La demande

[1]      Le Tribunal est saisi de deux demandes, l’une de la locataire qui réclame une diminution de loyer de 100 $ par mois depuis mai 2018, des dommages exemplaires de 5 000 $, l’autorisation de déposer son loyer au Tribunal administratif du logement, ordonner de faire cesser le harcèlement, de procéder à un changement de fenêtre ainsi que des dommages moraux d’une somme de 2 200 $.

[2]      Pour sa part, la locatrice demande des dommages-intérêts (réparation) 2 598 $, des dommages-intérêts de 2 098 $ ainsi que d’autres dommages-intérêts de 500 $.

Questions en litige

[3]      La locataire a-t-elle droit à une diminution de loyer ?

[4]      La locataire a-t-elle droit aux dommages qu’elle réclame ?

[5]      La locataire peut-elle déposer son loyer auprès du Tribunal ?

[6]      La locataire a-t-elle droit à un changement de fenêtre ?

[7]      La locatrice a-t-elle droit aux dommages qu’elle réclame ?

Analyse et commentaire

[8]      La locataire habite le logement avec son fils depuis 2010. Le bail actuel se termine en juin 2021 au loyer mensuel de 803 $.

[9]      Le logement occupé par la locataire est en réalité un condominium situé dans un immeuble abritant un total de trois unités. La locataire habite celui du dernier étage.

[10]   Les propriétaires du condo l’ont acquis en 2013, mais seule Madame est inscrite comme locatrice au bail.

[11]   En mai 2014, une demande est faite à la locataire afin qu’elle signe un nouveau bail. Lors de cette rencontre, le conjoint de la locatrice précise à la locataire que son loyer sera augmenté. Cette dernière riposte en disant que la demande est hors délai et qu’il n’est pas question que son loyer augmente.

[12]   Ce dernier aurait menacé la locataire que si elle n’acceptait pas cette augmentation cette année, l’année prochaine elle devrait subir une augmentation plus importante.

[13]   L’ex-conjoint de la locataire était présent lors de cet événement et a corroboré les dires de la locataire.

[14]   Il lui aurait également mentionné qu’il a le droit de tout faire puisqu’il est chez lui. Le fils de la locataire était témoin lorsque ce dernier a prononcé ces paroles.

[15]   Comme prévu l’année suivante, la locatrice fait une demande d’augmentation de 40 $ par mois ce qui est contesté par la locataire. Finalement, le Tribunal décide que l’augmentation mensuelle sera de 15 $.

[16]   Par la suite, la locataire reçoit deux avis de modification du bail, soit de ramener la durée du bail de 12 mois à 3 mois et ultérieurement une autre demande pour modifier la durée du bail de 12 mois à 6 mois.

[17]   La dernière demande s’est retrouvée devant le tribunal qui a rejeté la demande de modification du bail, comme demandé par la locatrice.

[18]   Les parties se sont de nouveau retrouvées devant le tribunal afin de faire déterminer si la locataire avait renoncé à son droit au maintien dans les lieux. Le Tribunal a décliné juridiction et la locatrice ne s’est pas adressé au tribunal compétent pour décider de ce dossier.

[19]   En juillet 2017, la locataire reçoit le nouveau règlement adopté par le syndic de copropriété de l’immeuble. Elle précise ne pas être contente de recevoir ce document qui, sur certains points, ajoutait des conditions au bail. Il faut bien préciser que dans ce cas-ci, c’est le syndicat de la copropriété qui a fait ces nouveaux règlements et non la locatrice.

[20]   Quelque temps après que les propriétaires ont fait l’acquisition de ce condominium, ils l’ont mis en vente puisqu’ils trouvaient que la gestion de ce condo était trop lourde pour eux et surtout que Monsieur avait perdu son emploi et que financièrement, il aurait été avantageux pour eux que ce condo soit vendu.

[21]   Tout au long de cette période, les propriétaires ont mandaté quelques courtiers pour procéder à la vente de cette copropriété. Il y a donc eu des visites pour des prises de photos ainsi que des visites avec des acheteurs potentiels.

