[1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 13 janvier 2012 par la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Alain Bolduc), qui a rejeté sa requête introductive d’instance, avec dépens.
[2] Pour les motifs du juge Rochette, auxquels souscrivent les juges Pelletier et Gagnon.
LA COUR :
[3] ACCUEILLE la requête pour amender présentée verbalement par l’appelante le 3 décembre 2013, sans frais;
[4] REJETTE la requête de bene esse pour amender de l’appelante datée du 16 février 2012, avec dépens;
[5] REJETTE l'appel avec dépens.
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MOTIFS DU JUGE ROCHETTE |
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[6] Le juge de première instance aborde ainsi le litige qui opposait les parties devant la Cour supérieure :
[1] La demanderesse, Société en commandite de Copenhague, et la défenderesse, La Corporation Corbec, signent un mémorandum d'entente et son annexe (le Mémorandum) concernant la location d'une partie de la bâtisse industrielle de la Société située à St-Augustin-de-Desmaures.
[2] Corbec veut déménager son usine de galvanisation d'acier de Charlesbourg à cet endroit car la bâtisse qu'elle occupe ne satisfait plus ses besoins.
[3] Puisque le Mémorandum stipule qu'un bail devra être signé dans les 45 jours de son acceptation, les parties négocient les termes et conditions de celui-ci.
[4] Cependant, elles ne réussissent pas à s'entendre dans ce délai de sorte que Corbec décide de construire une nouvelle usine au lieu de louer une partie de la bâtisse appartenant à la Société.
[5] Partant, la Société introduit une poursuite contre Corbec recherchant les conclusions suivantes :
[…]
[6] La Société plaide d'abord que le Mémorandum est un contrat de location exécutoire car il contient tous les éléments essentiels d'un bail et stipule qu'il lie les parties. De plus, il contient plusieurs clauses additionnelles. Il ne peut donc s'agir d'une lettre d'intention.
[7] Subsidiairement, elle plaide qu'elle est justifiée de demander la passation du bail P-16. Car d'une part, le Mémorandum constitue à tout le moins une offre de location dûment acceptée qui oblige les parties à conclure un bail et, d'autre part, c'est Corbec qui est responsable de la non-signature du bail puisqu'elle a négocié de mauvaise foi.
[8] À tout événement, le bail P-16 renferme le contenu de l'accord complet intervenu entre les parties sur les conditions du bail lors de la rencontre du 9 avril 2010.
[9] En terminant, la Société fait valoir qu'elle a minimisé ses dommages.
[10] Corbec conteste.
[11] Elle fait valoir que le Mémorandum n'est qu'une simple lettre d'intention dont l'objectif était d'énumérer les éléments factuels devant servir de base à la négociation d'un bail.
[12] Puisqu'il était essentiel de conclure le bail dans un délai de 45 jours et qu'elle a négocié de bonne foi et de façon diligente, elle plaide qu'elle était justifiée de reconsidérer son option de construire une nouvelle usine avant la fin de l'hiver.
[13] Subsidiairement, Corbec avance que la Société n'a pas minimisé ses dommages et que les conclusions en injonction qu'elle recherche ne sont pas exécutoires.
[7] Les négociations et échanges pertinents se sont déroulés entre le 1er octobre 2009, date de transmission par l’appelante [la Société] d’une première offre de location, et le 29 avril 2010, date du constat d’échec des pourparlers. Le mémorandum d’entente [mémorandum] auquel se réfère le juge a été signé par le représentant de l’intimée [Corbec] le 23 décembre 2009[1]. Il est complété par une annexe également signée par ce dernier le 14 janvier 2010[2].
[8] Le juge de première instance conclut que le mémorandum est ambigu et recherche l’intention commune des parties en tenant compte des termes du document, du contexte entourant sa signature et du comportement subséquent des parties. Il en infère que les parties voulaient convenir d’une entente précontractuelle. Le juge rejette, par ailleurs, la demande en passation de bail, d’avis que le mémorandum n’est pas une promesse de bail et que le projet de bail n’est pas conforme à la promesse. Puisque la Société ne réclame pas de dommages-intérêts, le juge estime qu’il n’y a pas lieu de déterminer « si Corbec a fait défaut de respecter son obligation de négocier de bonne foi »[3].
[9] Au soutien de son appel, la Société avance trois moyens dans son exposé.
[10] Premièrement, le juge aurait dû conclure que le mémorandum était un binding agreement clair, un contrat de location, en se fondant notamment sur la preuve testimoniale et sur l’intention commune des parties exprimée dans la correspondance échangée. Si ambiguïté il y a, elle doit être tranchée en faveur de la Société.
