[1]      Le 8 mai 2020, la locataire demande au Tribunal de statuer sur les motifs de refus de la cession du bail. Elle réclame aussi, sans les chiffrer, des dommages-intérêts matériels et dommages-intérêts pour troubles et inconvénients.

[2]      À l’audience, elle amende verbalement la demande et recherche désormais la résiliation du bail aux torts du locateur à la fin mai 2020 pour refus injustifié de la cession du bail.

[3]      La procédure a été notifiée par courrier recommandé le 10 juillet 2020.

LE BAIL

[4]      Le bail liant les parties couvre la période du 1^er octobre 2019 au 30 septembre 2020, au loyer mensuel de 1 050 $[1].

[5]      Il prévoit, entre autres, que les coûts reliés au chauffage et à l’utilisation du chauffe-eau sont aux frais de la locataire. Elle est aussi responsable de payer l'électricité.

LA DEMANDE

[6]      Au soutien de sa demande, la locataire allègue qu’elle quitte le logement à la fin mars 2020 pour de multiples raisons, dont la présence de rongeurs et l’absence de panneaux électriques et parce que le locateur n’a rien fait pour corriger ces problèmes.

[7]      Avant son départ, elle informe le locateur qu’elle cédera le bail aussitôt qu’elle trouvera preneur.

[8]      En avril 2020, madame Claudia Elena Sanchez-Vega se montre intéressée par le logement.

[9]      Avant de proposer cette candidate au locateur, la locataire obtient d’une compagnie spécialisée dans ce type d’enquête un rapport qui révèle que le crédit de madame Sanchez-Vega est bon et qu’elle n’a aucun antécédent judiciaire ni dossier à la Régie du logement.

[10]   Le 27 avril 2020, la locataire transmet au locateur l’avis de cession en faveur de madame Sanchez-Vega, accompagné du résultat de l’enquête de crédit.

[11]   Le locateur confirme la réception des documents le 29 avril 2020 et communique avec la propriétaire du logement où habite madame Sachez-Vega et aussi avec son employeur.

[12]   Les références obtenues lors de ces entretiens sont bonnes.

[13]   Par ailleurs, le locateur apprend alors que madame Sachez-Vega n’est pas la signataire du bail là où elle réside. En fait, elle partage un logement avec un couple d’amis. Ce sont eux les signataires du bail. Puisqu’ils doivent libérer leur logement pour des travaux majeurs, ils projettent de continuer à cohabiter ensemble.

[14]   Pour ces raisons, le locateur les contacte eux aussi et, bien que ni l’un ni l’autre n’est mentionné dans l’avis de cession, il demande des références de leur employeur. Il veut également connaître leurs revenus respectifs.

[15]   La preuve ne dit pas si le locateur a obtenu les informations demandées à leur sujet ni leur teneur, le cas échéant.

[16]   Quoiqu’il en soit, le 5 mai 2020, le locateur informe la candidate qu’elle est refusée parce qu’elle ne remplit pas les conditions du bail et aussi en raison de son revenu insuffisant.

[17]   Le 7 mai 2020, la locataire est à son tour avisée du refus de locateur pour des raisons similaires.

[18]   La locataire paie les loyers d’avril et mai 2020. Toutefois elle ne paiera pas le loyer de juin, convaincue que le locateur fait exprès pour empêcher la cession du bail.

LA DÉFENSE

[19]   Le locateur prétend qu’il n’a jamais nié à la locataire son droit de céder le bail.

[20]   La candidate proposée n’a pas été retenue parce que (1) son revenu est insuffisant (2) elle n’est pas la signataire du bail là où elle habite et (3) il interdit la sous-location du logement pour en partager les coûts.

[21]   N’ayant pas reçu le loyer de juin, le locateur reloue le logement à compter du 1^er juillet 2020 à une personne de son choix.

[22]   Il dépose ses lettres du 5 mai, du 7 mai et du 8 juin 2020, lesquelles parlent d’elles-mêmes.

[23]   Dans la plus récente, le locateur propose par écrit à la locataire de mettre mutuellement fin au bail à compter du 1^er juillet 2020 en autant qu’elle acquitte le loyer de juin.

[24]   Cette lettre est restée sans réponse et il a reloué le logement.

[25]   Le nouveau locataire est emménagé le 1^er juillet 2020 et il paie un loyer de 1 200 $.

[26]   Voilà ce qui résume l'essentiel de la preuve.

QUESTIONS EN LITIGE

[27]   La demande de résiliation du bail est-elle toujours d’actualité puisque le logement est reloué?

[28]   À quelle date le bail liant les parties a-t-il pris fin?

[29]   La locataire a-t-elle droit à des dommages-intérêts matériels et moraux?

ANALYSE ET DÉCISION

[30]   Rappelons que les articles 2803, 2804 et 2845 C.c.Q. prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits au soutien de sa prétention, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

LA RÉSILIATION DU BAIL

[31]   En l’espèce, la preuve démontre que toutes les conditions pour céder le bail ont été respectées par la locataire (1870 C.c.Q.).

[32]   La preuve démontre également que dans le délai imparti (15 jours), le locateur a transmis à la locataire et à la cessionnaire les motifs justifiant son refus (1871 C.c.Q.).

[33]   Le locateur refuse la candidature de Claudia Elena Sanchez-Vega notamment parce qu’il ne veut pas qu’elle partage le logement avec d’autres personnes qui ne seront pas ses locataires.

[34]   La candidate a un très bon dossier de crédit et toutes les références qui la concernent sont positives.

[35]   Le locateur s’en remet à une clause du bail qui interdit de sous-louer pour partager les frais du logement.

[36]   Or, il est clair que la sous-location complète ou partielle du logement est parfaitement légale en vertu de l’article 1870 C.c.Q. L’interdire va à l’encontre de l’ordre public (1893 C.c.Q.).

[37]   De plus, un locataire peut partager un logement avec d’autres occupants qui ne sont pas signataires du bail, sans procéder à une sous-location, même partielle de son logement[2].

[38]   L’existence d'un contrat de sous-location ne se présume pas et le fardeau d'en faire la preuve repose sur les épaules du locateur.

[39]   Par ailleurs, ces questions sont purement académiques à ce stade-ci, puisque la preuve non contestée démontre que le locateur a reloué le logement sans attendre la décision du présent Tribunal.

[40]   En agissant comme il l’a fait, le locateur a privé la locataire de son droit de céder le bail.

[41]   Ceci dit, les circonstances particulières du présent litige amènent le Tribunal à prononcer la résiliation du bail aux torts du locateur au 1^er juin 2020, puisque c’est la date à laquelle la cession du bail aurait pris effet, n’eût été l’intervention du locateur pour l’en empêcher.

LES DOMMAGES

[42]   La locataire n’a pas quantifié les dommages allégués dans la procédure. Sa demande en dommages-intérêts matériels et moraux est donc rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[43]   ACCUEILLE partiellement la demande de la locataire;

[44]   RÉSILIE le bail aux torts du locateur rétroactivement au 1^er juin 2020;

[45]   REJETTE la demande quant aux autres conclusions.