[22]   Lors de ces visites, il y a eu certaines discussions puisque selon la locataire, les acheteurs potentiels n’étaient pas au courant que la locataire bénéficiait d’un droit de maintien dans les lieux.

[23]   À chaque fois que celle-ci renseignait les acheteurs potentiels de ce fait, soit les courtiers ou le conjoint de la locatrice n’étaient pas heureux de cette précision faite par la locataire.

[24]   À certaines occasions, ni la locatrice ni son courtier ne se présentait sur les lieux pour une visite avec un acheteur potentiel. Seul le courtier représentant de ce dernier y était avec son client, l’acheteur potentiel.

[25]   À une occasion, le conjoint de la locatrice a voulu se rendre au logement et même si la locataire lui a offert trois options de dates disponibles, ce dernier se serait rendu au logement selon sa propre disponibilité.

[26]   En janvier 2018, alors que la locataire avait un problème avec la porte d’entrée, elle avise la locatrice de cette situation et comme rien ne se produit dans les jours suivants, elle décide elle-même de payer et de faire la réparation avec l’aide d’un ami.

[27]   Selon la locataire dans la fiche descriptive du condo à vendre, il n’y a jamais eu d’indication à l’effet que la locataire occupante avait un droit de maintien dans les lieux.

[28]   La locatrice a confirmé au Tribunal que les revenus de location sont insuffisants pour couvrir le coût de l’hypothèque du condo en location.

[29]   Comme elle est seule inscrite au bail comme locatrice, elle informe la locataire que c’est son conjoint et aussi propriétaire qui s’occupe de la gestion du condo.

[30]   Elle mentionne que les relations locatrice-locataire ont toujours été difficiles. Elle explique que la locataire était très demandante.

[31]   Concernant un épisode pour la réparation de la toiture, la locatrice avoue que les travaux ont dû se faire suite à une courte période de réflexion en consultation avec les autres copropriétaires de l’immeuble, et que la décision n’a pas été prise afin de nuire à la locataire qui devait subir des traitements de chimiothérapie.

[32]   Au fil des années, beaucoup de travaux auraient été exécutés au condo selon la locatrice.

[33]   Concernant les visites au condo avec des acheteurs potentiels, elle précise qu’il n’y en a eu qu’une seule annuellement en moyenne, à l’exception de l’année 2018 ou il y en a eu trois ou quatre.

[34]   Sa motivation à vendre son condo est que celui-ci lui occasionne trop de troubles et beaucoup de stress.

[35]   Selon les dires de la locatrice, lors des visites, la locataire n’était pas toujours collaboratrice. À cet effet, l'une des courtières immobilières mandatées par la locatrice est venue dire au Tribunal qu'elle avait clairement indiqué sur sa fiche que le condominium était présentement loué et préalablement à sa visite, elle avait donné un avis à la locataire.

[36]   Lors de cette visite, elle avait dû téléphoner au 911, car elle avait peur du fils de la locataire. Trois véhicules de police sont arrivés sur les lieux.

[37]   La locataire avait fait une plainte à l’OACIQ contre la courtière immobilière, mais la plainte n’a pas eu de suite.

[38]   La locatrice a expliqué qu’étant donné la situation où la locataire a un droit de maintien dans les lieux, elle recherchait un acheteur pour qui cet achat serait un investissement.

[39]   Finalement, le condominium de la locatrice a été vendu en mars 2021.

Diminution de loyer

[40]   Au sujet de la diminution de loyer, le Tribunal souscrit à l’opinion de M^e Gilles Joly dans l’affaire Gagné c. Larocque :

« Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains des services ne sont plus dispensés ou que le locataire n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s’agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s’agit donc pas d’une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer. »

[41]   Le recours en diminution de loyer vise à rétablir l’équilibre entre le loyer payé par la locataire et la prestation de service du locateur. Le Tribunal souscrit à l’opinion de M^e Gilles Joly, dans la décision de Girard c. Placements Bédard et Gauthier Enrg., lorsqu’il définit ainsi ce recours :