[11] Le juge aurait, par ailleurs, exigé à tort que l'entente contienne les moindres détails du bail. Or, celle-ci en comportait les éléments essentiels, y compris le loyer additionnel qui, même s'il n'était pas fixé de façon précise, était « déterminable ». Le juge aurait aussi erré en tenant compte d’éléments qui « n’ont aucune pertinence dans la détermination de l’existence ou non d’un bail »[4] et ignoré des éléments énumérés au mémorandum. Et le fait que la Société ait voulu modifier des clauses qu'elle avait acceptées et signées, à la demande de Corbec, n’exclut pas qu'il y avait entente entre les parties. Le juge aurait commis, ici, une erreur déterminante.
[12] Enfin, sur ce premier moyen, la Société plaide que le délai de 45 jours stipulé au mémorandum n’est pas un délai de rigueur. Si c’était le cas, Corbec y a renoncé et ne peut, au surplus, invoquer le délai pour excuser son comportement « illégal ».
[13] Deuxièmement, le juge se serait trompé en ne se prononçant pas sur la mauvaise foi de Corbec, alors qu’une partie importante de la preuve administrée porta sur cette question. La Société se réfère à des allégations de sa réponse à la défense de Corbec et ajoute que celles-ci étaient pertinentes, même en l’absence d’une réclamation en dommages.
[14] La Société soutient qu’à la suite d’un voyage en Europe de son représentant, au début de 2010, Corbec a cherché, par tous les moyens, à se défaire des obligations découlant du mémorandum. Le comportement de Corbec constituerait un élément pertinent dans l'examen de « l'existence d'une entente et de la nature de celle-ci »[5].
[15] Également, la Société invite la Cour à accueillir sa requête pour amender, si elle « le juge nécessaire », pour ajouter une conclusion déclaratoire à son recours introductif qui établirait la responsabilité de Corbec pour n’avoir pas signé le bail, pour cause de mauvaise foi.
[16]
Troisièmement, en cas d’échec de son pourvoi, la Cour devrait réviser
les dépens accordés notamment en excluant l’honoraire additionnel prévu à
l’article
[17] Dans sa plaidoirie, l’avocat de la Société s’est attardé plus particulièrement à la qualification du mémorandum, aux réunions du 18 mars et du 9 avril 2010, à la requête pour amender et à la minimisation des dommages.
* * *
La qualification du mémorandum et ses conséquences juridiques
[18] Le juge de première instance qualifie cette entente d’ambiguë. Il écrit :
[61] Si les parties concluent une entente sur des éléments essentiels du contrat sans qu'il y ait un accord de volonté sur tous les éléments essentiels, cette entente n'est pas un contrat. Cependant, il est reconnu dans certains cas qu'elle peut constituer une entente précontractuelle obligeant les parties à négocier de bonne foi. Ainsi, en cas de rupture abusive des négociations, la partie fautive peut engager sa responsabilité précontractuelle.
[62] En l'espèce, la Société soutient que les parties se sont entendues sur tous les éléments essentiels d'un contrat de location ainsi que sur plusieurs clauses additionnelles. Car le Mémorandum contient des clauses portant sur les sujets suivants :
1) la description des lieux ainsi que la superficie;
2) le terme et le début du bail;
3) les options de renouvellement;
4) le loyer de base déterminé pour les 20 années du bail et les 2 options de renouvellement;
5) un loyer additionnel déterminable et une façon de le réviser annuellement;
6) une option d'expansion;
7) les travaux à faire par le locataire;
8) les travaux à faire par le locateur;
9) les travaux à faire dans la cour;
10) le dépôt de garantie.
[63] Elle soutient également qu'il s'agit d'un contrat de location exécutoire ou, à tout le moins, d'une promesse de contracter un bail, car il contient la clause suivante à la fin :
CLAUSE POUR L'UTILISATION DU TÉLÉCOPIEUR
Pour la convenance des parties, le Locateur et le Locataire s'accordent à utiliser un télécopieur pour l'envoi du Mémorandum d'Entente, son acceptation ou toute contre-proposition. Lorsque le Mémorandum d'Entente aura été accepté, les deux parties seront légalement liés (sic) et ce document sera considéré officiel. Le document original, dûment signé sera envoyé aux parties soit par courrier et/ou huissier à l'adresse déjà indiquée. (Nos soulignements)
[64] Cela dit, elle s'objecte à toute la preuve administrée par Corbec visant à démontrer que l'intention des parties était de conclure une simple lettre d'intention, incluant la production des pièces D-12 à D-17. Car selon elle, cette preuve n'est aucunement pertinente en présence d'un contrat qui indique clairement que les parties y sont liées.
[65] Cette objection est rejetée. Car en l'espèce, le Mémorandum est ambigu.
[66] Tout d'abord, les termes « offre de location » et « lettre d'intention » sont utilisés en parlant du Mémorandum alors que ce sont des éléments différents.
[67] Ensuite, le préambule fait référence aux lettres d'intention signées les 13 et 16 octobre 2009 ce qui, à première vue, semble indiquer que les parties veulent en tenir compte aux fins d'interpréter le Mémorandum.
