[1]         La locatrice demande au tribunal de déclarer la locataire occupante sans droit, d’ordonner son expulsion ainsi que celle des autres occupants du logement, d’ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant l’appel et de condamner celle-là aux frais judiciaires.

[2]         En réponse à cette demande, la locataire demande au tribunal d’annuler la convention intervenue le 8 juillet 2021 et de condamner la locatrice à lui verser des dommages punitifs (10 000 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., et de lui permettre d’opérer compensation entre cette somme et une somme de 2 125 $ que la locatrice a remise à la locataire en exécution de la convention du 8 juillet 2021.

Mise en situation

[3]         Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 au loyer mensuel de 375 $.

[4]         Les lieux loués sont constitués d’une chambre avec toilette privée, mais la douche est partagée.

[5]         La locataire occupe sa chambre depuis plus de six années tandis que la locatrice a fait l’acquisition de l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués le sept juillet 2021.

[6]         Le 8 juillet dernier, les parties convenaient de résilier le bail au 1er octobre 2021 moyennant le versement d’une indemnité de 2 125 $.

Les questions en litige

[7]         Le consentement de la locataire a-t-il été vicié et, partant, la convention du 8 juillet 2021 est-elle valide?

[8]         La locataire est-elle une occupante sans droit?

[9]         Le mandataire de la locatrice, M. David Mimoun, déclare que le jour même où la locatrice devenait propriétaire de l’immeuble, il s’y dirigeait pour rencontrer les chambreurs et leur faire part de projets de rénovations; notamment de doter chaque chambre d’une douche privée.

[10]     Il affirme avoir avisé la locataire de la volonté de la locatrice de mettre un terme à son bail et qu’il reviendrait le lendemain pour lui proposer une entente à cet effet.

[11]     Tel que prévu, il se présente le lendemain à la chambre de la locataire accompagnée du concierge.

[12]     Il a alors en sa possession un modèle d’entente qu’un avocat a préparé.

[13]     Il négocie avec la locataire l’indemnité qui lui sera versée en échange de son consentement à la résiliation du bail et l’entente est conclue.

[14]     La rencontre a duré environ 15 minutes.

[15]     Peu après, la compensation est versée à la locataire.

[16]     Le premier octobre suivant, la locataire lui réclame un délai supplémentaire pour se trouver un nouveau logis.  Il accepte alors de prolonger l’occupation de celle-ci d’un mois.

[17]     Toutefois, à ce jour, la locataire occupe toujours sa chambre.

[18]     Il demande au tribunal de déclarer la locataire occupante sans droit et d’ordonner son éviction ainsi que celle de toute autre personne qui occuperait la chambre en question.

[19]     La présence de la locataire cause le retard des travaux entrepris par la locatrice, de sorte que celle-ci demande, en plus, l’exécution provisoire de l’ordonnance d’éviction nonobstant l’appel.

[20]     Questionné en contre-interrogatoire, il admet ne pas avoir accordé à la locataire un délai de réflexion après lui avoir remis le projet d’entente et présume que son ami, aussi résident de l’immeuble, M. Dinelle, lui avait préalablement fait part des intentions de la locatrice.  Celui-ci conteste avoir révélé à son ami les intentions de la locatrice en raison de la clause de confidentialité qu'il avait consenti et s’est limité à lui dire de parler au mandataire rapidement pour une raison importante.

[21]     Plus avant, le mandataire admet également ne pas avoir proposé à la locataire de consulter un avocat ou un groupe d’aide aux locataires avant de signer le document.

[22]     Au sujet de la clause de confidentialité contenue au document et qui sanctionne par la perte de l’indemnité toute divulgation de son contenu, le mandataire déclare qu’il ne l’a jamais appliqué et qu’il n’entendait pas le faire, mais ne pas en avoir avisé la locataire.

[23]     La locataire révèle être âgée de 53 ans et faiblement scolarisée. 

[24]     Dans un témoignage hésitant et caractérisé par des hésitations, des incompréhensions et des pertes de mémoire, la locataire affirme avoir rencontré le mandataire pour la première fois le 8 juillet dans sa chambrette.

[25]     Le mandataire était accompagné du concierge en qui elle dit faire confiance mais qui n’est pas intervenu.

[26]     Elle a été séduite par les propos du mandataire qui lui a, littéralement, vendu le projet de la locatrice.

[27]     Elle a aussi été subjuguée par la somme qui lui était offerte, surtout après que celle-ci eut été bonifiée de 1 000 $ pour constituer une somme telle qu’elle n’en avait jamais possédé.  C’était comme gagner au Bingo, dit-elle.

