[1]      Par une demande déposée le 7 juin 2019, le locateur requiert l’expulsion du locataire, basée sur le fait qu’il occupe les lieux sans droit, le tout avec exécution provisoire malgré l’appel et paiement des frais judiciaires.

Le contexte

[2]      Les parties sont liées par un bail reconduit du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019 pour un loyer mensuel de 615 $.

[3]      Il s’agit d’un bail verbal.

[4]      Le locataire occupe les lieux depuis 2012. Il était donc déjà locataire des lieux au moment de l’acquisition de l’immeuble par le locateur, en février 2015.

[5]      Le locateur possède entre 20 et 30 immeubles locatifs sur l’Île de Montréal. Il reconnaît bien connaître les rouages du droit du logement locatif, et les mécanismes judiciaires qui y sont associés.

[6]      Le locateur s’exprime exclusivement en anglais, au contraire du locataire, lequel ne connaît que les langues française et créole. Il n’a aucune compréhension de l’anglais, qu’il s’agisse de l’oral ou de l’écrit.

[7]      Le locataire habite son logement avec ses deux enfants. Il assume seul leur charge, étant veuf, après avoir perdu son épouse lors du tremblement de terre en Haïti. Il occupe un emploi de concierge.

Les faits

[8]      Le locateur énonce d’emblée éprouver de grandes difficultés avec le locataire, celui-ci faisant défaut de maintenir son logement en bon état de propreté, affirme-t-il.

[9]      Des blattes sont présentes dans son logement, et malgré plusieurs tentatives de les exterminer, la problématique perdure, ceci, énonce-t-il, en raison du manque de collaboration du locataire.

[10]   Estimant que la situation avait assez duré, et désirant éviter de passer par le processus judiciaire, le locateur rencontre le locataire en date du 13 mai 2019, ceci afin de convenir de la résiliation de son bail. Il explique avoir choisi cette avenue, afin de favoriser la tenue d’une solution rapide et à l’amiable.

[11]   Il admet que la rencontre et la signature de l’entente en résiliation de bail étaient fondées sur son désir de voir le locataire quitter les lieux.

[12]   Le locataire précise, message texte à l’appui, avoir été convoqué à ce rendez-vous sans être informé des motifs de la rencontre. Il s’y présentait étant sous l’impression qu’il allait discuter du montant de son loyer.

[13]   Le message-texte reçu par le locataire afin de le convoquer à cette rencontre est à l’effet suivant :

« Bonjour M. Monsen, j’aimerais discuter quelque chose avec vous concernant votre logement. Êtes vous disponible lundi pour se rencontrer? » (sic)

[14]   Ainsi donc, le locataire se présente seul à la rencontre, dans le bureau du locateur, à laquelle participe également un collaborateur de ce dernier. Le locateur lui demande alors de quitter le logement en raison de la problématique des blattes dans le logement.

[15]   Les prétentions des parties divergent quant à la suite des événements.

[16]   Le locataire indique que le locateur avait déjà rédigé une entente préalablement à la rencontre, le locateur prétendant au contraire l’avoir écrite en présence du locataire. Elle était alors traduite de l’anglais au français au fur et à mesure de sa rédaction, soutient-il.

[17]   Cette entente prévoit ce qui suit :

« I Simeon Monsen will vacate this apartment by the 31/05/19. Any thing that is left in the apartment on this day is garbage and the owner can throw it out to the street ».

[18]   Le locateur affirme s’être assuré du caractère volontaire du consentement du locataire avant qu’il n’appose sa signature sur le document.

[19]   Il n’a mis aucune forme de pression afin d’obtenir sa signature, et n’a rien imposé au locataire, soutient-il.

[20]   Le locataire nie cette affirmation et, afin d’illustrer ses propos, énonce s’être senti comme s’il avait eu un fusil sur la tempe.

[21]   C’est que, poursuit-il, le locateur lui a donné deux choix. Soit il signait l’entente et quittait les lieux volontairement le 31 mai 2019, soit les policiers l’évinçaient le lendemain de la rencontre. Le locateur, précise-il, s’adressait à lui sur un ton autoritaire. Convaincu que les policiers possèdent un tel pouvoir, il a donc signé l’entente afin d’obtenir un peu plus de temps pour préparer son départ.

