Décision

Nature du litige

[1]                Le Tribunal est ici saisi d'une requête en appel d'une décision de la Régie du logement et le débat porte essentiellement sur la portée à accorder à l'expression « foyer d'hébergement » que l'on retrouve à l'article 1974 du Code civil du Québec.

Objet du litige

[2]                En date du 8 août 2006, les appelantes ont obtenu de l'honorable juge Pierre Bachand, de la Cour du Québec, le droit d'en appeler d'une décision de la Régie du logement rendue par le régisseur, M^e Luc Harvey, le 14 juin 2006, voir la pièce R-2.

[3]                Dans cette décision de M^e Harvey de la Régie du logement, ce dernier rejette la demande des locataires, ici les appelantes, qui désiraient mettre fin à leur bail de logement locatif avant le terme prévu pour le 30 juin 2006, car elles invoquaient ce droit du fait qu'elles allaient déménager dans un « foyer d'hébergement », soit à La Villa de l'Estrie, à compter du 1^er mai 2006.

[4]                Or, le débat porte sur la définition à accorder à l'expression « foyer d'hébergement » contenue à l'article 1974 du Code civil du Québec se lisant comme suit : 

« Art. 1974.  Un locataire peut résilier le bail en cours, s'il lui est attribué un logement à loyer modique ou si, en raison d'une décision du tribunal, il est relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou, s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d'hébergement, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.

À moins que les parties n'en conviennent autrement, la résiliation prend effet trois mois après l'envoi d'un avis au locateur, accompagné d'une attestation de l'autorité concernée, ou un mois après cet avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois. »

ADMISSIONS

[5]                La procureure de l'intimée informe le Tribunal que sa cliente admet avoir reçu un avis de résiliation conforme aux dispositions de la loi de la part des appelantes, et ce, en date du 25 janvier 2006.

[6]                Les procureures des parties informent le Tribunal qu'elles s'entendent :

a)        que les services offerts à ses locataires par la Villa de l'Estrie sont ceux énumérés au paragraphe 2, page 2, de la décision du régisseur Harvey datée du 14 juin 2006 dont ici appel;

b)        que les services offerts à ses locataires par Les Résidences du Carrefour sont ceux énumérés au chapitre La défense du locateur que l'on retrouve à la page 2 de la décision du régisseur Harvey datée du 14 juin 2006 dont ici appel.

[7]                Sont admises et produites en preuve de consentement les pièces qui suivent :

·        R-1 :    demande écrite formulée le 27 janvier 2006 par les appelantes devant la Régie du logement;

·        R-2 :    copie de la décision du régisseur, M^e Luc Harvey, portant la date du 14 juin 2006 dans le dossier 26 060127 002 G;

·        R-3 :    contrat de location des appelantes avec l'intimée pour la période du 1^er août 2001 au 31 août 2002;

·        R-4 :    contrat de location des appelantes auprès de La Villa de l'Estrie pour la période du 1^er mai 2006 jusqu'au 30 avril 2007;

·        R-5 :    lettre de refus de résiliation de bail par le locateur, ici intimée, datée du 25, 26 ou 27 janvier 2006.

Faits additionnels à considérer pour l'étude de cette affaire, soit la description des services offerts au bénéfice de leurs locataires 

A)        Par La Villa de l'Estrie :

·        résidence pour personnes âgées autonomes et semi-autonomes;

·        il y a des clochettes de sécurité et d'appel dans tous les logements;

·        il y a un service d'infirmières de 7 h à 21 h et ce, 7 jours par semaine;

·        des préposés aux bénéficiaires sont disponibles à la résidence 24 heures par jour;

·        service de salle à manger;

·        service d'aide au bain et à la gestion des médicaments;

·        activités récréatives offertes;

·        service de transport des résidents disponible;

·        tous les services offerts sont à la carte et les locataires paient en conséquence selon l'utilisation.

B)        Par Les Résidences du Carrefour :

·        résidence pour personnes âgées autonomes;

·        service d'infirmières 3 jours par semaine;

·        service d'un médecin une demi-journée par semaine;

·        les mercredis et vendredis, service d'une infirmière auxiliaire;

·        concierge réside sur place et il est disponible et joignable 24 heures par jour, 7 jours par semaine;

·        service de bracelet d'urgence est offert aux locataires;

·        service de salle à manger;

·        service d'entretien ménager;

·        possible d'avoir un service de déplacements vers la salle à manger.

QUESTIONS EN LITIGE

·        Est-ce que La Villa de l'Estrie constitue un « foyer d'hébergement » au sens de l'article 1974 C.c.Q.?

