Décision

1.         INTRODUCTION

[1]           La demanderesse Tanya Eletto (« Eletto »)[1] demande à être indemnisée pour les travaux correctifs dont elle a dû assumer les coûts suite à l’achat d’une résidence en 2006.

[2]           Elle estime qu’une faute a été commise à l’occasion de l’inspection préachat de cette résidence et recherche la responsabilité civile professionnelle de l’inspecteur y ayant procédé, le défendeur Florian Pelletier (« Pelletier »), de même que de la défenderesse 4385993 Canada inc. (« 438 »), société au sein de laquelle Pelletier oeuvrait en 2006.

[3]           Eletto reproche plus particulièrement les mauvais conseils et les informations erronées reçus à l’occasion de cette inspection. Elle reproche également que certains indices visibles n’aient pas été portés à son attention lors de cette inspection, et ce, contrairement aux règles de l’art applicables.

[4]           Bien que le coût des travaux exécutés par Eletto totalise 13 797 $, cette dernière réduit sa réclamation à la somme de 7 000 $, conformément au seuil de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances.

[5]           438 soulève les moyens de contestation suivants :

a)            l’absence de lien de droit entre elle et Eletto, cette dernière ayant contracté avec une autre société, la société 3924734 Canada inc. (« 392 »), laquelle a fait cession de ses biens en 2009;

b)            subsidiairement, l’absence de compétence de la Cour du Québec à disposer du litige opposant les parties, et ce, en application d’une clause d’arbitrage prévue au contrat de service.

[6]           Quant à Pelletier, il conteste la demande pour les motifs suivants :

a)            l’absence de lien de droit entre lui et Eletto, le contrat de service étant intervenu entre elle et une société et non avec lui personnellement;

b)            l’absence de signes au jour de l’inspection permettant de soupçonner la présence d’humidité ou de pourriture au bas des murs de la résidence;

c)            le délai écoulé entre l’inspection de mai 2006 et la demande, soit plus de 5 ans.

2.         CONTEXTE

[7]           Au printemps 2006, Eletto est intéressée à acquérir une résidence située à La Plaine. Il s’agit d’un bungalow de style plain-pied construit en 1983. Ce bungalow est érigé sur une dalle de béton.

[8]           S’agissant de sa première résidence et conformément aux conditions prévues à la promesse d’achat, Eletto retient les services de Ins-Pec[2], une entreprise spécialisée en inspection de bâtiments.

[9]           Le 17 mai 2006, Pelletier procède à l’inspection du bungalow. Pendant la visite, d’une durée d’environ 1h30, et plus particulièrement lors de la visite extérieure du bungalow, Eletto et son conjoint questionnent Pelletier sur la présence d’un isolant orangé, visible à certains endroits au bas des murs extérieurs. Pelletier les informe qu’il s’agit d’une protection contre les insectes servant également d’isolation.

[10]        La visite se poursuit. Pelletier ne note rien de négatif et confirme que le bungalow est en bon état. C’est ce qu’il réitère dans le rapport écrit d’inspection, bien que certaines anomalies et recommandations d’entretien y soient mentionnées[3].

[11]        Eletto se porte acquéreur du bungalow. Elle relate que suite à cet achat, elle a dû faire face à de nombreuses mauvaises surprises et ainsi assumer des dépenses d’entretien et de réparations importantes.

[12]        En 2011, à l’occasion de travaux d’aménagement paysager, Eletto est informée de l’état de pourriture avancé de certains éléments situés à la base des murs extérieurs du bungalow, dont la solive de rive.

[13]        Les travaux sont immédiatement arrêtés et Eletto retient les services d’un technologue professionnel, Patrick Gautreau (« Gautreau »), pour être adéquatement informée du problème et des correctifs requis.

[14]        Gautreau visite le bungalow le 8 novembre 2011. Il confirme la pourriture présente au pourtour de l’immeuble.

[15]        Gautreau recommande d’installer une tranchée drainante tout autour du bungalow, de dégarnir le bas des murs pour permettre le remplacement des matériaux endommagés avant d’isoler le pourtour de l’immeuble et de le rendre étanche par l’installation d’une membrane et d’un solin et de conserver un dégagement adéquat à l’aide d’un mur.