[68] Enfin, il contient la clause suivante à la rubrique « Signature du bail » sans faire de référence à la signature d'un bail formel, d'un bail-type ou d'un bail contenant tous les termes et conditions qui y sont contenus :
Le bail devra être signé dans les 45 jours suivants (sic) l'acceptation de cette offre de location.
[69] Puisque le Mémorandum est ambigu, il faut
rechercher quelle était l'intention commune des parties au moment de sa
signature en faisant appel aux règles d'interprétation des contrats prévues aux
articles
[Références omises]
[19] Les auteurs Lluelles et Moore qualifient cette détermination relative à l’ambiguïté d’un texte de relève de phase « pré-interprétative » :
Forcément constatée par le juge, l'obscurité nécessite un travail préliminaire d'analyse du contrat. Il s'agit de la phase pré-interprétative, au terme de laquelle le tribunal conclut, le cas échéant, qu'il y a un doute sur l'intention des parties, et donc matière à interprétation. Assez curieusement, au cours de cette phase préliminaire, le juge se trouve en quelque sorte à interpréter le contrat, mais de manière superficielle seulement, par ce que l'on a déjà qualifié d' « interprétation de filtrage ». En principe, le juge ne devrait pas, lors de cette étape préliminaire, recourir aux articles 1425 et suivants, puisque cette phase vise, précisément, à déterminer s'il y a lieu ou non de les utiliser.[8]
[20] Lorsqu'il s'agit de déterminer si le juge de première instance a commis une erreur à cette étape, notre Cour a rappelé, à quelques reprises, qu'il faut faire preuve de déférence :
Il revient au juge de première instance de déterminer s'il y a ambiguïté. C'est une question de fait qui requiert retenue et déférence et, sans une erreur manifeste et dominante, le tribunal d'appel ne peut intervenir. […][9]
[21] La Société ne fait pas la démonstration d’une telle erreur. Ajoutons que le mémorandum ne réfère pas à un bail-type et que le dépôt de garantie, comme le souligne avec à-propos Corbec, n’est payable qu’à la signature du bail et non à l’acceptation de l’offre, comme c’est généralement le cas.
[22] Dès lors, le juge devait qualifier et interpréter le mémorandum, déterminer la volonté réelle des parties. Il a donc entrepris, à bon droit, de rechercher l’intention commune des parties. Il s’exprime ainsi :
[70] Voulaient-elles conclure immédiatement une promesse de bail ou un contrat de location et s'engager à passer un bail conforme au Mémorandum ou, au contraire, conclure une entente précontractuelle dont l'objectif était de négocier un bail de bonne foi en fonction de ce qui est stipulé au Mémorandum ?
[71] Après avoir analysé les termes du Mémorandum, le contexte entourant sa signature ainsi que le comportement subséquent des parties, le Tribunal est d'avis que l'intention commune des parties était de conclure une entente précontractuelle.
[72] Tout d'abord, dès le début des négociations qui ont conduit à la signature du Mémorandum, MM. Duclos[10], Mercier et Lalonde[11] savaient pertinemment que Corbec ne désirait aucunement signer une promesse de bail ni un contrat de location.
[73] Car après avoir consulté Me Manzano[12] à l'égard du projet d'offre de location transmis par M. Mercier, lequel stipulait expressément que le bailleur aura le droit de demander au locataire d'exécuter le bail, M. Hall a clairement indiqué que Corbec voulait procéder par une lettre d'intention seulement. Il a d'ailleurs transmis une lettre d'intention à la Société le 13 octobre 2009.
[74] La Société avait accepté cette façon de procéder puisqu'elle a répondu par une contre-offre sous la forme d'une lettre d'intention le 16 octobre 2009, et ce, en indiquant que les autres modalités feront l'objet de plus amples discussions lorsque les parties auront convenu d'une lettre d'intention finale.
[75] Certes, après le refus de cette contre-offre par Corbec, M. Mercier a rédigé un mémorandum d'entente stipulant que les parties y sont liées à la rubrique « Clause pour l'utilisation du télécopieur » et cette clause est demeurée au Mémorandum signée par les parties.
[76] Toutefois, puisque le but d'une telle stipulation est simplement de prévoir clairement que le Mémorandum créé des obligations, cela ne signifie pas, malgré qu'une clause prévoit qu'un bail devra être signé dans les 45 jours de son acceptation, que les parties voulaient être liées immédiatement par un bail d'une durée de 20 ans sans négocier et que la signature de celui-ci n'était qu'une formalité.
[77] Le comportement des parties après le 14 janvier 2010 a plutôt révélé qu'il n'y avait aucun accord de volonté sur tous les éléments essentiels d'un contrat de location ni sur ceux du bail envisagé au moment de la signature du Mémorandum, de sorte que la signature d'un bail était loin d'être une simple formalité.