[28]     D’autant plus que, comme son ami Dinelle, elle n’entrevoyait pas d’autre alternative considérant celle qui lui était proposée comme étant la seule avenue possible.

[29]     Elle a bien tenté de trouver un nouveau logis mais sans succès, même après avoir bénéficié d’une prolongation d’un mois.

[30]     De plus, en raison de la clause de confidentialité et de la conséquence en cas de bris, elle n’osait pas parler de sa situation.

[31]     C’est la perspective de perdre son logis qui l’a poussé à obtenir de l’information et retenir les services d’un avocat qui lui a suggéré de déposer un recours en annulation d’entente.

[32]     Devant son incapacité manifeste à justifier ou expliquer les motifs sous-tendant son recours en dommages punitifs pour harcèlement, elle confie qu’il s’agit d’une suggestion de son avocat.

[33]     Elle ne parle pas de harcèlement, mais de l’état de confusion mêlée d’exultation dans lequel la rencontre du 8 juillet dernier l’a plongé.

[34]     Ainsi peut-on résumer la preuve.

Le droit

[35]     Le tribunal juge à propos de se pencher d’abord sur la question de la validité de l’entente en question.

[36]     À ce propos, les articles 1399 et 1400 du Code civil du Québec font écho à la demande de la locataire. Ils édictent ce qui suit :

1399. Le consentement doit être libre et éclairé.

Il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion.

1400. L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement.

[37]     Ajoutons que l’article 4 C.c.Q. établit une présomption d’aptitude à s’obliger et user de ses droits civils pour tout majeur non protégé, comme c’est le cas pour la locataire.

[38]     L’article 153 C.c.Q. établit qu’il appartient à celui qui allègue ne pas avoir été apte à contracter d’en faire la preuve.

[39]     Dans l'affaire Weidmann-Harland c. Ryan([1]), la juge administrative Manon Talbot analyse la question et conclut comme suit :

« [37] Il ressort de ce qui précède que la validité d'un contrat repose sur le consentement libre et éclairé donné par les parties. Ce consentement peut notamment être vicié par l'erreur sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

[38] Quant au fardeau de preuve, il est bien établi en doctrine et en jurisprudence qu'il repose sur celui qui invoque que son consentement a été vicié par l'erreur.

[39] En ce qui concerne l'erreur donnant ouverture à la nullité d'un contrat, celle-ci doit rencontrer certaines conditions.

[40] Les auteurs Lluelles et Moore résument les principes juridiques applicables lorsque la qualité du consentement donné est en jeu(2) :

« 515. Il ne suffit pas que deux parties aient donné leur consentement à la formation du contrat. Encore faut-il que ce consentement soit de qualité, c'est-à-dire qu'il représente réellement la volonté de chaque partie et qu'il respecte leur intelligence. [...] À ce constat d'ordre objectif, il importe d'adjoindre une vérification d'ordre plus subjectif, en se posant la question : ce consentement a-t-il été « libre et éclairé »? C'est ce à quoi nous invite formellement le premier alinéa de l'article 1399.

[...]

517. La théorie des vices de consentement, qui a pour effet principal d'anéantir juridiquement un contrat mal conclu (cf. art. 1407 et 1408), s'attache donc essentiellement à la psychologie des contractants. Mais cette nécessité de respecter la liberté et l'intelligence des parties n'est pas absolue. [...]

[...]

519. Après avoir posé, à son premier alinéa, que le consentement doit être libre et éclairé, l'article 1399 énonce, à son second alinéa, les trois vices possibles de consentement, soit l'erreur, la crainte et la lésion. Ces vices du consentement peuvent mener à la nullité du contrat (art. 1407). [...]

520. [...] Le Code distingue entre deux types d'erreur : l'erreur provoquée par un dol (une fraude) et l'erreur simple, respectivement traitées par les articles 1401 et 1400. »

[41] Toujours selon les mêmes auteurs(3), pour que l'erreur donne ouverture à l'annulation du contrat, elle ne doit pas être grossière ni avoir pu être évité avec un minimum de précautions. Il en est une question de stabilité des contrats. Pour qualifier l'erreur d'inexcusable, celle-ci doit se rapprocher de la notion de « faute lourde ».