[22]   Il n’a pu consulter qui que ce soit avant de signer ce document. Ce n’est pas faute d’avoir essayé, puisqu’il a évoqué la possibilité d’appeler sa sœur, laquelle l’a parrainé au Canada, et aurait possiblement pu le conseiller. Cependant, le locateur a refusé qu’il fasse un tel appel, indique le locataire. Le locateur réfute cette affirmation avec force, tout comme il nie avoir menacé d’évincer le locataire avec l’aide de policiers.

[23]   Le locataire énonce ne pas avoir pu lire l’entente, celle-ci étant rédigée en anglais.

[24]   Il affirme de plus que la rencontre s’est tenue en 10 minutes, alors que le locateur soutient plutôt qu’elle a duré de 20 à 30 minutes.

[25]   Le locataire soutient ne pas avoir été préparé à une telle rencontre, ni à un tel dénouement. Il n’a jamais eu l’intention de quitter son logement. Comment aurait-il pu accepter de partir, avec deux enfants à charge, sans compensation financière, et avec un préavis de deux semaines?

[26]   Le procureur du locataire soumet donc que son consentement a été vicié par l’erreur ou la crainte, lors de la conclusion de l’entente en résiliation de bail avec le locateur. Ce faisant, cette entente n’est pas valide et son départ du logement ne peut être exigé par le locateur.

Le fondement du recours du locateur

[27]   Le locateur fonde son recours sur l’article 1889 du Code civil du Québec, lequel stipule :

« 1889. Le locateur d'un immeuble peut obtenir l'expulsion du locataire qui continue d'occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d'un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien ».

[28]   Invoquer l’application de cette disposition revient à mettre de l’avant, dans le cas présent, l’existence d’une entente de résiliation de bail, laquelle oblige les parties à son contenu.

Qu’est-ce qu’un contrat?

[29]   Le contrat est ainsi défini par l’article 1378 du Code civil du Québec :

« Le contrat est un accord de volonté par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation ».

[30]   L’existence d’une entente entre les parties implique d’abord et avant tout un échange de consentements. Cette situation se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne[1].

[31]   L’article 1399 C.c.Q., quant à lui, énonce l’une des conditions de validité d’un contrat, soit que le consentement du ou des contractants soit libre et éclairé.

[32]   Reprenons ici les termes utilisés par le juge administratif Marc Landry[2], alors qu’il se prononce sur les règles applicables en matière de validité du consentement à un acte juridique :

« Le consentement donné doit être libre et éclairé (article 1399 du Code civil du Québec). Il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion (la lésion n'ayant pu toutefois vicier ici le consentement en vertu de l'article 1405 du Code civil du Québec, puisque la locataire n'est pas une personne protégée ou bénéficiant d'un régime de protection au sens de la loi).

L'article 1400 du Code civil du Québec prévoit que l'erreur vicie le consentement lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur son objet ou sur tout autre élément essentiel, sous réserve de l'erreur inexcusable ». (citations omises)

[33]   En l’instance, seules l’erreur et la crainte sont soulevées comme motifs ayant vicié le consentement du locataire.

[34]   Examinons-les individuellement.

Le consentement vicié par l’erreur

[35]   Comme l’écrit Vincent Karim dans son traité sur les obligations[3] :

« L’article 1400 C.c.Q. prévoit expressément trois situations où l’erreur constitue un vice de consentement et, par conséquent, une cause de nullité : l’erreur sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation et sur l’un des éléments essentiels ayant déterminé le consentement ».

[36]   C’est donc dire que l’erreur est intimement liée au contrat lui-même, la partie l’invoquant alléguant ne pas avoir en avoir compris la nature, la portée ou les conséquences.

[37]   En l’instance, du témoignage même du locataire, il ressort qu’il a bien compris la nature de l’entente, soit la résiliation de son bail, et de ses conséquences, soit son départ du logement.

[38]   Bien que l’entente soit rédigée en anglais, la preuve non-contredite est à l’effet qu’elle a été traduite en français au locataire avant qu’il ne la signe. Il n’a pas été soulevé que l’entente ne reflète pas ce qui lui a été traduit.

[39]   Le Tribunal ne peut donc conclure que le consentement du locataire a été vicié par l’erreur au moment de la signature de l’entente.

Le consentement vicié par la crainte

[40]   Reprenons ici la terminologie utilisée par les auteurs Baudoin et Jobin[4] :

« Le troisième vice de consentement admis par le droit civil est la crainte (articles 1402 à 1404, 1407 du Code civil) résultant de la violence ou des menaces. La violence est l’acte qui engendre la crainte dans l’esprit du contractant, la crainte se rapportant à un éventuel préjudice à la personne ou aux biens.