[78] En effet, dès le début du mois de février 2010, les parties ont commencé à négocier les termes et conditions du bail à partir du projet de bail P-8 que M. Lalonde avait préparé et transmis à Corbec, lequel contenait plusieurs clauses essentielles sur lesquelles elles ne s'étaient pas entendues. M. Lalonde l'a d'ailleurs admis lors de l'audience.
[79] Corbec n'a pas tardé à aviser la Société qu'elle n'était pas d'accord avec ce projet de bail. Car le 12 février 2010, la Société a reçu un projet de bail corrigé et commenté par Me Manzano faisant état des nombreuses clauses que Corbec n'acceptait pas et de nouvelles clauses qu'elle voulait ajouter.
[80] Les clauses reliées au loyer additionnel, à la description du terrain loué ainsi qu'aux modalités des travaux à exécuter en sont de bons exemples.
[81] En ce qui concerne le loyer additionnel, les parties devaient négocier et conclure une entente à l'égard des frais d'exploitation et d'administration.
[82] Or, il s'agissait d'un élément essentiel car aux termes du Mémorandum, le loyer additionnel estimé est de 2,00 $ le pied carré, ce qui représente une somme de 187 000,00 $ par année[13].
[83] Quant au terrain loué, les parties n'avaient aucune entente au regard de sa description et de sa superficie, un autre élément essentiel.
[84] D'ailleurs, aucun plan n'a été annexé au Mémorandum et la superficie du terrain n'y est pas indiquée.
[85] Pour ce qui concerne les travaux à exécuter, le Mémorandum ne précise pas qui sera le maître d'œuvre des travaux du locataire.
[86] Or, il s'agissait d'un élément essentiel car Corbec devait s'assurer que les mécanismes de contrôle ne seraient pas trop contraignants ou susceptibles d'occasionner des délais (approbation écrite des plans et devis, choix des matériaux et de l'entrepreneur, etc.).
[87] En comparant l'annexe D des projets de baux corrigés de Me Manzano et Me Duval[14] (l'avocat de la Société), on constate qu'il n'y avait pas encore d'entente entre les parties à ce sujet.
[88] En conséquence, le Tribunal est d'avis que la demande de la Société de déclarer que le Mémorandum est un contrat de location exécutoire ne peut réussir.
[Soulignement ajouté] [Références omises]
[23] Cette démarche comporte, pour l’essentiel, des déterminations de fait. Or :
Il convient de rappeler que l’interprétation d’un contrat est une question de fait lorsqu’elle repose sur la recherche de l’intention commune et véritable des parties. En conséquence, « [l]a conclusion du juge de première instance en
pareille matière ne saurait donc être révisée à moins que la démonstration ne soit faite d’une erreur manifeste et dominante entachant son jugement ».[15]
[Soulignement ajouté]
[24] Rappelons qu’en réponse à la première offre de location de la Société, datée du 1er octobre 2009, Corbec répond par une lettre d’intention du 13 octobre. Il y est stipulé que :
Cette lettre d’intention ne lie aucune des parties aux présentes et afin de donner suite à cette lettre d’intention, les parties devront signer un bail dans les soixante (60) jours suivant la date des présentes. Cette lettre d’intention ne constitue pas une offre de location mais vise seulement à énumérer certains éléments factuels afin de permettre à la préparation d’un projet de bail pour négociation entre les parties.
[Soulignement ajouté]
[25] Ce même jour, Mercier informe Duclos que Hall « désire procéder avec seulement une lettre d’intention »[16]. Le 16 octobre, Duclos écrit à Hall, au nom de la Société, propose des modifications à l’offre et ajoute que les « autres modalités feront l’objet de plus amples discussions lorsque la lettre d’intention finale aura été agréée par les parties »[17] [Mon soulignement].
[26] Le 17 décembre 2009, Mercier envoie à Hall un projet de mémorandum d’entente qui se réfère, d’entrée, à la lettre d’intention de Corbec du 13 octobre 2009 et à la réponse de la Société du 16 octobre suivant. Il en ira de même dans les derniers projets échangés en décembre 2009 et dans le mémorandum signé par Hall le 23 décembre 2009, en fin de journée.
[27] Le juge du procès tient donc compte, à juste titre, du cadre de discussion tracé par Corbec le 13 octobre 2009, connu et agréé dès le départ par la Société, et la preuve testimoniale ne fait état d’aucune demande de la Société visant à changer cette orientation dans les jours ou les heures qui ont précédé la signature du mémorandum. Les parties entendaient donc signer une lettre d’intention finale, avant de négocier les autres modalités du bail envisagé.
[28] Le mémorandum accorde, par ailleurs, un délai de 45 jours pour la signature du bail, soit jusqu’au tout début du mois de mars, si l’on calcule ce délai depuis le 14 janvier 2010.
[29] Les événements survenus après le 14 janvier 2010 confirment le bien-fondé de la conclusion du juge selon lequel le mémorandum ne constitue pas une promesse de contracter ou un contrat de location exécutoire, plusieurs éléments importants de l’éventuel bail demeurant encore à négocier au début de 2010[18].