[16]        Estimant que la pose du revêtement trop près du sol aurait dû être notée lors de l’inspection et que les risques qui y sont associés auraient dû lui être expliqués, Eletto transmet le 2 décembre 2011 une mise en demeure à Ins-Pec et Pelletier[4].

[17]        Pelletier contacte Eletto et vient voir la situation. Il informe Eletto qu’il estime ne pas être responsable et que de toute façon Ins-Pec a fait faillite.

[18]        Eletto engloutit toutes ses économies dans les travaux correctifs qui totaliseront 13 797 $[5].

[19]        Eletto demande à ce que 438 soit considérée comme l’alter ego de 392. Elle soumet que dans les jours suivant la faillite de 392, 438 a débuté ses opérations. La mise sur pied de 438 et la faillite de 392 visent à mettre à l’abri les actionnaires et administrateurs des conséquences des fautes commises dans le cours des activités de 392.

3.         ANALYSE

[20]         Les questions en litige sont les suivantes :

a)    la Cour du Québec est-elle compétente à l’égard du litige des parties étant donné la présence d’une clause d’arbitrage au contrat de service intervenu entre Ins-Pec et Eletto?

b)    le cas échéant, une faute a-t-elle été commise lors de l’inspection préachat du 17 mai 2006?

c)    dans l’affirmative, la responsabilité des défendeurs peut-elle être retenue?

3.1       CLAUSE D’ARBITRAGE

[21]        La relation contractuelle entre Ins-Pec et Eletto est régie tant par le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») que par la Loi sur la protection du consommateur (« L.p.c. »).

[22]        La L.p.c. est une loi d’ordre public visant à assurer un équilibre contractuel, de sorte qu’il n’est pas permis de déroger aux obligations qui y sont prévues.

[23]        L’article 11.1 L.p.c. interdit à un commerçant d’imposer à un consommateur l’obligation de soumettre un éventuel litige à l’arbitrage :

11.1  Est interdite la stipulation ayant pour effet soit d'imposer au consommateur l'obligation de soumettre un litige éventuel à l'arbitrage, soit de restreindre son droit d'ester en justice, notamment en lui interdisant d'exercer un recours collectif, soit de le priver du droit d'être membre d'un groupe visé par un tel recours.

Arbitrage.

Le consommateur peut, s'il survient un litige après la conclusion du contrat, convenir alors de soumettre ce litige à l'arbitrage.

[24]        En conséquence, il n’est pas possible d’appliquer le raisonnement des décisions soumises par 438, puisqu’elles omettent de considérer l’application de l’article 11.1 L.p.c. La clause prévue au contrat de service visant à imposer l’arbitrage ne peut être opposée à Eletto et est sans effet.

3.2       RESPONSABILITÉ

[25]        La responsabilité civile de Pelletier sera retenue si le Tribunal conclut que son comportement rencontre les exigences prévues à l’article 1457 C.c.Q. :

1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables.

[26]        Tel que mentionné au dernier alinéa de cet article, il existe certaines situations où une personne peut être tenue responsable pour la faute commise pour autrui. C’est le cas de l’employeur ou commettant, ce dernier pouvant être tenu responsable des fautes commises par ses salariés dans l’exécution de leurs fonctions :

1463. Le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l'exécution de leurs fonctions; il conserve, néanmoins, ses recours contre eux.

[27]        En conséquence, la responsabilité de Ins-Pec pourra être retenue, à titre de commettant de Pelletier, mais en autant que la preuve soit faite de la commission d’une faute par Pelletier, et ce, dans l’exécution de ses fonctions.

            3.2.1    RESPONASBILITÉ DE PELLETIER

[28]        Une inspection préachat vise à éclairer l’acheteur éventuel sur les désordres pouvant être constatés à l’égard d’un immeuble de façon à identifier les vices apparents, de même que les indices pouvant permettre de soupçonner l’existence de vices cachés.

[29]        En l’instance, une faute a clairement été commise lors de l’inspection du 17 mai 2006.