·        Si oui, est-ce qu'un locataire éligible à résilier son bail en cours pour aller dans un « foyer d'hébergement » peut aussi de la même façon changer de foyer d'hébergement en résiliant aussi son bail déjà en cours dans un foyer d'hébergement?

LA NORME D'INTERVENTION

[8]                La Cour suprême du Canada a maintes fois décidé que la révision judiciaire doit commencer par la détermination de la norme de contrôle applicable et qu'il faut procéder à une analyse pragmatique et fonctionnelle de la décision attaquée[1].

[9]                Il est maintenant bien établi que cette analyse exige l'examen des quatre facteurs suivants :

9.1.            Retrouve-t-on dans la loi une clause privative ou un droit d'appel?

9.2.            Quelle est l'expertise du Tribunal dont on demande la révision par rapport à celui qui exerce cette révision?

9.3.            Quel est l'objet de la loi constitutive et de la disposition particulière impliquée?

9.4.            Quelle est la nature de la question en cause?

[10]           C'est en procédant à l'étude de l'ensemble de ces facteurs, sans attribuer à aucun de ceux-ci un élément déterminant, que le Tribunal doit faire cette analyse.

[11]           Le choix de la norme dépend de la déférence que le législateur a voulu accorder au décideur ayant rendu la décision faisant l'objet de l'appel.

[12]           Ici, l'appel formulé par l'appelant est basé sur l'article 91 et suivants de la Loi sur la Régie du logement[2] qui se lit comme suit :

« 91.  Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec.

Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande:

1° dont le seul objet est la fixation ou la révision d'un loyer;

2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73;

3° visée dans la section II du chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10;

4° d'autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil. »

[13]           La question ici à l'étude concerne une question de droit, sous la définition à accorder à l'expression « foyer d'hébergement » contenue à l'article 1974 du Code civil du Québec.

[14]           Dans l'arrêt Dr. Q.[3], la Cour suprême du Canada a établi que l'examen d'une question de droit invite à un contrôle plus rigoureux.

[15]           Le juge LeBel dans Toronto c. C.U.P.E., [2003] 3 R.C.S. 77 , par. 62, écrit :   

« [...] Cependant, lorsque, comme en l'espèce, la question en litige constitue si clairement une question de droit, à la fois, d'une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble et étrangère au domaine d'expertise de l'arbitre, il devient inutile qu'une cour se livre à une analyse pragmatique et fonctionnelle détaillée pour identifier une norme de contrôle fondée sur la décision correcte. En pareilles circonstances, pour déterminer la norme de contrôle applicable, la cour doit en fait éviter d'adopter une démarche rigide. »

[16]           Dans Chamberlain c. Surrey School District No 36^([4]), la Cour suprême rappelle la différence applicable aux normes comme suit :

«  À la norme de la "décision correcte" correspond un degré de retenue minimal. Lorsque cette norme s’applique, une seule décision est possible et l’organisme administratif doit l’avoir prise. La norme du "caractère manifestement déraisonnable", qui commande la plus grande retenue, permet le maintien de la décision à moins qu’elle ne soit entachée d’un vice qui apparaît d’emblée ou qui est manifeste au point "d’exiger une intervention judiciaire"; Syndicat canadien de la fonction publique, section locale 963 c. Société des alcools du Nouveau-Brunswick, [1979] 2 R.C.S. 227 , p. 237. À la norme de la "décision raisonnable" correspond un degré intermédiaire de retenue: la décision ne sera annulée que si elle est fondée sur une erreur ou si elle "n’est étayée par aucun motif capable de résister à un examen assez poussé" (Canada (Directeur des enquêtes et recherches) c. Southam inc., [1997] 1 R.C.S. 748 , par. 56; Baker c. Canada (Ministre de la Citoyenneté et de I’lmmigration),[1999J2 R.C.S. 817, par. 63). »

[17]            Dans le cas ici à l'étude, c'est donc la norme de contrôle de la décision correcte qu'il faut appliquer dans l'étude et l'analyse de la décision prononcée devant la Régie du logement le 14 juin 2006.

[18]            Cette norme de la décision correcte est celle qui commande la moins grande retenue à l'encontre de la décision attaquée. Elle permet au Tribunal de révision de substituer son appréciation et ses conclusions sans réserve ou déférence.

Le droit

[19]            Le contenu de l'article 1974 du Code civil du Québec  ayant été ci-avant récité, il apparaît utile au Tribunal de référer à certains extraits au Journal des débats en Commission parlementaire pour l'étude détaillée du projet de loi 125 ayant mené à l'adoption du Code civil du Québec en application depuis le 1^er janvier 1994 où y a été discuté l'article 1974 ici à l'étude.