[30] C’était la compréhension de Hall qui mentionne, dans un courrier interne transmis à ses frères le 14 janvier 2010 :
In our last Tuesday meeting of December we authorized the go ahead of the new Quebec plant project and for me to finalize a lease commitment by the end of January at the Glaverbec site. This so that if lease negotiations do not go well we will still have time to get a Greenfield plant up before next winter. Since then I have had a few back and forth’s with the landlord and are close to the conditions we wanted.
[…]
Hopefully we can then get going on a lease negotiation and get to a signable lease in the next month. In order to negotiate effectively we need to all be on the same page. We should review all this next week ASAP as time is very tight.
[Soulignement ajouté]
[31] La signature d’un bail n’était pas qu’une simple formalité, et cela vaut tout autant pour la Société.
[32] Il est acquis qu'une offre de location doit contenir tous les éléments essentiels du contrat envisagé pour constituer une offre de contracter[19]. Il en va de même pour la promesse de contracter[20].
[33] La Société soutient que les éléments essentiels d'un contrat de location « se limitent à la description du bien loué, à la durée du bail et au montant du loyer »[21]. Cela est certes vrai de la description du bien loué et du montant du loyer[22]. Mais les éléments dits essentiels peuvent varier d'un contrat de louage à un autre. Les éléments que constituent la description du bien loué et le montant du loyer ne sont qu'un minimum requis.
[34] Les auteurs Grammond, Debruche et Campagnolo expriment bien cette idée :
It flows from art.
[…]
In addition, the context or the conduct of the parties may indicate that other elements of a proposed contract must be considered essential.[23]
[Soulignement ajouté]
[35] Des échanges écrits illustrent les points en discussion au début de février 2010. Pour un exemple donné, le projet de bail envoyé à Hall le 3 février 2010 donne lieu à une réponse de Corbec le 11 février[24]. Les commentaires et propositions de modifications concernent nombre de clauses du projet. Diverses informations et des engagements sont requis de la Société par Corbec qui écrit à ce sujet, dans son exposé :
[73] Le projet de bail lui-même n’a absolument rien d’une formalité si on le compare au Mémorandum. De 5 pages qu’il était incluant l’annexe, le Mémorandum s’est transformé, aux mains de l’appelante, en un volumineux document de 28 pages dont les clauses touchent à des questions de fond.
[Référence omise]
[36] Le juge note trois points de désaccord qui portent sur des éléments essentiels. Il ne s’agit pas, à l’évidence, « d’éléments secondaires ». La Société ne démontre pas que ces déterminations du juge constituent autant d’erreurs manifestes et déterminantes qui peuvent, seules, justifier l’intervention de la Cour.
[37] Ainsi, tous les éléments essentiels du contrat envisagé n'étaient pas présents au mémorandum d'entente. Les parties ont donc conclu une entente précontractuelle qui, comme l'écrivait la juge Otis dans Jolicoeur c. Rainville, « n'a jamais atteint sa pérennité contractuelle et n'était pas susceptible d'exécution immédiate puisqu'une partie importante de son contenu obligationnel restait encore à convenir »[25]. Sans que l’on puisse parler d’une offre de contracter, le mémorandum obligeait néanmoins les parties à négocier pour tenter de conclure rapidement un bail comportant tous les éléments essentiels recherchés.
[38] En conséquence, le juge a rejeté à bon droit la requête introductive d’instance qui recherchait une déclaration que le mémorandum[26] constitue un contrat de location exécutoire et une ordonnance de signer le bail, si nécessaire. Sur la demande en passation de bail, le juge écrit :
[89] Reste la demande en passation de bail.
[90] Pour avoir gain de cause, la Société doit satisfaire les exigences d'un recours en passation de bail.
[91] Entre autres choses, elle doit prouver que Corbec a fait défaut de respecter une promesse de bail liant les parties et joindre à sa requête un projet de bail conforme au contenu de la promesse[27].
[92] Or ici, elle a échoué. Car d'une part, le Mémorandum n'est pas une promesse de bail et, d'autre part, le projet de bail P-16 n'est pas conforme au contenu de celui-ci.
[93] Le Mémorandum est une simple entente précontractuelle qui donne ouverture à un recours en dommages-intérêts seulement[28]. Or ici, la Société n'en réclame pas.
[94] La Société fait valoir que sa demande de passation de bail doit être accueillie car le projet de bail P-16 contient tous les termes et conditions de l'accord intervenu entre les parties lors de la rencontre du 9 avril 2010.
[95] Toutefois, cet argument ne peut être retenu car il vient à l'encontre de l'admission faite à l'audience par le représentant de la Société, M. Lalonde, voulant que ce projet de bail contient des clauses sur lesquelles il n'y avait pas encore d'entente entre les parties.
[Soulignement ajouté]
[39] Il n’y a rien à redire contre ces déterminations.