« Le recours en diminution de loyer est de nature « quantis minoris », c’est-à-dire qu’il cherche à rétablir un équilibre entre la prestation du locateur et celle de la locataire; en vertu du bail, le locateur doit procurer à la locataire la jouissance du logement qui y est décrit; en contrepartie, la locataire doit payer le loyer dont le montant doit équivaloir aux droits que le contrat lui procure. Or, dès que la locataire n’a plus la jouissance des lieux comme elle devrait l’avoir, elle peut exercer le recours en diminution de loyer afin que son obligation soit réduite en proportion du trouble qu’elle endure. »

[42]   Le fait d'être locataire et de recevoir à l'occasion des visites parce que les propriétaires ont décidé de vendre l'immeuble est un exercice qui arrive fréquemment dans la vie des locataires. D'ailleurs le Code civil du Québec prévoit ce genre de visite.

[43]   Ainsi pour que des visites d'acheteurs potentiels soient considérées comme une perte de jouissance possible des locataires, il faudrait démontrer que ces visites ont été en nombre extrême et non requises.

[44]   Or, la preuve a démontré qu’il n'y a eu en moyenne qu'une seule visite annuelle pendant quelques années, à l'exception de l'année 2018, où il y aurait eu quatre à cinq visites. Pour le Tribunal, il ne s'agit pas d’un nombre exagéré de visites pouvant faire perdre la jouissance des lieux au locataire.

[45]   Pour ce qui concerne la prétention de la locataire à l'effet que ces visites n'auraient pas eu lieu si les acheteurs potentiels avaient su qu'un locataire y possède un droit de maintien dans les lieux, le Tribunal a reçu une version contraire à l’effet que cette information était donnée, tel que l’a rapporté la courtière immobilière.

[46]   Cependant, la locatrice s’était engagée il y a six ans, à changer la fenêtre de la salle de bain ce qui n’a toujours pas été exécuté. Habituellement quand on s’engage à exécuter une obligation, on doit le faire. Dans cette optique, le Tribunal conclut que la locataire a droit à une diminution de loyer sous ce seul volet. En date de ce jour, ce n’est toujours pas fait.

[47]   Le Tribunal tient compte également du fait qu’en entrant chez la locataire comme s’il était chez lui, en ne retirant pas ses souliers et en salissant le plancher, le conjoint de la locatrice agissait au détriment de la locataire et diminuait sa jouissance des lieux, car elle devait nettoyer après le passage de celui-ci. Il s’agissait assurément d’un grand manque de respect.

[48]   Dans le présent dossier, il est demandé au Tribunal d’accorder une diminution de loyer, mais dans les circonstances, le Tribunal substitue la diminution de loyer en un montant forfaitaire. Cette façon est permise, telle que l’a confirmé l’honorable juge Julie Veilleux dans le dossier Clark c. Dike (500-80-019760-116 C.Q., 28 septembre 2011).

« [16]  Au surplus, bien que la requérante réfère à des courants jurisprudentiels en regard des questions en litige soulevées, elle n’a fait aucune démonstration de telle controverse. Au contraire, l’extrait de doctrine soumis par la requérante réfère expressément à la possibilité d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un montant mensuel à la suite d’une demande de diminution de loyer. »

[49]   Le Tribunal accordera à la locataire un montant forfaitaire pour la perte de jouissance du logement, à titre de diminution loyer un montant de 300 $.

Dommages moraux

[50]   Dans le dossier Québec (Curateur public) c. Syndicat national des employés de l'hôpital St-Ferdinand, [1996] 3 R.C.S. 211, paragr. 63, la Cour suprême donne la définition suivante des dommages moraux :

« (…) la perte de jouissance de la vie, le préjudice esthétique, les douleurs et souffrances physiques et psychologiques, les inconvénients, de même que le préjudice d'agrément et le préjudice sexuel. »

[51]   Selon les enseignements de la Cour suprême du Canada, le Tribunal conclut que la locataire n’a pas subi des dommages moraux.