À la différence de l’erreur simple ou de l’erreur provoquée par le dol, la crainte attaque le consentement non da s son élément d’intelligence, mais dans son élément de volonté. Le contractant, en effet, n’est pas trompé par le contrat : il en connait la portée et les conséquences, mais n’y adhère pas de son plein gré; il y est forcé pour éviter une situation encore pire. La violence causant la crainte peut être de différente espèces ».

[41]   Les auteurs reconnaissent ainsi que la violence peut s’assimiler à une contrainte physique ou morale, ou à un état de nécessité, lequel est relié à « la violence des événements eux-mêmes »[5].

[42]   La soussignée ne s’attardera qu’à l’analyse de la contrainte morale, les deux autres formes de violence n’étant manifestement pas applicables à la présente situation.

[43]   La violence morale n’étant pas définie par le législateur, comment l’interpréter? Vincent Karim suggère plusieurs illustrations :

« Il n’est pas nécessaire que la crainte résulte d’une menace de causer des préjudices corporels ou de porter atteinte à la réputation de la personne pour qu’elle soit cause de nullité du contrat. Elle peut découler des comportements ou d’une conduite visant à priver la personne d’un avantage ou de lui enlever la possibilité de réaliser un objectif ou même l’accomplissement d’un événement louable et qui relève de la vie normale d’un individu.

(…)

La violence morale, beaucoup plus fréquente en matière contractuelle, peut se manifester de diverses facons : chantage, menace d’atteinte à l’honneur et à la réputation, menace de diffamation, de divulgation d’une information confidentielle ou d’exercice abusif de recours légaux 9art.1403 C.c.Q.), toute forme de pression illégitime, etc. »[6].

[44]   Par ailleurs, il ne suffit pas de soulever la crainte afin d’être exonéré de ses obligations contractuelles. La crainte doit satisfaire plusieurs conditions, lesquelles sont résumées comme suit par Vincent Karim : 

« Afin d’être une cause de nullité, la crainte doit satisfaire certaines conditions qui, bien que non expressément mentionnées à l’article 1402 C.c.Q., sont essentielles à l’ouverture de l’action en nullité. La crainte doit d’abord être déterminante et produite par une menace provenant du contractant ou d’un tiers à la connaissance de ce dernier. De plus, la menace doit être exercée contre le cocontractant ou un proche ou même contre des étrangers et leurs biens. Enfin, elle doit être illégitime, car la crainte provoquée par une menace faite par un contractant qui entend faire valoir ses droits ne vicie pas le consentement puisqu’il s’agit d’un acte légitime »[7].

[45]   Il est à noter que le fardeau de preuve repose sur le contractant soulevant le vice de consentement.

[46]   La crainte doit donc en premier lieu être déterminante, « c’est-à-dire qu’elle ait ôté au contractant le libre choix de contracter ou au moins l’ait obligé à contracter à des conditions autres que celles qu’il aurait normalement acceptées »[8].

[47]   Les auteurs Baudoin et Jobin poursuivent leur analyse en indiquant que la crainte doit être celle d’un préjudice sérieux : celui-ci « sera nécessaire futur, puisqu’il ne surviendra que dans l’hypothèse ou la partie menacée refuse de contracter »[9].

[48]   Le préjudice envisagé devant être réel et grave, le tout selon une évaluation objective.

[49]   La crainte éprouvée par le contractant doit aussi être raisonnable. Baudoin et Jobin indiquent à cet égard que :

« L’appréciation de l’impact de la menace sur la victime est effectuée de facon subjective. Le juge doit, à cet égard, tenir compte de l’âge, du développement intellectuel et émotif, du caractère et de la condition de la victime, donc porter une appréciation sur la personnalité de celle-ci »[10].

[50]   Enfin, la menace doit être illégitime. Par cela, le législateur reconnaît la validité de l’exercice de certains moyens de pression pour forcer une partie à contracter.

[51]   En l’instance, le Tribunal adhère au témoignage du locataire, lequel détaille avec simplicité et honnêteté le déroulement de la rencontre avec le locateur. Le locataire est un témoin crédible et a convaincu le Tribunal, selon le régime de la balance des probabilités, de l’enchaînement des événements, tels qu’ils se sont réellement produits.

[52]   Ainsi, le Tribunal conclut, après analyse des témoignages, que le locateur a délibérément campé le locataire entre deux possibilités lors de leur rencontre : à défaut pour lui de signer l’entente de résiliation de bail, il allait être évincé dès le lendemain par des policiers. Dans le cas contraire, un délai de grâce de deux semaines lui était accordé.