[40] Cela nous amène à l’allégation de mauvaise foi de Corbec et à la requête pour amender de la Société.
La mauvaise foi de Corbec et la requête pour amender
[41] Le juge conclut que les parties en sont venues à une entente précontractuelle, le 23 décembre 2009, et qu’une telle entente les obligeait à négocier de bonne foi. Il ne statue toutefois pas sur cette éventualité pour le motif suivant :
[96] […] puisque la Société ne réclame pas de dommages-intérêts (pertes de loyers et autres dommages), il n'y a pas lieu de déterminer si Corbec a fait défaut de respecter son obligation de négocier de bonne foi.
[42] La Société argumente qu’une importante partie de la preuve administrée au cours de l'instance portait sur la mauvaise foi de l'intimée[29]. Elle prétendait que la Société était responsable de la « non signature d'un bail formel »[30].
[43] La Société plaide que le comportement de Corbec constitue un élément pertinent dans l'examen de « l'existence d'une entente et de la nature de celle-ci »[31]. Elle ajoute :
[130] De plus, la preuve administrée lors du procès a démontré que la rencontre du 9 avril 2010 avait permis aux parties d’en venir à une entente complète sur tous les aspects du bail. Seules quatre clauses devaient être révisées par les avocats des parties et il y avait entente pour que cela soit fait sans délai.
[Référence omise]
[44] Finalement, comme toute la preuve requise aurait été administrée en première instance, la Société invite la Cour, si elle l’estime utile, à accueillir sa requête pour amender du 16 février 2012[32] et à ajouter la conclusion suivante à son recours introductif :
DÉCLARER l’intimée Corbec responsable de la non signature du bail prévu à P-6 (R-4) pour cause de mauvaise foi dans ses négociations et son changement d’intention.
[45] Elle justifie ainsi sa demande :
[135] Il serait contraire au principe de
proportionnalité codifié par l’article
[Soulignement ajouté]
* * *
[46] Ce moyen doit également échouer, pour plusieurs raisons.
[47] Le recours introductif de la Société a été lancé en juin 2010[33]. La théorie de cause avancée est simple : le mémorandum constitue une entente de location exécutoire, comportant tous les éléments essentiels d’un contrat de location. Un projet de bail reprenant tous les éléments de l’entente, de même que certaines « clauses de style »[34], a été envoyé à Corbec. Des échanges ont suivi. Les représentants de Corbec se sont montrés distants et ont invoqué des prétextes pour éviter de rencontrer leurs vis-à-vis de la Société pour finaliser le bail[35].
[48] Cela dit, la Société mentionne les rencontres des 18 mars et 9 avril 2010. Une entente serait intervenue, le 9 avril, à laquelle Corbec n’aurait pas donné suite. La Société recherche donc essentiellement une déclaration que le mémorandum constitue un contrat de location exécutoire, une condamnation obligeant Corbec à payer le loyer de base et le loyer additionnel dus et, subsidiairement, une ordonnance obligeant Corbec à signer un bail.
[49] Au soutien de son plaidoyer originel, du 16 novembre 2010, Corbec allègue qu’au moins deux éléments essentiels mentionnés au mémorandum de manière « indéterminable » ne faisaient pas encore l’objet d’une entente à la mi-février 2010 : le loyer additionnel et « les modalités d’exécution et de paiement des travaux à être effectués »[36]. La Société n’aurait pas tenté de répondre de façon satisfaisante aux préoccupations de Corbec, à l’intérieur du délai de 45 jours stipulé au mémorandum[37]. La véritable réponse de la Société aurait été fournie le 19 avril 2010 et reprenait des stipulations refusées dès le départ par Corbec[38].
[50] Dans sa réponse écrite au plaidoyer de Corbec, datée du 21 décembre 2010, la Société répète que le bail n‘était qu’une formalité car les éléments importants du contrat avaient tous été précisés au mémorandum et son annexe[39]. Elle réfère à son projet de bail du 2 février 2010, qui aurait été modifié pour tenir compte des commentaires formulés par Corbec, mais ajoute que le nombre de corrections exigées « était hors norme »[40]. Corbec n’aurait pas collaboré, voire empêché la signature du bail. Elle conclut que Corbec est la seule responsable « du défaut des parties d’avoir conclu un bail écrit, lequel n’est pas, rappelons-le, fatal »[41].
[51] D’abord, les allégations relatives à la mauvaise foi de Corbec viennent appuyer, en quelque sorte, la prétention de la Société sur l’existence d’un contrat de location exécutoire et sa demande subsidiaire d’une ordonnance qui forcerait Corbec à signer le dernier projet de bail préparé par la Société, le 17 juin 2010[42]. La Société invite le juge à déterminer les clauses dite « accessoires » du bail, sur les bases des dernières discussions échangées entre les parties.