[20]            Ainsi, le 9 décembre 1991, devant cette Commission parlementaire, le Ministre Gil Rémillard présente pour adoption un projet de texte amendé de l'article 1963 à l'étude, devenu plus tard l'article 1974 que l'on connaît :

« Le Président (M. Lafrance) :

   Merci, M. le ministre. L'article 1963 est donc rouvert.

   M. Rémillard :

   M. le Président, l'article 1963 tel qu'amendé et adopté, est de nouveau modifié par le remplacement, au premier alinéa, de tout ce qui suit "il peut aussi le résilier" par ceci : "s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou, s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d'hébergement, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission."

   M. le Président, d'une part, l'amendement a pour but d'éliminer la notion de centre d'accueil, laquelle a été remplacée, lors de l'adoption de la nouvelle Loi sur les services de santé et les services sociaux, par celle de centre d'hébergement et de soins de longue durée. D'autre part, l'amendement vise à permettre expressément aux personnes résidant déjà dans un tel établissement ou un foyer d'hébergement de pouvoir bénéficier de cette disposition advenant, notamment, le cas où cette nouvelle admission réduirait leur coût de logement. »

[21]            Il s'ensuivit un échange entre le ministre Rémillard, M^e Longtin et la députée Harel en ces termes :

« M. Rémillard :

   Me Longtin, je peux vous poser la question suivante: Centre d'hébergement, centre de soins de longue durée, foyer d'hébergement, est-ce que ces expressions sont comprises dans la notion d'établissement de santé et de services sociaux qu'on retrouve à l'article 1880, au paragraphe 5°? C'est ça, la question, finalement.

   Mme Longtin :

   Oui, sauf, en partie, pour certains foyers d'hébergement. La difficulté à l'article 1963, c'est qu'il y a évidemment des personnes âgées qui sont autonomes et il s'est développé différents types d'établissements où on fait des logements qui ont mission d'héberger des personnes âgées, où on va offrir quelques services: une cafétéria ou certains types de support, mais, en fait, c'est assez restreint. Tous ces établissements n'ont pas tous à détenir des permis pour offrir ces logements-là. Alors, cette notion de foyer d'hébergement couvre donc cette réalité-là alors que le centre d'hébergement et de soins de longue durée, c'est vraiment un établissement de santé et de services sociaux avec permis nécessairement, oui.

            [...]

            Le Président (M. Lafrance): Me Longtin.

   Mme Longtin :

   M. le Président, je pense que c'est... Il y a le centre d'hébergement et de soins de longue durée qui entre dans la catégorie des établissements de santé et de services sociaux. Ce sont des centres qui offrent des services très particuliers, qui doivent détenir des permis. Les chambres dans un établissement de santé, ça peut couvrir les chambres dans un centre hospitalier. On a les centres de réadaptation, les centres de protection de l'enfance et de la jeunesse.

   Le foyer d'hébergement, c'est quelque chose d'autre. C'est une résidence où un locateur construit une résidence et y offre certains services pour des personnes âgées. Maintenant, du moment qu'il offre certains services qui entrent dans la catégorie des services qui sont supposés être exercés par un centre d'établissement de santé, il doit détenir un permis, sinon  n'en a pas besoin. Donc s'il offre de petits appartements d'une pièce ou deux, avec une cafétéria, c'est un foyer d'hébergement au sens de 1963, mais ce n'est pas un établissement de santé. »

[22]            Il s'agit là de l'esprit des lequel le législateur a adopté l'article 1974 du Code civil du Québec.

[23]            L'auteur, M^e Jacques Deslauriers, dans son volume Vente, Louage, Contrat d'entreprise ou de service[5] a écrit :

« La notion de résidence pour personnes âgées ne doit pas être interprétée restrictivement de façon à l'assimiler à une institution hospitalière privée[6], comme le préconisait des décisions plus anciennes[7]. Il ne suffit pas qu'il s'agisse d'un immeuble aménagé de façon à procurer un régime de vie sécuritaire à des personnes âgées. Une résidence sera considérée comme un foyer d'hébergement si elle loge uniquement des personnes auxquelles elle offre des services d'assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison de leur âge ou de leur santé défaillante. Ainsi, il faudra vérifier la vocation de la résidence et la clientèle logée et s'assurer que le coût des services offerts est inclus dans le loyer et que ces services motivent la décision de la clientèle de s'y loger[8]. L'article 1974 C.c.Q. s'applique aussi au locataire qui habité déjà un foyer d'hébergement et qui désire déménager dans un autre foyer qui correspond mieux à ses besoins[9]. »       

[24]            Le législateur n'a pas défini dans un texte de loi l'expression « foyer d'hébergement » contrairement à l'expression « centre d'hébergement et de soins longue durée » utilisée dans la Loi sur les services de santé et de services sociaux[10].