[42] Ces derniers soulignent également que l'expérience des parties ou la mise en confiance d'un contractant par l'autre partie ou un tiers peuvent avoir une incidence sur la signature d'un contrat sans temps de réflexion au préalable.(4)

[43] De son côté, l'auteur Vincent Karim(5) écrit ce qui suit sur l'évaluation du consentement libre et éclairé :

« 961 En somme, pour être valable, le consentement doit donc respecter les conditions mentionnées à l'article 1399 C.c.Q., c'est-à-dire qu'il doit être libre et éclairé. Pour qu'il en soit ainsi, il doit être donné librement et être exempt de toute influence ou menace, crainte ou contrainte1477. Par ailleurs, le fait pour une partie d'accorder à son cocontractant une période de réflexion durant laquelle il peut résilier le contrat conclu constitue un élément permettant de qualifier le consentement de réfléchi1478. Il en est de même, lorsqu'une partie propose de retarder la conclusion du contrat afin de permettre à l'autre partie de prendre la décision de conclure ou non le contrat et ce, en toute connaissance de cause. Il importe de noter que le tribunal peut déclarer un contrat conclu entre les parties nul, s'il conclut que cette entente n'a pas fait l'objet d'une décision éclairée prise en toute connaissance de cause après négociation et mûres réflexions, tel que le prévoient les articles 1400 et 1401 C.c.Q.1479. »

(Soulignement ajouté, références omises)

[44] Quant à l'erreur, l'auteur écrit plus loin :

« 968 L'erreur, qu'elle soit simple ou provoquée par le dol1501, porte atteinte au caractère éclairé du consentement1502 et donne droit à la nullité du contrat1503 »

[45] Sur la notion d'erreur, les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina(6) expliquent ainsi l'erreur lorsqu'elle porte sur un élément essentiel et déterminant :

« 212 - Réforme du Code civil - En utilisant l'expression « erreur sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement », le Code civil du Québec, à l'article 1400, regroupe sous un seul et même vocable, plus général, ce qui était connu, dans le droit antérieur, comme l'erreur sur les qualités substantielles, l'erreur sur la considération principale et l'erreur sur la cause de l'obligation. L'erreur sur « tout élément essentiel et déterminant » est devenu une vaste catégorie, résiduelle en quelque sorte, à côté de l'erreur sur la nature du contrat et celle sur l'objet. Son domaine est potentiellement illimité et les affaires jugées sous cet angle sont les plus nombreuses. (...) Assez souvent d'ailleurs, les juges, depuis la réforme, ne précisent pas le type d'erreur (sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement) pour lequel ils prononcent la nullité. »

[46] Concernant les deux types d'erreur, la Cour d'appel dans l'affaire Lépine c. Khalid(7) écrit:

« [46] Une partie peut obtenir l'annulation d'un contrat lorsque, même sans en subir de préjudice économique, elle a été induite à contracter par erreur à cause d'une déclaration mensongère de son cocontractant en l'absence de laquelle elle n'aurait pas contracté. Dol et erreur sont donc deux notions qui, bien que distinctes, opèrent souvent de concert. Aussi est-il utile en abordant le problème posé ici de garder deux sous-questions à l'esprit. L'intimé a-t-il contracté par erreur? Cette erreur est-elle la conséquence du dol des appelants?

[...]

[52] Une définition récente de la notion [dol], qui reprend un extrait d'un article de doctrine, mérite d'être citée ici :

Moyen destiné à tromper une personne dans le but de l'amener à s'engager par un acte juridique ou à s'engager à des conditions différentes de celles qu'elle aurait normalement acceptées. « Pendant longtemps, le dol n'a pu résulter que de gestes positifs posés afin de tromper le contractant. Aujourd'hui, il sanctionne la mauvaise foi du contractant, que celle-ci provienne d'un geste positif, tromperie, mensonge, manœuvre frauduleuse ou d'une omission, réticence ou silence. »

Qu'il consiste ou non en un geste positif, le dol est un moyen tendant vers une fin et il doit toujours s'apprécier en fonction de sa finalité, qui est d'induire quelqu'un en erreur dans le but de l'amener à contracter à son désavantage. [...] »

(Références omises)(nos soulignements)

[40]     La locataire se réclame de sa situation de pauvreté et de précarité ainsi que sur sa scolarité déficiente pour expliquer comment elle a pu être amenée à signer cette entente destinée à renoncer à son logis, ce qu’elle ne souhaitait pas.

[41]     L’argent qu’on lui a fait miroiter et les paroles habiles du mandataire de la locatrice l’ont convaincu qu’il s’agissait là de l’unique option possible pour elle.

[42]     Par la suite, la présence d’une clause de confidentialité l’a découragé de s’informer plus avant de crainte de perdre l’indemnité qui représentait pour elle une fortune inespérée.

[43]     Elle souligne qu’il ne lui a pas été accordé de temps de réflexion avant d’être incitée à signer le document.