[52]
La Société n’a jamais demandé d’amender son recours pour y ajouter des
conclusions en dommages et il va de soi que le juge ne pouvait pas accorder de
dommages-intérêts sans adjuger au-delà de la demande de la Société. Bien qu'il
soit possible de corriger des impropriétés de termes en vertu de l'article
[53] Or, le juge exclut la responsabilité contractuelle de Corbec. Il conclut qu’il n’y a pas eu d’entente de location et que des éléments essentiels de celle-ci, et non des clauses de style, restaient à négocier. Dès lors, il devenait inutile d’élaborer sur la conduite de Corbec en l’absence de recours extracontractuel, soit d’allégations pertinentes à son examen sous l’angle de la faute, du dommage et du lien de causalité. C’est ainsi que la Société a fait son lit.
[54] En somme, les parties devaient négocier de bonne foi la teneur du bail éventuel, sous peine de voir leur responsabilité extracontractuelle engagée[44], mais cette éventualité a été exclue par la Société, jusqu’au stade de l’appel. C’est à ce moment qu’a été déposée la demande pour amender le recours introductif. Ajoutons que négocier n’oblige aucune partie à accepter des clauses qui n’ont pas été discutées.
[55] Réalisant, peut-être, la précarité de sa position, la Société voudrait que la Cour, sur la base de la preuve faite, conclue à la responsabilité extracontractuelle de Corbec pour n’avoir pas négocié de bonne foi. Or, elle se trompe lorsqu’elle affirme que toute la preuve nécessaire a été administrée[45] et que Corbec n’en « subira aucun préjudice de faits réels et concrets »[46].
[56] Pour la responsabilité civile soit engagée, il faut non seulement démontrer une faute, mais aussi un dommage et le lien de causalité entre le manquement et le dommage subi. L’existence d’un dommage effectivement subi est une condition fondamentale de la responsabilité civile.
[57] En l’espèce, la preuve relative au dommage et au lien causal est absente, la Société s’y étant d’ailleurs fermement opposée, en plusieurs occasions. Ainsi, la Société voudrait que la preuve d’un éventuel recours en responsabilité extracontractuelle annoncé contre Corbec soit scindée et que la Cour conclue, à ce stade-ci et sans le bénéfice d’un jugement d’instance sur la question, à une faute civile de Corbec.
[58] Corbec en subirait certes un préjudice « réel et concret » portant atteinte à la préservation de l’équilibre des droits des parties[47]. Elle ne s’est pas défendue à ce type de reproche, ce qui a pu influer sur les choix stratégiques qui ont été faits au regard de la preuve qui devait être administrée sous ce rapport. L’amendement aurait également pour effet de modifier significativement le contrat judiciaire[48]. Plus largement, j’estime qu’il résulterait de l’amendement une demande entièrement nouvelle[49] et que tel amendement serait contraire aux intérêts de la justice[50].
[59] Je propose donc de rejeter la demande d’amendement du 16 février 2012.
[60] Enfin, une autre demande d’amendement a été présentée par l’appelante, à l’audition du 3 décembre 2013, qui arrête la réclamation pour le loyer de base et le loyer additionnel au mois d’octobre 2012. Cette demande devrait être accueillie.
Les dépens
[61] Le juge a rejeté le recours de la Société, avec dépens.
[62] La Société plaide que le juge aurait dû mitiger les dépens en excluant l’honoraire additionnel, parce que l'argument reposant sur la mauvaise foi de Corbec a occupé une part importante du débat, sans que le juge se prononce sur cette question.
[63]
La règle édictée à l'article
[64] Cela dit, aucune demande de mitigation n’a été formulée par la Société en première instance. Par ailleurs, cette dernière ne démontre pas que la discrétion conférée au juge du procès en cette matière n’a pas été exercée judiciairement[53]. Au surplus et tel que discuté ci-haut, le juge n’avait pas à décider davantage que le recours débattu devant lui. Je n’interviendrais pas sur l'attribution des dépens.
[65] Sur le tout, j’accueillerais la demande verbale d’amendement du 3 décembre 2013, sans frais, je rejetterais la demande d’amendement du 16 février 2012, avec dépens, et je rejetterais l'appel avec dépens.
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LOUIS ROCHETTE, J.C.A. |
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[1] Pièce P-6 et D-17.
[2] Pièce P-7.
[3]
Jugement de première instance : Société en commandite de
Copenhague c. Corporation Corbec, [22012] J.Q. no 408,
[4] Au paragr. 99, p. 20 de son mémoire.
[5] Au paragr. 127, p. 26 du mémoire de la Société.
[6] L.R.Q. c. B-1, r. 22.
[7] Au paragr. 138, p. 28 de son mémoire.
[8]
Didier Lluelles et Benoît Moore,
[9]
Centre de santé et de services sociaux de l'Énergie c. Société
immobilière Lemieux inc., [2011] J.Q. no 5881,
[10] Michel Duclos, un courtier en immeuble contacté par Robert Mercier, un autre courtier en immeuble dont la firme a déterminé les besoins de Corbec et convenu avec John R. Hall, président de Corbec, de faire une étude de marché pour l’aider à trouver de nouveaux locaux.