[52]   Après avoir entendu la preuve des deux parties, le Tribunal constate qu’il n’y avait pas beaucoup de chimie entre les parties, mais pas au point où il serait possible de conclure que la locataire a subi des dommages moraux.

[53]   Le Tribunal retient que la locataire qui dit ne pas trop bien comprendre le droit, car elle n’est pas avocate, trouve qu’elle se débrouille très bien.

[54]   Tout au long de l’audience, elle a posé des questions pointues prouvant qu’elle maîtrisait bien son dossier, surtout concernant les problèmes reliés à la porte d’entrée.

[55]   L’un des acheteurs potentiels est venu mentionner qu’il avait offert 15 000 $ à la locataire afin qu’elle quitte son logement. Cette dernière aurait répondu qu’elle voulait 50 000 $ en argent comptant, car elle était sur l’aide sociale et ne voulait pas déclarer cet argent. La locataire n’a jamais nié cette affirmation.

[56]   Toujours selon la locatrice, la locataire se plaignait constamment pour avoir divers services ou travaux. Elle n’était jamais satisfaite.

[57]   Pour le Tribunal, la locataire n’a pas subi de dommages moraux et rejette la demande de dommages exemplaires.

Dommage exemplaire

[58]   Dans une décision de la Cour du Québec : Malo c. Higgins, 2015 QCCQ 5347 (11 juin 2015), sur les dommages exemplaires ou punitifs, l’honorable Juge Georges Massol se prononce ainsi :

[34] La possibilité d’attribuer des dommages exemplaires (appelés parfois « dommages punitifs ») a été introduite il y a quelques décennies en droit québécois.

[35] L’octroi de ces dommages est balisé par les critères contenus à l’article 1621 C.c.Q. :

« 1621. Lorsque la loi prévoit l'attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s'apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l'étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenue envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers. »

[36] On retrouve certaines lois qui prévoient leur octroi, par exemple en matière de droits fondamentaux [6], en matière de protection du consommateur [7], de logement [8] ainsi que dans d’autres législations [9].

[37] La lecture de la jurisprudence montre que les montants octroyés sont généralement plus élevés lorsque la partie victime est une collectivité comme, par exemple, dans le cadre d’un recours collectif. Cela a fait dire aux auteurs Baudouin, Jobin et Vézina ce qui suit :

« Ils sont traditionnellement plus modestes en matière contractuelle, mais la jurisprudence semble maintenant ouverte à l'octroi de montants plus considérables dans des rapports entre cocontractants. Dans les affaires de louage d'habitation (décidées selon la Charte ou le Code civil) et de droit de la consommation, en revanche, les montants demeurent relativement faibles. Cet écart s'explique notamment par les valeurs qui sont en jeu dans ces domaines respectifs, les droits fondamentaux figurant au-dessus du droit au logement et de la bonne conduite dans les relations d'affaires. Il demeure néanmoins possible que, dans de tels domaines, certains comportements choquants - telles des pratiques commerciales ou industrielles à large échelle et potentiellement très lucratives - justifient l'attribution de sommes plus considérables. » [10] 

(référencees omises)

(soulignement du soussigné)

[59]   Le fait de harceler un locataire dans le but de le faire quitter le logement est sévèrement puni par le Code civil du Québec.

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

[60]   Le Tribunal ne voit pas dans le comportement de la locatrice ou de son conjoint des faits pouvant amener celui-ci à octroyer des dommages exemplaires à la locataire.

[61]   Le Tribunal ne retient pas comme étant du harcèlement le fait que la locatrice demande annuellement au tribunal de fixer le coût du loyer. La locatrice a le droit de demander une augmentation annuelle du loyer, tout comme la locataire a le droit de la refuser.

[62]   Pour toutes ces raisons, le Tribunal rejette la demande de dommages exemplaires.

Dépôt de loyer auprès du tribunal

[63]   Le Tribunal peut accorder aux locataires de faire le dépôt de son loyer auprès du Tribunal administratif du logement selon les articles 1907 et 1908 du Code civil du Québec.