[44]     Par contre, le mandataire de la locatrice affirme que c’est en toute connaissance de cause que la locataire a signé l’entente dont elle était satisfaite pour en avoir fixé la contrepartie et que seule sa difficulté à trouver un nouveau logis motive sa demande d’annulation de l’entente.  Il demande que celle-ci soit maintenue et que la locataire soit déclarée occupante sans droit.

[45]     En l’occurrence, après analyse, le tribunal juge que le consentement de la locataire a été vicié.

[46]     Le mandataire a ainsi profité de sa supériorité intellectuelle et de sa verve pour influencer la locataire et l’amener à signer l’entente sur le champ.

[47]     La locataire est apparue comme une femme à la capacité intellectuelle limitée bien qu’elle ne soit pas soumise à un régime de protection.  Il est apparu clairement que sa capacité de compréhension de sujets complexes et possiblement contraires à ses intérêts est limitée.  Elle s’exprime avec une voix enfantine et avec timidité.  Elle est impressionnable.

[48]     Mais plus encore, le mandataire a omis de lui procurer toute l’information nécessaire afin que celle-ci prenne une décision éclairée.

[49]     Il ne lui a pas fait part des possibles alternatives qui n’impliquaient pas la perte de son logis, il ne lui a pas accordé un temps de réflexion et, surtout, il l’a soumis à une clause de confidentialité qui lui interdisait de communiquer le contenu de l’entente sous peine de perdre cette indemnité, une fortune pour elle, qui lui serait accordée.  Il s’est bien gardé de lui dire qu’il n’avait pas l’intention d’appliquer cette clause apparemment très contraignante.

[50]     Sans user de violence ou de manœuvre harcelante, il est clair que le mandataire de la locatrice a profité de la faiblesse relative de la locataire pour inciter celle-ci à renoncer à son bail.

[51]     Ainsi que l’écrivait la juge administrative Jocelyne Gravel à l’occasion de l’affaire Lafond et D’Jouah c. Les Immeubles Forsa Inc ([2]):

« [68] Il ne suffit pas d'obtenir une signature au bas d'un contrat, même de façon douce et respectueuse, pour que le consentement soit valide. La bonne foi impose qu'on ajuste les renseignements en fonction de la personne avec laquelle on transige. Plus particulièrement, dans le domaine de la location résidentielle lorsqu'il est question pour un locataire de renoncer à son droit au maintien dans les lieux. En l'instance, les locataires n'avaient aucun avantage notable à quitter leur logement. Et de surcroit, il y avait déséquilibre notable entre les cocontractants. Leur obligation de donner tous les renseignements utiles à la prise d'une décision éclairée était forte en l'instance. »(notre soulignement)

[52]     Bien que la finalité recherchée par la locatrice soit louable, l’amélioration des conditions de vie des locataires par la rénovation des chambres et l’ajout de douches individuelles, le tribunal juge le mandataire mal avisé dans la méthode qu’il a adopté pour soutirer le consentement de la locataire.  Le but recherché par la locatrice n’est pas nécessairement incompatible avec le droit des locataires au maintien dans les lieux ([3]), de cela, la locataire aurait dû être préalablement informée ou, à tout le moins, on aurait dû lui permettre de s’informer de ses droits.

[53]     Conséquemment, et bien que cette demande n’ait pas été faite au tribunal, celui-ci se permet d’aviser la locataire qu’elle devra restituer à la locatrice l’indemnité qu’elle lui a remise aux termes de l’entente du 8 juillet 2021 ([4]).

[54]     Faute de preuve au soutien de la demande en dommages-intérêts punitifs pour harcèlement, le tribunal rejette la demande de la locataire sur ce motif.

[55]     Quant à la demande de la locatrice, vu la décision du tribunal d’annuler l’entente du 8 juillet 2021, elle est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

La demande de la locataire

[56]     ACCUEILLE en partie la demande de la locataire;

[57]     ANNULE l'entente de résiliation de bail signée le 8 juillet 2021;

[58]     CONDAMNE la locatrice à payer à la locataire les frais judiciaires de 103 $;

[59]     REJETTE la demande quant au surplus.

La demande de la locatrice

[60]     REJETTE la demande de la locatrice.

[1] Harland c. Ryan, 2018 QCRDL 33573.

[2]  2020 QCTAL 9496

[3] 1941 C.c.Q. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d'un terme de reconduction différent.

[4] 1422 C.c.Q. Le contrat frappé de nullité est réputé n'avoir jamais existé.

Chacune des parties est, dans ce cas, tenue de restituer à l'autre les prestations qu'elle a reçues.