« Art. 83.  La mission d'un centre d'hébergement et de soins de longue durée est d'offrir de façon temporaire ou permanente un milieu de vie substitut, des services d'hébergement, d'assistance, de soutien et de surveillance ainsi que des services de réadaptation, psychosociaux, infirmiers, pharmaceutiques et médicaux aux adultes qui, en raison de leur perte d'autonomie fonctionnelle ou psychosociale, ne peuvent plus demeurer dans leur milieu de vie naturel malgré le support de leur entourage.

   À cette fin, l'établissement qui exploite un tel centre reçoit, sur référence, les personnes qui requièrent de tels services, veille à ce que leurs besoins soient évalués périodiquement et que les services requis leur soient offerts à l'intérieur de ces installations.

   La mission d'un tel centre peut comprendre l'exploitation d'un centre de jour ou d'un hôpital de jour. »     

[25]            La juge Lina Bond a rendu deux jugements[11] sur le sujet le 13 octobre 1998.

« Puisqu'il faut le définir, le Tribunal privilégie une interprétation large, qui tient compte de la réalité dans notre société, où les personnes âgées autonomes ont besoin d'aide mais se retrouvent parfois sans ressource en raison du "virage ambulatoire". Cependant, il faut distinguer les "résidences" des "foyers" pour personnes âgées.

   Selon le dictionnaire Larousse, la résidence est un "groupe d'habitations d'un certain confort" et le foyer "une maison d'habitation réservée à certaines catégories de personne et où certains équipements, services sont mis à la disposition de la collectivité". Quant à hébergement, c'est "l'action de loger".

   Le Tribunal considère qu'une résidence sera un foyer d'hébergement si elle loge uniquement des personnes auxquelles elle donne des services d'assistance, de soutien et de surveillance devenus nécessaires en raison d'un état causé par le vieillissement ou une santé défaillante.

   Chaque situation devra être examinée attentivement puisque toute résidence n'est pas nécessairement un foyer. Il faudra vérifier la vocation de la résidence, la clientèle logée, s'assurer que les services donnés visent à combler des besoins de soutien, d'assistance et de surveillance engendrés par le vieillissement ou une santé défaillante et sont inclus dans le coût du loyer, que la clientèle décide de loger à cet endroit précisément parce qu'on y comble ces besoins. »

[26]            Le Tribunal ici interpellé et appelé à décider du présent litige favorise également une interprétation large comme le suggère la juge Bond.

[27]            Ainsi, dans le cas sous étude, les appelantes sont deux sœurs âgées de plus de 90 ans vivant ensemble, dites autonomes, mais nécessitant un soutien, une assistance et une surveillance, des services domestiques, infirmiers et de sécurité, ce qu'offre La Villa de l'Estrie.

[28]            Le Tribunal conclut que l'établissement La Villa de l'Estrie est un « foyer d'hébergement » au sens de l'article 1974 C.c.Q.

[29]            Il n'est pas important ici de définir si Les Résidences du Carrefour est ou non un foyer d'hébergement, car de toute façon, ce qui importe, c'est où désire aller demeurer le locataire pour établir s'il peut ou non résilier son bail en cours.

[30]            En outre, comme l'a écrit la juge Bond dans son jugement Résidences de la Capitale[12], l'article 1974 C.c.Q. permet la résiliation par un locataire pour déménager d'un foyer d'hébergement à un autre et l'auteur M^e Jacques Deslauriers est du même avis[13].

[31]            Cela répond à la deuxième question en litige, estime le Tribunal.

[32]            Ainsi se termine l'étude de la présente affaire en fonction de la preuve soumise et de l'application de la loi.

[33]            POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[34]            FAIT DROIT à la requête en appel des appelantes;

[35]           INFIRME la décision rendue le 14 juin 2006 par le régisseur, M^e Luc Harvey, dans la cause portant le numéro 26 060127 002 G;

[36]            RÉSILIE le bail des appelantes à compter du 30 avril 2006;

[37]            LE TOUT avec dépens.

NOTE : Tous les soulignements et accentuations dans ce jugement sont du Tribunal

RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES

            Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

            Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.