[1]         La partie demanderesse demande la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et des autres occupants au motif de retard depuis plus de trois semaines dans le paiement du loyer et les retards fréquents.  On demande, aussi, le recouvrement du loyer soit 3 350 $ et le loyer dû au moment de l’audience, l’exécution provisoire de la décision et les frais.

ANALYSE

[2]         L’article 1971 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

« 1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s'il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. »

-LE NON-PAIEMENT DU LOYER

[3]         Les parties sont liées par un bail du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024, au loyer mensuel de 2 350 $.

[4]         Les locataires doivent 8 050 $, soit le loyer des mois de février (solde de 1 000 $), mars, avril et mai 2024 plus 51 $ représentant les frais de notification prévus au Règlement[1].

[5]         Le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par application de l’article 1971 C.c.Q.

[6]         Les locataires sont représentés à l’audience par un parent. Celui-ci mentionne que les retards sont dus à des difficultés financières et il recherche une entente de paiement avec la locatrice, ce qui est refusé.

[7]         Les locataires sont en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer et la résiliation du bail est justifiée en application de l’article 1971 du Code civil du Québec.

[8]         Le bail n’est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement comme le prévoit l’article 1883 du Code civil du Québec.

-LES RETARDS FRÉQUENTS

[9]         Pour obtenir la résiliation du bail sur le deuxième motif invoqué, soit les retards fréquents, la loi exige la preuve de retards fréquents qui sont généralement démontrés par le caractère régulier et chronique des retards.  

[10]     Aucune mise en demeure ne précède l’introduction de la présente demande.

[11]     La locatrice fait valoir les dépenses qu’elle doit encourir (deux hypothèques). Elle a acquis une nouvelle résidence avec son conjoint et elle n’arrive pas à participer aux dépenses de celle-ci. Elle a fait plusieurs demandes de paiement et tentatives de communiquer avec les locataires sans succès.

[12]     Elle ne produit aucun document précis sur les conséquences financières des retards de paiement des locataires. 

[13]     La résiliation du bail étant une conséquence grave des retards fréquents dans le paiement du loyer, la loi exige la démonstration de l’existence d’un préjudice sérieux en lien avec les retards de paiement.

[14]     Bien que le Tribunal n'exige pas la preuve d'un péril financier, une réelle incapacité de rencontrer ses obligations financières ou une situation économique précaire, la preuve doit, à titre d'exemple, révéler, par une preuve probante, un alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble, la multiplicité des démarches auprès du locataire ou du Tribunal, des coûts supplémentaires.  

[15]     Évidemment, tout est question de preuve et en cette matière comme dans tout autre, la locatrice est assujettie à la règle de la meilleure preuve (documentaire) et à celle de la prépondérance (article 2803 C.c.Q.).

[16]     En l'occurrence, bien que le Tribunal ne doute pas que des retards de paiements puissent créer des tracasseries, des soucis ou des inconvénients, à moins d'une preuve sérieuse et concrète du préjudice subi, le Tribunal ne peut résilier le bail pour ce motif, ni même prononcer une ordonnance de paiement.

[17]     Le Tribunal rejette la demande sur ce motif.

[18]     La preuve soumise justifie l'exécution provisoire de la décision telle que prévu à l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[2].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

À défaut de paiement avant jugement

[19]     RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion des locataires et de tous les occupants du logement;

[20]     ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion à compter du 11e jour de sa date;

[21]     CONDAMNE les locataires à payer à la locatrice la somme de 8 050 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 3 350 $ et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer plus les frais de 138 $;

[22]     REJETTE la demande quant au surplus.

[1] Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ c. T-15-01, r.6.

[2] RLRQ c. R-8.1.