescrites pour exercer l'option de renouvellement étaient clairement détaillées dans le bail. L'article 3B prévoit que l'avis de renouvellement doit être envoyé par écrit, il ne peut donc se faire verbalement. L'article 25 précise que l'avis est réputé donné: (1) lorsque reçu personnellement par le locateur, par exemple par signification, ou (2) lorsque reçu à l'adresse désignée par le locateur. Par conséquent, l'avis de renouvellement devait être reçu en personne ou à l'adresse du locateur avant ou en date du 28 août 1999, ce qui n'est certes pas le cas en l'espèce. La Cour suprême a depuis longtemps établi que le dépôt à la poste d'un avis n'équivaut pas à sa réception par le destinataire.(1)
12. Enfin, contrairement au premier juge, cette Cour est d'avis que la clause relative au délai contient un délai de rigueur: on a déjà conclu que la clause «time shall be of the essence» constituait un délai de rigueur.(2)
13. En conséquence, il y a lieu d'intervenir et d'accueillir le pourvoi, avec dépens.
POUR CES MOTIFS,
14. ACCUEILLE le pourvoi avec dépens, et procédant à rendre le jugement qui devait être rendu en Cour supérieure, REJETTE avec dépens la requête pour jugement déclaratoire.
| MICHEL PROULX J.C.A. | |
| MORRIS J. FISH J.C.A. | |
| RENÉ LETARTE J.C.A. (AD HOC) |
| Me Louis Beauregard, pour l'appelante |
| (Sylvestre, Charbonneau, Fafard) |
| Me Marc Charland, pour l'intimée |
| Date d'audience : | 1er mai 2002 |
1. Ville de Montréal c. Vaillancourt,
2. Toulon Development Corp. c. Revenue Properties Central Developments Ltd.,
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