[30]        Pelletier prétend ne pas avoir vu l’uréthane en 2006, suggérant qu’elle a pu être ajoutée entre 2006 et sa visite de décembre 2011, puisque sa présence aurait été notée au rapport d’inspection.

[31]        Or, ce rapport d’inspection est manifestement incomplet à l’égard des constats qui devaient être faits à l’égard du bungalow.

[32]        Bien que Pelletier note que la fondation est composée d’une dalle de béton qui, selon ce que permet l’examen visuel, est en bonne condition et qu’il décrive le revêtement extérieur d’agrégat, il fait défaut de noter que le revêtement extérieur d’agrégat est installé pratiquement jusqu’au bas des murs.

[33]        Il s’agit là d’un fait qui devait être porté à l’attention d’un acheteur éventuel et qui n’a pas été noté, malgré qu’il soit visible.  Le fait de ne pas informer un acheteur éventuel des normes applicables à l’égard du dégagement requis pour le revêtement au bas des murs et des conséquences susceptibles d’en découler est contraire aux usages et règles de l’art applicables en la matière.

[34]        L’inspection réalisée le 17 mai 2006, ainsi que le rapport s’y rapportant contiennent des erreurs d’une telle importance qu’elles constituent des fautes, source de responsabilité[6].

[35]        Même en acceptant que Pelletier n’ait pas vu l’uréthane lors de l’inspection, cela ne change rien à cette conclusion, puisque le désordre constaté à la structure est la conséquence directe de la méthode utilisée pour la pose du revêtement d’agrégat, soit sa proximité avec le sol.

[36]        Le Tribunal retient à cet égard le témoignage de l’expert Gautreau qui note que le revêtement d’agrégat, bien qu’en bonne condition, est installé trop près du sol et ne respecte pas le dégagement recommandé de 6 à 8 pouces, contrairement aux exigences du Code national du bâtiment[7]. Cette situation crée une humidité au bas des murs, causant la pourriture des pièces de bois.

[37]        Ceci étant, je suis d’avis qu’Eletto a fait la preuve prépondérante que l’uréthane était présente et visible au jour de l’inspection en 2006.

[38]        D’une part, le témoignage d’Eletto est précis et détaillé quant au déroulement de l’inspection, contrairement à Pelletier qui admet avoir peu de souvenirs, hormis ce qui est contenu à son rapport. Sa mémoire ne peut s’appuyer sur autre chose que ce qui est noté, puisqu’aucune photographie n’a été prise par lui.

[39]        Il faut conclure que le témoignage d’Eletto quant aux discussions entourant la présence d’uréthane est non contredit.

[40]        D’autre part, l’expert Gautreau est d’avis que la couleur de l’uréthane permet d’affirmer qu’elle a été giclée peu de temps après la construction, probablement pour tenter de protéger et isoler le bas des murs. Il s’agit cependant d’une tentative de protection non complétée, ce type d’isolant ne devant pas être exposé aux intempéries[8].

[41]        Cette exposition explique le changement important de la coloration de l’uréthane. La couleur orange brûlée permet de conclure que son installation remonte à environ dix ans. Il illustre son propos et son opinion à l’aide d’une photographie prise lors de son inspection alors qu’il démantèle une partie de l’uréthane. On peut constater que la partie exposée à l’air et aux intempéries est de couleur orange foncée, alors que la partie non exposée est de couleur jaune pâle[9]. L’expert Gautreau note que si l’uréthane avait été installée depuis 2006, sa couleur serait davantage de couleur jaunâtre.

[42]        Finalement, l’expert Gautreau est d’avis que le degré de pourriture constatée confirme que ce phénomène est présent depuis le début de la construction.

[43]        Il n’y a pas lieu non plus de retenir l’argument de Pelletier quant au délai écoulé depuis l’inspection.

[44]        L’article 2925 C.c.Q. stipule qu’un droit d’action personnel se prescrit dans un délai de trois ans de sa connaissance. Eletto a eu connaissance en 2011 de la problématique affectant le bungalow et son recours a été introduit à l’intérieur du délai prévu à cet article.

3.2.2    RESPONSABILITÉ DE 438

[45]        Le contrat de service de cette inspection préachat intervient entre Eletto et la société Ins-Pec. Le contrat précise que Ins-Pec est une société «gérée par 3924734 Canada inc.»[10].

