[1]         Les locataires demandent la fixation du loyer conformément l’article 1950 du Code civil du Québec.

[2]         Dûment notifiée et quoique convoquée et appelée, la locatrice est absente à l’audience sans qu’une missive n’ait été acheminée au Tribunal pour expliquer cette absence.

[3]         Le 15 avril 2021, les parties concluent un bail du 1er mai 2021 au 30 juin 2022 au loyer mensuel de 1 900 $. Lors de la signature du bail, la partie « G » du bail ne fut pas complétée par la locatrice.

[4]         La preuve non contredite démontre que les locataires sont des nouveaux locataires et qu’ils payent un loyer supérieur à celui payé au cours des douze derniers mois précédant le bail.

[5]         En effet, le précédent locataire, monsieur Ruchon, payait un loyer de 1 780 $ en vertu d’un bail reconduit pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, avant d’être résilié d’un commun accord pour le 30 avril 2021.

[6]         Notez que le 1er juin 2021, le Tribunal a transmis le Formulaire de renseignements nécessaires (ci-après « Formulaire RN ») à la locatrice. Le 26 août 2021, la locatrice a remis au Tribunal les renseignements sur le logement concerné, tirés de l’« outil de calcul », disponible en ligne sur le site Web du Tribunal administratif du logement. Elle a également transmis l’outil de calcul aux locataires.

Droit applicable[1]

[7]         La demande s’appuie sur l’article 1950 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel prévoit :

« 1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu'il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des douze mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n'ait déjà été fixé par le tribunal.

La demande doit être présentée dans les dix jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l'être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu'elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n'ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l'avis indiquant le loyer le moins élevé de l'année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait. »

[8]         La clause « G » du bail doit être complétée pour tout nouveau locataire, tel que le prévoit l’article 1896 C.c.Q., qui édicte ce qui suit :

« 1896. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période, ainsi que toute autre mention prescrite par les règlements pris par le gouvernement.

Il n'est pas tenu de cette obligation lorsque le bail porte sur un logement visé aux articles 1955 et 1956. »

[9]         En matière d’application des dispositions de l’article 1950 C.c.Q., il n’y a pas lieu de tenir compte de la valeur marchande locative. Le processus de fixation est prévu au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] qui détermine les seuls critères applicables.

[10]     Pour ce faire, le Tribunal analyse les données et renseignements transmis par un locateur sur le formulaire de fixation (formulaire destiné à calculer, selon une formule accessible, le pourcentage d’augmentation autorisé).

[11]     Le premier principe applicable est de prendre en compte les dépenses effectuées par un locateur l’année précédente de l’année visée par l’augmentation.

Analyse et motifs de la décision

[12]     En l'espèce, les locataires respectent les conditions de l’article 1950 C.c.Q.

[13]     En revanche, c’est à la locatrice que revient le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le Formulaire RN pour permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement[3].

[14]     La locatrice n’a pas complété le Formulaire RN et vu son absence à l’audience, elle n’a pas démontré les dépenses encourues.

[15]     En conséquence, il y a lieu de corriger le montant du loyer comme l’y autorise l’article 1950 C.c.Q. et de fixer le loyer à 1 780 $.

[16]     En conséquence, le Tribunal accueille la demande des locataires.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[17]     ACCUEILLE la demande;

[18]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 780 $ par mois du 1er mai 2021 au 30 juin 2022;

[19]     CONDAMNE la locatrice à payer aux locataires les frais de 88,75 $[4];

[20]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[1] Les exceptions prévues aux articles 1955 C.c.Q. (coopérative, immeuble de moins de cinq ans, changement d’affectation) et 1956 C.c.Q. (logement à loyer modique) ne sont pas, ici, applicables.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Larchevêque c. Guérard, 2022 QCTAL 165, g. s. Chantal Houde.

[4] Les frais applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, T-15.01, r. 6, qui comporte des frais maximums pour la notification.