[11] Richard Lalonde est un commanditaire de la Société qui s’occupe de la location de l’immeuble.
[12] Me Miguel Manzano est l’avocat externe de Corbec.
[13] Soit, selon Corbec, environ 25 % du loyer annuel total.
[14] Il s’agit de Me Roger Duval.
[15]
Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie c. Serres du St-Laurent inc., [2013] J.Q. no 11969,
[16] Pièce P-21.
[17] Pièce P-34.
[18] Voir à ce sujet les paragr. 77 à 88 du jugement reproduits ci-dessus.
[19]
Art.
[20]
D. Lluelles et B. Moore, supra, note 8, n° 277, p. 156;
Jean-Louis Beaudoin et Pierre-Gabriel Jobin, Les obligations, 7e
éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, no 176, p. 293;
Jacques Deslauriers,
[21] Au paragr. 94, p. 19 de son mémoire.
[22] Certains auteurs considèrent que la durée du bail n'est pas essentielle puisqu'un bail peut être à durée indéterminée : voir D. Lluelles et B. Moore, supra, 8, n° 277, p. 156, note 11.
[23] Sébastien Grammond, Anne-François Debruche et Yan Campagnolo, Quebec contract law, Montréal, Wilson & Lafleur, 2011, no 117-118, p. 46-47. Voir aussi, sur le sujet, D.-C. Lamontagne et B. Larochelle, supra, note 20, no 472, p. 274.
[24] Pièce P-9A, Propositions de modifications au bail. Le juge s’y réfère.
[25]
Jean Jolicoeur c. André Rainville, [2000] J.Q. no 13,
[26] Et son annexe signée par John Hall de Corbec le 14 janvier 2010.
[27] Société en commandite de Copenhague c. Corporation Corbec, supra, note 3.
[28]
Entreprises Allaire et Gince inc. c. Pete
Persons Terre sable et gravier inc.,
[2010] J.Q. no 212,
[29] Au paragr. 123, p. 25 de son mémoire.
[30] Au paragr. 124, p. 25 de son mémoire.
[31] Au paragr. 127, p. 26 de son mémoire.
[32] Cette requête a été présentée le 28 février 2012 à un juge de la Cour qui l’a déférée à la formation chargée d’entendre le pourvoi au fond.
[33] Il ne semble pas avoir été amendé en première instance, selon les procédures déposées par l’appelante au soutien de son pourvoi.
[34] Au paragr. 23 de la requête introductive d’instance.
[35] La Société élabore davantage sa thèse dans sa réponse du 21 décembre 2010 au plaidoyer de Corbec.
[36] Au paragr. 63 de la défense ré-amendée.
[37] Au paragr. 69 de la défense ré-amendée.
[38] Elle se réfère aux clauses 17.2, 18, 19 et à l’Annexe D.
[39] Pièce P-7.
[40] Au paragr. 71 de la réponse.
[41] Au paragr. 112 de la réponse.
[42] Pièce P-16.
[43]
Coiteux c. Parent,
[44]
J.-L. Baudoin et P.-G. Jobin, supra, note 20, no 136, p. 226 citant Anastasiu
c. Gestion d’immeubles Belcourt inc., [1999] J.Q. no 4994, mod.
par [2002] J.Q. no 4797 et Jean Pineau, Danielle Burman et Serge
Gaudet, Théorie des obligations, 4e éd., Montréal, Éditions
Thémis, 2001, no 17.4, p. 41. Voir également Brigitte Lefebvre, «
Rupture des pourparlers : négociateurs, appel à la
prudence ! », dans Service de la formation continue, Barreau du
Québec, Développements récents en droit commercial, vol. 112,
Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1998, p. 121, à la p. 129; cité par l’intimée
dans son mémoire, paragr. 92, p. 23; Jean-Louis Baudoin et Patrice Deslauriers,
La responsabilité civile, vol. 1, 7e éd., Cowansville,
Éditions Yvon Blais, 2007, paragr. 1-71 et 1-73 citant Blum-Lussier c.
Lirange, [2006] J.Q. no 1039,
[45] Au paragr. 133, p. 27 de son mémoire.
[46] Au paragr. 15 de la requête pour amender, un acte de procédure (de bene esse).
[47]
Laplante c. Gestion immobilière André Ledoux inc.,
[48] 9055-8305 Québec inc. c. Aliments Martel inc., [2006]
J.Q. no 7069,
[49] Voir Continental Casualty Company c. O’Neill, [1971] J.Q.
no 10,
[50]
Voir Del Guidice c. Honda Canada inc.,
[51]
Aéroports de Montréal c. Société en commandite Adamax immobilier,
[52] Ibid., paragr. 10 de l’arrêt.
[53]
Al-Musawi c. Montréal (Ville de),
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