[53]   Jamais le locateur n’a-t-il mentionné la possibilité pour le locataire de refuser l’une ou l’autre de ces options pour tout simplement rester au logement.

[54]   En omettant de rappeler au locataire qu’il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux, et en laissant entendre qu’il pourrait être évincé du logement dès le lendemain avec le concours de la force policière, le locateur a volontairement inspiré et provoqué la crainte chez le locataire, et ce, dans l’objectif de lui faire signer l’entente en résiliation de bail.

[55]   Le locateur s’est ainsi assuré d’obtenir le départ rapide du locataire tout en évitant de présenter un recours en résiliation de bail devant ce Tribunal pour les motifs allégués à l’instance.

[56]   Évidemment, un locataire ne peut être évincé du jour au lendemain sans ordonnance judiciaire, et par force policière, de surcroît.

[57]   Ce qui semble être une évidence ne l’est malheureusement pas toujours pour des immigrants en situation précaire, ignorant l’étendue de leurs droits.

[58]   Le locataire a réellement cru n’être face qu’à seulement deux options : il a naturellement choisi celle qui semblait l’avantager le plus, ne lui laissant d’autres choix que de signer le document. 

[59]   Sans sous-estimer les capacités intellectuelles ou de compréhension générale du locataire, le Tribunal comprend de son témoignage que son parcours personnel a fait de lui un homme démuni, sans ressources, vivant avec peu de moyens. Ceci le rend plus susceptible que d’autres d’être influencé par la crainte lors de certaines situations, comme par exemple, dans ses rapports avec le locateur.

[60]   Compte tenu des caractéristiques personnelles du locataire, ses craintes, s’il ne signait pas l’entente, étaient raisonnables et justifiées.

[61]   De plus, les menaces proférées par le locateur étaient illégitimes, l’assistance des policiers pour une éviction illégale n’étant pas envisageable dans un état de droit, lié par l’application et le respect des Lois.

[62]   Par ailleurs, le Tribunal note que le locateur était manifestement dans un rapport de force et d’autorité lors de sa rencontre avec le locataire. Ceci découle de leurs caractéristiques intrinsèques respectives, mais aussi du fait que le locateur était assisté d’un autre homme alors que le locataire était seul.

[63]   Ce rapport de force transparaît également du refus du locateur de laisser le locataire appeler sa sœur alors qu’il en manifestait le besoin.

[64]   L’audience même permet au Tribunal de constater les différences entre les parties. Tandis que le locataire est manifestement nerveux et intimidé, et parle d’une voix basse, mal assurée, parfois presqu’inaudible pour la soussignée, le locateur adopte une voix qui porte et une position affirmée, confiante.

[65]   Le locataire a craint de perdre son logement dès le lendemain de cette rencontre, il a craint de se retrouver à la rue, avec ses deux enfants, il a craint d’être évincé par les forces policières.

[66]   Le préjudice envisagé par le locataire s’il ne signait pas l’entente était sérieux, grave, objectivement critique et alarmant.

[67]   Ceci a poussé le locataire à signer une entente de résiliation de bail avec laquelle il n’a jamais été en accord.

[68]   Comment pourrait-il en être autrement? Comment croire que le locataire aurait librement accepté de quitter son logement sans indemnité, et en ayant deux enfants à charge, avec deux semaines pour seul délai?

[69]   Le locataire a clairement manifesté à l’audience son désir de rester dans son logement, eu égard à sa situation familiale et financière. Il n’a jamais eu l’intention de quitter son logement, répète-t-il. Le Tribunal croit le locataire.

[70]   Le Tribunal conclut donc que le consentement du locataire donné à l’entente de résiliation de bail a été vicié par la crainte.

[71]   Cette crainte a été déterminante pour le locataire. Elle a entravé et fait obstacle à la transmission d’un libre choix de contracter, le locataire ayant signé ladite entente pour éviter la venue d’une situation encore pire pour lui et sa famille.

[72]   Il n’y a donc pas eu d’échange valable de consentements entre les parties à cette entente.

[73]   Pour conséquent, l’entente en résiliation de bail est nulle et inopposable au locataire.

[74]   Enfin, tel que requis par les parties, le Tribunal note qu’à l’audience, le locataire a payé au locateur le loyer du mois de juin 2019, soit 615 $ en argent comptant.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[75]   REJETTE la demande du locateur.