COUR D'APPEL

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE MONTRÉAL

PAR LA COUR

[1]          L'appelante loue un espace commercial de l'intimée depuis le 6 mai 2008. Elle a cessé de payer son loyer depuis le mois d'avril 2010 sous prétexte que le règlement de zonage de l'arrondissement Rivière-des-Prairies/Pointe-aux-Trembles ne lui permet pas d'utiliser les lieux loués pour les fins prévues à son bail. De fait, l'appelante dépose le montant du loyer dans le compte en fidéicommis de ses avocats, et ce, alors qu'aucune démarche concrète visant à ce qu'elle cesse de faire usage des lieux loués n'a encore été entreprise par la Ville de Montréal.

[2]          Le 6 août, l'intimée intente donc un recours par lequel elle demande au Tribunal de résilier le bail et de condamner l'appelante à lui payer le loyer dû ainsi que des dommages-intérêts. C'est dans le cadre de ce recours que l'intimée demande par la suite au Tribunal qu'il prononce une ordonnance de sauvegarde en vertu de l'article 46 C.p.c.

[3]          Le 5 novembre 2010, la Cour supérieure se rend aux arguments de l'intimée et rend l'ordonnance suivante :

ORDONNE au locataire de payer directement au locateur le loyer qu'il lui doit;

ORDONNE au locateur de continuer ses démarches auprès de la Ville et de faire rapport à son locataire, une fois par mois, quant à l'avancement du dossier; et, dans l'éventualité où la Ville de Montréal demande l'émission d'une ordonnance d'injonction à l'encontre de l'occupation du locataire, AUTORISE dès lors le locataire à déposer son loyer en fidéicommis auprès de ses procureurs;

LE TOUT pour valoir jusqu'à ce qu'un changement de situation ne soit provoqué, soit par l'intervention de la Ville, soit par une contravention à cette ordonnance ou, s'il n'y a pas de changement, pour valoir jusqu'à l'audition sur le fond;

[4]          Le 26 novembre suivant, le juge Dufresne accueille la requête pour permission d'appeler de l'appelante. Au paragraphe 6 de son jugement, il écrit ce qui suit :

[6]        L'interprétation donnée par les parties voudrait que cette ordonnance vaille tant pour les arrérages que pour l'avenir, mais l'ordonnance de sauvegarde pouvait-elle commander le paiement des loyers échus, ce qui semble contredire la jurisprudence affirmant que la sauvegarde n'est pas le moyen usuel d'obtenir le paiement d'une créance échue et ne permet ordinairement pas d'« ordonner avant audition, le paiement d'un montant contesté ».

[5]          Saisie maintenant du mérite de l'affaire, y a-t-il lieu pour la Cour d'intervenir?

[6]          Ainsi que l'écrit le juge Giroux dans l'affaire Provost c. 9187-5047 Québec inc., 2009 QCCA 1545  : « L'article 46 C.p.c. confère une discrétion au juge de première instance et à moins que cette discrétion ne soit exercée de façon abusive, déraisonnable ou non judiciaire, une Cour d'appel devra hésiter avant d'intervenir. Elle ne peut simplement substituer son opinion à celle du premier juge  » (paragr. 4).

[7]          Appliquée au cas à l'étude, cette mise en garde amène les commentaires suivants.

[8]          Dans les faits, l'appelante n'a pas encore été troublée dans la jouissance de l'immeuble qu'elle loue de l'intimée. Comme mentionné, la Ville de Montréal n'a entrepris ni démarche pour l'évincer ni recours de nature pénale. De plus, l'affidavit de Luciano Piazza laisse entendre que l'appelante ne devrait pas être importunée par la ville avant l'automne 2011 à moins de plaintes de citoyens ou d'un accident lié à la configuration des lieux.

[9]          À notre avis, la juge de première instance a raison d'écrire « que le préjudice causé au locateur est disproportionné par rapport à celui qui est occasionné au locataire, pour l'instant ». Aussi, même si l'ordonnance de sauvegarde n'est pas le moyen usuel d'obtenir le paiement d'une créance échue, il n'y a pas lieu actuellement de modifier l'ordonnance prononcée par la juge de première instance. Tenant compte du fait que l'appelante exploite son entreprise et occupe totalement les lieux loués, la juge n'a pas exercé son pouvoir discrétionnaire de façon abusive ou déraisonnable.

[10]       De plus, contrairement à ce que plaide l'appelante, l'équilibre entre les parties n'est pas rompu car l'ordonnance du juge prévoit spécifiquement que « dans l'éventualité où la Ville de Montréal demande l'émission d'une ordonnance d'injonction à l'encontre du locataire, ce dernier sera autorisé à déposer son loyer en fidéicommis auprès de ses procureurs ».

[11]       Enfin, il est faux également de soutenir que la requête introductive d'instance est devenue sans objet car le juge du fond n'est pas lié par la mesure provisionnelle.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[12]       REJETTE l'appel avec dépens.