« 1907. Lorsque le locateur n'exécute pas les obligations auxquelles il est tenu, le locataire peut s'adresser au tribunal afin d'être autorisé à les exécuter. Les parties sont alors soumises aux dispositions des articles 1867 et 1869.

Le locataire peut aussi déposer son loyer au greffe du tribunal, s'il donne au locateur un préavis de 10 jours indiquant le motif du dépôt et si le tribunal, considérant que le motif est sérieux, autorise le dépôt et en fixe le montant et les conditions. »

« 1908. Le locataire qui, lors de l'aliénation de l'immeuble, de l'inscription d'une hypothèque sur les loyers ou d'une cession de créances, n'a pas été personnellement avisé du nom et de l'adresse du nouveau locateur ou de la personne à qui il doit payer le loyer peut déposer son loyer au greffe du tribunal s'il obtient l'autorisation de celui-ci.

Le dépôt peut aussi être autorisé lorsque, pour tout autre motif sérieux, le locataire n'est pas certain de l'identité de la personne à qui il doit payer le loyer, lorsque le locateur ne peut être trouvé ou lorsqu'il refuse le paiement du loyer. »

[64]   La raison pour laquelle la locataire désire déposer son loyer auprès du Tribunal administratif du logement est qu’elle ne veut plus faire affaire avec la locatrice.

[65]   Non seulement cette raison n’est nullement incompatible avec les deux articles mentionnés précédemment, elle n’a plus de pertinence puisque la locatrice a vendu son condominium. La relation locatrice-locataire est terminée.

Changement de fenêtre

[66]   Il est clairement indiqué au bail que la locatrice procédera au changement des fenêtres de la chambre ainsi que de celle de la salle de bain.

[67]   Le changement de la fenêtre de la chambre a été exécuté, mais celle de la salle de bain ne l’a pas encore été.

[68]   Mais comme le Tribunal l’a mentionné à la locataire lors de l'audience, il n'est plus possible pour le Tribunal de faire une telle ordonnance étant donné la vente du condominium.

Faire cesser le harcèlement

[69]   Encore pour la même raison, cette demande n’a plus d’objet puisque le condominium a été vendu. Il n’y a donc plus de relation locatrice-locataire.

Dommage réclamé par la locatrice

[70]   Dans sa requête, la locatrice demande que le Tribunal lui octroie la somme de 1 098 $ pour la réparation d'une porte, ainsi que des dommages-intérêts de 500 $.

[71]   Lors de l'audience, la locatrice a abandonné sa réclamation en dommages-intérêts.

[72]   Concernant les dommages occasionnés à la porte d’entrée, il fut admis par les parties, que celle-ci fut endommagée par le fils de la locataire, qui en janvier 2018 a poussé la porte violemment, causant un bris au cadre de la porte.

[73]   Constatant que la locatrice ne procédait pas à la réparation du cadrage de la porte, la locataire a demandé à un de ses amis menuisier, possédant 35 ans d'expérience, de venir faire la réparation requise.

[74]   Les photos démontrent que la porte n'était pas endommagée, mais seul le cadrage devait être réparé. Une fois que les réparations ont été faites, des photos ont été prises et déposées au tribunal comme preuve que les travaux de réparation du cadrage de la porte d'entrée avaient été faits.

[75]   Ce n'est que plusieurs mois après cette réparation que la locatrice a décidé qu'il fallait changer la porte. Les seules photos déposées en preuve par la locatrice démontrent bien que le cadrage avait été endommagé, mais il n'y a aucune preuve démontrant que la porte avait été brisée.

[76]   Comme la porte a été changée alors qu'il n'y avait aucun motif de procéder à ce changement, le Tribunal ne peut donner suite à la demande de la locatrice, de se faire rembourser le coût de cette réparation.

[77]   La demande de la locatrice est rejetée

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[78]   CONDAMNE la locatrice à verser à la locataire la somme de 300 $ plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec depuis le 14 mai 2018, ainsi que les frais de justice de 76 $;

[79]   REJETTE toutes les autres demandes de la locataire;

[80]   REJETTE la demande de la locatrice.