[46]        En conséquence, n’eut été de la cession de biens d’avril 2009, la société 392 serait tenue d’indemniser Eletto des dommages subis par elle comme conséquence de la faute commise par Pelletier, tel que le prévoit l’article 1463 C.c.Q.

[47]        Cependant, Eletto ne poursuit pas 392, mais bien 438, à titre d’alter ego de 392.

[48]        Un premier commentaire s’impose : il n’est pas nécessairement répréhensible pour une société d’être l’alter ego d’une autre. L’utilisation d’une personne morale devient répréhensible lorsque l’utilisation de la personnalité juridique d’une personne morale sert à masquer une fraude, un abus de droit ou encore une contravention à une règle intéressant l’ordre public :

317. La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public.

[49]        La preuve ne permet pas de conclure que c’est le cas en l’instance.

[50]        Il est vrai que 392 et 438 font affaires dans le même domaine, qu’elles ont le même actionnaire majoritaire et qu’elles sont administrées par la même personne, François Lefebvre («Lefebvre»). Encore une fois, cela n’est pas nécessairement répréhensible.

[51]        Lefebvre a témoigné de sa courte implication dans la société 392. Travaillant antérieurement dans le domaine de la gestion immobilière, il a acquis le capital-actions de 392 au printemps 2006 par le biais de la société Panobrico inc. 392 est une société en opération depuis 2002 et qui compte à son service environ six inspecteurs lorsque Lefebvre procède en 2006 à l’acquisition de son capital-actions.

[52]        Rapidement, Lefebvre réalise qu’il a fait une mauvaise affaire. La société 392 fait l’objet de plusieurs poursuites devant les tribunaux. Dès février 2007, Lefebvre met fin aux opérations de 392. Après deux années d’inactivité, 392 fait cession de ses biens en avril 2009.

[53]        Dans l’intervalle, dès octobre 2006[11], Lefebvre immatricule la société 438 et débute ses opérations en mars 2007, également sous le nom d’emprunt «Ins-Pec». La société 438 est en opération depuis ce temps et encore à ce jour.

[54]        Rien ne permet d’écarter les explications de Lefebvre, lesquelles sont par ailleurs crédibles. Les dates relatées sont confirmées par les états de renseignements de ces sociétés auprès du registraire des entreprises[12], de même que le passif de plus de 900 000 $ de la société 392 lors de la cession de ses biens.

[55]        Il n’y a ainsi pas lieu de conclure que la mise sur pied de la société 438 vise à masquer quelque fraude, abus de droit ou autre contravention à une règle intéressant l’ordre public. Sa mise sur pied vise à éliminer un passif auquel la société 392 ne pouvait faire face, ce qui est permis par la Loi sur la faillite et l’insolvabilité[13], de sorte que la demande doit être rejetée à son égard.

3.3       INDEMNITÉ

[56]        Eletto a fait la démonstration du bien-fondé de sa réclamation de même que du préjudice en découlant.

[57]        En effet, l’expert Gautreau estime qu’il n’y a pas lieu de considérer de plus-value découlant des travaux exécutés, puisqu’il s’agit uniquement de corriger les conséquences d’un manquement sans qu’il n’en découle d’amélioration de l’immeuble.

[58]         En conséquence de tout ce qui précède, la demande est accueillie pour un montant de 7 000 $, mais uniquement à l’égard de Pelletier.

[59]        Quant à 438, la demande est rejetée, mais sans frais. Étant donné la confusion apparente entre les deux sociétés, j’estime qu’il n’est pas utile d’ajouter au rejet de la demande l’octroi des frais judiciaires.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[60]        REJETTE la demande de la demanderesse à l’égard de la défenderesse 4385993 canada inc., SANS FRAIS;

[61]        CONDAMNE le défendeur Florian Pelletier à payer à la demanderesse la somme de 7 000 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 décembre 2011, date de la demeure;

[62]        LE TOUT, avec dépens, incluant les frais de rédaction du rapport d’expertise et de témoignage à la Cour de l’expert Patrick Gautreau au montant de 1 787,83 $ (pièce P-10).